נטען כי פרסום המכרז, כפי שנעשה, היה בו כדי להטעות וליצור מצג כוזב

נטען כי פרסום המכרז, כפי שנעשה, היה בו כדי להטעות וליצור מצג כוזב מאחר שלא ניתן להוציא היתר בנייה בהסתמך על העובדה שצינור הנפט הוזז. לטענתה, התנהלות המינהל היא בחוסר תום לב, מלווה במחדלים, וגם בהמשך לאחר ביצוע המכירה, לא סייע המינהל בידי התובעת לקדם את תוכניות הבנייה ולצמצם את הנזקים שנגרמו לה. לעמדתה, היה על המינהל להכין את התוכנית לשינוי התב"ע (חפ 1707ה) ולעשות כן קודם לפרסום המכרז או לפחות לציין עובר למועד המכרז כי העתקת קו הנפט בפועל לא עודכנה כנדרש בתב"ע; ומשנתגלה המחדל, היה על המינהל לעשות כן על חשבונו בהקדם, ולא "להטיל" מטלה זו על התובעת. לכן, עומדת התובעת על טענתה כי יש לפצותה במלוא הנזקים שנגרמו לה, הן בעילה של הפרה חוזית, הן בעילה נזיקית וכן על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט, ובמיוחד כאשר מדובר בחובות המוטלות על רשות המפרסמת מכרז, מכוח דיני המכרזים. 10. לעניין גובה הפיצוי, טוענת התובעת כי מאחר שאורך תקופת אישור תב"ע עומד על כ-3 שנים וכי מיום הזכייה במכרז ועד למועד הצפוי בו תוכל להגיש בקשה להיתר בנייה יחלפו כ-5 שנים, הרי שבתקופה האמורה לא תוכל לממש הזכויות במתחם. בנסיבות אלה לעמדתה, היא זכאית לפיצוי מהמינהל, שבהתנהלותו גרם להארכה משמעותית ביכולתה לממש את זכותה במקרקעין. לצורך הוכחת היקף נזקיה הגישה התובעת חוות דעת של שמאי המקרקעין, מר פינחס שפירא שהעריך את היקף הנזקים ב- 20,000,000 ₪ ובנוסף תבעה הוצאות שנדרשה להוציא לצורך הכנת התוכניות הנ"ל בסך של 100,498 ₪, וכן הוצאות מימון נלוות בסכום המגיע ל-2,761,247 ₪. לצרכי אגרה, העמידה התובעת את תביעתה על 10 מיליון ₪. 11. המינהל הגיש חוות דעת נגדית מאת השמאי גלעד יצחקי, תוך הבהרה שהוא סבור שיש לדחות את התביעה לגופה. לעמדת המינהל, עם פרסום המכרז באוקטובר 2009, הזמין את המעוניינים להציע הצעות לחכירת המתחם. חוברת המכרז כללה את כל התנאים הנדרשים. לחוברת המכרז צורף תשריט של המתחם ששיקף את מצב המקרקעין במתחם, עובר למועד פרסום המכרז (נספח א' לכתב התביעה). בין תנאי המכרז התייחס המינהל גם למגבלות השימוש באותו מתחם. לטענת המינהל, התובעת ידעה על הזזת צינור הנפט ממרכז המקרקעין לגבול המזרחי של חלקה 65, כפי שהדבר מופיע בתשריט (התשריט מכונה בידי המינהל "מפה מצבית"). והיה על התובעת לבדוק את מערך העובדות לאשורן, לרבות מצב תכנוני של המגרש, בטרם תגיש הצעתה. על פי תנאי המכרז איזכר המינהל את התוכניות הדנות במגבלות השימוש במקרקעין, ואלה פורטו בחוברת המכרז, לרבות איזכור תוכנית חפ/1707, וצוינו המגבלות בכל הנוגע לרצועת התשתיות העוברת במתחם, וזאת לצד צירוף התשריט, ואשר בו הוצג מצב המקרקעין בפועל, תוך הדגשה, כי תשריט זה אינו גורע מהתוכניות החלות על אותו מתחם. עוד הובהר בתנאי המכרז באופן מפורש כי על המציע לברר ברשות המקומית את כל הנתונים הרלוונטיים לתכנון הן ביחס לתוכניות החלות על המתחמים והשטחים הגובלים בו והן ביחס לכל מידע אחר, לרבות התנאים להוצאת היתר בנייה, וכי הזוכה לא יוכל לבוא למינהל בטענה כלשהי בעניין זה. לכן, ככל שהיו מגבלות בשימוש בנכס בכפוף להוראות והתקנים נדרשים מכוח תוכנית החלה על הקרקע, היה על התובעת לברר זאת ולבדוק את הנושא מיוזמתה. יתר על כן, במסגרת הגשת הצעה למכרז וחתימה על ההצעה, אישרה למעשה התובעת כ"מציע" כי ראתה ובדקה את כל מגבלות הבנייה והשימושים החלים, וכי לקחה בחשבון במסגרת ההצעה מגבלות אלה, וכי כל הוצאות שתצטרך להוציא כדי לממש את התוצאה הנדרשת על ידה במימוש במקרקעין, הרי אלה הן על אחריותה ועל חשבונה. לכן, לעמדת המינהל לא עומדת לתובעת כל זכות לפיצוי מאת המינהל. 12. בנוסף, המינהל דוחה הטענה כי היה עליו לבצע תיקון התב"ע קודם לפרסום המכרז, ולטענתו, על פי בירור שעשה, הסטת תוואי צינור הנפט לא מצריך עדכון התב"ע, כל זמן שהצינור עובר בתחום התוכנית חפ/1707; וככל שקם צורך כזה עקב בנייה שמבקשת התובעת לבצע, הרי שזה אינו קשור למינהל ואינו מחייב את המינהל. לטענתו, משנדרשה התובעת על-ידי העירייה לתקן את התב"ע, הייתה רשאית להגיש ערר על ההחלטה לאור מצב המקרקעין בפועל. הסכמת התובעת להכין תוכנית למתחם ולשטחים סמוכים לו, כפי שנדרשה, בנסיבות כאלה היא החלטה של התובעת שאינה תוצאה הכרחית משינוי מיקום קו צינור הנפט ולפיכך אינה באחריות המינהל. 13. המינהל מדגיש עוד, שהתשריט שצורף למכרז הראה שצינור הנפט עובר במקביל לגבול המזרחי של חלקה 65. התשריט משקף את מצב המקרקעין בפועל במועד פרסום המכרז. מכל מקום, התוכנית לא באה לסתור או לגרוע מתוקפן של תוכניות החלות על המתחם. יתר על כן, התשריט אינו מהווה כל התחייבות באשר למצב התכנוני של המתחם, ולכן, לא ניתן לייחס למינהל מצג כוזב. 14. לאור כל האמור טוען המינהל, כי מילא חובותיו על פי דין ועל פי המכרז שהוצא ללא דופי, וכי אין במעשה המינהל משום הפרה של ההסכם שנחתם עם התובעת; חוברת המכרז מציגה תמונה מלאה של העסקה המוצעת במסגרת המכרז; המינהל לא הציג כל מכשול בפני התובעת והיא ידעה או יכולה היתה לדעת את הנדרש לצורך קבלת היתר בנייה; ומשלא עשתה כן, התרשלה. אין מקום, לעמדתו, לייחס התרשלות למינהל, מאחר שהתנהלותו הייתה זהירה, סבירה ובתום לב. לכן טוען המינהל, כי אין הוא חייב בכל פיצוי שנתבע ובוודאי שאין לחייבו בפיצוי בגין עלויות מימון, זאת מאחר שעצם הצורך במימון הוא אופן תכנון פעילות התובעת ואינו נוגע למינהל. דיון ומסקנות: 15. השאלה הממוקדת היא אם היה על המינהל להבהיר במכרז שפורסם כי המצב העובדתי בפועל אינו תואם לפירוט המובא בתב"ע, שעה שהתשריט שצורף למכרז הנוכחי שונה באופן מהותי מתשריט שצורף למכרז הקודם; ואם לא עשה כן, אם יש בכך משום התרשלות או הצגת מצג שווא המחייב בתשלום פיצוי, ככול שהיה במחדל האמור לגרום נזק לתובעת. תתקבל תשובה חיובית, יהיה על בית המשפט לבחון היקפו של הפיצוי, במיוחד כאשר התובעת מודה כי הגישה הצעתה למכרז מבלי לברר את המצב התכנוני במחלקה לתכנון ולבנייה של העירייה, קודם להגשת ההצעה, למרות שנדרשה לעשות כן על-פי תנאי המכרז. במסגרת בחינת היקף הנזק, יהיה גם צורך להתייחס לשאלה באיזו מידה הדרישה לתיקון התב"ע - עצם הדרישה והיקף התיקון - מבססת קשר סיבתי בין אופן פרסום המכרז לנזקים הנטענים. 16. אעיר כבר בשלב זה, כי המינהל לא עמד במלוא חובת הזהירות המוטלת עליו וכי היה עליו ליתן פירוט דווקני במכרז בהתייחס לתב"ע חפ/1707, שלא הובא, במיוחד לאור פרטי המכרז הקודם ודווקא בשל העובדה שהתובעת גילתה עניין ממשי במכרז הקודם, ולאור כלל המידע שהיה ברשות המינהל, בעקבות הזזת צינור הנפט. ואולם, אין גם לפטור את התובעת מאחריות לתוצאה שנתקבלה בעקבות זכייתה במכרז, כאשר בחרה להגיש הצעתה, קודם שביררה את ההשלכות התכנוניות לצורך קבלת היתר בנייה. בהשוואה בין אשמו של כל אחד מבעלי הדין לגבי הנזקים הנטענים על ידי התובעת, נראה כי אשמה התורם של התובעת גבוה משמעותית מהפרת חובת הזהירות של המינהל. הסתמכות על התשריט שצורף למכרז: 17. התשריט שצורף למכרז מציג מצב קיים של תוואי צינור הנפט בפועל, שהוזז ונמצא בגבול המזרחי של חלקה 65. ואולם, התשריט אינו תואם לתוכנית חפ/1707, מאחר שעל-פי התוכנית פרוזדור צינור החומרים המסוכנים נמצא במרכז המתחם. 18. לטענת המינהל התשריט מצביע על מיקומו של תוואי צינור הנפט, וזה לא בא לגרוע מתוקפן של התוכניות החלות על המתחם, כפי שהובהר בתנאי המכרז. לטענתו, כל זמן שתוואי צינור הנפט אינו חורג מהמתחם, כפי שהוגדר בתוכנית חפ/1707, לא היה צורך בשינוי התב"ע, הגם שצינור הנפט הוזז בתוך גבולות המתחם. המינהל ביקש להבהיר בהסתמך על תצהירו של מר גיל וקנין (מסומן נ/5), מודד מחוזי של מינהל מקרקעי ישראל - מחוז חיפה כי "כאשר נכתב שהתשריט "מבוסס על תוכנית בעניין עיר מספר 1707" הדבר מכוון לכך שהתוכנית היא הבסיס לפיו נערך התשריט - גבולות המגרש וייעודי הקרקע בשתי המפות, הן זו שצורפה למכרז הקודם והן זו שצורפה למכרז נשוא ענייננו, גבולות המגרש וייעודי הקרקע הם נכונים ומבוססים על תוכנית בניין עיר מספר חפ/1707". 19. אין בידי לקבל טענה זו של המינהל. אין חולק כי למכרז צירף המינהל תשריט. בסע' 2 למסמך נרשם כי: "התשריט מבוסס על תוכנית בנין עיר מס' חפ/1707 (נ/2)", וזאת מבלי להעיר כי בתב"ע ההתייחסות היא למיקום הקודם של קו צינור הנפט, קודם הזזתו, כפי שצוין בתשריט שצורף למכרז הראשון, וכול זאת כאשר מידע זה היה בידי המינהל. זאת ועוד, גם בתשריט הקודם שבו סומן תוואי צינור הנפט במרכז המקרקעין נרשם כי "התשריט מבוסס על תוכנית בנין עיר מס' חפ/1707 (נ/2)". יש איפוא לשים לב, שבשני המכרזים נכתב: "התשריט מבוסס על תוכנית בניין עיר מס' חפ/1707" (ההדגשה אינה במקור - ש' ו'). לכן לא ניתן היה להסתפק במינוח האמור, במיוחד לאחר שהתשריט שצורף שונה, מבלי להבהיר בדרך כלשהי כי תב"ע חפ/1707 אינה תואמת למצב בפועל, כשמידע זה היה חיוני, במיוחד שעל פי חוזה החכירה התחייבה התובעת להשלים את הבנייה בתוך 36 חודשים מיום אישור העסקה (סע' 6 לחוזה). מנהל התובעת, מר גד כספי, הבהיר בעדותו כי התובעת לא הגישה הצעה במכרז הראשון מאחר שנכון לתשריט שצורף לאותו מכרז צינור הנפט היה ממוקם במרכז המתחם ורצועה זו לוקחת עוד 10 מטרים מכל צד, כך שמיקומה במרכז המקרקעין מונע בנייה במתחם, לפחות בנייה שביקשה התובעת לבצע (עמ' 21 לפרוט', שו' 6-5). לאור מיקומו של צינור הנפט גם לא מצאו לנכון לברר המצב בעירייה, עובר לאותו מועד. לעומת זאת, כאשר ראו את התשריט שצורף למכרז הנדון, היתה התובעת בטוחה שהתשריט משקף לא רק את מצב המקרקעין בפועל, אלא אף תואם את התב"ע החלה על המתחם, ולא פנו לאנשי מקצוע קודם להגשת ההצעה במכרז. 20. בנסיבות אלה רשאית הייתה התובעת להניח שאם אכן תפעל באופן סביר ויעיל, תוכל להשלים את הבנייה במסגרת הזמן הקצוב, כל זאת מבלי להתעלם מטענת המינהל, שאילו ביררה התובעת את ההשלכות של תוכנית חפ/1707 על היתר הבנייה שבכוונתה היה להגיש עוד קודם להצעה - כפי שהתחייבה לעשות על פי תנאי המכרז - הייתה יכולה לקבל מידע זה ולדעת שהתב"ע צריכה תיקון. 21. מידע נוסף באשר לאופן התנהלות המינהל ניתן ללמוד מעדותה של האדריכלית, הגב' ליבמן, מנהלת המחלקה לתכנון עיר בחיפה (להלן: האדריכלית ליבמן). על-פי עדותה, בשנות ה-90 הגישה חברת מבנה תעשיה, שהייתה בעלת הרשאה לפיתוח של המינהל, תוכנית שמטרתה להעתיק את הרצועה של תוואי קו הנפט למקום שבו נמצא היום. ההסכם לצורך העתקה בוצע בנובמבר 1997, ונאמר בו שבגלל עבודות הפיתוח המתבצעות באזור הסכימה קצא"א להעתיק את הצינור מהמקום הראשון שבו היה למקום החדש (הסכם מיום 13/11/97 בין חברת קו צינור אילת אשקלון לחברת מבנה תעשיה בע"מ - ת/3, ראה גם מכתב שהופנה למר אלון פרט מיום 25/11/97 בנוגע לחוזה קצא"א ח.מ.ת (אדמירלטי) - ת/8). האדריכלית ליבמן אישרה שהזזת קו הדלק בוצעה בהיתר (עמ' 32 שו' 14-12) וכי בנוסף היה צריך גם לעשות תיקון סטטוטורי בדרך של תב"ע (עמ' 35 שו' 3); ומאחר שכל הקרקע הייתה בבעלות המינהל, והעירייה עצמה לא לקחה על עצמה לאכוף את השינוי האמור, הרי שמי שהיה אמור לדאוג לכך היה המינהל (עמ' 35). ואכן ציינה האדריכלית ליבמן שבעקבות הזזת תוואי צינור הנפט, הוגשה מטעם המינהל תוכנית תב"ע במסגרתה ביקשה להסיט את צינור הנפט באמצעות מבנה התעשייה (ת/5). הבקשה נדונה אצל הוועדה המקומית בדצמבר 2000 ועל פי החלטה הומלצה לוועדה המחוזית (ת/6). עורכי התוכנית הגישו 4 עותקים לעירייה ביולי 2002 לצורך העברתה לוועדה המחוזית. בשל כתב שיפוי בין העירייה למינהל, החבות נותרה אצל המינהל, ואולם, המינהל חזר בו מן ההסכמה האמורה לשיפוי (ת/7(2)). כנראה בשל כך עוכבו התוכניות שהוגשו מטעם המינהל והעירייה עיכבה את התוכניות, וזאת על אף שהוועדה המקומית המליצה על אישור התוכניות (עמ' 51-50 לפרו'). 22. עוד על פי עדותה של האדריכלית ליבמן, המינהל ידע על חוזה הפיתוח שנחתם בקשר להזזת צינור הנפט, והוא אף היה אמור לדעת על עבודות הפיתוח שבוצעו שם ועל העתקת קו הנפט בפועל (עמ' 31, שו' 15-8). 23. לשאלה מדוע היה צורך בתיקון תב"ע חפ/1707 כאשר קו הנפט הועתק למקום אחר, והמגבלות, ככל שהיו, לגבי בנייה גובלת לא היו עוד בחלקות מאחר שצינור הנפט הועתק, ענתה האדריכלית ליבמן שהדבר נובע מאופן ניסוחה של תוכנית חפ/1707 והנספחים לה. ובלשונה: "אילו ההוראה בתוכנית חפ/1707 הייתה הוראה מילולית, שבמקום שנמצא קו הדלק, קיימות ההגבלות, יכול להיות שאפשר היה לקבל את ההעתקה כמספקת. מאחר שהיה תשריט וקו בניין צריך היה גם לשנות את אלה. בשביל זה היה צריך תב"ע. היום קו הבניין למעשה מחצית מהשטח שלו אי אפשר לבנות" (עמ' 25 שו' 26-29). על דברים אלה חזרה העדה בעדות המשלימה ולפיה, אילו היה הניסוח מילולי ללא ציון קו בניין, לא היה צורך בתוכנית במצב הקיים. קו הבניין סומן בגלל קו הנפט (עמ' 52 שו' 28-12). 24. לשאלה אם בכל מקרה הכרחי להגיש תב"ע מתוקנת לחפ/1707 לצורך בנייה, השיבה האדריכלית ליבמן שהדבר מותנה בשאלה מה רצו לבנות (עמ' 35 שו' 16-14). כך למשל אגד אשר בנתה במקום, לא נדרשה להכין תב"ע, מאחר שלא בנתה באזור קו הנפט. בהתאם לכך הבהירה האדריכלית ליבמן כי אילו התובעת הייתה בוחרת לבנות את הבניין באופן שמצד אחד לא חורג מקו הבניין המאושר ומצד שני לא מתקרב לפרוזדור צינור החומרים המסוכנים, לא הייתה צריכה אף היא להגיש תוכניות. ואולם, מאחר שלטענת התובעת היא אינה יכולה לבנות במצב הנתון האמור, היה עליה להגיש תב"ע מתוקנת (עמ' 51 שו' 11-6). 25. ביום 10/7/13 הוזמנה העדה להשלים עדותה על ידי באת כוח המינהל. העדה חזרה ואישרה שנושא העתקת קו הנפט היה בידיעת העירייה ואילו הייתה פניה לבירור היה הדבר מובא לידיעת התובעת קודם שנתנה הצעתה, כל זאת מבלי להפחית מחובת המינהל ליתן פרטים מלאים על המקרקעין בעת פרסום המכרז. 26. לגבי הדרישה של מחלקת תכנון ובנייה כי התובעת תגיש תוכנית תב"ע שכוללת גם חלקות נוספות ולא רק לגבי המתחם, העירה האדריכלית ליבמן, כי לא הגיוני לפצל את הדרישה להגשת תב"ע מתוקנת גם לתובעת וגם לעירייה לגבי שטחים שבשליטתה וכי בנסיבות כאלה יש מקום להורות על תוכנית אחת במקום פיצול (עמ' 51 לפרוט'). 27. המסקנות העולות מעדות האדריכלית ליבמן ומהמסמכים שהוצגו בעקבות אותה עדות, הן: - המינהל ידע שבעקבות הזזת צינור הנפט, יש צורך להגיש תב"ע מתוקנת. בפועל אף נעשו פעולות לצורך כך מטעמו, אלא שהתוכנית לא קיבלה אישור סופי מאחר שלא הועברה לוועדה המחוזית מטעמים שאינם קשורים לענייננו בתיק זה; - תיאורטית, יכולה הייתה להתבצע בנייה במתחם, גם ללא תיקון התב"ע בכפוף למגבלות הקבועות בתוכנית חפ/1707, ולמגבלות הנגזרות מקיומו של קו הנפט. כלומר, הבנייה אפשרית ובלבד שלא תיעשה בפרוזדור צינור החומרים המסוכנים טרם הזזתו. - התובעת לא הייתה נכונה להציע הצעה במכרז אם הייתה יודעת על מגבלות הבנייה. אמנם לא הוכח עד כמה הובא מידע כזה לידיעת המינהל, ואולם, היה עליו לקחת זאת בחשבון מבחינה כלכלית עובר לפרסום המכרז לצורך שיווק; - הדרישה להרחבת התוכנית של תיקון תב"ע חפ/1707 לחלקות נוספות בפרוזדור צינור החומרים המסוכנים קודם להזזתו, שדרשה מחלקת התכנון והבנייה בעיריה מאת התובעת, אינה פועל יוצא מאופן פרסום המכרז; - את המידע לגבי הצורך בתיקון תוכנית תב"ע חפ/1707, בשל אופן ניסוחו של המכרז והנספחים לו, יכולה הייתה התובעת לקבל, אילו ביצעה בירור מוקדם כפי שנדרשה לעשות על פי תנאי המכרז. 28. בהתאם למפורט לעיל, בהתייחס לאופן פרסום המכרז - לא יכולה להיות מחלוקת שעל המינהל כעורך מכרז היתה מוטלת החובה להבטיח כי מסמכי המכרז, התשריט ולרבות התב"ע שצורפה, ישקפו בצורה מלאה ומדוייקת את המציאות התכנונית במגרשים הנדונים; וככל שאין התאמה בין התב"ע לבין תשריט שצורף, היה על המינהל להוסיף הערה מבהירה ומודגשת בנושא. חובת הגילוי המוטלת על המינהל כגוף מינהלי שעורך מכרז, בכלל, היא חובה גדולה בהיקפה ועולה אף על חובת הגילוי החלה במהלך משא ומתן בין צדדים פרטיים לחוזה (ראה ע"א 2413/06 מגדלי כספי רג'ואן ובניו בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה - ירושלים, ניתן ביום 10/11/09 (להלן: פס"ד רג'ואן). ראה ציטוט המובא שם בסע' כ' מספרו של עומר דקל מכרזים (כרך א) 478 (2004). להשוואה ראו גם ת"א (מחוזי-ת"א) 3617/09 קמאו (2005) בע"מ נ' עיריית תל-אביב, ניתן ביום 18/7/13). הפועל היוצא מן האמור, שעל המינהל חלה חובת גילוי מלאה לגבי כל מידע שלמציעים פוטנציאליים עשוי להיות בו עניין. מקורה של חובה זו, בין היתר, בחופש המידע וזכות הציבור לדעת. ועוד, אין להתעלם מן העובדה שמדובר במידע המצוי אצל המינהל, וכי מדובר במידע נדרש למציע כדי לגבש את הצעתו. החובה האמורה משתלבת גם עם חובת השקיפות המוטלת על רשות ציבורית ושמירה על טוהר המידות, כשאי גילוי גובל בהסתרת מידע, כאשר חובה על המינהל היה להסביר מדוע מצא לנכון שלא להדגיש את העובדה, שהתשריט שצורף למכרז הנדון אינו תואם את תב"ע חפ/1707, ואף לא מבוסס על אותה תב"ע, אלא בא להצביע על מצב קיים מבלי שזה קיבל ביטוי תואם בתוכנית הנ"ל. 29. לכאורה, הציג המינהל מצג לפיו קיימת התאמה בין התשריט שצורף למכרז השני שלפיו הוזז קו צינור הנפט ממרכז המקרקעין לגבול המזרחי של חלקה 65, בעת שהסתפק בפרסום תשריט שונה, ובשני המכרזים - הראשון והשני - ציין כי אלה מבוססים על תוכנית תב"ע חפ/1707. לא מצאתי כל הסבר, מדוע לא ניתנו ההבהרות הנדרשות, ואף השמאי גלעד יצחקי מטעם המינהל, הסכים כי היה מקום לתת את ההבהרה הנדרשת במקרה דנן, וכי מאחר שלמינהל יש מחלקת תכנון וכן תפקידים נוספים שאמורים לטפל בקרקע, ועל פי ניסיונו, לפני שמפרסמים מכרז, בודק המינהל באיזה מקרקעין מדובר ומה אפשר לבנות שם, כשאם יש בעיה ידועה במכרז, יש להניח שהמינהל יציין זאת בעת פרסום המכרז (עמ' 57 לפרו', שו' 31-24). יתרה מזאת, רשאי מציע פוטנציאלי לסבור כי העובדות המפורטות במסמכי המכרז הן ממצות ותואמות, במיוחד כאשר לאלה יש משמעות כלכלית. 30. המסקנה מן האמור, שהסתמכות מציעים על המצג שהוצג במכרז, היא אינטרס הראוי להגנה הן מכוח המשפט הפרטי והן מכוח המשפט הציבורי (ע"א (מחוזי- י-ם) 46245-10-10 אחים חסיד חברה קבלנית לבנייה בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון, ניתן ביום 6/10/11). מכאן, שמקום בו אין גילוי מלא ודווקני, למרות שראוי היה שייעשה כן, ניתן גם להעלות טענה כי הופרה חובת תום הלב במשא ומתן (ת"א (מחוזי- י-ם) 9379/07 מתן חן שירותי סיעוד בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר, ניתן ביום 5/12/11; ע"א 3051/08 סאסי קבלני בניין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון, ניתן ביום 19/1/10). בירורים נדרשים קודם להגשת הצעה למכרז: 31. למרות כל האמור, אין להתעלם מההוראות הברורות במכרז לפיהן מוטלת חובה על המציע לבדוק את המצב התכנוני - תוך שהמינהל נתן פירוט של התוכניות החלות על המקרקעין והבהיר בצורה ברורה, באופן שנכון היה המינהל להניח שלא תוגש הצעה לרכישת המקרקעין מבלי שנעשה בירור נדרש למצב התכנוני של התוכנית חפ/1707. אילו נעשה הבירור כנדרש יכולה הייתה התובעת לדעת כי היא תידרש לשינוי התב"ע, במיוחד כאשר התובעת תכננה לבנות בשטח שבו היה צינור קו הנפט (ראו להשוואה ע"א (מחוזי - מרכז) 5727-10-12 הדס גדנקין שפיר נ' מינהל מקרקעי ישראל - מחוז תל-אביב, ניתן ביום 9/5/13. שם בסע' 21). 32. חוברת המכרז שצורפה כללה תנאים והערות שהטילו חובה והסכמה של המציע לבצע בירורים נוספים הקשורים למגבלות תכנוניות החלות על המתחם. במסגרת פירוט תנאי המכרז התייחס המינהל למגבלות השימושים המותרים באותו מתחם, וצוין שם: "ידוע לחוכר כי קיימות מגבלות בנייה בגין בטיחות טיסה ומגבלות השימושים המותרים, ותידרש הכנת דוח סיכומים (על ידי ועל חשבון היזם) הנובע מקרבתם לרצועת צנרת הדלק, הכל כמפורט בתקנון התב"ע חפ/1707". המכרז איזכר את התוכניות הדנות במגבלות השימוש במקרקעין. בנסיבות כאלה, היה על התובעת לברר מיוזמתה את המגבלות בשימוש בנכס בכפוף להוראות והתקנים נדרשים, מכוח התוכניות החלות על המתחם. חתימתה של התובעת על ההצעה, לכאורה אף מאשרת כי ראתה ובדקה את כל מגבלות הבנייה והשימושים החלים, וכי לקחה בחשבון במסגרת ההצעה כי יהיה עליה לשאת על חשבונה ועל אחריותה בכל הנדרש כתוצאה מרכישת זכויות החכירה במתחם, וכי לא תעמוד לה כל טענה או דרישה כלפי המינהל. עוד נקבע מפורשות בתנאי המכרז, כי על המציע לברר ברשות המקומית את כל הנתונים הרלוונטיים לתכנון, הן ביחס לתוכניות החלות על המתחמים והשטחים הגובלים בו, והן ביחס לכל מידע אחר, לרבות מידע של הרשות המקומית והתנאים להוצאת היתר בנייה, והזוכה לא יוכל לבוא למינהל בטענה כלשהי בעניין זה. בעניין זה העיר השמאי יצחקי בעדותו: "אני חושב שמעט מאוד טעויות יש של יזמים שמתבססים על משהו שמישהו אמר מבלי לבדוק תשריט תב"ע, זה דבר אלמנטארי ביותר. ואני מספר את זה מניסיוני האישי. יעלה על דעתי שמישהו יקנה את המגרש מבלי שיסתכל בתב"ע"?! (עמ' 58). 33. למרות כל האמור, לא ערכה התובעת בירור מוקדם אצל העירייה בטרם הגישה הצעתה למכרז, לא ביררה את ההשלכות שיכולות להיות לתוכניות החלות על המקרקעין ועל המתחם בכלל ו/או את התנאים להוצאת היתר בנייה, אם תזכה במכרז. עקב כך לא ידעה קודם להגשת הצעתה כי על פי המצב התכנוני, לרבות המגבלות החלות מכוחה של תוכנית חפ/1707 בכל הנוגע לרצועת החומרים המסוכנים, תידרש לשינוי התב"ע. ויוזכר, ככל שהיתה מבצעת בירור כזה מול העירייה, הרי שהמידע היה נמסר לה. 34. אמנם, במסגרת עדותו של מר עודד פינקלשטיין, גם הוא מנהל אצל התובעת, שאל בית המשפט, תוך שהביא בפניו את עדותה של האדריכלית ליבמן כי על-פי המידע שנמסר בעדותה, יכולה הייתה התובעת לקבל מידע נדרש קודם למתן הצעתה אם היתה מבצעת בירור מתאים בעיריה. לעניין זה השיב שאם בעל המכרז היה אחר ולא המינהל, יכול להיות שהיה מבצע את החקירה, אבל כאשר המינהל מוציא מכרז אחד עם תשריט אחד ומשנה את התשריט ומתבסס על אותה תב"ע וכותב שהתשריט החדש מבוסס על אותה תב"ע, הרי שאפשר להניח שהדברים בדוקים ואין עליו החובה ללכת ולברר מעבר לכך (עמ' 43 שו' 27-18). הגם שיש בדברים אלה, ככל שמדובר בתחום המשפט הציבורי, כדי להטיל חבות ברמה גבוהה על המינהל, הרי שאין בכך כדי לשחרר את התובעת מכוח דיני המשפט הפרטי, מאחר שנדרשה לבדיקות המתאימות לפי תנאי המכרז. משהחליטה, איפוא, התובעת להגיש הצעתה ולהסתמך על התשריט שצורף לתנאי המכרז, ללא כל בדיקה נוספת, הרי שנטלה על עצמה סיכון שגם אם תזכה בהצעתה, יכול שיהיו לכך תוצאות בלתי צפויות (ת"א (שלום- חי') 5222/06 גלובל אסיה בע"מ נ' עמידה החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ ניתן ביום 17/3/08. שם בסע' 20). משלא עשתה כן התובעת, יש לקחת בחשבון אשם תורם משמעותי לנזקים שנוצרו. בנסיבות העניין, יש לראות באופן התנהלות התובעת אשם תורם משמעותי. שיעורו של האשם התורם יועמד לפיכך על 70%; אחריות המינהל תועמד איפוא על 30%. היקף הנזק ושיעורו: 35. התובעת אינה מבקשת לבטל את החוזה אלא עומדת על תביעת הפיצויים. השמאי פנחס שפירא, מטעם התובעת העריך את הנזקים שנגרמו בכ- 20 מיליון ₪. על פי חוות דעתו, משך הזמן הדרוש לאישור התוכנית למתן תוקף לשינוי התב"ע הוא 3 שנים, כשמיום הזכייה ועד למועד הצפוי להגשת בקשה להיתר בנייה יחלפו כ-5 שנים. בהתחשב בעובדה שניתן לבנות במקום 150% משטח עיקרי בשלוש קומות ובהתחשב בדמי השכירות הראויים לסביבה, ולאחר ניכוי עלות הבנייה, הועמדו דמי השכירות לשנה על סכום של כ-4.7 מיליון ₪, ול-5 שנים כ-20 מיליון ₪. יוער כי התובעת עתרה למעשה לפיצויי קיום על אף שעל פי כתב התביעה הטענה העיקרית היא טענת הסתמכות. 36. המינהל דחה את הטענה לפיצוי. המינהל מתכחש לטענה כי לצורך קבלת היתר בנייה נדרש תיקון התב"ע החלה על המתחם. לעמדתו, הצורך בתיקון התב"ע מותנה בשאלה מה מבקשת התובעת לבנות במקום, כשאת הדבר היה עליה לברר קודם להגשת ההצעה. ואולם לעמדתו, גם במצב הקיים, לאחר שהוזז קו הנפט, לא היה מקום לדרוש מהתובעת לתקן את התב"ע, ורשאית הייתה להגיש ערר על ההחלטה. מכאן שהסכמת התובעת להכין תוכנית למתחם, כפי שנדרשה, היא החלטה של התובעת שאיננה תוצאה הכרחית מאופן התנהלותו של המינהל. בכל מקרה, לעמדת המינהל, לא חלה על התובעת חובה לתקן את התוכנית שחלה על המתחם, באופן שייכללו בתוכנית גם מגרשים נוספים כפי שמבקשת העירייה; והסכמת התובעת לעשות כן, אינה יכולה להיות קשורה לאופן התנהלות של המינהל (סע' 8-9 לתצהיר האדריכל ויקטור פילרסקי, ממחלקת תכנון במחוז חיפה של מינהל מקרקעי ישראל). המינהל גם דוחה הטענה כי היה עליו לבצע תיקון התב"ע קודם לפרסום המכרז. לאור כל האמור, טוען המינהל, כי אין הוא חייב בכל פיצוי שנתבע ובוודאי שאין לחייבו בפיצוי בגין עלויות מימון, זאת מאחר שעצם הצורך במימון הוא אופן תכנון פעילות התובעת ואינו נוגע למינהל. לנושא זה צורפה חוות דעת מטעמו של השמאי גלעד יצחקי אשר חזר וטען כי אין לקבל את קביעת התובעת. ולחלופין, ניתנו גם ערכי חישוב נוגדים לאלה שפורטו בחוות הדעת שהוגשה מטעם התובעת באמצעות השמאי פינחס שפירא, ואלה בעיקר תאמו באופיים פיצויי הסתמכות. 37. השמאי יצחקי מטעם המינהל דחה בחוות דעתו את ההנחה של השמאי שפירא מטעם התובעת, כי יש לפצות את התובעת בגין דחייה של 5 שנים במימוש הזכויות במתחם. לעמדתו, אין מקום לתחשיבים שאין בהם ודאות, לגבי השאלה מה היה נבנה במקום ואם הפרוייקט שהיה נבנה אכן היה רווחי ולכן הפיצוי לעמדתו צריך שיתבסס רק בהתייחס לנכס שהתובעת רכשה (קרקע+פיתוח). על בסיס הערכות אלה, תוך התייחסות לנתונים שנקבעו על ידי השמאי שפירא, הציע השמאי יצחקי פיצוי בטווח שבין 1,774,000 ₪ לבין 2.26 מיליון ₪, בערכים נכונים ל-19/8/11. 38. במקרה דנן לא הוכיחה התובעת כי הנזק הנטען לגבי אובדן רווחים ועיכוב בזכות השימוש במתחם בשל הצורך להגיש תב"ע מתוקנת הם תוצאה מסתברת שעל המינהל היה לקחת בחשבון בעת פרסום המכרז. כל זאת במיוחד כאשר הייתה הוראה מפורשת במכרז שעל המציע לערוך בדיקה משלו לגבי המצב התכנוני קודם להגשת ההצעה. לכן בעיקרון, אין לקבל תביעת התובעת לפיצויי קיום (ראו להשוואה ע"א 2080/09 אחים שרביט נ' מדינת ישראל. ניתן ביום 23/6/13. והפסיקה הנזכרת שם). התובעת הצליחה להצביע על נתונים עובדתיים, שיש בהם לבסס מתן פיצויי הסתמכות. חישובם ייעשה על ידי בית המשפט, בהסתמך על חוות הדעת שהוגשו, תוך שיילקח בחשבון האשם התורם המשמעותי של התובעת. 39. יש להעדיף את חוות הדעת של השמאי יצחקי, שלקח בחשבון את מיקום המקרקעין, לרבות האופי הטופוגרפי והמבנים המצויים בסמוך להם; את העובדה שבמתחם קיימת הגבלת בנייה ושימוש, כאשר על פי תוכנית חפ/1707 "קו דלק קיים" עובר בתחום המגרשים וכן "רצועת צנרת ודלק וכימיכלים" שעוברת בתחום המגרשים. הפועל היוצא שבמגרשים 12 ו-13 שהם מגרשי תעשייה לא יוצאו היתרי בנייה עד אשר ייערך דוח סיכונים הנובע מהקירבה לרצועת צנרת דלק וכימיכלים. חוות הדעת של השמאי יצחקי התייחסה באופן חלופי גם לנתונים בחוות דעתו של השמאי שפירא מטעם התובעת, בה העריך את דחיית הפרויקט בחמש שנים. השמאי יצחקי קבע חוות דעתו לפי שתי דרכי הערכה: האחת, על בסיס ערך הרכישה בפועל כנתון מוסכם, לעומת ערך דחוי. ההפרש הגיע ל-1.774 מיליון ₪. השנייה, בהנחה שהמקרקעין היו נרכשים על פי הערך בפועל, בניכוי רווח יזמי והפחתת עלות הבנייה, הגיע לערך נותר של 8.9 מיליון ₪ ומזה הופחת הערך של דחייה ב-5 שנים, כאשר ההפרש הגיע ל-2.26 מיליון ₪. השמאי יצחקי חיווה דעתו כי הפיצוי הראוי הוא לפי שיטת ההערכה הראשונה (1.774 מיליון ₪). 40. יוער כי יש ליתן משקל מסוים לשיעורי תשואה בנכסים מניבים במחצית שנייה של שנת 2011 (ת/13) וכן לסקירה המתייחסת למחצית השנייה של שנת 2012 (ת/14), באופן שיש צורך בהעלאה מסוימת של הפיצוי. בהתאם לכך יקבע הפיצוי על בסיס ממוצע בין הערכים בחוות דעתו של השמאי יצחקי שעומד על כ-2 מיליון, וזאת לחמש שנים על-פי חוות דעתו. אינני סבורה שיש לתלות דחייה של חמש שנים באי הגילוי של המינהל, אלא לכל היותר בשלוש שנים, הוא אורך זמן הכנת תוכנית התב"ע ואישורה. ולכן, הפיצוי הכולל בשל דחייה של שלוש שנים באפשרות למימוש הזכויות מביא לסכום פיצוי של 1,200,000 ₪ (3 * 5 : 2000000 ). מאחר שאחריותו של המינהל נקבעה בפסק דין זה על 30%, יועמד הפיצוי נכון ליום 19/8/11 על סך של 360,000 ₪. 41. התובעת עתרה לפיצויים בגין ראשי נזק נוספים: 100,498 ₪ בגין הכנת תוכנית תב"ע חפ/1707 מתוקנת והוצאות מימון אותם העמידה על 2,761,247 ₪. בנוגע להוצאות המימון, יש לקבל את עמדת המינהל לפיה עצם הצורך במימון נוגע לתכנון פעילות התובעת ואינו נוגע למינהל. יש לקבל עמדת המינהל כי אופן מימון הפרויקט אותו מבקשת התובעת לבצע, לרבות אופן מימון הרכישה, אינם קשורים לדרך בה פורסם המכרז; ומכל מקום, לא הוכח קשר סיבתי בין הפרסום החסר לבין דרך המימון בה בחרה התובעת. לעניין הוצאות בגין הכנת תוכנית תב"ע מתוקנת, יש להזכיר כי בירור מתאים של התובעת קודם להגשת הצעתה אצל העירייה היה מעלה הצורך בהגשת תוכנית מתוקנת למתחם לצורך קבלת היתר בנייה, באופן שיכולה היתה לשקול גובה הצעתה בהתאם להוצאות הצפויות. עוד עלה מן הראיות כי התובעת נדרשה להכין תב"ע מתוקנת גם לגבי חלקות נוספות, וכי היא הסכימה לעשות כן. לא הוכח כי ניתן היה להפריד את ההוצאות בין תוכנית התב"ע שרצתה התובעת להגיש לבין התוספת שנדרשה לה על ידי המחלקה לתכנון ולבנייה של העירייה, ושהתובעת הסכימה להכינה. לכן, אין מקום להוסיף על הפיצוי שנקבע. מכל מקום, משנלקחו בחשבון הנתונים כפי שפורטו לעיל, תוך התחשבות באשם תורם של התובעת, וכאשר מלכתחילה נקבע שיעור הפיצוי הכולל על סכום הגבוה מזה שנקבע בחוות הדעת של השמאי יצחקי, וכל זאת ללא ביצוע הפחתות נוספות, אין מקום להוסיף על הפיצוי כפי שפורט לעיל. התוצאה: 42. אשר על כן אני מורה על קבלת התובענה. אני מחייבת את המינהל לשלם לתובעת סכום של 360,000 ₪, נכון ליום 19/8/11 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 19/8/11 ועד למועד מתן פסק הדין. כמו כן אני מחייבת את המינהל לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪ נכון למועד מתן פסק הדין. הסכומים הנ"ל ישולמו לתובעת באמצעות באי-כוחה בתוך 30 ימים מהיום. פרסוםמצג שוואמכרז