נטישת עסק מוגן

קיים הבדל בין נטישת דירת מגורים לבין נטישת בית עסק, כשהפסיקה מחמירה יותר עם מי שמבקש לפנות דייר מדירת מגורים מאשר מבית עסק; "דינו של דייר בבית מגורים שונה מדינו של דייר בבית עסק, לעניין מידת נוכחותו הנדרשת של הדייר בנכס. נוכחותו של דייר בבית מגורים, אשר איננו נמצא בביתו באופן קבוע, שונה מנוכחותו של דייר בית עסק שאיננו נמצא בו דרך קבע, כאשר העסק מנוהל על-ידי אדם אחר או כאשר העסק משמש כמחסן. יש הבדל בין נטישה של דירה לבין נטישת עסק: בדרך כלל הקשר האישי, שבין הדייר לבין דירת מגורים, הוא הדוק יותר מאשר הקשר האישי שבין בעל עסק למקום העסק שלו" (ע"א 554/79 קוטלר ואח' נ' מיכקשווילי ואח', פ"ד לו (1) 810, 815-814 (1982) (להלן" "עניין קוטלר")) (בר אופיר בעמ' 127). עילת הפינוי של נטישת המושכר אינה מוזכרת במפורש בחוק הגנת הדייר, ומקורה בהלכה הפסוקה אשר הוסיפה עילה זו לרשימת העילות המנויות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר, ואשר לפיה יש לחייב את הדייר בפינוי, כאשר הוא נוטש את המושכר. פסיקה זו מבוססת על העיקרון שלפיו מטרתם של חוקי הגנת הדייר באה להבטיח לדיירים קורת גג בזמנים שהמחוקק רואה אותם כזמני חירום. אולם, אם מושכרו של הדייר הפסיק לשמש לו מקום מגורים או עסק, אין זה צודק שימשיך להחזיק בו למרות נטישתו, ועל כן, אין כוונה להגן על הדייר בנסיבות כאלה, ויהיה עליו לפנות את דירתו או את בית עסקו ולהחזירם לבעליו (ע"א 170/63 פפסימידוף ואח' נ' חיזק ואח', פ"ד י"ז 2498, 2501 (1963); ע"א 477/67 רבינוביץ נ' ארגש, פ"ד כ"ב(1) 309, 312 (1968); ע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' מוחמד זכי נוסייבה, פ"ד מו (5) 758 (1992); וכן ראה דוד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 125 (מהדורה שניה, 2011) (להלן: "בר אופיר")). בבואנו לענות על השאלה האם השוכר נטש את המושכר, יש להביא בחשבון את נסיבות השכירות, טיב שימוש המושכר ואת המוסכם בין השוכר למשכיר (ע"א 264/76 מרקוס נ' שלף, פ"ד ל"א (2) 622, 628 (1977)). נטל השכנוע נטל השכנוע לקיומה של עילת הנטישה מוטל על שכמו של הבעלים, ועליו לשכנע את בית-המשפט כי הדייר נטש את המושכר לחלוטין, על מנת שלא לשוב אליו עוד. משהביא הבעלים ראיות העשויות לשמש יסוד לקביעה כי הדייר נטש את המושכר, יצא לכאורה ידי חובתו. אולם, הדייר יכול להראות כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות את המסקנה שהייתה נטישה, ולשם כך יהא עליו להביא ראיות לסתור זאת. נטש, שכן כאמור, נטל שכנוע זה מוטל על הבעלים. עם זאת, הדייר חייב להוכיח את העובדות שהוא מסתמך עליהן, כדי להסביר מדוע אין מקום להסיק מהראיות שהציגו הבעלים, שהייתה נטישה. במידה ונותר ספק אם הדייר נטש או לאו, ספק זה פועל לעולם לטובת הדייר, הזכאי לכך שהתביעה תידחה מחמת הספק (ע"א 170/63 פפסימידוף ואח' נ' חיזק ואח', פ"ד י"ז 2498, 2501 (1963) וכן בר אופיר בעמ 127-126). היסודות להוכחת עילת הנטישה תובע הדורש פינוי נכס מדייר מוגן בעילה של נטישה צריך להוכיח שני יסודות מצטברים: יסוד עובדתי-פיזי של נטישה: הדייר המוגן איננו מחזיק עוד בנכס. יסוד נפשי: הדייר אינו מתכוון עוד לשוב ולהחזיק בנכס, ועזב אותו שלא על-מנת לשוב אליו. הכוונה לחזור מורכבת משני יסודות מצטברים: רצון לחזור למושכר, וסיכוי ממשי לקיום האפשרות של שיבה למושכר. כלומר, לא די ברצון ערטילאי לחזור לנכס ביום מן הימים, אלא יש צורך להוכיח רצון ממשי, המלווה במעשים גלויים. (ע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' מוחמד זכי נוסייבה, פ"ד מו (5) 758, 766-765 (1992) וכן בר אופיר בעמ' 127-126). כן נקבע בעניין זה כי "השאלה אם יסודותיה של הכוונה לחזור אכן הוכחו נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט שבפניו נידונה תביעת הפינוי. ערכאת ערעור לא תתערב במסקנותיו של בית משפט זה, כל עוד הן מבוססות על הראיות שהיו בפניו ושיקוליו היו סבירים (ע"א 300/71 קטן נ' ארוילי, פ"ד כו(2) 796). ממצא בעניין כוונה לחזור לדירה הוא ממצא עובדתי שבית משפט לערעורים איננו נוהג להתערב בו (ע"א 167/77 כהן נ' הבדלה, פ"ד לג(2) 649)" (בר אופיר בעמ' 128). נטישת המושכרדייר מוגן בבית עסק