תקנת השוק בהוצאה לפועל

תקנת השוק בהוצאה לפועל האם זכאי רוכש מקרקעין בהליכי מימוש משכון בהוצאה לפועל ליהנות מפיצוי לפי החלטה 727 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל? זו השאלה בערעור שבפנינו. ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כבוד השופט מ' אלטוביה), מיום 22.7.2010 בתיק ה"פ 788/07, ולפיו נדחתה תביעתה של המערערת. העובדות הצריכות לעניין 1. גב' אלקה קרבינסקי (להלן: קרבינסקי) היתה החוכרת לדורות של מגרש מספר 9 בשטח של כ-17 דונם, המהווה חלק מחלקה 10 בגוש 7490, ושל שטח נוסף של כ-4.5 דונם בשתי חלקות בגושים 7940 ו-7941 (סה"כ כ-21.5 דונם שייקראו להלן: המקרקעין). המקרקעין הוחכרו לקרבינסקי על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) על פי חוזי חכירה משנת 1963 למטרת נטיעת מטעים. בשנת 1993 משכנה קרבינסקי את זכויותיה במקרקעין לטובת אוקי דוק השקעות בע"מ (להלן: הבנק) להבטחת הלוואה בסכום של 1.5 מיליון ₪ שנטל בנה מהבנק. המינהל נתן לבנק התחייבות לרישום משכנתא והסכמה לרישום זכות משכון על זכויותיה של קרבינסקי במקרקעין. קרבינסקי לא פרעה את חובה לבנק, במהלך שנת 1995 נקט הבנק בהליכי מימוש משכון בלשכת ההוצאה לפועל, וביום 29.6.95 מונה עורך דין יוסף מסר ככונס נכסים על המקרקעין לשם מימוש המשכון. 2. ביום 3.7.1995 התקבלה החלטת מינהל מקרקעי ישראל מספר 727, שהחליפה את החלטה 533 שקדמה לה. על פי החלטה זו, במקרה של השבת מקרקעין למינהל בשל שינוי ייעוד, החוכר יהא זכאי לפיצוי בשיעור של 27% מערך הקרקע לאחר שינוי היעוד. בהחלטה 727 נקבעה הוראת מעבר, ולפיה המועד הקובע לזכות לקבלת פיצוי על פי החלטה 727 הוא 19.9.1994 (להלן: המועד הקובע). וכך נקבע בסעיף 7(ט) להחלטה 727: "(1) פיצוי לפי החלטה זו יינתן רק למי שהיו בעלי זכויות בקרקע בתאריך הקובע [19.9.94 - י.ע.]. (2) בשל שינוי יעוד בקרקע, שהזכויות בה הועברו לאחר התאריך הקובע או שהוחכרה לראשונה לאחר התאריך הקובע, ישולם לחוכר פיצוי כספי בהתאם לתנאי חוזה החכירה בלבד". 3. ביום 25.10.1995 התקשר כונס הנכסים עם מר שלמה לחיאני בהסכם לפיו רכש לחיאני את מלוא זכויות החכירה שהיו לקרבינסקי במקרקעין (לחיאני רכש את המקרקעין כנאמן עבור המערערת והמשיבים הפורמליים). הסכם המכר אושר על ידי ראש ההוצאה לפועל ביום 5.11.1995, ודווח למינהל במכתב מיום 12.12.1995. 4. ביום 9.10.1997 פורסמה למתן תוקף תוכנית נת/14/537/א, לפיה שונה יעוד המקרקעין מיעוד חקלאי ליעוד של מגורים, מסחר, שטחים ציבוריים ודרכים. המינהל, אשר ידע על הליכי מימוש המשכון בהוצאה לפועל, אך לא ידע כי המקרקעין כבר נמכרו ללחיאני, הודיע לכונס הנכסים כי בעקבות שינוי היעוד הגיעה החכירה לסיומה והמינהל יהיה נכון לפצות את קרבינסקי, בעלת הזכויות הרשומה, באמצעות כונס הנכסים, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל. עוד נציין כי ביום 4.3.1998 התקבלה החלטת מינהל מס' 1368 בה אושר לפדות זכויותיהם של מספר חוכרים חקלאיים בשטחי התוכנית, וביניהם קרבינסקי, על פי החלטה 727 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה. 5. בתכתובת שהתנהלה בשנים 2001-1997, בין המינהל לבין באי כוחו דאז של לחיאני, דרש לחיאני לקבל את הפיצוי לפי החלטה 727, אך המינהל עמד על דעתו כי משנמכרו המקרקעין לאחר המועד הקובע הוא לא זכאי לכך, ורק אם יבוטל חוזה המכר בין לחיאני לכונס, ניתן יהיה להתייחס לבקשה. ביני לביני, ניתן ביום 22.8.2002 פסק הדין בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש למען שיח דמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2002) (להלן: בג"ץ הקשת המזרחית), שבו בוטלה החלטה 727. בעקבות פסק הדין נתקבלה ביום 2.9.2003 החלטה 972, אשר קבעה הוראת מעבר חדשה להחלטה 727. הוראות המעבר אושרו  בבג"ץ 10934/02 קיבוץ כפר עזה, אגודה להתיישבות חקלאית שיתופית נ' מינהל מקרקעי ישראל ( 10.5.2004). 6. חלפו כשלוש שנים מאז התכתובת בין המינהל לבאי כוחו דאז של לחיאני, ובמכתב בא כוחו מיום 18.8.2004, דרש לחיאני כי ישולם לו פיצוי לפי החלטה 727. הדרישה נדחתה על ידי המינהל מן הטעם שלחיאני רכש את המקרקעין לאחר המועד הקובע על פי החלטה 727. בעקבות זאת הגישו המערערת והמשיבים הפורמליים תובענה נגד המינהל, בה עתרו למתן פסק דין הצהרתי לפיו כל זכויותיה של קרבינסקי במקרקעין עברו אליהם, לרבות הזכות לקבלת פיצוי בגין שינוי ייעודם של המקרקעין לפי החלטה 727, זכות שעמדה לקרבינסקי אלמלא נמכרו זכויותיה בהליכי הוצאה לפועל. פסק דינו של בית משפט קמא 7. בית משפט קמא דחה את התביעה ממספר טעמים, ונביא את עיקרי הדברים. נקבע כי החלטה 727 התקבלה לפני כריתת הסכם המכר בין כונס הנכסים לבין לחיאני, כך שלחיאני ידע כי רכש את הזכויות במקרקעין לאחר התאריך הקובע וידע כי לא יהיה זכאי לפיצוי לפי החלטה 727. כך הובהר ללחיאני גם בתכתובת שנעשתה בסמוך לאחר ביצוע העיסקה. עוד נקבע, כי הזכות לפיצוי מכוח החלטה 727 היא פרסונלית, במובן זה שרק מי שהיה הבעלים של הזכויות בקרקע בתאריך הקובע זכאי לה, כך שהמשכון על זכויותיה של קרבינסקי בקרקע נבדל מזכותה האישית לפיצוי לפי החלטה 727. בנוסף, נקבע כי אין להבחין בין מצב בו רוכשי הזכויות רוכשים את הזכויות ברכישה ישירה, למצב של רכישה באמצעות לשכת ההוצאה לפועל. בשני המקרים, מי שרכש לאחר התאריך הקובע אינו זכאי לפיצוי לפי החלטה 727. על כך נסב הערעור שלפנינו. תמצית טענות הצדדים 8. הטענה המרכזית של המערערת היא כי בית משפט קמא התעלם מדיני המשכון. לשיטת המערערת, היא נכנסת בנעליה של קרבינסקי כבעלת הזכויות במקרקעין מכוח המשכון, ומשכך, יש לבחון את זכאותה באספקלריה של דיני המשכון. את כונס הנכסים והמערערת יש לראות כחליפים של קרבינסקי, וקשה להלום כי הרוכש בהוצאה לפועל בעקבות מימוש משכון יקבל זכויות נחותות משהיו לממשכן (קרבינסקי) או לכונס הנכסים שהתמנה לשם מימוש המשכון. לשיטת המערערת, לא ייתכן כי רוכש בהליכי מימוש משכון יקבל פחות ממה שהיה לבעלים-הממשכן, והמועד הקובע לקביעת היקף ותוכן הזכויות המשועבדות לפי חוק המשכון, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק המשכון) הינו מועד יצירתו. במקרה דנן, מאחר שהמקרקעין שועבדו כערובה לחיוב, מימוש המשכון משמעו שהנושה רשאי להיפרע מהמשכון על מלוא הזכויות הכלולות בנכס, לרבות הזכות לפיצוי בגין ביטול החכירה. שאם תאמר כי חלק מהזכויות הקשורות למקרקעין המשועבדים אינן ניתנות להעברה, משמע שהן אינן מבטיחות את החוב, ובכך נמצאת מרוקן את המשכון מתוכנו. עוד נטען, כי הגבלה נוסח הוראת "המועד הקובע" בהחלטה 727 לא היתה קיימת במועד יצירת המשכון, לכן אין להחילה במועד מימוש המשכון כדי שלא לפגוע בזכויות בעל המשכון בעת יצירת המשכון. ממילא, מגבלה כאמור לא תחול גם על רוכש הנכס בעת מימוש המשכון. בהקשר זה, הפנתה המערערת לסעיף 20 לחוק המשכון, ולדעת מלומדים כי סעיף זה מקנה לבעל המשכון חסינות מפני שינויים עתידיים ביחסים שבין החייב לבין הממחה. מכאן, שבעל המשכון רשאי לממש זכותו על פי המשכון בהתאם לתנאים שעמדו לחייב במועד ביצוע עיסקת המשכון, מבלי להיות תלוי בתנאים ששונו לאחר יצירת המשכון, וכל זכות שיש לחייב עוברת לממשכן ולרוכש במימוש המשכון. לשיטת המערערת, נובע מכאן כי הזכויות ששועבדו לטובת הבנק כללו את הזכות לפיצוי בגין ביטול החכירה, ומאחר שבעת יצירת המשכון לא היתה קיימת המגבלה הקבועה בהוראת "המועד הקובע" בהחלטה 727, זכאית המערערת, כרוכשת המקרקעין, כי יראו אותה כמי שרכשה גם את הזכות לפיצוי. עוד בהקשר זה, הפנתה המערערת להוראת סעיף 9(א) לחוק המשכון, הקובעת כי אם ניזוק או הופקע המשכון ויש בכך זכות לפיצוי כלפי צד ג', יחול המשכון על הזכות האמורה. לכן, גם אם הזכות לפיצוי על פי החלטה 727 היא זכות אישית - והמערערת סבורה כי אין הדבר כך - היא עוברת לבעל המשכון מכוח סעיף 9(א) הנ"ל. עוד נטען, כי הוראת "המועד הקובע" בהחלטה 727 נועדה למנוע עסקאות ספקולטיביות בזכויות במקרקעין, אך מכר על ידי הוצאה לפועל אינו מכר ספקולנטי ולא לכך נועדה הוראה זו.   כן עמדה המערערת על הוראת סעיף 34א לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר) ולפיה לקונה זכויות בנכס שהן טובות אף מהזכויות שהיו לרשות עצמה (לשכת ההוצאה לפועל בענייננו). 9. מנגד, תמך המינהל בפסק דינו של בית משפט קמא, ועמד על כך כי בשורה של פסקי דין דחו בתי המשפט תובענות שמטרתן קבלת ההטבות המפליגות שהיו טמונות בהחלטה 727 ואשר בוטלו בבג"ץ הקשת המזרחית. לטענת המשיבה, משרכשה המערערת את הזכויות במקרקעין לאחר המועד הקובע, היא לא באה בגדרי החלטה 727 או בגדרי הוראת המעבר 972. דיון והכרעה 10. את טענת המערערת ניתן לסכם במשפט אחד: קרבינסקי, כבעלים וכממשכנת, היתה זכאית לפיצוי לפי החלטה  727 ( בעל המשכון (הבנק) נכנס בנעלי קרבינסקי  ( המערערת היא צד שלישי שרכש מבעל המשכון במכר לפי סעיף 34א לחוק המכר, וככזו היא נכנסת בנעלי בעל המשכון וממילא בנעלי הממשכן. לכן יש לראות את המערערת כחליפה של קרבינסקי ושל הבנק. 11. אלא שהקונספציה שבבסיס התזה דלעיל מוטעית. אתחיל בכך שאין לזהות קונה בהליכי מימוש משכון לבעל המשכון. המדובר בשתי זכויות קנייניות שונות,  הקונה זכאי לבעלות ובעל המשכון זכאי למשכון, ושתי הזכויות אינן זהות. לדוגמה, אם הנכס הממושכן אבד או הושמד וכתוצאה מכך זכאי החייב-הממשכן לפיצוי ממבטח הנכס, יועתק המישכון על הזכות לפיצוי לפי סעיף 9(א) לחוק המשכון. זכות זו עומדת לבעל המשכון, אך ברי כי אינה עומדת לקונה שרכש את הנכס בהליכי הוצאה לפועל והנכס כבר עבר לבעלותו ולחזקתו. 12. המערערת הצביעה על סעיף 3(ב) למסמך הסכמת המינהל לרישום משכון מיום 20.10.93, שם נכתב כי אם יבוטל חוזה החכירה "ובעקבות הביטול יהיה החוכר/יזם זכאי לקבל כספים מהמינהל...יעביר המינהל לבנק את הכספים המוחזרים שיגיעו לחוכר/ ליזם על פי הסדרי המינהל...". גם בהנחה שהבנק היה זכאי להיכנס בנעליה של קרבינסקי לשם קבלת הפיצוי לפי החלטה 727 עם ביטול חוזה החכירה, הרי שמעמדה של המערערת אינו כשל הבנק-בעל המשכון. ניתן להצביע על שתי דרכים להיכנס בנעלי בעל המשכון: לפדות את המשכון, שאז יעמוד המשכון לזכות הפודה על מנת להבטיח זכותו לחזור על החייב מכוח סעיף 14 לחוק המשכון, או שבעל המשכון ימחה את זכויותיו לצד שלישי. במקרה דנן, אף אחת משתי הדרכים לא ננקטה (המינהל אסר על הבנק להמחות את זכותו על פי המישכון פרט להמחאה למוסד בנקאי - סעיף 4(א) לכתב ההסכמה של המינהל לרישום המשכון), כך שהמערערת לא נכנסה בנעלי הבנק-בעל המשכון. המערערת רכשה את הנכס כקונה מרשות לפי סעיף 34א לחוק המכר. ובקיצור, אין לראות את המערערת כחליפה של בעל המשכון, וממילא, אין לראות בה חליפה של קרבינסקי. די בכך כדי לדחות את הערעור ואידך זיל גמור. למעלה מן הצורך, אעמוד על נימוקים נוספים בגינם דין הערעור להידחות.  13. הוראת סעיף 34א לחוק המכר יוצרת מעין תקנת שוק לזכות הקונה, בכך שהיא ממרקת את הנכס הנרכש מכל טענת זכות קודמת שיכולה להיות לצדדים אחרים, בדומה לתקנות שוק אחרות. כך, אם נמכר הנכס בהוצאה לפועל בנסיבות בהן נתקיימו תנאי "תקנת השוק", הקונה זכאי לקבל אותו "ממורק" ובעל המשכון זכאי לקבל את התמורה לפי סעיף 34ב לחוק המכר (יהושע ויסמן חוק המשכון, תשכ"ז-1967 32 (ג' טדסקי עורך, 1974)). למעט מירוק הזכויות, סעיף 34א לחוק המכר לא מתיימר ליתן לרוכש בהוצאה לפועל יותר מאשר לרוכש רגיל, והמוכר אינו יכול להעביר יותר ממה שיש לו.  המערערת טענה שהיא נכנסת בנעלי בעלי המשכון ולבעל המשכון אותן זכויות כמו לממשכן. אך כפי שהממשכן (קרבינסקי) לא יכול היה להתקשר עם רוכש ולהסכים עמו כי הסייג בהחלטה 727 לא יחייב אותם, כך אין למערערת יותר ממה שהיה לממשכן עצמו. קשה להלום כי מצבו של רוכש במסגרת הוצאה לפועל יהיה טוב יותר ממצבו של רוכש רגיל, מקום בו הרכישה נעשתה לאחר המועד הקובע לפי החלטה 727. לא בכדי החלטה 727 נקבה במועד קובע, שאילולא כן, היו נעשות עיסקאות של העברת זכויות במקרקעין חקלאיים מטעמים ספקולנטיים. מזווית הראיה של קונה הרוכש את המקרקעין לצרכי ספקולציה, רציונל זה כוחו עמו, בין אם המקרקעין נרכשו בדרך הרגילה ובין אם נרכשו בהליכי הוצאה לפועל. 14. ומזוית אחרת: לטענת המערערת, לרוכש בהליכי מימוש משכון יש כל הזכויות שיש לממשכן. אך גם ברכישה במהלך הדברים הרגיל, מעביר המוכר את מלוא זכויותיו בנכס לקונה. ובמקרה דנן, כפי שקונה "רגיל" לא היה זכאי לקבל פיצוי לפי החלטה 727 אם רכש את הזכויות במקרקעין לאחר המועד הקובע, כך גם המערערת, כרוכשת לפי סעיף 34א, אינה זכאית לכך. 15. לסעיף 9(א) לחוק המשכון אין לענייננו ולא כלום. לא בחילופי משכון עסקינן, אף לא בהעתקת המשכון לנכס אחר, אף לא בתוספת שנתווספה לנכס הממושכן (דוגמת תוספת בניה על המקרקעין הממושכנים). ענייננו בזכות שנפלה לממשכן לאחר יצירת המשכון. קרבינסקי מישכנה בשנת 1993 את זכויותיה מכוח הסכם חכירה משנת 1963. בעת יצירת המשכון, החלטה 727 טרם באה לעולם. התזה של המערערת, כי משכון הזכויות משנת 1993 "הקפיא" את המצב שהיה קיים במועד יצירת המשכון, אינה תומכת בטענתה. הנה כי כן, המערערת מבקשת ביד אחת לרדות את הדבש שבא לעולם לאחר יצירת המשכון (פיצוי לפי החלטה 727) אך ביד השנייה היא דוחה את העוקץ הטמון בדבש (התנאי של המועד הקובע). תוצאה זו קשה להלום, וככל שהמערערת מבקשת להחיל עליה את החלטה 727, יש להחיל החלטה זו על קרבה ועל כרעיה לרבות התנאי של "המועד הקובע". 16. ביום 20.10.93 הנפיק המינהל לבנק כתב התחייבות לרישום משכנתא בו נכתב כי "בכל מקרה של מימוש המשכנתא לא תועבר הזכות המשועבדת אלא בכפוף לתנאי ההתקשרות החוזית, להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי המינהל" (הדגשה הוספה - י.ע.). מכאן, שמימוש המשכון נעשה בכפוף להחלטה 727 על סייג המועד הקובע הכלול באותה החלטה. 17. הזכות לפיצוי על פי החלטה 727 אינה זכות קניינית. הזכות ניתנה למספר גורמים: "חוכר בתנאי נחלה"; "חברה לעיבוד חקלאי"; "מעבד עונתי"; ו-"חקלאי פרטי", שהיא החלופה הרלוונטית לעניינו. "חקלאי פרטי" מוגדר בהחלטה 727 כ"חוכר שאינו חוכר בתנאי נחלה שהוחכרה לו קרקע חקלאית בחוזה שתקופת החכירה שבו אינה פחותה מ-21 שנים, למטרת שימוש חקלאי". מכאן טענת המינהל כי המדובר בזכות אישית שהייתה נתונה לקרבינסקי, כי הזכות לא ניתנת להעברה לאחרים, ואפילו הבנק בעל המשכון לא היה זכאי לפיצוי על פי החלטה 727 באשר אינו נכנס בהגדרת "חקלאי פרטי" לו מיועדת ההחלטה. גם אם לא נראה את הזכות לפיצוי לפי החלטה 727 כזכות אישית, כטענת המינהל, הרי שלמצער מדובר בזכות יצור-כלאיים שאינה אישית ואינה קניינית, אלא זכות תלויית קשר בין הקרקע לבין הזכאי לפיצוי באופן אישי. סעיף 7 להחלטה 727 נושא את הכותרת "תנאים למתן הפיצוי", והוראת סעיף 7(ט) קובעת כי הפיצוי "יינתן רק למי שהיו בעלי זכויות בקרקע במועד הקובע". ודוק: לא במגבלה על זכות העבירות מדובר - כך שלסעיף 3(ב) לחוק המשכון עליו נסמכה המערערת אין ולא כלום לענייננו -  אלא בתנאי הזכות, בתוכנה ובמהותה של הזכות עצמה, ולכן גם אין המערערת יכולה להיבנות מהוראת סעיף 20 לחוק המשכון. דרישת המערערת להכיר בה כמי ש"נכנסה" בנעליה של קרבינסקי, כמוה כדרישה לשנות את תנאי החלטה 727 וברי כי לכך המערערת אינה זכאית. בהקשר זה, לא למותר לציין את סעיף 7(ט)(4) להחלטה 727 הקובע כי "העברת זכויות לצאצאים או יורשים לא תחשב כהעברת זכויות לעניין סעיף קטן זה". מכלל לאו שומעים הן, שהעברת זכויות שלא בדרך של ירושה, תחשב להעברת זכויות, שאם נעשתה לאחר התאריך הקובע, אין הנעבר זכאי לפיצוי לפי תנאי החלטה 727. 18. ולבסוף, לא למותר להזכיר, כי במספר פסקי דין של בית משפט זה, ניתנה פרשנות מצומצמת לגבי היקף תחולתה של החלטה 727 לאחר ביטולה (ראו, לדוגמה, בג"ץ 9910/04 בית יצחק שער חפר, אגודה להתיישבות חקלאית בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל ( 1.6.2005); בג"ץ 3101/08 כפר הנוער יוהנה ז'בוטינסקי נ' מינהל מקרקעי ישראל, פסקה 19 והאסמכתאות שם ( 5.9.2010)). לכן, במקרה של ספק יש לפרש את החלטה 727 על דרך הצמצום, על אחת כמה וכמה, שבמקרה דנן, להבדיל מחלק מהמקרים שנדונו בפסיקה דלעיל, המערערת אינה יכולה לטעון להסתמכות, באשר רכשה את המקרקעין לאחר שהתפרסמה החלטה 727 על הוראת "המועד הקובע" הכלולה בה. 19. לשיטתה של המערערת, זכויותיה של קרבינסקי "הוקפאו" בעת יצירת המשכון ולכן אין נפקא מינה שהרכישה מכונס הנכסים נעשתה בשנת 1995, זמן קצר יחסית לאחר החלטה 727. אך אם הזכויות "הוקפאו", אזי לשיטת המערערת, גם אם הזכויות היו נמכרות בחלוף 20 שנה, צריך היה להחיל עליה את החלטה 727. קשה להלום כי החלטה 727 שבוטלה זה מכבר, תמשיך "לשלוט מקברה" שנים כה רבות. הנה כי כן, בשנת 2007, 12 שנים לאחר פרסום החלטה 727 וכחמש שנים לאחר שבוטלה החלטה זו, מבקשת המערערת להחיותה בדרך לא דרך. יפים לענייננו, דברי השופטת נאור בבג"ץ 9151/07 טל נ' מינהל מקרקעי ישראל ( 6.1.2010): "עתירה זו, שהוגשה בסוף שנת 2007, מבקשת 'להחיות', לעניין בקשתם של העותרים, את החלטה 737 שבוטלה עוד ביום 29.8.2002 בפרשת עמותת שיח חדש" (סעיף 14 לפסק הדין). 20. מכל הטעמים דלעיל, אמליץ לחברי לדחות את הערעור ולחייב המערערת בהוצאות המשיב בסך 25,000 ₪. ש ו פ ט השופט א' רובינשטיין: אני מסכים. ש ו פ ט השופט נ' הנדל: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית. הוצאה לפועלתקנת השוק