נושא ניגוד העניינים הוסדר בסעיף 47(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965

נושא ניגוד העניינים הוסדר בסעיף 47(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 "חבר במוסד תכנון שיש לו, במישרין או בעקיפין, בעצמו או על ידי קרובו, סוכנו או שותפו או על ידי קרוביהם, כל חלק או טובת הנאה בכל ענין העומד לדיון במוסד או בועדה מועדותיו - (1) יודיע על כך ליושב ראש בכתב או בעל פה מיד לאחר שנודע לו כי הענין האמור עומד לדיון; נמסרה ההודעה בעל-פה, תירשם בפרוטוקול הישיבה הקרובה של המוסד או הועדה; (2) לא יהיה נוכח בדיוני המוסד או הועדה באותו ענין ולא יצביע בהחלטה על כל שאלה בקשר אליו. מלשון החוק עולה בבירור כי אין שום מניעה שאדם החבר במוסד תכנון, יהיה גם אדם המגיש בקשות או תכניות לאותו מוסד תכנון, ובלבד שהוא מודיע על כך בפתח הדיון, והוא אינו משתתף בישיבה, קל וחומר מצביע על כל נושא הקשור בבקשתו. על כן, משלא הובאה כל ראיה כי מר חמיס חרג מחובותיו על פי הדין, אין מקום לטענות הנוגעות הנוגעות להיותו חבר המליאה. הטענה השניה אותה יש לדחות על הסף היא הטענה כאילו הבקשה חורגת מהתמ"א, מאחר והיא כוללת גם תוספת זכויות של קומה, וגם תוספת זכויות של בנייה בקומת העמודים. בחוות דעתו של מר גלרון, מיום 23.10.2010, נטען כי הדבר סותר את הוראות התמ"א. חוות הדעת מסתמכת על הוראות סעיף 11.1 לתמ"א, כפי שזו אושרה במקור. אלא שביום 4.2.2010 אושר שינוי מס' 2 לתמ"א, בו נקבע בסעיף 8 כי לעניין סגירה של קומה מפולשת, יחול גם סעיף אשר התווסף לתמ"א, בזו הלשון: "הוועדה המקומית, על פי חוות דעתו של מהנדס הועדה, רשאית לאשר בבנין בעל קומה מפולשת תוספת זכויות בניה כאמור בסעיף 11.1.1 ביחד עם תוספת זכויות בניה לפי סעיפים 11.1.2 או 11.1.3" על כן, לאור שינוי מס' 2, ניתן לבצע את הבנייה של קומת העמודים, יחד עם תוספת הקומה (על פי סעיף 11.1.2). על כן, אין שום בסיס לטענות מר גלרון כאילו המדובר בחריגה מהוראות התמ"א. תמ"א 38 - מטרות והוראות בטרם ניכנס לגופו של עניין, אנו סבורים כי ראוי להבהיר את המסגרת הנורמטיבית בה אנו פועלים. הבקשה אינה בקשה אשר מוגשת על פי התכניות אשר אושרו לאזור, אלא על פי התמ"א, ובמידה רבה היא בהגדרה אינה מתיישבת עם ההוראות החלות במקום. אין חולק על כך כי התמ"א נוצרה לאחר שהתברר כי קיימים מספר רב של מבנים במדינה נבנו באופן שהופך אותם לפגיעים לרעידות אדמה, ולאחר שניתנו חוות דעת שונות, לפיהן קיימים אזורים במדינה אשר עלולים להיפגע מרעידות אדמה בעוצמה גבוהה, במהלך השנים הקרובות. התמ"א מגדירה את מטרותיה, בזו הלשון (ר' סעיף 2 לתמ"א): "2.1 לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה. 2.2 לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה, ולשם כך לזהות ולאפיין סוגי המבנים שיש לחזק. 2.3 לעודד ביצוע חיזוק המבנים כאמור על ידי תוספות בנייה באמצעות: א. יצירת מסגרת סטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה לשינוים במבנים לצורך חיזוקם מכוח תכנית זו. ב. קביעת תנאים למימוש תוספות הבניה שיותרו בגין חיזוק המבנים" התמ"א קובעת, מפורשות, בגדר מטרותיה, את עידוד חיזוקם של המבנים, על ידי מתן זכויות בנייה נוספות. בסעיף 4 לדברי ההסבר לתמ"א (פורסמו באתר משרד הפנים), קיימות ההבהרות הבאות: "4. תמריצים לעידוד החיזוק היוזמה לחזק מבנה בפני רעידות אדמה וההתארגנות הדרושה לשם כך מצויה בידי בעליו. התכנית מציעה תמריצים לעידוד ביצוע החיזוק במבנים אך אינה יכולה לכפות אותו... במסגרת התמריצים לביצוע החיזוק, מציעה התמ"א תוספות בניה למבני מגורים קיימים (סעיף 11) ולמבנים שאינם מיועדים למגורים (סעיף 14). למבני מגורים מציעה התמ"א שני סוגים של תוספות: תוספות יחידות דיור למבנה (כמפורט בסעיף 11.1) והרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה (כמפורט בסעיף 11.2). במבנים שאינם מיועדים למגורים מציעה התמ"א תוספת בשטח בניה של קומה טיפוסית. בכך מאפשרת התמ"א להתגבר על מיצוי זכויות הבניה ומהווה תמריץ לחיזוק מבנים. תוספת יחידות דיור למבנה יכולה להתבצע על ידי סגירת קומת עמודים, תוספת קומה או תוספת אגף והיא מיועדת לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתו יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות ולממן באמצעותם את החיזוק למבנה בכללותו. תוספת בניה המיועדות להרחבת דיור מאפשרות הגדלת רווחת הדיור (והגדלת ערך הדירה) ואגב כך, ניתן להשתמש בתוספות המיועדות להרחבה, כאמצעי לחיזוק המבנה. התמ"א מאפשרת שילוב בין שני סוגי תוספות אלה במבני מגורים: גם תוספת יחידות דיור וגם הרחבה בתנאים המפורטים בסעיף 21. התמ"א מפרטת מיגוון של תוספות בניה וכאמור מאפשרת מימוש התוספות המוצעות בה, בהליך ישיר של מתן היתרי בניה מכוחה, וזאת כדי לעודד את החיזוק ולהקל על מימושו באמצעות הליך מהיר וקל ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת קודם מתן היתר, אך מכירה באפשרות קיומם של מקרים מיוחדים בהם ראוי לאפשר התייחסות שונה כמפורט להלן." מאידך, התמ"א מותירה את היקף הזכויות המוקנות, לשיקול דעתה של הוועדה המקומית. סעיף 21 לתמ"א קובע כי הוועדה המקומית יכולה להתיר את תוספות הבנייה, לאחר ששקלה אילו תוספות בנייה מתאימים למבנה על פי תנאי הבניין, המקום והסביבה, ולאחר שהונחה דעתה לגבי פתרונות החניה, תכנית לעיצוב המבנה ושיפוצו, ויכולת העמידה של התשתיות הקיימות בתוספת הבניה המוצעת. בסעיף 22 לתמ"א נקבע כי על אף האמור בתכנית, הוועדה המקומית רשאית לסרב לתת היתר בנייה הכרוך בתוספת זכויות בניה, אם מצאה, מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים, או בשל בעיות של כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כי יש לסרב לבקשה. הסעיף מחייב פירוט בכתב של הטעמים המיוחדים לסירוב. נוסח הדברים מבהיר, כי בדרך כלל תוספת הזכויות צריכה להתקבל, על מנת לאפשר לבעלי הדירות לממן את חיזוק המבנים. התוספת מהווה חלק מהתמ"א, ועל פי רוב יש להקנות את הזכויות הללו, בהתאם להוראות הקבועות בסעיף 21 לתמ"א. קיימת זכות לסרב לתוספות הבנייה הללו, אולם הדבר ייעשה שלא בנקל - רק במקרים בהם קיימים טעמים מיוחדים לא תתווספנה זכויות אלו. עם זאת, יש להבהיר בעניין זה כי הזכויות שנקבעו בתמ"א, אינן זכויות מוקנות, אלא זכויות שבשיקול דעת של הוועדה המקומית. דברים יפים לעניין זה נקבעו בעת"מ (ת"א) 2905/08 באור השקעות (1995) בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה ת"א ואח', : "מכל אלו עולה כי תמ"א 38 סייגה באופן ברור את הפריבילגיה הניתנת למבקש היתר מכוח סעיף 11 לתמ"א, בקובעה מפורשות כי הוועדה המקומית רשאית לסרב למתן היתר על אף הקבוע ביתר חלקיה של התמ"א. יתרה על כן, הוראות התמ"א קובעות בבירור מהם הטעמים בגינם תהא רשאית הוועדה המקומית לסרב למתן היתר. עינינו הרואות- כי זכויות הבנייה הניתנות במסגרת תמ"א 38 בתמורה לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה אינן זכויות מוקנות כנטען על ידי העותרת אלא זכויות המסויגות בשיקול דעתה של הוועדה המקומית." מעבר לכך, הזכויות הללו, אותן יש למנוע רק מטעמים מיוחדים, אינן מעידות כלל על השיקול היכן לתת את תוספות הבנייה, וצורת המימוש של אותן זכויות, נתונה לוועדה המקומית באופן רחב יותר. עליה להפעיל את שיקול דעתה בהתחשב בתנאי הבניין והסביבה. כך, במקום בו קיימת בנייה נמוכה, לא סביר יהיה להתיר תוספת קומה, ויש להעדיף תוספת אגף. מאידך, במקום בו אין בעיה שכזו, מן הראוי להתיר את הבנייה כפי שהתבקשה, על בסיס העדפות המבקשים. מאחר והכוונה היא לתת תמריצים למי שמבקש את חיזוק המבנה, ברור שיש להתחשב בכדאיות של הבנייה. הענקת הזכויות באופן שלא מעניק תועלת כלכלית, או שמעניק תועלת כלכלית נמוכה, עשויה לאיין את מטרות התמ"א, ועלולה למנוע מבעלי הדירות מלהיכנס להרפתקה הכלכלית הנדרשת לשם ביצוע החיזוק. לפיכך, ברור כי אם קיימות מספר אפשרויות למימוש התמ"א, אשר אינן פוגעות באיש (או בעלות פגיעה דומה), יש להעדיף את האפשרות שבוחר היזם, מתוך ההבנה כי זו אכן יוצרת את הכדאיות הכלכלית הנדרשת לביצוע החיזוקים בבניין. מאידך, ולשם האיזון, התמ"א מעניקה זכות התנגדות לבעלי נכסים סמוכים. סעיף 27 קובע כי מתן זכויות הבנייה מחייב יידוע הציבור ושמיעת הסתייגויותיו מהבקשה, באופן הדומה לזה שנקבע בסעיף 149 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). על כן, ברור כי הכוונה היא לאפשר לוועדה המקומית, כאשר היא פועלת במסגרת הוראות סעיף 21 לתמ"א, לקבל תמונה ברורה יותר אודות הסביבה, והשפעות הבנייה על הדיירים מסביב. יש צורך בשמיעת אותם שכנים, באופן שיאפשר לוועדה המקומית לשקול שיקולים של איזון תועלת מול נזק לכל הצדדים, ומציאת הפתרון הנכון ביותר בו יוקנו זכויות הבנייה על פי התמ"א. במקרים קיצוניים, ייתכן ולאחר שמיעת הדיירים ניתן יהיה להפעיל את סעיף 22 לתמ"א, ותוספת הזכויות תישלל כליל. עם זאת, זהו המקרה החריג, שכן כפי שהבהרנו המטרה היא להקנות את תוספת הזכויות, לשם עידוד החיזוק. על פי רוב, על הוועדה המקומית להתחשב בדיירים מסביב, אשר עלולים להיפגע בשל ביצוע החיזוק, ולבחון מהו המיקום המיטבי למימוש תוספת הזכויות הקבועה בתמ"א. ראוי לזכור כי כל זאת נכון בעיקר לנוכח העובדה כי בעוד בעלי הדירות בבניין המחוזק מרוויחים בטיחות ואף מקבלים תוספת זכויות למימוש, השכנים אינם זכאים לפיצוי כלשהו עקב הפגיעה בהם, אלא בתנאים הקבועים בסעיף 197 לחוק. תוספת הזכויות יכולה לבוא באחת מהאפשרויות הקבועות בסעיף 11 לתמ"א. המדובר בתוספת של יחידות דיור, אשר יכולות לבוא בקומת העמודים של המבנה, בתוספת קומה על הגג, בבניית אגף נוסף בבניין, או בשילוב של אלו (סעיף 11.1 לתמ"א). תוספת זכויות אלו תינתן בהיקף של "קומה טיפוסית" בבניין בו מבוקש החיזוק. בנוסף לכך, ניתן לבצע בנייה המרחיבה את הדירות בהיקף של עד 25 מ"ר (כולל ממ"ד) גם אם הדבר מצריך חריגה מקווי הבניין. בנוסף, בשינוי מס' 2 לתמ"א נקבע כאמור כי ניתן להוסיף זכויות של סגירת קומת עמודים, בנוסף לאחת מהאפשרויות האחרות (בנייה על הגג או תוספת של אגף), כאשר בכל אחת מהתוספות הללו נכללת גם הרחבת הדירות המותרת. בעניין קווי הבניין, מסייגת התמ"א וקובעת כי המרווחים בין המבנים לאחר שיורחבו, ישמרו על מרחק של 4 מ' לצדדים ו-6 מ' לאחור (ר' סעיף 15 לתמ"א). המדובר לא בקווי הבניין (אליהם יש התייחסות בסעיף 11), אלא מרחק בפועל בין מבנים. מעבר לכך, ניתן לבצע חריגה לצורך הבלטת מבנה מעלית, אם אין אפשרות לבנותה בתחום קווי הבניין (ר' סעיף 16 לתמ"א). ככל שהדבר נוגע לעיצוב התוספות, נקבע בסעיף 18.2 לתמ"א כי היה וקיימת תכנית המחייבת יצירת גגות בצורה מסויימת, יש לשמור על כך. במקרה שאין דרישה כאמור, יש לדרוש ביצוע תוספת התואמת את הנעשה ברחוב או בסביבה הקרובה. חשוב להבין נושא אחד מהותי, אשר עולה פעם אחר פעם בדיונים שבפנינו. התמ"א מתייחסת להוספת זכויות לשם מימונו של החיזוק למבנים. הכוונה היא ליצור כדאיות כלכלית למהלך שכזה, מצד בעלי הדירות, על מנת שאלו לא יירתעו מהמשימה, רק בשל העלויות הכרוכות בכך. מדברי ההסבר עולה כי אין בידי איש לכפות על הדיירים לבצע את חיזוק המבנים, אלא שמאחר והמדינה סבורה כי זהו צורך חיוני, מוצעות אפשרויות שונות למימון החיזוק. מדברים אלו עולה כי אין כוונה לאכוף על אזרחי המדינה את ביצוע החיזוקים. המדינה אינה סבורה כי הבנייה הקיימת מסוכנת (אחרת היה עליה לצוות על הפיכתם של כל המבנים הללו ל"מבנים מסוכנים", ולחייב את בעלי הדירות לחזקם, סמכות המוקנית למהנדס עירייה מכוח סעיף 249(13) לפקודת העיריות, ומחוקי העזר הנגזרים מהפקודה - ר' חוק עזר לדוגמה לעיריות (הריסת מבנים מסוכנים), תשל"ב-1972). הכוונה היא לסייע בידי האזרחים לעשות כן. אולם מי שחפץ ליטול על עצמו את הסיכון כי ביתו יקרוס עליו בעת רעידת אדמה, אינו מחויב בעשיית מעשה כלשהו. מי שפועל כיום ליישומה של התמ"א הינם בעיקר קבלנים מבצעים (כדוגמת המשיבה), אשר מעוניינים לנצל את פלח השוק של המבנים הקיימים (ובעיקר גגותיהם), במקום לבצע בנייה על קרקעות פנויות. אלו החלו להפעיל מסעות שכנוע של דיירים, כי כדאי להם לבצע את החיזוק. לאלו שאינם משתכנעים כי הדבר כדאי ולו בשל בטיחותם ובטיחות ילדיהם, מציעים אותם יזמים הטבות נוספות, להן יזכו הדיירים באם יואילו בטובם להגן על עצמם - בנייתם של מרחבים מוגנים, מעליות, תוספות בנייה ומרפסות, אותן הם יקבלו חינם אין כסף. כל זאת, כאמור, על מנת שבניינם יחוזק, ולא תיגרם קטסטרופה באם אכן יגיע היום בו הארץ תרעד בעוצמה רבה. אותם דיירים, החלו לדרוש עוד ועוד הטבות, על מנת לאפשר ליזמים לבצע את החיזוק, ואילו האחרונות, המעוניינים ברווח (ובצדק, כמובן), נדרשים למצות את הזכויות בתמ"א, על מנת לבצע את אותן הטבות. אלא שכאמור, התמ"א לא נועדה לשם כך, ואין לקבל את התפיסה לפיה "באם לא נשפר את דירות הדיירים, הם לא יסכימו לביצוע החיזוק הנדרש". שיפור הדיור של בעלי הדירות, רצוי וראוי ככל שיהיה, אינו כלול במטרות התמ"א, ולא לשם כך היא נועדה. על כן, תחשיבים כלכליים המבוססים על כך שללא אותן הטבות אין הצדקה לביצוע החיזוק, דינן להידחות. ביצוע החיזוק אמור להיות ממומן מהתוספות, בעוד שיפור הדיור יבוצע על חשבון הדיירים. כמובן שכאשר יש מצב של "Win-Win", דהיינו, כאשר איש אינו נפגע, וכולם יוצאים נשכרים כתוצאה מהשיפורים המוקנים בתמ"א, אזי אין מניעה מלהתיר גם שיפור דיור, מבלי להתערב באינטרסים של הצדדים. אולם כאשר מבוקשות תוספות בנייה, היוצרות פגיעה בסביבה, וכאשר ניתן להימנע מאלו באם לא יינתן שיפור הדיור בחינם, יש להימנע מנתינתן. הדבר אינו שונה ממתן הקלות רגילות, אשר אינן מהוות חלק מהתכנית, הקלות אותן יש להקנות רק אם קיימת הצדקה תכנונית לנתינתן, אשר אינן מהוות סטיה ניכרת, ואשר אינן פוגעות בסביבה. תמצית הדברים, אם כן, היא זו - כל עוד התוספות נדרשות לשם מימון החיזוק, יש להקנותן, על פי רוב, במיקום המוצע על ידי היזמים, ורק במקרים חריגים יש לסטות מכך. מאידך, כאשר מתברר כי ישנן תוספות משמעותיות לשם שיפור הדיור של הדיירים במקום, יש לממש את תוספת הזכויות, רק אם אלו אינן יוצרות פגיעה בסביבה. כמו כן, יש להקפיד על שמירה על הוראות התמ"א, ולא להתעלם מהוראותיה, כאשר הדבר הינו נוח לצד זה או אחר. בנוסף, אם מבוקשות חריגות מהוראות התמ"א, הרי שאז המדובר בהקלות, לכל דבר ועניין, ויש לשקול את ההצדקה לנתינתן, כפי שנשקלות הקלות בדרך כלל - יש צורך בהצדקה תכנונית למתן ההקלה, ואין להקנותה רק בשל העובדה כי הדבר אפשרי. כך, לדוגמה, העובדה כי מתבקשת תוספת של קומה מעבר לקומה המאושרת על פי התמ"א, אינה צריכה להיבחן כחלק מהזכויות המוקנות בתמ"א, אלא הסוגיה שצריכה לעמוד לנגד עיני הוועדה המקומית היא מדוע מוצדק, במקרה שכזה, להתיר בנייה שכזו. מה עוד שקיימת הוראה ברורה בתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002 (להלן: "תקנות סטיה ניכרת") כי הוספת קומה צריכה להתאים לסביבה, וכעת מבקשת המשיבה הקמתן של שש קומות, במקום שלוש קומות מעל קומת עמודים, וכן תוספת של 2.5% בגין אותה תוספת קומה (וזאת מעבר להקלה בשיעור 6%, אותה מקנה הוועדה המקומית ללא כל שיקול דעת, כאילו המדובר בזכות מוקנית). לא ברור מדוע ראוי להתיר תוספות אלו, כאשר התמ"א כבר מוסיפה עשרות אחוזי בנייה, על המותר על פי הקבוע בתכניות החלות בעיר. בעיר כמו חיפה, בה במרבית האזורים עדיין קיימות זכויות בנייה של 60% בלבד, בשלוש קומות מעל קומת עמודים, הוספת קומה משמעותה תוספת של 20% משטח המגרש, אך היא הוספה של 33% לשטח המותר על פי התכנית. אם לא די בכך, קיימת אפשרות לבצע סגירה של קומת עמודים, ולהוסיף דירה נוספת, דבר המגדיל את זכויות הבנייה בכ-10% נוספים (המהווים עוד 16.6% מעבר לשטח המותר). התמ"א מביאה, אם כן, להוספת כ-50% זכויות בנייה, מעבר למה שמותר על פי דין (90% במקום 60%). השיקול האם ראוי להוסיף על התוספת הנ"ל תוספות נוספות, צריך להיבחן בקפידה רבה. עמדנו על כך בערר 350/10 דוד כהן ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה חיפה ואח', : "מאידך, המדובר בעניין המחזיר את שיקול הדעת לוועדה המקומית. בעוד במצב הרגיל, כאמור, ההקלה יכולה להתקבל כדבר שבשגרה, מאחר והתמ"א מאפשרת הוספת זכויות בנייה בהיקף עצום מעבר למותר בעיר, יש לבחון היטב האם ראוי להוסיף הקלות נוספות, מעבר לכך. בעניין זה, כל מקרה אמור להיבחן לגופו - יש מצבים בהם מתן הקלה יהיה מוצדק, ואילו במקרים אחרים, הדבר יהיה בלתי מוצדק. הבדיקה אמורה להתבצע גם על בסיס העובדה כי הזכויות בתמ"א אינן זכויות מוקנות..." לא שמענו כל הנמקה מדוע ראוי היה להוסיף עוד ועוד זכויות בנייה, ללא כל בדיקה מהי ההצדקה לכך שהזכויות תתווספנה בלא כל שיקול דעת. יש לזכור כי פעמים רבות מדי תוספת הזכויות הנ"ל מביאה לפגיעה בסביבה, יוצרת מבנים שאינם תואמים את צורת הבנייה במקום, ואף יוצרת מצב בו אופיו של הרחוב משתנה, בשל הבנייה המאסיבית המבוקשת. ברור גם כי אם מתירים את תוספת הזכויות חסרת הפרופורציה הזו, הדבר צריך להיעשות תוך הגנה מקסימאלית על זכויותיהם של הדיירים מסביב, במיוחד כאשר ברור כי תוספת הזכויות נועדה בעיקר לשם הגדלת מרחב המחיה של הדיירים, ללא קשר לצורך בחיזוק הבניין. הסיור במקום שני המבנים (מבנה העוררים והמבנה בו מבוקשת הבנייה) הינם סמוכים מאוד זה לזה. כך נראים המבנים במבט מהרחוב (מבנה העוררים מימין): ניתן לראות כי מבנה העוררים גבוה מהמבנה בו מבוקשת הבנייה, וכי קיים עץ גדול המפריד ביניהם. מאידך, ניתן לראות כי החזית העיקרית של מבנה העוררים אינה לכיוון המבנה בו מבוקשת הבנייה, אלא לכיוון הרחוב. תוספות הבנייה המבוקשות בחזית, אם כן, הנעשות בחריגה לקו בניין קדמי (ולא לקו בניין צדדי בכיוון העוררים), לא ישפיעו על המבט שיש לעוררים בכיוון זה. ניתן לראות זאת על פי הצילום הבא, אשר צולם מהדירה העליונה בבית העוררים: התוספת המבוקשת בכיוון זה, תגרום לפגיעה מינורית מאוד במבט לכיוון הרחוב, שכן היא אינה מגיעה עד לגבול המגרש. גם תוספת הגובה המבוקשת בכיוון זה אינה משפיעה בצורה משמעותית על כניסת האור והאוויר, שכן קיימת חזית יחסית רחבה מכיוון זה. הבעיה העיקרית הינה דווקא בחזית הצדדית. בעיקרון, באזור זה כלל לא התבקשה הקלה בקו הבניין הצדדי, ולכאורה לא היה מקום לדון בכך כלל. אולם, כאמור, הואיל והתבקשו הקלות שונות מעבר לתמ"א, אנו סבורים כי יש לבדוק את כלל הפגיעה המצטברת מהבנייה, לרבות ההקלות הנ"ל, ואם המשיבה עומדת על קבלת הקלות מסוג זה, עליה להתחשב בסביבה גם אם אין חריגה מקווי הבניין (כמובן שהיא יכולה לוותר על החריגות הנוספות מעבר לתמ"א, ואז היא תוכל לבצע את הבנייה באופן התואם את קווי הבניין). דומה שבעניין הבנייה דווקא בכיוון האחורי, אכן קיימת פגיעה בעוררים. כך נראה הבניין כיום מדירת אחד העוררים (מבט לכיוון בית הספר): ניתן לראות כי תוספת הבנייה, דווקא בכיוון הזה, ובמיוחד הבנייה על הגג, בנוסף לכך, תביא לפגיעה יחסית קשה בעוררים. הן מבחינת ההסתרה שתיווצר, והן מבחינת כיוון הנוף, שכן חלק ניכר מהבנייה המוצעת הינו בכיוון האחורי. בנוסף, הבנייה המוצעת כוללת תוספת של קומה אחת מלאה, וכן קומה חלקית, אשר אמורה להיבנות מעל הקומה הקיימת. מאידך, ניתן לראות כי מרבית המבנים נותרו בגובה של שלוש קומות מעל קומת עמודים. אמנם קיימת גם בנייה גבוהה יותר, אולם היא אינה רבה. מאידך, ברור כי אם תיבנה מעל הקומה המבוקשת על פי התמ"א עליית גג, הגובה יהיה דומה לזה המבוקש כעת. החריגה בגובה, אם כן, אינה סותרת את צורת ואופי הסביבה, כל עוד לא מבוצעת מעל הבנייה המוצעת גם עליית גג. בכל מקרה, יש לקבוע כי לא תותר בנייה של עליית גג מעל הבנייה המוצעת כעת, שכן הדבר יביא בהחלט לגובה בניין חריג מאוד מסביבתו. מסקנות התיק הנ"ל הינו אחד מהמקרים בהם אין ספק כי התועלת הצומחת לדיירים ברחוב סורוקה 20, באה במידה מסוימת על חשבון שכניהם. אין המדובר רק בתועלת הנוגעת לחיזוק המבנה, אלא גם התועלות הצומחות להם, כגון הגדלת דירתם בצורה משמעותית (26 מ"ר לכל דירה, כאשר האפשרות להגדיל את השטח מעבר לקבוע בתמ"א נובעת מההקלות שמתבקשות). במובן זה, לכאורה ניתן היה לקבוע כי אין להתיר את ההקלות המבוקשות. עם זאת, אנו סבורים כי ניתן למצוא נוסחת איזון ראויה יותר, אשר מחד מאפשרת את ביצוע הפרויקט, לרבות תוספת הזכויות המבוקשת במסגרתו, ומאידך לשנות את הבנייה באופן שיצמצם את הפגיעה בעוררים. ברור לנו כי התוצאה אינה נוחה בהכרח לשני הצדדים, אולם זהו טבעו של הליך מסוג זה - אין אפשרות שצד כלשהו יצא ומלוא תאוותו בידו, מבלי שהדבר יביא לפגיעה בלתי מידתית באחר. על כן, ראוי לאזן בין האינטרסים של הצדדים, על ידי מתן דגשים על הנקודות המשמעותיות ביותר לכל אחד מהם - למשיבה המדובר על מיצוי זכויות הבנייה, וקבלת התוספות אותן היא מבקשת, ואילו לעוררים המדובר במזעור הנזקים שייגרמו להם כתוצאה מהבנייה. על כן, ולאור האיזונים הללו, אנו קובעים כדלקמן: בחלק הקדמי של הבניין, הבנייה החורגת לקו הבניין הקדמי כמעט שאינה משפיעה על העוררים, ועל כן יש להתירה, כפי שהתבקשה. הבנייה לגובה יוצרת פגיעה מסויימת בעוררים, הנוגעת בעיקר לכניסת אוויר ואור. עם זאת, בשל העובדה כי הגובה הינו דומה לזה שהיה מתקבל על פי בנייה מכוח התמ"א, ולאור נוסחת האיזון אליה התייחסנו לעיל, יש מקום לאפשר את הבנייה על הגג, ואף את ההקלה בקומה, תוך קביעה מפורשת כי בבניין זה לא תותר בנייה של עליית גג (אשר תיצור מבנה גבוה בצורה משמעותית מהסביבה הקיימת). הוספת עליית גג תהווה סטיה ניכרת מהוראות תכנית חפ/1400גב, בשל החריגה בגובה הנוצרת ממנו. יש לציין הערה בעניין זה בהיתר ובתיק הבניין, ועל המשיבה להבהיר זאת לרוכשי הדירות, במסגרת החוזים אותם היא עורכת עמם, על מנת שאלו יהיו ערים לכך כי הם אינם רשאים לבצע תוספות בנייה על הגג. הואיל והבנייה כוללת הקלות שאינן נובעות מהתמ"א, כתנאי לאישורן של אלו, ראוי לצמצם את הפגיעה בעוררים, באופן שבו כל הבנייה של התוספת בחלק האחורי של הבניין (לכיוון בית הספר) - הן של הממ"ד, והן של תוספת החדר, תיעשה בנסיגה של 2 מ' נוספים מקו הבניין. בצורה זו מרבית תוספות הבנייה יוסתרו על ידי הבניין הקיים. תוספת הבנייה בקומה שבהקלה, תתבצע תוך הסטת הבנייה למרכז הבניין (על המקום בו משורטטים כיום קולטי השמש), מבלי שיש חובה בהזזת המדרגות. בכפוף לעמידה בדרישות אלו, יותרו ההקלות המבוקשות. סיכום הערר מתקבל באופן חלקי. יש לבצע את התיקונים הנזכרים בסעיף 45 לעיל, כתנאי למתן ההקלות. היה ויבוצעו התיקונים הללו, יהיה מקום להוצאת ההיתר הכולל את ההקלות שהתבקשו. תכנון ובניהחוק התכנון והבניהבניה