העברת כספי פטור ממס שבח לכונס הנכסים

להלן החלטה בנושא העברת כספי פטור ממס שבח לכונס הנכסים: החלטה בפני בקשת המבקש (להלן: "הכנ"ר"), להורות למשיב 1 (להלן: "המשיב") להעביר לכנ"ר כספים המהווים את שווי הפטור ממס שבח בגין מכירת דירת המגורים של החייבים, הידועה כגוש 6416, חלקה 245, תת חלקה 2 (להלן: "הדירה" ו"הפטור"). העובדות בין המשיב 2 (להלן: "הבנק") והחייבים נחתם הסכם משכנתא מסגרת, במסגרתו נחתם חוזה הלוואה (להלן: "המשכנתא" ו"ההלוואה"). להבטחת החזר ההלוואה, שיעבדו החייבים לבנק את הדירה נשוא תיק זה. מאחר והחייבים לא עמדו בפרעון ההלוואה, ומכח היות הבנק נושה מובטח של החייבים, החל לפעול למימוש המשכנתא במסגרת לשכת ההוצאה לפועל, לצורך פרעון חובם של החייבים כלפיו. במסגרת תיק ההוצל"פ, מונה המשיב ככונס הנכסים לדירה, לצורך מכירתה. לאור צו כינוס הנכסים שניתן כנגד החייבים במסגרת הליכי פשיטת רגל, פנה המשיב אל בית המשפט בבקשה לאשר לו המשך הליכי מימוש הדירה. הכנ"ר נתן הסכמתו להמשך הליכי המימוש, ובתגובתו ציין, בין השאר, כי על המשיב לבדוק האם קיימת בעטיה של מימוש הדירה אפשרות לקבלת פטור, וכי "מן הדין להעביר את כספי הפטור ממס שבח לידי כונס הנכסים". בית המשפט התיר המשך המימוש, בקובעו: "כמוסכם על הכנ"ר" (להלן: "ההחלטה"). בתחילת שנת 2005 נמכרה הדירה והתמורה הועברה לבנק, למעט סכום מסויים שנותר אצל המשיב. בתמורה לא היה כדי לכסות את מלוא החוב לבנק. הזכות על כספי הפטור ממס שבח לא הועברה לכנ"ר, מכאן הבקשה שבפני. יוער כי ביום 20.01.06, ניתנה החלטה במעמד צד אחד, המורה על העברת הכספים כמבוקש לכנ"ר, וביום 12.03.06, בוטלה החלטה זו, והומשכו ההליכים בבקשה דנא. בשלב מאוחר יותר, מונה מנהל מיוחד מטעם הכנ"ר, לטפל בסוגיית הפטור ממס שבח. טענות המבקש העברת כספי הפטור לידי הכנ"ר, הינו תנאי בגינו ניתנה הסכמת הכנ"ר להמשך הליכי המימוש, והחלטת בית המשפט "כמוסכם על הכנ"ר", מאשרת תנאי זה. כספי הפטור ממס שבח אינם חוסים תחת השיעבוד, באשר מדובר בזכויות אישיות של החייבים, אשר לא ניתן לשעבדן (רע"א 9025/03 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' עו"ד אלברט בן פורת, דינים עליון, כרך סט, 545) (להלן: "עניין בן פורת"). טענות המשיבים מתן הפטור ממס שבח מאפשר לחסוך בהוצאות המכירה, כך שתמורת המכירה נטו תהיה גבוהה יותר. אין מדובר בכספים של ממש שנתקבלו משלטונות המס ונמצאים בקופת המשיב, כי אם בסכום רעיוני הנובע מהוצאה שנחסכה עקב מימוש הזכות לפטור ממס שבח. לולא היתה נחסכת ההוצאה בגין מס השבח באמצעות מימוש הפטור, היתה הוצאה זו משולמת מתוך התמורה של מכירת הדירה. חסכון אותה הוצאה מנע את תשלומה, והסכום שנחסך חזר להיות חלק מהתמורה. לטענת המשיבים, הואיל והבנק הינו נושה מובטח ביחס לתמורה, הבנק זכאי לסכום שנחסך. כמו כן, הזכות לפטור ממס שבח הומחתה לטובת הבנק, הן בשטרות המשכנתא והן בהסכמי ההלוואה שנחתמו בין החייבים לבנק. הואיל ומדובר בהמחאת זכות, היא איננה טעונה הסכמה של החייב על פיה, וכן איננה מחייבת רישום, על אף שנרשמה ממילא במסגרת רישום שטר המשכנתא. מתוך ברע"א 4114/98 בנק הפועלים נ' לויאן, דינים עליון, כרך נה, 14, בו נדחתה בקשתו של כונס הנכסים מטעם הנושה המובטח, לעשות שימוש בזכות לפטור ממס, מכיוון שבשטר המשכנתא לא נכללה התחייבות של החייב להעניק לנושה זכות זו, למדים המשיבים כי מקום בו כן היתה כלולה התחייבות כזו, יכול כונס הנכסים לעשות שימוש בזכות. לעניין בן פורת שאוזכר על ידי הכנ"ר בבקשתו, טוענים המשיבים כי אין בפסק דין זה כדי לתמוך בבקשה, מאחר וכל שנקבע בו הוא כי הזכות לפטור ממס שבח היא זכות של החייב ואין היא מוקנית מכח החוק באופן אוטומטי לנושה המובטח. במקרה שבפנינו, לשיטת המשיבים, הזכות הומחתה הן בשטרות המכשנתא והן בהסכמי ההלוואה, לבנק, ועל כן אין לפסק דין זה נפקות בענייננו. לחלופין, טוענים המשיבים כי בכל מקרה החייבים חתמו על בקשת הפטור לפי בקשתו של המשיב, ועל כן, גילו דעתם כי ברצונם לוותר על זכותם לפטור ממס שבח לטובת הבנק. בנוסף, ממילא הזכות לקבלת פטור ממס שבח הינה זכות הכרוכה ונלווית להליכי מימוש דירה, ומשפעל הבנק למימוש הדירה ואגב כך ניתן פטור ממס שבח, הבנק הינו זה שזכאי להנות מהיתרונות הכלכליים של הפטור, במיוחד מקום בו מימוש הזכות לא גרע מזכות כלשהי של יתר נושי החייבים, נהפוך הוא, בכך השתפר מצבם של הנושים, שכן מימוש הזכות הגדיל את התמורה שקיבל הבנק מן המימוש, וכפועל יוצא הקטין את יתרת החוב של הנושה המובטח שנותרה לאחר המימוש. המשיבים מציינים כי לאור מתן הפטור ממס שבח בעת מימוש הדירה, כלל לא נערכה שומת מס שבח, כלל לא ידוע מהו גובה המס שנחסך, כך שלא ברור מהו גובה הסכום אותו דורש הכנ"ר. בהודעה נוספת מטעם המשיבים, מפנים הם לפסק דין מפי כב' השופטת יהודית שבח, בה"פ 458/06 גבאי יונה ואח' נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ (טרם פורסם) מיום 25.06.06 (להלן: "פסק דין גבאי"), בו נקבע כי "בהעדר נסיבות מיוחדות בהן מוכיח החייב שימוש אחר לפטור ממס שבח..., תצטרף זכות הפטור לנכס הממומש ותהווה חלק בלתי נפרד ממנו". מאחר ובמקרה זה, מסמך השעבוד לא כלל התייחסות לזכות לפטור ממס שבח, מסיקים המשיבים, מתוך קל וחומר, כי מקום בו מסמך השעבוד כן מתייחס לזכות, חזקה כי הקביעה שבפסק דין גבאי תחול גם בענייננו. תגובת המנהל המיוחד החלטת בית המשפט לפיה נעתר הוא להמשך ההליכים "כמוסכם על הכנ"ר", מהווה מעשה בית דין, וככל שלא ערער עליה המשיב במועד, החלטה זו הפכה חלוטה והינה מחייבת את המשיב לעמוד בתנאי הכנ"ר. המשיב לא התסייג מעמדת הכנ"ר כפי שהובעה בתגובתו לבקשת המשיב להתיר המשך הליכי מימוש, והודעת המשיב כי לשיטתו אין מוטל עליו להעביר סכום שווי הפטור לכנ"ר, הועברה רק כשנה לאחר שקיבל המשיב את תגובת הכנ"ר. שתיקתו משך תקופה ארוכה כשנה, היה בה משום יצרת מצג לפיו עמדת הכנ"ר מקובלת עליו. לפיכך, מושתק המשיב מלטעון אחרת, ועליו לפעול כמתחייב מן המצג שהציג. לגופו של עניין, טוען המנהל המיוחד כי בניגוד לטענת המשיבים, הזכות לפטור כלל לא שועבדה לבנק לפי שטר המשכנתא, כי אם רק זכות הבעלות בדירה, וכי לפי ההלכה לא ניתן לראות בזכות לפטור ממס שבח כזכות או טובת הנאה הקשורה והנובעת מנכס (בר"ע 1744/00 שלמה ובר נ' שפרה מלאך (טרם פורסם) ניתן ביום 27.02.01). ככלל, טוען המנהל המיוחד, כי לא ניתן לראות בזכות לפטור כנכס, שכן מדובר בזכות אישית הנתונה לפרט, דוגמת זכותו לעיסוק וזכותו לחופש תנועה. ברי כי לא ניתן לשעבד זכות שכזו, וכן לפי סעיף 1(א) לחוק המחאת חיובים, תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המחאת חיובים"), זכות שאיננה ניתנת להעברה על פי דין, לא ניתן להמחותה. מכל מקום, הזכות לפטור לא נרשמה אצל רשם המשכונות, כך שממילא לא השתכלל משכון. כמו כן, מעלה המנהל המיוחד טענה של עשיית עושר ולא במשפט כנגד הבנק. תגובת החייבים החייבים מצטרפים לטענות הכנ"ר ולתגובת המנהל המיוחד, ומוסיפים כי נציגי הבנק מעולם לא הסבירו להם כי הם משעבדים גם את זכותם לקבל פטור ממס שבח. תגובת הכנ"ר הכנ"ר מצטרף לטענות המנהל המיוחד, ומוסיף בהודעה מטעמו הפניה לפסק דין בבר"ע 2189/04 עו"ד בויאר יעקב - כונס הנכסים נ' עזבון המנוח דוד מרמלשטיין ז"ל ואח' (טרם פורסם) מיום 11.07.06 (להלן: "פסק דין מרמלשטיין"), בו נקבע כי הזכות לפטור ממס שבח היא זכות אישית שאיננה עבירה, היא איננה צמודה לדירה ואיננה ניתנת לשעבוד או להמחאה. דיון החייבים שעבדו לטובת הבנק את הדירה שבבעלותם, במסגרת שטר משכנתא והסכמי הלוואה, ואין חולק לעניין זכויות הבנק בדירה. מכר הדירה על ידי המשיב 1, הקים לחייבים זכות לפטור ממס שבח, והמחלוקת העיקרית בעניינינו הינה שאלת הזכאות לערכה הכספי של זכות החייבים לפטור זה. מהו דינם של זכויות הפטור ממס שבח על מכירת דירה ששועבדה? לשיטת הבנק, זכויות אלו שייכות לו מכח שיעבוד הדירה, בטענה כי זכות הפטור הינה זכות הצמודה לדירה, בצירוף העובדה כי הזכות ממילא הומחתה לו על ידי החייבים במסמכי המשכנתא וההלוואה. לעומת זאת, המנהל המיוחד והכנ"ר גורסים כי המדובר בזכות אישית אשר איננה ניתנת לשיעבוד, ודינה להיכלל בין כלל נכסי החייבים בחלוקה שווה בין נושיהם. הלכה היא כי נציגים על פי דין, כמו נאמן בפשיטת רגל, מהווים 'אלטר איגו' של הנישום עצמו, כך שהכלל המשפטי הינו כי דירת מגורים המוחזקת על ידי נאמן תיהיה פטורה ממס אם הנכס הוא יחיד (ראה לעניין זה ע"א 4639/91 מנהל מס שבח מקרקעין נ' חזון, פ"ד מח(3) 156, 163, עניין בן פורת, א. נמדר מס שבח מקרקעין - הפטור לדירת מגורים, תשנ"ז, ס' 613 עמ' 171). נוכח היותו של נאמן "הבא בנעליו" של החייב, אך הגיוני הוא כי זכות החייב לפטור עוברת להיות זכות הנאמן, וביכולתו לממשה עם מכירת הדירה. לא כך הוא במקרה שבפנינו, שכן אין המדובר בנאמן, כי אם בנושה מובטח המבקש להיפרע מכספי הפטור, ואין דין הנאמן כדין כונס הנכסים מטעם הנושה המובטח לעניין זה. עיון בטיעוני המשיבים מגלה כי אף עליהם מוסכמת ההלכה שבעניין בן פורת, לפיה הזכות לפטור ממס שבח היא זכות אישית של החייב ואין היא מוקנית מכח החוק באופן אוטומטי לנושה המובטח או לכונס הנכסים מטעמו. לטענת המשיבים, פסק דין גבאי כביכול הופך את ההלכה שלעיל, בקביעתו כי זכות הפטור לנכס הממומש מהווה חלק בלתי נפרד ממנו. ראוי לאבחן את הכרעת פסק דין גבאי מהעניין שבפנינו, שכן בפסק דין גבאי נידון מקרה ספציפי בו דחה בית המשפט בקשה להצהיר כי הזכות לפטור מדירת מגורים הינה זכות אישית שאינה כלולה בשטר המשכנתא, שכן סירב ליתן פסק דין הצהרתי מקום בו הסעד המתבקש הינו תיאורטי או אקדמי. בית המשפט מציין כי ככלל, פטור אישי ממס אינו מצוי בתחום הזכות הממושכנת שכן הזכות לפטור הינה אישית ונותרת בידי החייב, אלא שבמקרה היחודי של פסק הדין בפרשת גבאי נקבע כי החייב מנצל את יכולתו שלא לממש את זכות הפטור, לצורך שימוש בה כקלף מיקוח במשא ומתן עם הנושה, על מנת להרע ולא כדי שמישהו אחר יהנה, על כן נדחתה הבקשה ונקבע כי הזכות לפטור תצטרף לנכס הממומש. ברי כי אין בפסק דין גבאי כדי לסייע למשיבים בטיעוניהם, נהפוך הוא. הקביעה העקרונית בו, היא הרלוונטית לענייננו: "שטר המשכנתה מגדיר את מרחב הזכות הממושכנת, את מהותה ואת תחומיה. שימוש בפטור אישי כזה או אחר המוענק על ידי החוקים הפיסיקליים, אינו מצוי, בהעדר נסיבות מיוחדות, בתחומי הזכות הממושכנת, שכן הזכות לפטור הינה זכות אישית הנותרת בחזקת החייב, ברצותו - יחליט לממש את הזכות במסגרת מימוש המשכון, ברצותו - יממשה בעסקה אחרת, אשר בה עשוי הפטור להביא לו תועלת כלכלית גדולה יותר. טול, למשל, מקרה בו לחייב שתי דירות מגורים: האחת - ממושכנת, והשניה, היקרה יותר - בלתי ממושכנת. משעומדת הדירה הממושכנת בפני מימוש, זכאי החייב שלא לנצל את זכות הפטור, שכאמור ניתנת אחת לארבע שנים, במסגרת המימוש אלא להשתמש בה במכירת הדירה היקרה יותר, שאז ערכה הכלכלי גבוה יותר. ניתן ללמוד גזרה שווה ו/או הקש מן הזכות להשתמש בהפסדים הצבורים של החברה, לגביה נקבע כי מדובר בנכס אישי הנפרד מזכות המקרקעין נשוא שטר המשכנתא, לגביה נקבע, בין היתר, בע.א. 10568/02, בנק לאומי לישראל בע"מ נ' עו"ד שחר הררי ואח': "... מוכנים אנו להניח, מבלי להכריע בדבר, כי יש לראות בהפסדים הצבורים משום נכס נפרד אשר שייך לחברה. ככזה, אין הוא כלול במסגרת המשכנתא שהוענקה לבנק" (כב' השופט גרוניס)". כאן המקום להידרש לטענת המשיבים, לפיה הזכות לפטור ממס שבח הומחתה לבנק בשטר המשכנתא ובהסכמי ההלוואה, כך שגם אם יוכרע כי אין המדובר בזכות הצמודה לדירה, הרי שממילא הועברה על ידי בעליה אל המשיבים. המשיבים מבססים טענתם זו על סעיף 8(ג) לשטר המשכנתא, ועל המקבילים לו בהסכמי ההלוואה, שזו לשונו: "הממשכנים מסכימים בזאת כי במקרה של מימוש המשכנתא על פי שטר זה, יעשה המימוש תוך ניצול זכותם של הממשכן(ים) לפטור ממס שבח, אם אכן הינם פטורים..." לפי סעיף 1(א) לחוק המחאת חיובים, תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המחאת חיובים"), זכות אשר הוגבלה או נשללה עבירותה לפי דין, איננה ניתנת להמחאה: "זכותו של נושה, לרבות זכות מותנית או עתידה לבוא, ניתנת להמחאה ללא הסכמת החייב, זולת אם נשללה או הוגבלה עבירותה לפי דין, לפי מהות הזכות או לפי הסכם בין החייב לבין הנושה." האם זכות החייבים לפטור ממס שבח הינה זכות שעבירותה מוגבלת או נשללת? אין חולק כי הזכות לפטור ממס שבח הינה זכות אישית אשר איננה ניתנת להעברה. אולם מה דינם של הכספים המהווים את שווי הפטור? האם אלו ניתנים להמחאה? בבע"א 3553/00 יששכר אלוני נ' זנד טל מכוני תערובת בע"מ, דינים עליון, כרך סד, 115, מתייחסת השופטת פרוקצ'יה לזכותו של דייר מוגן מכח חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"): "... נדונה בעבר השאלה האם זכותו של דייר מוגן מכח חוק הגנת הדייר נתונה לשעבוד או עיקול לטובת נושה. ההלכה הפסוקה קבעה כי זכות הדיירות המוגנת ככזו אינה ניתנת לשעבוד או עיקול בהיותה זכות מכח חוק בעלת מאפיינים אישיים וקנייניים המעורבים אלה באלה. עם זאת, נחלקו הדעות האם ניתן לעקל או לשעבד זכות לדמי מפתח עתידיים שהדייר המוגן עשוי לזכות בהם אם וכאשר יפנה את המושכר ויתקיימו התנאים לכך על פי החוק. בבר"ע 416/86 דנוך נ' עמר, (פד"י מ(3) 775, 777) קבעה המישנה לנשיא בן-פורת כי זכות הדיירות המוגנת ניתנת לשעבוד או עיקול במשמעות "דמי המפתח אשר ישולמו אם וכאשר יפונה המושכר ישמשו מקור לפרעון החוב המובטח על ידי השעבוד... תפיסה זו באה לידי ביטוי גם בע"א 200/69 נאמן לדירהי ברר בפש"ר נ' כונס דירהי ברר, פד"י כג(1), 763, 768. בית המשפט (מפי השופט זוסמן) עמד על האופי האישי של הזכות לדיירות מוגנת במושכר אשר יש בצידה ערך כלכלי מכח הזכות לדמי מפתח, והכיר באפשרות מישכון זכות הדיירות במשמעות הזכות לדמי מפתח אשר הדייר המוגן עשוי לזכות בהם לכשיפנה את המושכר". שווי הפטור ממס, או החיסכון במס, הינו שווי כספי בעל ערך כלכלי מובהק, ובמצב הדברים הרגיל, הרי שאין מניעה להעביר, להמחות או לשעבד שווי זכות זו. אולם לא כך מנוסח שטר המשכנתא. עיון בסעיף 8(ג) לשטר המשכנתא שהובא לעיל, מגלה כי הסעיף לא נוקט כלל לשון המחאת זכות או התחייבות להעבירה, נהפוך הוא, אף הסעיף עצמו מתייחס לזכות כאל "זכותם של הממשכנים", וכל שניתן ללמוד ממנו הוא כי החייבים נתנו הסכמתם לעשות שימוש בפטור מקום בו קמה להם הזכות לקבלו (סיבה סבירה לדרישה זו קיימת כי לכשמנוצל הפטור, מערכת המיסוי פועלת בזריזות לעומת המקרה בו מבקשים לחייב במס, אזי מדובר בהערכה ובשומה). לא נקבע דבר לעניין שייכות כספים אלו, לכשיתקבלו, לבנק, והדבר מקבל משנה תוקף לאור עובדת היות מסמכי הבנק מנוסחים על ידי הבנק עצמו. לא ברור מדוע הסעיפים הרלוונטים בשטר המשכנתא ובמסמכי ההלוואות אינם נוקטים לשון מפורשת לפיה שווי הפטור מומחה לבנק, כדוגמאת סעיפי שטרות המשכנתא וחוזי ההלוואות הסטנדרטים, הפוטרים את הבנק מן החובה הקמה לו לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, לפי סעיפים 38-39 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967 ולפי סעיף 86א' לפקודת פשיטת הרגל (נוסח חדש), תש"ם-1980, לדאוג לחייב המפונה מדירתו המשועבדת לדיור חליפי: "...מובהר גם כי... הלווה ו/או בני משפחתו הגרים עמו לא יהיו זכאים לקבל מקום מגורים סביר חליפי אחר או סידור חלוף אחר ובכלל זה לא יהיו זכאים להמצאת דירה אחרת או לתשלום פיצויים או לכל סידור חלוף בדרך אחרת..." כמו כן לא ברור מדוע אין כל סעיף המחייב את החייבים שלא לעשות שימוש בפטור ביחס לנכסים אחרים, הגם שברור ששימוש כאמור ימנע מהם לבקש את הפטור בשנית ביחס לנכס הממושכן. במקרה דנא החייב אינו יוצא נשכר מאי העברת שווי הפטור לידי הבנק, וכל שמדובר הוא בחלוקת הכספים בין הנושים השונים. מאחר והזכות האישית של הפטור אינה חלק מהדירה אלא זכות אישית של החייב אשר לא הומחתה ולא שועבדה ברשם המשכונות, שווי הפטור הוא נכס מנכסי החייב הצריך להיות מחולק בין הנושים השונים לפי סדר הקדימויות והיחסיות בנשייה. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, דין הבקשה להתקבל. הצדדים יערכו שומה של שווי הפטור תוך 60 יום מהיום. משתקבע השומה כאמור, יעבירו המשיבים שוויה, עד כדי גובה הסכומים אשר בידם, אל הכנ"ר. המשיבים ישלמו לכנ"ר ולמנהל המיוחד הוצאות בקשה זו בסך 4,000 ₪ לכל אחד מהם, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל. פטור ממסמס שבחכינוס נכסיםמיסים