התנגדות לתוספת אחוזי בניה בגין מעליות

התנגדות לתוספת אחוזי בניה בגין מעליות העוררים מתנגדים להיתר הבנייה שאושר מהנימוק כי תוספת הקומה שאושרה בהקלה (הקומה השמינית) תסתיר להם את הנוף ואת זרימת האוויר. לבד מהטיעונים נגד עצם אישור ההקלה בקומה, העלו העוררים גם טענות נגד חוקיות ההיתר, ובעיקר נגד תוספת 15% אחוזי בנייה לשטחים עיקריים בשל קיומן של שלוש מעליות בבניין. אנו מקבלים את טענת העוררים כי על פי הלכת "צומת האלופים", עומדת להם זכות ערר כאשר הטענה שבפיהם הינה כי היתר הבנייה שאושר נוגד את התוכניות החלות במקום לפיכך, אנו מתירים את טיעוני העוררים נגד תוספת אחוזי בנייה אלה. למותר לציין כי עומדת לעוררים זכות ערר בגין דחיית התנגדותם להקלה שאושרה. תוספת 15% בגין שלוש מעליות כאמור, לטענת הועדה המקומית מותר היה לה להוסיף למגרש 5% שטחים עיקרים בגין כל מעלית, מתוקף תוכנית גב/202 כפי שזו תוקנה בתוכנית גב/385 (להלן: "תוכנית 202"). מאחר שבמקרה דנן הותקנו בבנין 3 מעליות, הרי שהועדה היתה מוסכמת לטענתה להוסיף בבניין הנדון 15% שטחים עיקריים. טענה ראשונה בפי העוררים היא, כי תוכנית 425 שהינה תוכנית ספציפית החלה על החלקות נשוא הבקשה להיתר בנייה הנדון בלבד, ממצה את כל זכויות הבנייה המותרות על המגרש, וכי זו כבר הביאה בחשבון את כל התוספות האחוזיות שניתן לקבל על פי התוכניות האחרות אשר קיימות בגבעתיים. לפיכך לטענתם לא ניתן להוסיף על זכויות אלה זכויות בנייה נוספות לפי תוכנית גב/202 וגב/123. סעיף 16 לתוכנית 425 קובעת כי: "על תוכנית זו תחולנה הוראות תקנות המתאר גב/53 על שנוייה. במידה ויהיה ניגוד בין הוראת תכנית המתאר לתכנית זו, תכרענה הוראות תוכנית זו". תוכנית גב/202 מהווה שינוי לתכנית גב/53. יוצא כי תוכנית זו חלה על תוכנית 425. אותו הדין חל גם לגבי תוכנית גב/123 המהווה אף היא שינוי לתוכנית גב/53. יתרה מזו; חזקה על הועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים, שיזמה את תוכנית 425, שהיא היתה מודעת לתכניות הנוספות הקיימת במרחב התכנון והמוסיפות זכויות בנייה, לרבות לתוכנית גב/ 202 וגב/123, ולו היה בכוונתה לשלול את האפשרות להוסיף אחוזי בנייה מכח אותן תוכניות מעבר למה שנקבע בתוכנית 425, היה הדבר נאמר באופן מפורש בתוכנית. לפיכך אנו דוחים טענה זו. ועתה נפנה לשאלה המרכזית: האם מגיעים למשיבה 15% שטחים עיקריים בגין שלוש מעליות. לאחר שעיינו והעמקנו בטיעוני הצדדים, הגענו למסקנה כי יש לקבל את טיעוני העוררים באופן חלקי דהיינו, כי הועדה המקומית היתה מוסכמת להעניק בגין הקמת המעליות בבניין המתוכנן 10% שטחים עיקריים בלבד מכח תוכנית גב/202, ולא 15% כפי שזו עשתה. הועדה המקומית מבססת את סמכותה להעניק 15% על הוראת תוכנית גב/202 בה נקבע כי : "באזורים בהם תאשר הועדה המקומית הקמת בניינים בני 3 ומעלה קומות מעל קומת עמודים מפולשת, יהיה בסמכותה לאשר תוספת 5% משטח המגרש לשטח הרצפות הכולל שבבניין, לשם התקנת מעלית אחרת או מכפלה של אותם מספר המעליות שיותקנו באותו הבניין. אישור זה יינתן לשם עידוד הבונים להתקנת מעליות, שהחוק אינו מחייב התקנתן". (ההדגשה שלנו ו.ע.ת.א) ( הנוסח המובא לעיל משלב בתוכו את התיקון מכח תוכנית גב/385 ו.ע.ת.א ) מהסיפא להוראת תוכנית גב/202 המתוקנת עולה לדעתנו, כי מקום בו החוק מחייב התקנת מעלית - אין הועדה המקומית מוסמכת להעניק 5% תוספת שטחים עיקריים בגין אותה מעלית. ובמילים אחרות: התוכנית מורה באופן ברור כי ניתן לתת את תוספת הזכויות רק במקום שבו מבקשים לעודד התקנת מעלית שאינה מחויבת על פי החוק. לפיכך, במקרה הנדון, בגין המעלית הראשונה, המחויבת על פי חוק התכנון והבנייה, לא ניתן לאשר את התוספת של 5%. גם אם ייטען כי אין לראות במשפט כי "אישור זה ינתן לשם עידוד הבונים להתקנת מעליות, שהחוק אינו מחייב בהתקנתן" משום הוראה מחייבת אשר אינה מאפשרת את הענקת אותם 5% תוספת שטחים במקום בו החוק מחייב התקנת מעלית, הרי שיש לראות במשפט זה לכל הפחות משום הוראה מנחה. תוכנית גב/202 אינה מעניקה באופן אוטומטי תוספת של 5% בגין כל מעלית, אלא היא מסמיכה את הועדה המקומית להוסיף 5% בגין כל מעלית דהיינו, מדובר בתוספת אחוזית הנתונה לשיקול דעת הועדה המקומית. שיקול דעת זה יש להפעיל לדעתנו על פי תכלית התוכנית. במקרה דנן אין צורך להתחקות אחר תכלית זו שכן, התוכנית קובעת, בגוף התוכנית את תכליתה "אישור זה ינתן לשם עידוד הבונים להתקנת מעליות, שהחוק אינו מחייב התקנתן". לפיכך, אסור לועדה המקומית לעשות שימוש בסמכותה ולהעניק 5% תוספת שטחים עיקריים בגין מעלית אשר התקנתה מחויבת על פי הוראות הדין- כמו במקרה הנדון. מכל מקום, מאחר ואנו נכנסים לנעלי הועדה המקומית, אנו מחליטים שלא להעניק את התוספת של 5% בגין המעלית הראשונה, אשר התקנתה מחויבת על פי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה- 1965 לאור לשון התוכנית. העובדה כי הוראות התוכנית גב/202 מחייבת הפעלת שיקול דעת יש לה לדעתנו פן נוסף; על הועדה המקומית לבדוק בין היתר גם האם כמות המעליות הנוספות המבוקשת, מעבר לכמות המחויבת על פי דין, הינה סבירה, או שמא מדובר בתוספת מלאכותית ובלתי פורפורציונלית של מעליות, שכל מטרתה לקבל עוד אחוזי בנייה. אל לה לועדה המקומית לאשר באופן אוטומטי תוספת של 5% שטחים עיקריים בגין כל מעלית שמעבר לכמות המעליות הדרושות על פי החוק. על הועדה המקומית לבחון כל מקרה לגופו אם קיימת הצדקה תכנונית למספר המעליות המבוקש. כך לדוגמא, אם במקרה הנדון היו מבוקשות חמש מעליות (על בנין בן 9 קומות ו- 17 יח"ד), ברי הדבר כי לא היתה כל הצדקה תיכנונית לכמות מעליות שכזו וכפועל יוצא, לא היה מקום לאשר תוספת של 20% שטחים עיקריים בגין ארבעת המעליות שמעבר למעלית המחויבת על פי החוק. המקרה הנדון הינו גבולי. בניית שלוש מעליות עבור בניין בן 9 קומות שיש בו 17 יחידות דיור מעורר תהיות בדבר נחיצות כמות כה גדולה של מעליות. עם זאת החלטנו שלא להתערב במקרה זה בתכנון המבוקש, האף שכאמור ניתן יהיה לקבל את תוספת אחוזי הבנייה בגין שתי מעליות בלבד. אם זאת אנו מורים כי לבניין הנדון יינתן טופס 4 רק אחרי שכל שלושת המעליות תפעלנה . המשיבה ניסתה לבסס את זכותה לקבלת 5% בגין המעלית הראשונה על הוראות תוכנית גב/מק/258ו' הקובעת הענקת תוספת שטח רצפות בשיעור של 5% בגין מעלית. אין אנו מקבלים טענה זו. בסעיף 8א. לתוכנית נקבע כי מטרות התוכנית הם: "לכלול את ההקלות הכמותיות (תוספת שטחי רצפה) כפי שהן מופיעות בתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתוכנית) התשכ"ז- 1967, במסגרת הוראות התוכנית" קרי- התוכנית מאפשרת תוספת זכויות רק במקום שבו היה ניתן לאשר תוספת אחוזית כהקלה. כידוע, ניתן להוסיף תוספת כמותית בגין מעלית רק במקום בו היתר הבנייה מוצא מתוקף תוכנית שהופקדה לפני יום 1.8.89. תוכנית 425 קיבלה תוקף בשנת 1999 ולפיכך לא היה ניתן להתיר בבניין הנדון תוספת זכויות של 5% בגין מעלית, וכפועל יוצא לא ניתן להוסיף זכויות בגין מעלית לבנייה המבוצעת לפי תוכנית 425 מכח תוכנית גב/מק/258ו'. יצוין כי תוכנית גב/מק/258 ו' הינה תוכנית בסמכות הועדה המקומית ולפיכך אין היא יכולה להוסיף זכויותמעבר למותר על פי התוכניות התקפות. גם לא ניתן להוסיף לבנייה המבוקשת זכויות בנייה בגין מעליות מכח תוכנית גב/מק/2002 שכן, אין בתוכנית זו כל הוראה המוסיפה באופן גורף 5% בגין מעלית לכל בנייה המבוצעת במרחב התכנון של גבעתיים עליה חלה תוכנית זו. היפוכו של דבר נכון: ביחס לאזורי הבנייה המפורטים באותה תוכנית נקבע כי אחוזי הבנייה המפורטים לגבי אותם אזורים כבר כוללים את התוספת האחוזית האמורה. סוף דבר לעניין זה, אנו מתירים תוספת של 10% שטחים עיקריים במגרש הנדון בגין שתי מעליות מעבר למעלית הראשונה המחויבת על פי חוק התכנון והבנייה. ההתנגדות להקלה בקומה עיקר התנגדות העוררים מכוונת כאמור לתוספת הקומה שאושרה בהקלה. ההצדקה התיכנונית לפי דברי הועדה המקומית להתרת תוספת הקומה הינה, כי הדבר יביא להשתלבות טובה יותר של הבניין בסביבה. אדריכל הבניין הוסיף וטען בפנינו גם כי תוספת הקומה תאפשר תיכנון יותר טוב של הבניין לרבות- בניית שתי דירות בקומה במקום שלוש דירות בקומה. בנוסף טען האדריכל כי המגמות התכנוניות היום הינן בנייה לגובה, וכן, כי במקרה הנדון לא נקבע בתוכנית כי תוספת הקומות תהווה סטייה ניכרת מהתוכנית, כך שהתוכנית אינה שוללת תוספת קומות בדרך של הקלה. העוררים, המתגוררים כאמור ברחוב פועלי הרכבת, טענו בפנינו באריכות בדבר הפגיעה הקשה ממנה הם יסבלו אם תאושר הקומה הנוספת בהקלה, ובעיקר לענין הסתרת הנוף שתיגרם להם כתוצאה מאותה קומה וכן כי תוספת הקומה תפגע בזרימת האוויר לדירותיהם. כאן המקום להזכיר כי בין הבניינים הבנויים ברחוב פועלי הרכבת לבין הבניין המיועד מתוכנן מרחק של כ- 15 מ' לפחות. ועדת הערר יצאה לביקור במקום על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות העוררים. בין היתר ביקרנו בדירתה של אחת העוררות, גב' שמאי, אשר מתגוררת בבניין המצוי ברחוב פועלי הרכבת 14, הבניין המצוי בעורף המגרש הנדון. לאחר ששקלנו את טיעוני הצדדים בכתב הערר ובפנינו, ועל יסוד התרשמותנו הבלתי אמצעית מביקורנו במקום, החלטנו לדחות את הערר ככל שזה מכוון נגד אישור הקומה הנוספת בהקלה. אין אנו חושבים כי תוספת הקומה נחוצה לשם השתלבות בסביבה מחד, ואין אנו חושבים כי תוספת הקומה תגרום לכך כי הבניין יהיה חריג בגובהו מאידך. ברחוב סירקין קיימים בניינים בגבהים שונים, כאשר ניכר שהבניינים החדשים בו נבנים לגובה. כך לדוגמא הבניין ברחוב סירקין 26 שבו שמונה קומות, והבניין ההולך ונבנה במקום קולנוע הדר ברחוב סירקין 20 המתוכנן להיות בניין רב קומות. לפיכך אין בנימוק זה כדי להצדיק את תוספת הקומה בהקלה. עם זאת אנו מקבלים את טענת המשיבים, כי תוספת הקומה תשפר את התכנון של הבניין, ולפיכך אנו בדעה כי קיימת הצדקה תכנונית להתרת תוספת הקומה בהקלה. כאמור העוררים מתגוררים בשני בניינים; בבניין המצוי ברחוב פועלי הרכבת 14 ובפועלי הרכבת 16. הבניין ברחוב פועלי הרכבת 14 גובל בכשני שליש מעורפו במגרש נשוא ערר זה. חדרי המגורים של בניין זה פונים לרחוב פועלי הרכבת, בעוד שלכיוון צפון- אל המגרש הנדון, פונים שני חדרי שינה, חלון המצוי בהול הכניסה וחלון המטבח. מתצפית שערכנו מהדירה המצויה בקומה הרביעית בבניין זה (דירת משפחת שמאי) לא השתכנענו כי הפגיעה השולית שתיגרם מתוספת הקומה המבוקשת מצדיקה אי אישור הבקשה להיתר במקרה דנן. לענין זה יש לציין כמה נקודות בעלות משמעות: גם בניית הבניין המתוכנן ללא ההקלה בקומה תגרום לדיירי הבניין ברחוב פועלי הרכבת 14 להסתרת הנוף. התוספת השולית של הסתרת הנוף כתוצאה מתוספת קומה אינה משמעותית ובין היתר לנוכח המרחק בין שני הבניינים, דבר המצמצם עוד יותר את הפגיעה. לא זו אף זו, חלק ניכר מקו הרקיע כבר מוסתר היום כתוצאה מבנייה לגובה של בניינים אחרים באזור. מעבר לכל אלה יש לציין את העובדה כי לנוף הנטען פונה העורף של הבניין ברחוב פועלי הרכבת 14- ולא החזית הפונה כאמור לרחוב פועלי הרכבת. ביחס לבנין המצוי ברחוב פועלי הרכבת 16- מגרשו של בניין זה גובל רק בכשליש במגרש הנדון. יוצא כי רק האגף המזרחי של הבניין האמור גובל בעורף המגרש הנדון ובאופן שאגף זה בנוי מול מרווחי הבנייה שיהיו בין הבניין המתוכנן לבין הבניין הקיים ברחוב סירקין 24. בניין זה בנוי משני אגפים, כך שבאגף הצפוני חדרי המגורים פונים לכיוון צפון. עובדה זו מגדילה לכאורה את הפגיעה הנופית ביחס לדירות המצויות באגף הצפוני של אותו בניין ואולם כנגד זאת מרביתו של הבניין כלל לא מצוי מול /מאחורי המגרש הנדון, כך שהסתרת הנוף שתיגרם, ככל שכזו תיגרם, הינה אך ורק בזוית מצומצמת- לכיוון צפון מזרח. לנוכח האמור לעיל, כאשר אנו באים לשקול את השיפור בתכנון הבניין הנדון שיתאפשר כתוצאה מתוספת הקומה המבוקשת בדרך של הקלה, מול הפגיעה שתיגרם לעוררים מהתוספת השולית של קומה אחת, הרי שהכף נוטה לדעתנו באופן ברור לטובת אישור ההקלה המבוקשת. לאור האמור לעיל החלטנו לקבל את הערר באופן חלקי כך שתוספת אחוזי הבנייה שיאושרו במקרה דנן בגין תוספת מעליות יעמדו על 10% בגין שתי מעליות. כמו כן בתנאי היתר הבנייה ייקבע כי טופס 4 יינתן לבניין רק לאחר שכל שלושת המעליות תפעלנה. הערר לעניין תוספת הקומה בהקלה נדחית. אחוזי בניהמעליתחוזה בניהבניה