החלטה לעניין מתן תוקף לשומה המייעצת וכן הפרשי הצמדה וריבית הצמדה והוצאות

החלטה לעניין מתן תוקף לשומה המייעצת וכן הפרשי הצמדה וריבית הצמדה והוצאות רקע: בתיק זה מונה שמאי מייעץ בהחלטה מפורטת ומנומקת. ביום 5.12.10 הגיש השמאי המייעץ את שומתו לועדת הערר. ביום 5.12.10 החליטה ועדת הערר כי הצדדים רשאים להשיג על החלטת השמאי המייעץ בתוך 30 יום, כאשר העדר השגה משמעותה הסכמה לשומה המייעצת. ביום 9.1.11 הגישו העוררים בקשה ליתן תוקף לשומה המייעצת וכן לפסוק הפרשי הצמדה וריבית וכן שכר טרחה והוצאות, ועדת הערר העבירה את הבקשה לתשובת המשיבה עד ליום 12.2.11. ביום 16.2.11 הגישה המשיבה את תשובתה. במסגרת התשובה טוענת המשיבה, כי השמאי המייעץ שגה. המשיבה טענה כי השומה המייעצת שגויה משני טעמים: הטעם הראשון- היות והבניין הקיים נדון להריסה והיות והבניין היה קיים בשני המצבים, היה מקום להפחית בגין הדחייה בשני המצבים, הפחתה אשר הייתה מאיינת את הפגיעה. הטענה השנייה הייתה, כי השמאי המייעץ הניח כי השימוש בבנין הקיים הינו השימוש המיטבי אך לא הוכיח זאת. העוררים, בהתאם לרשות ועדת הערר, השיבו על טענות אלו. העוררים הבהירו כי היות והמשיבה לא הגישה כל השגה על השומה המייעצת במועדים שקבעה ועדת הערר, הרי זו הפכה חלוטה, ולא ניתן לשנותה במסגרת תשובה לבקשה לפסיקת הוצאות. לגופם של דברים, הסבירו העוררים כי ההבדל בהתייחסות השמאי המייעץ בשני המצבים נובע ממספר הבניינים המותרים על החלקה. לעמדת העוררים היות ובמצב הקודם ניתן היה לממש חלק מהזכויות בבניין החדש ללא הריסת הבניין הישן, לא היה מקום להביא בחשבון מקדם דחייה. לעומת זאת, במצב החדש, לא ניתן לממש את הזכויות ללא הריסת הבניין הישן (איסור על שני מבנים בחלקה) ומכאן הדחייה הנדרשת. דיון: מתן תוקף לשומה המייעצת: ראשית נציין, כי אכן יש ממש בטענת העוררים, כי בהעדר השגות כלשהן של המשיבה לשומה המייעצת בפרק הזמן שנקצב לה, היא מושתקת מלעלות טענות אלו כעת. בכל מקרה, ועדת הערר מחויבת לבחון את השומה המייעצת ולפיכך בחנה גם את טענות המשיבה. ועדת הערר מצאה את השומה מפורטת, מנומקת ובעיקר ראויה ולכן יש ליתן לה תוקף של החלטת ועדת ערר. לעניין טענת המשיבה בדבר הדחייה שנקבעה במצב החדש ולא במצב הישן, נבהיר כדלקמן: לגבי המצב החדש, ברור כי לא נפלה כל טעות בשומה המייעצת. התכנית החדשה מחייבת בניית בניין אחד, ולכן לא ניתן להקים את הבניין החדש עד תום תקופת החיים הכלכליים של הבניין הקיים. לעניין זה אנו סבורים כי חישוב הדחייה נעשה בדרך ראויה, ואף מיטיבה עם המשיבה. השאלה מתעוררת לגבי המצב הקודם, היות והבניין היה קיים גם במצב הקודם, לכן לכאורה היה מקום לבצע דחייה דומה גם במצב הקודם. אלא, שהתשובה לשאלה זו מצויה בסעיף 12.4 לשומה המייעצת. בסעיף זה דוחה (ובצדק דוחה) השמאי המייעץ את טענת המשיבה כי לא ניתן היה להקים במצב הקודם בניין נוסף בחלקה. השמאי המייעץ קובע כי ניתן היה להקים מבנה נוסף בחלקה במצב הקודם במרחק של 8 מ' מהבניין הקיים. יתרה מזו, בסעיף 14 לשומה המייעצת, סעיף התחשיבים, מציין השמאי המייעץ מפורשות כי ניתן להקים על החלקה בניין נוסף בן חמש יחידות דיור בלבד (מתוך שמונה מותרות) ואף התחשיב נעשה לפי חמש יחידות דיור. לפיכך, לעמדת השמאי המייעץ, אין כל מקום לבצע הפחתה לתום החיים הכלכליים של הבניין הקיים במצב הקודם, היות וניתן היה לנצל חלק מהזכויות ולהתיר את הבניין הקיים על כנו. לאור כך, יש גם לדחות את טענת המשיבה בדבר אי הנימוק לעניין השימוש המיטבי, היות וברור כי השימוש המיטבי במצב הקודם הינו לשמור על הבניין הקיים וכן לבנות מבנה נוסף. לאור האמור לעיל, אנו נותנים תוקף של החלטת ועדת הערר לשומה המכרעת. הוצאות: ראשית נבהיר, כפי שכבר נפסק לא אחת, פסיקת ההוצאות אינה "עונש" או קנס, אלא הינה חלק ממטרת העל של העמדת הנפגע במצבו טרם הפגיעה. עם זאת, לשם פסיקת ההוצאות יש להביא בחשבון מצד אחד הוצאות ריאליות סבירות לניהול תביעה כפי שהתנהלה ומצד שני את התביעה שנתקבלה בפועל אל מול התביעה שהוגשה, היות ולא מגיע לתובע פיצוי על תביעות והליכי סרק. במקרה שלפנינו התביעה הוגשה על סך של 285,000 ₪ ואילו השמאי המייעץ אישר סכום של כ- 62,670 ₪ בלבד. כלומר, השמאי המייעץ הכיר רק בכ -22% מערך התביעה שהוגשה. מצד שני, המשיבה דחתה כליל את התביעה. לאור הפרמטרים הללו, אנו קובעים כי המשיבה תשלם שכר טרחה וכן הוצאות בסכום כולל של 2,500 ₪ (כולל מע"מ). סכום הפגיעה שקבע השמאי המייעץ יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהתאריך הקובע ועד לתשלום בפועל [לענין חיוב הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהמועד הקובע ראה: עמ"נ (חיפה) 383/06  עזבון המנוח ירימי אברהם ז"ל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא ()]. סיכום: אשר על כן, אנו נותנים תוקף של החלטת ועדת הערר לשומת השמאי המייעץ. המשיבה תישא בשכר הטרחה, בהוצאות ובהפרשי הצמדה וריבית כמפורט לעיל, כאשר שכר הטרחה וההוצאות ישולמו בתוך 30 יום מהיום, והחל ממועד זה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין. תיק הערר נסגר. שומהריביתריבית והצמדהמיסים