ערר לאשר בקשה להקמת בניין חדש בדיור מוגן לקשישים

ערר לאשר בקשה להקמת בניין חדש בדיור מוגן לקשישים - 140 יחידות דיור 7 קומות + מרתף + חדר טרפז כולל הקלה - ניוד שטחי שירות למרתף, במקרקעין הידועים כחלקה 172 ו - 136 בגוש 4358 ברחוב הכרמל ברמלה (להלן: "המקרקעין"). העוררים הינם דיירים בסביבת המקרקעין. עיקר טיעונם של העוררים נסוב סביב עצם ייעודם של המקרקעין לדיור מוגן בבניין רב קומות, כאשר סביב קיימים בתים צמודי קרקע ברחובות הולנדיים. לדבריהם עצם הייעוד ישנה את השכונה, יגרע מהמצאי לצרכי הציבור, יצור עומסי תנועה, ויביא לפגיעה בשכונה. עיקר טענות המשיבה 2 הינן כדלקמן: ראשית, מאחר וההחלטה ניתנה ביום 14/4/10, ואילו ההחלטה הדוחה את התנגדות העוררים ניתנה ביום 26/5/10 הרי שהערר הוגש באיחור רבתי; שנית מדובר בייעוד התואם תכנית מתאר מקומית לה / 1000 / 17 / 4 / ה' (להלן: "התכנית") הקובעת בין היתר אזור המיועד לדיור מוגן לקשישים. המשיבה השתתפה במכרז של ממ"י ומשרד השיכון למכירת המקרקעין כאשר התכנית בתוקף ומהווה בסיס משפטי למכרז, ואף זכתה בו. למעשה הערר אינו אלא התנגדות לתכנית מתאר שאושרה כדין בשנת 2003. הועדה המקומית טוענת כי מדובר בבקשה התואמת בייעודה תכנית ספציפית אשר הוכנה ואושרה במקרקעין. ביום 1/11/10 הומצא היתר בניה לתכנית והבניה נמצאת בעיצומה. טענת העוררים בדבר עומסי התנועה אינה סבירה. דיון והכרעה ראשית, על פניו נפל שיהוי של ממש בהגשת הערר. יחד עם זאת בהעדר תימוכין למועד המצאת ההחלטה לעוררים, כמו גם נספח ד' לתגובת הועדה המקומית לפיו נשלח לועד שכונת נווה הדרים מכתב החלטה לבקשה להיתר ביום 2/3/2011, איננו רואים לדחות הערר מטעם זה בלבד. שנית, הואיל ומדובר בבחינת היתר בדיעבד הרי שענייננו בבחינה משולשת כמבואר בעניין עע"ם 7142/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה ואח' נ' החברה להגנת הטבע ואח', פ"ד נו (3) 673, 678-679:   "כפי שנפסק בבית-משפט זה לא פעם, בבואנו לבחון טענת שיהוי עלינו לבחון שלושה יסודות שונים המרכיבים את השיהוי. היסוד הראשון מתמקד בטיב התנהגות העותרים עצמם ובשאלה ואם חלוף הזמן מרמז כי ויתרו על זכויותיהם: יסוד זה הוגדר בפסיקתנו "שיהוי סובייקטיבי". יסוד שני, עניינו בשינוי המצב והפגיעה באינטרסים ראויים - של הרשות או של צדדים שלישיים - שנגרמה בעקבות האיחור בהגשת העתירה. יסוד זה הוגדר בפסיקתנו על-פי אותה גישה "שיהוי אובייקטיבי". על-פי גישה אחרת מבטא יסוד זה את עקרון "טובת הכלל" שהוא כשלעצמו עילה לדחיית העתירה על הסף (ראו דברי השופט מ' חשין בבג"ץ 2632/94 דגניה א', אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' שר החקלאות [1], בעמ' 741-744). היסוד השלישי, עניינו חומרת הפגיעה בשלטון החוק המתגלה במעשה המינהלי שהוא נושא העתירה. יסוד זה נותן ביטוי לעיקרון שלפיו בית-המשפט לא ייתן ידו לפגיעה חמורה בשלטון החוק גם אם העתירה הוגשה בשיהוי שפגע באינטרסים מוכרים. היחס בין שלושת היסודות הרלוונטיים לשיהוי ייקבע על-פי משקלו היחסי של כל אחד מהשיקולים בנסיבותיו של כל עניין. בבואו להכריע בשאלת השיהוי יפעיל אפוא בית-המשפט מערכת איזונים שעל-פיה יבחן בעיקר את היחס בין הפן האובייקטיבי של השיהוי, היינו מידת הפגיעה באינטרסים ראויים של היחיד או של הרבים, לבין מידת הפגיעה בחוק ובערכי שלטון החוק". לית מאן דפליג כי אלמנט השיהוי האובייקטיבי, פועל כנגד קבלת כל טענה נגד הבקשה, שכן המשיבה הסתמכה על ההיתר שיצא,ואולם אין לנו צורך להיכנס לעובי הקורה בנושא השיהוי, שכן איננו סבורים כי הבקשה נגועה כלל באי חוקיות: עצם הייעוד לדיור מוגן לקשישים הוסדר בתכנית ספציפית אשר אושרה בועדה המחוזית בשנת 2003, בנוגע למתחם ובו המקרקעין נשוא ערר זה. התכנית ייעדה את אותם מקרקעין כאזור מיוחד, אשר השימוש המותר בו "יהיה לדיור מוגן לקשישים הכולל יחידות דיור לקשישים ודירת אם בית, שטחים ציבוריים כגון מועדון, מטבח, חדרי פעילות, משרד, מחסנים ומתקנים טכניים... תקן החניה יהיה מקום חניה 1 לכל 10 יחידות דיור בהתאם למסומן בנספח מס' 1, החניה העילית תהיה חניית מטע עץ לכל שתי חניות." (ר' סעיף 13 לתכנית מתאר מקומית לה / 1000 / 17/ 4 / ה ) . עוד קובעת התכנית כי ניתן לבנות במקרקעין 9 קומות + קומה טכנית עליונה. בהתחשב באמור, והואיל ובבקשה חניות במספר העולה על התקן המצוטט לעיל, וכן בכך כי ההקלה מסתכמת בניוד שטחים לקומת המרתף, כאשר מה שמתוכנן הינו מרתף + 7 קומות, איננו סבורים כי נפלה בבקשה לרבות ברכיב ההקלה שבה, כל אי חוקיות, ביחס למצב התכנוני המאושר. במהלך הדיון שמענו טענות בדבר ההקפדה על ייעודו של הפרויקט, כפרויקט דיור מוגן לקשישים, כאשר מנגד טענה המשיבה כי מדובר באינטרס שלה לוודא הקפדה על סעיף זה שכן על יסוד זה מבוססת התקשרותה עם ממ"י ומשרד השיכון, וכן הקפדתה על התנאת מגוריהם של קשישים בלבד בדירות במסגרת חוזה המכר. על מנת שלא להטעות צדדים שלישיים כאלה ואחרים, כמו גם יתר הציבור, נציע לועדה המקומית לשקול לעשות שימוש בסמכותה על פי תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשכ"ט - 1969 בנוגע להערה על ייעודם של אותם מקרקעין. ראוי כי במידה ותחליט הועדה המקומית לשקול לעשות שימוש בסמכותה זו, תשמע את הגורמים המעורבים תחילה ותבחן את מכלול מערכת ההתחייבויות החוזיות והאחרות. לאור כל האמור הערר נדחה. בנייןעררדיור מוגן