הפרת הסכם מכר באי העברת מלוא האישורים לצורך העברת הנכס

נטען כי הפרה את ההסכם באי העברת מלוא האישורים לצורך העברת הנכס על שם התובעים בתוך 12 חודשים, ובאי תשלום היטל ההשבחה. כן הופרה החובה לעשות שימוש בתשלום האחרון ששולם ושהיה אמור להישאר בנאמנות לצורך תשלום היטל ההשבחה. 9. לא הוכחה טענת הנתבעת לפיה בקשו התובעים לטפל בעצמם בנושא היטל ההשבחה. 10. הוברר (רק בשנת 2012) כי עוד בשנת 2003 נערכה שומה לכל החלקה, בין היתר, למגרש נשוא התביעה, ונקבע על ידי שמאי הועדה גובה תשלום היטלי השבחה לכל המגרשים (כולל לנכס נשוא התביעה) זאת בעקבות תוכנית ש/805 שאושרה ביוני 2003. שומה זו נשלחה למשרד ב"כ הנתבעת, ומכאן שהיה על ב"כ הנתבעת לדאוג כי הנתבעת תשלם את החוב בגין היטל השבחה בסמוך לאותו מועד. 11. לתובעים לא הייתה כל אפשרות להמתין עם תשלום דמי ההשבחה, שכן הם נאלצו למכור את הבית, ועל כן אין להטיל עליהם אחריות כלשהי ו/או אשם תורם, מה גם שעמד לנתבעת פרק זמן ארוך (לכל הפחות ממועד הפניה הראשונה - 3/12, ועד מועד התשלום 10/12) על מנת להסדיר את העניין מול הועדה - דבר שלא נעשה על ידה. 12. יש לחייב הנתבעת גם בפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם, שכן אף אם תחשב התנהגות התובעים כהסכמה לאיחור בביצוע הדברים (תשלום היטל ההשבחה והעברת מלוא האישורים) הרי שמחודש 3/12 כבר לא הייתה הסכמה כזו, והיה על הנתבעת לפעול בהקדם. הנתבעת: 13. התביעה התיישנה שכן המחדל הנטען בוצע בין החודשים 5/05-8/05, לחילופין קיים שיהוי ניכר ומשמעותי אשר הביא את הנתבעת לשנות מצבה לרעה. 14. הסיבה בגינה נמנע ב"כ הנתבעת לפנות לוועדה המקומית ולהסדיר נושא היטל השבחה הייתה נעוצה בדרישת התובעים עצמם אשר חששו כי בעקבות פניה זו תתגלה תוספת בניה שנערכה בשעתו ללא היתר בחלקו של הנכס (מדובר בתוספת שטח של 8 מ"ר, שהתובעים ביקשו להותיר על כנו, והסכימו להיות אחראים לכל היטל או קנס או תשלום שיוטל בגינה). כראיה לאמור לעיל, מציינת הנתבעת את העובדה כי התובעים לא פנו אליה משנת 2005 ועד שנת 2012, וכן את העובדה כי את יתרת התמורה על פי ההסכם העבירו התובעים לנתבעת ולא לחשבון נאמנות (על אף האמור בסעיף 5.3 להסכם המכר). 15. בהסכם המכר נקבעה מגבלה של 12 חודשים להגשת תביעה בנוגע לאי המצאת אישורים להעברת הנכס על שם הרוכשים והתובעים לא הפעילו זכות זו במועד. 16. בעת ביצוע העסקה הניחו שני הצדדים שלא צפוי חיוב בהיטל השבחה. 17. אף אם היה צפוי חיוב בגין היטל השבחה הייתה הנתבעת זכאית לפטור, שכן לא הייתה ברשותה דירה אחרת, והיא ובני משפחתה גרו בבית במשך שנים רבות, ומכאן שאלמלא בקשת התובעים להימנע מפניה לוועדה המקומית הייתה הנתבעת פונה בעצמה בסמוך למועד המכירה ומקבלת את אישור הרישום ללא חיוב היטל השבחה. 18. יש לראות את התובעים כמי שהתנדבו לשלם סכום גבוה ומופרז ביחס למגרשים אחרים בחלקה, כאשר הם פועלים ללא העלאת טענות מוצדקות כנגד החיוב וטרם קבלת תשובה סופית בעקבות הפגישה שהתקיימה ביום 10/10/12. לכל הפחות, אין מקום לחייב את הנתבעת בתשלום ריבית פיגורים, שכן יש להטיל את האשמה בגין העובדה שהנושא לא טופל במשך 7 שנים, על התובעים. 19. אין מקום לחייב את הנתבעת בפיצוי המוסכם שכן הנתבעת לא הפרה את הסכם המכר, משהוסכם כי התובעים יטפלו מול הועדה בנושא היטל ההשבחה, ומשהנתבעת לא קבלה דרישה לשלם את היטל ההשבחה. 20. בדרישת התובעים מהנתבעת שלא לפנות לוועדה להסדיר תשלום היטל ההשבחה, שונו תנאי ההסכם בהתנהגות הצדדים, באופן שהחובה לטפל בנושא מול הועדה עבר לתובעים. משלא פעלו בנדון משנת 2005 אין להם להלין אלא על עצמם. ג. דיון והכרעה: בפתח הדברים אומר שלאחר עיון במלוא המסמכים שהוגשו, שמיעת העדויות, ושקילת טענות הצדדים, אני סבורה כי דין התביעה להתקבל בחלקה העיקרי. להלן הנימוקים: 21. ראשית יש להסיר מן הדרך את טענת ההתיישנות שהעלתה הנתבעת בנוגע למועד התרחשות המחדל הנטען בין מאי לאוגוסט 2005. כאמור בסעיף 6.4 להסכם היה על הנתבעת לדאוג להעברת מלוא האישורים הדרושים לצורך העברת הנכס על שם התובעים (ובכלל זה אישור הועדה לאחר תשלום היטל ההשבחה), לא יאוחר מ - 12 חודשים ממועד תשלום מלוא התמורה על ידי הקונה. מועד תשלום מלוא התמורה ע"פ האמור בהסכם הינו עד חודשיים ממועד חתימת ההסכם. לא הוברר המועד המדויק בו שולם התשלום האחרון, אך ברור כי שולם לאחר חתימת ההסכם, ומכאן, שלכל הפחות, יש "למדוד" את מרוץ ההתיישנות החל מיום 30/1/06 (12 חודשים ממועד חתימת ההסכם), שרק אז "החלה" הנתבעת להימצא בהפרה בשל אי העברת האישורים הדרושים. כן מדובר במחדל מתמשך של הנתבעת אשר עד היום טרם שלמה את חובה בגין היטל ההשבחה. 22. גם דין טענת השיהוי להדחות שכן לא הוכחו התנאים הדרושים לקבלתה ברמה שיש בה להביא לדחיית התביעה המוגשת בתוך תקופת ההתיישנות. לעניין התנאים ראה בהרחבה דברי כב' הש' פרוקצ'ה בע"א 6805/99 תלמוד תורה נ' ועדה ירושלים פ"ד נז(5) 433. ולגוף העניין - 23. אין חולק כי ע"פ הסכמת הצדדים כפי שהיא מנוסחת בהסכם המכר, הוטל החיוב בגין תשלום דמי השבחה על הנתבעת: "כל המיסים, האגרות, הארנונות, ההיטלים ותשלומי חובה מכל מין וסוג שהוא, בין ממשלתיים, ובין עירוניים ובין אחרים, לרבות היטל השבחה... יחולו על המוכרת וישולמו על ידה בלבד" (סעיף 8.1 להסכם). כן התחייבה הנתבעת ע"פ האמור בהסכם: "כי בכפוף למילוי ההתחייבויות הקונה על פי חוזה זה, ולא יאוחר מאשר 12 חודשים ממועד תשלום מלוא התמורה על ידי הקונה, תמסור המוכרת לקונה את כל האישורים, על מנת לאפשר את רישום הקונה כבעל הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין" (סעיף 6.4 לחוזה). 24. על אף האמור לעיל הוברר כי הנתבעת לא פעלה בהתאם למוסכם בין הצדדים: לא שלמה את היטל השבחה, ולא העבירה לתובעים את מלוא האישורים לרישומם כבעלי זכויות. 25. אין בידי לקבל את טענת הנתבעת לפיה שינו הצדדים את תנאי ההסכם בהתנהגותם, ואין לקבל טענתה כי התובעים לקחו על עצמם לטפל בנושא היטל ההשבחה מול הועדה, בשל חששם כי הדבר יביא לגילוי בניה לא חוקית שהייתה קיימת בנכס. 26. מחילופי מכתבים ופקסים שהועברו בין ב"כ הצדדים במועד הרלבנטי (סמוך לחתימת ההסכם) עולה כי התובעים עמדו על קיום התנאים שפורטו לעיל, ודרשו מב"כ הנתבעת לסיים את הטיפול בעניין כולל העברת האישורים הדרושים. להלן פירוט מלא של המכתבים שהוחלפו בין הצדדים מספר חודשים לאחר כריתת ההסכם: א. הודעת פקס מיום 15.5.05 מאת עו"ד דן (ב"כ התובעים) לעו"ד גראואר (ב"כ הנתבעת): "מאחר ושולמה התמורה בגין הנכס במלואה, בהתאם לסעיף 5.4 לחוזה המכר הנדון, נא דאג להמציא את כל האישורים הנדרשים לשם העברת הזכויות בנכס על שם הקונים, מרשיי". ב. הודעת פקס מיום 21.6.05 מאת עו"ד גראואר לעו"ד דן: "1. בדעת מרשתי לפנות לועדה המקומית על מנת לבקש אישורה לרישום הנכס על שם מרשיך. הפניה עלולה להביא להגעת פקח ממנה. אי לכך, בשעתו, הודיעו מרשיך שברצונם ובכוונתם לטפל בעניין. הודע לי אם כך הדבר, שאם לא כן אפנה לועדה בשם מרשתי...". ג. הודעת פקס מיום 15.8.05 מאת עו"ד דן לעו"ד גראואר: "נא העבר למשרדי אישור מועצה ואישור ועדה בעסקה הנדונה על מנת שאוכל להעביר הזכויות על שם הקונים + ייפויי כוח המוכרים". הוצג אישור משלוח הפקס מיום 15.8.05 שעה 10:29 למספר הפקס במשרד ב"כ הנתבעת. מעבר למכתבים שהוצגו לעיל אין בנמצא מכתבים נוספים, ומכאן שע"פ האמור במכתב האחרון שהועבר, בתגובה לדברים שכתב ב"כ הנתבעת, הוכח כי התובעים דרשו ועמדו על כך שהנתבעת תקיים את התחייבותה ע"פ ההסכם, ולא נעשה כל שינוי בהתנהגות ו/או לא התקבלה הסכמתם לאי פניית הנתבעת לוועדה המקומית להסדיר נושא ההשבחה. 27. עו"ד גראור אמר בעדותו כי למכתבים התלוו שיחות טלפוניות, ברם לא סביר בעיני כי נושא משמעותי כ"כ לא יעלה על הכתב: לו אכן הוסכם בין הצדדים, לאחר מכתבו של עו"ד דן מיום 15/8/05, כי התובעים הם אלו שימשיכו לטפל בנושא היטל ההשבחה מול הועדה (בניגוד לכתוב בהסכם המכר ובניגוד לדרישת עו"ד דן במכתבו האחרון), אזי, צפוי וסביר היה כי הדבר יועלה על הכתב. אוסיף כי הצדדים אף היו יכולים להוסיף עניין נטען זה לנספח שנחתם ביניהם ביחס לתוספת הבניה הלא חוקית שנרכשה במסגרת הסכם המכר. נזכיר כי בד בבד עם חתימת הסכם המכר נחתם (בנפרד) נספח להסכם, בו הצהירו הצדדים על ידיעתם כי קיימת תוספת בניה בשטח של 8 מ"ר שלא נתקבל בגינה היתר בניה, ברם אין בנספח מילה בנוגע לבקשת התובעים כי לא תעשה פניה לוועדה המקומית בשל חששם מהגעת פקח, וכי מסיבה זו נושא תשלום היטל ההשבחה (על אף האמור בהסכם) יועבר לטיפולם. 28. לא בנקל יוסק מהתנהגותם של הצדדים שינוי החוזה ביניהם, וההלכה הפסוקה קובעת כי בכדי להוכיח שינוי בהתנהגות של חוזה שנערך בכתב, יש להוכיח גמירת דעת של הצדדים לשנות מתנאי החוזה. במקרה דנן ובהתחשב בחלופת המכתבים שהוצגה לעיל רחוקה מאוד הדרך מהוכחת שינוי מוסכם, מה גם שע"פ תנאי ההסכם שינוי התנאים צריך להיעשות בכתב בלבד כאמור בסעיף 11 להסכם: "שום...שינוי בתנאי כלשהו בחוזה זה על נספחיו, לא יהיו בני תוקף, אלא אם יעשו בכתב ובחתימת כל הצדדים לחוזה". 29. מעבר לאמור לעיל אוסיף את הדברים הבאים: עו"ד גראור מסר בעדותו כי הוא עצמו לא שמע מפי התובעים כל הצהרה הנוגעת לרצונם לטפל בנושא תשלום היטל ההשבחה מול הועדה לתכנון ובניה, אלא שמע על כך מפי הנתבעת - דהיינו - עדותו הינה בבחינת עדות שמיעה בלבד. כך הצהיר גם בסעיף 8 לתצהירו: "ערכתי בירור עם הנתבעת שהודיעה כי דברה שוב עם שלמון, סוכם שהתובעים יטפלו מול הוועדה המקומית גם בנושא אישור הרישום מטעמה, והתובעים לקחו על עצמם את האחריות בנדון". 30. הנתבעת מסרה בתצהירה כי התובעים דרשו ממנה שלא לפנות לוועדה המקומית בשל חשש לגילוי תוספת בניה, וכי שוחחה בעניין עם התובע לכל הפחות בשני מפגשים שהיו להם (ראה האמור בסעיף 5,6,9 לתצהירה), ברם בחקירתה הנגדית הוברר כי פגשה את שלמון פגישה אחת אקראית ברחוב בפרדס חנה, וכי זה אמר לה (לאחר שמסרה לו אישור המועצה להעברת הנכס) כי: "כל השאר אנחנו נעשה" - עמ' 22 שר' 15. עוד ראה עדותה ביחס לאורך הפגישה ומהותה: "...זה היה משפט אחד זה לקח כמה דקות שלום שלום והלכנו..." - עמ' 22 שר' 18. בהמשך נשאלה והרחיבה שכלל לא ידעה איזו בעיה יש לו: "ש. מצד אחד את אומרת שכל הפגישה שלך עם שוקי היתה פגישה קצרה משפט אחד ברחוב ואת אומרת שהבנת שיש לו איזו בעיה ולכן הוא אמר לך כל השאר עלי. ממה הבנת שיש לו בעיה ? ת. לא בדיוק הבנתי איזו בעיה יש לו. ידעתי שאין שום בעיות ולא צריכות להיות שום בעיות. ידעתי שהכל בסדר עובדה שגם קבלתי את כל הכסף. ש. לא ידעת שיש לו באופן ספציפי פחד שפקח יגיע ויראה את השטח. ידעת שהוא מטפל בדברים ? ת. אני ידעתי שצריך לבוא משהו לראות את הנכס כי זה בדר"כ מה שקורה. חשבתי שאני לא צריכה רק להיכנס לעניין הזה בכלל. ידעתי שיש עורכי דין שאני סומכת עליהם. אפשר לראות את זה לאורך כל הדרך. אז אולי ידעתי פחות ממה שאני יודעת היום" -עמ' 22 שר' 27. 31. מכל מקום גם ע"פ עדות הנתבעת, וגם ע"פ עדות גראור התרחשו חילופי הדברים בין הנתבעת לבין התובע טרם משלוח מכתב עו"ד גראור מיום 21/6/05 (כאמור בסעיף 7-9 לתצהיר עו"ד גראור), ומכאן שמכתבו של עו"ד דן מחודש 8/05 (שהינו מאוחר יותר) סותם הגולל על הטענה כי התובעים בקשו לטפל בדברים בעצמם. ונדגיש (שוב) כי הוכח שמכתב זה נשלח בפקס לעו"ד גראור, וכי ממכתב זה עולה דרישה מפורשת לקבל את מלוא האישורים, ובכלל זה, את אישור הועדה. 32. לאמור לעיל אוסיף כי על אף עדות עו"ד גראור לפיה יצאו הצדדים מנקודת הנחה כי יינתן פטור מתשלום היטל ההשבחה, הרי שאין להתעלם מהערכת הנכסים שנעשתה ביום 14.3.04 (עובר לכריתת הסכם המכר) ע"י שמאי הועדה לתכנון ובנייה, הכוללת התייחסות גם לנכס נשוא התביעה, ושהוברר כי נשלחה למשרד ב"כ הנתבעת. מדובר בשומה שנעשתה בעקבות פניית גרושה של הנתבעת (יונתן) אשר ביקש למכור מגרש אחר שהיה מצוי באותו גוש כשנה עובר לחתימת הסכם המכר נשוא תיק זה. עו"ד גראור ייצג גם את יונתן באותה עסקה, והעיד כי יונתן פעל מול הועדה לתכנון ובניה והגיע עמה להסדר בנוגע לגובה דמי ההשבחה בקשר למגרש שמכר. יחד עם זאת מהשומה שהוצגה עולה כי נערכה הערכה כוללת לכל החלקות בגוש כולל התייחסות למגרש נשוא הסכם המכר בתיק זה. 33. עוד הוברר, כאמור לעיל, כי חוות הדעת נשלחה למשרד ב"כ הנתבעת כאמור במכתב הועדה מיום 7/3/13: "ביום 28.12.03 התקבל מכתב עו"ד עופר גראור ממשרד עו"ד אטיאס פרוכטר שבו הוא מבקש להכין שומה עבור מגרש מס' 1 בגוש 10107/71 בעקבות עסקת מכר מפרוינד יונתן לצדוק עזרא. בתאריך 14/3/2004 נערכה שמאות...בסעיף 6.2 לשומה הכוללת מצוינים כל מספרי המגרשים במתחם, לרבות מגרש 5, לפי טבלה המציינת את מספר המגרש, שטחו ואת סכום היטל ההשבחה המוטל עליו. השומה הכוללת נשלחה לעו"ד אטיאס פרוכטר ביום 15/7/04 בדואר רשום" (הוצג גם אישור משלוח דואר רשום). 34. בשומה זו נרשם כי: "מטרת השומה הינה להעריך את ההשבחה והיטל ההשבחה הנובעים מאישור תוכנית בניין-עיר". יובהר כי עד 8.6.03 חלה על המגרש תוכנית ש/383, והחל מיום 8.6.03 חלה תוכנית חדשה (ש/805), לפיה שונה ייעוד החלקות מאזור משקי עזר לאזור מגורים א'. בסעיף 3.22 לשומה נרשמו מלוא החלקות בגוש בהתאם לתשריט חלוקה, ובכלל זה גם החלקה נשוא תביעה זו. עוד נקבע בחוות הדעת כי היטל ההשבחה בגין מלוא החלקה הינו בסך 824,000 ₪, וכי סכום זה יחולק בין המגרשים כפי שפורט בסעיף 6.2 להערכה. מגרש 5, שהינו המגרש נשוא הסכם המכר בתיק זה, כלול, כאמור, ברשימת המגרשים ונקבע כי היטל ההשבחה בגינו עומד על סך של 130,000 ₪. בסעיף 6.3 נרשם כי המימוש המבוקש כיום הינו למגרש מס' 1 (בגין עסקת המכר של יונתן) וכי היטל ההשבחה בגין עסקה זו הינו 154,000 ₪. 35. מכאן שב"כ הנתבעת היה, לכל הפחות, צריך לדעת על דרישת הועדה בנוגע לתשלום היטל ההשבחה על הנכס נשוא הסכם המכר (בהתחשב במשלוח המסמך למשרדו כחצי שנה עובר לכריתת ההסכם נשוא תיק זה). 36. אין בידי גם לקבל את טענת הנתבעת לפיה העובדה שסכום הכסף, שהיה אמור להיות מופקד בנאמנות שולם לידה, כחיזוק לטענה כי התובעים לקחו על עצמם לדאוג לאישור היטל ההשבחה. בעניין זה אני מקבלת במלואה את עדותו המהימנה של התובע לפיה הנתבעת בקשה ממנו להעביר לה את מלוא הסכום תוך הבטחה להעברת מלוא האישורים, וכי הוא סמך על דבריה על רקע היכרות קודמת: "ש. ... הם קובעים שאתה היית צריך לשים 50,000 דולר בנאמנות ולא להעביר את זה לנתבעת. ת. לא כתוב לא להעביר. רוחמה צלצלה אלי והיינו ביחסים קרובים ואמרה לי כל האישורים יגיעו תשלם. ש. לא ביקשת לראות את האישורים. ת. אני לא ביקשתי לראות, היא התקשרה אלי, אני מאמין לה, אני מכיר אותה שנים מפרדס חנה ולא חשבתי שיש איזושהי בעיה. היו יחסים קרובים וטובים" - עמ' 5 שורה 5 לפרוט'. כן ראה, בעניין זה, עדות הנתבעת לפיה לא שאלה שאלות אלא שמחה לקבל את הכסף שהועבר לידה: "ש. 50,000 דולר אחרונים עברו ישירות אליך במקום לעו"ד גראור אבל היו הוצאות שהייתם צריכים לשלם מהחוזה, איך נתת לזה שזה יקרה ? ת. אני נתנו לי את הכסף. הבנתי שזה בסדר. שמחתי לקבל אותו. אני צריכה לשאול שאלות ? ....אמרתי לגראור שקבלתי את הכסף וגם דברתי עם מיכאל דן, אין דבר שאני לא אומרת לגראור..". - עמ' 23 שר' 6. אין בידי לקבל את עדותה החדשה לפיה קבלה אישור עו"ד דן לקבל את הכסף לידה, שכן אין לעדות זו זכר בתצהירה או בכתבי הטענות. 37. לסיכום האמור עד כה אומר כי החיוב בגין היטל ההשבחה היה ונותר על הנתבעת, כמו גם הטיפול בעניין מול הועדה המקומית לתכנון ובניה בסמוך למועד המכירה. כן היה על הנתבעת לדאוג להעברת האישורים הדרושים לתובעים לצורך העברת הבעלות בנכס. נוכח קביעה זו אין מקום לקבל את טענת הנתבעת לפיה ניתן היה להפחית את החיוב המקורי של תשלום היטל ההשבחה כפי שזה הופחת ביחס למגרשים האחרים בגוש, ולא את טענתה כי אין מקום לחייבה בריבית, משלא הוצגה לה דרישת תשלום - לא הוצגה דרישה שכן הנתבעת לא דיווחה לוועדה על ביצוע העסקה, כפי שהיה עליה לעשות. באשר להפחתה הרי שהיה על הנתבעת להעלות הטענה מול הועדה בסמוך לאחר החתימה על ההסכם או מיד לאחר שהדברים "התעוררו" בשנת 2012 (3/12). ודוק - אף לאחר התשלום שבצעו התובעים ניתן היה להגיש ערר - דבר שלא נעשה על ידי הנתבעת. 38. לרשות הנתבעת אף עמד, כאמור, זמן רב לטפל בנושא גובה החוב מול הוועדה גם בשנת 2012, ונזכיר לצורך כך את לוח הזמנים הבא: בתחילת חודש 3/12 נעשתה לעו"ד גראור פניה ראשונה מצד ב"כ התובעים בה נמסר לו כי נדרשים מסמכים לצורך העברת הבעלות בנכס על שם התובעים. ראה האמור בפקס מיום 5.3.12 ממשרד עו"ד דן לעו"ד גראואר: "ביום 1.3.12 ביקשתי באמצעות פקס ושיחה טלפונית עימך ייפוי כוח המוכרת ואישור מס שבח ומס רכוש בעסקה שבנדון. הוסבר לך כי העניין דחוף ביותר והבטחת שתשלח בפקס את המבוקש כדי לא לעכב. מתמחה ממשרדנו יושב במשרדך וממתין לקבלת הניירת... אודה לטיפולך הדחוף". מתצהיר עו"ד גראור אף עלה כי כבר אז (1/3/12) נאמר לו על ידי עו"ד דן שיתכן שקיים חוב בגין היטל השבחה: "פנייתו הראשונה של עו"ד דן אלי בנדון מאז שנת 2005 נערכה טלפונית ביום 1/3/12, רק אז אמר עו"ד דן שבקשר עם מכירת הבית בידי התובעים לצד שלישי (בלא קשר לנתבעת) יתכן שהועדה המקומית דורשת חיוב היטל השבחה בגין הבית. התפלאתי..." - סעיף 11 לתצהיר עו"ד גראור. ביום 12/8/12 (כעבור 5 חודשים) פונה ב"כ התובעים לעו"ד גראור ומודיע לו גם בכתב על קיומו של חוב היטל השבחה, ומבקש ממנו לפעול בנושא בבהילות: "נדהמתי להבין שטרם שולם היטל ההשבחה בעסקה שבנדון. מבירור שנעשה בוועדה לתכנון ובניה נראה שזה המצב. מדובר כמובן בהפרה יסודית של החוזה על כל המשתמע מכך ואני מצפה לשמוע ממך בבהילות שאין כך הדברים". כן ראה האמור במכתב עו"ד דן לעו"ד גראואר מיום 3.9.12: "בהמשך לשיחתנו ולהתכתבויותינו, נודע לי מהוועדה המקומית כי הוצאה לרוחמה שומה בגין מכירת הבית לפני מס' שנים. לדעתי אין חבות בהיטל השבחה בגין המכירה הנ"ל מאחר ומדובר במכירת בית המגורים הראשון שהיה בחלקה... ולכן זכויות המגורים שלו לא התקבלו בשום תוכנית אני שב ומאיץ בך לטפל בעניין בימים הקרובים, ולא לגרום למרשיי להפר את החוזה כלפי הקונים שלהם. גם אם תיפנו להליך של שמאי מכריע ו/או לכל הליך השגה אחר, יהיה עליהם להמציא את אישור הועדה לאלתר שהרי אין בכוונת מרשי להמתין לסיום הליכים כלשהם". ועוד מודיע עו"ד דן לעו"ד גראואר ביום 11.9.12 כך: "לאור חוסר המעש ואזלת היד, מרשי ואני ניפגש עם שמאי המקרקעין של הועדה על מנת לבדוק העניין. במידה ויהיה חיוב לשלמו, ישלמו מרשי ויתבע את מרשיך. הכל על מנת לצמצם נזקיו". יחד עם זאת, כאמור, רק ביום 10/10/12 נקבעה פגישה בוועדה לתכנון ובניה (אומנם נקבעה פגישה כבר בחודש 9/12 שבוטלה לבקשת ב"כ התובעים, אך ממילא ראוי היה כי הנושא יטופל על ידי הנתבעת ובא כוחה כבר בסמוך לחודש 3/12). 39. בנוגע לדברים שנאמרו בפגישה שהתקיימה אני מקבלת את עדות התובע לפיה רוח הדברים הייתה כי החוב קיים ושריר, וממילא הנתבעת לא הביעה כל נכונות (במהלך הפגישה) לשלם את הסכום שנדרש. מסיבה זו בחר לשלם למחרת היום את מלוא הסכום: "ש. ...האם אתה ידעת או עורך הדין שלך שהנתבעת מכחישה את עצם קיומו של היטל השבחה ולא חושבת שיש סיבה לשלם ואתה בכל זאת שלמת. האם זה נכון ? ת. בצורה חד משמעית ולא ניתנת לספק בוועדה אמרו שיש חוב ולכן הלכתי ושלמתי.." - עמ' 7 שר' 1. אף לא נטען כי ב"כ הנתבעת הציע במהלך הפגישה שהתקיימה בוועדה לשלם ולו חלק מהחוב: למשל - את הסכום ששולם בגין המגרשים האחרים ללא מרכיב הריבית, או בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ללא ריבית שגובות רשויות ע"פ חוק. 40. מתיק הוועדה עולה כי לא נערך פרוטוקול לישיבה זו, וראוי היה כי הנתבעת תזמן לעדות מי מנציגי הועדה שישב בפגישה, לו רצתה להוכיח טענתה בדבר עמדת נציגי הועדה ביחס לטענותיה. מכל מקום, וכפי שכבר צוין, גם לאחר התשלום שבצעו התובעים ניתן היה להגיש ערר - דבר שלא נעשה על ידי הנתבעת. 41. יחד עם האמור לעיל יש להטיל בנסיבות העניין אשם תורם מסוים גם על התובעים אשר במשך כל השנים הרבות שחלפו מחודש 8/05 (המכתב האחרון של עו"ד דן לעו"ד גראור), ועד 1/3/12, לא עמדו על קבלת מלוא האישורים, ולא פעלו לרישום הנכס על שמם. עם עליית עקרון תום הלב בדיני חוזים, ועמה החובה לפעול בהגינות ובשיתוף פעולה תוך התחשבות באינטרס המשותף, גוברת המגמה של חלוקת האחריות בין הצדדים. מגמה זו נותנת לצדדים תמריץ לקיום חוזים ולהפחית נזקי הפרתם: "יצירת עמימות עשויה להטיל אחריות להפרה או לחלק מההפרה, בעיקר כאשר הבהרת המצב אינה כרוכה בעלויות ביצוע" - אריאל פורת "הגנת אשם תורם בדיני חוזים" תשנ"ז-1997) 174. במקרה הנדון יכלו התובעים, בנקל (בשיחת טלפון או במכתב - דבר שהיה כרוך באפס עלויות) לפנות לנתבעת או לבא כוחה, ולדרוש קבלת אישור הועדה לצורך העברת הרישום בנכס על שמם, ברם גם התובעים ישבו בחוסר מעש כל אותן שנים, יצרו בכך סוג של עמימות, ומכאן שיש להטיל עליהם אשם תורם המוערך על ידי ב - 25% ממרכיב הריבית בלבד כפי שאפרט בהמשך. 42. מרכיב השומה כולל חיוב היטל השבחה בסך 130,000 ₪, ובצירוף הצמדה וריבית הסכום שנדרשו התובעים לשלם עמד על סך של 313,393 ₪. הריבית שהתווספה הינה ריבית המחושבת על חובות למועצות מקומיות. צירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק (ריבית בגובה 4% לשנה) היה מביא לחיוב בגובה 200,000 ₪ בלבד, ומכאן שקיים פער של 113,000 ₪, הנובע מגובה ריבית שגובות רשויות מקומיות ע"פ דין. סכום של 113,000 ₪ משקף את מלוא התקופה, ואילו סכום של 100,000 ₪ (בקירוב) משקף את הפרש הריבית לתקופה עד 1/3/12 - מועד הפניה הראשון של התובעים לב"כ הנתבעת לאחר שנת 2005. פער זה יש לחלק בין הצדדים באופן שיוטל על התובעים 25% בגין אשם תורם, דהיינו, סך של 25,000 ₪. 43. האם יש מקום לפסוק פיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם ? לטעמי יש לדחות דרישה זו של התובעים. במקרה הנדון נתבעה אכיפה שבגינה מחויבת הנתבעת להשיב לתובעים את הסכום ששלמו בגין היטל ההשבחה. מתן פיצוי מוסכם בנסיבות אלו (בצירוף עם תרופת האכיפה - החזר היטל ההשבחה) יביא לכפל פיצוי. דומה כי פועלו של הפיצוי המוסכם בנסיבות העניין הינו פיצוי בגין הצורך להגיש תביעה משפטית וההוצאות הכרוכות בגין כך, ברם בהתחשב בפסיקת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד לזכות התובעים, הרי שאין מקום לפסוק לזכותם גם את הפיצוי המוסכם שכן גם בכך יהיה כפל פיצוי. 44. סוף דבר - הנני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 288,393 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה. כן תישא הנתבעת בשכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪+מע"מ, ותשיב לתובעים את מלוא האגרות ששולמו. הסכום ישולם תוך 30 יום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק. הסכם מכרהעברת נכסחוזההפרת חוזה