תביעה בגין רשלנות והפרת חובה חקוקה

.1נושא פסק דין זה הוא תביעה בעילה של רשלנות מקצועית נגד עורך דין, הוא הנתבע, בגין שרותים שניתנו לתובע, לפיה מתבקש ביהמ"ש לחייב את הנתבע לפצות את התובע בגין נזקיו, כנטען בסע' 47(י') ו- 70לכתב התביעה, בסך של 2מליון ש"ח. עילות התביעה הן בגין רשלנות והפרת חובה חקוקה, שעיקרן הוא כמפורט להלן:ב- א. ניסוח רשלני, תוך הפרת חובת הנאמנות של עורך דין כלפי לקוח וייצוג מנוגד של הסכם מכר דירה שבין התובע לבין גרושתו ובנו של התובע (להלן: הרוכשים) לבין בני הזוג שדלז (להלן: שדלז) מיום 3.2.88הוא נ/ 6(להלן: הסכם מוצא 61). ב. יעוץ רשלני ביחס להגשת תביעה בת"א 401/88נגד שדלז שהיתה תביעת סרק וניהול כושל של הליכי תביעה זו, ללא דיווח הולם. ג. העדר ייעוץ והדרכה הולמים בקשר לעסקות נשוא ההסכמים הנ"ל ולביצוען. ד. ניהול כושל של הגנת התובעת בת"א 626/88בבימ"ש השלום בירושלים, כולל הפסקת ייצוג ללא רשות ואי הגשת סיכומים. ה. ניסוח רשלני, תוך הפרת חובת נאמנות וייצוג מנוגד, של הסכם שבין שדלז לבין התובע מיום 1.1.88(להלן: הסכם מוצא 67). הנתבע מכחיש את פרטי עילות התביעה וטוען כי ייצג את התובע בנאמנות ובמסירות, אך תוך הכחשת ייצוגו בעריכת הסכם מוצא .67 .2לאור הראיות שהובאו בפני, כולל ממצאי פסק הדין בת"א 187/92, שהוגש כראייה מוסכמת בשלב הסיכומים, אין לכאורה מחלוקת בין הצדדים בקשר לעובדות דלהלן הדרושות להכרעה במחלוקות שבין הצדדים:נ- א. עיסקת מכירת דירת רמת מוצא - חלקה 61: 1) הנתבע הינו עורך דין ותיק המנוסה בעסקאות במקרקעין ובביצוען, כפי שמכריז על עצמו בסע' 3לתצהירו. 2) ביום 30.5.79נחתם בין התובע לבין ע' ו-ש' שביט (להלן: שביט) כחוכרים של מגרש 14בגוש 30311הידוע כחלקה 61ברמת מוצא, הסכם קומבינציה, הוא נ/1, שבמבואו מצהירים שביט כי הם בעלי המגרש מכח חוזה רכישה מ- 25.4.79עם המוכרת שושנה יפת. בהתאם להוראות ההסכם נ/1, התחייב התובע שהצהיר על עצמו כי הוא קבלן מנוסה, לבנות בנין בן 2דירות בנות 2מפלסים כל אחת + קומת מרתף כל אחת, הזהות בצורתן החיצונית בשטחן ובגודל הקרקע שמסביבן, כאשר הדירות בנויות בהיתר ולפי המיפרט והתכנית שצורפו להסכם (להלן: הבנין). לפי סע' 5להסכם נ/1, התחייבו שביט לחתום על כל מסמך שיידרש לצורך קבלת הרשיון ולרשום על שם התובע מחצית מהמגרש מיד עם מסירת החזקה בדירה שעליו לידיהם כמשמעות "המסירה" בסע' 9להסכם ולאחר מילוי התחייבויות התובע לפי ההסכם, יחתמו על המסמכים הדרושים לצורך רישום הבנין - הכולל 2דירות כנ"ל כבית משותף. 3) התובע הקים על המגרש בנין, אך סטה מהוראות ההיתר שניתן להקמת הבנין, כמפורט בכתב האישום שהוגש נגדו ונגד ע' שביט בבית המשפט לעניינים מקומיים בת"פ 58/85, נ/.8 התובע הודה בעובדות שבכתב האישום וביום 15.9.86ניתן נגדו גז"ד הוא נ/9, לפיו נצטווה להרוס מה שבנה ללא היתר או להתאים את הבניה להיתר לא יאוחר מיום .15.3.87 4) בין היתר התובע לא בנה 2דירות זהות כאמור והואיל ולטענת שביט היו בדירתם ליקויים רבים שלא תוקנו ע"י התובע, הם סירבו לחתום על בקשות קבלת היתר לסטיות ולשינויים ומשלא נמסרה להם חזקה בדירתם לפי ההסכם גם לא רשמו את הדירה ואת מחצית הקרקע שעליה היא בנויה על שם התובע. 5) לאור סירוב שביט כנ"ל, הגיש התובע המרצת פתיחה 3337/86בבימ"ש זה בה נתבקש בית המשפט לצוות על שביט ועל האגודה השיתופית רמת מוצא שעל שמה היה המגרש עדיין רשום (להלן: האגודה) לרשום ולהעביר על שמו את זכות הבעלות ו/או החכירה על מחצית המגרש וכן לצוות עליהם לחתום על בקשה לוועדה המקומית לבנין ותכנון עיר ירושלים (להלן: הוועדה המקומית), לקבלת היתר לשינויים ולתוספות נשוא גזר הדין הנ"ל. ה"פ הנ"ל נידונה בפני כב' השופטת ר' אור בפניה הצהיר ב"כ האגודה בישיבה מיום 23.12.87(ר' נ/7) כי עקרונית האגודה תהיה מוכנה לפעול לפי כל צו ובלבד שיהא תואם את תקנות האגודה וכי אין בתקנות הגבלה על העברת המגרש, אך "יש סיבוכים גדולים בקשר לרישומים". מה טיבם של סיבוכים אלו, היקפם ואם יש בהם כדי לעכב רישום ועד מתי - לא נתברר. באשר לעמדת שביט בבקשה הם בתצהירם הנגדי חזרו על טענותיהם לליקויים בדירתם והעדר זהות בין הדירות. בהחלטה שניתנה באותו יום, קבעה כב' השופטת כי: "כל עוד אין תביעה כי המבקש (קרי: התובע - א.ב.ז.) עמד בכל התחייבויותיו כלפי המשיבים, אין מקום לחייב את המשיבים לחתום למבקש על שינויים כהיתר הבניה ובוודאי שאין מקום לרשום מחצית המגרש על שמו" (להלן: החלטת אור). כן הוסיפה כב' השופטת והורתה כי על המשיבים להגיש נגד המבקש, תוך 15יום תביעה ביחס לליקויי הבניה, התוספות והשינויים כנטען על ידם, בהוסיפה כי: "הואיל ונושא החתימה על שינויים בהיתר הבניה חשוב ודחוף למבקש, אני נענית לבקשתו בנושא זה בתנאי שימציא ערבות בנקאית בלתי מותנית ע"ס 000, 30ש"ח. עם המצאת ערבות זו על המשיבים לחתום למבקש על בקשה לשינוי היתר הבניה בתנאי שהשינויים המבוקשים יהיו זהים לאלו שאושרו או בוצעו ע"י המשיבים". על החלטה זו הצדדים לא ערערו. 6) בהתאם להחלטת אור, בתחילת שנת 1988, הגישו שביט לבית משפט השלום בירושלים תביעה בת"א 626/88לחיוב התובע בפיצוי כספי עקב הפרת נ/ 1כאמור בגין ליקויים, סטיות מהיתר ואי זהות כנ"ל (להלן: תביעת שביט). 7) סמוך להליכים הנ"ל, פנה התובע לאחיו של הנתבע שעסק בתיווך כדי למכור את הדירה שבנה על המגרש - שהכילה 7חדרים, מטבח ושרותים (להלן: הדירה). בעקבות פנייתה נחתם ב- 11.11.87זכרון דברים הוא נ/2, שבו הופיע התובע כמוכר הדירה והמחיר נקבע ל- 000, 240דולר. ברם, לפי הוראות זכרון הדברים, הוא בוטל למחרת היום ונסיונות למכירתה לא עלו יפה עד שהתובע הסכים למוכרה ב- 000, 200דולר והצדדים פנו לנתבע שיערוך את הסכם הרכישה. 8) לאחר מו"מ ומספר טיוטות - הן נ/3-נ/ 5- נערך ע"י הנתבע ההסכם נ/6 (להלן: ההסכם), כאשר הנתבע מודע לגזר הדין הנ"ל, לתיקונים הנדרשים ע"י שביט כתנאי להעברת הבעלות ולתוכן החלטת אור. אי לכך, במבוא להסכם הוזכר כי במהלך בניית הדירה ע"י המוכר - קרי: גרושת התובע ובנו שהיו מיוצגים על ידי התובע (להלן: המוכר) - נעשו חריגות בניה שונות בבנין, כמפורט בגזה"ד, שהעתק ממנו צורף להסכם וכי המוכר מצהיר כי טרם בוצעו צווי ההריסה, אך הוא נכון ליתן ערבויות הולמות למילויו חיוביו. כן הצהיר שדלז במבוא להסכם, כי ידוע לו ש"קיים קושי" ברישום זכויות לחכירת משנה של הדירה ושל מחצית המגרש על שמו בשל העובדה שזכויות החכירה רשומות על שם עמותת רמת מוצא ובשל העובדה שהמגרש בבעלות גבי שושנה יפה, אשר מכרה מחצית ממנו למוכר וכי כל פעולות המכר הנזכרות לא נרשמו עדיין והמוכר מוכן לערוב להשלמת הליכי רישום המגרש והדירה על שם הקונה בערבויות מתאימות. 9) הואיל ולפי ההסכם התמורה במלואה אמורה היתה להשתלם במעמד החתימה בד בבד עם מסירת החזקה (ר' סע' 12) ולנוכח גזה"ד הנ"ל, החלטת אור והמצב הרישומי, נקבעו בהסכם תקופה של 36חודש להמצאת תעודת "גמר בנייה" של הדירה לפי ההיתר ולהשגת היתר כדין לחדר העליון ותקופה של 48חודש לרישום מחצית המגרש וזכויות החכירה בדירה ע"ש שדלז, כאשר 2ההתחייבויות הראשונות הובטחו על ידי 2ערבויות בנקאיות עצמאיות בסך השווה ל- 000, 20דולר כל אחת, אשר תממושנה אם עד ל 31.12.90לא יישם המוכר את התחייבויותי כנ"ל ואילו רישום הזכויות כנ"ל הובטח ע"י ערבות בנקאית ע"ס השווה ל- 000, 60דולר אשר תמומש אם עד 31.12.91לא יתבצע רישום כאמור (ר' סע' 15- 17להסכם), 3ערבויות כאמור הושגו ע"י התובע ביום 22.12.87(ר' ת/8-9), תוך שימוש בכספיו. בנוסף להוראה הנ"ל נכללו בהסכם סעיפים 20ו- 23א' בזו הלשון: " .20מוסכם בין הצדדים כי אם מכל סיבה שהיא לא יצליח המוכר לרשום הנכס ע"ש הקונה במועד המוסכם יהיה המוכר חייב להחזיר לקונה את התמורה המשולמת לו עפ"י ערך הנכס במועד ההחזר וזאת בהתאם להערכת שמאי מוסכם ובהעדר הסכמה - בהתאם להערכת שמאי שימונה על ידי עו"ד רבינוביץ כשמתוך סכום השווה לשווי הנכס יופחתו הסכומים אותם גבה הקונה באמצעות פרעון הערבויות הבנקאיות או איזה מהן". " .23א. מוסכם בין הצדדים כי התנאים שבמבוא להסכם זה וכן בסעיפים 5, 8, 8, 9, 10, 12, 13, 15, 18, 17, 18ו- 19של הסכם זה הינם תנאים עיקריים ו/או יסודיים, וכי הפרת סעיפים אלו תזכה את הצד המקיים או המוכן לקיים את התחייבויותיו על פי הסכם זה בפיצוי קבוע ומוערך מראש כגובה הערבות הבנקאית הקבועה בגין הפרת כל אחד מהם וזאת בנוסף לזכותו של הצד המקיים או המוכן לקיים את התחייבויותיו על פי הסכם זה בפיצוי קבוע ומוערך מראש כגובה הערבות הבנקאית הקבועה בגין הפרת כל אחד מהם וזאת בנוסף לזכותו של הצד המקיים או המוכן לקבל לתבוע ולקבל החזר כל תשלום שנאלץ לשלם עבור מילוי התחייבויות הצד המפר ולזכותו לפיצוי מוסכם ומוערך ומוגדר בסעיפי הסכם זה." .23ג'. אין באמור בס"ק א' ו-ב' לעיל כדי לפגוע בזכותו של הצד המקיים או המוכן לקיים התחייבויותיו על פי הסכם זה לביצוע בעין של ההסכם והוראותיו וכן לכל סעד חוקי אחר לו הוא זכאי על פי הדין". 10) מספר ימים לאחר הגשת תביעת שביט בבימ"ש השלום, הוגשה ע"י התובע באמצעות הנתבע תביעה בת"א 401/88לחיוב שדלז בפיצוי כספי עקב הפרת חובתם לחתום על בקשות היתר השינויים ולרישום הבעלות על שמו ועקב כך למכירת הדירה בהפסד של 000, 100דולר ולקנסות שהוטלו לפי גזה"ד בשל הבנייה שלא כדין. תביעה זו נדונה בפני כב' השופטת מ' נאור. 11) ביום 12.6.89הגיעו ב"כ הצדדים בתביעת שביט שבת"א 626/88, א' שטנדל מטעם שביט והנתבע מטעם התובע, להסדר הוא נ/ 12(להלן: ההסדר) לפיו שביט והתובע הסכימו על מינוי מהנדס מומחה שיקבע - כעין בורר - את הליקויים בדירת שביט, תוך שהוא הוסמך לקבוע האם הנתבע יבצע את תיקון הליקויים בעין או ישלם את הערך הכספי הדרוש לתיקונים. הוא הדין לגבי הזכות לקבלת חלקים בבנין אשר המומחה יקבע אם הנתבע מילא חובותיו בענין או שלא ואם לא מילא, כי אז יקבע המומחה כיצד ישלים הנתבע את הבניה שלא בוצעה, אם בדרך של פיצוי כספי או בדרך של בניה בעין". המומחה יקבע גם אם הנתבע בנה מעבר לחיוביו עפ"י ההסכם ואם כך עשה, מהו הפיצוי שהתובעים חייבים לשלם לו בגין בניית היתר. כן נקבע בסע' ,viii xו- xiלהסדר, הוראות בזו הלשון:- " .viiiבתוך 90יום מיום קביעתו של המומחה, יהא על כל צד מהצדדים למלא אחר הוראות המומחה, ככל הקשור לביצוע התיקונים, ותשלם תשלומי איזון בקשר לבניה שלא נבנתה או נבנתה ביתר". " .xהנתבעת מסכימה לוותר על הערבות הבנקאית הבלתי מותנית ע"ס 000, 30ש"ח שנפסקו לטובתה בה"פ 3337/86, והיא תחתום על בקשות הנתבע לשינויים שכבר בוצעו על-ידו, כאשר הנתבע יגיש לה את הבקשות לאישור בדיעבד של העבודות שבוצעו, וזאת מבלי לפגוע בכל זכות הקיימת לה בגין התביעה הנדונה". " .xiבתוך 90יום מגמר ביצוע התיקונים, הבניה, או התשלומים תמורתם, כולל תמורת בנית היתר, אם היתה כזאת, יעבירו התובע לנתבע את חלקו בבית במשרד ספרי האחוזה, וזאת מבלי לפגוע בתביעות הנתבע כנגד התובע. אין באמור לעיל כדי לכפות על התובע ביצוע העברה כאשר לא ניתן לבצע זאת בשל סיבות שאינן תלויות בהם". לפי הסיפא של סע' xiהתחייבו שביט להפקיד בידי עו"ד שטנדל יפוי כח בלתי חוזר לטובת הנתבע על פיו יהא רשאי להעביר את רישום הזכויות על שמם אם לא יבוצע הרישום תוך המועד שנקבע. הצדדים גם הסכימו שקביעות המומחה תחייבנה גם בת"א .401/88 12) בהתאם להסדר, ב- 10/88חתמו שביט על תכניות הדרושות לקבלת היתר לשינויים, לוועדה המקומית לקבלת אישורה (ר' עדות התובע בעמ' 15לפרוטוקול ת"פ 44/87בבימ"ש לעניינים מקומיים - נ/11). 13) ביום 7.8.89ניתנה ע"י המהנדס א' ורשבסקי שנתמנה כמומחה עפ"י ההסדר (להלן: המומחה), החלטת ביניים הקובעת מהם הליקויים שנמצאו עד אז - היא נ/ 13אך הליקויים לא תוקנו ותכנית להכשרת השינויים ע"י רשויות התכנון לא הוגשה וביום 10.9.89לאחר שהתובע הורשע עפ"י הודאתו במסגרת ת"פ 44/87של בימ"ש לעניינים מקומיים, באי קיום צו ביהמ"ש בת"פ 58/85הנ"ל להריסת מה שנבנה ללא היתר ולהתאמה להיתר - ניתן ע"י כב' השופטת א' פרוקצ'יה גזר דין שקבע בין היתר כי גם אם נכון הדבר שהתכניות שהוגשו ב- 10/88לא נמצאו מתאימות ומחמת שינויים שנעשו ע"י שדלז כחלקם, "הרי לפחות עד מאי 1989טרם הוגשו תכניות חדשות מתאימות". אין השופטת מוצאת כל טעם להצדקת השיהוי הרב (עמ' 3לגזה"ד נ/10). גם בהליך זה הנתבע ייצג את התובע. 14) בהמשך להחלטת המומחה הנ"ל, ניתנה על ידו החלטה נוספת מ- 31.10.90היא נ/ 14שעניינה תיקון ליקויים עד ל- 30.11.90אך התובע לא ביצע את תיקוני הליקויים שנתבקשו באותן החלטות עד היום, כאשר ב- 12.5.91כותבת בא כוחו עו"ד ג' רבני אל המומחה - בעקבות נ/ 15- שבה מבקשת מהמומחה להתיר לו לבצע את התיקונים למרות האיחור (נ/ 20א'). 15) ביום 27.5.91הוגשה חוו"ד הסופית של המומחה לפיה נמצאו בדירת שביט ליקויים שונים שעלות תיקונם מצריכה סכומים משמעותיים. ליקויים אלו לא תוקנו וגם עלותם כפי שנקבעה לא שולמה ולפיכך שביט נמנעו מלדאוג לרישום הדירה על שם התובע. 16) ביום 26.2.90החליטה הוועדה המקומית על פרסום בקשה להתרת הקלה בחלקה שעליה בנויות דירות התובע ושביט. 17) רק ב- 17.4.91ניתן ע"י הוועדה המקומית היתר לתוספות הבניה שבוצעה ע"י התובע, כולל תוספת החדר העליון, אך בינתיים מומשו 2הערבויות הבנקאיות על סך השווה ל- 000, 20דולר כל אחת לאחר שבוטלה בקשת התובע במסגרת המ' 113/91בבימ"ש השלום למניעת מימושן ומשלא נרשמו גם הזכויות בדירה ע"ש שדלז עד תחילת 1992מומשה גם הערבות הבנקאית על סך השווה ל- 000, 60דולר, לאחר שנדחתה בקשה נוספת למניעת המימוש במסגרת המ' 2453/91שהוגשה בהליך ביניים בה"פ 364/91והמבקשים - שהיו המוכר בהסכם - חוייבו גם בתשלום הוצאות בסך 000, 3ש"ח + מע"מ לאחר שביהמ"ש מצא כי הפניה לאחר דחיית בקשתם במסגרת המ' 113/91- שהתייחסה לכל הערבויות - "מהווה בנסיבות הענין שימוש לרעה בהליכי בית המשפט". לאור האמור, בוטלה ה"פ 364/91למניעת המימוש ושדלז גבו את סכומי כל הערבויות בסך השווה ל- 000, 100דולר. 18) ביום 20.1.87ניתן בת"א 401/88פסק דין שקבע כי החלטת אור הינה בגדר פלוגתא פסוקה והואיל ולפי חוו"ד המומחה דירת שביט לא נבנתה בהתאם להסכם מ30.5.79, המסקנה המתחייבת היא אכן שאין לתובע זכות שחצי המגרש יירשם על שמו" וממילא אינו זכאי לפיצוי. "למעלה מן הצורך" הוסיפה כב' השופט מ' נאור לענין הנזקים הנטענים - התובע לא הוכיח מהו הפער בין דירה רשומה וללא רשומה ואם אכן ההפסד הריאלי הוא 000, 100דולר כנטען (בעמ' 9) "בין כך ובין כך", הוסיפה השופטת, נזקים אלה יכול היה התובע למנוע או להקטין לאור החלטת אור, ע"י המצאת ערבות בנקאית לשביט ובאשר לסרוב שביט לחתום על תכניות - לפני ההסדר - קבעה השופטת כי לא הוצגו בפני ביהמ"ש, הבקשות והתכניות שהוגשו לחתימת שביט בצרוף חוו"ד מומחה שתבהיר כי אלו הן הבקשות ששביט חייבים היו לחתום עליהן לפי הוראות ההסכם שעימם אך היא מוסיפה: "מעבר לכך - גם כאן בעוכריו קביעת בית המשפט בהמרצת הפתיחה... לפיה אין מקום, לחייב את הנתבעים (שביט - א.ב.ז.) לחתום על שינויים בהיתר הבניה כל עוד אין קביעה כי המבקש (התובע - א.ב.ז.) עמד בכל התחייבויותיו, ושוב, למעלה מן הצורך... המבקש יכול וחייב היה להקטין את נזקו אילו המציא ערבות בנקאית כאמור בהמרצת הפתיחה". לאור כל האמור, נדחתה התביעה. 19) ביום 13.2.92במסגרת הסכם להסדר עסקאות באזור גילה ובאשקלון שבין התובע לבין הנתבע שפעל גם כרוכש וגם כנאמן של אחרים חתמו הצדדים על הסכם הוא נ/ 5א' (נ/61=) לפיו נקבע בסע' 3לו כי: "הצדדים מסכימים כי כל הנושאים בהם קיבל מר שם טוב יעוץ וייצוג משפטי מעו"ד רבינוביץ יועברו לטיפול של עו"ד מימרן ו/או עו"ד אחר לפי בחירת שם טוב וחתימת חוזה זה כמוה כחתימה מכתב שחרור על ידי עו"ד רבינוביץ". למרות הוראה זו, לא הוגשה לבית משפט השלום בת"א 626/88שבו התובע היה אמור להגיש סכומים, הודעה על שחרורו של הנתבע והנתבע במקום זאת הודיע לבימ"ש על התפטרותו, ברם, מאחר שביהמ"ש לא שחררו מייצוג והסכומים לא הוגשו, נקבע בפסק דינו של כב' השופט א' פרוינד (בדימוס) מ- 9.11.92(נ/17) כי התובע - הנתבע בתיק הנ"ל - לא התייצב לדיון ולפיכך ניתן נגדו פסק הדין על יסוד חוות דעתו הסופית של המומחה, לפיו התובע חוייב לשלם לתובעים שביט 617, 160ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה בצירוף הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 000, 8ש"ח + מע"מ. פסק הדין הוגש לביצוע להוצל"פ בתיק הוצל"פ 8789/93שבו נתבע לביצוע סך 964, 267ש"ח (ר' ת/4), אך התובע לא שילם סכום כלשהו ע"ח החוב הנ"ל עד היום. 20) ביום 26.12.95נרשמה זכות חכירה עד 15.8.2059על חלקה 61על שם ע' וס' גרינברג 4/1לכל אחד וע"ש ע' וש' שביט 4/1לכל אחד (ת/2). ב. עסקת מוצא חלקה 67: 1) בעקבות יעוץ הנתבע ובסיועו כמתווך של אחיו נרכשה ע"י מ' שדלז, יחד עם 3אחרים, חלקה 67בגוש 30311ברמת מוצא (להלן: החלקה), כדי שביוזמתו של שדלז יבנו עליה 4דירות דו קומתיות הכוללות קומה למחסן ומקלט. עסקת המכר ע"ש הרוכשים נערכה ב- .26.8.88 2) ביום 1.1.88נחתם בין שדלז לבין התובע הסכם ביחס לבניה על החלקה, הוא ת/ 20לכתב התביעה, שבמבואו הצהיר התובע כי יש לו ידע ומיומנות לבניית ארבעת הדירות עפ"י התכנית והתשריט שצורפו לת/.20 3) לפי ההסכם ת/20, שנערך ע"י הנתבע, התחייב התובע שכונה בהסכם "קבלן" לבנות את שלדי 4הדירות בתמורה ל- 500, 62דולר בתוספת התמורה שתתקבל מחכירת הדירה העליונה (סע' 7להסכם). בסע' 9להסכם נקבע כי: ".9א. בסיום בנייתו של הדירה הרביעית על פי התוכניות, דירה זו תימכר כדירת יחיד ותמורתה המתקבלת מהמכר הנ"ל תועבר לקבלן כהשלמת התמורה, על פי הסכם זה". אך עובר לחתימת ההסכם ע"י הצדדים, נוספה לסע' 9בכתב יד הנתבע, תוספת בזו הלשון: "מכירת הדירה תיעשה על ידי הקבלן ואילו המזמין יחתום על כל מסמך שיידרש לצורך כל, לרבות הצהרת פטור מדירת יחיד ויפוי כח". לסעיף שסומן כ- 9א' נוספו ס"ק ב'-ד' בזו הלשון:- ".9ב. המזמין מתחייב להצמיד לדירה הרביעית את זכויות הבעלות על מחצית המינהרה והפיר וכן להצמיד לדירה זו מקום חניה אחד ובלבד שלשום דירה לא תוצמד יותר מחניה אחת ואם יוחלט להצמיד לדירה יותר מחניה אחת תוצמד לדירה הרביעית חניה נוספת כתנאי מוקדם להצמדת חניה לדירה נוספת כלשהי. .9ג. הקבלן לא יתנגד ומביע שזאת הסכמתו להוספת חלק מקומת המרתף לדירת רדאי (הקומה הראשונה). .9ד. מסים אשר יחולו על הדירה הרביעית ובכללם מס רכוש החל ממועד חתימת הסכם זה יחולו על הקבלן". וכן נכללו בהסכם סע' 12ו- 14בזו הלשון: " .12לטובת המזמין יירשם שיעבוד על חלקו של בן הקבלן מר שם טוב בחלקה וזאת עד למילוי כל התחייבויותיו של הקבלן על פי הסכם זה ועל פי הסכמיו עם הרוכשים האחרים". .14מוסכם במפורש כי כל סכסוך בכל הנוגע להסכם זה ולביצועו ובכל הנובע מכך בין הקבלן למזמין יובא להכרעתו של בורר יחיד אשר הצדדים מכימים בזה כי יהיה עו"ד ירון רבינוביץ. הבורר לא יהיה כפוף לדיני הראיות ולדין המהותי ויוכל להכריע ולפסוק כפי שיראה צורך בעיניו. סעיף זה מהווה שטר בוררות בין הקבלן למזמין לכל דבר וענין". 4) עוד לפני קבלת היתר כדין שהוצא רק ב- 20.6.89החל התובע בעבודות הבניה בחלקה, אך במהלך שנת 1989, נתגלעו חילוקי דעות בין התובע לבין מ' שדלז בקשר לבניה, ואלו הועברו להכרעתו של הנתבע כבורר, לאחר שב- 31.12.89נחתם שטר בוררות בין הצדדים. אך על אף שהבוררות החלה, היא לא הסתיימה, הואיל וכלשון כב' השופטת י' הכט בפסק דינה בת"א 187/92הנתבע: "משך ידו ממנה כאשר יחסיו עם הנתבע (הוא התובע דנן) החלו להקיף עסקים נוספים" (קרי: עסקאות מקרקעי גילה ואשקלון). 5) בתחילת שנת 1990דאג הנתבע לרישום הערת אזהרה לזכות התובע על 4/1 החלקה הרשומה ע"ש י' טייטל כבטוחה להחזר הלוואה שנתן לשדלז ואשר נפרעה. בקשה זו לרישום הערה הוגשה ע"י הנתבע, תוך שימושו ביפוי כח שי' טייטל מסר לידיו כנאמנו וכנאמן הצדדים להסכם, בצירוף טפסי מש"ח שטרי מכר וטופס הצהרת פטור בדירת יחיד. בפועל הערת אזהרה לזכות התובע על חלקו של י' טייטל נרשמה רק ב .3.12.91הנתבע גם השתמש ביפוי הכח כדי לשעבד ב- 14.5.90את חלקו של י' טייטל לטובת בל"ל כבטוחה לפרעון הלוואה בסך 000, 200דולר לתובע. 6) התובע הקים על החלקה את 4שלדי הדירות אך גם בבניה זו, שהחלה ללא כל היתר כדין, ביצע התובע חריגות חמורות מההיתר, בעיקר בדירה הרביעית-העליונה, שתמורתה היוותה חלק משכרו (להלן: הדירה הרביעית), שגררו צו הפסקת עבודה שיפוטי ועיכוב מסירת הדירות לרוכשיהן. עקב חריגות אלו הוגש שוב כתב אישום נגד התובע (יחד עם שדלז) בביהמ"ש לעניינים מקומיים. 7) בעקבות החריגות והנזקים בגין עבודות בניה כאמור בס"ק 6), רישום הערת האזהרה ושעבוד כנ"ל בס"ק 5), הגיש מ' שדלז 2תביעות: אחת נגד י' טייטל והנתבע בת"א 966/91בגין שימוש שלא כדין ביפוי כח ורישום הערת אזהרה ושיעבוד והשניה נגד התובע וי' טייטל בת"א 187/92לביטול ההוראות המזכות את התובע לבעלות על הדירה הרביעית או לתמורה וכן לפיצוי בסך 800,279, 1ש"ח. בתגובה הוגשה ע"י התובע תביעה שכנגד המבקשת להצהיר כי התובע הוא הבעלים של רבע מהחלקה וזכאי לקבל את החזקה והבעלות בדירה הרביעית. 8) בת"א 966/91הגיעו הצדדים להסדר לפיו השיעבוד יבוטל וי' טייטל - שהלוואתו נפרעה - ימסור יפוי כח בלתי חוזר לפיו אין לו זכויות בחלקה וממילא בדירה הרביעית ומיופי הכח יפעלו לפי מה שיקבע ביהמ"ש בת"א .187/92לפי הסדר זה, התביעות נגד י' טייטל והנתבע נדחו, תוך חיוב הנתבע בתשלום הוצאות לשדלז בסך 000, 5ש"ח + מע"מ. 9) בפסק הדין בת"א 187/92נקבע ע"י כב' השופטת י' הכט בסע' 10כי הדירה הרביעית נועדה לשמש בטוחה לקיום ההסכם ע"י הנתבע ו"אילו אכן מילא הנתבע (התובע דנן - א.ב.ז) את התחייבויותיו במילואן ולא היו נגרמות בשל הפרתן נזקים גם לצדדי ג', נראה לי כי ההסכם היה סובל גם פירוש לפיו הבעלות בדירה הרביעית תעבור לנתבע". דא עקא שבפרוש נקבע בפסה"ד כי התובע לא מילא את התחייבויותיו לפי ההסכם וכפי שנקבע בסע' 11לפסה"ד: "אין ספק שחריגות בבניה שביצע הנתבע גרמו לנזקים, וכל עוד אלה לא תוקנו ספק אם בכלל ניתן יהיה למכור את הדירה הרביעית לצד ג' כך שמסירת החזקה בה לנתבע (קרי: התובע) תהיה בבחינת שכר לחוטא". ואי לכך נפסק בסע' 14לפסה"ד, כי לאור האמור, ההשקעות הכספיות שהשקיע מ' שדלז בגין חומרים ועבודות פיתוח ועוגמת הנפש שנגרמה לו בשל פעולות התובע - יש לחלק את הדירה הרביעית באופן ש- 4/3יהיו למ' שדלז ו- 4/1לתובע (הנתבע בתיק הנ"ל), אך אם תוך 6חודשים יגרום התובע לתיקון חריגות הבניה או לאישורן הבעלות על הדירה תירשם בחלקים שווים בין השניים. .3על יסוד הראיות שהובאו בפני, לאור הערכתן כר"מ בסע' 4, הוכחו עובדות נוספות לנ"ל - השנויות במחלוקת בין הצדדים - כדלהלן:- א. עסקת מוצא 61(14): 1) אף כי לפי זכרון הדברים הדירה היתה אמורה להימכר ב- 000, 240דולר היא בפועל נמכרה במחיר שוויה באותה עת ב- 000, 200דולר, שכן התובע לא גילה לשדלז עובר לחתימת זכרון הדברים - וגם לא בזכרון הדברים - את כל העובדות בקשר לכשרות הבניה ולרישום ובמיוחד לא את עובדת צווי ההריסה וההתאמה נגדו. 2) הנתבע שערך את ההסכם עבור 2הצדדים פרט בו במישרין ובעקיפין את הבעיות הכרוכות ברישום. הוא ייצג בנאמנות את הצדדים להסכם בכך שברר תחילה במשרדי מס שבח אם דווחה ההעברה עפ"י החוזה עם שביט ולאחר שברר במשרדי האגודה ועם עו"ד ג' יפת בנה של ש' יפת - הרשומה במשרדי האגודה כזכאית לזכויות החכירה - כי אין קושי מהותי להעביר את הזכויות ע"ש שביט. 3) הנתבע מעולם לא הבטיח או התחייב בפני התובע כי ההסכם שיערך יאפשר לו לבטלו - תוך השבת מה שקיבל או השבת ערך הדירה ביום הביטול - אם לא יעמוד במועדים שנקבעו בו להשגת היתר בנייה לשינויים לתעודת גמר ולרישום הזכויות ע"ש שדלז. סע' 20ו- 23להסכם, נוסחו בעקבות מו"מ בין הצדדים, כאשר שדלז מסרב לכלול בהסכם את ההצעה המופיעה בכתב יד בטיוטת ההסכם נ/ 4לפיה אם לא ניתן יהא לבצע אחת מן ההתחייבויות של המוכר מסיבות שאינן תלויות בו לא תמומשנה הערבויות הבנקאיות ומועד פרעונן ידחה בהתאם. התובע היה מודע למשמעות הערבויות העצמאיות הבלתי מותנות ולמעשה הסכים לנתינתן עוד לפני חתימת ההסכם כמוכח ממועד הוצאתן והוא אף היה מודע למשמעות סע' 20, שנכלל בהסכם בהסכמה מלאה כדי להגן על הקונים-שדלז ששילם לתובע שנזקק באותה עת לסכום הנ"ל, את מלוא מחיר הדירה עם חתימת ההסכם, מבלי שתהא בידיו ערובה להשבה במידה והדירה לא תוכשר כדין ולא תרשם על שמם. הנתבע פעל ביחס לעריכת ההסכם כפי שנתבקש תוך השגת מועדי ביצוע של ההתחייבויות, שהפרתן תגרור מימוש הערבויות, של 3- 4שנים בסטיה ניכרת מהמקובל וזאת כדי להבטיח כי התובע יעמוד באותן התחייבויות כאשר ניתן היה אז לצפות כמעט בוודאות כי אלו תקויימנה תוך שנה-שנתיים לכל היותר, לאחר שלפי החלטת אור, שביט חוייבו לחתום על בקשות לשינויים, והתובע הסכים לקבל על עצמו סיכון שלא יעמוד בהתחייבויותיו והערבויות תמומשנה, כפיצוי קבוע ומוערך מראש, בנוסף לכל פיצוי אחר ולביצוע בעין כאמור בסע' 23א' ו-ג' להסכם. 4) הנתבע אמנם סבר לכתחילה כי התובע הוא בעל זכויות החכירה בדירה וזאת לאור זכרון הדברים והמצג שהתובע הציג בפניו ובהתאם לכך הוכן ת/ 9שבו התובע מופיע כמוכר אך נוסח זה תוקן לאחר שנתברר לו מי בעלי הזכויות. יודגש שעל אף שלפי ההסכם עם שדלז, גרושתו ובנו היו בעלי זכות החכירה בדירה, הנתבע נהג מנהג בעלים ביחס להסכם, בעוד הוא ממשיך לחיות עם גרושתו ובנם בדירתם שבשכונת ארנונה. 5) התובע הזניח את מילוי התחייבויותיו עפ"י ההסכם בכל הנוגע להכשרת בניית הבנין על שתי דירותיו והרישום. הוא לא הכין תכניות מבעוד מועד וכשהכינן הן לא שיקפו את המציאות והוחזרו לו. התובע גם לא תיקן כל ליקוי בדירת שביט ולא שילם כל פיצוי חלף הליקויים על מנת שאלו יחתמו על המסמכים הדרושים לרישום הזכויות כאמור בסע' xiלהסדר. 6) בכפוף לסייג הר"מ בסע' 9), הנתבע פעל במסירות ובנאמנות עבור התובע בניהול ת"א 626/88והיה שותף להסדר שהיטיב עם התובע - שכן איפשר את מילוי התחייבויותיו לקבלת היתר לשינויים, השגת תעודת גמר ורישום כמפורט בסע' xו xiלהסדר ואילו התובע היה מתקן את ליקויי דירת שביט כפי שנקבעו בהחלטת הביניים של המומחה עוד ב- 1989יכול היה למנוע את מימוש הערבויות או חלקן. כל זאת למרות שהוא נדרש ע"י הנתבע וגם ע"י אחיו לבצע את התיקונים, בניגוד גמור לגירסת התובע לפיה הנתבע יעץ לו לא לקיים את תנאי ההסדר. 7) הכעין בוררות שנוהלה בפני המומחה לא התעכבה עקב מחדלי הנתבע, אך ההחלטה הסופית של המומחה מ- 5/91התעכבה עקב אי תשלום חלקו של התובע בשכר המומחה בהתאם להוראות ההסדר. 8) מחדלי התובע כנ"ל לא נבעו מסירוב שביט להכניסו לדירתם לשם ביצוע הליקויים, אלא מחמת קשיים בהשגת העבודה ומימון, כאשר התובע מודע לתוצאות מחדליו. 9) הנתבע ניהל את ת"א 626/88כראוי עד לשלב של הגשת הסיכומים שלא הוגשו שכן הוא סמך על התובע כי מחליפו - לפי המוסכם בנ/ 16(נ/5 = א') שנחתם ללא כל איום ולחץ - ידאג להגשתם, אך משנתברר לו כי ביהמ"ש אינו משחררו מייצוג, עליו היה לדאוג להגשת הסכומים או לכתוב למחליפו כי יש להגיש את הסכומים. מכל מקום, לא נתבררו מעדות התובע הנזקים שנגרמו עקב כך, לאור ההסדר וחווה"ד הסופית של המומחה מ- 25.5.91, שעל פיהם ניתן פסק הדין. 10) באשר להגשת ת"א 401/88- זו הוגשה עפ"י עצתו של הנתבע אשר לא היתה עצה סבירה לאור החלטת אור והפלוגתא הכלולה בה, כפי שנפסק בפסה"ד, הוא הדין ביחס להמ' 113/91בבימ"ש השלום למניעת מימוש הערבויות, שלא היתה הצדקה להגשתה. אמנם בפסה"ד בת"א 401/88נכללת ביקורת על עמימות הראיות, דלותן והעדר חוו"ד מומחה, אך זו נכתבה למעלה מן הצורך, שכן פסה"ד נתבסס על החלטת אור וחוו"ד המומחה שהוגשה לפי ההסדר, אשר בעקבותיו ראוי היה להפסיק את ההליכים בת"א .401/88 הנתבע לא "זילזל" בניהול התביעה בפני כב' השופטת נאור, לא הבטיח את שביט ולא מנע מהתובע מלהתפשר. 11) הנתבע קיבל מהתובע שכר טרחה עבור ניהול ההליכים המשפטיים הנ"ל שגובהו לא נתברר - וזאת במסגרת קיזוז מהמגיע מקרקעי גילה, נשוא ההסכם ת/ 5א'. ב. עיסקת מוצא 67: 1) על אף מעמדו של הנתבע כנאמן וכבורר בהסכם מ- 1.1.88ת/20, היזם המזמין שדלז הוא אשר פנה לנתבע על מנת שיערוך הסכם עם הקבלן-התובע. הנתבע לא היה פעיל בקשר לעיסקה זו, לא כיזם ולא כמתווך. 2) ההסכם שנערך תוקן לבקשת הצדדים, אשר במכוון נמנעו מלדרוש כי בהסכם תיכלל הוראה מפורשת כי התובע יהא זכאי לרישום הדירה הרביעית (העליונה) על שמו, כי זה היה עניינם של שני הצדדים, כאשר עניינו של התובע הוא הימנעות מלשלם מס רכישה ומלהוציא חשבונות בהתאם. לכן תוקן והורחב סע' 9להסכם כנ"ל בסע' 7) ו- 8). 3) למרות נוסח סע' 9הנ"ל, הצדדים התייחסו לסעיף המתוקן ככולל התחייבות להעברת הבעלות ב- 4/1מהחלקה ובדירה הרביעית אם התובע יעמוד בכל התחייבויותיו על פי ההסכם וכך גם פורש בת"א 187/92כסעיף הסובל התחייבות כנ"ל, וכן גם סובל פרוש המזכה את התובע בהעברת זכויות קנייניות. ואכן כך גם נלמד מרישום הערת אזהרה ומעדות הנתבע בעמ' 141בת"א 187/92(נ/20), לפיה עפ"י הסיכום בין שדלז לשם טוב, שם טוב היה זכאי לקבל את התמורה ו/או את הזכויות הרבות שלו לאחר שיבנה את השלדים של שלושת הרבעים האחרים. 4) בניסוח סע' 9בכתב יד כנ"ל, הנתבע לא התרשל ומילא אחר כוונת הצדדים, מה גם שניתן על פיו לפנות לבימ"ש ולקבל סעד לרישום הרבע ולמסירת חזקה כמוכח גם מכתבי הטענות בת"א .187/92 5) הנתבע דאג לעניינו של התובע על פי ההסכם, כמוכח מיפוי הכח שנחתם ע"י י' טייטל ונועד להבטיח את זכויותיו לקבלת התמורה ומרישום הערת האזהרה והחתמת י' טיטל על טפסי מש"ח. .4הערכת הראיות והמסקנות: א. נוסח הסכם מוצא 61: 1) כפי שהתובע הצהיר בסע' 12ה', התובע היה זקוק עובר לחתימת הסכם מוצא 61לכסף "למימון פרוייקט אחר" - כנראה הבנייה על החלקה - ולכן נזקק למכירה בהקדם של הדירה לקונה שהיה מוכן לשלם מיד את כל מחירה, אך תמורת זאת נדרש ממנו ע"י הקונה לקבל על עצמו התחייבויות חריגות כגון בנושאי הערבויות הבנקאיות הבלתי מותנות, שהיוו פיצוי מוסכם מראש להפרת התחייבויות שבגינן ניתנו. 2) מאמין אני לנתבע כי בירר את מצב זכויות התובע לפני עריכת ההסכם ונתן להן ביטוי בהסכם, כאשר התובע מודע לכך כי למרות האמור במבואו ביחס למילוי כל התחייבויותיו כלפי שביט, אין הדבר כן כמוכח מה"פ 3336/86ומתביעת שביט נגדו שהיתה בהכנה. 3) על רקע האמור והסכמת שדלז לדחיית ביצוע התחייבויות ל- 3שנים לענין הכשרת הבניה ול- 4שנים לענין הרישום, איני מאמין כי הנתבע הצהיר בפני התובע כי סע' 20להסכם נותן לו הגנה מלאה במקרה שהזכויות לא תירשמנה ע"ש שדלז, שכן מטרת הסעיף כפי שמציין הנתבע בעמ' 43לחקירתו, היתה להגן על שדלז ששילם את מלוא המחיר ולכן זכות הביטול וההשבה עקב אי הרישום במועד "מכל סיבה שהיא" הוענקה רק לשדלז. 4) איני מאמין לתובע כי הערבויות הבנקאיות שנכללו בהסכם נקבעו ע"י הנתבע, אלא הן נקבעו ע"י הצדדים לאחר מו"מ כלכלי ובעקבות דרישת שדלז לבטחונות כספיים משמעותיים בשל בקשות הקשורות בבנין ובבנייתו וברישומו והתובע עצמו מודה בכך שהוא הציע ליתן ערבות בנקאית למילוי התחייבות רישום הדירה. אמנם בשלב מסויים של עריכת טיוטות ההסכם הועלתה ההצעה המופיעה בנ/ 4לפיה מימוש הערבויות הבנקאיות שידחה, אם סיבת אי מילוי ההתחייבויות אינה תלויה בתובע-המוכר, אך הצעה זו לא נתקבלה ע"י שדלז-הקונים שעמדו על ניסוח בלתי מותנה שיחד עם הוראות סע' 23א' להסכם קובע פיצוי מראש של 000, 100דולר בנוסף לכל פיצוי אחר. 5) איני מאמין כי קבלן מנוסה כפי שהתובע מעיד על עצמו לא הבין את משמעות הערבויות הבלתי מותנות - המבטיחות פרעון מיידי של פיצוי הקבוע ומוערך מראש, ואת הוראות סע' 20ו- 23להסכם כלשונן, היה מודע לחומרתן ואיני מאמין כי הוא סמך לחלוטין על הנתבע ולכן חתם על ההסכם מבלי אפילו לקוראו בשלמותו. 6) אין ספק כי הוראות הפיצוי שבהסכם הן יוצאות דופן בחומרתן מבחינת התובע, אך מאמין אני לנתבע כי התובע הסכים לנוסח ולהתניות הנ"ל בהיותו זקוק מיידית לכסף כאמור, ובהיותו משוכנע כי התקופות הארוכות שנקבעו למילוי התחייבויותיו כנ"ל יאפשרו לו למלאן ללא כל חשש מימוש. יצויין בהקשר זה, שאין בנוסח ההסכם הוראה השוללת את תחולת הוראת סע' 18לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א- 1971(להלן: החוק), ומכל מקום אם ביהמ"ש יאכוף על התובע את ביצוע רישום הדירה ע"ש שדלז לפי הוראת סע' 23ג' להסכם, מבלי להתנות את הביצוע בהחזר כלשהו מכספי הערבות ע"ס 000, 60דולר כפי שניתן לעשות כן לפי סע' 4לחוק - והתובע יאלץ כתנאי לביצוע הרישום ע"י שביט לשלם את כל חובו להם כפי שנצטבר בתיק הוצל"פ כנ"ל - זכאי לכאורה התובע בשם מרשיו - להפחתת הפיצויים הקבועים מראש, לפי הוראת ס' 15(א) לחוק - לפחות ביחס ל- 000, 60דולר שהוא % 30ממחיר הדירה, וניתן בגין הפרת התחייבות הרישום ותו לא. ב. אי ביצוע התחייבויות סע' 15- 18להסכם מוצא 61: 1) אף אם הנתבע התרשל בכך שלא ניסח הסכם המתנה את מימוש הערבויות בסיבות התלויות בתובע והמאפשר לתובע לבטל את ההסכם אם הרישום בלתי אפשרי מסיבות שאינן תלויות בו, התובע לא הוכיח כי סיבות שאינן תלויות בו הן שמנעו את ביצוע התחייבויותיו להכשרת הבניה לתעודת גמר ולרישום כנ"ל. 2) למרות אפשרות השגת חתימות שביט וכבר עם חתימת ההסכם - לאור האפשרות שניתנה לתובע בהחלטת אור - הוא לא עשה כן ואף לאחר ההסדר מ- 6/88, שביטל מתן ערבות ע"ס 000, 30ש"ח כתנאי לחתימה, התובע לא הכין את התכניות הדרושות להכשרת הבניה אלא באיחור רב כמוכח מתשובותיו בעמ' - 24: "ת. ... אני יודע הגשתי לה תוכניות לחתימה... ש. ומה קרה? ת. לא יודע, זה מה שאני עשיתי... העיריה טיפלה בתיק, שלחתי אדריכל שטיפל לי בזה והוצא היתר. לא זוכר מתי מסרתי את התוכניות לאדריכל ב- 90/89!!". אמנם כבר ב- 10/88הוגשו לשביט תכניות, אך הן לא תאמו את הבניה שבבנין כולו והוחזרו לתובע ולאחר שאושרה הקלה לפי סע' 149לחוק התכנון והבניה הוצא היתר רק ב- 4/91- לאחר חלוף מועד מימוש הערבויות ע"ס 000, 20דולר כל אחת. 3) גם בנושא רישום הזכויות, התובע הוא שגרם לאי רישום הזכויות במועדן, שכן למרות ההסדר נ/ 12שאיפשר בסע' xiאת העברת הרישום על שמו, הוא לא ביצע את התיקונים שנדרשו ע"י המומחה בהחלטתו נ/ 14מ- 10/90, כאשר בישיבת הבוררות מ 16.4.91הוא מודה במפורש שלא ביצע כל תיקון ולא קבע מועד לכך (ר' עדות המומחה בעמ' 35), והוא לא עשה כן גם לאחר חוות דעתו הסופית של המומחה ב- 5/91, כאשר לפי סע' xiהנ"ל תוך 90יום מגמר ביצוע התיקונים או תשלום תמורתם שביט היו מעבירים על שמו את חלקם בבית, קרי: את הדירה וזכיות אלו היו עוברות על שם שדלז ובכך היה נמנע מימוש הערבות ע"ס 000, 60דולר. אך התובע גרם במחדליו למימוש ולתוצאותיו החמורות לפי סע' 23א' ו-ג' להסכם. 4) איני מאמין לנתבע כי שביט מנעו ממנו מלהיכנס לחלקם בבנין כדי לבצע תיקונים. לעדות זו אין תימוכין ולא סביר כי, למרות החלטות המומחה, הם ימנעו זאת מהתובע. סרוב כזה היה גם מגיע לידיעת המומחה שבעדותו בפני העיד כי אינו זוכר תלונה כזו (עמ' 35). מכל מקום, גם אם נמנעו מהתובע תיקונים, יכול היה לעתור לביהמ"ש בענין זה וכדי למנוע מימוש ערבויות יכול היה לשלם, תחת מחאה, את עלויות התיקונים והשינויים ולהשיג את רישום הזכויות. 5) איני מאמין כי הנתבע לא העמיד את התובע על חומרת אי ביצוע התיקונים בדירת שביט שהיווה תנאי להעברת רישום הזכויות על שמו, כפי שאיני מאמין כי לא העמידו על חומרת אי הגשת התכניות המתאימות לצורך הכשרת הבניה. סוף דבר, התובע הוא האחראי והגורם למימוש כל הערבויות, שכן הזניח את מילוי ההתחייבויות עפ"י ההסכם. 6) התובע לא הוכיח כי הסיבוכים ברישומי קרקעות האגודה, עליהם הצהיר ב"כ האגודה בפני כב' השופטת אור במסגרת ה"פ 3336/89, התייחסו לרישום המגרש ע"ש חוכריו, קרי: שביט, וכי קשיים אלו מנעו רישום הזכויות עד 31.12.91מועד מימוש הערבות כנ"ל. ג. ניהול ת"א 401/88(בימ"ש מחוזי) ות"א 626/88(בימ"ש השלום): ת"א 401/88: מתוכנו של פסק הדין בתיק זה נראה כי הנתבע התרשל ביעוץ בכל הנוגע להגשת התביעה, שכן כאמור לעיל בסע' .2א'(5) ראוי היה להימנע מהגשת התביעה. אמנם מעמ' 9- 10לפסק הדין נראה כי לא הובאו די ראיות להוכחת הנטען בכתב התביעה, אך כאמור, זה נאמר "למעלה מן הצורך" ולא הוכח כי אי הבאת הראיות מקורה בנתבע. אי לכך, ניתן ליחס לנתבע רק יעוץ לא נכון בקשר להגשת התביעה. ת"א 626/88: ביחס לתביעה זו, כאמור, ניתן בה פסק דין בהעדר סיכומים מטעם התובע, שלפי סדרי הדין על הנתבע היה מוטל להגישם משלא שוחרר מייצוג. ברם, בענין זה התובע אמור היה, לאור מחוייבותו עפ"י הסכם נ/ 16(נ/5 = א'), לדאוג למחליף שיתעניין בגורל התיק, ולכן על אף שהנתבע לא נהג כראוי באי הגשת הסיכומים, או לפחות בהעדר הפניית תשומת לב התובע לצורך בהגשתם, איני סבור שיש להטיל עליו אחריות לפיצוי התובע. מה גם שלא נתברר כלל למה היו מועילים הסיכומים לנוכח ההסדר וחוו"ד המומחה. מכל מקום, ניתן היה לערער על פסה"ד, דבר שלא נעשה. לאור האמור, אין הצדקה לחיוב הנתבע בפיצוי התובע בגין החיוב שעפ"י פסק הדין שניתן בת"א 626/88שמקורו בליקויי בניה שהוא גרם להם במחדליו. מהו הפיצוי המגיע לתובע עקב היעוץ הלקוי ביחס להגשת ת"א 401/88? אקדים כי איני מאמין לנתבע בהעידו שלא קיבל כל שכר טרחה ביחס לשרותים המקצועיים שנתן לתובע בהליך זה. לנוכח ההתקשרויות הכספיות שבין הצדדים בקשר למקרקעי גילה, משלא הוכחה בראיות עצמאיות עדות הנתבע בדבר תשלום סך 000, 370דולר שהגיע מרוכשו המקרקעין, בעוד הוא מודה בת/ 5מ- 15.8.90, כי למרות האמור בסע' 4(א) להסכם מ- 14.8.90לא שילם סך של 000, 270דולר - מעדיף אני את עדות התובע בדבר תשלום שכ"ט עבור שרותי הנתבע עבורו על דרך קיזוז מהמגיע ממנו, בהיקף שלא נתברר, אך נע בסביבות 000, 40דולר. לפיכך, משלא נתברר מהו השכר שנגבה מהתובע עבור ניהול ת"א 401/88, אני קובע על דרך אומדן, פיצוי המגיע לתובע בגין הוצאות הליך זה, כולל הוצאות אגרת התביעה משוערכות להיום, עוגמת נפש וטרחת שווא, בסך כולל של 000, 35ש"ח. ד. נוסח הסכם מוצא 67: 1) על אף שאין ספק כי הנתבע שימש כנאמנם של התובע מ' שדלז ו-י' טייטל בקשר להבטחת ביצוע ההתחייבויות שעפ"י התקשרויות מ' שדלז - טייטל ומ' שדלז-תובע. עריכת ההסכם ת/ 20על ידו נעשתה לבקשת מ' שדלז ונחתם בסמוך לעריכתו תוך תיקון סע' 9בו כאמור, לאחר ישיבה אחת במשרד הנתבע, מבלי שיוכח כי הנתבע היה מעורב במו"מ שקדם לחתימת ההסכם. 2) ההסכם ת/ 20לא נוסח כהסכם קומבינציה רגיל, שכן הצדדים לא היו מעוניינים שתכללנה בו הוראות בדבר העברת בעלות על רבע מהחלקה והדירה הרביעית, בעיקר מטעמי מיסוי, והנתבע מילא את בקשתם. 3) נוסח ההסכם מאפשר גם מימוש זכותו של התובע לרישום 4/1מהחלקה על שמו, כולל "הדירה הרביעית" בתנאי שיעמוד בהתחייבויותיו עפ"י ההסכם, כפי שנקבע בפסה"ד בת"א 187/92(בעמ' 16), ממילא אם התובע היה עומד בהתחייבויותיו - דבר שהוא לא עשה - יכול היה לזכות בהעברת הבעלות ואכן גם מ' שדלז התייחס ל- 4/1מהחלקה הנ"ל כלזכות קניינית כמוכח מתביעת ת"א .187/92 4) אין כל יסוד לתלונות נגד הנתבע בקשר להסכם, שכן הנתבע פעל כנאמן התובע בהבטיחו את זכותו הקניינית - המוקנית כנ"ל - ברישום הערת אזהרה לזכותו על יסוד יפוי כח של ר' טייטל וקבלת טפסי מש"ח ושטרי מכר חתומים מאותו י' טייטל בעל הדירה הרביעית ששימש כאמור בפסה"ד בת"א 187/92כ"איש קש" של מ' שדלז - כל זאת למרות שהשימוש ביפוי הכח לטובת התובע כאמור, נעשה ללא רשותם של י' טייטל ומ' שדלז, כפי שנקבע בפסה"ד הנ"ל בעמ' .15 5) לאור כל האמור, אין כל אחריות על הנתבע בקשר להסכם ת/ 20ולביצועו והנזק שנגרם לתובע נובע אך ורק ממחדליו וממעשיו שלא עמד בתנאי ההסכם כפי שפורטו בהרחבה בפסה"ד בת"א .187/92אי לכך, לתובע אין להלין אלא על עצמו - בכך שנותר עם 4/1(מ- 4/1החלקה) ואם יתקן את הליקויים כאמור בפסה"ד יוותר עם 2/1בלבד. רק אגב אורחה יצויין כי לא נגרם לתובע כל הפסד עקב העדר אפשרות השכרת הדירה הרביעית, שלאחר ביצוע צו הריסה מינהלי נותר ממנה שלד בלבד ואינה ראוייה כלל למגורים. לתובע גם לא נגרמה כל עגמת נפש בעטיו של הנתבע, שכן זו נגרמה על ידו בלבד. .5סוף דבר, דין התביעה להידחות, למעט בנושא יעוץ רשלני בקשר לת"א 401/88, בגינו מגיע לתובע פיצוי בסך 000, 35ש"ח כנ"ל. ברם, הואיל והתובע תבע לחייב את הנתבע בתשלום - 2מליון ש"ח זכאי הנתבע להוצאות הגנה כולל מע"מ שאני מעמידן, בהתחשב בכל הנסיבות, על אותו סכום פיצוי. אי לכך, התביעה נדחית, תוך קיזוז פיצוי בסך 000, 35ש"ח כנגד הוצאות ההגנה. ניתן היום, יא' באדר ב' התשנ"ז (20.3.97) בהעדר הצדדים. רשלנותהפרת חובה חקוקה