שאלת זקיפת הכנסות מנכס של זכויות הבנייה בדירת בן התובע

שאלת זקיפת הכנסות מנכס של זכויות הבנייה בדירת בן התובע רקע כללי התובע קיבל גמלת הבטחת הכנסה מחודש 7/04 ועד 2/06 בשיעור של 80%. התובע הגיש תביעה חוזרת להבטחת הכנסה ביום 28/5/07. לתובע נזקפו הכנסות עקב הכנסה מנכס, דירת בנו איסמאעיל שנבנתה בקומה השנייה מעל בית התובע באבו טור (להלן: "הנכס"), השוללות קבלת הגמלה. גדר המחלוקת: הפלוגתאות בתיק, כפי שנקבעו בהחלטה מיום 4.11.08, הן אלו: האם לתובע נכס מקרקעין, או שמדובר בנכס של בנו ומתי נבנה הנכס. בכפוף לאמור לעיל, מה שיעור ההכנסה מהנכס. בפנינו העידו התובע עצמו ובנו איסמאעיל. מטעם הנתבע לא העידו עדים. המסגרת הנורמטיבית תכליתו של חוק הבטחת הכנסה היא להבטיח הכנסה מינימלית לכל אדם אשר אין ביכולתו לעבוד ולהתפרנס כדי מחייתו, או אשר אינו ניתן להשמה בעבודה כלשהי. מטרתה של הכנסה זו היא להבטיח לאדם כזה ולמשפחתו את סיפוק צרכי הקיום החיוניים עבורם, והכל בכפוף לקריטריונים ולתנאים הקבועים בחוק ובתקנות. החוק אינו מיועד להבטיח את הכנסתם של אלה היכולים להשתכר את המינימום שנקבע בו או יכולים להפיק הכנסה מנכס כלשהו (עב"ל 761/06 המוסד לביטוח לאומי נ' חליל אבו אעיש (טרם פורסם, ניתן ביום 16.3.08)). ברי כי מי שיש לו באמתחתו ממון או נכסים עליו לממש אותם או לנסות ולהפיק מהם הכנסה בטרם יפנה לקופת הציבור. (ראו ב"ל (י-ם) 10289/08 קרמי נינה - בטוח לאומי (ניתן ביום 14.12.09); ב"ל (י-ם) 12779/05 גבארין סנא - המוסד לביטוח לאומי (ניתן ביום 11.11.2008)). בהתאם, נקבע בדין ובהלכה הפסוקה, כי מי שיש לו הכנסות מעבודה או מנכסים, ואף הכנסות רעיוניות מנכסים, בסכום העולה על הסכום שנקבע, איננו זכאי לגמלת הבטחת הכנסה. סעיף 9 לחוק הבטחת הכנסה קובע הגדרת נכס ובין היתר מבהיר כי מדובר ב"כל רכוש, בין מקרקעין ובין מיטלטלין, וכן כל זכות או טובת הנאה ראויות או מוחזקות, והכל בין שהם בישראל ובין שהם מחוץ לישראל, ולמעט סכום שאינו מובא בחשבון, ולמעט זכות החזקה במקרקעין המשמשים למגורי הזכאי ולא לשם השתכרות או רווח. " הפסיקה על סעיף זה חזרה והדגישה כי הדבר תואם את תכלית החוק: "נשללת בסעיף 9 לחוק הקצבה ממבוטח שברשותו נכס שהחזקה היא כי ניתן להפיק הימנו הכנסה מינימאלית. ההשקפה הגלומה בחוק היא שהציבור אינו חייב לתמוך באדם שיש לו רכוש ממנו ניתן להפיק למצער, הכנסה מינימאלית" (עב"ל 685/05 שרון נ' המוסד לביטוח לאומי (ניתן ביום 27.10.06)). תקנות הבטחת הכנסה, תשמ"ב-1982 שהותקנו מכוח החוק קובעות בתקנה 10 את אופן זקיפת ההכנסה מהנכס. תקנה 11 לתקנות אלו קובעת כך: הועבר נכס, שהיה בבעלותו או בחכירתו של התובע גימלה או של בן זוגו, לאדם אחר ללא תמורה או בתמורה סמלית, יראו את הנכס כשייך למעביר הנכס - (1) אם הנכס הועבר תוך חמש שנים שלפני מועד הגשת התביעה לגימלה; (2) אם הנכס הועבר לילדו, כל עוד הוא ילד הנמצא בהחזקתו, אף אם חלפו יותר מחמש השנים האמורות בפסקה (1). חוק המקרקעין התשכ"ט-1969 קובע כי נדרש רישום של העברת זכויות במקרקעין, וכן על העברתן להיעשות בכתב. כן נקבע מפורש בסעיף 12 לחוק המקרקעין כדלקמן: "הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה, ואין נפקא מינה אם המחוברים נבנו, ניטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אדם אחר." דיון והכרעה נקדים ונאמר כי השתלשלות העניינים בתיק זה הובילה לכך שעל אף שמדובר בתביעה שהוגשה כבר בשנת 2008, התיק הוסיף להתנהל תקופה ארוכה עד עתה. בין היתר זאת בשל מחדלי ב"כ התובע באי הגשת הודעות וכן סיכומים במועד כנדרש, בגינם ניתנו פסקי דין למחיקת התביעה, שבוטלו לאחר מכן לבקשת התובע. כמו כן התארכו ההליכים בשל מאמצי הצדדים להגיע להסכמה, וניסיונות התובע להביא לרישום הנכס, בטאבו או במס רכוש. בסופו של יום הנכס לא נרשם, לא במס רכוש ולא בטאבו. באשר לטאבו טען התובע כי הנכס אינו רשום בטאבו וממילא אינו יכול לרשום את ההעברה. כמו כן התובע טען כי אין ביכולתו לרשום העסקה במס רכוש או הבאת אישור ממס רכוש שכן רישומה או קבלת אישור יחייבו "תשלום סכומים ניכרים על חשבון קנסות וכד'." כאמור בהודעתו. לאחר שמיעת הראיות וההתרשמות מהעדויות שנשמעו, קיבלו הצדדים המלצת בית הדין לפיה "יופחתו עלויות הבניה של הקומה השנייה. באשר לזכויות בקרקע הרי שאלה ייקבעו על פי דין דהיינו ככל שיש הסכם העברה כנדרש על פי דין זה יילקח בחשבון." הפחתת עלויות הבנייה היא בהתאם להלכה לפיה משהוכח שהבן הוא שנשא בעלויות הבנייה, אלה יופחתו בהתאם (עב"ל 1078/00 פואז מוחמד - המוסד לביטוח לאומי פד"ע לז 23 (2001)). הצדדים הסכימו להצעה זו, אולם נותרו חלוקים בסוגיית הרישום. נקבע כי הסיכומים יעסקו בסוגיית הרישום. בהקשר זה נבהיר כי נתמקד בטענות שעדיין שנויות במחלוקת ולא נדון בטענות שחורגות מהמסגרת שהותוותה בהתאם להסכמת הצדדים. התרשמנו כי אכן, אף אם ניתן באופן עקרוני לבצע רישום של נכסים בטאבו בשכונה בה נמצאים הנכסים נשוא הליך זה, אבו טור, הרי שהדבר לא התאפשר לתובע. התובע צירף להודעתו מיום 2.2.11, אישור לשכת רישום המקרקעין בירושלים מיום 22.12.10 לפיו לא ניתן להמציא לו נסח רישום ל"גוש / ספר 29983 חלקה / דף 43" כיוון שהחלקה זו אינה קיימת. ממילא נראה שדרישה לביצוע רישום בטאבו אינה סבירה בנסיבות העניין. אף הנתבע הסכים לבסוף להסתפק בהעברה במס רכוש או באישור מס רכוש. התובע מסר כי ניסה לרשום את ההעברה במס רכוש אולם לא עשה זאת בסופו של דבר בשל עלויות ההליך והחשש מפני קנסות גדולים. הצדדים חלוקים בשאלה אם בכך מתקיימת דרישת הרישום אם לאו. אנו סבורים כי בנסיבות העניין יש לומר שמדובר בנימוק מספיק להעדר הרישום. שיקולים כלכליים של עלויות הרישום ותשלום קנסות, שהתובע אשר אין לו הכנסה מלבד גמלת הבטחת הכנסה, לא יוכל לעמוד בהם, הינם שיקולים מספיקים בנסיבות העניין. לפיכך, ככל שיובא בפני הנתבע הסכם העברה בכתב, יש למנות את חמש השנים שנקבעו בדין מאותו מועד ואילך, ללא צורך בקיום דרישת הרישום. עם זאת, בשלב זה, כל עוד לא הומצא הסכם העברה או ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת זכויות הבנייה, זכויות הבנייה בגג עודן של התובע. אדרבה, מעדות התובע עולה במפורש כי ישנה סיבה לכך שהנכס רשומות על שמו עד היום, ולא נרשם על שם הבן איסמאעיל, (מעבר לסיבות בדבר העלויות הגבוהות של הרישום אותן העלה לאחר דיון ההוכחות), והיא העובדה שיש לו עוד שני בנים: ש. למה הוא כותב שהבית בשם שלך ת. הכל בשם שלי עד היום. ש. הוא לא העביר על שמו שום דבר. ת. נכון. יש לו עוד שתי אחים. (פרוטוקול עמ' 7 ש' 7- 10) (כך במקור, א.א.) מדברים אלו עולה כי לכאורה התובע שומר לו את הזכות לקחת בחזרה את זכויות הבנייה או לאפשר ליתר הבנים לבנות מעל דירת הבן איסמאעיל, ומכל מקום נראה כי אין ברצונו להעביר באופן בלתי הדיר לבן אסמאעיל את הנכס, כך שיקבל חלקו ביתר לעומת שני הבנים האחרים. אף הבן אסמאעיל עצמו, כעולה מהדו"ח שהגיש לנתבע ביום 30.5.05 (נ/7), מסר כי אין הוא רואה בדירתו נכס שלו, כיוון שציין במפורש כי הדירה בה הוא גר אינה בבעלותו אלא בבעלות אביו (עמ' 3 לדו"ח). כאמור, אין מחלוקת כי בעלויות הבנייה נשא בן התובע, ועל כן יש להפחיתן משווי הנכס, אולם עדיין ניתן ללמוד מכך על האופן בו ראו התובע ובנו את העברת זכויות הבנייה. בעניין סובחי (דב"ע (ארצי) נג/04-215 סובחי נ' המוסד לביטוח לאומי (ניתן ביום 19.10.94) להלן: "עניין סובחי") נדונה העברת זכויות בנייה בגג בניין לבני התובע, כאשר היה בפועל הסכם העברה אולם לא היה רישום לפי חוק המקרקעין. באותו עניין נאמר כך: "מכאן, כי מבוטח הפועל בתום לב על מנת להעביר את זכויותיו בנכס יכול להיחשב בנסיבות מסויימות, לצורך חוק הבטחת הכנסה, כמי שהעביר נכס, אפילו אם מתעכבת ההעברה העונה על הוראות חוק המקרקעין. במקרה כזה אין פיקציה המיועדת לעקוף את הוראות החוק. כמו כן, במקרים שההעברה נחשבת כתקפה כעבור חמש שנים ניתן לבדוק בתקופה זאת שלא נעשתה קנוניה בין המבוטח לבין בניו. כך, מבוטח שחתם על ייפוי כוח בלתי חוזר נחשב כמי שהעביר את הנכס (דב"ע מז/96-04). לעומת זאת, מבוטח שנותן לבניו להשתמש בנכס. אך לא פעל כדי להעבירו ונשאר בעל המקרקעין עדיין נחשב כבעל הנכס לצורך חוק הבטחת הנכס." זאת ועוד, בעניין סובחי נאמר במפורש כי מקום בו ניתן ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הנכס, יש בכך כדי להוכיח העברה בפועל. במקרה בו ישנו הסכם העברה, גם אם אין רישום תקף לפי חוק המקרקעין, עדיין ניתן לבחון אם ההעברה היתה פיקטיבית אם לאו. לא כך הדבר בענייננו, בו על אף שהתובע טען בכתב התביעה ובסיכומיו כי ההעברה היתה בלתי הדירה, הרי שבפועל לא הובאה לכך כל הוכחה, אלא אדרבה, נראה מדברי התובע בעדותו שהובאו לעיל, כי ההפך הוא הנכון ובפועל התובע שומר לעצמו את הזכות לחלק את זכויות הבנייה בגג ליתר הבנים. נציין כי בנסיבות מסוימות ניתן לומר אף קודם לביצוע הרישום היתה העברה בפועל. כך, בעניין עאלם (בל (חי') 4494/05 עאלם אחמד נ' המוסד לביטוח לאומי (ניתן ביום 9.7.08)), קבעה השופטת ורבנר כי יש לראות את תאריך ההעברה כבר ממועד חתימת הסכם ההעברה, ולא רק ממועד הרישום, כשנתיים לאחר מכן, אשר לימד בדיעבד על הכוונה ליתן תוקף משפטי להעברה וכי הסכם ההעברה לא נחתם מהשפה ולחוץ בלבד. אולם, כאמור בענייננו עד היום טרם הובא הסכם העברה וכן לא בוצע רישום בפועל. הן התובע והן בנו העידו כי אינם משלמים ארנונה, אלא רק את הקנסות על הבנייה ללא היתר (פרוטוקול עמ' 9 ש' 21- 22). האב העיד כי ישנו רק שעון חשמל אחד, וכי את התשלום משלם, עבורו ועבור הבן אסמאעיל, בן אחר העובד בחברת החשמל (פרוטוקול עמ' 7 ש' 12). הבן העיד אף הוא כי יש רק שעון חשמל אחד לשתי הקומות, אך בניגוד לדברי אביו בעדותו, טען כי הוא משלם את רוב חשבון החשמל ומעביר את התשלום לאביו (פרוטוקול עמ' 10 ש' 1). אף לגבי תשלום חשבון המים נתגלעו סתירות בעדויות התובע ובנו. בעוד הבן טען כי אביו לוקח את המים מסביו (פרוטוקול עמ' 10 ש' 1- 2), טען התובע כי הם מחלקים ביניהם תשלום חשבון המים לדוד (פרוטוקול עמ' 7 ש' 13- 16). חשבון הטלפון הוא הדבר היחיד שהינו במובהק על שם בן התובע, וגם זאת עשה רק לאחר מס' שנים, ולא מלכתחילה (פרוטוקול עמ' 10 ש' 3- 6). נמצא אפוא כי עד היום אין הסכם בכתב, אין תשלום ארנונה או תשלום הוצאות אחזקת הבית (למעט הטלפון, בשנים האחרונות). בהקשר זה ראו דברי השופטת מיכל פרימן בבל (חי') 8280-04-09 סמיר זיבאנה נ' המוסד לביטוח לאומי (ניתן ביום 4.8.13) לפיהם נודעת חשיבות למועד תשלום הארנונה כמשקף העברת הנכס בפועל. ראוי לציין גם פסק דינה של השופטת שדיאור בבל (י-ם) 21555-01-11 מרים גבארין נ' המוסד לביטוח לאומי (ניתן ביום 6.8.13) בו נקבע שלא נמצא קיומה של העברה בנסיבות אותו מקרה שכן לא נמצאו תימוכין לטענת התובעת להעברה בעל פה ובפועל חרף אי קיומו של הסכם בכתב, וכן לנוכח סתירות בגרסתה. אף בענייננו אפוא לא הוכח כי הנכס הועבר בפועל, בהעדר כל תימוכין בכתב, ולו הסכם העברה או ייפוי כוח בלתי חוזר. בנסיבות אלו לא ניתן לומר שנתמלאה דרישת הרישום, משאין ולו אסמכתא מינימלית בכתב להעברה. לאור כל האמור לעיל, ובשים לב להסכמת הצדדים לעניין הפחתת עלויות הבנייה, ולכך שעד היום לא הומצא בפנינו הסכם העברה או ייפוי כוח בלתי חוזר כאמור, מן הדין כי הנתבע יזקוף לתובע את זכויות הבנייה בגג (בקרקע) בגין הנכס, דירת הבן איסמאעיל. זאת, עד להמצאת הסכם העברה או ייפוי כוח בלתי חוזר בכתב, ממנו יימנו חמש שנים כדין. סוף דבר אשר על כן, התביעה מתקבלת בחלקה כדלעיל, באופן שבו יופחתו עלויות הבנייה של הנכס, אולם ייזקפו לתובע זכויות הבנייה בו, שלא הוכח שהועברו וממילא לא חלפו חמש שנים מיום העברתן. עם זאת, מתקבלות טענות התובע לעניין הרישום, כך שככל שיוגש הסכם העברה בכתב, הנתבע ימנה חמש שנים ממועד העברת הזכויות, אף ללא צורך ברישום, לנוכח נסיבות העניין בהן הציג התובע טעמים כלכליים לאי ביצוע הרישום. בנסיבות הענין, הואיל והתובע היה מיוצג על ידי הלשכה לסיוע משפטי, אין צו להוצאות. הצדדים רשאים להגיש ערעור בזכות לבית הדין הארצי תוך 30 יום מיום שיקבלו את פסק הדין. זכויות בניהזכות הזקיפההבטחת הכנסהבניה