ייפוי כוח פג תוקף לאחר פטירה

1. מהות התובענה המבקשים עתרו כי בית משפט יקבע שיפוי הכוח המצורף להמרצת הפתיחה כנספח ג' הנו בלתי חוזר וכי יורה ללשכת רישום המקרקעין תרשום 1/6 מן הזכויות בדירה ברחוב משמר הירדן 4 גבעתיים (להלן : "הדירה") ע"ש מיכאל שרון (להלן : "מיכאל"). בהמרצת הפתיחה נאמר כי המבקשים, שהם אחים, ירשו מאמם את זכויות החכירה בדירה ביחד עם אביהם החורג ואחותם. בשנת 1997 מכר המבקש 2 - שמעון שרון (להלן : "שמעון") את חלקו - 1/6 - לדודתו - אחות אמו ז"ל, גב' מרי סטרנטל (להלן: " הדודה") המתגוררת בפרו. המבקש 1 - מיכאל שרון (להלן : "מיכאל") רכש את חלקם של שאר היורשים בדירה ובשנת 2005 נתנה לו הדודה את חלקה בדירה - 1/6 - במתנה וללא תמורה. לשם כך חתמה הדודה בשגרירות ישראל בלימה על ייפוי כוח (להלן : "ייפוי הכוח של הדודה") ועל תצהיר העברה במתנה. בטרם הצליח מיכאל לרשום את העברת הזכויות בדירה על שמו, הלכה הדודה לעולמה בדצמבר 2006. רשם המקרקעין סירב לבצע רישומים על סמך העסקאות המתוארות לעיל (העברה משמעון לדודה ומן הדודה למיכאל) מאחר שטען כי ייפוי הכוח שניתן על ידי הדודה אינו ייפוי כוח בלתי חוזר. עוד נאמר בהמרצת הפתיחה שבפניי כי המבקשים כבר הגישו המרצת פתיחה קודמת כנגד המשיב באותו עניין (ה"פ 810/08) (להלן : "המרצת הפתיחה הראשונה") . אולם, מאחר שהמרצת הפתיחה הראשונה נוסחה באופן דו משמעי בכל הנוגע למהותו של ייפוי הכח כייפוי כח בלתי חוזר - כביכול זו איננה עמדת רשם המקרקעין בלבד אלא כי זו גם עמדת המבקשים - הגיש רשם המקרקעין הודעת אדישות מטעמו. בית המשפט המחוזי בת"א (סג"נ כב' השופט זפט) קבע כי יש להציג צו ירושה של הדודה ולציין כמשיבים את יורשיה במקום את לשכת רישום המקרקעין. בעקבות בקשה שהגיש רשם המקרקעין למחיקת התביעה בשל העדר עילה, ניתנה החלטה נוספת על ידי אותו בית משפט שקבעה כי אין מקום לשנות מן ההחלטה הקודמת. המבקשים טענו בפני כי לנוכח העובדה שהמחלוקת לא נדונה לגופה שכן סוגיית תוקפו של ייפוי הכוח - כללי או בלתי חוזר - טרם הוכרע על ידי בית המשפט - הוגש הליך זה. עוד טוענים המבקשים, כי מהותו של יפויי הכוח של הדודה כייפוי כח בלתי חוזר נלמדת ממהותו ומתוכנו ולא מכותרתו וכי על פי מבחנים אלה, "אין ולא יכול להיות ספק" כי מדובר בייפוי כח בלתי חוזר. מעבר לעובדה כי כותרת שכזו אכן ניתנה לייפוי הכח, מקריאת המסמך ברור גם כי הוא מגלם את כוונת הדודה להעניק במתנה את חלקה בדירה למיכאל. מעבר לכך, ההלכה הפסוקה קובעת לגבי האפשרות לחזור ממתנה שניתנה, כי עצם מתן יפוי הכוח הבלתי חוזר פירושו ויתור של נותן המתנה מהיכולת לחזור בו ממנה. יתרה מכך, ההתחייבות לתת מתנה עוברת בירושה ולכן יורשי המתחייב חייבים להעביר את המתנה למקבל, בעוד הזכות לחזור מן המתנה איננה עוברת ליורשים. בתשובה שהוגשה להמרצת הפתיחה נאמר, בין היתר, כי לעמדת רשם המקרקעין, יורשי הדודה הם צד ראוי ונכון לתביעה ועל כן היה על המבקשים לצרפם כצדדים להליך. משזו הייתה קביעתו של בית המשפט בהמרצת הפתיחה הקודמת, בעטיה נמחקה אותה המרצת פתיחה, גם דינה של תביעה זו להידחות או להימחק על הסף. לגופו של עניין נטען כי המבקשים מבקשים לבצע עסקה על סמך ייפוי כוח שנחתם על ידי המנוחה. עם זאת, מניסוחו של ייפוי הכוח והתניות המופיעות בו לא עולה כי הוא יפוי כח בלתי חוזר : לא צוין בו כי הוא ניתן לטובת המבקש ולא מופיע בו סעיף בנוסח הדומה לנוסחו של סעיף 14 ב' לחוק השליחות. בנסיבות אלה, עם פטירת הדודה פג תוקפו של ייפוי הכוח ואין לרשום עסקה מכוחו. בכל הנוגע לטענת המבקשים כי המרצת הפתיחה הראשונה נוסחה באופן המשתמע לשתי פנים הרי שאין לקבלה - מאופן ניסוחה של המרצת הפתיחה עולה כי המבקשים הודו, למעשה, בתביעתם כי פג תוקפו של ייפוי הכוח. בתשובתו העלה המשיב טענות עובדתיות שונות, אולם על רקע ויתורו בדיון שהתקיים על חקירת המצהיר - אין להתייחס אליהן. כמו כן, הוסכם באותו דיון כי יוגשו סיכומי הצדדים בכתב. 2. טענות הצדדים בסיכומים בסיכומיהם חזרו המבקשים על טענותיהם העובדתיות והמשפטיות ביחס לדירה וביחס לאופן העברת הזכויות בה. בסיכומי המשיב הועלו מספר טענות: ראשית, נטען כי המבקשים לא מיצו את ההליכים הנקובים בחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 בטרם פנו להליך משפטי. זאת, לנוכח סעיפים 121-122 לחוק המקרקעין. שנית, נטען כי קיים מעשה בית דין בנוגע לאי צירופו של צד ראוי ונכון, המצדיק את דחיית התובענה עקב אי צירופו של אותו צד, בשנית. נטען גם כי בהמרצת הפתיחה הראשונה קיימת הודאת בעלי דין של המבקשים כי ייפוי הכוח של הדודה אינו אלא ייפוי כח רגיל. שלישית, רשם המקרקעין הנו רשות מנהלית ואין לו סמכות או אפשרות לפרש ייפוי כח. רשם המקרקעין מקבל לידיו שטר חתום על ידי הצדדים, יפוי כח בלתי חוזר ואישורי מסים. תפקידו הנו תפקיד טכני ואין באפשרותו לפרש את ייפוי הכח, על אחת כמה וכמה כאשר מסמכי העסקה אינם נתונים המוגשים לו ואינם מצויים בידיו. רשם המקרקעין אינו נושא בתפקיד שיפוטי והוא איננו רשאי לבחון את מהותו של יפוי הכח ולפרשו. עוד נטען כי מעיון בייפוי הכח עולה כי הוא איננו ייפוי כח בלתי חוזר כי אם ייפוי כח כללי. המבקש הטוען לזכויות מכח יפוי הכוח כלל אינו מוזכר בייפוי הכח. כמו כן, לא מצוין בייפוי הכח כי הוא בא להבטיח את עסקת המתנה כי אם מדובר בייפוי כח כללי לביצוע עסקאות במקרקעין. מעיון בייפוי הכח אשר הוצג על ידי המבקש עולה כי הסעיף שאמור היה להופיע בו לפי סעיף 14 (ב) לחוק השליחות - אינו מופיע. אין די בכך שייפוי הכח הוכתר בכותרת בלתי חוזר - כותרת זו אינה הופכת אותו להיות ייפוי כח בלתי חוזר. עוד נטען כי לרשם המקרקעין כרשות מינהלית אין סמכות או אפשרות לחקור את פרטי ביצוע העסקה. הרשם אינו יכול לבחון אם מדובר במתנה או שהמנוחה חזרה בה ממנה ומה הנסיבות האופפות את ביצועה של העסקה. עובדות אלה מצויות בידיעת יורשי המנוחה. התובעים בחרו שלא לצרף את יורשי המנוחה או לקבל את הסכמתם לעסקת המתנה למרות שכך קבע בית המשפט החלטותיו הקודמות. לאור כך חזר רשם המקרקעין על עמדתו כי לא ניתן ליתן פסק דין המקבל את התביעה, מבלי להורות על צירוף היורשים לתביעה ולהורות או על הגשת תביעה חדשה אליה יצורפו היורשים כבעלי דין. רשם המקרקעין שב והבהיר כי אין לו כל עמדה לגבי עסקת המתנה ולכן בסוגיה זו יש לשמוע את יורשיה החוקיים של המנוחה. כמו כן, העלה רשם המקרקעין למען הזהירות בלבד טענות הנוגעות לעסקת המתנה גופה. 3. דיון והחלטה איני מוצאת לנכון לדון בטענותיו המקדמיות של המשיב, שענייננן מעשה בית דין טענה משתמעת בדבר השתק שיפוטי ואי מיצוי הליכים מנהליים, שכן ממילא שוכנעתי כי אין מקום ליתן את הסעד המבוקש במסגרת ההליך שבפניי וזאת מטעמים מהותיים. להלן אבאר את עמדתי. הסוגייה העומדת בפנינו עניינה רישום זכויות במקרקעין על יסוד טענת המבקשים בדבר העברת זכויות במקרקעין במתנה. לאור כך, טענות המשיב לפיהן ההליך שבפניי אינו ההליך המתאים להיעתר לטענות המבקשים - מקובלות עליי לחלוטין: ראשית, מקובלת עליי טענת המשיב כי בהתאם לחוק המקרקעין ותקנות המקרקעין -רשם המקרקעין הנו רשות מנהלית אמור סמכויותיו הנן סמכויות טכניות בעיקרן. סמכויותיו של רשם המקרקעין המפורטות בתקנה 4 א' לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), הנן חתימת השטר ואישור העסקה לרישום, רישום הערות ביטול רישום משכנתא וביצוע כל תפקיד אחר שיטיל עליו הרשם. בספרו של המלומד א. איזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין בעמ' 248 נאמר כי - "יש להדגיש ששיקול הדעת אשר המחוקק העניק לרשם, אינו מותיר לו פתח לתמרון בהחלטותיו. הסיבה לכך היא, שבהתמלא התנאי הקבוע בחוק שומה עליו לבצע את הרישום. את זאת אנו למדים מפסקי דין שדנו בשאלה, איזה תפקיד ממלא הרשם: האם פעולותיו הן פעולות מינהליות טהורות, או שמא במסגרת עבודתו כלולים אקטים שיפוטיים". המלומד איזנשטיין מפנה למספר פסקי דין בעניין זה, אשר לחלקם אף היפנה המשיב. בע"ש 15/81 האוניברסיטה העברית נ' הממונה על המרשם (אשר צורף לסיכומי המשיב) דובר בשתי בקשות לרישום מקרקעין שהגישה המערערת, על יסוד שני שטרי מכר שצירפה המערערת, המתייחסים לנכס מקרקעין אשר לטענתה ניתן לה במתנה על ידי המוכרות. שטרי המכר היו חתומים, מטעם המוכרות, על ידי מיופה כוח. בין יום מתן ייפוי הכח על ידי אחת המוכרות - לבין מועד הבקשה לרישום נפטרה אחת המוכרות והרשם סירב להיזדקק לייפוי הכח שהוצגו. ערר שהוגש על החלטת הרשם - נדחה. בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת המשיב בקובעו כי על פניו ייפוי הכוח שנמסר אינו ייפוי כח בלתי חוזר וכי "רשם המקרקעין אינו אמור לצלול לים העובדות והטיעונים ולהכריע בנושאים שאין הוא מופקד על הכרעתם והכל כדי להגיע למסקנה שיפוי הכח שניתן הוא בלתי חוזר". מעבר לכך קבע בית המשפט כי "נראה לי שהסדר הטוב מחייב שרשם המקרקעין יימנע מכך, אין לו הכלים והמנגנונים להכריע במחלוקת המשפטית שהצד המעוניין כלל אינו בפניו. הצד המעונין הם יורשיה של הגברת חנה סגל שיכול שיטענו כי יפוי הכח אינו בלתי חוזר." נראה כי דברים אלה שנאמרו שם, רלבנטיים ביותר גם לעניינו. שנית, העמדה לפיה בית המשפט ולא רשם המקרקעין הוא הערכאה המתאימה לעריכתם של בירורים עובדתיים הנוגעים למצב הזכויות במקרקעין, עולה גם משני פסקי דין נוספים שניתנו בבתי משפט מחוזיים שונים: כך, בה"פ (י"ם) 6008/07 עיסא ג'אנח נ' רשם המקרקעין (ניתן ביום 10.9.07) עתר המבקש כי ביהמ"ש יורה לרשם המקרקעין לרשום כי הוא בעל הזכויות במקרקעין. יש לציין כי המבקש טיפל בנושא רישום זכויותיו מול רשם המקרקעין ומשבקשתו נדחתה על ידי רשם המקרקעין, הוא הגיש ערר אשר נדחה גם הוא. בעקבות כך הגיש ערעור אשר נמחק עקב חוסר מעש. חרף כך הגיש המבקש את המרצת הפתיחה שעניינה סעד הצהרתי כנגד רשם המקרקעין. כבוד השופט זילברטל קבע כי יש לאפשר את הגשתה של המרצת הפתיחה גם אם נכשל המסלול האחר, לנוכח השוני המהותי הקיים בין שני המסלולים. עם זאת, השאיר בית המשפט בצריך עיון את השאלה האם על המבקש למצות תחילה את המסלול המינהלי והאם רשאי בית המשפט שלא ליתן סעד הצהרתי כאשר המבקש אינו ממצה את המסלול המינהלי. מכל מקום עמדת השופט זילברטל הנה כי - "בעוד שבחינת הבקשה המוגשת לרשם המקרקעין נעשית על- פי מסמכים המוגשים ע"י המבקש ומבלי שלמול המבקש ניצב בעל דין שכנגד שיכול להציג מסמכים וטיעונים מטעמו (מה שהופך את הבחינה הנעשית על - ידי הרשם למצומצת בהיקפה ולמוגבלת ביכולת לקבוע ממצאים עובדתיים על פיה); הרי שבמסגרת ההליך בבית המשפט ניתן לחקור עדים, לקבוע ממצאי מהימנות ולקבל ראיות מהצד שכנגד. כך, למשל, מקום בו מוצא הרשם לנכון שלא להסתפק בתצהירי זיהוי שהוגשו לו (כבמקרה דנן), עשוי בית המשפט להתרשם מעדותם של המצהירים, שגם נחשפו לחקירה נגדית, התרשמות שאין הרשם יכול להיעזר בה, ולהכריע את הדין על סמך אותן עדויות". בהליך שהתקיים בפני בית המשפט נחקרו המצהירים מטעם המבקש ובית המשפט קיבל את גרסתם מטעמים שונים שפורטו בפסק הדין. גם כב' השופטת שושנה שטמר בה"פ (חיפה) 220/08 עמר יהודה נגד רשם המקרקעין (ניתן ביום 31.12.08), סברה כי שאלת בירור הזכויות במקרקעין ראוי שתיבחן ותוכרע על ידי בית משפט ולא על ידי רשם המקרקעין. באותה המרצת פתיחה עתר המבקש להורות לרשם המקרקעין לרשום דירה על שמו. לטענתו, הוא רכש את הדירה בשנת 1977 מאחת בשם אידס גולדברג כאשר האחרונה רכשה את הדירה מזוג בשם ברטפלד, ומאז היא עדיין רשומה על שמו. המדינה ביקשה לסלק את התביעה על הסף שכן לטענתה תחילה על המבקש לפנות לרשם המקרקעין ואם ידחה עליו לפנות בהליך של ערר מנהלי בהתאם להוראת סעיף 121 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969. כבוד השופטת שטמר קבעה כי המבקש בהמרצת פתיחה מבקש, למעשה, כי בשלב א' יוכרז עליו כעל הבעלים החוקיים מתוקף ההסכם שבינו לבין הבעלים הקודמים וכי בשלב ב' הוא מבקש לרשום את בעלותו. לכן, המרצת הפתיחה אינה מנוסחת נכונה שכן הסעד המבוקש בה הוא להורות לרשם המקרקעין לרשום את הדירה על שמו. בית המשפט קבע כי רשם המקרקעין צריך לפעול על פי הנחיות בית המשפט ואין לו יריבות עם המבקש. יריבותו של המבקש הנה עם הבעלים הרשומים של הדירה וכל מי שרכש מהם, לרבות מי שמכר למבקש את הדירה. בית המשפט קבע כי הכרזה על תוקפו של הסכם או בעלות אינה סמכות הרשם אלא של בית המשפט. דברים אלה נכונים גם לענייננו - המבקש מעוניין למעשה כי ייקבע שייפוי הכח שבידיו הנו ייפוי כח בלתי חוזר ולאחר קביעה זו - כי תינתן ההוראה לרשם המקרקעין לרשום אותו כבעלים. גם בענייננו אין יריבות בין רשם המקרקעין לבין המבקשים בעניינה של טענה זו. יריבי המבקשים בעניין מהותו של ייפוי הכוח והמסמך הנטען להיותו מסמך מתנה - הנם יורשי הדודה והם בלבד. יורשים אלה לא צורפו להליך מבלי שניתן לכך הסבר של ממש. שלישית, מהותה של המתנה ומהותו של ייפוי הכוח אשר נטען להיותו ייפוי כח בלתי חוזר,הן סוגיות המצריכות תשתית ראייתית, אשר ודאי שהמשיב אינו יכול ואינו אמור לספקה. דוגמא לאמור בדבר הצורך בהנחת תשתית ראייתית לשם קביעת מהותה של המתנה ונסיבות הקנייתה, ניתן למצוא בע"א 6439/99 "טפחות" בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' פרח (פורסם ביום 8.12.2003). בעניין פרח הנ"ל היה המשיב 1 זכאי להרשם כבעלים של שלוש דירות שנבנו במסגרת עסקת קומבינציה. לגבי אחת הדירות נחתמו ייפוי כח בלתי חוזר ותצהיר, אשר במסגרתו הוענקו במתנה הזכויות בה לאחת מבנותיו. בעקבות הרעה במצבו של המשיב 1 הוא הודיע על ביטול המתנה. השאלה שהתעוררה באותו עניין היתה האם מדובר במתנה שהקנייתה הסתיימה לאלתר כך שלא ניתן היה לחזור ממנה, אם לאו. בית המשפט העליון, מפי כבוד השופטת חיות, נדרש להבחנה שהיתה קיימת בפסיקה בין הקניית זכות במקרקעין לבין הקניית זכות אובליגטורית במקרקעין: אפיונה של עסקת מתנה על פי אחת הקטגוריות האמורות היתה בעלת השלכות לעניין סיווגה של המתנה כמתנה מוגמרת או כהתחייבות ליתן מתנה בעתיד. עם זאת, משעה שניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל בע"מ הפכה נקודת המוצא לעיל - לפיה הזכות שבידי נותן המתנה משפיעה באופן מכריע על מהותו של "דבר המתנה" - לבלתי רלבנטית. זאת, מאחר שבעניין גנז הנ"ל נקבע כי מושא העסקה במקרקעין ייקבע על פי כוונת הצדדים, ואילו השאלה מה הן הזכויות שהיו בידי המוכר בעת עשיית העסקה, אינה מכריעה את הכף לעניין זה. לאחר שכב' השופטת חיות בחנה את נסיבות מתן המתנה כפי שהיו בעניין פרח, נקבע על ידה כי מדובר במתנה שהוקנתה לאלתר. למסקנה זו הגיע בית המשפט על יסוד לשון תצהיר המתנה שנמסר, התנהלותו של המשיב 1 (מסירת הדירה לחזקת בתו) וכן לנוכח חתימתו של המשיב 1 על ייפוי כח בלתי חוזר לטובת בתו. על יסוד כל הנתונים העובדתיים הללו, הגיעה השופטת חיות למסקנה כי כוונת המשיב 1 היתה להקנות לבתו את הזכות האובליגטורית שהיתה לו ביחס לדירה על פי חוזה הקומבינציה ועל כן כי יש לראות במתנה משום מתנה מוגמרת. מהלכה משפטית זו ממנה עולה כי יש להתחקות אחר כוונת הצדדים בהתייחס לנסיבות מתן המתנה, עולה בבירור כי בנסיבות שבפני - בהן הוגשה המרצת הפתיחה כנגד הרשם, לא צורפו הצדדים הרלבנטיים לדיון וממילא לא הובאו גרסותיהם באשר לנסיבות מתן המתנה ולא התנהלו חקירות בענין - אין בית משפט יכול במסגרת ההליך הנוכחי לקבל הכרעה כזו או אחרת באשר לנסיבות מתן ייפוי הכח, משמעותו של מסמך המתנה, כוונת מעניקת המתנה או טענה אפשרית של יורשי המנוחה (הדודה) הנוגעות למתן המתנה או חזקה ממנה. כדי לעמוד על מהותם של המסמכים והזכויות שהוקנו במסגרתם, נדרש בירור עובדתי אשר לא יכול היה להתבצע במסגרתו של ההליך שבפניי, לאור האופן בו הוגש והצדדים לו. בנסיבות אלה אני קובעת כי יש לדחות את התביעה. על המבקשים להגיש הליך מתאים בערכאה המתאימה מול הצדדים הרלבנטיים שהנם יורשי הדודה והמשיב כמשיב פורמלי. כפי שציינתי כבר בראשית דבריי, לאור קביעותיי לעיל, איני נדרשת להתייחס לטענותיו של המשיב בדבר הצורך במיצוי ההליכים לפי סעיפים 121 - 122 לחוק המקרקעין ובנוגע למעשה בית דין או השתק שיפוטי. 4. סיכום המרצת הפתיחה נדחית. המבקשים ישאו בהוצאות המשיב בסך 10,000₪ פלוס מע"מ, שישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד מועד התשלום בפועל. ניתן היום, כ"ח אלול תש"ע, 07 ספטמבר 2010, בהעדר הצדדים. ייפוי כוחמסמכים