בניין שרובו אינו מגורים ארנונה

1. עניינו של הערעור הוא בניין ברחוב לבנדה 45 בתל אביב, שהמערער הוא הבעלים שלו (והוא יכונה להלן: "הבניין"). הצדדים חלוקים ביניהם ביחס לחיוב הארנונה בבניין, והערעור הנוכחי מתייחס בעיקר לשאלת סיווגם של אולפני ההקלטה בבניין, ושאלת חיוב השטחים המשותפים בו. שאלות אלה ייבחנו בפירוט להלן. סיווג אולפני ההקלטה 2. המערער טוען כי לא היתה מחלוקת בינו לבין המשיב, כי חדרי העריכה המצויים בבניין צריכים להיות מסווגים בסיווג "מלאכה ותעשייה". לטענת המערער, הפעילויות המתבצעות בחדרי העריכה ובאולפן ההקלטה - הקלטה ועריכה - הן חלק מפעילות אחת שאין להפריד אותה, כשההקלטה והעריכה נעשות במקביל, בשני חללים שונים. לכן, אין מקום לפצל את שני חלקיו של האולפן לצורכי ארנונה. עוד טען המערער כי יש לסווג את אולפן ההקלטה כולו בסיווג של "מלאכה ותעשייה", משום שבאולפן מתבצעת פעולה ייצורית, ומשום שעל פי ההלכה הפסוקה יש להימנע ככלל מסיווג נכס בסיווג השיורי, מקום בו אפשר לסווג אותו בסיווג ספציפי. המערער הפנה בהקשר זה בין היתר לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' השופטת אגמון גונן) בעמ"נ (ת"א) 27754-05-11 מאיר אשל נ. ועדת הערר על קביעת ארנונה (להלן: "פס"ד אשל"). לחלופין טען המערער כי ועדת הערר שגתה כאשר קבעה כי שטחם של חדרי העריכה הוא 24.49 מ"ר - כאשר בפועל, וכעולה מהחומר שהוצג לוועדת הערר, שטח חדרי העריכה הוא 86.6 מ"ר. 3. מנגד טען המשיב, כי למרות שהוא סיוֵוג את חדרי העריכה בבנין בסיווג של "מלאכה ותעשייה", הרי שאין מקום לסווג את חדרי ההקלטה בסיווג דומה. המשיב טוען כי מסקנה זו עולה בקנה אחד הן עם מבחן "הפירוש המילוני" והן עם תכלית החקיקה. מבחינת הפירוש המילוני, הרי הפקת שירותי מוסיקה אינה עולה בקנה אחד עם ההגדרה המילונית ל"בית מלאכה". באשר לתכלית החוק - הרי לאור קהל היעד המוגדר והמצומצם של השירותים שהמערער מספק, ומאחר שאין מדובר בשירות החיוני לציבור - אין מקום למתן ההקלה שבסיווג השירות כ"מלאכה". המשיב טוען כי מסקנה זו עולה בקנה אחד עם ההלכה הפסוקה. באשר ביחס לפסק הדין בענין אשל נטען כי למרות שלא הוגש ערעור על פסק הדין, להרי לגישת המשיב מדובר בפסק דין שגוי, שאף אינו משקף את גישתה הכללית של ההלכה הפסוקה. המשיב טען כי סיווג חדרי ההקלטה בסיווג "מלאכה" יהווה הגמשה מלאכותית וריקון מתוכן של כוונת המחוקק. דיון 4. לטעמי, השאלה העיקרית שיש לבחון אותה לצורך הכרעה במחלוקת בין הצדדים, איננה האם חדרי הקלטה ניתנים לסיווג כ"מלאכה ותעשייה", אלא מה הקשר בין הפעילות בחדרי ההקלטה לבין הפעילות בחדרי העריכה. אם אכן הפעילות המבוצעת בשניהם היא אותה פעילות עצמה, שאינה ניתנת לפיצול וחלוקה - הרי משעה שחדרי עריכה מסווגים כנכס בו מתבצעת פעילות של מלאכה (ועל כך אין מחלוקת), יש לסווג את הפעילות בחדרי ההקלטה באותו אופן עצמו, שכן מדובר באותה פעילות עצמה. 5. המערער טען כאמור כי הפעילות המתבצעת בשני החללים השונים - חלל ההקלטה וחלל העריכה, היא פעילות אחת, המתבצעת במקביל, בה בעת. הפיצול לחללים נובע מטעמים טכניים, אולם מדובר כאמור בפעילות אחת, סימולטנית. המערער תיאר את הפעילות המתבצעת באולפנים במסגרת תצהירו מיום 2.6.10 (נספח י"ב להודעת הערעור) כך: "הפעילויות המבוצעות בכול אחת מהיחידות האלו משולבות זו בזו, ותכליתן אחת: יצירת המוסיקה. בניגוד לאולפן צילום בו מצלמים את תוכנית הטלוויזיה באולפן אחד ואח"כ עורכים אותה בחדר העריכה, בעניננו לא ניתן לעשות שימוש בחדר ההקלטה ללא חדר העריכה וההיפך. הפעילות נעשית בד בבד הן באולפן והן בחדר העריכה. לאורך כל 'ההקלטה' בו זמנית נעשית בקרה ועריכה בחדר העריכה הסמוך. עבודת העריכה מופשעת מאופן ההקלטה, בחירת אמצעי ההקלטה המתאימים לזמרים לנגנים ולכלי הנגינה השונים ומיקומם, פיזור המקרופונים, שיטת ההקלטה (סטריאו או הקלטה היקפית) ועוד. לא ניתן לבצע את ההקלטה ללא הפעלת המחשבים והציוד בחדר העריכה וללא שחדר העריכה מאויש במפעילים הפועלים ושולטים בעבודות ההקלטה והעריכה". דבריו אלה של המערער לא נסתרו, ואין סיבה שלא לקבלם. 6. דברים אלה עולים בקנה אחד עם האופן בו תיאר בית המשפט את הפעילות המתבצעת באולפן הקלטות בפס"ד אשל: "הנה כי כן באולפן ההקלטות של המערער נערך עיבוד של יצירה מוסיקלית של אמן לכדי פס קול, המתועד ומונצח על גבי פורמט דיגיטלי או אנלוגי, שהינו מוצר מדף סופי. לצורך כך נדרשים שני חללים אקוסטיים: בחלל הראשון, שהוא חלל הסטודיו המבודד באופן הרמטי מרעשים סביבתיים ואחרים, מצויים כלי הנגינה והמיקרופונים והוא מאויש על ידי זמרים, נגנים או קריינים, בהתאם לסוג העבודה הנדרשת. בחלל השני, שהוא חלל הבקרה, מצויים עזרי מחשוב ומכשור אנלוגי ודיגיטאלי להקלטות והוא מאויש על ידי מפיקים, אנשי בקרה, טכנאים וכיו"ב. בתהליך הייצור המוסיקאלי, מועבר אות אלקטרוני מהסטודיו לחדר הבקרה ושם הוא מוטבע על גבי פורמט דיגיטלי או אנלוגי, כשהתוצר הסופי הינו תקליטור השמע". 7. לכן, אני סבורה כי יש לסווג את הפעילות כולה באותו סיווג, שכן מדובר כאמור בפעילות אחת, המתבצעת הן באולפן ההקלטה והן בחדרי העריכה. זאת משום שלא ניתן - כעולה מהתיאור של המערער את הפעילות - לפצל בין שתי הפעילויות הללו. מסקנה זו אין בה כדי להשליך בהכרח על השאלה באיזה אופן יש לסווג מקום בו מתקיימות הקלטות, בלא שלצד ההקלטות מתקיימת פעילות מקבילה וסימולטנית של עריכה. 8. מאחר שכאמור אין מחלוקת כי חלק אחד מהפעילות - פעילות העריכה, צריך להיות מסווג בסיווג של מלאכה, לא ניתן לסווג את החלק האחר של אותה פעילות עצמה, המתבצע מטעמים פרקטיים בחלל אחר - בסיווג שונה. יוער כי מסקנה זו מתחזקת לאור ההלכה שנקבעה על ידי בית המשפט העליון בבר"מ 4021/09 מנהל הארנונה של עיריית תל אביב נ. חברת מישל מרסייה בע"מ, בו נקבע בין היתר כי: "בהיעדר קטגוריית 'שירותים' נפרדת תועדף לדידי, והדבר נתמל בשכל הישרף הגדרה פוזיטיבית על פני קטגוריה שיורית, שבצידה תעריף גורף שאינו מתחשב בטיבם ובמהותם הייחודית של נכסים אשר המכנה המשותף היחיד שלהם הוא היעדר קטגוריה ספציפית. כך לדוגמה בפסק הדין בענין (אור (תל אביב): 'כאשר יש אפשרות לסווג נכס על פי הגדרת סיווג ספציפית (כגון 'מלאכה ותעשייה') יש להעדיפה על פני סיווג שיורי'". מכאן, כי כאשר ישנם שני סיווגים אפשריים - סיווג של בית מלאכה והסיווג השיורי, הרי ככלל יש להעדיף את הסיווג הספציפי על פני הסיווג השיורי. 9. באשר לפסק הדין בענין אשל, בו קבע בית המשפט בנסיבות דומות, כי יש לסווג את אולפן ההקלטה בסיווג של מלאכה, הרי המשיב טען כי הוא חולק על האמור בו, וכי הוא לא ערער על התוצאה מטעמים פרקטיים. אכן, פסק הדין בענין אשל, אינו הלכה מחייבת מבחינת בית משפט זה. יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מהעובדה כי מר אשל נושא בארנונה בהתאם למה שנקבע באותו פסק דין. לו היתה ההלכה בפסק דין זה שונה - הדבר היה יוצר שוני בעייתי בין שיעורי הארנונה שמשלמים שני עסקים העוסקים באותו עיסוק עצמו. אף שתוצאה זו היא אפשרית, היא ודאי אינה רצויה. זהו טעם נוסף בשלו אני מקבלת את טענותיו של המערער ביחס לסיווגו של אולפן ההקלטות. חיוב השטחים המשותפים בבניין בארנונה 10. המערער טען כי שגתה ועדת הערר כאשר קבעה כי יש לחייב את השטחים המשותפים בבניין בארנונה. לטענתו, המקרה היחיד בו ניתן לחייב שטחים משותפים בבניין שאינו משמש למגורים בארנונה, הוא כאשר למעלה מ-80% מהשטח הלא משותף מוחזק על ידי מחזיק אחד. לטענת המערער, בפועל זה אינו המצב במקרה דנן, ואף המשיב אינו חולק על כך. יחד עם זאת, ועדת הערר קבעה בכול זאת כי יש מקום לחיוב, משום שברישומי המשיב מופיע העורר כמי שמחזיק בכול הבניין. המערער טען כי ועדת הערר שגתה כאשר השליכה לשאלת חיובו בארנונה בגין השטחים המשותפים, על חובתו של מחזיק להודיע על חדילת חזקה. לטענתו, החובה להודיע על חילופי מחזיקים אינה קובעת את עצם החיוב אלא רק את זהות החייב. במקרה דנן, טענתו של המערער מתייחסת לעצם החיוב בארנונה בקשר עם השטחים המשותפים. 11. עוד טען המערער כי טענות המשיב ביחס לחיוב בשטחים המשותפים כפי שהועלו בסיכומי המשיב בפני ועדת הערר, היו טענות שונות מאלה שהוא העלה בתשובותיו להשגה ולערר. כך, רק בסיכומים בפני ועדת הערר טען המשיב לראשונה כי המערער רשום ברישומיו כמי שמחזיק בכול הבניין. כתוצאה מכך הניח המערער כי העובדה שבבניין קיימים מספר מחזיקים אינה שנויה במחלוקת, ולא הביא ראיות בענין זה. המערער הוסיף וטען, גם כי ועדת הערר לא היתה רשאית להוסיף לצו הארנונה תנאי לפיו ההחזקה של המחזיקים האחרים בבניין, צריכה להיות אחזקה לתקופה של שנה לפחות. 12. טענה נוספת של המערער, היתה כי אף לו היה עליו להודיע למשיב כי בבניין ישנם מחזיקים אחרים, יש לראות את המשיב כמי שקבל הודעה כזו, משום שהוא ידע בפועל על המחזיקים השונים, ידיעה שדי בה - על פי ההלכה הפסוקה - כדי לספק את דרישת ההודעה. המערער התייחס גם לשאלת חיוב שטחי המקלט והגג שבבניין, וטען כטענה חלופית שאין מקום לחייבם בארנונה. 13. מנגד, טען המשיב כי המערער רשום בספרי המשיב כמי שמחזיק בכול הבניין, ולכן אין תחולה לסעיף 1.3.1 ח' לצו הארנונה. המשיב טען כי מלכתחילה לא טען המערער כי יש להפחית שטחים משותפים מהחיוב שלו, וכי קיימים בבנין מחזיקים אחרים מלבדו. טענות המערער בהקשר זה במסגרת ועדת הערר היוו הרחבת חזית אסורה, שהמשיב התנגד לה, וועדת הערר אכן קבעה כי טענות אלה של המערער לא נטענו בהשגה ולא נדונו לכן על ידי המשיב. המשיב טען כי מאחר שהמערער עצמו הרחיב את חזית המחלוקת, אין מקום לקבל את הטענות שהוא העלה ביחס להרחבת חזית. 14. המשיב התייחס לטענת המערער לפיה אין מחלוקת כי בבניין ישנם מחזיקים שונים ושטחים משותפים. המשיב טוען כי קיימת מחלוקת, וכי המערער כשל בהצגת ראיות בהקשר זה. עוד צוין כי יש לדחות את טענת המערער לפיה המשיב ידע על דבר קיומם של מחזיקים נוספים בבנין לאור דוחות הביקורת של המשיב בנכס. לטענתו של המשיב, פקח המגיע לשטח אינו יודע מהי התקופה בה מחזיק המחזיק בנכס, ואף לא מה מעמדו של אותו אדם בנכס (שוכר, בר רשות, דייר משנה). הפקח אינו יכול לכן לקבוע כי החזקה בחלקים מהבנין היא חזקה שדי בה לצורך ס' 325 ו-326 לפקודת העיריות. 15. המשיב הוסיף וטען כי מכוח פקודת העיריות, מוטלת חובה על הבעלים ועל המחזיק בנכס להודיע על חדילת חזקה, וכול עוד לא נמסרה על ידיהם הודעה כזו, הם מחויבים בארנונה בגין הנכס. הפקודה נועדה להקל על העירייה בגביית המס. את ההודעה על חדילת חזקה יש למסור למחלקה הנכונה בעירייה - זו האמונה על רישום מחזיקים בארנונה, תוך צירוף חוזה שכירות תקף לתקופה של שנה לפחות. המשיב טען כי המערער לא מסר הודעה כנדרש. בחקירתו בהקשר זה הוא טען כי הוא הודיע לעירייה על המחזיקים הנוספים במסגרת הערר. אולם - כך טען המשיב - הדברים שאמר המערער בחקירתו אינם מהווים הודעה כנדרש בפקודת העיריות. המשיב הוסיף וטען כי מאחר שאין מחזיקים נוספים בבנין למעט המערער, הדבר משפיע בהכרח על סיווג השטחים המשותפים, ועל הקביעה כי אין שטחים משותפים בבנין. לכן לס' 1.3.1 לצו הארנונה אין תחולה במקרה דנן, שכן קיומו מותנה בכך שיש בבנין יותר ממחזיק אחד. דיון 16. ס' 1.3.1 ח' לצו הארנונה קובע: "שטח משותף בבנין או בקומה שרובו אינו משמש למגורים, לא יחויב, למעט בנין או קומה אשר לפחות 80% מהשטח הלא משותף מוחזק על ידי מחזיק אחד. שטחים משותפים אלו יחולקו ויחויבו באופן יחסי בין המחזיקים". כלומר, ככלל אין חיוב בארנונה בגים שטחים משותפים בבניין שאינו משמש למגורים, אולם כאשר מדובר בשטח משותף המוחזק על ידי מחזיק אחד, הסעיף איננו חל. המערער טען כי השאלה האם השטח מוחזק על ידי מחזיק אחד, היא שאלה שאיננה תלויה בהכרח באופן הרישום של ההחזקות בעירייה. הוא גם כפר בכך כי כדי לאפשר קביעה כי קיימים מחזיקים נוספים בבנין, היה על המערער למסור לעירייה הודעה מכוח ס' 325 ו-326 לפקודת העיריות, משום שסעיפים אלה מתייחסים - כך לשיטתו - למיהותו של המחזיק, בעוד טענתו שלו מתייחסת לעצם החיוב בארנונה. 17. אני סבורה כי יש לקבל את עמדת המשיב בסוגיה זו. ראשית, אין מחלוקת כי בבנין הנדון, רשום המערער והוא בלבד כמחזיק של כל שטחי הבנין. לכן, בהתאם לרישום בספרי העירייה, אין תחולה לס' 1.3.1 חו' לצו הארנונה. קבלת טענת המערער לפיה יש להחיל את ס' 1.3.1 ח' לא בהתאם לרישום בספרי העירייה אלא לפי המצב בפועל, תביא למצב בו עלולים להתעורר סכסוכים בין העירייה לבין המחזיקים ביחס לשאלה האם קיימים בבנין מספר מחזיקים או מחזיק אחד בלבד. היא גם תעביר את הנטל לברר האם בנכס מסוים יש מחזיק אחד או יותר - לכתפי העירייה. מסקנה כזו מנוגדת לטעמי לרציונל שעמד בבסיס חקיקתם של ס' 325 ו-326 לפקודת העיריות. 18. ס' 325 ו-326 לפקודת העיריות נועדו למנוע סכסוכים שיתעוררו בדיעבד בין העירייה לבין המחזיק ביחס לשאלה מי החזיק בנכס או בחלקו. הסעיפים נועדו לאפשר לעירייה להסתמך על הרישום בספריה, תוך הטלת החיוב להודיע על שינויים - על המחזיק, ולא על העירייה. 19. ס' 325 לפקודה קובע כי: "חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעירייה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה". ס' 326 קובע: "נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכול שיעורי הארנונה המדיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר, חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעירייה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת - יהיה המשכיר חייב בארנונה". בנוסף, ס' 318 לפקודה, שכותרתו "פנקסים ראיה לכאורה" קובע כי: "פנקסים הנחזים ככוללים ארנונה שנקבעה או שומה שנעשתה לפי הפקודה, יתקבלו בלי כל ראיה אחרת - כראיה לכאורה על קביעת הארנונה או על עשיית השומה ועל תוקפן". 20. הרציונל של הסעיפים הללו הוא אם כן להטיל את החובה לעדכן את הרישום בספרי העירייה על המחזיק, ולא על העירייה. כל עוד לא נמסרה לעירייה הודעה המחייבת עדכון הספרים, משמש האמור בפנקסי העירייה ראיה לכאורה לתוכנו, והעירייה רשאית לגבות את הארנונה ממי שרשום כמחזיק. הטעם להסדר הזה הוא משום שהעירייה חולשת על נכסים רבים, בעוד שהמחזיק מחזיק בנכס אחד בלבד. לכן, זול ויעיל יותר להטיל את החובה ליידע את העירייה - על המחזיק, ולא להטיל על העירייה חובה לבחון ולבדוק מיהו המחזיק בפועל של הנכסים. 21. מסקנה זו עולה מספרו של המלומד הנריק רוסטוביץ ארנונה עירונית ספר ראשון, עמ' 277 בו כותב המלומד כי: "להטלת חובת ההודעה על חדילת חזקה על הנישום שחדל להחזיק בנכס יש טעם נוסף, שלא להכביד על הרשות יתר על המידה באיתור המחזיק ולא לחייב את הרשות המקומית לבדוק בכול עת את המצב בשטח לאשורו". בבר"ם 867/96 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ. דור אנרגיה (להלן: "פס"ד דור אנרגיה"), קבעה כב' השופטת פרוקצי'יה בהקשר זה כי: "חובת ההודעה המוטלת על המחזיק להודיע על השינוי בחזקה בנכס מטילה עליו נטל קל בלבד. מנגד, קיומה של חובת הודעה זו, חוסכת כספי ציבור רבים לעירייה, שהיה נדרש להשקיעם, אילו נדרשה היא, לצורך אכיפת תשלום הארנונה על המחזיק, לקיים מנגנון בקרה, פיקוח ובדיקה בשטח לשם בחינה עדכנית אם חלו שינויים בזהות המחזיקים בנכסים" (ור' גם בר"ם 1962/06 שלמה כהן נ. מנהלת הארנונה בעיריית חיפה, וע"א 739/89 מיכקשווילי נ. עיריית תל אביב יפו פ"ד מה(3) 769, 775). 22. אני סבורה כי חרף העובדה כי המשמעות של ההודעה על חדילת החזקה של בעל הבנין - המערער - במקרה דנן, בחלק מהיחידות בבנין, איננה החלפת הנישום שחובת הארנונה חלה עליו, אלא היא מתייחסת לעצם החובה לשלם ארנונה, אין מקום לסטות מהרציונל שהנחה את המחוקק בס' 325 ו-326 הנ"ל, כפי שהוא הובהר לעיל. אכן, כאשר מדובר בהודעה על מחזיקים נוספים בבנין, התוצאה של ההודעה תהיה פטור מארנונה. לכן, בהעדר הודעה מתאימה, לא יכול בעל הבנין לפנות למחזיקים בפועל, ולדרוש מהם תשלום של הארנונה שהוא שילם במקומם. מבחינה זאת, שונה המקרה דנן מהמקרה ה"קלאסי" של מחזיק בנכס, שחדל להחזיק בו, ולא הודיע לעירייה על כך. במקרה כזה, כאמור, מוסיף המחזיק הקודם להיות חייב בארנונה כלפי העירייה, אולם הוא יכול לפנות למחזיק החדש, ולדרוש ממנו כי ישיב לו את סכום הארנונה שהוא שילם במקומו. 23. אולם, אני סבורה כי הרציונל המרכזי שעומד מאחורי ס' 325 ו-326, חל גם במקרה דנן - קרי הבנתו של המחוקק כי אין זה סביר ואין זה יעיל להטיל על העירייה את החובה "לקיים מנגנון בקרה, פיקוח ובדיקה בשטח לשם בחינה עדכנית אם חלו שינויים בזהות המחזיקים בנכסים", ויש להותיר אם כן את החובה לעדכן את העירייה ביחס לשינויים בזהות המחזיקים - למחזיקים עצמם. קביעה אחרת, תטיל על העירייה נטל כבד, שיעיל וחסכוני יותר להטילו על המחזיקים עצמם. לכן, כל עוד לא הודיע בעל הבנין לעירייה כי חלק מהיחידות מוחזק על ידי מחזיקים אחרים, היא רשאית לחייב את בעל הבניין בארנונה בגין הרכוש המשותף של הבניין, ובעל הבניין יהיה זכאי לפטור רק משעה שהוא הודיע לעירייה כי חלים תנאי ס' 1.3.1 ח' לצו הארנונה. 24. מסקנה זו עולה בקנה אחד גם עם פסק דינו של בית המשפט העליון בבר"ם 6518/11 מרכז לוינסקי נ. עיריית ת"א יפו,. באותו ענין, בחן בית המשפט העליון מחלוקת ביחס לתשלום ארנונה בחניון. המערער טען כי הוא השכיר חלק מהחניון, וכי לכן יש לפטור אותו מתשלום ארנונה ביחס לשטחי המעברים המשותפים בחניון. בית המשפט המחזוי קבע כי כדי לרשום את החברה ששכרה חלק משטחי החניון כמחזיק - היה על המערער להגיש לעירייה הודעות כדין, בהתאם לסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות. בית המשפט העליון שדחה את בקשת רשות הערעור על פסק הדין, קבע בין היתר כי לא הוכח שהחברה השוכרת היא "מחזיקה" לצורכי ארנונה בנכס, המערער הוא לכן המחזיק היחיד, וממילא אין תחולה לפטור הקבוע בס' 1.3.1 ח' לצו הארנונה. 25. השאלה הבאה שיש לבחון אותה, היא האם - בנסיבות הענין, וחרף העובדה שהמערער לא הודיע לעירייה בכתב כי בבנין ישנם מחזיקים מלבדו - יש לראות את העירייה כמי שידעה אודות המחזיקים הללו, ולכן לקבל את עמדת המערער כי הוא פטור מתשלום ארנונה על השטחים המשותפים. 26. בפסק הדין בענין דור אנרגיה שנזכר לעיל, בחן בית המשפט העליון את השאלה האם ומתי ניתן לראות את העירייה כמי שיודעת על חילופי מחזיקים, חרף העובדה שהמחזיק לא מסר לה הודעה כנדרש בפקודת העיריות. כב' השופט דנציגר קבע כי מכוח חובת ההגינות המוטלת על הרשות, ישנן נסיבות חריגות בהן הרשות אינה יכולה לנהוג בעצימת עיניים, תוך התעלמות מנתונים ה"זועקים כי עליה לבדוק באופן אקטיבי בעצמה, האם חל שינוי בבעלות או בהחזקה בנכס מסוים. ייתכנו מקרים מסוימים, שבהם תוחזק הרשות כמי שמעלה בתפקידה כנאמן הציבור, קרי התרשלה בבדיקה באשר למצב הבעלות או החזקה של נכס מסוים שבשטחה". מדובר, כאמור, לגישתו של כב' השופט דנציגר, במקרים חריגים, בהם קיימת הצטברות של נסיבות, כגון משך הזמן שחלף במהלכו לא שולמה ארנונה, גובה החוב שהצטבר ולא שולם, היות הנכס - נכס ציבורי וידוע בתחומי הרשות המקומית, וגם ידיעתן הפוזיטיבית של מחלקות אחרות של הרשות המקומית אודות הפסקת החזקה או הבעלות של הנישום בנכס. מדובר כאמור בהצטברות של נסיבות - כאשר "בדרך כלל לא יהיה די בכול אחת מהנסיבות דלעיל כדי להטיל על הרשות המקומית חובת בדיקה אקטיבית". 27. כב' השופטת פרוקצ'יה קבעה באותו פסק דין, כי הוראות החוק ביחס לחובת ההודעה על דבר שינוי החזקה בנכס, כתנאי להפסקת החבות לשלם ארנונה, הן נהירות בלשונן ובתכליתן. כב' השופטת פרוקצ'יה הותירה ב"צריך עיון" את השאלה האם תתכנה נסיבות בהן ידיעה בפועל של הרשות המוסמכת, המופקדת על הארנונה בעירייה בדבר שינוי זהות המחזיק בנכס בתחומי הרשות, עשויה להוות תחליף להודעה בכתב מאת המחזיק, הנדרשת לפי הוראות הפקודה. 28. כב' השופטת ארבל, שהיתה השופטת השלישית בהרכב השופטים בפס"ד דור אנרגיה הנ"ל, קבעה כי ייתכנו נסיבות חריגות בהם ישנה ידיעה בפועל מצד המחלקה הממונה על גביית הארנונה על דבר שינוי זהותו של המחזיק בפועל, ויתכן כי בנסיבות חריגות אלה "החלטתה של העירייה להמשיך ולגבות את תשלומי הארנונה מאת המחזיק היוצא אינה יכולה... להיחשב סבירה". 29. המערער טען כי החלת ההלכה שנקבעה בענין דור אנרגיה, משמעה כי יש לקבל את עמדתו. זאת, משום שבמקרה דנן המשיב ידע בפועל על קיומם של המחזיקים השונים בבנין. המערער מפנה לענין זה לדו"ח ביקורת של פקח מטעם המשיב, נספח ב'2 להודעת הערעור, בו נכתב כי: "לגבי המגורים סימנתי אותם ע"ג שירטוט קומה 2 ומדובר בדירה עם מקלחת, שירותים, מטבח וכו' והיא מושכרת. יש משרד אדריכלים בשם 'ויתקין אדריכלים' ששוכר שטח בקומה 1 וסימנתי אותו על השרטוט" . 30. המשיב טוען כי אין לקבל את עמדת המערער בהקשר זה, ממספר טעמים. לגישתו, הפקח מטעמו קבל את המידע מהמלווים שלו במסגרת הביקורת, והוא אינו יכול לדעת מה מהות הזכויות של המחזיק בנכס, ואף לא מהי תקופת ההחזקה שלו, והאם מדובר בהחזקה של שנה לפחות. לכן, הפקח אינו יכול לקבוע כי מדובר בחזקה על פי ס' 325 ו-326 לפקודת העיריות. 31. אינני מקבלת את הטענה. אני סבורה כי מפס"ד דור אנרגיה, עולה כי כאשר ישנה ידיעה בפועל של המחלקה הממונה על גביית הארנונה על שינוי בחזקה - ניתן לראות בידיעה כזו תחליף להודעה על חדילת חזקה הנדרשת בהתאם לס' 325 ו-326 לפקודה. הן כב' השופט דנציגר והן כב' השופטת ארבל היו סבורים כי קיימות נסיבות חריגות בהן ניתן לראות את המחזיק כמי שמסר הודעה לעירייה על חדילת חזקה, אף שלא נמסרה הודעה כזו בכתב. עמדתה של כב' השופטת ארבל היתה כי די לצורך כך בידיעה בפועל בדבר חדילת החזקה. זוהי גם עמדתה של כב' השופטת פרוקצ'יה, כאמור. עמדתו של כב' השופט דנציגר היתה כי ניתן להסתפק גם בנסיבות שאינן כוללות ידיעה בפועל של המחלקה הרלוונטית בעירייה, אך אני סבורה כי ניתן להסיק מדבריו כי כאשר קיימת ידיעה כזו, חובת ההגינות מחייבת את העירייה לפעול בהתאם לה. 32. אני סבורה כי במקרה דנן הוכחה ידיעה בפועל של מחלקת הארנונה כי קיימים מחזיקים נוספים בבניין, המחזיקים למעלה מ-20% משטחיו. כך, הפקח שביקר בבנין הוא פקח מטעם המחלקה הממונה על גביית הארנונה - ועל כך אין מחלוקת. הוא קבע כי חלק מהיחידות בבנין מושכרות, ואף סימן אותן בתשריט. העובדה כי הפקח קיבל מידע ממי שליווה אותו במסגרת הביקורת - איננה מפחיתה מתוקפן של מסקנותיו. ראשית, גם כאשר נשלחת הודעה מכוח ס' 325 ו-326 לעירייה, הודעה זו נמסרת על ידי המחזיק בנכס. יתרה מזאת, הפקח היה בפועל במקום, וחזקה עליו שתיאר בדו"ח שלו את מה שראו עיניו. באשר לטענה לפיה הפקח לא יכול היה לדעת האם השוכרים שוכרים את המושכר לתקופה של מעל שנה - אינני מקבלת גם טענה זו. כאמור, טענתו של המערער נסמכת של ס' 1.3.1 ח' לצו הארנונה. בסעיף זה לא קיימת המגבלה שקבועה בס' 326 לפקודת העיריות, ביחס לחילופי מחזיקים בנכס (קרי כי כאשר מושכר נכס לתקופה של פחות משנה, יוסיף המחזיק הקודם לחוב בארנונה כלפי העירייה). יתרה מזאת, המסקנות של הפקח לפיהן בבנין ישנם מחזיקים נוספים, די היה בהן לפחות כדי להעביר לעירייה את הנטל לבדוק את מצב הדברים בפועל, ולברר בעצמה האם השוכרים שכרו את המושכרים לתקופה העולה על שנה אם לאו. משהעירייה לא עשתה כן, היא איננה יכולה להעלות טענות ביחס לתקופת השכירות. 33. סיכומה של נקודה זו - אף שככלל העירייה יכולה להסתמך על רישומיה גם לצורך החלת ס' 1.3.1 ח' לצו הארנונה, הרי במקרה דנן, לאור הידיעה בפועל של המחלקה הרלוונטית בעירייה, ניתן להחיל את הוראות ס' 1.3.1 ח' הנ"ל, ולראות את המערער כאילו הודיע לעירייה על קיומם של מחזיקים נוספים בבניין. לאור האמור לעיל ביחס לשטחים המשותפים, אין עוד צורך לבחון את טענות הצדדים ביחס לחיוב הגג והמקלט בבנין בארנונה. 34. לכן, אני מקבלת את הערעור. אני קובעת כי אולפן ההקלטות יסווג בסיווג של "תעשיה ומלאכה" כמו חדר העריכה, וכי יבוטל החיוב על השטחים המשותפים בבנין. אני מחייבת את המשיב לשאת בהוצאותיו של המערער ובשכר טרחת עורכי דינו בסכום כולל של 20,000 ₪. ניתן היום, י"א ניסן תשע"ב, 03 אפריל 2012, בהעדר הצדדים. בנייןארנונה