נטען כי אין בתכנון פארק כל אלמנט משביח בתכנית הבניה

נטען כי אין בתכנון פארק כל אלמנט משביח בתכנית. הפארק ממוקם מעבר לדרך הראשית המתוכננת, לעוררים אין גישה אליו וגם במצב התכנוני הקודם ממילא השטח המיועד לפארק היה שטח פתוח. העוררים טוענים לפגיעה במקרקעיהם בגין אישור תכנית רג/1/1004 שפורסמה למתן תוקף ביום 21.9.06 (להלן: "התכנית החדשה"). מקרקעי העוררים נמצאים בגוש 6178 חלקות שונות , בגוש 6177, 6232 בכפר אז"ר. לטענת העוררים התכנית משנה יעוד קרקע חקלאית לצורך הקמת שכונת מגורים הכוללת 980 יח"ד, הקמת שטחי מסחר ומבני ציבור וקבעה את התוואי הסופי לדרך אזורית 4612 . הפגיעה הנטענת נטענת לענין דרך 4612. נטען כי הדרך המתוכננת צמודה לחלקות העוררים. היא מתוכננת ברוחב של 42 מ' וכוללת כביש מרכזי (6-4 נתיבי תנועה) ואת התוואי הסופי בו תעבור הרכבת הקלה. נטען כי התוואי הסופי שונה באופן מהותי מהתוואי בתמ"א 23א'. לפיכך, לא ניתן היה לתבוע ולהעריך את הפגיעה מכוחה ורק עתה התגבשה הפגיעה. נטען כי משיבה מס' 1 עצמה טענה טענה זו בדחותה תביעת פיצויים בגין אישור תמ"א 23 א'. בענין זה שונה עניינו של העורר בערר רג/95009/10. העורר בערר 95009/10 תבע פיצויים בגין אישור תמ"א 23א'. בעניינו ניתנה שמאות מכרעת, ותלוי ועומד ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר בענין זה. העורר טען כי ככל שייפסקו לו פיצויים לפי תמ"א 23א' בערעור, יש לקזזם מסכום הפיצויים המבוקש בגין תכנית רג/1/1004. הפגיעות הנטענות הן פגיעות בגין רעש, שינוי אופי סביבה, מיטרדים ומיפגע סביבתי וחזותי. נטען כי אין בתכנון פארק כל אלמנט משביח בתכנית. הפארק ממוקם מעבר לדרך הראשית המתוכננת, לעוררים אין גישה אליו וגם במצב התכנוני הקודם ממילא השטח המיועד לפארק היה שטח פתוח. אשר לטענה כי התוואי יהיה משוקע, נטען כי זה נקבע כחלופה בתכנית כמו גם חלופה של קירוי חלקי. נטען כי שעור ירידת הערך הנתבע, נקבע על פי השוואה מעסקאות ממקומות אחרים בשכונות דומות, שכן לא היו עסקאות בשנים האחרונות בכפר אז"ר. משיבה מס' 1 טוענת כי עיקר הפגיעות הנטענות, אם נגרמו, נגרמו עם אישורה של תמ"א 23א'. תוספת הפגיעה שנגרמה בגין התכנית החדשה הינה בשעור של 1%. לכל היותר חל סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 . נטען לקיומם של אלמנטים משביחים בתכנית בשל פיתוח סביבתי וריאה ירוקה - הפארק המתוכנן. יש השבחה גם כאשר הנכס איננו משקיף לפארק. משיבה מס' 2 טוענת כי, הפגיעה נגרמה אך ורק בגין תמ"א 23א'. אין כל שינוי בתכנית רג/1/1004. אין שינוי מהותי באופי האזור. תוואי הדרך ותוואי הרכבת הקלה עבר בסמוך לחלקות העוררים גם במצב התכנוני הקודם. בדיון בפנינו הועלו שתי טענות חדשות על ידי המשיבות, אשר ביקשו בגינן לדחות את הדיון לגופו של ערר, כלהלן: משיבה מס' 2 טענה כי יש לצרף את "המדינה" כלשונה, היות ו"הדרך" בתכנית נשוא הערר "נכפתה עליה" כלשונה, על ידי "המדינה". משיבה מס' 1 טענה, כי ישנם דיונים מתקדמים לשינויים מהותיים בתכנית נשוא הערר אשר "יחזירו" את הדרך לדרך עירונית והיא לא תהיה דרך אזורית. כן נטען כי בוטל תוואי הרכבת הקלה שבתכנית. בנוסף נטען כי, בחודש מאי שנה זו, קבוע לדיון הערעור המינהלי על השמאות המכרעת לענין תמ"א 23א', כאשר לפסק הדין שינתן בערעור השלכות גם לערר שבפנינו, ולפיכך יש להמתין עד למתן פסק הדיון. דיון והחלטה אשר לבקשה לדחיית הדיון אשר הועלתה לראשונה בדיון בפנינו, ניתנה החלטה על ידינו בדיון עצמו כי, אין בטענות אלו משום הצדקה לדחיית הדיון לגופו של הערר. הדיון בערר נקבע זמן רב מראש ובכל משך פרק הזמן הזה, יכלו המשיבות להגיש בקשות מסודרות בענין זה ולא להמתין עד למועד הדיון. גם לגופן של הטענות אין בהן הצדקה לדחיית הדיון בערר. אשר לטענות הכלליות בענין תמ"א 23א': אנו דוחים את טענת העוררים בעררים רג/95010-95011/10 כאילו לא ניתן היה להגיש תביעה לפיצויים בגין תמ"א 23א'. בענין זה הן בתי המשפט והן ועדות הערר אמרו את דברם במפורש ואין לנו אלא לחזור ולומר כי: "... אין אנו מקבלים את הטענה כי התוכנית שבפנינו דומה לתוכניות המתאר הארציות אשר נדונו בפסקי הדין שהביאו המשיבות... פסיקה זו עסקה בתמ"א 31, תמ"א 3 ותמ"מ 3, שאינן דומות לתוכנית שבפנינו, הערוכה בקנה מידה המאפשר זיהוי המיקום המתוכנן של תוואי הרכבת. אומנם זה יכול לנוע לכאן או לכאן, אך בוודאי לא יהיה רחוק מכנסי העוררים". ובהמשך: "מכל מקום, בעת התכנון המפורט, ואם יוגשו תביעות לפי סעיף 197 לחוק באותו מועד, הרי שערך המקרקעין שלפני אישור התוכנית המפורטת (BEFORE) , יהיה כזה אשר השפעת תמ"א 23 א' גלומה בתוכו...". (ערר תא/5011/02 שאול אושרת .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן). אשר על כן ענייננו כאן, בערר שלפנינו, הוא בשאלה האם בתכנית החדשה ישנה תוספת פגיעה, ככל שנגרמה בגין אישור תמ"א 23א'. תכנית רג/1/1004 הינה תכנית מפורטת ומסוימת אשר קבעה באופן ברור ומפורט את תוואי דרך 4162 ותוואי הרכבת הקלה. אשר על כן עם אישורה של תכנית זו, התגבש שעור הפגיעה הסופי והמסוים בחלקות העוררים, בהתאם גם למה שקבעה ועדת הערר בזמנו. אשר על כן, אנו דוחים את טענת משיבה מס' 2 כי מלוא הפגיעה התגבשה בתמ"א 23א'. אשר לטענות המשיבות שהועלו לראשונה בדיון בפנינו בדבר שינויים צפויים בתכנית (או הכנת תכנית מבטלת), הרי שבשלב בו אנו נמצאים כיום, כשנתיים לאחר הגשת העררים, אנו דוחים טענות אלו שנטענו בעל פה בלבד בדיון ובאופן כללי. לא הומצאו אסמכתאות כלשהן בענין זה. שוב נדגיש כי בענין זה היה למשיבות די זמן והותר כדי להיערך ולבסס כראוי טענות מסוג זה. מהדברים שנאמרו במהלך הדיון עולה בכל מקרה, כי גם אין מדובר כלל בהליכי תכנון מתקדמים. לכל היותר מדובר ככל הנראה בהליכים ראשוניים בלבד, אשר בנקודות זמן זו, אין בהם כדי להשליך על בירור התביעות למועד הקובע. אשר לבקשה לצירוף "המדינה" כצד, אשר גם היא הועלתה לראשונה בדיון והועלתה בעל פה בלבד ללא הגשת בקשה מסודרת ומפורטת ע"י משיבה מס' 2. ניתנה החלטה על ידינו במועד הדיון לפיה, גם בענין זה היה למשיבה מס' 2 די זמן והותר להיערך ולהגיש בקשה מסודרת וכי לא היה מקום ולא היה זה ראוי להעלות טענה מסוג זה לראשונה בדיון בפנינו ובוודאי שלא כעילה לדחיית הדיון. למרות זאת, ולו לפנים משורת הדין, החלטנו לאפשר למשיבה מס' 2 להגיש בקשה מסודרת בענין, בצירוף תגובת הצד שצירופו מבוקש. המשיבים הגישו בקשה ביום 17.5.12 לצירוף "מדינת ישראל" כצד לערר. לא צורפה תגובה כנדרש. בבקשה טענו המשיבים כי עברו שנים של "תלאות תכנוניות" משנת 1991 ועד למועד אישור התכנית 2006, שנגרמו בשל משרד התחבורה אשר לטענתם "כפה" עליהם להכניס קטע מדרך 4612 לתכנית שיזמו. בהודעה מפרטים המשיבים תכתובות רבות והליכים שהיו במהלך שנים אלו. טענת המשיבים הינה ל"התערבות גסה" של המדינה, כלשונם, בהליך תכנון קרקע פרטית ומבקשים לחייב את המדינה בהגשת וצירוף כתב שיפוי למשיבה מס' 1 - הוועדה המקומית או לחילופין להתייחס למדינה כאילו נתנה כתב שיפוי. עיון בבקשה לצירוף ה"מדינה" כצד מעלה כי כל עניינה הוא טענות רבות שיש למשיבים כנגד המדינה, שאין מסמכותה של ועדת הערר לדון בהן ושאין עניינן במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965. אשר לבקשה לחיוב המדינה בהגשת כתב שיפוי, הרי שהמקום להעלותה היה עובר לאישור התכנית ולא לאחריה, ובכל מקרה לא בפני ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה. אשר על כן אנו דוחים את הבקשה לצירוף "המדינה" כצד לערר. לגופו של ענין, לאור כל האמור לעיל, אנו מחליטים למנות שמאי מייעץ אשר יבחן את טענות העוררים בכפוף לאמור להלן: השמאי המייעץ יבחן אך ורק את תוספת הפגיעה, את ה"דלתא", בשל אישורה של תכנית רג/1/1004, כמפורט לעיל. אשר לעורר בערר רג/95009/10, גם לגביו יקבע השמאי המכריע את ה"דלתא" בלבד, את שעור הפגיעה הנוסף בגין אישור תכנית רג/1/1004. ככל שייפסקו לעורר פיצויים לאחר קבלת פסק דין סופי בערעור בגין אישורה של תכנית תמ"א 23א', הרי שלא יהיה, אם כך, צורך בעריכת קיזוז כלשהו. השמאי המייעץ יבחן את טענות הצדדים בכל הנוגע לפגיעות ולראשי הנזק הנטענים ובהתייחסו לכלל רכיבי המצב התכנוני הקודם והחדש. כן יבחן את הטענות בדבר קיומם או אי קיומם של אלמנטים משביחים בתכנית. ככל שייקבע כי ישנם אלמנטים משביחים בתכנית יקבע האם יש בהם כדי לאיין או לקזז את הפגיעות, ככל שיקבע כי ישנן. השמאי המייעץ יוכל להעזר במומחה מטעמו, לפי שיקול דעתו המקצועי, בענין ראשי הנזק הנטענים. במקרה שימונה מומחה על ידו, ישאו הצדדים בשכר טירחתו בחלקים שווים - שליש על ידי העוררים ו- שליש על ידי כל אחת מהמשיבות. בכפוף לאמור בהחלטתנו זו, השמאי המייעץ יקבע אם נגרמה פגיעה למקרקעין, ואם-כן, יקבע את שיעור הפגיעה. אם ימצא השמאי המייעץ כי יש לשלם לעוררים פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התו"ב יפרט בהחלטתו את כל מרכיבי הפיצוי לגבי כל אחד מהעוררים. השמאי המייעץ יהיה כפוף להוראות הדין המהותי והחלטתו תהיה מפורטת ומנומקת. אם בהתאם לתוצאה אליו יגיע השמאי המייעץ תרצה המשיבה לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק תהיה רשאית להגיש בקשה מפורטת לוועדת הערר, תוך 30 יום מהמועד בו הומצאה לה חוות דעת השמאי המייעץ. אם ירצו מי מהצדדים לטעון לענין חוות דעת שמאי המייעץ כאמור בהוראות תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ו-1965 יוכלו לעשות כן תוך 14 יום מיום מתן חוות הדעת ע"י השמאי המייעץ. העדר הודעה מהצדדים בענין זה בתוך התקופה האמורה, משמעותה הסכמתם לחוות דעת השמאי המייעץ. אין צו להוצאות. בניהתוכנית בניה