חתימה על הסכם שכירות לפני קניה

המחלוקת העיקרית הדורשת הכרעה בתובענה זו היא האם הסכימו הצדדים על מכירת הבית. לשון אחר, האם ניתן לראות בהסכם השכירות ובנספח להסכם השכירות כשהם מצטרפים לשאר הנסיבות, שהביאו לחתימת ההסכמים ובכללם הסכם ההלוואה, זכרון דברים מחייב למכירת הבית ? מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא חתימה על הסכם שכירות לפני קניה: העובדות 1. התובעים, בני זוג המתגוררים בבית מגורים צמוד קרקע ברחוב העורב 9, גבעת הסלעים, ראש העין, הידוע כגוש 5019 חלקה 69 מגרש 136 (להלן: "הבית"), על-פי הסכם שכירות מיום 21.01.07, שנחתם בין התובעים לבין נתבעת 1 (להלן: "הסכם השכירות" ו"הנתבעת" בהתאמה). הנתבעת רשומה במנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") כבעלת זכויות החכירה המהוונות בבית, על-פי חוזה חכירה למטרת "בניה עצמית". 2. הנתבע 2 (להלן: "הנתבע"), בנה של הנתבעת, קבלן בניה במקצועו, אשר בנה את הבית. 3. במהלך שנת 2006 התעניינו התובעים ברכישת בית מגורים בראש העין ופנו לשם כך למתווך הדירות (להלן: "המתווך"). המתווך הציע לתובעים לרכוש את הבית נושא התובענה, שעל מנת להכשירו למגורים נזקק לשיפוץ נרחב, ובכלל זה חיבור למערכת חשמל, תיקון מערכת המים, והתקנת מטבח. 4. המתווך הפנה את התובעים לנתבע, והם ניהלו עימו משא ומתן בנוגע לתנאי הרכישה. הנתבע הציג עצמו בפני התובעים כמי שמורשה לנהל עמם משא ומתן בנושא מכירת הבית, על אף שהזכויות בו רשומות על שם הנתבעת, אמו. הנתבע אף הציג בפני התובעים צוואה שערכה אמו, לפיה הוא היורש היחיד של הבית והזכויות בבית עתידות להירשם על שמו (נספח ז' לתובענה). במהלך המשא ומתן החליפו הצדדים טיוטות הסכמי מכר (נספחים ח'-י' לתובענה). 5. במהלך המו"מ לרכישת הבית התברר לתובעים כי מלבד מצבו הפיזי המוזנח של הבית, קיימות בעיות משפטיות המקשות על ביצוע עסקת מכר. הבית נבנה בסטיה מהיתר הבניה - חריגה מקווי בניין צדדיים - ועל מנת להכשיר את החריגות היה צורך להגיש תכנית בנין עיר נקודתית. בשל חריגה זו לא ניתן לנתבעת טופס 4 על-ידי הוועדה המקומית. בנוסף רבצו על הבית עיקולים לטובת רשויות המס בגין חובות הנובעים מעסקאות מקרקעין אחרות שערכו הנתבעים, והיתה התניה הנוגעת לרישום הבית בלשכת רישום המקרקעין. 6. ביום 11.1.07 חתמה הנתבעת על יפוי כוח בלתי חוזר לטובת ב"כ התובעים, עו"ד ארנון בן עמרם, המאפשר לו "למכור, להעביר, להשכיר, להחכיר" את הבית לתובעים (נספח ט' לתובענה). 7. ביום 21.1.07 חתמו התובעים והנתבעת, בביתה של הנתבעת, ובנוכחות הנתבע, המתווך, בתה של הנתבעת וב"כ התובעים על הסכם שכירות, לתקופה של 5.5 שנים, מיום 1.2.07 עד ליום 31.7.12. תמורת דמי השכירות התחייבו התובעים לשאת בעלות שיפוץ הבית בסכום כולל עד 40,000$ שיהוו את דמי השכירות לכל תקופת השכירות (סעיף 4.3 להסכם). עוד נקבע בהסכם השכירות כי הנתבעת (המשכיר) מתחייבת לפעול ולשאת בכל ההוצאות הכרוכות בהוצאת טופס 4 ולאחר מכן לחיבור הדירה באופן זמני לחשמל עד לקבלת טופס 4, חיבור קבוע לביוב ולמים לרבות האגרות וההיטלים הרלוונטיים (3.1 להסכם); להגיש בקשה לועדה המקומית לשינוי התב"ע, תוך 7 ימים מיום חתימת הסכם השכירות (סעיף 3.2 להסכם); לדאוג שלדירה יתקבל טופס 4 תוך 12 חודשים מיום החתימה על הסכם השכירות ונקבע כי איחור בהמצאת טופס 4 מעבר ל-12 חודשים יזכה את התובים בתשלום פיצוי חודשי לכל חודש איחור בסך של 900$ לחודש (סעיפים 3.3. ו- 3.4 להסכם); לחבר את המושכר למערכת חשמל זמני תוך 60 יום (סעיף 3.6 להסכם). 8. באותו מעמד, נחתמו שני מסמכים נוספים. מסמך אחד שכותרתו "נספח להסכם השכירות" (להלן: "הנספח להסכם השכירות"),שנחתם על ידי התובעים והנתבעת ולהלן נוסחו: "1. נספח זה בא בנוסף להסכם השכירות שנחתם בין הצדדים ביחס לדירה הבנויה על מגרש בשטח כולל של 499 מ"ר. המגרש והדירה מצויים ברח' העורב 9, גבעת הסלעים, בראש העין וידועים כחלקה: 69 בגוש: 5019 מגרש 136 מס' תיק במינהל א' 52350682 (הדירה והמגרש ייקראו להלן "הנכס"). 2. הבעלים מאשרים ומסכימים כי לזכאים תהיה זכות סירוב ראשונה ביחס לרכישת הנכס. 3. הבעלים מתחייבים לפעול לסילוק כל העיקולים ו/או התביעות ו/או השעבודים הרשומים ביחס לנכס וזאת בתוך 12 חודשים מיום החתימה על נספח זה. 4. הבעלים מתחייבים לסלק כל מניעה קיימת ו/או שתבוא בעתיד לבוא ולאפשר לזכאים לרכוש את הנכס וזאת תוך 12 חודשים מיום החתימה על הסכם זה. 5. הבעלים מתחייבים לפעול לקבלת טופס 4 וכן להשלים את רישום הזכויות על שמם ביחס לנכס וזאת בתוך 12 חודשים מיום החתימה על נספח זה. 6. מחיר הנכס לא יעלה על סך של 300,000$ (שלוש מאות אלף דולר ארה"ב). 7. הפרת איזה מהתחייבויות הבעלים עפ"י נספח זה תחייב את הבעלים בתשלום פיצוי בסך של 25,000$ (עשרים וחמש אלף דולר ארה"ב) וזאת מבלי לגרוע מזכויות הזכאים עפ"י הסכם השכירות. 8. התחייבות זו הינה בלתי חוזרת ותחייב את הבעלים, יורשיהם וכל הבאים במקומם." המסמך השני נחתם על ידי התובעים והנתבע וכותרתו "הסכם הלוואה", בו הוסכם כי התובעים יעמידו לרשות הנתבע הלוואה למשך שנה בסך 200,000$, כאשר בתום השנה יוחזר סכום ההלוואה בתוספת 20% ריבית שנתית, דהיינו 40,000$. להבטחת החזר ההלוואה משכן הנתבע לטובת התובעים את זכויותיו במגרש אחר השייך לו, בגוש 4270 חלקה 125 בראש העין (להלן: "המגרש האחר"). התובעים רשמו לטובתם משכון על המגרש האחר אצל רשם המשכונות. 9. לאחר החתימה על ההסכמים, משהתברר לתובעים כי הנתבעים אינם מקיימים את התחייבויותיהם על פי ההסכם והנספח להסכם, פעלו לקדם בעצמם ועל חשבונם הוצאת טופס 4, אולם הליך זה לא הושלם עד היום. לטענת התובעים הסיבה לכך היא העדר שיתוף פעולה מצד הנתבעים. 10. לטענת התובעים, הם נשאו בנוסף לעלויות השיפוץ בהם התחייבו לשאת על פי הסכם השכירות, בעלויות חיבור הבית לחשמל, חיבור חוזר של המים לבית וכיסוי חובות מים של הנתבעת עבור שנים קודמות. עוד שילמו התובעים חוב של הנתבעים לבעלי הבית הסמוך בגין השתתפות בבניית חומה משותפת. יצויין כי הצדדים אינם חלוקים על כך שהנתבעים היו אמורים לשאת בעלויות אלו. 11. הנתבע לא החזיר לתובעים עד ליום זה את כספי ההלוואה. ביום 1.9.10 פתחו התובעים בהליכי הוצאה לפועל נגד הנתבע למימוש המשכון שנרשם לטובתם על המגרש האחר (תיק הוצל"פ 20-12095-10-2). 12. במהלך התקופה שלאחר חתימת ההסכמים פנו התובעים לנתבע מספר פעמים בבקשה כי יזרז את טיפולו בנושאים הנדרשים על פי הנספח להסכם, ויחזיר את כספי ההלוואה (נספחים כז' - לג' לתובענה). משנמנעו הנתבעים מלהתייחס לטענות התובעים הגישו האחרונים תובענה זו, בה הם עותרים לאכיפת ההסכמים ולמתן סעדים כספיים. העידו בפני המתווך, התובע והנתבע. הנתבעת בחרה שלא להעיד ואף לא חקרה את העדים שהעידו. יוער כי, לאחר שנשמעו סיכומי הצדדים זימנתי אותם פעם נוספת על מנת לקבל התייחסותם למספר שאלות שלא נמצאו להן תשובות בכתבי הטענות, בעדויות או בסיכומים. טענות התובעים 13. מטרת ההתקשרות עם הנתבעים הייתה רכישת הבית, והסכם השכירות שנחתם נועד להוות פתרון זמני עד להסדרת התנאים הנדרשים להשלמת מכר הבית. הסכם ההלוואה נערך לבקשת הנתבע במטרה לאפשר לו להסיר את המגבלות המונעות את מכירת הבית. לטענת התובעים, הם לא היו עורכים הסכם מעין זה למטרה אחרת. לטענת התובעים, לשון הנספח להסכם השכירות ומכלול הנסיבות מוכיחים כי הנתבעים התחייבו למכור את הבית תוך שנה מיום עריכת ההסכמים ובהתחייבות זו לא עמדו. 14. הנתבעים הפרו את הסכם השכירות ואת הסכם ההלוואה. ביתר פירוט נטען כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות בכך שלא עמדו בהתחייבויותיהם לדאוג שלבית ינתן טופס 4 תוך 12 חודשים מיום חתימת ההסכם ולא נשאו בתשלומים הכרוכים בכך. התובעים נאלצו לפעול לקידום העניין בעצמם ולצורך כך נאלצו לשלם מכספם. עוד הפרו הנתבעים את התחייבותם לחבר את הבית למערכות חשמל, מים וביוב, ואף לכך נאלצו התובעים לדאוג בעצמם ומכספם. 15. באשר להסכם ההלוואה נטען כי הנתבעים הפרו את התחייבותם להחזיר תוך שנה את מלוא סכום ההלוואה בתוספת הריבית שעליה הוסכם. 16. בהתייחס לעובדה שהנתבעת חתומה על הסכם השכירות ועל הנספח להסכם, ואילו הנתבע חתום רק על הסכם ההלוואה, טוענים התובעים כי הנתבע היה הרוח החיה בהתנהלות מול התובעים ואיתו ניהלו את המשא ומתן קודם לחתימה על ההסכמים. טענות הנתבעים 17. לא נחתם הסכם מכר בין הצדדים ואף לא הייתה כוונה להתקשר בהסכם מכר מחייב. הצדדים ערכו הסכם שכירות והסכם הלוואה. הסכם ההלוואה נועד לאפשר לתובעים ליהנות מזכות סירוב ראשונה, רק אם יוחלט למכור בעתיד את הבית. ממילא, כך נטען, לא ניתן למכור את הבית בשל עיקולים ושיעבודים הרובצים עליו, ובשל העדר תעודת גמר בניה לבית. עובדות אלו היו ידועות לתובעים גם בעת החתימה על ההסכמים. 18. הנתבע מודה כי קיבל מהתובעים הלוואה בסך 200,000 $ והוא היה מוכן, ועודנו מוכן להחזיר להם את סכום ההלוואה. 19. לאחר מועד החתימה על החוזים שינתה הנתבעת את הצוואה שהוצגה בפני התובעים באופן השולל את זכותו של הנתבע על פי הצוואה. על כן, לטענת הנתבעים, אין הנתבע מורשה להחליט על מכירת הבית. 20. הנתבעת טוענת כי לא קמה לתובעים עילת תביעה כלפיה, שכן הנתבע הוא שניהל עימם את המשא-מתן. לטענתה, היא לא הסכימה בשום שלב למכור לתובעים את הבית. הסעדים המבוקשים 21. א. לאכוף את החיובים על פי הסכם השכירות והנספח להסכם השכירות, לחייב את הנתבעים למכור לתובעים את הבית ולהעביר את רישום הזכויות בו על שם התובעים. ב. לחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סך של 900 $ לכל חודש איחור בקיום התחייבות הנתבעים, על פי סעיף 3.4 להסכם השכירות, וזאת החל מיום 21.1.08 ועד ליום הגשת התביעה ואת הפיצויים המוסכמים מראש בסך 25.000 $ ע"פ ס' 7 לנספח להסכם השכירות ובסה"כ 208,362 ₪. ג. לשפות את התובעים בגין כל ההוצאות שנגרמו להם כתוצאה ממחדל הנתבעים והתרשלותם וגרמו לתובעים לשלם במקומם 42,840 ₪. ד. עוגמת נפש שנגרמה לתובעים כתוצאה ממחדלי הנתבעים וממעשיהם בשיעור של 170,000 ₪. ה. להורות על החזר סכום ההלוואה בהוספת ריבית מצטברת על פי חוזה ההלוואה בסך של 1,487,537 ₪. לחלופין, וככל שלא יאכפו החוזים תובעים התובעים פיצויי הסתמכות בגובה ההפרש בין שווי הבית כפי שנקבע בנספח להסכם לבין שווי הבית היום בסך של 1,325,000 ₪. דיון והכרעה א. אכיפת ההסכמים 22. המחלוקת העיקרית הדורשת הכרעה בתובענה זו היא האם הסכימו הצדדים על מכירת הבית. לשון אחר, האם ניתן לראות בהסכם השכירות ובנספח להסכם השכירות כשהם מצטרפים לשאר הנסיבות, שהביאו לחתימת ההסכמים ובכללם הסכם ההלוואה, זכרון דברים מחייב למכירת הבית. התובע, העיד כי למעשה גובשה עסקת מכר בין הצדדים, אך לבקשת הנתבע, מטעמי מיסוי, מאחר והבית טרם חובר למערכות חשמל ומים (טרם ניתן טופס 4) לא נחתם הסכם מכר אלא נחתמו הסכם שכירות, נספח להסכם שכירות וחוזה ההלוואה וכך העיד: "לא נתתי לך הלוואה אלא עשינו עסקת מכר ואמרת שאתה לא יכול למכור כי אתה צריך לשלם הרבה מסים כי הבית במצב שלד ללא חשמל וללא טופס 4. בקשת שלא נעשה עסקת מכר אלא תעשה איתנו עסקת שכירות כביכול והלוואה כביכול ונחסוך לך את המסים האלה" (עמ' 14 ש' 1-4). ובהמשך: "אתה הבטחת בפה מלא שאתה מסלק עם הכסף שאתה מקבל את כל השעבודים האלה והאמנו לך" (עמ' 15 ש' 3-4). לשאלה אם נחתם חוזה מכר בין התובעים לנתבעת השיב התובע: "כן. אמך היתה במעמד חתימת החוזה וגם אחותך שיושבת באולם ואשתי ואני. הוסבר לאמך גם על ידך וגם על ידינו שהיא מוכרת את הבית ברח' העורב 9. היא אחלה לנו מזל טוב. אחלה לאשתי ולחצה לה את היד" (עמ' 17 ש' 26-29). לעומת התובע לו האמנתי, ושעדותו היתה הגיונית ועלתה בקנה אחד עם המסמכים, העיד הנתבע בצורה מתחמתקת. על חלק נכבד מהשאלות אותן נשאל לא השיב ענינית. חלק מתשובותיו היו בניגוד להגיון ולשכל הישר וניתן היה להתרשם כי עסקינן במי שכבר במועד החתימה על ההסכמים לא היה בכוונתו לקיימם אלא לקבל את ההלוואה לה היה זקוק בדחיפות. הנתבע העיד כי פנה למתווך וביקש ממנו למצוא לו קונה שירכוש את הבית ואף קודם לניהול המו"מ עם התובעים נוהל מו"מ מתקדם עם קונה אחר למכירת הבית. העסקה האחרת לא יצאה אל הפועל כי "היו על הנכס שיעבודים ועיקולים. וכן ההשקעה כדי לגמור את הבית לא התאימה להם מבחינת זמן" (עמ' 19 ש' 7-8). הנתבע הציג בפני התובעים צוואה שנערכה על ידי אמו ממנה עלה כי, בבוא העת, הוא יהיה היורש היחיד של הבית. הצגת הצוואה, שלא הקנתה שום זכות לנתבע בבית, כל עוד אמו בחיים, נועדה לשכנע את התובעים כי הנתבע זכאי לנהל מו"מ עמם וכי יש לו ענין לפרוע, מכספי ההלוואה שנתנו לו, את העיקולים והשיעבודים הרובצים על הבית ושנינתו להבטחת עסקים אחרים של הנתבע, כדי להשלים את עסקת המכר ולקבל את יתרת התמורה. כשנשאל הנתבע מדוע התובעים, שאינם מכירים אותו, ובעת החתימה על החוזים ידעו כי הוצג כנוכל בתוכנית ששודרה בטלויזיה, הסכימו לתת לו הלוואה של 200,000$, לא היתה בפיו תשובה "אין לי תשובה על כך" (עמ' 20 ש' 14-15) ואף לא היה בפיו הסבר מדוע נחתם בסופו של יום הסכם שכירות ולא הסכם מכר. בכתב הגנתו קשר הנתבע בין ההלוואה שנתנו לו התובעים לבין עסקת המכר וציין כי ההלוואה ניתנה לו (על אף שהבית לא היה שלו) על מנת להעניק לתובעים זכות סרוב ראשונה. הנתבע אישר כי במהלך המו"מ הוחלפו בין הצדדים טיוטות של חוזה מכר (נספח ז' לדוגמה) אך לדבריו "ההתחייבות שלי היתה בסעיפים 4 ו-5 שתוך 12 חודשים מיום חתימה על הנספח להסכם השכירות לסלק כל מניעה קיימת אבל זה לא אומר שאני חייב למכור לו את הבית אם בתום 12 חודשים מתברר שאי אפשר למכור את הבית" (עמ' 21 ש' 29-31). הנתבע לא הצביע ולו על פעולה אחת לביצוע התחייבויותיו והתחיבויות אמו הנתבעת על פי ההסכמים שנחתמו. הנתבע לא הציג ראיה המלמדת על גובה השיעבודים הרובצים על הבית ומונעים ממנו לטענתו להסירם ולאפשר את השלמת עסקת המכר ואף לא נקב בסכומם. העובדה שהנתבע הציג עצמו בפני העותרים כמי שרשאי לנהל מו"מ למכירת הבית, בהיותו הזוכה על פי צוואת אמו, והטענה (שאינה מגובה במסמכים) כי הודר מהצוואה מלמדת על כוונותיו האמיתיות של הנתבע לקבל את ההלוואה ותו לא, ואף על שיתוף הפעולה של הנתבעת עורכת הצוואה והחותמת על הסכם בשכירות והנספח לו עם הנתבע, כבר בעת כריתת ההסכמים. 23. האם בנסיבות הענין ניתן לומר כי נכרת חוזה מכר? חוק החוזים (חלק כללי ) תשל"ג -1973 ( להלן: - "חוק החוזים") קובע שכדי שהסכם יהיה סופי ומחייב עליו לקיים את היסודות של גמירות דעת ומסויימות. במקרים בהם מדובר בעסקה במקרקעין, יש לקיים תנאי נוסף - דרישת הכתב הקבועה בסע' 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט -1969 ( להלן: "חוק המקרקעין"). בפסיקה נקבע כי גם זכרון דברים, שאחריו עתיד להיחתם הסכם מכר מפורט, עשוי להיות מחייב ככל שמתקיימים בו היסודות של גמירות דעת ומסויימות (ע"א 7193/08 מנחם עדני נ' מרדכי דוד, (לא פורסם, 7.7.05)). התגבשותו של יסוד גמירות הדעת נבחן על פי מכלול נסיבות העניין, בהן התנהגות הצדדים ואמרותיהם לפני כריתת ההסכם, בזמן כריתת ההסכם ולאחריו, וכן לשון ההסכם עצמו. בעניין זה יש לציין כי קיומם של הפרטים המהותיים בהסכם המעידים על מסויימות, עשויים להעיד גם הם הן על גמירות דעת הצדדים והן על קיום דרישת הכתב (ע"א 3380/97 תמגר, חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' בלהה גושן, פד"י נב (4) 673 (1998) להלן: "עניין תמגר"). המסוימות נבחנת בקיומם של הפרטים המהותיים החיוניים שהועלו על הכתב. דרישת הכתב רוככה במהלך השנים, ונקבע שמסמך עשוי להיחשב כמחייב גם אם אינו כולל את כל התנאים החיוניים בעסקה, ככל שתנאים אלה ניתנים להשלמה מכוח הוראת חוק נורמטיבית, ובלבד שלא משתמעת כל כוונה אחרת של הצדדים באשר לאותם פרטים חסרים (ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן פד"י כח (2) 291 (1974)); ע"א 10849/07 חסיב נעים פוארסה נ' שאוקי יוסף פוארסה (לא פורסם, 12.11.09); ע"א 986/93 יעקב קלמר נ' מאיר גיא , פד"י נ (1) 185 (1996)). כך, כאמור, גם בנוגע לזכרון דברים שאת פרטיו ניתן להשלים בהמשך באמצעות הסכם מכר מפורט. 24. במקרה דנן, פנו הצדדים לעזרת מתווך - התובעים על מנת לרכוש נכס והנתבע על מנת למכור את הבית. נוהל בין הצדדים מו"מ למכירת/רכישת הבית ובסופו של דבר נחתמו שלושה הסכמים: הסכם הלוואה שנחתם בין התובעים לנתבע, הסכם שכירות ונספח להסכם השכירות, שנחתמו בין התובעים לנתבעת, ואף נמסר ייפוי כח בלתי חוזר לב"כ התובעים. לכאורה, על פי כותרת ההסכמים הם אינם הסכמי מכר. עם זאת, בחינת תוכנם כמכלול תוך שימת דגש במיוחד על ייפוי הכוח הבלתי חוזר שניתן לב"כ התובעים; ונסיבות התקשרות הצדדים, ובכלל זה הפניה למתווך ההסבר שניתן להתקשרות בדרך זו, נוסח הנספח להסכם הכולל התחייבות מצד הנתבעת לבצע פעולות שנועדו להשלמת המכר, וקביעת פיצוי מוסכם באם לא יבוצעו הפעולות הללו, הצגת הצוואה וההלוואה בסך 200,000 $ שנתנו התובעים לנתבע מבלי שהאחרון הצליח לספק לה כל הסבר הגיוני למעט הסברם של התובעים כי הסכום נועד להיות חלק מהתמורה בעסקת המכר לצורך הסרת השיעבודים הרובצים על הנכס, מלמדת כי הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בהסכם מחייב למכירת הבית, וכי הסכם השכירות והנספח להסכם השכירות חרף השם שניתן להם על ידי הצדדים, ממלאים הן את דרישת המסוימות, הן את דרישת הכתב. הנספח להסכם השכירות הוא למעשה הסכם נפרד שאינו מתייחס כלל לשכירת הבית, כי אם חוזה מכר הכולל פרטים והתחייבויות שנועדו להשלמת עסקת המכר. הכותרת בה הוכתר "נספח להסכם שכירות", אינה מעידה על תוכנו. סעיף 1 מזהה את הנכס, סעיף 6 קובע את הסכום המקסימלי של התמורה שתשולם עבור הבית, סעיף 7 קובע את שיעור הפיצוי המוסכם שיינתן בגין הפרת ההסכם, כאשר פיצוי זה נפרד מהפיצוי המוסכם המופיע בהסכם השכירות, בסעיפים 3-5 מפורטים התחייבויות המוכר וסעיף 8 קובע כי ההתחייבות היא בלתי חוזרת ותחייב את הבעלים ויורשיהם. בצד חוזה זה מצוי הסכם השכירות באמצעותו כבר נמסרה החזקה לתובעים וכלולות בו עוד מספר התחייבויות שנוגעות לתנאי המגורים. לאחר החתימה על הנספח להסכם, אמנם החליפו הצדדים ביניהם טיוטות לקראת חתימה על הסכם מכר, אולם אין בעובדה זו לבדה כדי להובילני למסקנה כי הנתבעים לא התחייבו למכור את הבית, שכן כאמור, גם זכרון דברים - מסמך הקודם להסכם מכר מפורט וסופי - אפשר שייחשב כהסכם מחייב (עניין תמגר). במקביל לחוזה השכירות והנספח לחוזה השכירות נחתם חוזה ההלוואה כשההלוואה נועדה בחלקה לספק בידי הנתבע כסף לסילוק השיעבודים והעיקולים הרובצים על הבית ויתרתה לצרכים אחרים של הנתבע שהציג עצמו כמי שאמור לקבל את כספי המכר בהיותו היורש של הבית. לו כטענת הנתבעים היה הנספח להסכם השכירות הסכם המעניק לתובעים זכות סרוב ראשונה בלבד, אם וכאשר יוחלט על מכירת הבית, לא היה מקום לכלול בו את ההתחייבויות שנטלו על עצמם הנתבעים ובוודאי שלא היה מקום לקבוע פיצוי מוסכם במקרה של הפרת התחייבויות אלה ולקבוע כי זו התחייבות בלתי חוזרת המחייבת גם את יורשי הבעלים. 25. אני דוחה את טענת הנתבע לפיה הצדדים התכוונו כי הבית יימכר לתובעים רק אם יחליטו הנתבעים למכור אותו בהמשך. התנהלות הנתבעים דהיינו, פניה למתווך שימצא עבורם רוכש לנכס, ניהול מו"מ לצורך מכירת הנכס, הצגת הצואה של הנתבעת בפני התובעים כמחייבת את הנתבע ויורשיהם, ניסוח סעיף 1 לנספח להסכם בצירוף שאר סעיפי הנספח להסכם אינו תומך בגרסת הנתבעים. יתרה מכך, התובע העיד כי החוזה נוסח באופן שנוסח כדי לחסוך מהנתבעים תשלום מיסים מכיוון שהבית טרם הושלם וטרם קיבל טופס 4. פרק הזמן של שנה נועד לאפשר לנתבעים להשלים את כל הדרוש להשלמת הבניה וקבלת טופס 4. עדות זו היתה אמינה עלי ולא נסתרה. 26. גם מבחינת מכלול ההסכמים והתנהגות הצדדים ניתן ללמוד כי הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בהסכם מכר מחייב. בהקשר זה יש ליתן משקל מיוחד ליפוי הכוח הבלתי חוזר עליו חתמה הנתבעת (נספח טו' לכתב התביעה), שבו צוין במפורש, בסעיף 1, כי היא ממנה את ב"כ התובעים לבצע פעולות וביניהן מכירת הבית לתובעים. כך אף ניתן ללמוד מדברי המתווך, שציין בעדותו כי הצדדים נפגשו במטרה לחתום על הסכם מכר (עמ' 12 ש' 18-20 לפרוטוקול), והתייחס בסעיף 7 לתצהירו למפגש שנערך בנוכחותו באלה המילים: "עפ"י דרישת הנתבע, בשל שיקוליו כי לא יינתן פטור ממס שבח על המכירה כיוון שעדיין לא ניתן לדירה טופס 4 ולפיכך לא תחשב דירת מגורים מזכה, נערך לבסוף הסכם שכירות של הבית למספר שנים, כאשר כוונת הצדדים היתה למכור לתובעים את הבית בתום שנה לאחר הוצאת טופס 4, במחיר שסוכם בסך של 300,000$." דברי המתווך בתצהיר לא הופרכו בחקירתו הנגדית. 27. זאת ועוד. הסכם השכירות עליו חתמו התובעים והנתבעת אינו הסכם שכירות סטנדרטי, שכן התשלום עבור תקופת השכירות ניתן באופן מיידי בדרך של שיפוץ הבית. בנוסף להסכם זה נחתם הנספח להסכם השכירות, שעל טיבו עמדתי לעיל. ההסכם השלישי - הסכם ההלוואה שנחתם בין התובעים לנתבע, גם הוא הסכם חריג ביותר, שכן כפי שהעידו הצדדים לא הייתה כל היכרות מוקדמת ביניהם בטרם נחתם הסכם ההלוואה שתצדיק ותסביר מתן הלוואה מסוג זה. התובע התייחס להסכם הלוואה זה בחקירתו הנגדית וציין: "לא נתתי לך הלוואה אלא עשינו עסקת מכר ואמרת שאתה לא יכול למכור כי אתה צריך לשלם הרבה מסים כי הבית במצב שלד ללא חשמל וללא טופס 4. ב[י]קשת שלא נעשה עסקת מכר אלא תעשה איתנו עסקת שכירות כביכול והלוואה כביכול ונחסוך לך את המסים האלה." (עמ' 14 ש' 1-5 לפרוטוקול, ראו גם עמ' 15 ש' 22-5 לפרוטוקול). גרסת הנתבע באשר לטיבם של ההסכמים שערכו הצדדים הייתה מתחמקת והוא לא הצליח להסביר מדוע נתנו לו התובעים הלוואה בסך 200,000 $ ובסופו של דבר ורק לאחר התערבות ביהמ"ש השיב כי אין לו תשובה לשאלה זו (עמ' 20 ש' 1-15, עמ' 22 ש' 1-8 לפרוטוקול). 28. טענת הנתבעים כי צוואת האם שונתה לאחר עריכת ההסכמים והנתבע אינו אמור עוד לרשת את הזכויות בבית כלל אינה רלוונטית לשאלת התגבשותה של עסקת מכר הבית. הנתבעת היא זו שחתומה על הסכם השכירות והנספח להסכם השכירות והתובע העיד כי עובר לחתימה הסבירו לנתבעת כי היא חותמת על חוזה מכר. לא רק שאין בטענה זו ממש, אלא שעצם הלעתה מותירה רושם שהנתבעים עושים כל שביכולתם כדי להתמחק מקיום ההסכמים, וכי הצגת הצוואה בפני התובעים נועדה מלכתחילה לשמש כלי בידי הנתבעים להוצאת הסכום של 200,000$ מידי התובעים (עמ' 22 ש' 10-23 לפרוטוקול). 29. בהקשר זה יש לציין את הימנעות הנתבעת מלהעיד, אף שעדותה יכולה הייתה לתרום באופן משמעותי לבירור העניין. הדבר נכון גם באשר לבתה של הנתבעת, שנכחה במעמד החתימה על ההסכמים. הנתבעים לא סיפקו הסבר מספק לאי העדת הנתבעת ובתה, ובנסיבות אלו, יש להניח שאילו הן היו מעידות היה הדבר פוגע בגרסת הנתבעים (ע"א 4226/05 בנק אגוד לישראל נ' אטיאס סאטא, (לא פורסם, 24.1.06)). 30. מכל האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי בין התובעים לנתבעת נחתם הסכם מחייב למכירת הבית והנתבעת לא קיימה את התחייבויותיה על פי חוזה המכר. אמנם, הצדדים החליטו כי ההסכם יהא מדורג, אולם אין בכך כדי לפגום בתוקף ההסכם. 31. באשר לסעד האכיפה המבוקש, הלכה היא כי מקום בו ניתן להורות על אכיפת הסכם, יבכר בית המשפט סעד זה על פני סעדים אחרים (גבריאלה שלו ויהודה אדר, דיני חוזים - התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, 191 (2009)). כך יש לנהוג במקרה שלפנינו. הרושם העולה ממסכת הראיות לפיו הסיבה לעריכת ההסכמים באופן שנערכו הייתה נסיונו של הנתבע להתחמק מחבותו במס על עסקת מכר מהווה אך טעם נוסף לאכיפת ההסכם וסעד האכיפה הוא הצודק בנסיבות העניין. לטענת הנתבע כי לא ניתן לבצעו בשל עיקולים ושיעבודים שרובצים על הבית, נטענה בעלמא ולא הוכחה. בהחלטתי לזמן את הצדדים לדיון שנערך ביום 21.6.12 התבקשו הנתבעים להצטייד במידע, הנתמך במסמכים, אודות היקף העיקולים והשיעבודים הרובצים על הנכס. ב"כ הנתבעים לא הציג לפני מסמכים מהם ניתן ללמוד על שעור החובות, נכון להיום, המובטחים על ידי העיקולים והשיעבודים ויתכן שיש ממש בטענת ב"כ התובעים כי החובות שהעיקולים והשיעבודים נועדו להבטיחם ככל הנראה הוסרו ורק רישום השיעבודים והעיקולים לא הוסר כדי למנוע את השלמת עסקת המכר. גם בעובדה שטרם ניתן טופס 4 אין כדי למנוע אכיפת מכירת הבית, שכן מדברי ב"כ התובעים עולה כי לצורך קידום הוצאת טופס 4 יש להשלים את תהליך הרישום. לאור האמור אני קובעת כי ההסכם שנחתם בין התובעים לנתבע והוכתר בכותרת "נספח להסכם שכירות" הוא הסכם מכר תקף שניתן לאכפו. ב. פיצויים מוסכמים 32. באשר לרכיב הפיצויים המוסכמים, הן הסכם השכירות והן הנספח להסכם השכירות מתייחסים לפיצויים מוסכמים עקב הפרת תנאי ההסכם. סעיף 3.4 להסכם השכירות קובע כי: "איחור בהמצאת טופס 4 מעבר ל-12 חודשים מיום חתימת הסכם זה יזכ[ה] את השוכר בתשלום פיצוי חודשי לכל חודש איחור בסך של 900$". סעיף 7 לנספח להסכם קובע כי: "הפרת איזה מהתחייבויות הבעלים עפ"י נספח זה תחייב את הבעלים בתשלום פיצוי בסך של 25,000$ (עשרים וחמש אלף דולר ארה"ב) וזאת מבלי לגרוע מזכויות הזכאים עפ"י הסכם השכירות". כפי שקבעתי, הנתבעת הפרה את שני ההסכמים, לא המציאה טופס 4 עד למועד שהתחייבה (סעיף 3.3 להסכם השכירות) ולא פעלה לשינוי תב"ע נקודתית (סעיף 3.2 להסכם השכירות). כמו כן לא מלאה אחר התחייבויותיה בהתאם לסעיפים 3 - 5 לנספח להסכם השכירות ובכך סיכלה את האפשרות להשלים את עסקת המכר והפרה את ההסכם. לפיכך תישא הנתבעת בסכום הפיצוי המוסכם העומד על 90,750₪ בגין הפרת הנספח להסכם השכירות, וכן 117,612 ₪ עבור הפרת הסכם השכירות לפי 900$ לחודש עבור 36 חודשים. סך סכום הפיצויים המוסכמים הוא 208,362 ₪. ג. שיפוי והחזר הוצאות 33. לטענת התובעים, מחדלם של העותרים גרם להם להוצאות מיותרות של 42.840 ₪. בכתב ההגנה שהוגש על ידי כל אחד מהנתעים (סעיף 63 בכתב ההגנה של הנתבעת וןסעיף 62 בכתב ההגנה של הנתבע) נטעןכי הם מסכימים להחזיר את סכומי ההוצאות "לאחר תחשיב וקיזוז". בתצהיר שהוגש על ידי הנתבע כעדות ראשית מטעמו (נ/1) חזר הנתבע על האמור בכתב ההגנה מבלי שצרף תחשיב הסותר את הסכומים שנתבעו על ידי התובעים. הנתבעת כלל לא הגישה תצהיר ולא העידה. לפיכך, ומשלא נסתרו סכומי ההוצאות שהוציאו התובעים יש לחייב את הנתבעים בסכום ההוצאות כפי שנתבעו. ד. הסכם ההלוואה 34. במסגרת הסעדים ביקשו התובעים לחייב את הנתבע להחזיר להם את ההלוואה "בתוספת ריבית שנתית מצטברת על פי חוזה ההלוואה ובסך של 1,487,537 ₪". אין מחלוקת כי הנתבע התחייב להחזיר לתובעים את סכום ההלוואה - 200,000$ - תוך 12 חודש בצירוף ריבית שנתית של 20% לשנה ובסה"כ 240,000$ (סעיף 2.3 להסכם), ולא עשה כן עד היום. הנתבע מודה בחוב זה ובכתב הגנתו (סעיף 64) לא חלק על הסכום הנתבע אלא על זכותם של התובעים לתבוע את החזר ההלוואה לנוכח העובדה כי פתחו בהליכים למימוש המשכון שנרשם על המגרש האחר. התביעה למימוש המשכון והתביעה להחזר הלוואה הן תביעות בעילות שונות ואין כל מניעה להגיש את שתיהן ובלבד שהתובעים לא יפרעו פעמיים אלא פעם אחת בלבד. ה. פיצול סעדים 35. בכתב התביעה ביקשו התובעים לאפשר להם פיצול סעדים ולאפשר להם לתבוע בנפרד את סכום הפיצוי המוסכם החודשי המגיע להם ממועד הגשת התביעה ועד למועד מתן פסק הדין, מאחר וסכום זה אינו כלול בסכום התביעה ובענין זה יש לקבל את תביעתם. סוף דבר 36. התובענה מתקבלת. הסכם השכירות והנספח להסכם השכירות מהווים יחדיו הסכם מכר תקף וניתן לאכפו. הנתבעת תשא בסכום הפיצויים המוסכמים על פי חוזה השכירות ועל פי הנספח להסכם השכירות בסך 208,362 ₪. אני מחייבת את הנתבע להחזיר לתובע סך של 1,487,537 ₪. ככל שהתקבלו או יתקבלו סכומים בתיק מימוש המשכון (תיק 20-12095-10-2 ) הם ינוכו מהסכום בו חויב הנתבע. אני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעים סך של 42,840 ₪. אני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד לשאת בהוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪. כל הסכומים (למעט הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד) יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל. הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק הדין ועד התשלום המלא בפועל. שכירותמסמכיםחוזהחוזה שכירות