טענת קיזוז בתביעה לפינוי מושכר

טענת קיזוז בתביעה לפינוי מושכר מבוא וטענות הצדדים לפניי תביעה לפינוי מושכר, לפי סדר הדין המיוחד אשר נקבע לתובענות כאלה בפרק טז4 בתקנות סדר הדין האזרחי ('תקסד"א'). התובעים טוענים כי הנתבעת חדלה לשלם להם דמי שכירות; והפרה חיוב חוזי להגדיל את הערבות הבנקאית. הנתבעים טוענים כי התובעים הטעו אותם באי-גילוי חריגות הבנייה במושכר, אשר מונעות מן הנתבעים לקבל היתר שימוש חורג, שיאפשר להם לממש את מטרת השכירות - הפעלת גן ילדים במושכר. כמו-כן, התובעים נמנעים מלתקן ליקויים במושכר; וכן מסרבים לבצע על-חשבונם את הריסת הבנייה החורגת, ועל-ידי-כך לקיים את החיוב החוזי לאפשר לנתבעים לממש את מטרת השכירות האמורה. הנתבעים טוענים כי מחדלים אלו ואחרים גרמו להם נזקים עצומים, המתקזזים מול החוב של דמי-השכירות; וכי נוכח מחדלים אלה לא השתכלל גם חיובם בהגדלת הערבות הבנקאית. בין הצדדים נטושה גם מחלוקת דיונית: התובעים סבורים כי אין לדון בטענות הקיזוז של הנתבעים, אלא ליתן צו פינוי מהיר, מחמת הפרת חיוביהם החוזיים של הנתבעים; ולהותיר להליך נפרד את בירורן של טענות הנתבעים, בהתאם לתכליתו של סדר הדין המיוחד שנקבע לתובענות לפינוי מושכר בתקסד"א. לעומתם, הנתבעים טוענים כי יש לדון בטענות הקיזוז שלהם, שלפיהן לא הם, אלא דווקא התובעים, הם שהפרו את חוזה השכירות. לצורך כך יש להעביר את התובענה לפינוי מושכר למסלול של תובענה אזרחית רגילה. נוכח המחלוקות המהותיות והדיוניות השלובות - קיימתי דיון מקדמי, שבמסגרתו נשמעו עדויות קצרות, במטרה לקבוע אם יש מקום ליתן צו פינוי כמבוקש - או, שמא, לקבוע כי העניין אינו מתאים לדיון במסגרת סדר הדין המיוחד והמקוצר, ויש להעבירו לדיון במתכונת הרגילה של תובענה אזרחית. בשל הצורך והחובה לחסוך זמן שיפוטי - דנתי אך באלו מבין הטענות והראיות שנצרכו להכרעה. יש לגזור הסדר-שלילי לגבי השאר.   האם יש מקום לטענת קיזוז בתביעה לפינוי מושכר? 7. תכליתו הברורה של סדר הדין המיוחד בתובענות לפינוי מושכר היא למנוע מצב של "התנחלות" שוכרים בנכס של הזולת ללא תשלום דמי-שכירות; תוך כדי התנהלותו הממושכת של סכסוך אזרחי בבית המשפט. מצב כזה - פגיעתו רעה. הוא פוגע בהסתמכות המשכירים על התקבולים הסדירים של דמי-השכירות. לעתים - על כך פרנסתו של המשכיר. לעתים - בכך תלוי מימון דמי השכירות שהמשכיר משלם בגין נכס אחר המושכר על-ידיו, למגוריו או לעסקו. לעתים - בכך תלוי קיום חיוביו של המשכיר כלפי הבנק המממן, שאם יופרו - תאבד למשכיר בעלותו במושכר. 8. פגיעה כאמור במשכיר תכרסם בכדאיותה של השכרת נכסים, ותגרור אי-זמינות של נכסים לשכירות. מדובר באינטרס ציבורי ומשקי חיוני; משום ששכירת נכסים - בין למגורים ובין לעסקים - מאפשרת גמישות כלכלית; וכן סיפוק צרכים חיוניים גם בהיעדרם של משאבים רבים הנחוצים לרכישת נכסים. 9. מצב שבו לא ניתן לקבל תרופה משפטית 'בזמן אמיתי' לבעיות דוחקות - פוגע גם באפקטיביות של מערכת המשפט, ובאמון הציבור בה. גם זוהי פגיעה באינטרס ציבורי חיוני, שנזקיה הכלכליים רבים וחמורים. 10. לפיכך קיים אינטרס ציבורי חיוני להגשים את תכליתו החקיקתית של סדר הדין המיוחד האמור, ולא לאפשר לתובענות לפינוי מושכר להסתרבל ולהתמשך, בשל טענות מורכבות של צד כלשהו כלפי משנהו. 11. בהתאם לכך, נקבע במסגרת סדר הדין הנדון, בתקנה 215יג בתקסד"א, כי "נתבע בתביעה לפינוי מושכר לא יהיה רשאי להגיש תביעה-שכנגד, או הודעה לצד שלישי". כלומר, אין מקום לסכל את תכליתו של סדר הדין המיוחד, שבגינה נאסר על התובע לכרוך בתביעתו סעדים נוספים זולת פינוי [תקנה 215ז(ב)], על ידי מתן אפשרות לנתבע לכרוך בהגנתו סעדים נוספים; לרבות סעדים-נגדיים כלפי התובע. 12. טענת קיזוז היא סוג של תביעה-שכנגד, בצירוף השתמעותה ההגנתית מול התביעה העיקרית. בזו כבזו, מבקש הנתבע לכרוך בהגנתו תביעות שיש לו כלפי התובע, ולדון בכולן יחדיו. על הקרבה הרעיונית בין מוסד הקיזוז למוסד התביעה-שכנגד ניתן ללמוד גם מצירופם-יחדיו בפרק ו', סימן ב' בתקסד"א (תקנות 60-52), שעניינו "קיזוז ותביעה-שכנגד". הדעת נותנת, אפוא, כי מקום שבו אין להגיש תביעה-שכנגד - גם קיזוז לא יותר [שלום לרנר, קיזוז חיובים (2009), עמ' 21]. 13. בדרך-כלל, יש בצירוף טענת קיזוז, או בהגשת תביעה-שכנגד, וכן בהגשת הודעה לצד שלישי, משום ייעול הבירור המשפטי, וחיסכון במשאבי התדיינות לצדדים ולמערכת המשפט (קרי: לציבור). אולם, תועלת זו כרוכה בעלות של הארכה וסרבול מסוימים של ההליך העיקרי כשלעצמו; שממדיו תופחים בשל כריכתם של עניינים נוספים. 14. בנסיבות מסוימות, מעדיף המשפט את האינטרס של התובע בהליך העיקרי, ושולל פגיעה ביעילות ההליך העיקרי למען היעילות המצרפית של בירור כלל המחלוקות הנטושות בין כלל הצדדים המעורבים. בהתאם לכך נקבע כי בתובענה בסדר דין מהיר תסויג הזכות להגיש תביעה-שכנגד, והאפשרות להגיש הודעה לצד שלישי תותנה ברשות בית המשפט [תקנות 214ה ו-214ו(א), בהתאמה]. 15. בית המשפט רשאי, מטעמי יעילות הדיון, לפצל בין עילות שאוחדו ולדון בהן בנפרד [תקנה 48 בתקסד"א]. כך גם נקבע בהקשר הנדון של טענת קיזוז ותביעה-שכנגד [תקנה 53(ב) בתקסד"א]. נוכח התכלית האמורה של סדר הדין המיוחד בתובענות לפינוי מושכר - נראה כי יש מקום להפעיל סמכות זו, כדי למנוע סיכולה של תכלית זו על ידי שילובן של טענות קיזוז. 16. כפי שצוין, נקבע בתקנה 215יג בתקסד"א כי בתובענה לפינוי מושכר לא ניתן להגיש תביעה-שכנגד או הודעה לצד שלישי. בהתאם לאמור לעיל, ראוי היה כי בכתב הגנה מול תביעה לפינוי מושכר לא יהיה מקום גם לטענות קיזוז. טענות כאלה מעמיסות על שולחן ההתדיינות עניינים רבים נוספים, שיש לטעון לגביהם טענות ולהביא עליהם ראיות. דבר זה גורם להארכת ההליך, ולסיכול הסעד המהיר והאפקטיבי שמחוקק-המשנה ביקש לאפשר. 17. לא בכדי כוללים חוזי שכירות רבים תניה מפורשת, שלפיה חיובו של השוכר בדמי-השכירות אינו ניתן לקיזוז. תניה מקובלת זו נועדה להשיג את התכלית שלשמה הותקן סדר הדין המיוחד לתובענות לפינוי מושכר. 18. אולם, חוזה השכירות שביסוד התובענה שלפניי אינו כולל תניה כזו. לפיכך נשאלת השאלה אם, לאור האמור לעיל בדבר אי-ההלימה בין טענות קיזוז לבין סדר הדין המיוחד בתובענות לפינוי מושכר, השוכר אמנם מנוע מלהעלות טענות קיזוז כהגנה מפני תביעת פינוי.   טענות קיזוז ביחסי שכירות 19. חוק החוזים (חלק כללי), בסעיף 53, קובע כי חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת, אפילו אינם קצובים, ניתנים לקיזוז; קרי: לסילוק (כלומר: לקיום) בדרך של קיזוז. 20. גם חוק השכירות והשאילה, בסעיף 25, קובע כי "חובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות ניתנים לקיזוז". הוראה זו חלה גם על שכירות מקרקעין, בהתאם לסעיף 84(א) בחוק המקרקעין. 21. חיובי השוכר לשלם את דמי השכירות, וחיובי המשכיר לתקן ליקויים במושכר, הם חיובים עצמאיים [ע"א 765/82 אלתר נ' אלעני מיום 21.6.84, פסק דינו של הנשיא מאיר שמגר, פסקה 8]. לפיכך החיוב בדמי-שכירות אינו מתבטל בשל אי-תיקון ליקוי במושכר על ידי המשכיר. אולם, אין בכך כדי לומר, לאור ההוראות הנזכרות בחוק החוזים (חלק כללי) ובחוק השכירות והשאילה, כי החיוב בדמי שכירות אינו ניתן לקיום בדרך של קיזוז; כגון מול ההוצאה הסבירה שהוציא השוכר לתיקון הליקויים במושכר, במקומו של המשכיר, בהתאם לסעיף 9(א)(1) בחוק השכירות והשאילה. 22. נמצאנו למדים, אפוא, כי הדין המהותי מכיר בלגיטימיות של טענות קיזוז במסגרת יחסי שכירות; חרף העובדה כי דבר זה מאפשר, למעשה, אי-תשלום דמי-שכירות בהיקף התואם את שוויין הכספי של טענות הקיזוז. 23. לכאורה, ניתן היה לומר כי הזכות המהותית לטעון לקיזוז אינה גוררת, בהכרח, את הזכות הדיונית להעלותה במסגרת תובענה לפינוי מושכר; וכי ניתן לתעל את מימושה של הזכות המהותית למסגרת הדיונית של התובענה הכספית השיורית, אשר תבוא בעקבות התובענה הממוקדת לפינוי המושכר. 24. אולם, מתן סעד של פינוי נגזר מקביעה כי השוכר הפר את חוזה השכירות. המקרה הטיפוסי לכך, שעמד ביסוד התקנתו של סדר הדין המיוחד, הוא המקרה של אי-תשלום דמי שכירות. אולם, מקום שהשוכר טוען לקיזוז; קרי: לסילוק דמי השכירות בדרך של קיזוז - הרי שלשיטתו הוא אינו חב למשכיר דמי שכירות, וממילא לא הפר את חוזה השכירות. זאת ועוד: בהיעדר תניה חוזית או הוראת-דין מהותית השוללת קיזוז - רשאי השוכר להסתמך על כך ולקזז מדמי השכירות. אם בדיעבד ייקבע כי בשל כך הוא צפוי לפינוי, כדין מי שהפר את חוזה השכירות באי-תשלום דמי שכירות - תיפגע הסתמכותו זו. לפיכך, הדיון בסעד הפינוי מחייב בירור מוקדם של טענות הקיזוז. 25. לא ניתן, אפוא, להכיר בזכות המהותית לטעון לקיזוז במסגרת יחסי שכירות; ויחד עם זאת - לשלול את הזכות הדיונית להעלות טענת-הגנה כאמור במסגרת תובענה לפינוי מושכר.   היחס בין סדר הדין המיוחד בתביעה לפינוי מושכר לבין הדין המהותי בדבר שכירות 26. מן המקובץ עולה אי-הלימה בין סדר הדין המיוחד בתובענות לפינוי מושכר, הקבוע בפרק טז4 בתקסד"א, לבין דין השכירות המהותי, הקבוע בחוק השכירות והשאילה. לפי התקנות, כפרשנותן התכליתית לעיל, שוכר צפוי לצו פינוי אם לא שילם, בפועל ושלא על ידי קיזוז, את דמי השכירות. לפיכך, למעשה, שוכר מנוע משימוש בטענות קיזוז. עליו לשלם בפועל את דמי השכירות, ולתבוע את המשכיר, בתביעה נפרדת, בגין העילות העומדות ביסוד טענות הקיזוז שלו. דא-עקא, שלפי פרשנות זו - התקנות האמורות מתיימרות לשלול מן השוכר זכות מהותית שיש לו, לפי דיני החוזים והשכירות, לקזז מדמי השכירות חובות שיש למשכיר כלפיו, לטענתו. 27. ניתן, כמובן, לטעון כי לנוכח הדין המהותי האמור - יש לאמץ פרשנות מצומצמת יותר לתקנה 215יג; ולקבוע כי הגם שלא ניתן, במסגרת תובענה לפינוי מושכר, להגיש תביעה-שכנגד - בכל-זאת מותר להעלות, בכתב ההגנה, טענות קיזוז. 28. דא-עקא, שפרשנות כזו תעקר-למעשה את האפקטיביות של סדר הדין המיוחד. כל שוכר יוכל להעלות טענות מטענות שונות נגד המשכיר, ולהודיע על קיזוז החובות הנגזרים מטענות אלה מדמי השכירות. כפועל-יוצא מכך, יהיה צורך לדון במכלול הטענות הכספיות שבין הצדדים לשכירות, במקום להתמקד בשאלת הפינוי; וזאת הפך התכלית העולה מתקנה 215ז(ב) בתקסד"א. כלומר, שכרה של הפרשנות שלפיה תקנה 215יג אינה מתיימרת לשלול את הזכות המהותית לקיזוז, בניגוד לחקיקה ראשית - יצא בהפסד של קיפוח ההישג שסדר הדין המיוחד ביקש להשיג. 29. נראה, אפוא, כי מחוקק-המשנה לא הצליח להגשים את תכליתו למנוע התדיינות מורכבת בין משכירים לשוכרים, אשר תעכב את בירורן של תובענות לפינוי מושכר. הגשמת תכלית זו הייתה טעונה תיקון בחקיקה ראשית; כגון על דרך קביעה בסעיף 25 בחוק השכירות והשאילה, למצער באופן דיספוזיטיבי, כי חובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות אינם ניתנים לקיזוז; בדומה לתניה הנפוצה בחוזי שכירות. תיקון כזה לא נעשה. 30. יש לקבוע, אפוא, כי הוראת החוק הגלומה בסעיף 25 בחוק השכירות והשאילה מקנה לשוכר זכות לקיזוז מדמי השכירות; וככל שמתקנה 215יג בתקסד"א משתמע אחרת - אזי ההשתמעות השלילית הזו נדחית מפני הוראת-החוק החיובית.   ההשלכות של טענות הקיזוז על הליך זה 31. משנקבע כי הנתבעים היו רשאים להעלות את טענות הקיזוז המורכבות שלהם במסגרת הגנתם מול התביעה לפינוי המושכר - יש לקבל את המכלול הראייתי שהם הגישו כתמיכה בטענותיהם, הכולל תצהירים וחוות-דעת בהיקף ניכר. מול אלה הוגשו ויוגשו תצהירים וחוות-דעת נגדיות מטעם התובעים. אפשר מאוד כי בעקבות כך ימונו מומחים מטעם בית המשפט, אשר יגישו חוות-דעת נוספות. אין ספק כי בירורה של התובענה, בנסיבות אלה, על שלל השאלות הפרטניות העולות במסגרתה - אינו מתאים למסלול של תובענה בסדר דין מהיר בכלל, ולמסלול של תובענה לפינוי מושכר בפרט. 32. לא ניתן, אפוא, בטרם התבררו טענות הקיזוז שהעלו הנתבעים, לקבוע כי השוכרת הפרה את חוזה השכירות; ועל-כן דינה - פינוי מן המושכר. לפיכך לא ניתן לקבל את התביעה, בהתאם לסדר הדין המיוחד, על יסוד הדיון המקוצר שנערך. תחת זאת, יש מקום להורות על העברת התובענה למסלול של תובענה אזרחית רגילה, שבמסגרתה ילובנו טענות הקיזוז; זאת חרף הקיפוח המצער, הנובע מכך, של תכליתו של סדר הדין המיוחד. 33. לאור המקובץ, ובהתאם להחלטתי בדיון [פרוטוקול, עמ' 3] - התובענה מועברת בזה למסלול של תובענה אזרחית רגילה; והיא תתברר לפני שופט אחר.   סיכום 34. חוק השכירות והשאילה קובע כי שוכר רשאי לקזז מדמי השכירות את חובותיו של המשכיר כלפיו; כגון בגין ליקויים ואי-התאמות במושכר. לפיכך, חרף התכלית שביסוד סדר הדין המיוחד בתובענות לפינוי מושכר, ניתן להעלות טענות קיזוז כהגנה מול תביעה כזו; הגם שהן עלולות לסרבל ולעכב את בירורה של התובענה, ולגרור, עקב כך, העברתה למסלול של תובענה אזרחית רגילה. 35. בענייננו העלו הנתבעים טענות מורכבות של קיזוז. לא התרשמתי, לאחר עיון בטענות ושמיעה מדגמית של עדויות, כי מדובר, על-פני הדברים, בטענות-סרק או בהגנת-בדים. הטענות גובו בתצהירים ובחוות-דעת בהיקף ניכר. לפיכך אין מנוס מהעברת התובענה למסלול של תובענה אזרחית רגילה, תוך קיום בירור ראייתי מלא, והכרעה במכלול המחלוקות המורכבות בין הצדדים. 36. הוצאות ההליך שהתקיים לפניי ייפסקו בסוף ההליך העיקרי; בהתאם לתוצאותיו. 37. המזכירות תעביר את התיק לכבוד סגן-הנשיא, לשם הקצאתו לשופט. 38. כמו-כן, המזכירות תעביר עותק של החלטה זו למשנה ליועץ המשפטי לממשלה (ייעוץ וחקיקה - משפט אזרחי), שמא תמצא עניין בהערותיי לעיל בדבר היחס בין סדר הדין המיוחד לבין הדין המהותי בסוגיה של קיזוז דמי שכירות.פינוישכירותקיזוזטענת קיזוזתביעת פינויפינוי מושכר