ערר שלא להתיר חצר משק בקומה א' בבית הבנוי במקרקעין

ערר שלא להתיר חצר משק בקומה א' בבית הבנוי במקרקעין הידועים כחלקה 361, גוש 5295, מגרש 3263 (להלן: "המקרקעין") שברחוב אביטל 84 שברעות. יצוין כי הבקשה כללה אלמנטים נוספים כאשר רובם של האלמנטים אושרו למעט האלמנט שנדחה. עוד יצוין כי מדובר בהכשרת בניה קיימת בדיעבד. תמצית טענות העוררים לטענת העוררים הואיל והתכנית החלה במקרקעין מר / מק / 177 / 74 (להלן: "התכנית"), קובעת כי חצר המשק יבנה בהמשך אחד עם הבית כחטיבה אינטגראלית אחת עם הבית, ובהתחשב בכך כי החצר (שהינה שטח שירות מקורה) בנויה כמקשה אחת וחיפוי אחד עם כלל שטחה של קומה א', אזי בנייתה באותו מיקום מקיימת את הוראות התכנית. עוד טוענים העוררים כי לא מצאו כל הוראה מגבילה את מיקום חצר המשק לקומת הקרקע, וכי לפי הקבוע בתכנית חצר המשק הוא ממ"ד , מותר שיבנו עד מרחק של מטר מגבול המגרש. מאחר וקומת הקרקע בקו בניין "תפוסה" על ידי הממ"ד אין מיקום מתאים יותר להצבת חצר המשק מאשר בקומה א' מעליו. תמצית תשובת הועדה המקומית חצר מעצם הגדרתה מצויה מחוץ למבנה, על ידו ולא יכולה להיות ממוקמת בקומה א'. עוד טוענת הועדה המקומית כי בהסתמך על סעיף 15.5.4 לתכנית הנ"ל, מדובר בחלל חיצוני למבנה המגורים אשר לא ניתן למקמו בתוך הבית. היגיון זה עולה גם מהדרישה לבנות את גג חצר המשק ביציקת בטון או בגג רעפים ולצבוע אותה באותו צבע של הבית, מה שמעיד על כך כי עורכי התכנית לא ראו בה מבנה פנימי בתוך מבנה המגורים. זאת ועוד, ניתן להקים חצר משק במרווח הבניה בתנאים מסוימים. על פי תכניות הבינוי ודגמי אב טיפוס מקוריים בשכונה ברעות נועדה הבניה במרווחי הבניה להיעשות בקומת קרקע בלבד, ולכן גם מאפשר סעיף 15.4.5 לאותה תכנית להעביר זכויות מקומה א' לקומת הקרקע, כאשר המגמה לשמור על אחידות הדירוג הקיים בין קומת הקרקע לקומה א'. הרעיון התכנוני הינו לנצל את מרבית הזכויות בקומת הקרקע, בעוד קומה א' תישאר מצומצמת עם מרווחי בניה צדדיים של 4 מ', דרך מרווחים אלו אמורים הצמחייה ופני השמיים להיראות, והבנוי ככלל שומר על חזות קלילה, נעימה וירוקה יותר. דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר ובחנה התכניות הרלוונטיות, מסמכי מדיניות, תצלומים שהוצגו בפניה ועוד. התכנית הרלוונטית לענייננו מר / מק / 177 / 74 אשר קובעת מחדש הוראות והגבלות בניה בתחום הישוב רעות. סעיף 15.3 לתכנית עניינו בשטח הבניה המותר, קובע שטחים עיקריים ושטחי שירות. במסגרת זו נקבע כדלקמן: 15.5 כשטחי שירות מותר יהיה לבנות את השטחים כדלקמן: 15.5.1 מחסן:... 15.5.2 ממ"ד... 15.5.3 סככת חניה לרכב... 15.5.4 חצר משק מקורה: "תותר הקמת חצר משק מקורה הכוללת מזווה ו/או ממ"ד בשטח של עד 15 מ"ר נטו. חצר המשק ייבנה בהמשך אחד עם הבית, כחטיבה אינטגרלית אחת עם הבית גג חצר המשק ייבנה מיציקת בטון או מרעפים. קירות חצר המשק ייבנו מבלוקים או מבטון, כאשר הגימור החיצוני יהיה מאותו סוג ובאותו צבע כמו זה של הבית, או מלבני סיליקט בהם ניתן לשלב אבן.". סעיף 15.6.7 קובע כי לא תותר בניה בכל מרווחי הבניה, למעט סככה לחניה, קירות ומעקות גננים, חצר משק וממ"ד עד למרחק של מטר אחד מגבול המגרש, מחסן מבניה קלה, פרגולות, סככת גפן, מסתור כביסה - עד למרחק של מטר אחד, במרווח הבניה הצידי או אחורי, גגון מעל כניסה, קירוי בקומת הקרקע צמוד ליציאה מחדר המגורים ובריכות שחייה. טבלת זכויות הבניה בתכנית קובעת תכסית של 224 מ"ר למגורים, שטח מקסימאלי בקומה 140 מ"ר. מכאן מפרשים הצדדים טבלה זו כמתייחסת ל - 140 מ"ר עיקרי, שכן התכסית מאפשרת ניצול גבוה יותר של 84 מ"ר נוספים. התכנית אף מפנה לעניין שטח השירות לסעיף 15.5 אשר נזכר לעיל. מן האמור עולה כי התכנית קובעת למעשה עקרון של דירוג בין קומת הקרקע לקומה הראשונה; עקרון זה בתוספת הגדרתה של חצר משק "בלשון בני אדם", הגדרה אשר לטעמנו אינה סובלת מיקומה בקומה א', שכן על פי שמה וכן על פי תכליתה,חצר המשק אמורה להיות שטח שירות הכולל מזווה, אשר ייתכן ומאפשר נגישות ישירה ברכב, אינה מאפשרת קבלת הערר. אשר להקדמת הבניה לתכנון במקרה דנן, הרי שועדת הערר הבהירה לא אחת כי המבחן הראוי בכגון דא, בשונה אולי ממקרה בו הופרו חוקי הבניה במפגיע, הינו מבחן המגרש הריק: הווה אומר: עצם קיומה של בניה בהתאם למבוקש לא יעלה ולא יוריד, לא יוסיף ולא יפגע בבחינת הבקשה. כאמור הבחינה התכליתית המתחייבת אינה מעלה אפשרות למקם את חצר המשק בקומה א' הן על פי הרציונאל התכנוני הקבוע בתכנית, (של דירוג המבנים), הן על פי הוראותיה של התכנית אשר קובעות מיקומו של המזווה באותה חצר משק, והן על פי הגדרתה והפירוש הניתן לביטוי זה בד"כ, כל זאת בהעדר פירוש בחוק/בתקנות/בתכניות הרלוונטיות החלות במקרקעין. אשר על כן ולאור כל האמור איננו רואים אפשרות לקבל הערר והוא נדחה. מעבר לצורך יצוין כי שמורה לעוררים האפשרות לנצל התכסית המקסימאלית הקבועה בתכנית לרבות לצורך הקמתה של חצר משק בקווי הבניין המיוחדים הקבועים לצורך זה, ככל שהדבר מתאפשר בהתאם לתכנון המוצע והקיים. עררמקרקעיןחצר