הגדרת הדירות כ"דירות מדרון"

הגדרת הדירות כ"דירות מדרון" מתאפשרת ע"י העובדה שהחלקה גובלת ונגישה גם מהרחוב העליון (רח' שמידמן) ובהתאם לכך סומן המפלס העליון כמפלס הכניסה הקובע, מה ש"הופך" את הדירות האמורות למצויות במפלס תת הקרקעי, בעוד מצבן, כאמור, הינו מעל פני הקרקע של הכניסה הקובעת בפועל של הבנין. על רקע האמור לעיל, נשאלת השאלה העומדת במרכז המחלוקת בין הצדדים - מהן העלויות העודפות המתחייבות מתוספת שתי קומות מדרון. כאן המקום לציין כי השמאי המכריע ממקד את תשובתו בנושא אי חוקיות השימוש בחללי המדרון במצב הקודם וזאת, בהתבסס על דברי ב"כ העוררת (הוועדה המקומית), כמצוין בפרוטוקול הדיון מיום 5.2.2013. "בבני ברק יש מקומות עם טופוגרפיה של מדרון מאוד גבוה. ובדרך כלל, מה שהיו עושים עד כניסתה לתוקף של תב"ע 105 ש', היו עושים כלונסאות אך כחללים סגורים ולאחר מכן היו פותחים לאט לאט את החללים ועושים שימושים עיקרים, ללא היתר". השמאי המכריע חוזר מספר פעמים על האמירה (המוצדקת, לדידנו) שלא הביא בחשבון שימושים בלתי חוקיים במצב הקודם ובתחשיב העלויות נצמד לרכיבים שהתחייבו מקיום קומת מדרון אחת ותו לא. אלא שכאן שגה, לטעמנו, השמאי המכריע. טענת ב"כ והשמאי מטעם העוררת אינה מתייחסת לאפשרות השימוש (הבלתי חוקי) במצב הקודם, אלא לצורך ההנדסי בביצוע עבודות תמיכה ופיתוח גם במצב הקודם לרבות כלונסאות או קירות תומכים המתחייבים ממצבו הטופוגרפי של המגרש ולא ממספר זה או אחר של קומות מדרון. לאחר הסיור, שחשיבותו התבררה כחיונית ביותר לצורך הבנת התמונה, הגענו לכלל דעה שהצדק- גם אם לא במלואו - הינו עם העוררת (הוועדה המקומית), מאחר שמצבה הטופוגרפי הייחודי של החלקה (כמו חלקות אחרות בסביבתה) היה מחייב הוצאות חריגות לדיפון או פתרון קונסטרוקטיבי אחר, ללא קשר למספר קומות המדרון. טענתו של שמאי המשיבה (חב' א. וייסבלום בע"מ) שקיומו על החלקה, של בית ותיק במצב הקודם מעיד על כך שלא נדרשו במצב הקודם עלויות נוספות, אינה מתקבלת מכל וכל. המצב הקודם אינו מתמצה בבית הקיים אלא בבנין חדש בן שלוש קומות ע"ע מעל מפלס רח' שמידמן (הגבוה) + קומה אחת בתת הקרקע מאותו צד ואין ספק שהקמת בנין שכזה הייתה מחייבת עבודות פיתוח ותמיכה מעבר לאילו הנדרשות לצורך הקמת קומת מדרון אחת גרידא וזאת - כאמור, בשל מצבו הטופוגרפי של המגרש. ענין זה מסביר ומבהיר את שיקולי היזם לנצל את הזכויות מכח תכנית 105 ש', כשבתוספת עלות שולית מתקבלות 2 דירות נוספות, ושעל אף הגדרתן כ"דירות מדרון" הינן, כאמור, דירות נורמטיביות. כפי שציינו בהחלטתנו הקודמת, אין זה סביר שההשבחה "תיאכל" כמעט במלואה ע"י התוספת לכאורה, בעלויות הבניה. הביקור בשטח אכן המחיש והבהיר נקודה זו. כאן המקום לציין שהמסמך מיום 10.11.2009, מאת המהנדס נחום כץ - הקונסטרוקטור של הבנין הנדון - שהשמאי המכריע אימץ כמעט במדויק - אינו מתייחס לתוספת העלויות במצב החדש לעומת העלויות שהתחייבו ממילא ולפיכך, לא ניתן, לטעמנו להסתמך עליו. באשר לקיזוז שטחה של דירת הנכה -לא ברורה הסיבה שהזכות להקמתה לא נוצלה - בין אם במפלס רח' שמידמן או במפלס רח' מקובר. בכל מקרה מדובר בהעדפת היזם, שיש להניח שהיא נובעת משיקולים כלכליים או מהחובה להסדיר את החנייה בבנין. כך או אחרת - אין מדובר באיסור להקמתה ע"י הוועדה המקומית. יש, אם כך, להביא בחשבון במסגרת תחשיב השומה גם את "הרווח" הכלכלי (כמו סידור חנייה) כתוצאה מאי הקמתה של דירה זו. לאור האמור לעיל, אנו מחזירים לשמאי המכריע את שומתו המכרעת על מנת שיביא לידי ביטוי הן את העלויות שהתחייבו טרם אישורה של תכנית 105 ש' והן לאחר אותו אישור - כאמור בהתחשב במצבה הטופוגרפי של החלקה והן את השלכות אי בנייתה של דירת הנכה. ברצוננו להוסיף שעל אף שמדיניות ועדת הערר היא להימנע מהתערבות בהחלטות שמאים מכריעים, הרי שבמקרה הנדון, אנו סבורים שלהחלטתנו עשויות להיות השלכות נרחבות על מקרים עם נתוני טופוגרפיה דומים ומן הראוי שהדבר ייבדק וייפסק לאחר בדיקה יסודית.