מפלס ה- 0.00 של הבניין עולה על 1.20 מ' מעל למפלס המדרכה

מפלס ה- 0.00 של הבניין עולה על 1.20 מ' מעל למפלס המדרכה ולפיכך לא ניתן לאשר מפלס זה. לטענת הועדה המקומית השטחים העיקריים בבית עולים על המותר לפי תוכנית מפורטת 122 החלה במקום. לדעת הועדה המקומית אין לאשר בניית גג משופע בו מבקשים העוררים לבנות עליית גג של כ- 30 מ"ר. ועדת הערר יצאה בסמוך לאחר הדיון שהתקיים בפניה, בליווי הצדדים, לסיור בבית, ולפיכך החלטתנו זו מבוססת בין היתר גם על התרשמותנו ממראה עיננו. מפלס ה- 0.00 מביקורנו במקום התרשמנו כי מפלס ה- 0.00 של הבניין לא שונה במהלך הבנייה שבוצעה על ידי העוררים וכי מפלס זה תואם את מפלס ה- 0.00 שנבנה בעבר, בעת בניית הבית המקורי. לענין זה ביקשנו לקבל את התייחסות הועדה המקומית בכתב, וזו השיבה לנו כדלקמן: "מן המסמכים המצויים בידי המשיבה, לרבות דו"ח הפיקוח, לא ניתן להתרשם האם הוגבה מפלס ה- 0.00 במהלך הבנייה החדשה שבוצעה במקום. זאת, היות והמסמכים בתיק הבניין לא מתייחסים לענין זה (לבד מן המפה הטופוגרפית אשר הינה חלק מן הבקשה להיתר ועל פיה כאמור גובה מפלס הכניסה ביחס למפלס הרחוב הינו 6 ס"מ מעל המותר) ואילו דו"ח הפיקוח, אשר נערך בשנת 2002, מפרט לענין תקרת מרתף שהיתה עודנה בשלב יציקת בטון באותה העת וכן באשר לתקרת קומת הקרקע אך אינו מתיחס לרצפת קומת הקרקע, אשר טרם נבנתה בעת ביקור הפקחים ונתונים ואשר היעדר הנתונים לגביה אינם מאפשרים לאמוד האם היה שינוי במפלס ה- 0.00. מצ"ב דו"ח הפיקוח מיום 7.1.2002 מצ"ב כנספח 1. לפיכך, לענין גובה מפלס ה- 0.00 בלבד, קרי האם מפלס זה שונה במהלך העבודות נשוא הבקשה להיתר ביחס לבנייה המקורית, מותירה המשיבה קביעה זו לשיקול דעת הועדה הנכבדה." לנוכח האמור והתרשמותנו כמפורט לעיל כי לא בוצע שינוי בגובה מפלס ה0.00, אנו מקבלים את הערר בענין זה ומורים לועדה המקומית לאשר את מפלס ה- 0.00 המבוקש. אחוזי בנייה מוקד המחלוקת בעניין אחוזי הבנייה הינו כדלקמן: לטענת העוררים עבודות הבנייה שבוצעו על ידם אינם אלא שיפוץ של הבניין הקיים, האף שמדובר בעבודות שיפוץ הטעונות היתר שכן אלה כללו עבודות קונסטרוקטיביות. על פי ההיתר המקורי אושרו בבניין 120.10 מ"ר, והעבודות המבוקשות אינן חורגות לטענתם משטח זה. לפיכך לטענת העוררים יש להתיר להם את שטחי הבנייה המבוקשים. הועדה המקומית לעומת זאת טוענת כי מדובר למעשה על בניית בניין חדש ולפיכך אין עוד רלוונטיות להיתר המקורי של הבניין, אלא יש לקבוע את אחוזי הבנייה המותרים על פי תוכנית 122, המתירה בניית 99 מ"ר בלבד (כולל הקלה יחסית של 6%). לטענתה, הבנייה שבוצעה בפועל עולה על שטח זה. לאחר שבחנו את עבודות הבנייה שבוצעו בפועל בבית, הגענו למסקנה כי המדובר במצב גבולי. ניתן לטעון כי המדובר בעבודות שיפוץ נרחבות של הבניין הקיים וניתן גם לטעון כי היקף הבנייה הוא כה נרחב ומהותי, עד שיש לראות בהן משום בניית בניין חדש. במצב דברים זה החלטנו להטות את הכף לטובת מבקש ההיתר, ולראות בבנייה משום שיפוץ במסגרת ההיתר המקורי של הבניין לעניין שטחי הבנייה המותרים . לפיכך אין חריגה מהיקף השטחים המותרים, שכן אלה אינם עולים על השטחים העיקריים שאושרו על פי ההיתר המקורי של הבניין. בניית עליות גג על המקום חלה תוכנית ג' הקובעת בסעיף 9 ב. 5) כי: "לא תותר בניית חדרי יציאה לגג, כמפורט בסעיף 9 א' לעיל, במקרים הבאים: ....... בבניינים חד קומתיים ובקוטג'ים צמודי קרקע, למעט הבניינים עליהם חלות הוראות סעיף 10 ב' להלן. " סעיף 10 ב' לתוכנית עוסק בבניית עליות גג בגגות משופעים כאשר בסיפא לסעיף נקבע כי : "אם בתוכנית מאושרת אין הוראה מפורשת לגבי עיצוב הגג, בניית גג משופע תותר באישור הועדה המקומית, אך ורק אם קיימת הצדקה לכך, כדי להתאים את הבנייה המוצעת לבניינים הקיימים ברחוב ו/או בסביבה הקרובה". (ההדגשה שלנו ו.ע.ת.א). המונח "קוטג'" אינו מוגדר בתוכנית ג'. מקובל להשתמש במונח זה כדי לתאר בית דו קומתי צמוד קרקע. גם במילון אבן שושן מונח זה מוגדר כ: "כינוי מקובל לבית מגורים המיועד למשפחה אחת, והוא בנוי בשתי קומות עם מדרגות פנימיות לקומה השניה (בה על פי רוב חדרי השינה)". מאחר ובמקרה הנדון מדובר בבניין דו קומתי שהוא בבחינת קוטג', חל במקרה האמור סעיף 9ב. 5) האוסר הקמת חדרי יציאה לגג. לנוכח חוסר היכולת להקים חדר יציאה לגג (חדר שנבנה בפועל ושסומן להריסה) ביקשו העוררים להתיר להם הקמת גג משופע אשר בתוכו תיבנה עליית גג בשטח של כ- 30 מ"ר. הועדה המקומית סירבה לתת את ההיתר המבוקש בקובעה כי "בניית עליית הגג כמבוקש בניגוד להוראות תוכנית "ג", הינה חריגה ברחוב ומהווה פגיעה במרקם הסביבתי ובעיצוב חזית לרחוב שלא מומלצת מבחינה אדריכלית". החלטה זו מבוססת על המלצת אדריכל הרישוי ואדריכלית העיר דאז. לטענת העוררים, בשלילת האפשרות לבניית גג משופע שבתוכו ניתן להקים עליית גג יש משום פגיעה קשה בזכויות הקניין שלהם, היא בלתי סבירה באופן קיצוני, וכי באיזון בין זכויות הקניין לבין הפגיעה שתיגרם לכאורה במרקם הסביבתי, יש לטענתם להעדיף את הפגיעה בזכויות הקניין. אין טענה כי בתוכנית 122 החלה במקום קיימת הוראה לגבי עיצוב הגג, ולפיכך חלה הוראת סעיף 10 ב. סיפא שהובאה לעיל. סעיף זה קובע כי במקרה כאמור, בו אין הוראה בדבר עיצוב הגג בתוכנית, מותר לועדה להתיר גג משופע רק אם קיימת הצדקה לכך, כאשר הסעיף גם קובע למה כוונתה באותה "הצדקה" הנדרשת: "כדי להתאים את הבנייה המוצעת לבניינים הקיימים ברחוב ו/או בסביבה הקרובה". לפיכך בענין זה נתפסה הועדה המקומית לכלל טעות בנימוק שהיא נתנה לאי התרת הגג המשופע (לא בעצם אי התרתו). על מנת להתיר גג משופע על פי תוכנית ג' במקום בו אין הוראה לגבי עיצוב הגג בתוכנית ג', יש צורך בהוכחה פוזיטיבית, כי יש לבנות את הגג המשופע כדי להתאים את הגג המבוקש לבניינים הקיימים ברחוב או בסביבה הקרובה. רק אם יוכח כי הגג המשופע מחויב על מנת להתאים את גג הבניין לבניינים ברחוב ו/או בסביבה הקרובה, תהיה הועדה המקומית מוסמכת לאשר גג משופע. השאלה אינה אם בניית הגג הינה חריגה לסביבה אם לאו אלא, האם קיים צורך בגג משופע על מנת להשתלב בסביבה הקרובה. בסיורנו במקום, אשר כלל עלייה לגג הבניין נשוא הערר, לא מצאנו ברחוב בו מצוי הבניין או בסביבה הקרובה גגות משופעים. לפיכך, התנאי לאפשרות להתיר הקמת גג משופע אינו מתקיים שכן, לא ניתן לטעון כי בניית גג משופע מחויב במקרה הנדון "כדי להתאים את הבנייה המוצעת לבניינים הקיימים ברחוב ו/או בסביבה הקרובה". לפיכך הערר התקבל באופן חלקי, לעניין מפלס ה- 0.00 ושטחי הבנייה בלבד. הערר נדחה בנושא בניית הגג המשופע. על העוררים יהיה להגיש בקשה מתוקנת להיתר הבנייה, ללא הגג המשופע ועליית הגג שבתוכו. בנייןבניהמפלס