ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה

ערעור מנהלי שהוגש על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל-אביב - יפו מיום 28.12.10 בערר מס' 140001082 וערר מס' 140003162. העובדות: 1. המערערת היא בעלת בניין מס' 12 בקריה לתעשיות עתירות מדע "עתידים" (להלן: "הנכס" ו/או "הבניין"). 2. ביום 14.4.05 נערך הסכם בין המערערת לבין שירותי בריאות כללית לפיו השכירה המערערת לשירותי בריאות כללית שטחים בבניין. סעיף 37.1 להסכם קובע כדלקמן: "שטח הקריה וכן שטח הגג והמקלט של המושכר יוותרו בחזקתה הבלעדית של עתידים והשוכרת לא תהא רשאית להשתמש בהם (פרט לשימוש לצרכי מעבר, או חניה באותם חלקים של השטח שיועדו לכך), אלא אם כן תקבל מעתידים אישור, מראש ובכתב, ובמסגרת ההגבלות שתיקבענה באישור כאמור". סעיף 37.2 להסכם קובע כי: "עתידים תהא רשאית להשתמש בשטח הקריה ובשטחי הגג והמקלט שבמושכר ו/או ליתן לאחרים רשות להשתמש בהם, ובלבד שלא יופרע השימוש של השוכרת במושכר ובגישה אליו ...". 3. המשיב ביקש להשית את חיוב הארנונה בגין הנכס כולו על שירותי בריאות כללית. ההליכים הגיעו לדיון בפני ועדת הערר שליד עיריית ת"א יפו בראשותה של עו"ד סלי בסון (להלן: "ועדת הערר הראשונה"). ביום 4.11.08 ניתנה החלטה ע"י ועדת הערר הראשונה בעררים 2007-03-144, 2007-05-098 ו- 2008-09-10. בהחלטה זו קבעה ועדת הערר כי שירותי בריאות כללית תחוייב בארנונה בשטח גג של 106 מ"ר (מתוך שטח גג של 555 מ"ר) (להלן: "ההחלטה הראשונה"). 4. בעקבות החלטת ועדת הערר הראשונה החליט המשיב לחייב בארנונה בגין יתרת שטח הגג את המערערת, חברת עתידים. 5. המערערת סברה כי אין לחייבה בגין יתרת שטח הגג וגם הליכים אלה הגיעו לדיון בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית ת"א יפו בראשותו של עו"ד יבין רוכלי (להלן: "ועדת הערר השניה"). בערר זה טענה המערערת כי השטחים שבמחלוקת אינם בחזקתה אלא בחזקת שירותי בריאות כללית ומשום כך אין מקום לחייבה בארנונה בגין שטח הגג. 6. ביום 28.12.10 דחתה ועדת הערר את הערר כשמשמעות ההחלטה היא כי המערערת היא המחזיקה של יתרת שטח הגג בשטח של 449 מ"ר ומשום כך על המערערת לשלם את הארנונה בגין שטח זה (להלן: "ההחלטה השניה"). 7. על החלטה זו הוגש הערעור נשוא פסק דין זה. טענות המערערת: 8. המערערת איננה מחזיקה בשטחים המצויים על גג המבנה ואלה מוחזקים ע"י שירותי בריאות כללית. גם אם המערערת היא בעלת הנכס וגם אם על פי הסכם השכירות הגג נשאר בחזקתה, עדיין היתה היא רשאית להרשות את השימוש בגג לשירותי בריאות כללית וכך נעשה. דו"חות ביקורת שנערכו והוצגו מטעם המשיב מגלים כי שירותי בריאות כללית היא המחזיקה הבלעדית בשטח הגג. 9. המערערת מבקשת לבטל את החיוב באופן רטרואקטיבי החל מ- 1.5.06 על פי הודעת שומה מפברואר 2009. 10. המערערת טוענת כי ועדת הערר חרגה ממתחם הסבירות לנוכח התעלמותה מממצאי דו"חות הביקורת של המפקחים מטעמה, אשר הגיעו למסקנה כי שירותי בריאות כללית מחזיקה בשטח הגג. טענות המשיב: 11. המשיב טוען כי המערערת היא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לשטח הגג ומפנה לסעיף 37.1 להסכם השכירות הקובע כי שטח הגג יוותר בחזקתה הבלעדית של המערערת. עוד טוען המשיב כי לא רק הבעלות נותרה בידי המערערת אלא גם החזקה עצמה ומשום כך החלטת ועדת הערר השניה בדין יסודה. 12. המשיב מוסיף וטוען כי אין הוא צד למחלוקת שבין הבעלים והשוכר ומוסיף כי אם תתקבל עמדת המערערת יווצר מצב אבסורדי לפיו אין מחזיק בשטחי הגג ואין גוף שניתן להשית עליו את חוב הארנונה, ומצב זה איננו סביר. דיון: 13. לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים בכתב ובעל פה כמו גם בפסיקה, הגעתי למסקנה כי דין הערעור להתקבל. 14. אכן, על פי סעיף 37.1 להסכם השכירות נקבע כי שטח הגג ישאר בחזקתה הבלעדית של המערערת ושירותי בריאות כללית לא תהא רשאית להשתמש בהן. יחד עם זה נקבע בסיפא של סעיף 37.1 להסכם כי המערערת רשאית להרשות לשירותי בריאות כללית את השימוש בגג. המערערת הצהירה ומצהירה כי נתנה אישור לשירותי בריאות כללית להשתמש בגג והצהרה זו לא נסתרה ע"י המשיב. 15. א. המשיב לא הסתפק בהסכם השכירות כראיה בלעדית ושלח פקחים מטעמו לביקור במקום ואלה ערכו שני דו"חות ביקורת. ב. בדו"ח ביקורת מיום 12.5.10 צוין כדלקמן: "בביקורת במקום נמצאו בגג הממצאים: צ'ילרים, חדרי מכונות, חדר חשמל וכד'. יש לציין כי כל הבניין מוחזק ע"י קופ"ח כללית, וכתוצאה מכך גם שטח הגג הטכני מוחזק באופן בלעדי ע"י קופ"ח כללית. כל האמצעים הטכניים על הגג משמשים אך ורק את קופ"ח כללית". ממצאים אלה לא נסתרו בחקירה נגדית. בחקירה נגדית העידה גב' שושנה בגון, מנהלת כספים אצל המערערת כשלושים שנה, כי העליה לגג נעולה והמפתח נמצא בידי שירותי בריאות כללית, וגם עדות זו לא נסתרה. ג. בדו"ח ביקורת שני מיום 27.6.10, שנערך ע"י מר אריאל שרעבי, צויין, בין היתר, כדלקמן: "לדברי שושי (הכוונה לגב' שושנה בגון - ש.ג) שנכחה בביקורת, חב' עתידים השכירה את כל הבניין לשירותי בריאות כללית והגישה לבניין היא אך ורק לשירותי בריאות כללית. בשטח הגג נראו מערכות מיזוג אוויר, מערכות אוויר ומערכות ליצור מים מזוקקים. * מערכות אלו ייחודיות למעבדות הנמצאות בבנין. מערכות אלו מתוחמות בפלטות בטון ומסביבן שטח הגג חשוף...". עובדות אלה לא נסתרו. יתירה מכך, מר אריאל שרעבי שערך את הדו"ח, נחקר בפני ועדת הערר והעיד כדלקמן: "ת: התלווה אלינו לביקורת מישהו מטעם שירותי בריאות כללית ושוש (הכוונה לגב' שושנה בגון - ש.ג) התלוותה אלינו. ת: אם אני לא טועה פתח את הדלת לגג איש אחזקה שנקרא ע"י נציגי שירותי בריאות כללית. ת: בביקורת הייתי ללא שרטוט של העירייה. ת: אני מאשר שראיתי שטח של פטיו שהוא למעשה נגרעת משטח הגג והוא קומה מתחת. ת: הובהר לי ע"י נציג שירותי בריאות כללית כי המערכות הטכניות שעל הגג משרתות את שירותי בריאות כללית למשל את המעבדות. ת: לא הבחנתי בביקורי בממצא שיכול לסתור את הממצאים המפורטים בביקורת מיום 12.05.2010 של אבי יעקב". 16. דו"חות הביקורת והעדויות מעידים כי בשטח הגג נראו מערכות אויר ומערכות לייצור מים מזוקקים כשמערכות אלה ייחודיות למעבדות הנמצאות בבניין והשייכות לשירותי בריאות כללית. עוד עולה מהדו"חות והעדויות כי שירותי בריאות כללית היא המחזיקה בגג. 17. אני ערה היטב לעמדתו העקרונית של המשיב אשר טען כי אין זה תפקידו להתערב בסכסוך שבין הבעלים והשוכר. יחד עם זה, המשיב לא הסתפק בהסכם השכירות כראיה בלעדית במחלוקת שהובאה בפניו אלא ביצע שני ביקורים במקום וערך שני דו"חות ביקורת אשר קבעו במפורש כי מי שמחזיק בשטחי הגג נשוא המחלוקת היא שירותי בריאות כללית. המשיב לא נתן לעובדות אלה משקל מספיק. 18. ועדת הערר השניה התייחסה לראיות שהובאו על ידי שני הצדדים וציינה, בסעיף 7 להחלטתה, כדלקמן: "חשוב להבהיר, כי המצב העובדתי אינו חד משמעי, ויש אינדיקציות מסוימות לכך, שדווקא שירותי בריאות היא העושה שימוש במתקנים שעל הגג ...". ועדת הערר גם קבעה כי הוצגו בפניה ראיות סותרות באשר לזהות המשתמשים בנכס "באופן המקשה על הכרעתנו. לכן אין לנו אלא להכריע בהתאם למאזן ההסתברות. .. הואיל ונטל ההוכחה מוטל על העוררת, הרי שבהעדר הכרעה ראייתית ברורה, דין גרסתה של העוררת להידחות. ... מאידך, זיקתה של שירותי בריאות לנכס לא הוכחה בפנינו כדבעי. כמו כן, לא השתכנענו כי זיקתה של שירותי בריאות, ככל שקיימת, קרובה יותר לנכס מזיקתה של העוררת. די בכך כדי לדחות את הערר". 19. עמדתי היא כי שגתה ועדת הערר. גם אם על פי הסכם השכירות נקבע כי הגג ישאר בחזקתה של המערערת, עדיין הסכם השכירות אפשר למערערת ליתן רשות לשירותי בריאות כללית להשתמש בגג וכך נעשה. בנוסף, כעובדה, הוכח כי שירותי בריאות כללית היא שמחזיקה בגג ומשום כך היה על ועדת הערר ליתן משקל מכריע לעובדות אלה ולקבוע כי שירותי בריאות כללית היא המחזיקה בנכס. 20. בסעיף 9 ציינה ועדת הערר כי שיקול נוסף לדחיית הערר מצוי בעובדה לפיה ועדת הערר הראשונה קיבלה את הערר של שירותי בריאות כללית וקבעה כי זו אינה מחזיקה בנכס. ועדת הערר קבעה כי אם תתקבל עמדת המערערת יווצר מצב אבסורדי לפיו איש לא ישלם את הארנונה. אינני סבורה כי יש ליתן לנימוק זה משקל רב במחלוקת לעניין החזקה בנכס. תפקידה של ועדת הערר היה לקבוע מי מחזיק בנכס ועל מי תחול חובת תשלום הארנונה. 21. אף כי אינני דנה בערעור על החלטת ועדת הערר הראשונה ורק משום שועדת הערר השניה התייחסה ל"אבסורד" העלול להיגרם, כאמור בסעיף 20 לעיל, מצאתי לציין כי בהחלטת ועדת הערר הראשונה נפלה טעות. ועדת הערר הראשונה קבעה כי השטח של 106 מ"ר הושכר לשירותי בריאות כללית בהסכם השכירות. בסעיף 6 להחלטתה (עמ' 11) קבעה ועדת הערר הראשונה כי על פי הסכם השכירות שכרה שירותי בריאות כללית שטח של 88.53 מ"ר בקומת הגג ו- 17.92 מ"ר מדרגות חיצוניות לגג. במסגרת הכנת פסק דין זה מצאתי אי בהירויות ומשם כך הזמנתי את הצדדים לדיון הבהרות קצר (ר' החלטתי מיום 23.6.139). במסגרת דיון ההבהרות שאלתי את ב"כ המשיב היכן רשום בהסכם השכירות כי שירותי בריאות כללית שכרה מעתידים את השטח של 88.53 מ"ר והשטח של 17.92 מ"ר וב"כ המשיב השיבה כדלקמן: "מעיון בהסכם השכירות אינני יכולה להצביע על סעיף כזה. אין מסמך אחר של הסכם שמוכיח את השכירות הזאת." (עמ' 7 לפרוטוקול הדיון מיום 3.7.13). אם יווצר "אבסורד" כתוצאה מקבלת הערעור נשוא פסק דין זה אולי הוא נובע, בין היתר, מקביעות במסגרת החלטת ועדת הערר הראשונה. 22. אני ערה גם לעובדה כי פסק דין זה עלול להביא לתוצאה לפיה שירותי בריאות כללית תחוייב בשטח כל הגג. לעניין זה אין לשירותי בריאות הכללית אלא להלין על עצמה. בסעיף 4 להחלטת ועדת הערר השניה צויין כי היא זימנה לדיון בפניה את שירותי בריאות כללית "על מנת שתמסור את גרסתה ותשמור על האינטרסים שלה, בבחינת צד שלישי מעוניין". יש לשבח את ועדת הערר שעשתה כן על מנת למצוא פתרון ראוי במחלוקות בו מעורבים כל הצדדים. במקום להיעתר לבקשה ולהתייצב לדיון על מנת להגן על זכויותיה, דחתה שירותי בריאות כללית את ההצעה כשועדת הערר השניה מציינת בהחלטתה כדלקמן: "שירותי בריאות הודיעה בהתלהמות, באמצעות בא כוחה, עו"ד אורי דויטש, כי צירופה לערר נעשה 'בחוסר סמכות, ובניגוד לעקרון חוקיות המנהל'. נעלם מעיניו של בא כוח שירותי בריאות, כי מרשתו כלל לא צורפה לערר, אלא רק ניתנה לה הזכות לטעון בפנינו, ככל שתחפוץ בכך. שירותי בריאות גם לא התייצבה לדיון שנקבע ושאליה זומנה." (ר' נספח ג' לסיכומי המערערת והחלטת יו"ר ועדת הערר על גביה). יו"ר ועדת הערר, עו"ד י. רוכלי, החליט ב"בקשה למחיקת המבקשת (שירותי בריאות כללית - ש.ג) מהערר" כדלקמן: "המבקשת אינה צד לערר ואינה חייבת להתייצב לדיון כלשהו בערר. המבקשת זומנה על מנת שזכויותיה לא ייפגעו שכן קבלת הערר עשויה להשליך על זכויות המבקשת (שירותי בריאות כללית - ש.ג). המבקשת מתפרצת לדלת פתוחה ונוהגת באופן תמוה שעשה שכל שנעשה היה על מנת לשמור על זכויותיה". גם החלטה זו היא נכונה, היא מדברת בעד עצמה וכל המוסיף גורע (ר' נספח ג' לסיכומי המערערת). 23. המערערת מבקשת להחיל את פסק הדין החל מ- 1.5.06 בטענה לפיה היא קיבלה ביום 2.2.09 הודעת חיוב המתייחסת החל מ- 1.5.06. דין הטענה להידחות. בסעיף 11 להחלטת ועדת הערר השניה נקבע כדלקמן: "בטרם סיום נציין, כי העוררת אינה תוקפת את החיוב הרטרואקטיבי שהוטל עליה (ראה: סעיפים 17-19 לסיכומי העותרת)" ומשום כך גם לא דנה ועדת הערר בחיוב הרטרואקטיבי. המערערת לא התייחסה בערעור נשוא פסק דין זה להחלטה זו של ועדת הערר (סעיף 11 להחלטה) ולא טענה כנגד הנימוק שנתנה ועדת הערר בסעיף 11 להחלטה. כל שנטען על ידי המערערת היא טענה כללית לפיה יש להחיל את פסק הדין לתקופה המתחילה ב- 1.5.06 מאחר וההודעה על החיוב נשלחה ביום 2.2.09. לאור האמור לעיל אין בפנינו "ערעור" על סעיף 11 להחלטת ועדת הערר השניה ועל הנימוקים המפורטים בו ומשום כך דין הטענה להידחות. 25. לאור האמור לעיל, ומשדחיתי את הסעד לביטול החיוב מאז 1.5.06 יחול פסק דין זה על המערערת החל מיום 1.1.09. 26. סוף דבר, החלטת ועדת הערר השניה מיום 28.12.10 מבוטלת, המערערת איננה מחזיקה בגג ואין להשית עליה חיובים החל מיום 1.1.09. 27. שקלתי את עניין ההוצאות והגעתי למסקנה שאין מקום ליתן צו להוצאות. על פי הסכם השכירות נשארה החזקה בידי המערערת ועובדה זו היתה ידועה למשיב מכוח הסכם השכירות שהוצג בפניו. המערערת טענה כי שירותי בריאות כללית החזיקה בגג מכוח רשות שניתנה לה אולם המערערת לא הציגה כל מסמך ו/או ראיה, המעידים כי רשות השימוש בגג ניתנה לשירותי בריאות כללית ואף לא הציגה למשיב ראיה על כך. משום כך שלח המשיב פקחים מטעמו ועמד בפני עובדות סותרות שהן הסכם השכירות מחד ודו"חות הפקחים מאידך. אילו הציגה המערערת למשיב במועד "אישור מראש ובכתב", כנדרש על פי סעיף 37.1 להסכם, לא היו עומדות בפני ועדת הערר ראיות סותרות ומכל מקום יכלה היא בקלות לקבוע כי שירותי בריאות כללית היא המחזיקה בנכס. לא מצאתי כי עובדות אלה יכולות להטות את הכף לזכות המשיב בערעור זה וטענות אלה גם לא נטענו במפורש ע"י מי מהצדדים. יחד עם זה, כששקלתי את שאלת ההוצאות, הגעתי למסקנה כי לאור התנהלותה של המערערת אין היא זכאית להוצאות. 28. הערבון שהופקד על ידי המערערת יוחזר לה. ועדת עררעררארנונהערעורערעור מנהלי