סעד הצהרתי "בעניין פרשנות חוזה"

סעד הצהרתי "בעניין פרשנות חוזה" ולפיו יוצהר כי הנתבעת, רשות מקרקעי ישראל (ולהלן - "הרשות") "חייבה את התובעת בדמי היתר בניגוד להסכם החכירה" שנכרת עמה. "דמי ההיתר" אליהם מתייחסת התביעה הם "דמי היתר" בסך 4,904,864 ₪ (כערכם בתאריך 19.8.2007), שנגבו מאת התובעת על ידי הרשות, בעת שהתובעת בנתה אגף נוסף לבית "דיור מוגן" קיים (הידוע בשם "בית אילדן", והמצוי בקרית מוצקין). מאליו יובן, שהמחלוקת בין הצדדים, היא כיצד היה על הרשות לחשב את דמי ההיתר שהתובעת הייתה חייבת בתשלומם. 2. לשם הבנת הפרטים שיובאו בהמשך, אבהיר, כי טענת התובעת היא, שעל פי חוזה החכירה שנכרת בשנת 1991 עם חברת אילדן משכנות בע"מ, ממנה רכשה התובעת את זכויות החכירה במקרקעין, הרשות לא הייתה רשאית לחייב את התובעת בדמי היתר עבור בניית 14,000 מ"ר "שטחים עיקריים" ועוד 2,800 מ"ר "שטחי שירות". לטענת התובעת, אם היה מקום לחייבה בדמי היתר, כי אז היה מקום לעשות זאת רק בגין שטחים שנבנו מעבר לשטחים אלה. ב. עובדות 3. בשנת 1991 פרסם מינהל מקרקעי ישראל (היא למעשה הנתבעת בשמה הקודם) מכרז לחתימת חוזה פיתוח למקרקעין בקרית מוצקין. על פי תוכנית בניין העיר שחלה במקום, המקרקעין נשוא המכרז היו מיועדים להקמת בית אבות. חברת "אילדן משכנות" בע"מ הגישה הצעה לחכירת הקרקע, והצעתה התקבלה. בעקבות זאת, בתאריך 25.2.1990 נכרת עם חברת "אילדן משכנות" חוזה פיתוח. בתאריך 2.9.1991, נכרת עם חברת "אילדן משכנות" חוזה חכירה, לתקופה בת 49 שנים (החל מתאריך 31.12.1989 ועד לתאריך 30.12.2038). לאחר מכן, מכרה חברת "אילדן משכנות" את זכויות החכירה לתובעת. 4. בחוזה הפיתוח, כמו גם בחוזה החכירה, נקבע, כי "קיבולת הבניה" היא "14,000 מ"ר מבונים", וזאת על רקע תנאי המכרז בהם נקבע, כי לפי תב"ע ק/303 "סה"כ שטח לבינוי במ"ר עד 6 קומות" הוא 14,000 מ"ר. במילים אחרות - הן תנאי המכרז, הן חוזה הפיתוח והן חוזה החכירה, התייחסו לקיבולת הבניה כפי שזו נקבעה בתב"ע קר/303, ולפיה ניתן היה לבנות במקרקעין מבנה בשטח כולל של 14,000 מ"ר בשש קומות, שייעודו בית אבות. 5. בשנים 1991 ועד לשנת 1994 בנתה התובעת במקרקעין מבנה המשמש כבית דיור מוגן (לתפארת יש לומר) בשטח כולל של 13,467 מ"ר. בעת שהתובעת קיבלה את היתר הבניה, דיני התכנון והבניה עדיין לא הבחינו בין שטחי בניה "עיקריים" לשטחי בניה שהם "שטחי שירות". אציין, כי התובעת ביקשה בתחילה לנצל זכויות בניה בשטח של 15,080 מ"ר (וראו סעיף 4.21 למוצג נ/1), אך הרשות דרשה "דמי היתר" עבור שטח של 1,080 מ"ר (שהרי, כאמור, לפי חוזה החכירה קיבולת הבניה הייתה 14,000 מ"ר). בסופו של דבר התובעת לא בנתה מעבר לקיבולת הבניה שנקבעה בחוזה הפיתוח, ועל כן ממילא לא חויבה בתשלום "דמי היתר". עם זאת, באת כוח הרשות מציינת, ובצדק, כי השתלשלות דברים זו מלמדת על כך, שמלכתחילה היה ברור לתובעת, שכל בניה מעבר לקיבולת בניה של 14,000 מ"ר, תחויב בדמי היתר. 6. בתאריך 23.2.1992 פורסמו תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב - 1992 (ק"ת תשנ"ב, 798). תקנות אלה קבעו הוראות בדבר חישוב שטחי הבניין בתכניות המוגשות לועדות התכנון ובהתירי הבניה, והבחינו בין שטחים בבניין שישמשו ל"מטרות עיקריות" (וראו תקנה 9 לתקנות אלה) לשטחים שישמשו כ"שטחי שירות", דהיינו - שטחים "שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מהמטרות העיקריות". בהוראות המעבר שנקבעו (בתקנה 13(ב)), נקבע, כי לגבי תכניות שאושרו לפני תחילת תוקפן של התקנות הנזכרות, ולא פורט בהן אופן חישוב השטחים המותרים לבניה, "יראו את השטחים כשטחים למטרות עיקריות, וניתן יהיה להוסיף עליהם שטחי שירות .... ". עוד נקבע (בתקנה 13(ג), כי לגבי בניינים שהוקמו לפני תחילת התקנות, לא יהיה בהוראות המעבר "כדי להוסיף על השטחים המותרים לבניה לפי תקנות אלה". 7. בתאריך 4.3.2001 הגישה התובעת לועדה המקומית לתכנון ולבניה קריות בקשה למתן היתר בניה, לבניית תוספת אגף לבית הדיור המוגן. בבקשה נעשתה הבחנה בין בניה ל"מטרות עיקריות" בשטח של 7,319.70 מ"ר ובניית "שטחי שירות" שטח 2,279.20 מ"ר. בתאריך 28.12.2006, אישרה הועדה המקומית את הבקשה, והאגף הנוסף אכן נבנה על פי ההיתר שניתן. המחלוקת בין הצדדים מתייחסת אפוא לדמי ההיתר שהרשות דרשה מהתובעת בגין היתר הבניה שקיבלה, לבניית האגף הנוסף. 8. הגם שבעת הגשת הבקשה הראשונה לבניית בית האבות לא נעשתה הבחנה בין "שטחים עיקריים" ו- "שטחי שירות", נראה כי כיום אין מחלוקת, ששטח של 6,993.30 מ"ר, מתוך שטחי בית הדיור המוגן שנבנו על פי היתר הבניה הראשון, הוא שטח שעל פי התקנות כיום ניתן להגדירו בדיעבד כ"שטח עיקרי", ושטח של 6,474.40 מ"ר הוא שטח, שבדיעבד ניתן להגדירו, על פי ההגדרות הקיימות כיום, כ"שטחי שירות". כדי להקל על קליטת הנתונים שלעיל והבנתם, ריכזתי את הנתונים בטבלה שלהלן: שטח בניה מבוקש מיון השטחים עיקרי שירות בקשה ראשונהלהיתר בניה 13,467.70 6,993.30 6,474.4 בקשה לבניית תוספת אגף 9,598.90 7,319.70 2,279.20 סה"כ נבנה 23,066.60 14,313.00 8,753.6 תודגש העובדה, כי ככל שהדברים נוגעים לבקשה הראשונה להיתר בניה, ה"פילוח" בין "שטחים עיקריים" ל"שטחי שירות" נעשה בדיעבד, והוא נרשם על ידי בטבלה שלעיל לפי הנתונים במסמכים השונים שלפני. 9. במהלך ההליכים שהתקיימו בפני הועדה המקומית לתכנון ולבניה, בבקשת התובעת לתוספת הבניה, ובהסתמך על חוות דעת של יועצה המשפטי של הועדה מתאריך 21.2.2001, ראתה הועדה המקומית לתכנון ולבניה, את כל נפח הבניה שניתן היה לבנות על פי תכנית ק/303 (14,000 מ"ר), כשטח בניה עיקרי. התובעת מבקשת למעשה לאמץ חוות דעת זו, כדי לתמוך בטענתה, שעוד לפי חוזה הפיתוח המקורי, שלמעשה אימץ את נפח הבניה שהיה קבוע בתכנית ק/303, הייתה התובעת זכאית לבנות שטחים עיקריים בהיקף של 14,000 מ"ר, ושטחי השירות באים בנוסף להיקף זה. 10. התקנות החדשות בדבר חישוב השטחים, וההבחנות בין שטחים עיקריים לשטחי שירות, לא נעלמו מעיני הנהלת הרשות. בהחלטת הנהלה שמספרה 5761, מתאריך 21.11.1999 (מוצג ת/3), נקבע, שבעסקאות הקצאת קרקעות, שהחיוב נעשה על פי בניה בפועל וללא הבחנה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות - "יש לפטור מתשלום בגין שטחי שירות עד ל- 20% מסך השטחים העיקריים". לגבי שטחי שירות העולים על 20% מהשטחים העיקריים נקבע, כי "יש לגבות על פי שומה שתערך לשטחי השירות". כללים אלה חזרו על עצמם אף בהחלטת הנהלה שמספרה 988, מתאריך 22.10.2003 (נספח ט"ו לתצהיר ת/1). 11. מכיוון שעסקינן בקרקע מוחכרת, פנתה התובעת לרשות וביקשה אף את הסכמתה לביצוע הבניה על פי היתר הבניה שניתן לה, לתוספת האגף החדש. בתאריך 19.8.2007 הודיעה הרשות כי היא מסכימה לבניית האגף הנוסף, ואולם, היא מתנה מתן הסכמתה בתשלום דמי היתר בסכום של 4,904,864 ₪. ג. טענות הצדדים 12. התובעת טוענת, כי מכיוון שבחוזה הפיתוח שנכרת בשעתו עם חברת "אילדן משכנות" ניתנה לתובעת הזכות לבנות 14,000 מ"ר, כפי שהיה מותר על פי תכנית ק/303, בלא הבחנה בין "שטחים עיקריים" ל"שטחי שירות", כי אז לאחר שהדין יצר את ההבחנה, היה על הרשות לאמץ את הפרשנות שאימצה הועדה המקומית לתכנון ולבניה, שסמכה על חוות דעת שקיבלה מיועצה המשפטי. כפועל יוצא מכך, כך לטענת התובעת, יש לראות את כל השטח שהותר לבניה על פי חוזה החכירה (14,000 מ"ר) כ"שטח עיקרי", ועל כן הייתה הרשות זכאית לחייבה בדמי היתר, בגין "שטחים עיקריים", רק על שטחים העולים על שטח של 14,000 מ"ר. לטענת התובעת, לא היה מקום לחייבה בתשלום דמי היתר בגין בקשתה לתוספת אגף לבית האבות, שהרי בשלב הראשון נוצלו על ידה אך ורק 6,993 מ"ר "שטח עיקרי" מתוך ה- 14,000 מ"ר, שיכולה הייתה לבנות על פי חוזה החכירה המקורי. במילים אחרות - לטענת התובעת, השטחים העיקריים שנוספו לבית האבות בעקבות תוספת האגף החדש, לא חרגו מעבר לנפח "השטחים העיקריים" שהתובעת הייתה רשאית לבנות על פי חוזה הפיתוח המקורי. זאת ועוד - מכוח החלטה 5761 הנזכרת, זכאית התובעת לפטור מדמי היתר עבור שטח של שטחי שירות שהוא 20% מהשטח העיקרי, דהיינו - פטור בגין שטחי שירות של כ- 2,800 מ"ר. לתמיכת טענותיה טענה באת כוח התובעת, כי במקרה דומה שהתעורר בעבר, הוא עניין שהתעורר בגן שמואל, הרשות אכן פעלה על פי הפרשנות המוצגת על ידי באת כוח התובעת. 13. לעומת טענות התובעת, טוענת הרשות, כי בחוזה החכירה, שנכרת עם חברת "אילדן משכנות", הותר לבנות מבנה בשטח כולל של 14,000 מ"ר, כפי שתוכנית המתאר התירה באותה עת, ונפח בנייה זה היה נפח בנייה ברוטו, דהיינו, הוא כלל הן בניה ב"שטחים עיקריים" והן "שטחי שירות". על כן, בעת כריתת חוזה הפיתוח, הוערך שווי המגרש שהוחכר על פי נפח הבניה הכולל שניתן היה לבנות בו באותה עת, נפח שממילא כלל בניית שטחי שירות. באת כוח הרשות מוסיפה וטוענת, כי משעה שהתובעת מבקשת לבנות תוספת כלשהי, אשר מוסיפה שטחי בניה מעבר לשטח של 14,000 מ"ר ברוטו (כפי שהותר בחוזה החכירה עם "אילדן משכנות"), כי אז על התובעת לשלם לרשות דמי היתר עבור כל שטח שכזה. הראיה לכך היא, שבשעתו ביקשה "אילדן משכנות" לבנות מבנה בשטח מוצע של 15,080 מ"ר, ונדרשה על כן לשלם דמי היתר בגין שטח של 1,080 מ"ר. בהתייחסה לפרשנות התקנות שתוקנו, כפי שניתנה על ידי היועץ המשפטי לועדה המקומית לתכנון ולבניה, טוענת באת כוח הרשות, כי פרשנות זו אינה מחייבת את הרשות, ועל כן, התובעת אינה יכולה לבסס עליה את טענותיה בנוגע לאופן חישוב דמי ההיתר, כפי שבוצע על ידי הרשות. ד. דיון 14. ראשית לעניין פרשנות נפח הבניה, שהותר ל"אילדן משכנות" לבנות על פי חוזה הפיתוח. השטח שנקבע בחוזה הפיתוח, תאם את שטח הבניה שהיה מותר לבנות באותה עת במקרקעין, והוא 14,000 מ"ר, ללא הבחנה בין "שטחים עיקריים" ל"שטחי שירות". אמור מעתה, שעל פי חוזה הפיתוח, זכאית הייתה חברת אילדן משכנות לבנות במקרקעין מבנה בשטח ברוטו של 14,000 מ"ר, הכולל רכיבים שאת חלקם יש לסווג כיום כ"שטחים עיקריים" ואת חלקם האחר יש לסווג כ"שטחי שירות". למעשה עבור נפח בניה זה שילמה "אילדן משכנות" לרשות את דמי ההיתר, וכעולה מהראיות שהונחו לפני (וראו בטבלה שלעיל), "אילדן משכנות" מיצתה את כל שטח הבניה שיכולה הייתה לבנות עד תום (ואפילו 313 מ"ר ביתר). לכאורה, במצב דברים זה מתבקשת המסקנה, שכל תוספת בניה נוספת, בין אם כשטח עיקרי ובין אם כשטחי שירות, תחויב בתשלום דמי היתר עבור הבניה הנוספת. 15. תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים), תשנ"ב - 1992, נכנסו לתוקף בתאריך 23.2.1992. תקנות אלה אכן הגדירו את כללי החישוב ויצרו הבחנות בין שטחי בניה עיקריים ושטחי שירות. תקנות אלה, שבאו להסדיר שיטה אחידה לחישוב שטחים בתכניות ובהיתרי בניה, לא התיימרו להתערב ביחסים החוזיים שנקשרו בין התובעת והרשות בחוזה החכירה שנכרת, ואין כל מקום לקבוע, כי תקנות אלה התיימרו להגדיר את שטח הבניה ברוטו, שנקבע בחוזה הפיתוח שנכרת עם "אילדן משכנות" (14,000 מ"ר) כשטח בניה עיקרי. במילים אחרות, גם לאחר התקנת התקנות, המצב החוזי ששרר בין התובעת והרשות ערב התקנתן, נותר עומד על כנו ללא כל שינוי. בעת כריתת חוזה הפיתוח, "צילמו" הצדדים את נפח הבניה שהיה מותר לבנות על פי תכנית המתאר. התמונה שצולמה, והועתקה אל תוך חוזה הפיתוח (ולאחר מכן אל תוך חוזה החכירה), לא השתנתה גם לאחר שבשנת 1992 הותקנו התקנות בעניין חישוב השטחים, וזאת גם אם היועץ המשפטי לוועדה המקומית לתכנון ולבניה סבור, שאת נפח הבניה שהיה מוגדר בשעתו בתכנית כשטח "ברוטו" לבניה, יש לראות כיום כ"שטח עיקרי" לבניה. 16. בתביעתה שלפני, טוענת התובעת למעשה, שהתקנת תקנות התכנון והבניה, שהבחינו בין "שטחים עיקריים" ל"שטחי שירות", שינו או תיקנו את חוזה הפיתוח, ובעקבות תקנות אלה, המצב שנוצר הוא, שכל נפח הבניה שנקבע בחוזה הפיתוח, הוא נפח בניה של "שטחים עיקריים", ובנוסף לנפח זה, זכאית התובעת לבנות "שטחי שירות". עם כל הכבוד אין אני סבור שניתן לקבל תיזה זו. אף הניסיון לאמץ את חוות דעתו של היועץ המשפטי לוועדה המקומית לתכנון ולבניה, לא יועיל לתובעת. הטעם לכך הוא, שחוות דעת זו, המחייבת את הועדה המקומית לתכנון ולבניה, אינה יכולה להתערב ביחסים החוזיים שבין התובעת והרשות, ואינה יכולה להוסיף לתובעת זכויות בניה לפי חוזה הפיתוח, שהצדדים לא הסכימו עליהן. במישור החוזי, הייתה התובעת זכאית לבנות 14,000 מ"ר בסך הכל, ומכאן מתבקשת המסקנה, שכל בניה נוספת, מעבר ל- 14,000 מ"ר שכבר נוצלו על ידי התובעת בשלב הראשון, בין כשטחים עיקריים ובין כשטחי שירות, תחויב בתשלום. 17. הנהלת הרשות לא התעלמה מהתקנות החדשות שהותקנו, ועל כן, בהחלטה 5761, גזרה על עצמה "הוראות מעבר" שעניינן גביית דמי היתר מחוכרים שהקצאת הקרקע להם נעשתה קודם שנעשתה ההבחנה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות. הוראה זו (שחזרה על עצמה בהחלטת הנהלה שמספרה 988), קבעה כדלקמן: "כל הקצאת קרקע אשר החיוב בגין העסקה נעשה עפ"י בניה בפועל - במטרים - ובין אם נעשתה עפ"י מלוא קיבולת בתב"ע וללא הבחנה בין שטחי שירות לשטחים עיקריים, יש לפעול כדלקמן: א. יש לפטור מתשלום בגין שטחי שירות עד ל- 20% מסך השטחים העיקריים. ב. בגין שטחי השירות אשר מעבר ל- 20% יש לגבות עפ"י שומה שתיערך לשטחי השירות." החלטה זו אינה פוטרת מתשלום דמי היתר בגין "שטחים עיקריים", ועל כן המסקנה המתבקשת היא, שבגין "שטחים עיקריים" שנוספו בעת בניית האגף החדש, בשטח של 7,319.70 מ"ר, התובעת חייבת בתשלום דמי היתר מלאים. ואולם, כיוון שלאחר תוספת האגף החדש, "סך השטחים העיקריים" מגיע כדי 14,313 מ"ר, הרי זכאית התובעת לפטור מדמי היתר בגין "שטחי שירות" של 2,863 מ"ר (20% מ- 14,313 מ"ר). תוספת האגף החדש הייתה כרוכה בבניית "שטחי שירות" בשטח של 2,279 מ"ר. שטח זה קטן משטחי השירות בגינם זכאית התובעת לפטור מדמי היתר, ועל כן בגין תוספת שטחי שירות אלה, פטורה התובעת מתשלום דמי היתר (ולכאורה "לזכותה" עוד זכות לפטור בגין שטחי שירות בשטח של 584 מ"ר). 18. לתמיכת טענותיה ביקשה התובעת להשוות המקרה הנדון לפני למקרים אחרים בהם יישמה הרשות את החלטה מס' 5761. בסיכומיה התייחסה באת כוח התובעת לעניין "גן שמואל", ובמהלך הראיות הגישה מסמכים המתייחסים לבניין שנבנה בשכונת "נווה שרת" בתל אביב. לעניין טענתה זו, חקרה באת כוח התובעת את האדריכל ויקטור פילרסקי, אשר לדעתו אין להחיל את החלטה 5761 על עניינה של התובעת, משום שתוכנית ק/316 מגדירה את השטחים שאין להכלילם בחישוב (עמ' 36 לפרוטוקול, שורות 3 - 4), ולדבריו, בעניין "גן שמואל" שהוצג לו, היה מקום לפרשנות, לפיה השטחים המופעים כשטח ברוטו, הם שטחים עיקריים. עם כל הכבוד, מתקשה אני לאמץ את הפרשנות שהתובעת מבקשת לכפות, ולפיה מקום בו כתוב "שטח ברוטו" הכוונה היא ל"שטח עיקרי". פרשנות זו, שמקורה בחוות דעת היועץ המשפטי לועדה המקומית לתכנון ובניה קריות, יפה לענייניה של הועדה ולא לעניינים הנוגעים לחוזה הפיתוח שנכרת בין התובעת וחברת "אילדן משכנות". לעניות דעתי, ולצורך פרשנות חוזה הפיתוח, "שטח ברוטו", כפי שאומץ אל תוך חוזה הפיתוח בעת כריתת חוזה הפיתוח, הוא השטח הכולל הן את "השטחים העיקריים" והן את "שטחי השירות". גם אם בעת חתימת חוזה הפיתוח עם חברת "אילדן משכנות", לא הייתה קיימת ההבחנה בין "שטחים עיקריים" ל"שטחי שירות", הרי משנוצרה ההבחנה בשלב מאוחר יותר, והיא דרושה עתה לשם שומת דמי ההיתר בעת בניית האגף החדש, יש לשוב לאחור ולפלח את השטחי שנבנו, ולבחון, איזה מהם הם "שטחים עיקריים" ואיזה מהם הם "שטחי שירות". באת כוח התובעת טענה, כי אם לא תתקבל הפרשנות המוצעת על ידי התובעת, יתקבל מצב אבסורדי, ואין אני מקבל טענתה זו. להשקפתי, אם תתקבל טענת התובעת יווצר מצב אבסורדי, והוא, שהתובעת תוכל לנצל לטובת עסקיה קרקע ששייכת לכלל הציבור, מבלי שתשלם לבעל הקרקע (כלל הציבור) תמורה הולמת עבור הניצול הנוסף של הקרקע, וכל זאת בהסתמך על פרשנות מאולצת, לפיה יש לראות את נפח הבניה ברוטו, שהייתה זכאית לבנות על פי חוזה הפיתוח, כשטח בניה עיקרי. 19. יתרה מזאת, אפילו אניח שבמקרים אחרים נהגה הרשות באופן שונה, אין אני סבור שיש בדבר להשפיע על החלטתי. בתביעתה עותרת התובעת לסעד הצהרתי, לפיו הרשות "חייבה את התובעת בדמי היתר בניגוד להסכם החכירה". ואולם, בחוזה החכירה, שנכרת בתאריך 2.9.1991 מוגדר, כי במקרקעין המוחכרים קיבולת הבניה היא "14,000 מ"ר מבונים". אין להתעלם מהעובדה, שאותם "14,000 מ"ר מבונים" כוללים הן "שטחים עיקריים" והן "שטחי שירות", ואף ברור, שמקורו של נתון זה הוא בחוזה הפיתוח שנכרת עם "אילדן משכנות" בתאריך 25.2.1990, גם שם בהגדרת "שיעור הניצול" נרשם "14,000 מ"ר מבונים". מכאן מתבקש, שכל בנייה נוספת מעבר ל- "14,000 מ"ר מבונים", מחויבת בדמי היתר. חיוב שכזה זה אינו עומד בניגוד לחוזה החכירה, גם אם במקרים אחרים נעשו חישובים שונים בהסתמך על פרשנות שניתנה על ידי אדריכל. 20. עוד יש להוסיף, כי בסעף 9 לחוזה החכירה, נקבעו המקרים בהם יהיה על התובעת לבקש את הסכמת הרשות. בין היתר נקבע, כי יש צורך בהסכמת הרשות במקרה של "הגדלת קיבולת הבניה האמורה במבוא או בניה נוספת מעבר לקיבולת הבניה האמורה במבוא לרבות בניה נוספת במגרש או שינוי במבנים או בתוספות שהוקמו עליהם או במבנים הנוספים שהוקמו על המגרש או הוספה עליהם". עוד נקבע (בסעיף 9(ג) לחוזה החכירה), כי הרשות תהיה רשאית להתנות הסכמתה בקבלת תשלום. אינני סבור שיש מקום לאפשר לתובעת לעקוף את "התניית התשלום" באמצעות הפרשנות המוצעת על ידה, ומשכך הם פני הדברים, אין מקום להצהיר, שדרישתה הכספית של הרשות, נעשתה שלא על פי חוזה החכירה. 21. קודם שאבוא לידי סיום, מבקש אני להזכיר, כי התביעה הוגשה כתביעה לסעד הצהרתי, במסגרתה היה צורך לבחון את עקרונות החישוב שנעשו. אף אגרת המשפט נישומה בהתאם לכך שהסעד שהתבקש הוא סעד הצהרתי גרידא. בקשה שהוגשה מטעם הרשות למחוק את התביעה על הסף, בטענה כי למעשה מדובר בתביעה לקבלת סעד כספי, המוסווה כסעד הצהרתי, נדחתה על ידי (וראו ההחלטה מתאריך 24.10.2010 , בבקשה מס' 7). על כן, במסגרת התביעה אין אני נדרש לבחון את נכונות חישוב דמי ההיתר שנעשה בעניינה של התובעת. ה. סיכום 22. לסיכום הדברים שלעיל: (א) על פי חוזה הפיתוח היה ניתן להקים במקרקעין מבנה ששטח הבניה הכולל שלו הוא 14,000 מ"ר, בלא הבחנה בין "שטחים עיקריים" ל"שטחי שירות". (ב) משביקשה התובעת לבנות תוספת אגף נוסף, הייתה חייבת בתשלום "דמי היתר" עבור כל בניה נוספת העולה על 14,000 מ"ר, בין אם מדובר ב"שטחים עיקריים" ובין אם מדובר ב"שטחי שירות". (ג) אין אני מקבל פרשנות התובעת, כי משלא הוגדר בחוזה הפיתוח מה הם "השטחים העיקריים" ומה הם "שטחי השירות", יש לראות את כל השטח הנקוב בחוזה הפיתוח כ"שטח עיקרי". (ד) התובעת סמכה טענותיה, בין היתר, על חוות דעתו של היועץ המשפטי לועדה המקומית לתכנון ולבניה קריות, לפיה משלא נעשתה הפרדה בתב"ע ק/303 בין "שטחים עיקריים" ל"שטחי שירות", יש לראות את כל השטח שנקבע בתב"ע כ"שטח עיקרי". ואולם, אין אני סבור שיש לאמץ פרשנות זאת אל תוך המסגרת החוזית שקיימת בין התובעת והרשות. (ה) ככל שהמסגרת החוזית בין הצדדים, כפי שהיא קיימת כיום (בעקבות התקנת תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב - 1992), מעוררת את הצורך להבחין בין "שטחים עיקריים" ל- "שטחי שירות", גם ביחס לבניה שנעשתה בעבר, במסגרת נפח הבניה עליו הוסכם בהסכם הפיתוח, כי אז יש לבחון בדיעבד את מהות השטחים שנבנו בעבר, ולהבחין בין "שטחים עיקריים" ו- "שטחי שירות". עם זאת, אין לקבל העקרון המוצע על ידי התובעת, לפיו כל השטחים שבעבר הוגדרו כ"שטח ברוטו" יחשבו כ"שטחים עיקריים", ולהתעלם מכך ש"השטח ברוטו" כולל גם "שטחי שירות". (ו) אין מקום לאמץ פרשנות, אשר תאפשר לתובעת לנצל קרקע לטובת עסקיה, מבלי שתשלם לבעל הקרקע (כלל הציבור), את התמורה ההולמת עבור התועלת שהיא מפיקה מהקרקע. 23. אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן: (א) הנני דוחה את התביעה. (ב) הנני מחייב את התובעת לשלם לנתבעת הוצאות משפט, כולל שכ"ט עו"ד, בסך 30,000 ₪. סעד הצהרתיפרשנות חוזהחוזה