המרת חוזה הרשאה בחוזה חכירה ל-49 שנים

רקע עובדתי התובעת הינה חברה העוסקת בהקמה וייצור של מוצרי תשתית מבטון (להלן:"החברה"). החברה חכרה ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") 2 מגרשים באזור התעשייה בבאר טוביה והתקשרה עימו בהסכם הרשאה לשני מגרשים נוספים, נשוא המחלוקת בתביעה זו (להלן "המגרשים"). ביום 6.6.01 הגיש המינהל תביעה כנגד החברה, בבית משפט השלום באשקלון, לתשלום דמי שימוש ראויים במגרשים, בסכום של 175,586 ₪. (ת.א 6380/01). החברה הגישה תביעה נגדית וטענה כי הסכומים ששילמה עד אותו מועד היו גבוהים מדי והתבססו על חוות דעת שמאית מוגזמת לערך המגרשים. בית משפט השלום שדן בתביעה מינה מומחה מטעמו, אשר הגיש חוות דעת לשווי המגרשים בעת הרלוונטית. הצדדים הגיעו לכלל הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין (להלן "הסכם הפשרה"). על פיו, נערכה שומה לשווי המגרשים ובעקבות כך השיב המינהל לחברה סכומי כסף מסוימים. אין מחלוקת כי החברה קיבלה מהמינהל, בעקבות הסכם הפשרה, החזר בסכום של 138,500.07 ₪ אולם לשיטתה, נותר המינהל חייב לה, על פי העקרונות שנקבעו בהסכם סכום נוסף של 296,847.84 ₪. המינהל טוען כי פעל על פי הסכם הפשרה והחזיר לחברה את הסכום המדויק שהיה עליו להחזיר. דיון והכרעה פסק דין זה יעסוק בשאלה כיצד יש לפרש את הסכם הפשרה. לצורך כך, יש להיזקק למערכת החוזים והתשלומים שקדמו לו. הצדדים לא המציאו את כתבי הטענות של ההליך הקודם, לפיכך מתוארים הדברים כפי שניתן להבין מתוך סיכומיהם. גם אם נפלו אי דיוקים כלשהם בתיאור העובדות, סבורתני שאין הדברים כה עקרוניים לענינינו. החברה חכרה בתחילה שני מגרשים, שאינם נושא תובענה זו, וחתמה על הסכמי חכירה ל- 49 שנים, המתייחסים למגרשים אלה. בנוסף, קיבלה מהמינהל הרשאה לחמש שנים לגבי המגרשים הרלוונטיים, מגרש 77ב' ומגרש 80, בתב"ע 3/119/03/8, לתקופה שבין 17.2.91 ועד ליום 16.2.96. ב 26.8.98 הודיע המינהל לחברה כי ימיר את חוזה ההרשאה בחוזה חכירה ל 49 שנים וכי עליה לשלם דמי חכירה מהוונים בסכום של 712,393.97 ₪ (כולל מע"מ). החברה שילמה למינהל, תחת מחאה, את דמי החכירה המהוונים. כן דרש המינהל דמי שימוש במגרשים בגין התקופה שמתום תקופת ההרשאה על פי החוזה ועד לתשלום דמי החכירה המהוונים. לגבי תקופה זו אף הוגשה תביעה משפטית, אשר הסתיימה, כאמור, בהסכם פשרה אשר, כאמור, אף קיבל תוקף של פסק דין. כאשר נתבעה החברה לתשלום דמי השימוש הנוספים, לתקופה שלאחר חמש שנות ההרשאה, טענה כי השומה ממנה נגזרו דמי השימוש (5% לשנה) ו/או דמי החכירה המהוונים (51%), גבוהה ואינה משקפת את השווי הנכון של המגרשים. החברה אף המציאה חוות דעת שמאי, נגדית לזו של שמאי המינהל, בסכומים נמוכים באופן משמעותי מאלו שנקבעו ע" האחרון, לגבי שווי שני המגרשים. הסכומים ששילמה החברה הינם: ביום 28.10.98 שילמה סכום של 193,055 ₪ וביום 7.10.99 שילמה סכום נוסף של 409,940 ₪. בסך הכול שילמה החברה למינהל סכום של 602,995 ₪. כאשר הגיעו הצדדים לבית המשפט, מונה שמאי אובייקטיבי. חוות הדעת שנתן השמאי מר דן אורמן, שימשה אינדיקציה לצדדים על מנת לבחון הפערים בין השומות מטעמם, אולם בהסכם הפשרה לא אימצו הצדדים את חוות דעתו, אלא הסכימו לחזור ולבצע שומה נוספת. עוד הסכימו הצדדים כי התשלומים ששולמו על ידי החברה יחשבו כדמי חכירה מהוונים, וגובהם יקבע על ידי השמאי הממשלתי, על פי שווי המגרשים ביום 1.2.96. כן הוסכם כי אם יימצא כי השומה החדשה של השמאי הממשלתי תהא נמוכה מזו שעליה התבסס המינהל קודם לכן, תהא החברה זכאית להשבת כספים מהמינהל, אולם אם תהא השומה החדשה גבוהה יותר, לא תידרש להשלים את דמי החכירה המהוונים על פי שומה זו. לגבי אופן החישוב נקבע בסעיף3 ו' להסכם הפשרה, כדלקמן: "התובע- הנתבע שכנגד (שיקרא להלן לצורך הנוחות "התובע") יפנה לשמאי המחוזי לקבל שומה עבור המגרשים בהתאם לנהליו הרגילים כאשר המועד הקבוע לשומה הוא 1.96. מטרת השומה היא קביעת גובה דמי החכירה המהוונים..... ה. עם קבלת שומה סופית יעשה חישוב דמי החכירה המהוונים ובהתאם לכך יוכן חוזה החכירה ע" התובע.... ו.אם השומה הסופית תהיה נמוכה מהשומה שלפיה שילמה הנתבעת את הסכומים ששילמה לתובע, יחזיר התובע לנתבעת (באמצעות בא כוחה) תוך 30 יום מהמועד בו יקבל התובע את חוזה החכירה חתום על ידי הנתבעת את הפרשי הסכומים בין דמי החכירה שצריך לשלם על פי השומה הסופית לבין הסכומים ששולמו בפועל, בצירוף הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן וריבית חוקית, החל ממועד תשלומם ועד למועד השבתם המלאה בפועל" המחלוקת בין הצדדים הינה, אם כן, האם השערוך המפורט בסעיף ד ו' הנ"ל והמתייחס לסכומים ששילמה התובעת, יחול גם על דמי החכירה המהוונים, או שמא, לנוכח הלשון החסרה לגבי כך, יש להשאירם בסכומים הנומינליים הנכונים לשנת 1996. אין צורך להכביר מילים להסביר סמכותו של בית המשפט להיזקק להסכמים בין צדדים,לפרשם ולהשלימם. פסק הדין המנחה לגבי כך (ע"א 4628/93 ) השלים אף הוא את ההסכם, ונכתב שם: "הכלל הוא כי: "...יש לפרש את המילים שבחוזה באופן שימנע תוצאה אבסורדית או המטילה על צד לחוזה התחייבות, שבלתי-סביר יהיה להניח שהוא לקח על עצמו ... " (ע"א 46/74 [10] הנ"ל, בעמ' 482). פרופ' ברק , בספרו פרשנות במשפט, כרך א, תורת הפרשנות הכללית, (נבו, 1992), מסביר בעמ' 328, כי הפרשנות המילולית מובילה לעתים למשמעות חדה וברורה, ועם זאת התוצאה יכולה להיות אבסורדית ובלתי מתקבלת על הדעת. במקרה כזה, סבור פרופ' ברק כי - "חייב להתקיים אמצעי פרשני נוסף - פרט לאמצעי הלשוני - אשר יסיר את האבסורד ואת חוסר ההיגיון. אמצעי זה חייב להיות לבר-לשוני, משום שהלשון היא שיצרה את האבסורד, ועל כן אין היא יכולה להסיר אותו"(ע"א 93 / 4628 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ מט (2) 265,עמוד 292-293. . בענינינו, החברה התקשרה עם המינהל בהסכם הרשאה זמני, שמטרתו לאפשר לה לעשות שימוש במגרשים ולבנות עליהם. בתקופת ההרשאה שילמה החברה דמי שימוש, כמתחייב. המעבר המקובל להסכם חכירה, גרר עריכת שומה חדשה, שעליה ניתן היה להשיג, על פי הנהלים שנקבעו על ידי המינהל. בתקופת הביניים שבין החתימה על הסכם החכירה לבין תשלום דמי החכירה המהוונים, אמורה הייתה החברה לשלם דמי שימוש נוספים, אותם לא שילמה. הסכם הפשרה בא לקראת החברה בכל המובנים: אם ימצא שהשומה שנערכה על ידי המינהל נמוכה מדי, לא תידרש החברה להשלים את ההפרש. המינהל ויתר לחברה על דמי השימוש מתום תקופת הסכם ההרשאה והעמידה בחזקת חוכרת לדורות החל מאותו מועד. החברה קיבלה זכות השגה נוספת, אצל השמאי הממשלתי, לגבי שווי המגרשים- זכות אותה לא ניצלה. לכאורה, על פי מצב דברים זה, לא העניק ההסכם הזדמנות שווה לצדדים: החברה יכולה הייתה לזכות, אך לא להפסיד, ואילו המינהל יכול היה להפסיד יותר, או פחות, לפי העניין, אך לא לזכות (WIN-LOSE SITUATION ). טענת המינהל היתה כי יש לשערך את דמי החכירה, כפי שנקבעו בהתאם לשומה, עד למועד בו שולמו בפועל, ומסכום זה יש לנכות את הסכומים ששולמו- ואת היתרה להשיב משוערכת ליום ההשבה- וכך אף נהג. הנני מקבלת טענה זו, חרף העובדה שההסכם שותק לעניין זה. לענין זה ראה ע"א 98 / 6518 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל נה (4) 28, עמוד 35: "חוזה יפורש לפי אומד-דעתם של הצדדים כפי שזו משתמעת מתוך החוזה, ואם אינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות. כך משמיע לנו סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. במשך תקופה ארוכה נתפסה הוראה זו כמשקפת הליך פרשני דו-שלבי. במסגרתו, שלב ראשון בפירוש החוזה הוא עמידה על אומד-דעת הצדדים מתוך נוסח החוזה ולשונו, כאשר באמצעות בחינת לשון הטקסט נבחנים גם הרקע, התכלית והמטרה שהחוזה ביקש להשיג, האוצלים על אומד-דעת הצדדים. מקום שהלשון ברורה ומפורשת, מסיקים ממנה מהו רצון הצדדים וכוונתם. כאשר הנוסח אינו ברור ואינו מלמד באורח חד-משמעי על כוונה זו, ניתן לעבור לשלב הפרשני השני - בחינת הנסיבות החיצוניות לחוזה, ובהן בחינת תכליתו. פסק-הדין בעניין ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ (להלן - פרשת אפרופים [2]) הציג תורה פרשנית שונה המניחה במרכזה את הפרשנות התכליתית של החוזה וכורכת זו עם זו ובמשולב את הבחינה הפנימית של החוזה על-פי לשונו, בד בבד עם נסיבותיו החיצוניות, בבחינת שני מעגלים הנעים זה בתוך זה בזרימה דו-כיוונית..... תפיסה זו מעמידה את תכלית החוזה במרכז ההליך הפרשני. על תכלית זו יש לעמוד, קודם לכול, על-פי לשון הטקסט; שנית, על-פי תכלית הטקסט המשפטי, המוסקת מכוונתם המשותפת של הצדדים ועל-פי הכוונה שהייתה להם אילו נתנו דעתם על השאלה, ובהיעדר נתונים על כוונה כזו - על-פי כוונה שהייתה להם אילו פעלו כאנשים סבירים, ועקרון תום-הלב משמש עיקרון מנחה לעניין זה...". הנני מקבלת טענת המינהל כי השארת דמי החכירה על פי ערכם הנומינלי והשבה משוערכת של הסכומים ששולמו מהווה התעשרות שלא כדין של החברה ומגבירה את חוסר האיזון שבהסכם. ”מקום בו הפער בין ההסכמה החוזית המקורית לבין התנאים ביום ביצועו של החוזה הוא רחב, עלול מימושו בערכים נומינליים לפגוע פגיעה קשה בזכויות הצדדים. זאת, בין אם משום שערך הקיום לא ישקף נאמנה את ערכה של הזכות החוזית, ובין אם מפני שהחייב עלול ליהנות, על חשבונו של הזוכה, מן השיהוי בקיומה של החבות החוזית. השערוך נועד למנוע עיוותים מעין אלה, ולסלול את הדרך להגשמתו של הרצון המשותף עליו הושתת החוזה מלכתחילה. ועוד: בגדרי ההחלטה אם לקיים שערוך אפשר, בהתחשב בנסיבות, ויינתן משקל למידת אחריותו של מי מהצדדים לעובדה שהחוזה לא קוים במועדו. זאת, על בסיס חובת תום הלב הכללית בה חייבים שני הצדדים לחוזה”. (עא 98 / 69 נהאד מחמד אסעד מחאג'נה נ' לביבה מחאג'נה [פדאור (לא פורסם) 05 (14) 489], עמוד 4.לטעמי, קיום ההסדר בדרך הראויה הינו בכך שהסכומים לתשלום הנובעים והנגזרים משווי המגרשים, ישוערכו אף הם, עד ליום התשלום בפועל. משנעשה כך על ידי המינהל, אין לי אלא לדחות את תביעת החברה להשבת ההפרשים הנוספים.בנסיבות העניין אין צו להוצאות.ניתן היום כ"ז באב, תשס"ו (21 באוגוסט 2006) בהעדר הצדדים המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדיםחוזהחכירה