בקשה לתוספת למבנה קיים במקרקעין

בקשה לתוספת למבנה קיים, במקרקעין הידועים כחלקה 70, גוש 6694 עניין זה מובא לשולחנה של ועדת הערר פעם נוספת לאחר שקיבלנו את החלטנו מיום 20/9/10, כמפורט להלן: "ערר זה הוגש על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה יהוד (להלן: "הועדה המקומית") בנוגע לבקשה להיתר במקרקעין הידועים כחלקה 70, מגרש 23 בגוש 6694, ברחוב בר סימן טוב יעקב 67 ביהוד (להלן: "המקרקעין"). במקורו הוגש הערר על החלטת הועדה המקומית לקבל את חוות דעת היועצת המשפטית לועדה, כתוצאה ממורכבות המצב המשפטי בנוגע לזכויות במקרקעין הכולל הליכים מספר. בין לבין התקבלה החלטת הועדה המקומית הן בנוגע למעמדו של חבר הועדה מר בן אסולין והן בנוגע להשלכות המצב המשפטי. במהלך הדיון הבהירה היועצת המשפטית "מאחר ולא ניתן צו ביניים על ידי בית המשפט אנו חייבים לדון בבקשה. מבקשת סקירה מהפקח על המצב בשטח." בתום אותו דיון התקבלה החלטה נוספת: "לחזור ולדון לאחר הגשת בקשה להיתר מתוקנת התואמת את התכניות על הקרקע והתאמתן למצב בשטח." דיון בין הצדדים נטושה מחלוקת חריפה, קניינית בעיקרה הנוגעת בין היתר לבסיס זכויותיו של העורר, וסבה סביב רכישת הזכויות על ידו, אשר לטענת המשיבים נעשתה שלא כדין, נושא זה נדון בערכאות שונות. במסגרת זו התבקשו פעמיים צווי מניעה בין היתר כנגד השלמת העברת הנכס על שם העורר וצו מניעה נוסף לעשות כל פעולה נוספת לקידום העסקה, שתי הבקשות נדחו וצווי המניעה שהוצאו בוטלו. ברי כי למוסדות התכנון אין ולא יכול להיות כל מעמד בסכסוך הקנייני בין הצדדים, ומשהובאו ראיות לכאורה לזכותו של העורר במקרקעין (הסכם מכר וראיות לרישום במינהל), אזי עליהם להידרש לבקשה מטעמו. יצוין כי בדרך כלל בתי המשפט אינם רואים לנכון לעצור הליכי תכנון ו/או רישוי, גם מקום בו קיימת מחלוקת קניינית הואיל ובשונה מבניה בפועל, לא מדובר בהליכים בלתי הפיכים אם לא תוכח זכותם של המבקשים במקרקעין. לגופם של דברים נוכחנו כי קיימת אי התאמה מסוימת בין המתואר בבקשה לבנוי בפועל. עיקרה של אי התאמה נוגע לסככה המצויה בצפונו של המגרש, אשר מתוארת בבקשה כפרגולה. העורר אמנם טען ואף הציג תכנית שנחתמה בשעתו על ידי הועדה המקומית בה מופיעה אותה פרגולה כסככה, אולם הועדה המקומית הבהירה שאם לא מדובר בפרגולה אזי אותו אלמנט אינו תואם את התכניות החלות במקרקעין, מבחינת קווי בניין ועוד. אי התאמה נוספת שנטענה נוגעת לקיומן של שתי יחידות דיור במקרקעין, בעוד העורר מבקש לקיים בהן יחידת דיור אחת. כפי שהוסבר לנו הבקשה מציגה את האלמנטים הנוגעים לקיומן של שתי יחידות לביטול / הריסה ועל כן אנו סבורים כי מבחינה זו הבקשה עולה בקנה אחד עם הדין והמבוקש. אשר על כן ולאור כל האמור אנו קובעים כי בקשה מתוקנת תוגש לועדה המקומית בתוך 15 יום, וזאת תדון בבקשה בישיבה הראשונה של הועדה המקומית, לאחר מכן ולא יאוחר מ- 30 יום מיום הגשת הבקשה המתוקנת לועדה המקומית. בהחלטתה תיתן הועדה דעתה להתאמה / אי התאמה לתכניות החלות במקרקעין, תפרט המידע התכנוני הרלוונטי, ותסביר אם המבוקש תואם או חורג מהמשטר התכנוני התקף. שמורה לעורר זכות ערר לועדת הערר על כל החלטה חדשה. בפרק הזמן של עד 45 יום המפורט לעיל יוכלו המשיבים ככל שימצאו לנכון, לפנות לערכאות המוסמכות בבקשה לעצור את הליכי התכנון." ביום 21/11/10, התקבלה פנייה לועדת הערר על אי קיום החלטת ועדת הערר, ולפיה ביום 3/11/10, (לאחר חלוף התקופה שהוקצתה בועדת הערר), התכנסה ועדת המשנה והחליטה, חרף המלצת מהנדסת הועדה לפיה יש לאשר הבקשה בכפוף לתיקונה באופן שכל החלקים הבנויים בקו בניין יהרסו, לקבל חוות דעת לגבי ניגוד עניינים, ולצאת לסיור בשטח, זאת לאחר שהיועץ המשפטי לועדה עו"ד ראובני הודיע כי החלטה זו אינה מתיישבת עם לוחות הזמנים שנקבעו על ידי ועדת הערר. כפועל יוצא מכך ניתנה החלטה נוספת של ועדת הערר לפיה על הועדה המקומית ליתן החלטתה עד סוף שנה זו (2010). ביום 28/12/10 ניתנה ההחלטה נשוא ערר זה. להלן יפורט מהלך הדיון: בהערות מהנדס הועדה חזרה מהנדסת הועדה על המלצתה לפיה יש לאשר הבקשה בכפוף לתיקונים כפי שפורט לעיל; לאחר מכן פורטו ממצאי הסיור בשטח, לפיהם קיים מבנה אחד בן 2 יחידות שאינו תואם להיתר המקורי, היום מבקשים להכשירו (הפיכת שתי היחידות ליחידה אחת הינה בבסיס הבקשה נשוא הערר - ו.ע.מ), כן נכתב כי מבנה שנבנה ללא היתר מהווה יחידה עצמאית הכולל בתוכו שירותים, מטבחון וחדר שינה בשינוי מבוקש להופכו למחסן; גג מקורה עד גבולות המגרש אשר נבנה ללא היתר בחלקו להריסה ובחלקו להפיכה לפרגולה, שני מחסנים המסומנים להריסה. ההחלטה כאמור נומקה כדלקמן: "נתגלה היום לועדה כי הבקשה להיתר נחזית ומוגשת על ידי נגר משה ז"ל באמצעות עו"ד בן אסולין, הועדה סבורה כי יש להגיש הבקשה על ידי אישיות המשפטית הרלוונטית". נוכח האמור הוגש הערר שבכותרת. העורר טוען כי מאז רכישת המקרקעין בשנת 2008 עד היום העוררים לא שקטו על שמריהם ופעלו על פי החלטת ועדת המשנה, תיקנו התכנית שאושרה כבר בשנת 2004 והגישו אותה פעם נוספת לאחר ביצוע תיקונים בדיוק רב על פי דרישות הועדה המקומית. כל זאת חרף העובדה כי מי שביצע בפועל היה המוכר, וכי החלטתה של הועדה המקומית אשר עשתה ועושה הכל לא לאשר הבקשה נגועה בשיקולים לא ענייניים. כך או אחרת, איננו מוצאים ממש בעמדת הועדה, על פי החלטתה לא מצאנו כל טענה לסטייה מהוראות תכנית הבקשה, זאת בשונה מהמצב בפועל אשר ברי כי סוטה מתכנית הבקשה נשוא הערר. לגופו של תכנון בכפוף להריסה מוחלטת של כל הגגון המצוי בחלק הצפוני מזרחי של המקרקעין, פירוק הסככה המבוקש על ידי העורר, והפיכת המבנה בחלקו הצפון מערבי למחסן, מהלך שמחייב פינוי האביזרים הסניטריים, הותרת חלונות בלבד (ולא פתחים נוספים, למעט דלת כניסה), איננו רואים לא בעמדת הגורמים המקצועיים, ולא במידע התכנוני שהובא לפנינו כל מניעה לאישור הבקשה. אשר לחתימתו של בעל הזכויות בשעתו על ייפוי כוח בלתי חוזר ופטירתו מן העולם - איננו סבורים כי יש בעובדה זו כדי לאיין החתימה על ייפוי הכוח הבלתי חוזר. ראשית סעיף 6 לייפוי הכוח קובע מפורשות כדלקמן: "כל מעשה שיעשו ב"כ הנ"ל או כל מה שייגרם על ידם בכל הנוגע לפעולות לפי ייפוי כוח זה יחייב אותנו, את יורשינו, את חליפיינו וכל הבאים מכוחנו, והרינו מסכימים מראש לכל מעשיהם של ב"כ הנ"ל שייעשו בתוקף ייפוי כוח זה." סעיף זה מבטא את הרציונאל העומד בבסיס ייפוי כוח נוטריוני המבטיח את זכויות הקונים בעסקאות מקרקעין. שנית, חוק השליחות, התשכ"ה - 1965 קובע מפורשות בסעיף 14 כדלקמן: "(א)השליחות מסתיימת בביטולה על ידי השולח או השלוח, וכן במותו של אחד מהם, בגריעת כשרותו או בפשיטת רגלו, או - אם היה תאגיד - בפירוקו. (ב)הוראות סעיף זה לא יחולו אם ניתנה ההרשאה להבטחת זכותו של אדם אחר או של השלוח עצמו וזכותם תלויה בביצוע נושא השליחות." מכאן שעל פניו הואיל ובעל הזכויות המקורי חתם על ייפוי כוח המייפה את כוחו של עו"ד בן אסולי ואילו זה ייפה את כוחו של עו"ד ברקוביץ איננו סבורים כי ברמת הועדה המקומית מתעוררת בעיה כלשהי, בהיבט זה. יש לציין כי הואיל ולא מדובר בבקשה ובה תוספת שטח רצפה או שינוי ייעוד, הרי שאיננו רואים צורך בחתימה מוקדמת של ממ"י על הבקשה בהתאם לסעיף 2 א' (6)(ג) לתקנות התכנון והבניה, (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970. כך או אחרת, בכפוף לתיקון הבקשה כך שייהרס הקירוי המסומן בצהוב בכללותו, יוסרו הכלים הסניטריים, וכן כל סממן אחר (דוגמת מטבח) מהמחסן אין מניעה להוציא ההיתר ובכפוף לכל דין. בכפוף לאמור הערר מתקבל.מבנהמקרקעין