דחיית תביעה לפיצויים בגין אישור תכנית בניה

דחיית תביעת העררים לפיצויים בגין אישור תכנית תא/3420 שפורסמה למתן תוקף ביום 17.7.06. דירת המגורים הינה דירת גג ברחוב פיכמן 7, שכונת רמת אביב הירוקה, תל-אביב, גוש 6768 חלקה 17/41. התכנית שינתה את יעוד המקרקעין הגובלים ממערב (חלקה 42 בגוש 7110), ממגרש ליחידה מסחרית + דרך לייעוד אזור מגורים מיוחדים + שצ"פ וקבעה זכויות בניה שלא יעלו על 2,200 מ"ר שטח עיקרי ו- 700 מ"ר שטחי שירות, לבניית עד 20 יח"ד, ב- 2 מגרשים. טענות העוררים העוררים טוענים לפגיעה בגין ביטול חניה וקביעה שצ"פ במקומה, ותוספת קומות: במצב קודם ניתן היה לבנות קומה אחת מסחרית, במצב החדש ניתן לבנות 2 בניינים בני 5 קומות מעל קומת עמודים. נטען לראשי נזק של פגיעה בפרטיות (בעיקר השימוש במרפסת גג דרומית), הצללה, חסימה והסתרת נוף, שינוי באופי הסביבה (בניה נמוכה יחסית עד 4 קומות), הגדלת צפיפות, הגדלת מצוקת חניה ועומסי תנועה. נטען כי פורטו ונותחו עסקאות ותחשיבים לירידת הערך הנטענת, לרבות תחשיבים ב-ע/1 שהוגש בדיון. שווי הפגיעה הנטענת למועד הקובע, 118,000$. אשר לחריגות הבנייה להם טענו המשיבות בבית העוררים, נטען כי, מדובר במטרים ספורים (ככל הנראה כ- 13 מ"ר ע"פ הבקשה להיתר, מוצג מש2/2), שלבסוף הוכשרו ושולמו כ- 10,000 ₪ בצירוף קנס, בגין החריגה ולכל היותר ניתן להפחית זאת משווי הדירה. טענות המשיבות מדובר בדירה במבנה רכבת, טורי ישן. חזית הדירה איננה לכיוון הפרויקט. הפרויקט נשוא התכנית הינו ממערב לדירה. בצד זה יש לדירה חלון צר של חדר שירות. לפיכך, לא מתעוררים כלל ראשי נזק של פגיעה בפרטיות, חסימת אור, נוף, הצללה וכו'. אופי הסביבה גם במצב התכנוני הקודם וגם בפועל הינו של בנייני מגורים בני 8 ועד 15 קומות, לרבות בניין בן 8 קומות מצידו השני של המבנה הטורי ובניין בן 12 קומות בכניסה לרחוב. נטען כי קווי הבניין שנקבעו בתכנית הם כקווי הבניין של יתר הבניינים וכי נקבע בתכנית גם שקומת הגג תיסוג. התכנית קובעת בניית שני בניינים עם מרווח שצ"פ ביניהם, במקום חלופה של בניין אחד גבוה. נטען כי ועדת המשנה להתנגדויות בוועדה המחוזית (מש1/2) החליטה כי הצפיפות איננה חורגת מהצפיפות המקובלת בשכונה (20 יח"ד לדונם) וכי התכנית משתלבת במירקם האורבני הקיים. כן נטען כי יש לצפות בסביבה שינוי מייעוד מסחרי לייעוד למגורים וכי התכנון כאן הינו מתחשב ומשתלב. לטענת המשיבות יש בתכנית אלמנטים המשביחים את ערך הנכס. לפיכך אין פגיעה. כך עולה גם מפירוט עסקאות ונתונים בחוות הדעת השמאית. מדובר בפרוייקט יוקרתי אשר יש בו כדי להשביח את ערכי הנכסים בסביבתו. שינוי הייעוד ממסחר למגורים משביח את הנכס הגובל נשוא הערר, ובוודאי שאין בכך פגיעה. במצב התכנוני הקודם, הותרו שימושים ביחידה המסחרית שהם מחוללי רעש, מיטרדים, ריחות רעים, זיהום וכניסת משאיות לפריקה וטעינה. הותרו שימושים לחנויות למכירת תוצרת חלב, ירקות, דגים, מכוני יופי, מכבסות, מכשירי כתיבה וכו', סנדלרים, בתי מלאכה לתיקון כלי בית ועוד. נטען כי התכנית עומדת בתקני הבניה, ולא נלקחו בפועל חניות מהשטח. אשר לבניה על הגג (למעלה מ- 40 מ"ר) של דירת העורר, נטען כי היא חורגת מהמותר ע"פ תכנית ג' שהתירה 23 מ"ר בלבד). לחילופין, נטען לחלותו של סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. בדיון בפנינו הוסיפה וטענה משיבה מס' 2 כי, אם ימונה שמאי מכריע בתיק היא מבקשת לאפשר לה להגיש חוות דעת שמאית נוספת מטעמה היות ובתשובתה לערר הצטרפה לתשובת משיבה מס' 1, ולחוות הדעת השמאית שהוגשה מטעמה, ושמאית הוועדה המקומית מונתה כשמאית מכריעה לפי תיקון 84, כך שלא תוכל להופיע בפני השמאי המכריע. דיון והחלטה לאחר שעיינו בתכניות, בתשריטים ובכתבי הטענות, ולאחר ששמענו את הצדדים, אנו מחליטים כי עיקר המחלוקות בין הצדדים מחלוקות שמאיות הן. לפיכך, אנו ממנים שמאי מכריע, להנחיותנו כמפורט בהחלטה זו ובכפוף לאמור להלן: נוכח הנסיבות שתוארו לעיל, משיבה מס' 2 תוכל להגיש חוות דעת שמאית מטעמה לשמאי המכריע, ולצדדים תינתן הזדמנות לטעון בעניינה בפניו. על פי מדיניות ועדה זו על הצדדים להגיע להסכמה בדבר זהות השמאי המכריע, תוך 14 יום. בהעדר הסכמה בין הצדדים תקבע הוועדה את זהות השמאי המכריע. השמאי המכריע יקבע אם נגרמה פגיעה למקרקעין, ואם-כן, יקבע את שיעור הפגיעה. אם ימצא השמאי המכריע כי יש לשלם לעוררים פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, יפרט בהחלטתו את כל מרכיבי הפיצוי. השמאי המכריע יבחן את טענות הצדדים בעניין קיומם של אלמנטים משביחים בתכנית. בעניין זה יש להתחשב בין היתר, במצב התכנוני הקודם (ייעוד למסחר + דרך) לעומת המצב התכנוני החדש (מגורים). ככל שיקבע השמאי המכריע כי יש אלמנטים משביחים בתכנית, יקבע האם יש בהם כדי לקזז או לאיין את הפגיעה, ככל שיקבע כי ישנה. השמאי המכריע יבחן את טענות הצדדים בכל הנוגע למיקום הדירה ביחס לפרוייקט ואת הטענות בעניין אופי הסביבה. לעניין הטענות בנוגע לחריגות הבנייה: בעניין זה יונחה השמאי המכריע על פי האמור בהחלטתנו בערר תא/95051/08 גלב חנה ואח'. נ'. הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב ואח': "השמאי המכריע יהיה כפוף לאמור בהחלטתנו זו ובין היתר, להנחיות שלהלן: אשר לטענות שנטענו ע"י ב"כ משיבה מס' 3 בכתב תשובתה, כי אין להתחשב בעבירות הבניה ובשימוש חורג שנעשה ללא היתר לצורך חישוב ערך מקרקעין במצב תכנוני קודם, נעיר כי בערר תא 5056/02 בלה לוטן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, שם בין היתר, נעשתה סקירה רחבה של פסקי דין מהם עולה כי שווי הנכס עשוי להיות מושפע לא רק ממצבו התכנוני אלא אף ממצבו בפועל - לרבות בניה או שימוש קיימים, גם אם אינם חוקיים, נקבע כי: "יש לבדוק בכל מקרה לגופו את מהותה של הבניה הבלתי חוקית, מתי בוצעה ועל ידי מי נרכש הנכס נשוא התביעה על ידי התובעים, ומתי אושרה התכנית הפוגעת. אין דין שכונה שהיתה קיימת עשרות שנים כדין בניה בלתי חוקית שנעשתה בסמוך לאישור התכנית הפוגעת..." (סעיף 14 להחלטה האמורה). אשר על כן נדחתה שם טענה כנגד השמאי המכריע שמונה באותו עניין, ונקבע כי לא טעה בכך שהתחשב בהערכת שווי הנכס במצב קודם בקיומה של בניה בלתי חוקית בשטח נשוא התכנית הפוגעת שם. בעניין זה נפנה גם להחלטתנו בערר הר/95119/07 פרעם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה. אשר על כן בנסיבות אלו, אנו מנחים את השמאי המכריע לבדוק את המקרה לגופו ברוח הדברים שלעיל ואת טענות הצדדים לגופם בעניין זה כפי שיובאו בפניו." השמאי המכריע יהיה כפוף להוראות הדין המהותי והחלטתו תהיה מפורטת ומנומקת. מזכירות ועדת הערר תשלח לשמאי המכריע את הפרוטוקולים מדיוני הוועדה ואת החלטותיה, ואילו הצדדים יעבירו לידיו את כתבי טענותיהם וכל חומר אחר שברצונם להציג לפניו תוך 15 יום ממועד קבלת ההחלטה בעניין זהות השמאי המכריע. השמאי המכריע יזמן את הצדדים לדיון תוך 30 יום מהמועד בו פנה אליו אחד הצדדים, וייתן את החלטתו תוך שלושה חודשים ממועד הדיון הראשון שהתקיים בפניו. אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המכריע תרצה המשיבה לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק תהיה רשאית להגיש בקשה מפורטת לוועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 30 יום מהמועד בו הומצאה לה החלטת השמאי המכריע. אם ירצה מי מהצדדים לערור על החלטת השמאי המכריע - יוגש ערר במסגרת תיק ערר חדש, במועדים הקבועים בחוק ובתקנות. השמאי המכריע יודיע לצדדים גובה שכר טרחתו ו/או דרך חישובו בטרם יחל בעבודתו. בשלב זה ישאו הצדדים בשכר טרחת השמאי המכריע בחלקים שווים (שליש על ידי כל אחד מהצדדים) לאחר קבלת החלטת השמאי המכריע יוכלו הצדדים לפנות לוועדת הערר על מנת שתפסוק בשאלת ההוצאות. בנסיבות העניין אין צו להוצאות. פיצוייםבניהתוכנית בניה