למי הסמכות העניינית בסכסוך בין חברת ניהול לבין דייר בבית משותף ?

למי הסמכות העניינית בסכסוך בין חברת ניהול לבין דייר בבית משותף ? האם הסמכות העניינית הבלעדית לדון בסכסוך בין חברת ניהול, הנותנת שירותי אחזקה וניהול לבית משותף, לבין דייר בבית המשותף, מסורה למפקח על רישום המקרקעין ? רקע המשיבה היא חברה הנותנת שירותי ניהול, אחזקה וניקיון לבניינים. המערער ונתבעת נוספת (להלן: "הנתבעים") מחזיקים, לטענת המשיבה, בדירה הנמצאת בבניין לו נותנת המשיבה שירותים (להלן: "הבניין") (לטענת המערער רק הוא מחזיק בדירה ולנתבעת הנוספת אין בה זכויות, אולם אין לכך חשיבות לצורך החלטה זו). המשיבה הגישה תביעה על סכום קצוב נגד הנתבעים לתשלום סכום של 6,876 ₪, אותו הם חייבים לה, לטענתה, בהתאם להסכם בו התחייבו לשלם עבור דמי ניהול והאחזקה בבניין, סך של 260 ₪ לחודש וכן את חלקם בהוצאות שיפוץ אשר ייעשו בבניין. המערער הגיש התנגדות לביצוע תביעה על סכום קצוב, בה טען, בין היתר, כי "סמכות לדון בסכסוך לעניין הקשור בהשתתפות בהוצאות אחזקת בתי משותפים הינה אצל רשם הבתים המשותפים". כב' הרשמת דחתה את טענת המערער כי הסמכות לדון בתובענה נתונה למפקח על רישום המקרקעין (להלן: "המפקח"), וחייבה את המערער בהוצאות המשיבה בסך 1,500 ₪. על החלטה זו הגיש המערער ערעור. בהסכמת המשיבה, אכריע בערעור על סמך כתבי הטענות וטענות הצדדים. החלטת כב' הרשמת כב' הרשמת קבעה כי מקור המחלוקת בהוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "החוק"), שעניינן בנשיאה בהוצאות החזקת הבית, בהגדרתו של "מתחזק" ובסמכותה של נציגות הבית המשותף להתקשר בהסכמים בשם בעלי הדירות, בענייני ניהול והחזקת הבית, בהתאם לסעיף 69 לחוק. כב' הרשמת קבעה כי המשיבה אינה עונה להגדרת "מתחזק" בחוק, ופועלה הינו מכוח היותה חברה פרטית ובמסגרת התקשרותה החוזית עם נציגות הבית המשותף, כשם שרשאית הנציגות להתקשר עם אנשי שירות אחרים, מתוקף תפקידה. מוסיפה כב' הרשמת וקובעת כי המשיבה אינה מבססת את דרישתה לתשלום על הוראות החוק בדבר חובת השתתפות בהוצאות (ס' 58 לחוק), כי אם על הוראה הסכמית מפורשת הקובעת תעריף תשלום מכוחו של ההסכם. לסיכום קובעת כב' הרשמת כי תביעת המשיבה היא תולדת תניה חוזית, לה תמורה חוזית מוגדרת וברורה הנקובה מפורשות בהסכם הניהול. על כן, כאמור, דחתה כב' הרשמת את הטענה כי הסמכות הבלעדית לדון בתובענה נתונה למפקח, וחייבה את המערער בתשלום הוצאות המשיבה בסך 1,500 ₪. הערעור המערער, אשר אינו מיוצג, פירט בכתב הערעור כי הוא מערער על החלטת כב' הרשמת, מבלי לפרט את נימוקיו. המשיבה השיבה כי על פי הוראות סעיף 72 לחוק המקרקעין וההלכה הנוהגת, סמכותו של המפקח הינה לדון בסכסוך בין דיירי הבית המשותף בכל הנוגע לרכוש המשותף וכי במקרה דנן, מדובר לא בסכסוך בין דיירי הבית לבין עצמם אלא בסכסוך בין דייר שקיבל שירות מחברת אחזקה לבין חברה האחזקה. לדעת המשיבה, דומה הדבר לסכסוך בין דייר לבין חברת מעליות אשר מתחזקת את המעליות בבניינו כאשר סכסוך זה יידון בבית המשפט ולא בפני המפקח. המסגרת הנורמטיבית להלן סעיפי החוק הרלוונטיים לענייננו: סעיף 58(א): "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות." סעיף 62(א): "בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות." סעיף 65: "לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול עניני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון." סעיף 69: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בענינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות." סעיף 71: "... (ב) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה - מתחזק). ... (ג) דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה, כאמור בסעיף 58(א). ..." סעיף 72: "(א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, ... יכריע בו המפקח. ... (ג) האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך ..." דיון לאחר שעיינתי בהחלטת כב' הרשמת וטענות הצדדים, הגעתי למסקנה שדין הערעור להתקבל וכי בהיות המשיבה "מתחזק" (כהגדרתו בסעיף 71 לחוק), התובעת את שכרה, הסמכות הבלעדית לדון בסכסוך בין הצדדים נתונה למפקח. להלן נימוקיי. כב' הרשמת מסתמכת על החלטה בת"א (ראשל"צ) 3364/05 מטאטא הזהב בע"מ נ' שיש אלונים בע"מ (להלן: "עניין מטאטא הזהב"), מיום 18.3.2007. אני סבור שהנדון שם אינו כענייננו. בעניין מטאטא הזהב קבע בית המשפט שהתובעת לא מהווה חברת ניהול (או כלשון החוק- "מתחזק") משום שהיא לא נבחרה כדין, ולכן נותרה לה תביעה רק בהתאם לחוק עשיית עושר ולא במשפט, עילה בה לא מוסמך המפקח לדון. ראו החלטה מיום 6.8.09: "התובעת הגישה תביעה דומה כנגד בעל אולם אחר באותו בניין ... בת.א (ראשל"צ) 460/06 מטאטא הזהב בע"מ נ' שלום חנאי בע"מ. בפסק דין שניתן על ידי כב' השופטת אניסמן-עמית בתיק האמור מיום 4/2/08 (פסק הדין), נקבע כי התובעת לא הוכיחה את מעמדה כחברת הניהול בבניין מכוח מעמדה החוזי. זאת, משום שהעברת הניהול לתובעת ... נעשתה שלא כדין ואף אם נעשתה העברה כדין, לא נמסרה הודעה כדין לגבי העברת הניהול לדיירי הבניין. התובעת לא ביססה מעמדה כחברת הניהול בבניין גם ... מכוח האסיפה הכללית של דיירי הבניין מיום 1/5/06, שלא זומנה כדין. על כן ובהעדר עילת תביעה אחרת, נדחתה התביעה לדמי ניהול...". בפסה"ד אשר ניתן ביום 21.11.2010, נקבע שעילת התביעה היחידה של התובעת היא עשיית עושר ולא במשפט. בענייננו, טוענת המשיבה כי "עובר ליום 01.04.2010 נחתם, בין הנציגות הנבחרת של הבניין ברח' אגס 9 באשדוד ... עפ"י כתב הרשאה מדיירי הבניין, לבין התובעת, הסכם למתן שירותי ניהול, אחזקה וניקיון בבניין ..." (ס' 3 לכתב התביעה) (להלן יכונה ההסכם עליו מסתמכת המשיבה: "ההסכם"). כלומר, המשיבה טוענת עובדתית כי היא התקשרה עם נציגות הבית המשותף (להלן: "הנציגות") כדין, בהסכם, המחייב את כלל דיירי הבית המשותף, כולל המערער. על מנת שטענה זו תהיה נכונה, הרי שבהתאם להוראות סעיפים 62(א), 65 ו- 69 לחוק, חייבת להיות הוראה בתקנון או החלטה של בעלי הדירות כאמור בסעיף 71(ב)(1) לחוק, המסמיכות את הנציגות להתקשר עם המשיבה לשם ניהול והחזקה תקינים של הרכוש המשותף, ולכן מהווה המשיבה "מתחזק" כמוגדר בסעיף 71(ב)(1) לחוק. דהיינו, הטענה הבסיסית של המשיבה, המקימה לה, לטענתה, את עילת התביעה נגד המערער, כוללת בתוכה את הטענה שהמשיבה היא "מתחזק". טענת המשיבה בפני כב' הרשמת, כתשובה לטענת היעדר סמכות עניינית, כי היא אינה "מתחזק", סותרת את הטענה המקימה למשיבה את עילת התביעה, שהרי אם היא אינה "מתחזק", משמעות הדבר שההסכם לא נחתם כדין עם הנציגות והוא אינו מחייב את המערער (אם מבקשת המשיבה לתבוע את המשיב בהתאם לחוק עשיית עושר ולא במשפט, כפי שנעשה בעניין מטאטא הזהב, מדובר בעילת תביעה שונה מזו הקיימת עתה). בנוסף לכך, לשון ההסכם קובעת כי כלל דיירי הבית המשותף הסמיכו את הנציגות להתקשר בשמם עם המשיבה לצורך "מתן שרותי האחזקה והניהול של הבניין". עיון בנספח א' של ההסכם, בו מוגדרים השירותים אותם מספקת המשיבה לדיירי הבניין, מלמד כי הנציגות התקשרה עם המשיבה לצורך ניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כהגדרתם בחוק. דהיינו, בהתאם להגדרות ההסכם, מהווה המשיבה "מתחזק". [ראו בעניין זה: עש"א (מחוזי מרכז) 5336-06-09 ניהול שנקר 4 הרצליה בע"מ נ' אבי זלצמן, 29.9.09]. בהיות המשיבה "מתחזק", נוכח הוראת סעיף 71(ג) לחוק, הקובעת כי דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה כאמור בסעיף 58(א) לחוק, ונוכח הוראותיהן המשולבות של סעיפים 72(א) ו- 72(ג), הסמכות הבלעדית לדון בתובענה נתונה למפקח. אדגיש כי אין באמור בהחלטה זו כדי לאשר שההסכם בין המשיבה לבין הנציגות נחתם כדין, אלא מדובר בטענה עובדתית של המשיבה, המהווה את הבסיס לתביעתה ושאותה עליה להוכיח כדין. אם ההסכם בין המשיבה לבין הנציגות לא נחתם כדין, אזי ההסכם אינו מחייב את המערער, המשיבה אינה "מתחזק" והמפקח אינו מוסמך לדון בתובענה בין המשיבה למערער. אולם, במקרה כזה, מדובר בתביעה שונה מהתביעה אותה הגישה המשיבה בת"ת 27313-03-13. התוצאה החלטתה של כב' הרשמת מיום 7.6.13, מבוטלת. המזכירות תעביר את הסכסוך למפקח על המקרקעין ברחובות, הוא המוסמך לדון בתובענה. המשיבה תשלם את הוצאות המערער, בסך 750 ₪, ללא קשר לתוצאות ההליך העיקרי. חברת ניהולסכסוךמקרקעיןשאלות משפטיותבתים משותפיםסמכות עניינית