ערעור ארנונה - תעריף של עסקים

ערעור כנגד החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית ת"א-יפו מיום 31.1.12 אשר דחתה את הערר שהגיש המערער וקבעה כי תשלום הארנונה הושת עליו כדין (להלן: "החלטת ועדת הערר"). בערעור מבקש המערער לבטל את החלטת ועדת הערר ולהשיב לו את ההוצאות שהוטלו עליו במסגרת אותה החלטה. העובדות: 1. המערער הוא הבעלים הרשום של נכס ברחוב חבשוש 35, ת"א (להלן: "הנכס"). בעתירה נטען כי הנכס ידוע כחלקה 139 בגוש 7001 ואילו ועדת הערר קבעה כי על פי נסח רישום מקרקעין הנכס מצוי על חלקה 21 בגוש 7001. 2. עד לראשית שנת 2009, כך על פי העתירה, ניהל המערער במשך שנים עסק בנכס ושילם ארנונה בהתאם לשימוש חורג בנכס על פי תעריף של עסקים. 3. בתחילת 2009 נסגר העסק והופסקה פעילותו. עקב כך ביקש המערער פטור מחיוב בארנונה בהיות הנכס ריק וללא שימוש, ופטור כזה אכן ניתן לו לשישה חודשים לתקופה 1.1.09-14.2.09 ולתקופה 15.6.09-31.10.09. 4. ביום 31.5.10 פנה המערער למשיב בבקשה לשנות את הסיווג של הנכס מ"עסק" ל"מגורים" ולהשיב לו את הסכום של 7,820 ₪ שנגבה ממנו כארנונה. 5. המשיב ראה במכתבו הנ"ל של המערער "השגה" וביום 2.8.10 דחה את ההשגה. 6. ביום 1.9.10 הגיש המערער ערר לועדת הערר על ההחלטה הנ"ל של המשיב מיום 2.8.10. 7. ביום 31.1.12 נדחה הערר ובהחלטת ועדת הערר נקבע, בין היתר, כדלקמן: "אכן, כדי שייבחן הייעוד התכנוני המקורי יש לעבור מבחן סף, לפיו הנכס ריק מכל אדם וחפץ. ... גם בעניינו (צ"ל בענייננו - ש.ג) הימצאותם של המיטלטלים שקיימים בנכס שולל את האפשרות שהנכס ריק. ... נטל הראיה מוטל על העורר להוכיח מה ייעודו התכנוני המקורי של הנכס. העורר לא המציא כל ראיה התומכת בטענתו, כל שעשה הוא המציא תוכנית אשר הנכס נשוא הערר אינו כלול בה. ... לפיכך אנו דוחים את הערר". 8. כנגד החלטה זו הגיש המערער את הערעור נשוא פסק דין זה. טענות המערער: 9. המערער טוען כי החלטת ועדת הערר היא שגויה עובדתית ומשפטית, היא ניתנה תוך הרחבת חזית ובניגוד לחומר הראיות שהוצג בפניה, בניגוד לדיני הראיות ותוך הכשרת התנהלות פסולה מצד הרשות הגורמת עוול למערער. 10. לטענת המערער המשיב לא בדק את מצבו התכנוני של הנכס לאשורו בטרם חייב את המערער בארנונה והשית עליו את החיוב הגבוה בגין שימוש לעסקים. ממסמכי ההיתר המקוריים ומהתוכניות החלות על הנכס עולה כי ייעודו המקורי של הנכס הוא למגורים וההיתר שניתן לשימוש למטרת מסחר הוא היתר חורג. 11. המערער טוען כי קביעת הועדה לפיה לא מדובר בנכס ריק היא הרחבת חזית משום שהמשיב העלה את הטענה רק במסגרת סיכומיו לאחר שתם הדיון, ומבלי ליתן למערער הזדמנות להשיב על כך. לטענתו, אין ולא היתה מחלוקת לגבי היותו של הנכס ריק בתקופה הרלוואנטית ושאלה זו אינה רלוואנטית מקום שברור כי הנכס לא שימש למסחר באותה תקופה. 12. עוד טוען המערער כי החלטת הועדה היא שגויה משום שנותרו בנכס שני שולחנות ומזרן ישן המהווים ציוד מועט ביותר ובעל ערך זניח, אשר אינו יכול לבסס שימוש למסחר. הועדה התעלמה ממבחן התועלת הכלכלית ומהעובדה כי הותרת חפצים בנכס לא הצמיחה למערער טובת הנאה או היתה כדאית מבחינה כלכלית. המערער מוסיף כי המשיב עצמו לא מצא כל פעילות בנכס ולא טרח להודיע לו לפנות את הפריטים מהנכס כדי שיוכר כנכס ריק. 13. לטענת המערער כל המסמכים והראיות מלמדים כי חיוב הארנונה צריך להיות לפי סיווג "מגורים" והשימוש המסחרי שנעשה בנכס היה "שימוש חורג" בלבד. לטענתו, לפחות ניתן היה להשתמש בנכס גם למטרת מגורים. מקום בו אפשרי השימוש בנכס לעסקים ולמגורים וכשאין מחלוקת כי לא מתקיימת בנכס פעילות, אין לחייב בגין השימוש היקר ביותר. 14. המערער טוען כי הוא עמד בנטל הראיה המוטל עליו והוכיח ברמה הנדרשת ממנו כי השימוש בנכס הוא למגורים. הנטל להצגת התוכנית החלה על הנכס מוטל על המשיב ומשלא הציג אותה המשיב מדובר במחדל ראייתי-בסיסי מצד המשיב. הועדה התעלמה מעובדה זו ומכל המסמכים והראיות שהציג המערער המעידים כי גרסת המשיב איננה מבוססת וייעודו של הנכס היה ונותר למגורים. 15. עוד טוען המערער כי תצהירו של מר לס, המומחה מטעם המשיב, כמו גם קביעותיו ומסקנותיו, הינם על בסיס השערות והנחות בדבר קיומו של נוהל ואינן מבוססות על עובדות או ראיות המוכיחות את חוקיותו של החיוב בארנונה. 16. המערער מבקש לבטל את החלטת ועדת הערר ביחס להוצאות שהוטלו עליו לנוכח התנהלות המשיב ובנסיבות העניין. לטענתו, המשיב נקט בדרך של חיוב "עיוור" ובאופן לא הוגן כלפי המערערת. טענות המשיב: 17. המשיב טוען כי על המערער מוטל הנטל להוכיח כי הנכס ריק לחלוטין וכי ייעודו התכנוני של הנכס מתיר שימוש בו לצרכי מגורים. בביקורת שנערכה במקום נמצא כי הנכס איננו ריק ומשום כך כשל המערער מלהוכיח כי הנכס ריק. 18. לטענת המשיב נושא השימוש בנכס והיותו ריק, לכאורה, עלה כבר בכתבי הטענות של הצדדים ואין מדובר בהרחבת חזית אסורה. הנושא גם אינו חורג מהמחלוקת שהתעוררה כבר בבקשת המערער במסגרת ההשגה. 19. עוד טוען המשיב כי על פי התשתית הראייתית שנפרשה בפני הועדה ייעודו התכנוני של הנכס אינו מאפשר לעשות בו שימוש חוקי לצורך "מגורים" הואיל והתוכניות והעדויות שהוצגו קובעות את ייעודו לצורך "מסחר". המערער לא הציג אסמכתא לשימוש בנכס למגורים בפועל, ואף לפי תוכנית A יפו והתוכנית החדשה לשיקום האזור, קומות הקרקע מיועדות למסחר. 20. לטענת המשיב המבחן העיקרי לסיווג ארנונה הוא מבחן השימוש בפועל. כאשר הנכס ריק ומבחן שימוש בפועל אינו רלוואנטי, ניתן ללמוד על פוטנציאל השימוש בנכס מייעודו התכנוני או מהשימוש האחרון שנעשה בו. בענייננו, טוען המשיב, אין מדובר בדירת מגורים ולא קיימים פריטים מינימאליים-חיוניים לקיום משק בית. הנכס שימש כאיטליז שנים רבות ומשנת 2010 לא נעשה בו שימוש כלשהו. בנסיבות אלה ולאור העובדה כי השימוש האחרון שנעשה בנכס הוא מסחרי, לא ניתן לשנות כעת את הסיווג ל"מגורים", במיוחד מקום בו לא נעשה בנכס שימוש בפועל למגורים. 21. המשיב טוען כי ועדת הערר צדקה כאשר קבעה כי הנכס מצמיח למערער תועלת כלכלית. המערער טען כי החפצים שנותרו בנכס הם זניחים אך לא פעל לצורך פינוי הנכס ולא המציא ראשית ראיה היכולה ללמד על ערכם של החפצים. המשיב הוסיף כי אין זה מתפקידו להורות לנישומים כיצד לנהוג עם חפצים פרטיים הנמצאים בנכס המצוי בחזקתם. 22. עוד טוען המשיב כי החלטת ועדת הערר היא נכונה, סבירה וניתנה על בסיס הממצאים שהוצגו בפניה ועל סמך הידע והניסיון המקצועי של חבריה. ההחלטה היא החלטה מקצועית של מומחים בתחום, וביהמ"ש לא יתערב בהחלטה ולא יחליף את שיקול דעתו בשיקול דעתה אלא אם היא חורגת ממתחם הסבירות. 23. לאור האמור לעיל, מבקש המשיב, לדחות את הערעור ולחייב את המערער בהוצאות. דיון: 24. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובטיעוני הצדדים בפניי הגעתי למסקנה כי דין הערעור להידחות. 25. אין מחלוקת בין הצדדים כי מקום שנכס הוא ריק ולא נעשה בו שימוש יסווג הנכס בהתאם לייעודו המקורי של הנכס. המחלוקת העומדת בפנינו היא האם הנכס הוא ריק ואם יש להחיל הלכה זו בענייננו. 26. עמדתי היא כי הנכס איננו נכס ריק. בביקורת שנערכה בנכס ביום 16.6.10 ע"י מר גלעד ענקי, חוקר מטעם המשיב, נמצא כי "בנכס אין פעילות, ברובו ריק למעט 2 שולחנות נירוסטה גדולים + מזרון זוגי ישן". לא ניתן לקבוע כי הימצאותם של "2 שולחנות נירוסטה גדולים + מזרן זוגי ישן" מתאימים להגדרה של נכס "ריק מכל נכס". אחסון של 2 שולחנות נירוסטה גדולים ומזרן זוגי ישן מהווה שימוש בפועל של אחסון, השימוש לצורך אחסון הוא בעל משמעות כלכלית עבור המערער ומשום כך אין מדובר בנכס ריק. מאחר ועל המערער להוכיח שני תנאים מצטברים היינו, כי הנכס ריק וכי לא נעשה בו שימוש, לא הוכיח זאת המערער ולכן אין מקום לסווג את הנכס על פי ייעודו המקורי. 27. המערער טוען כי המשיב העניק לו בעבר פטור מארנונה מאחר והנכס היה ריק ומשום כך זכאי הוא, גם עתה, להנחה בארנונה. העובדה לפיה אישר המשיב בעבר למערער פטור לנכס ריק אינה מעידה כי הנכס ריק גם כיום ואף אינה מונעת מהמשיב לקבוע אחרת, אם כך הן העובדות. בעניין זה אני מקבלת את עמדת המשיב, המפורטת בסעיפים 50 ו- 53 לעיקרי הטיעון של המשיב, שתמציתם כדלקמן: "50. ... המערער מציין כי בעבר ניתנה לו הנחת נכס ריק - אולם ברור כי אין לזקוף מחדל שמפירותיו נהנה המערער לחובת העירייה, ואף להסיק מסקנות פוזיטיביות מעצם מתן הפטור בעבר. ... 52. ברור כי אין לזקוף לחובת העירייה את העובדה שבאה לקראת המערער ואישרה את מתן הפטור בנקל מבלי להערים על המערער קשיים, וברור כי לא ניתן לדרוש מהעירייה, מועדת הערר ומבית המשפט הנכבד להתעלם מעובדה ברורה שאין עליה מחלוקת - כי הנכס אינו ריק, רק בשל העובדה שניתן פטור בעבר, ככל הנראה לפנים משורת הדין. העובדה כי בעבר ניתן לנכס פטור לנכס ריק אין בה כדי לקבוע כממצא עובדתי אם הנכס אכן היה או עודנו ריק בפועל - בייחוד לא כאשר קיימת ביקורת שנערכה בנכס לאחר תום תקופת הפטור, וקובעת בבירור כי הנכס אינו ריק ומאוחסנים בו מיטלטלין למיניהן. 53. אין צורך לציין כי העירייה היא גוף ציבורי הכפוף לכללי מינהל תקין, ואף אם נפל פגם בעובדה שהפטור ניתן מלכתחילה (עובדה שהמערער נהנה מפירותיה), אין לאפשר התבססות שלא כדין על פגם זה - מקום בו העובדות המאוחרות בפועל מצביעות אחרת". 28. המערער טוען כי היה על המשיב להודיע לו לפנות את חפציו מהנכס. אין מקום לקבל טענה זו. אין זה מתפקידו של המשיב להורות לנישומים כיצד לנהוג אם חפציהם ועל המערער היה לפעול לפינוי הנכס כדי להוכיח כי הוא ריק מכל חפץ. משלא עשה כן המערער אין לו אלא להלין על עצמו. 29. המערער טוען כי עצם העלאת הטענה בעניין הנכס היא הרחבת חזית אסורה. דין טענה זו להידחות. בתצהיר שהגיש המערער לועדת הערר ציין הוא, בסעיף 2, כדלקמן: "2. כידוע היטב למנהל הארנונה הנכס דעסקינן הינו נכס ריק שלא נעשה בו כל שימוש... הרי שאין כל מחלוקת, כי הנכס נותר ריק ללא שנעשה בו כל שימוש שהוא. 3. על פי ייעוץ משפטי שקיבלתי מקום בו לא נעשה שימוש בנכס והנכס הינו ריק הרי שיש לסווג את הנכס לצרכי חיוב בארנונה על פי ייעודו התכנוני-חוקי של הנכס...". גם בסעיף 2 לסיכומים שהוגשו בפני ועדת הערר טען המערער בנושא הנכס הריק ואף הצביע על הראיות התומכות בעמדתו. משום כך המערער הוא שהעלה את עניין שאלת היותו של הנכס ריק, הוא פתח במחלוקת זו והרחיב את החזית והמשיב השיב בסיכומיו לטענותיו. גם במהלך הדיון בפני ועדת הערר הוגש תצהיר מטעמו של מר גלעד ענקי אשר ביקר במקום ומצא כי בנכס נמצאים שני שולחנות נירוסטה גדולים + מזרן זוגי. המערער לא התנגד להגשת התצהיר ובמהלך הדיון בפני ועדת הערר ויתר על חקירת המצהיר. בכך נותר תצהירו של מר גלעד ענקי כראיה למצב בשטח ללא התנגדות מטעם המערער להגשת ראיה המעידה כי הנכס איננו ריק. (ר' עמ' 3 לפרוטוקול הדיון מיום 19.7.11 - נספח 3 לעיקרי הטיעון מטעם המשיב). 30. אי לכך בדין התייחסה ועדת הערר לנושא הנכס הריק ואין בסיכומיו של המשיב ובהחלטת ועדת הערר משום הרחבת חזית. 31. חוק ההסדרים ותקנות ההסדרים קובעים כי סיווג נכס לצרכי ארנונה ייקבע על פי השימוש אשר נעשה בנכס. בענייננו לא מתקיים בנכס שימוש למטרת מגורים, אין בנכס פריטים חיוניים לקיום משק בית והנכס איננו מותאם למגורים. גם המערער מודה כי הנכס שימש כאטליז לאורך שנים ומשנת 2010 לא נעשה בו שימוש. השימוש האחרון בנכס היה למטרת מסחר ולא ניתן לשנות את הסיווג למגורים כאשר לא נעשה בנכס שימוש למגורים בפועל. המערער גם לא הוכיח, ולו לכאורה, כי הנכס יכול לשמש למגורים באמצעות ראיות. 32. לאור התוצאה אליה הגעתי לא מצאתי מקום לדון בשאר טענות הצדדים ובהחלטת ועדת הערר בנושא ייעודו המקורי של הנכס. 33. אשר על כן ולסיכום לא מצאתי כל פגם בהחלטת ועדת הערר ואין מקום לסווג את הנכס בסיווג "מגורים". אני מקבלת את האמור בסעיף 69-70 לעיקרי הטיעון מטעם המשיב שם נטען: "69. בנסיבות אלו, ... כי השימוש האחרון שנעשה בנכס היה מסחרי, לא ניתן לשנות כעת את הסיווג ל'מגורים' מקום בו לא נעשה בנכס שימוש בפועל כמגורים. 70. יצויין כי הסיווג 'בניינים שאינם משמשים למגורים' הינו סיווג שיורי, המושת על נכס שלא נעשה בו שימוש אחר בעל סיווג מתאים יותר". 34. המערער טוען כי לא היה מקום לחייבו בהוצאות הדיון בפני ועדת הערר משום שעמד במגבלות המקום שקבעה הועדה לעניין היקף הסיכומים. משום כך הוא מבקש מביהמ"ש לבטל את ההוצאות שהושתו עליו באותה החלטה. 35. ועדת הערר קבעה בהחלטתה, בין היתר, כדלקמן: "אשר להוצאות הדיון. בדרך כלל איננו נוהגים לפסוק תשלום הוצאות, ברצוננו לפתוח לרווחה את שערי ועדת הערר בפני הצדדים, ללא חשש כי לא יעלה בידם לשכנע את הועדה. אלא שבמקרה זה, העורר עצמו בתצהירו דרש, באופן שאינן מקומו בתצהיר האמור (כך במקור - ש.ג.) לתאר עובדות בלבד, כי נפסוק הוצאות באופן שוועדה תבטא באופן נחרץ כלשונו, את מורת רוחה מהתנהלותו של המשיב. ... היינו מצפים מהעורר ומבאי כוחו אמירות פחות נחרצות... על כל אלה יש להוסיף את החלטת באי כוח המשיב (צ"ל העורר - ש.ג) להתעלם מהחלטת ועדת הערר אשר קצבה לצדדים סיכומי טענות בכתב בהיקף שלא יעלה על 3 עמודי דפוס. באו באי כוח המשיב (צ"ל העורר - ש.ג) ודחסו לאותם 3 עמודים מלל אשר כמעט מכפיל את המגבלה שהטילה הועדה. ... עיון בסיכומי העורר מלמד כי אם היו סיכומיו חסרים את ההתקפות החריפות על המשיב, ומסתפקות בגופן של טענותיו כנראה היה עומד במגבלה שהוצבה." 36. לאחר שעיינתי בכל כתבי הטענות שהוצגו בפני ועדת הערר ובפרוטוקולים, לרבות החלטת ועדת הערר, מצאתי כי בדין חוייב העורר בהוצאות ואין כל מקום להתערב בעניין ההוצאות. 37. גם בכתבי הטענות במסגרת ערעור זה נקט המערער בסגנון בלתי ראוי ועל כך הגיב המשיב בסעיפים 1 ו- 2 לעיקרי הטיעון, כדלקמן: "המשיב מבקש לדחות את הערעור על הסף תוך חיוב המערער בהוצאות לדוגמה, ולו רק בשל השפה המתלהמת שבה נכתב - שפה המבזה הן את הכותב והן את הקורא, שאין לה מקום בבית משפט נכבד זה". ובהמשך: "לולי ... דברי הבלע שהוטחו במשיב, בעירייה ובוועדת הערר אורכו של כתב הערעור היה מתקצר פלאים וכולל רק את העובדות הרלוואנטיות". אין צורך להצביע על כלל הדוגמאות בכתבי טענותיו של המערער ודי להפנות לסעיף ב.8.לב ולסעיף ב.9 לערעור , המדברים בעד עצמם. כתבי טענות צריכים לכלול בתמצית את העובדות והטענות המשפטיות ואין מקום לניסוחים כמו בערעור שבפנינו. 38. סוף דבר, העתירה נדחית. 39. המערער ישלם למשיב הוצאות בסכום של 20,000 ₪. אם סכום זה לא ישולם תוך 30 ימים, הוא ישא ריבית והצמדה כדין מהיום ועד התשלום המלא בפועל.ארנונהערעור