פגיעה לכאורית במקרקעין כתוצאה מאישור תכנית מתאר מחוזית - תמ"מ/6/3/א אשר יצרה את כביש 431

הועדה המקומית החליטה כדלקמן: "1. לדחות את התביעות לאור הנימוקים להלן: לשטח נשוא התביעה לא היה כל פוטנציאל לשינוי יעוד אחר מאשר תשתיות לאומיות וארציות וקווי בנין הנובעים מהן בגלל תכניות המתאר הארציות והמחוזיות שאושרו במרוצת השנים. השטחים שהופקעו ויופקעו לצורכי דרכים קיימות וחדשות אמורים לקבל פיצויי הפקעה מהרשויות המוסמכות המפקיעות. השטחים בתחומי קווי הבניין של הדרך ובתחומי רצועת קווי החשמל שיופקעו נשארים בייעודם החקלאי. אין מקום ליחס לשטחים אלו פגיעה או ירידת ערך מאחר והם נשארו באותו יעוד ובאותו מצב תכנוני ששרר לגביהם ערב אישור תמ"מ/6/3/א' (קרקע חקלאית בקרבה לתשתיות ארציות). מעשית שטחים אלה יכולים להשתתף בתכניות עתידות לשינוי יעוד (רפרצלציה) ככל שיהיו כאלו. לגבי קרקע המהווה יתרה של חלקה, ויתרה זו נמצאת מחוץ לקו הכחול של התכנית הנדונה, יתרה זו היתה מיועדת לאזורים חקלאיים ונשארה כזו, לכן לא חלה כל פגיעה או ירידת ערך עקב אישור התב"ע. יתרה זו, יחד עם חלקי החלקה שנמצאת בתחום התכנית הנדונה ואינה מופקעת, יכולה להשתתף בכל תכנון עתידי של הקרקע, באם יהא תכנון כזה. הקרקע הופקעה מן התובעים עוד ביום 26.9.00 מכח הכרזה לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל. ביום אישור התכנית 14.12.00 לא היו התובעים בעלי הקרקע לפי כך, אין הם רשאים לתבוע פיצויים עפ"י סעיף 197 לחוק התכנון והבניה וזאת בהתאם להחלטת ועדת ערר מיום 24.4.01 מס' ישיבה 227/01 בעניין תביעת "פרדסי זוהר בע"מ". תמצית טענות העורר עמדת הועדה המקומית גורסת תרתי דסיתריי שכן מחד נקבע כי היעוד הוא חקלאי גרידא אך מאידך הודתה המשיבה כי אין בתכנית כדי לפגוע באפשרות העורר להשתתף בתכנון עתידי לרבות תכניות איחוד וחלוקה מחדש. אם יהיה העורר זכאי בעתיד לקבל פיצויים בגין הפקעה אין בכך כדי לפגוע בזכותו למצות ההליכים על פי פרק ט' לחוק אשר דן בפגיעה מתכנית שלא על דרך של הפקעה. העורר הינו בעלים לצורך תביעה על פי פרק ט' לחוק הגם שכשלושה חודשים לפני המועד הקובע הוצאה הכרזה לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל. הכרזה אינה מסירת חזקה. גם אם היתה הקביעה נכונה לעניין זה הרי שמדובר בשטח של פחות מ - 6% מכלל הנכס ומכאן שחלק ניכר מהנכס נותר בידי העורר ולא "הופקע". סוגיה זו דומה ומהווה חלק מהעררים שנדונו במסגרת ההחלטה שניתנה על ידי ועדת הערר בעניין עררים 97-112/03, 463-458/04, 457-423/04 (רומאן ברג ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב ראשון לציון ואח'), חקירתו של השמאי מטעם העורר נסבה אודות גובה הסכומים ואופן חישובם ולא אודות העיקרון. לפיכך התבקשה ועדה הערר לפסוק לעורר הפיצויים שהתבקשו ובהתחשב בכך שלא הוגשה חוות דעת נגדית ולחלופין למנות שמאי מכריע. תמצית עמדת המשיבות 2,3 מדובר בשטחים חקלאיים בתחום החיץ בין ראשון לציון לנס ציונה באזור ללא פיתוח סביבתי המיועד למעבר תשתיות לאומיות, כביש, מסילת ברזל ופרוזדור חשמל. המקרקעין מוכרזים כקרקע חקלאית. לטענת המשיבות ערכם של המקרקעין לאחר אישור התכנית נשאר כפי שהיה ואף הושבח לא היה להם פוטנציאל תכנוני לפני אישור התכנית, הם לא נכללו בכל תכנית שיעדה אותם לבניה ואף לא בתכנית להכנה. קווי הבניין נקבעו עוד במצב הקודם הן בתכנית המתאר של ראשון לציון הקובעת 130 מ' לכל צד מציר דרך 42, הן בתמ"מ 3, בתמ"מ 3/3 ושינוי 7 לתמ"מ 3 שם דובר ברצועת תכנון של 300 מ' ובקווי בניין של 150 מ'. למעשה רצועת התכנון משתרעת על כל החלקה. לעניין מעמדן של התכניות הקודמות כתכניות כלליות קנה המידה אינו מעלה ואינו מוריד שכן מדובר בכביש הקיים בפועל ובקווי בניין מדודים שנקבעו ממנו בהוראות ספציפיות של תכניות ולכן מידת אי הודאות אינה גדולה. העורר לא ביסס את טענת הנזק, השמאי מטעמו לא הביא עסקאות המוכיחות ירידת ערך ואילו השמאים מטעם המשיבות הביאו עסקאות רבות המראות שלא חל כל שינוי בערך המקרקעין ושמכל מקום, קביעה לפיה ערך המקרקעין מגיע כדי 110,000 דולר לדונם ואף למעלה מכך אינה הגיונית. הסתמכותו של העורר על זיכרון דברים לעניין קיומו של פוטנציאל תכנוני אינה מחייבת את המשיבות. התכנית כוללת גם אלמנטים משביחים שלא באו בחשבון בשומת העורר, בניגוד להלכה הפסוקה. מדובר בתחנות רכבת ואוטובוס והגברת הנגישות. תמצית עמדת המשיבה 4 (בהשלמה) התכנית אינה קובעת בחלקות מסדרון חשמל ואף לא מסילת רכבת כי אם אך ורק מעבר תוואי דרך 42 שבפועל עבר במקרקעין מקדמת דנא. חלק מהמקרקעין הופקעו ביום 26/09/2000 עם פרסום צו הדרכים ומסילות הברזל - הגנה ופיתוח, לצורך הרחבת כביש 42. ההליך המתאים אפוא הוא הליך של פיצויים בגין ההפקעה ולא ירידת ערך. המקרקעין נעדרו פוטנציאל תכנוני ככל שקיים בהם פוטנציאל כזה הרי הוא נובע מאישורה של התכנית הנטענת להיות פוגעת נוכח תכונותיה המיטיבות. לעניין קנה המידה, כאשר קיימות תשתיות בשטח היתה מידה של וודאות גם כתוצאה מתחולת התכניות הארציות. העוררים לא עמדו בנטל הוכחת הפגיעה במקרקעין ולא הוכיחו ירידה בשוויים. העוררים אף התעלמו מחלק מהתכניות החלות במקרקעין כמו למשל תמ"א 3/7. לחלופין טוענת המשיבה 4 לתחולת סעיף 200. תמצית עמדת הועדה המקומית (בהשלמה למשיבות האחרות) העורר לא הוכיח כל פגיעה בגין אישורה של התכנית, שכן חוות הדעת מתעלמת מתכניות מאושרות קודמות שלא כדין. מדובר בתוואי כביש 431 ו - 42 שמאושרים עוד במסגרת תכנית רצ/1/1 , בתמ"א 3/7 ובתמ"א 3/56 אשר קבעו גם את קווי הבניין של כביש 42. שלא כדין התעלם השמאי על פי הודאתו מאותן תכניות. השומה חסרה עסקאות המוכיחות ירידת ערך בשונה משומת הועדה המקומית אשר הציגה טווח מחירים על פי מספר רב של עסקאות. אין לראות בתמ"מ 3/21 כיוצרת ציפיות שכן היא מפרטת את אותן תכניות מתאר שאושרו קודם לה וקוראת אליה בין היתר גם את התכנית הפוגעת. העורר לא הוכיח כל ציפייה לשינוי יעוד. התכנית שחררה את המקרקעין ממגבלות תכנון והשביחה אותם. בעוד תמ"א 3/7 קבעה רצועת תכנון של 300 מ' המקפיאה כל אפשרות של שינוי לבניה, התכנית קידמה תכנון קונקרטי. דיון והכרעה עניינה של התביעה ב - 3 חלקות חקלאיות הצמודות במצב הקודם לכביש 42 בין צומת פלמחים לצומת עין הקורא. הפגיעה הנטענת הינה פגיעה ישירה כתוצאה מיעוד חלק מהשטח לכביש ולמחלף וקביעת קו בנין ביתרתו. בעוד העורר טוען לשינוי מהותי בין מצב קודם למצב חדש בהסתמכו על ציפיות המבוססות על הבטחות לתכנון הכביש (431 בדרך של איחוד וחלוקה) ועל כך שהדרך במצב החדש שווה "אפס", טוענות המשיבות כי לא חל כל שינוי במקרקעין בהתחשב במצב הקודם אשר קבע תוואי ברור וקו בנין מספרי ביחס לאותו תוואי. לטענת המשיבות הפוטנציאל היחיד של אותן חלקות הינו למטרת הרחבת דרכים. הבסיס לשווי הינו ספקולטיבי בלבד ולא תכנוני. הואיל וועדת הערר כבר דנה בסוגיית פגיעתה של התכנית שבנדון במקרקעין סמוכים, והואיל ומדובר בהחלטה מקיפה ויסודית אנו סבורים כי ראוי להפנות לאותה החלטה ולאמץ אותה גם לענייננו. לפיכך אנו מפנים להחלטה שניתנה בעררים בעניין רומן ברג ולעקרונות שפורטו שם. יחד עם זאת, ובשים לב להחלטה שיצאה לא מכבר בנוגע לתמ"מ 3/21 ופגיעתה, נמליץ לעוררים לשקול היטב אם ברצונם להביא המחלוקת בפני שמאי מכריע, הליך הכרוך בהוצאות. יש להבהיר כי ועדה זו נוהגת לפסוק ברגיל הוצאות ריאליות בתביעות כגון דא. לאור האמור יודיע העורר בתוך 30 יום אם מבקש למנות שמאי מכריע בתיק שבנדון אם לאו.תכנית מתארמקרקעיןבניהתוכנית בניהכביש