הלכת פרמינגר - פירוק שיתוף במקרקעין

הלכת פרמינגר ההליך, הצדדים: 1. התביעה הינה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. 2. נשוא התביעה הינה נכס מקרקעין הידוע כגוש 6727 חלקות 9,14 (ידוע גם כגוש 6727 חלקה 130 ) המצוי ברח' בן גוריון 25 ביהוד, הרשום גם בתיק מנהל 50464427מ' והמצוי בבעלות הנתבעים 1 ו-2 . (להלן- "הדירה"), בדרך של מכירתה לצד ג' במחיר המירבי כשהיא פנויה וכי המימוש יבוצע בתיק איחוד בהתאם להוראות רשם ההוצל"פ. התובע- הינו עורך דין אמיר רוזנצוויג בתפקידו ככונס נכסים על נכסי הנתבע 1 . הנתבע 1 יקרא להלן: "הנתבע 1" או "החייב" ואילו רעייתו הנתבעת 2 - תקרא להלן: "אשת החייב". הנתבע הפורמלי הינו הזוכה בתיק הוצל"פ על נכסי החייב, והוא יקרא להלן: "סניף יהוד". רקע עובדתי: 3. הצדדים הגישו לבית המשפט ביום 7/2/11 תמונה של הנכס וכן רשימת מוסכמות ופלוגתאות, בשינויים המפורטים מפיהם לפרוטוקול הדיון. הוסכם ביניהם כי על בסיס אלה- יוגשו סיכומים וינתן פסק-דין. להלן רקע עובדתי, בהתאם למוסכם בין הצדדים ועל פי כתבי הטענות. 4. כנגד הנתבע 1 ניתן פסק-דין בת.א 57328/03 (שלום תל-אביב), לטובת סניף יהוד, בגין חובות שצבר. בעקבות פסק-הדין הנ"ל נפתח כנגד החייב, בלשכת ההוצל"פ בתל-אביב, תיק הוצל"פ 20-2746-04-7, שהצדדים מכנים כ"התיק הפרטני". 5. ביום 14/10/04 הוכרז הנתבע 1 ע"י רשם ההוצל"פ בתל-אביב כ"חייב מוגבל באמצעים". כל תיקי הוצל"פ שהיו פתוחים כנגדו אותה עת אוחדו תחת תיק איחוד- תיק הוצל"פ מס' 01-97918-04-3 (להלן: " תיק האיחוד") ולאחר חקירת יכולת- ניתן כנגדו צו חיוב בתשלומים בגובה של 100 ₪ לחודש. התובע מציין בתביעתו כי תיק האיחוד מכיל כ- 16 תיקים פרטניים כששווי החובות בהם מגיע לסך של 1,542,914 ₪ וכי סך חובותיו של הנתבע 1 במסגרת התיק הפרטני הנ"ל, לבדו, כ- 873,000 ₪. 6. ביום 19/6/08 הגיש סניף יהוד לתיק האיחוד בקשה לעיקול זכויותיו של הנתבע 1 בדירה (המחצית). יצויין כי סניף יהוד לא היה נושה מובטח על הדירה. התברר לסניף יהוד כי רשומה משכנתה על הדירה לטובת בנק פועלים למשכנתאות- אגף משכן שהיה נושה מובטח על הדירה וכי אף מונתה כונסת נכסים מטעמו- עו"ד קומט במסגרת תיק הוצל"פ אחר, שמספרו 01-63201-03-6. מציין התובע כי בשיחה בין הבנק לעו"ד קומט, נמסר כי חובו של הנתבע לנושה המובטח נפרע וכי תיק ההוצל"פ שנפתח למימוש המשכנתה ביחס לדירה- נסגר. התובע מציין ומפנה למסמכים שצורפו כנספחים ג' ו-ד' לסיכומיו, מהם עולה כי עו"ד קומט פנתה לרשם ההוצאה לפועל בשם הנושים הלא מובטחים וציינה כי הם עומדים על חידוש הליכי המימוש. ניתן צו לחידושם. על החלטה זו, ערערו החייב ואשתו לבימה"ש המחוזי בבר"ע 2547/07 והתקבל פסק- דין בהסכמה, לפיו יעוכבו הליכי המימוש עד ליום 1/5/08, כדי לאפשר לחייב ואשתו לפרוע את מלוא חובותיהם- הן בתיק המשכנתא והן בתיק האיחוד. התובע מוסיף כי החוב בתיק המשכנתא נפרע ע"י הנתבעים, אך הם לא שילמו את חובם בתיק האיחוד, בניגוד להתחייבותם ולפסה"ד הנ"ל של בית המשפט המחוזי שנתן לה תוקף. מכל מקום- רשם הוצאה לפועל שחרר את עו"ד קומט מתפקידה ככונסת לאור פרעון החוב בתיק המשכנתא. לאחר קבלת אישור בכתב מעו"ד קומט בדבר סגירת חוב המשכנתא הנ"ל- הגיש סניף יהוד, ביום 28/7/08- בקשה חוזרת למינוי התובע ככונס נכסים ביחס לזכויות הנתבע בדירה וביום 10/9/08, אושר המינוי (נספח ה לכתב התביעה). 7. ביום 28/10/09 ולאחר הליכים שונים ניתן ע"י רשם ההוצל"פ- היתר לתובע-כונס הנכסים להגשת התביעה דנן. 8. להשלמת פרק זה- אציין כי התובע טען גם שצו החיוב בגובה של 100 ₪ בחודש הינו זעום ביחס לחוב וכי הנכס היחידי ממנו יכולים הנושים להפרע פרעון ריאלי ביחס לחובם- הוא הדירה. לשיטתו- מדובר בבית מגורים מפואר הבנוי על פני 188 מ"ר המצוי במגרש שגודלו יותר מ- 276 מ"ר, הכולל מרתף ושתי קומות, ובכ"ת מציין הוא כי שוויו המוערך של הנכס הינו למעלה מ- 1,500,000 ₪. אין לפני חוו"ד שמאי עדכנית ביחס לשווי הדירה. הנתבעת 2- מנגד, הטעימה כי מדובר בבית מגורים שנבנה על מקרקעין שהיו שייכים למבקשת ומשפחתה (אם כי חשוב לציין כי זכויות הנתבעים בממ"י על המקרקעין רשומות בחלקים שווים), כי מדובר בבית המשמש עוגן לארבעה דורות, וציינה היא עצמה ובעלה- החייב (בני 65 ו-73) מאז שנת 1988 מתגוררים בו וכיום מתגוררים עמם גם בתה הנשואה עם בעלה וילדיהם, ובבית צמוד- מתגוררת אמה הקשישה. ראו מוסכמות 7-10 לרשימת המוסכמות. גדר המחלוקת 9. אלה השאלות הטעונות הכרעה בהליך זה שלפניי (על פי רשימת הפלוגתאות): - האם קיימת תחולה לסעיף 33(ד') לחוק הגנת הדייר(נוסח משולב) התשל"ב-1972 על זכויות הנתבעים בדירה - האם קיימת תחולה לסעיף 40 לחוק המקרקעין התשכ"ט- 1969 בענייננו - מהם הסעדים להם זכאית הנתבעת 2, אשת החייב, מכוח היותה שותפה בחלקים שווים בדירה המעוקלת, אם בכלל - מהם הסעדים להם זכאית הנתבעת 2, אשת החייב, מכוח היותה בת זוגו של הנתבע 1 (החייב), המתגוררת עמו, אם בכלל. במלים אחרות: האם הדירה, במידה ויש להורות על פירוק השיתוף, תימכר כפנויה או כתפוסה (שאז הנתבעת 2 תהא זכאית לדיירות מוגנת). דיון והכרעה 10. "סעיף 33 (ד) לחוק הגנת הדייר התשל"ב- 1972 (להלן: סעיף 33") קובע כדלקמן: "החזיק אדם בנכס כשהוא אחד מבעליו או מחוכריו-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירת חלקו של שותפו, בין מרצון ובין בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של חוכרו-לדורות החדש, לפי הענין" סעיף 40 א' לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969 קובע כדלקמן: " 40א'. דירת מגורים של בני זוג: (א) החליט בית המשפט לפי סעיף 40 על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע. (ב) הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א)" 11. ההחלטה בתיק זה לא הייתה פשוטה כלל ועיקר. לא משום הסוגיה המשפטית, אלא מאחר וברור כי משמעות קבלת עמדת התובע, הינה כי הנתבעים ומשפחתם יאבדו את בית מגוריהם היחיד, בו הקימו משפחה, ועמם יאלצו לפנותו דיירים נוספים בנכס הגם שאין מחלוקת כי אינם חוסים תחת מטרית הגנה של חיקוק כלשהו. לאחר ששבתי ובחנתי את טענות ב"כ המלומדים של הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי למרות התוצאה הקשה, בנסיבות העניין הצדק עם התובע- בנסיבות הענין. אפרט. 12. שתי הלכות שיצאו מלפני בית המשפט העליון, הנזכרות ונסקרות בסיכומי ב"כ הצדדים- משמשות נר ומאור לבחינת הסוגיה דנן. ב"הלכת כובשי" (רע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד אייל שוורץ בתפקידו ככונס נכסים), שניתנה ביום 10/10/10- אחרי הגשת התביעה דנן, נקבע בין היתר ובזיקה לענייננו, כי שעה שעסקינן בפירוק שיתוף בין בני זוג, כשכונס נכסים נכנס בנעלי בן הזוג החייב (בהתאם לסעיף 37 לחוק המקרקעין), אזי לא תהייה עוד תחולה לסעיף 40א' (ב) לחוק המקרקעין ובמלים אחרות: לא תשלל הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר על בן הזוג השני, שאינו החייב. סעיף 33(א) מדבר באדם שהחזיק בנכס שהוא בעלו או חוכרו-לדורות ושזכותו פקעה עקב מכירתו. אין הסעיף מוגבל לנכס שהוא דירת מגורים; אין הוא מוגבל במספר הנכסים המוגנים, בשוויים או בסוגם. משחלה הגנת הדייר מכוח סעיף זה, אין לבית-המשפט שיקול דעת להמיר את זכותו של הדייר בדיור סביר אחר או בסידור חלוף. אין לו אפשרות לשקול את מצבו ואת צרכיו של החייב אל מול גובה חובו לנושה. ההגנה היא אחת ומנדטורית. אלא- שב"כ התובע טוען כי במקרה דנן, של החייב והנתבעת 2,- סעיף 33 לחוק הגנת הדייר לא חל מלכתחילה. ואם אין לנתבעת 2 הגנה לפי סעיף 33 הנ"ל, אזי אין מה לשלול. בהקשר זה- מסכים התובע כי הנתבעת 2 אינה בגדר "חייבת", להבדיל מבעלה, החב מליוני שקלים לנושיו הלא מובטחים במסגרת תיק האיחוד. גם לא יכולה להיות מחלוקת כי זכויות הנתבעים רשומות במנהל מקרקעי ישראל ולא בלשכת רישום המקרקעין (ראו גם בנסח המצורף לסיכומי הנתבעים). אלא שלשיטתו- זכויותיהם של הנתבעים בכלל ושל הנתבעת 2- בפרט, שהינה כאמור בת זוגו של החייב, אינן באות בגדר "זכויות בעלות", כמשמעותן בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר ולכן הסעיף הנ"ל אינו חל ממילא על המקרה. התובע מטעים כי מגמת הפסיקה הינה לצמצם את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ומפנה ל "הלכת פרמינגר" (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' חוה מור ואח', פד"י נ(5)11). 13. הדין במדינת ישראל מקנה לנושה זכות לפעול ולגבות את החוב מנכסיו השונים של החייב, באמצעות עיקול נכסיו ומכירתם.  מכירת דירת מגורים של החייב ובני משפחתו, הינה ללא ספק הליך קשה ופוגע העלול להותירם ללא קורת גג, וכיום- אין חולק כי זכותו של אדם לקורת גג היא זכות חשובה במעלה, ונקבע שעל הפגיעה בה להיעשות בצמצום. עם זאת- הגנה כאמור פוגעת גם בזכותו של הנושה לגבות את חובו. גם ומשום כך- בעת בחינת בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין המוגשת על-ידי כונס נכסים, יש לערוך איזון בין הזכויות והאינטרסים של השותפים ושל החייב, שאינו יכול לעמוד בתשלום חובו- מן הצד האחד, לבין הזכויות והאינטרסים של הנושים, שאליהם מצטרף גם האינטרס הציבורי בדבר שלטון החוק והאמון ברשויות השלטון- מן הצד השני (דברי כב' הנשיא ברק כתוארו אז, בע"א 3553/00 אלוני נ' זנד, פ"ד נז(3) 577, 599 (2003). לכן- עסקה הפסיקה רבות בדרך שבה יש לפרש את הסעיפים המאפשרים הגנה כאמור. ניתן למצוא הגנה מפני הליכי גבייה כנגד בית המגורים. של החייב במספר חוקים, אולם הגנה זו מוגבלת ואינה חלה בכל מקרה שהחייב מחזיק בבית מגורי, שהרי  בבואו להכריע, על בית המשפט ליתן משקל הן לזכויות הנושים והן לזכויות החייב ובני משפחתו, בכפיפות להוראות החוק השונות העוסקות בנושא מימוש בית מגוריו של החייב. סעיפי החוק העיקריים העוסקים בהגנה על החייב ובני משפחתו במקרה של חדלות פירעון, הינם: סעיף 33 לחוק הגנת הדייר הנזכר לעיל . סעיף זה אינו חל רק על בית המגורים של החייב אלא גם על עסק. הסעיף אינו אוסר על מכירת הנכס, אולם מגביל את זכויות הקונה, כך שהנכס נמכר כנכס תפוס והחייב ובני משפחתו הופכים להיות לדיירים מוגנים, של הקונה שרכש את הנכס. ברם- הסעיף עוסק רק בחייב שהיה "בעלים" של הנכס או חוכר לדורות. על מנת להגן על זכותם של נושים- נקבע שיש לפרש את ההגנה בצמצום. בית המשפט העליון, בהלכת פרמינגר הנ"ל- קבע כי ההגנה חלה רק על מי שיש לו זכויות בעלות או חכירה לדורות שנרשמו כדין להבדיל מזכויות חוזיות רגילות.  הגנת סעיף זה של חוק הגנת הדייר, מפחיתה מערכו של הנכס ומכירת הדירה כדירה תפוסה ומביאה לכך שהנושים יקבלו תמורה קטנה בהרבה מהתמורה שהיו מקבלים ממכירת הנכס כנכס פנוי. מנגד- החייב מאבד את זכויותיו כבעלים או חוכר לדורות של הנכס, אולם ממשיך לגור בנכס כדייר מוגן על פי החובות והזכויות הקבועות בחוק הגנת הדייר.   לפי סעיף 38 (א) לחוק ההוצאה לפועל הנ"ל - (לאחר תיקון מס' 29, תשס"ט-2009): "היו המקרקעין שעוקלו משמשים, כולם או מקצתם, דירת מגורים לחייב, לא יהיה רשם ההוצאה לפועל רשאי להורות על מכירת המקרקעין ועל פינוי החייב ובני משפחתו הגרים עמו מהמקרקעין, אלא לאחר שהוכח, להנחת דעתו, שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר או שיש לו ולבני משפחתו הגרים עמו יכולת כלכלית המאפשרת מימון מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף". סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל הנ"ל כך נראה, מאזן בדרך ראויה  בין זכויות הנושים גבות את חובם לבין זכות הנתבע ליהנות מקורת גג, הוא ובני משפחתו, תוך קביעת היקף הסעד על בסיס הנסיבות המשתנות ובעלי הדין הקונקרטיים הנוגעים בדבר (ע"א 127/06 בנק הפועלים משכן בע"מ- נ' נגר, סעיף 13). סעיף 38 חל כאשר מדובר בנכס מקרקעין שמשמש למגוריו של החייב. לפי הוראות הסעיף, ניתן לפנות הן את החייב והן את בני משפחתו של החייב מהנכס. סעיף 38 לא חל על מקרקעין שחוק הגנת הדייר חל עליהם ובמקרה כזה יחולו הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. כמו כן, סעיף 38 קובע כי ההגנה לא תחול כאשר המכירה היא מתוקף הוצאה לפועל של שטר משכנתה או משכון, אלא אם המשכנתא או המשכון נרשמו לפני תחילתו של חוק ההוצאה לפועל (1967) או אם נכתב במפורש בשטר המשכנתה או המשכון, שהחייב לא יהיה מוגן לפי סעיף 38 הנ"ל ובפסיקה נקבע כי הויתור על ההגבלה צריך להיעשות בצורה מפורשת וכי אין די בציון כללי של אי תחולת הסעיף. מכל מקום- הסעיף אינו שולל את זכותו של הנושה למכור בהליכי הוצאה לפועל את בית המגורים אולם מתנה זאת בכך שיינתן לחייב ולבני משפחתו מקום מגורים סביר או סידור חלוף. הסידור החלוף יכול להיות במתן דירה אחרת או בתשלום פיצויים.  בהילכת פרמינגר הנ"ל, נקבע כי הדירה האחרת או הפיצויים, לא צריכים שיהיו שווי ערך לבית שנמכר. גובה הפיצויי נדון במקרים רבים, וקיימים בפסיקה מבחנים המסייעים בידי בית המשפט לקבוע מהו גובה הפיצוי הראוי. כך למשל- נקבע בבש"א (חי') 8408/05 עורך דין אלון וולך נ' בן גל יעקב, כי החייב יהיה זכאי לפיצוי בסך 50,000 דולר. במקרים שונים נקבע כי פיצויי שווה ערך ל-3 שנים דמי שכירות, יכול להיות מספק כסידור חלוף.  להשלמת התמונה- אזכיר את סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל הקובע כי : "(א) היו כלולים בנכסי פושט הרגל מקרקעין המשמשים, כולם או מקצתם, בית מגורים לפושט הרגל, לבן זוגו או לבני משפחתו הגרים עמו, רשאי בית המשפט להורות שלא יימכרו אלא אם הוכח תחילה, להנחת דעתו, שיהיה לפושט הרגל, לבן זוגו ולבני משפחתו הגרים עמו, מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף". "(ב) בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת". "(ג) הוראות סעיף זה אינן חלות על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים עליהם, ואין בהם כדי לפגוע בדינים אלה". פקודת פשיטת הרגל מקנה הגנה דומה לזו שבחוק ההוצאה לפועל ובדומה לה- אינה חלה מקום שחוק הגנת הדייר חל על הנכס ואגב סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל, לא עוסק במקרים בהם נרשמו משכנתה או משכון על הנכס, מאחר שממילא נכס שנרשמה עליו משכנתה או משכון, אינם כלולים בנכסי החייב אשר מוקנים לנאמן בפשיטת רגל.  לסיכום האמור לעיל- באיזון שבין זכויות הנושים לבין זכויות החייב ובני משפחתו וכל עוד לא חל סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, יש לבית המשפט שיקול דעת רחב להכריע מה היקף ההגנה שתינתן לחייב כאשר מחד גיסא- תכליתם של חוק ההוצאה לפועל ופקודת פשיטת הרגל היא לאפשר לנושים לגבות את חובם מנכסי החייב, אולם מאידך גיסא- לצידה מונחת התכלית החשובה לא פחות, של הגנה ושמירה על כבוד האדם והחירות של החייב.  14. כפי שפורט לעיל- סעיף 38(ד) לחוק ההוצאה-לפועל קובע, כי הוראות הסעיף לא תחולנה על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים בהם, ואין בהן כדי לפגוע בדינים אלה. הוראותיו האחרות של סעיף 38 באות לאזן בין האינטרס של החייב לבין זה של הנושה: הראשון לא יישאר ללא קורת גג, אבל גם לא יישאר בתוך בית המגורים העומד למכירה, אלא יפנה אותו כדי לאפשר מכירתו על-ידי הנושים ויקבל תחליף בדיור או בכסף, לאו דווקא שווה ערך ושווה מידות לבית הנמכר. בא סעיף 38(ד) ומעמיד סימן שאלה על משמעותו ונפקותו של איזון זה, על-ידי הקביעה כי הוראות הסעיף לא יחולו על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים בהם. מתי, אפוא, יחול סעיף 38 לחוק ההוצאה-לפועל ומתי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר? בהלכת פרמינגר נקבע שיש לצמצם את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, שנאמר לגביו כי הוא נטע זר במסגרת החוק. בעוד שהחוק נועד מלכתחילה להעניק הגנה לדייר כנגד בעל הבית, בא סעיף 33(א) ומעניק הגנה לבעל הבית כנגד נושיו; בעוד שנסתמנה מגמה הן בחקיקה והן בפסיקה לצמצם את פריסת הגנת החוק, בא סעיף 33 והרחיב אותה הרחבה ניכרת. ההוראה אינה מכילה תקרה כספית של סך כל ערך הנכסים עליהם נתבע הפטור, ואין היא קובעת אמות מידה של צורך, כמו גודל המשפחה או נחיצות הפעלתו של עסק מסוים. תמצית הלכת פרמינגר הינה כי מי שזכאי לדיירות מוגנת בדירה הנמכרת בהליכי פשיטת רגל, הוא חייב שדירת מגוריו רשומה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. חייב אחר - קרי: חייב שדירתו רשומה, למשל, במנהל מקרקעי ישראל בלבד - לא יזכה למעמד מוגן בדירתו. על חייב כזה לפנות את דירתו, ואז יזכה בדיור חלוף. נקבע, שכיום אין להגנה זו מקום והצדקה, וכי דומה שתקלה יצאה מלפני המחוקק כשהותיר הגנה זו בעינה בחוקקו את סעיף 38 לחוק ההוצאה-לפועל, המספיק על-מנת לדאוג לחייב לקורת גג. מכאן- כך נקבע, שלעניין זה יש לפרש בצמצום את המונח "זכות קניינית במקרקעין". שלא כבאותם מקרים בהם מוכן בית-המשפט להכיר בפעולות מוגמרות ללא רישום, כאילו נסתיימה בהם העסקה, אין הצדקה לעשות כן לעניין החלת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר על בעלות או חכירה לדורות שאינן רשומות. ברוח הפרשנות המצמצמת וכעניין של מדיניות, נראה כי יש לפרש את סעיף 33 כחל רק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות שאינן משתכללות ללא רישום . עוד נקבע כי הרישום הוא קונסטיטוטיבי. שכן- אם תמצי לומר שיש לפרש "בעלות" ו"חכירה לדורות" שבסעיף 33(א) ככוללים זכויות בלתי-רשומות במקרקעין, נמצאנו מרחיבים את הוראות סעיף 33(א) לחוק, מרוקנים מתוכן את סעיף 38 לחוק ההוצאה-לפועל ומצמצמים את תחולתו עד שאין לו כמעט על מה לחול עוד. רק כך תושג התכלית הראויה של הסעיף וההיגיון הכלכלי-חברתי-משפטי שמאחוריו, ויושג האיזון הראוי בין האינטרסים המתחרים. אין הצדקה להקנות הגנה רחבה וגורפת כמו זו שבסעיף 33, החלה על כל נכס מקרקעין שבבעלות ובהחזקת החייב, על חשבון נושהו . סעיף 38 לחוק ההוצאה-לפועל יחול כל אימת שדיני הגנת הדייר אינם חלים, למשל במקרה שלא עומדת לממשכן הגנת סעיף 33 עקב ויתור עליה, או במקרים של כל אותם "בעלים" או "חוכרים" של דירות שאינם רשומים ככאלה והם בעלי זכויות אובליגטוריות, או אולי אף במקרים של בעלי זכות שכירות או זכות דיירות מוגנת מכוח החוק. כל זאת- בהלכת פרמינגר. 15. הלכת פרמינגר- נדון עניינו של חייב שהוא פושט רגל , ומשום כך התייחס בית המשפט העליון לסעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל, ודן ביחס שבינו לבין סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב]. סעיף 38 הקדים בשנים רבות את חקיקתו של סעיף 86א, ונראה הדבר כי שני סעיפים אלה נועדו להגן על בית המגורים של החייבים הן בהליכי פשיטת רגל והן בהליכי ההוצאה לפועל (ראו ברע"א 7700/95 נגולה שחר ואח' נ' חזן סמי פ"ד נ (1) 388 סעיף 4 לפסק הדין). כך מעידים בהם תוכנם וכותרות השוליים שלהם. גם פושט רגל וגם חייב בהוצאה לפועל נהנים מהגנתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, לפי התנאים שנקבעו בהלכת פרמינגר. המסקנה המתקבלת הינה כי הפרשנות המתאימה לזכויותיו של חייב פושט רגל (במישור של דיני הגנת הדייר) מתאימה גם לחייב שאיננו פושט רגל, ואשר מתנהלים כנגדו הליכים של הוצאה לפועל, כמו בענייננו. ברוח הלכת פרמינגר- נקבע בענין אביבי (ע"א (ת"א) 3209/99 אביבי נ’ יהודיה, דינים מחוזי לב(10)200) , כי אם הרישום לא נעשה על-ידי החייבים אלא על-ידי כונס נכסים שמונה לצורך מכירת הדירה - הרי שרישום כזה אינו נחשב כרישום המגן על המערערים בפני פינוים מהדירה. בעניין גאוני (בר"ע (י-ם) 702/03 גאוני נ’ כהן (לא פורסם - 10.08.03), נקבע כי רישום של זכות בספרי המינהל האזרחי של שטחי איו"ש גם הוא אינו רישום מספק לצורך הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. בענין דדון (ע"א (ת"א) 2005/01 דדון נ’ ישראפוט תעשיות בע"מ, דינים מחוזי לד(5) 46)-נקבע כי עקב הגישה הפרשנית, המצמצמת את תחולתו של סעיף 33 לחוק, הרי שלעניין סעיף 33 יוכר כ"חוכר-לדורות" רק מי שיש בידיו זכות חכירה אשר ביום בו נרשמה, עולה תקופת החכירה על 25 שנים. בבית-המשפט-מחוזי נפסק כי אין מקום להעניק את הגנת סעיף 33 לחוק, כאשר ביום רישום הזכויות נותרה תקופת יתרת שכירות קצרה אם כי יצויין שהענין הוחזר לבימ"ש קמא כדי לבדוק אם ניתן להאריכה. בענין תמ"ש (ת"א) 21897/95 פלוני נ’ פלונית, תק-מש 2004(3) 21 דן בית-משפט-השלום בטענת המערער, לפיה הלכת פרמינגר איבדה מתוקפה עם מתן פסק-הדין בעניין אהרונוב (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ’ אהרונוב, פ"ד נג(4) 199), שם נקבע כי גם לבעלים שביושר זכות קניינית בנכס, וכי אין להבחין עוד בין זכות רשומה בלשכת רישום המקרקעין לבין זכות שאינה רשומה. נפסק שם, כי אין בהלכת אהרונוב כדי להרחיב את אשר ביקש בית-המשפט (בעניין פרמינגר) לצמצם, במטרה ליישב בין הוראות החוק הסותרות (סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר; סעיף 86א’ לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], התש"מ-1980, ו- 38(א) לחוק ההוצאה-לפועל וכי גם אם יש למערער זכות שביושר "תוצרת הארץ", על-פי הלכת אהרונוב, זכות שביושר זו אינה מעניקה למערער את זכות הדיירות המוגנת לפי סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר, בהתאם לפרשנות, על דרך הצמצום, של פסק-הדין בעניין פרמינגר. 16. האם הלכת פרמינגר חלה בענייננו? על פי המבחנים שהותוו בהלכת פרמינגר- התשובה שלילית. אין חולק כי החייב והנתבעת 1, שהינם בעל ואשה, מתגוררים בנכס כ- 25 שנה, בלא שנרשמה על שמם בלשכת רישום המקרקעין. הנכס הינו בבעלות רשות הפיתוח והזכויות בו רשומות ע"ש הנתבעים במנהל מקרקעי ישראל, כשמהות הזכויות הינה חכירה לדורות, לתקופה של 98 שנה, שתחילתה ביום 6/9/87 (ראו באישור ממ"י ובנסח המצורפים לסיכומי התובע). בראשון- מפורטות זכויות הנתבעים. בשני- אין לפרטיהם ואף לא רשומה העא"ז לטובתם. במאמר מוסגר אציין שאין נפקא מינא לעובדה שהמקרקעין שעליהם בנוי הבית היה בבעלות משפחתה של הנתבעת 2 טרם נישואי הנתבעים , שכן- וזוהי ההלכה, מרגע שנרשמו הזכויות בממ"י על שם שני בני הזוג-גילו את דעתם לחלוק בהן (ובחובות למצער), בחלקים שווים. 17. לסיכום- אני מורה כי הנכס- דירת המגורים של הנתבעים תמכר כשהיא פנויה. המכירה תעשה במסגרת תיק ההוצל"פ. לבי לנתבעים ובני משפחתם המתגוררים עמם על התוצאה. אין בידי לקבל שמדובר ב"בית מפואר" כטענת התובע. זהו ביתם היחיד של הנתבעים, בו גידלו את משפחתם והוא אמנם בית פרטי, אך מהתמונה אינו נחזה להיות 'אחוזת פאר' כי אם בית ממוצע ואציין אף שלא צורפה חוו"ד שמאי עדכנית בדבר שוויו. בנסיבותיו המיוחדות של הענין, ונוכח התוצאה, בתתי את הדעת גם לחובותיהם הכבדים של הנתבעים ובפרט הנתבע 1- החייב וכן לגילם של בני הזוג- ראיתי שלא לחייבם בהוצאות לטובת התובע. לסיום- אצטט מתוך דבריו של כב' השופט ריבלין ברע"א 2501/01 גולדמן ואח' נ' בנק ירושלים בע"מ ואח' : "מכירת מקרקעין בהוצאה לפועל, במיוחד מקום בו מדובר בדירתו של החייב, מן הראוי לה שתיעשה בזהירות ובקפדנות. חובה מיוחדת מוטלת, בעניין זה, על כונס הנכסים. עליו לפעול תוך הקפדה יתירה על תקינות ההליכים". כל מילה נוספת מיותרת. הלכות משפטיותפירוק שיתוף במקרקעיןמקרקעיןפירוק שיתוף