הריסת תוספות בניה בשכירות מוגנת

הריסת תוספות בניה בשכירות מוגנת דיירות מוגנת על בעיותיה. תביעה לפינוי הנתבעים 1-2 מדירת מגורים, לתשלום דמי שכירות ראויים ולהריסת תוספות בנייה שנבנו במושכר. 1. התביעה התובע הינו בעלים של מקרקעין בלתי מוסדרים הנמצאים ברחוב סוכת שלום 6 בירושלים, והרשומים בלשכת רישום המקרקעין בירושלים בספר 1015 דף 3833 (חלקה 62 בגוש 30048) אותה רכש מבעליה הקודמים, וירג'יניה ואסתר גיאת, באוגוסט 1996. על המקרקעין בנויה דירה, בה מתגוררים כיום הנתבע 1 (חיים צפניה) ובנו הנתבע 2 (הדר צפניה). התובע טוען להתקיימותן של שתי עילות פינוי: האחת- העברת המושכר לאחר: לנתבעים 1-2 אין כל זכויות בדירה, שכן הדירה הושכרה בשכירות מוגנת, ע"י הבעלים הקודמים, לדוד ומשה צפניה- שני בניו האחרים של הנתבע 1, והם בלבד חתומים על הסכם השכירות מיום 10/04/73. הללו נטשו את הדירה ומזה מספר שנים מתגוררים בדירות משלהם, והנתבעים 1-2 אינם יכולים להפוך לדיירים מוגנים מכוח חוק הגנת הדייר במקום השוכרים המקוריים, משה ודוד צפניה. השניה- ביצוע שינויים מהותיים ותוספות בנייה במושכר: התובע טוען, כי הנתבעים 1-2 הפכו את החצר הסגורה, שהושכרה כחלק מהדירה, לחדר וחצי, ובכך הפכו את הדירה לדירת 3 חדרים (במקום דירת חדר וחצי) ללא קבלת אישור המשכיר בכתב וללא קבלת היתר בנייה כדין. כמו כן, בנו הנתבעים על גג הדירה צריף ומתקנים נוספים ללא אישור המשכיר. במעשיהם אלו ניצלו את זכויות הבנייה המוקנות לחלקה והשייכות לבעלים בלבד. אשר על כן, מבקש התובע מבית המשפט להורות לנתבעים על הריסת תוספות הבנייה, על פינוי המושכר ועל תשלום דמי שכירות ראויים עבור הדירה ועבור השימוש בתוספות הבניה, בסך כולל של 12,670 ש"ח. יצויין, כי כתב התביעה המקורי הוגש כנגד משה ודוד צפניה (כנתבעים 1-2) וכנגד אביהם (הנתבע 1 בתביעה דנן) בעילת פינוי של נטישה. בישיבת קדם משפט מיום 11/11/99, לאחר שב"כ הנתבעים 1-2 הצהיר כי הללו מודים שאינם מתגוררים כיום בדירה, נמחקו הנתבעים 1-2 בהסכמת ב"כ הצדדים, ללא כל צו בענין הוצאות ושכ"ט. ביום 19/06/00 ביקש ב"כ הנתבע 1 לתקן את כתב התביעה ע"י צירוף הנתבע 2 (הדר צפניה). בהחלטתי מיום 19/06/00 הוריתי, על יסוד הסכמת הצדדים, על תיקון כתב התביעה כמבוקש, תוך חיוב התובע בהוצאות ובשכ"ט עו"ד (ע' 13 ש' 1-10) . 2. ההגנה הנתבעים 1-2 טוענים, כי הם מתגוררים בדירה כשוכרים מוגנים כבר למעלה מ-20 שנה, בתנאים כפי שהם היום ובאישורם של הבעלים הקודמים. דוד ומשה צפניה, בניו של הנתבע 1 , היו בעת החתימה על הסכם השכירות ילדים קטינים (בני 5,11 בהתאמה) ואילו הנתבע 2 טרם נולד. הלה נולד בשנת 1974 בדירה, ומתגורר בה מאז היוולדו ועד היום. חתימת ההסכם ע"י האב (הנתבע 1) וילדיו הקטינים נעשה בידיעת המשכירים הקודמים ובהסכמתם המפורשת לכך שכל בני משפחת צפניה ללא יוצא מן הכלל, יגורו בדירה. באשר לבנייה בחצר המושכר, טוענים הנתבעים 1-2, כי לא הפכו את החצר הסגורה לחדר וחצי, וכל שעשו הוא בניית תקרה מבטון במקום תקרת הפיברגלאס שהיתה קיימת מאז ומתמיד. הדבר נעשה, לטענתם, כדי למנוע התמוטטות של אחד מקירות החצר, עקב הסרת התומכות לקיר ע"י הקבלן שבנה בחלקה הסמוכה, ומכל מקום הדבר נעשה בידיעת הבעלים הקודמים ואף בידיעת התובע. גם הנחת הפחון על גג הדירה, נעשתה לטענת התובע, בהסכמת הבעלים הקודמים. על כל פנים, בתום שמיעת סיכומי ב"כ הצדדים ביום 02/09/02, הצהיר ב"כ הנתבעים 1-2 כי הפחים יפונו לאלתר מגג הדירה (ע' 49 ש' 1), ואכן ביום 01/10/02 הודיע ב"כ הנתבעים, כי "פונה הפחון שהיה על הגג לחלוטין" וכי "לב"כ התובע הומצאו כראיה תמונות ע"י הנתבע 1". אשר על כן, מתייתר הצורך לדון ולהכריע בענין זה. 3. הפלוגתאות בהחלטתי מיום 24/10/00 קבעתי, לאחר בירור עם ב"כ הצדדים, כי הפלוגתאות במשפט זה הן כדלקמן: האם נעשו במושכר שינויים, איזה שינויים והאם השינויים נעשו על פי דין ו/או בהסכמת הבעלים ? האם השינויים, אם נעשו, מזכים את התובע בתשלום שכר דירה נוסף ו/או שכר ראוי ? מהו שכר הדירה הראוי ולאיזו תקופה ? האם הנתבע 1 הוא דייר מוגן בנכס, ואם כן- מכח מה ? האם התובע זכאי לפינוי הנתבעים או מי מהם מהמושכר ? האם התובע זכאי כי יינתן צו הריסה בגין השינויים שנעשו במושכר ? האם בנסיבות הענין יש ליתן לנתבעים סעד מן הצדק ? 4. הדיון 4.1 האם קמה לתובע עילת פינוי כנגד הנתבעים 1-2 ? על מנת לפנות דייר מוגן מדירתו, יש לחסות תחת צילן של אחת או יותר מעילות הפינוי המנויות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר). העילות מכוחן דורש התובע לפנות את הנתבעים 1-2 מהדירה, היינו- העברת השכירות לאחר ועשיית שינויים במושכר- הן למעשה שתי הסתעפויות של אותה עילה, היא העילה של אי-קיום תנאי השכירות, הקבועה בסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר: "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי". אדון , אם כן, בכל אחת מהטענות בנפרד. העברת זכויות במושכר חוזה השכירות מיום 10/04/73 (נספח לתצהיר התובע) נחתם בין "המשכיר: ורגיניה ואסתר גיאת" לבין "השוכר: דוד ומשה צפניה". הנתבעים 1-2 אינם צד להסכם ומשכך, טוען התובע, אין להם כל זכויות במושכר ואין הם דיירים מוגנים, לא מכוח החוזה ולא מכוח החוק. הנתבע 1 טוען, כי חוזה השכירות נחתם, מלכתחילה, בינו לבין המשכירים הקודמים, והדירה הושכרה לו ולשני בניו הקטינים. את העובדה שרק שמותיהם של שני הבנים נרשמו בחוזה השכירות, הסביר הנתבע 1 באופן הבא: "... בזמנו אני התחתנתי והייתי גר עם אמא שלי ואמא שלי אמרה אני הולכת לבית אבות, תגור אתה בחדר שלי. הלכתי אז בזמנו לקוקי המנוח שהוא היה בעל הבית, סיפרתי לו את הדבר הזה שאמא שלי יוצאת לבית אבות ואני אגור עם אשתי בחדר של אמא שלי, קוקי אמר לי שלא בא בחשבון, אם היא יוצאת אתה יוצא איתה. זה היה החשש שלי , כשהילדים יגדלו וירצו להמשיך לגור בדירה הזאת, ברחוב סוכת שלום 6, הם יהיו חופשיים לגור בזה כי הם בתוך החוזה. זה מה שגרם לי להכניס את השמות שלהם לחוזה" (ע' 34 ש' 6-12). למוד-ניסיון מנסיונו הכושל להתגורר כדייר בדירת אמו המנוחה, ביכר איפוא הנתבע 1, לכלול הפעם את שני בניו הקטינים כשוכרים של הדירה נשוא התביעה, על מנת להבטיח את זכויותיהם בדירה. ואולם, דברים אלו, בכל הכבוד, אינם מסבירים מדוע לא צויין בחוזה גם שמו של הנתבע 1 כשוכר, נוסף לשמות בניו ? זאת ועוד, הסבר זה, ניתן ע"י הנתבע 1, לראשונה, במהלך עדותו בבית המשפט ועל כן, מדובר בעדות כבושה שמשקלה מועט. עם זאת, היגיון הדברים והשכל הישר תומכים בגרסתו של הנתבע 1. כוונתי לכך, שבעת החתימה על הסכם המכר היו בניו של הנתבע 1 בגילאי 13, 7 בהתאמה, כפי שעולה מתצלום תעודת הזהות שצירף הנתבע 1 לכתב ההגנה (ולא בני 11, 5 כפי שטען הנתבע 1). לא יעלה על הדעת, כי כוונתם של המשכירים המקוריים, כמו גם של הנתבע 1, היתה לשכן את ילדיו אלה בגפם בדירה כשוכרים בלעדיים, ובוודאי שלא כך אכן אירע בפועל. גרסת התובע לפיה "ההסכם נחתם עם דוד ומשה צפניה שהיו קטינים בשעת חתימתו, לאור כוונת המשכיר כי הם בלבד יגורו במושכר, שעה שהוריהם יגורו בדירת הנתבע 1 השוכנת ליד המושכר המצויה ברח' סוכת שלום 10 ..." (ס' 5 לכתב התביעה המתוקן)- איננה הגיונית מבחינה עובדתית מעשית, בייחוד לאור העובדה שהדירה ברחוב סוכת שלום 10 (הנמצאת בחזקתה הבלעדית של האם) אינה צמודה לדירה נשוא התביעה, שברח' סוכת שלום 6, ואינה גובלת עמה, כפי שניתן ללמוד מעדותו של ע"ת/1 אריה צארום: "יש קיר משותף בין החלקות. יש חלק מקיר שמחבר את הבנין שפרודתו של הנתבע גרה ואת הבנין שבו גר הנתבע...יש קיר משותף בין הבניינים האלה" (ע' 25 ש' 1-3) - קיר משותף בין הבניינים שבהם נמצאת כל אחת מהדירות ולא קיר משותף בין הדירות עצמן. מכל מקום, לא הוגש כל תרשים, מפה או תצלום של המקרקעין, מהם ניתן ללמוד על המיקום של דירה מס' 10 ביחס למיקום של דירה מס' 6, ועל המרחק ביניהן. אוסיף ואומר, כי אף אם ישנו קיר משותף בין שתי הדירות, אין זה סביר בעיני שהילדים משה ודוד צפניה התגוררו בדירה מס' 6 לבדם, ועל כן לדעתי אין זה הגיוני שהיה זה אומד דעת הצדדים, בעת החתימה על הסכם השכירות. יצויין, כי אף אחד מב"כ הצדדים לא זימן את הבעלים הקודמים (וירג'יניה ואסתר גיאת) או מי מטעמם, כדי להעיד בדבר ההסכמות שהושגו בינם לבין הנתבע 1 באשר לזהות השוכרים, למרות שהללו נמנו ברשימות העדים שהגישו ב"כ הצדדים. גם התובע עצמו נמנע מהגשת תצהיר עדות ראשית, ואף לא זומן להעיד, בנוגע לטענות המועלות בכתב התביעה, ובעיקר- בנוגע לפרטי עסקת המכר שסוכמו בינו לבין הבעלים הקודמים, לרבות מה שנאמר לו לגבי זהות השוכרים. מטעם התובע הוגש תצהירו של מר אריה צארום , ששימש כמתווך בין התובע לבין הבעלים הקודמים בעסקת המכר וטיפל בכל הקשור לנכס נשוא התביעה. אולם, גם הוא איננו מתייחס בעדותו לחילופי הדברים וההסברים שניתנו לו ולתובע, ע"י הבעלים הקודמים, באשר לזהות הדיירים המתגוררים בנכס. גם הסכם המכר שנערך בין התובע לבין הבעלים הקודמים לא הוגש כראיה מטעם התובע. אין זה סביר, שאדם הרוכש נכס מקרקעין, שחלקו מושכר לדיירים מוגנים, לא יטרח לברר עם המוכר מהם תנאי השכירות ומיהם בדיוק השוכרים, ולפיכך- הימנעות התובע ממתן עדות, כמו גם אי התייחסותו של מר צארום לענין כה מהותי, ואי הגשת הסכם המכר- אומרים דרשני ופועלים לחובתו של התובע. גם מבחינה משפטית, גרסת התובע בלתי אפשרית: אין ספק כי חתימת הקטינים בלבד על חוזה השכירות חסרת תוקף משפטי, לאור הוראת סעיף 20 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ"ב-1962 (להלן: חוק הכשרות) כיוון שהמדובר בפעולה שבה אין ההורים מוסמכים לייצג את הקטין בלי שבית המשפט אישרן מראש, בין אם המדובר ב"העברה של דירה" לקטינים (ס"ק 1) ובין אם ב"נתינת מתנה" לקטין (ס"ק 3). אישור כאמור לא הוצג ואף לא נטען שניתן. יתר על כן, השכרת דיור בלעדי לקטינים בנפרד מההורים, אינה הגיונית ואינה סבירה לאור הוראת ס' 17 לחוק הכשרות, הקובע כי "באפוטרופוסותם לקטין חייבים ההורים לנהוג לטובת הקטין כדרך שהורים מסורים היו נוהגים בנסיבות הענין". הנה, כי העובדות הפשוטות מדברות בעד עצמן, ומלמדות כי מלכתחילה הוסכם שגם הנתבע 1 יהיה דייר מוגן בדירה, ביחד עם בניו, דוד ומשה צפניה, וכי הצדדים לא ייחסו חשיבות לזהותו של החתום על חוזה השכירות. במסקנה זו תומכת גם העובדה, כי המשכירים הקודמים ידעו על הימצאותו של הנתבע 1 בדירה משך כל השנים, אך לא העירו על כך דבר ולא דרשו ממנו לפנות את הדירה. הנתבע 1 טוען, כי הוא מתגורר בדירה יחד עם שלושת בניו מסוף שנות ה-70 (של המאה הקודמת) בעקבות הפירוד המוחלט שחל בינו לבין אשתו (אם הקטינים), ואילו האם התגוררה, ועודנה מתגוררת, בדירה שבחזקתה הבלעדית ברח' סוכת שלום 10, יחד עם הבת התאומה הגר. התובע לא סתר גרסה זו, ולא הוכיח, ולו באמצעות עדותה של האם, כי הנתבע 1 גר עם אשתו בדירה מס' 10 או כי האם או אדם אחר הם שגרו בדירה עם הילדים. על כן, גם אם מלכתחילה לא ניתן לנתבע 1, באופן פורמאלי, מעמד של שוכר או שוכר מוגן אלא של בר-רשות בלבד, כ"אורח נטה ללון", הרי שהתנהגות הצדדים במשך השנים הולידה יחסי שכירות מוגנת: "הלכה פסוקה היא שהתנהגות הצדדים יכולה להפוך התקשרות שיצרה יחסי שכירות או הרשאה רגילים ליחסי שכירות מוגנים" (כב' השופט י' צור ת"א (י-ם) 14620/92 אלחלאק נ' אליאס , תק-של 96(3) 1274; ע"א 12/58 ישעיהו פבזנר נ' אליעזר קרישנר, פ"ד יב 1765 , 1766). לאמיתו של דבר, אין לי צורך להכריע בשאלת מעמדו של הנתבע 1 במושכר כדייר מוגן, שכן- גם אם נכונה גרסת התובע, לפיה הנתבע 1 איננו דייר מוגן בדירה, הרי שבנסיבות הענין שוכנעתי כי לא הופר התנאי בחוזה השכירות האוסר העברת המושכר לאחר. הכיצד ? ס' א' לחוזה השכירות קובע בזו הלשון: "השוכר מתחייב לא להשכיר את הבית לאחר, לא את כולו ולא חלק ממנו, ולא להעביר את החוזה על שם אחר בלי רשות המשכיר בכתב ...ואם עבר השוכר על תנאי זה הרי זוהי הפרת חוזה והרשות בידי המשכיר לדרוש את פינוי הדירה מיד" (הדגשות לא במקור-י.מ.). לאופן ניסוח הסעיף חשיבות רבה, שכן "ההלכה הפסוקה, עוד מראשית שנות החמישים [למאה הקודמת- י.מ.] הבחינה, הבחן היטב, בין איסורים שונים שהוטלו על הדייר המוגן באשר להעברת זכויותיו במושכר ומסירתן, לעומת מתן רשות שימוש במושכר, כולו או חלקו, בעוד שהדייר המוגן ממשיך להתגורר במושכר בפועל... כוונת הביטוי "מסירת שימוש", "העברת החוזה" או "השכרת המושכר" היא מסירת חזקה בלעדית במושכר, המביאה לשלילת חזקתו של הדייר (המעביר). הדגש באיסור אינו נעוץ בעצם הקנייתן של זכויות השכירות לאדם אחר, אלא בשימוש הבלעדי שנעשה במושכר ע"י אותו אדם, תוך הפסקת השימוש ע"י הדייר עצמו... נמצא, כי דייר המרשה לאחר להשתמש במושכר, בלי להוציא מידי עצמו את החזקה, איננו מפר את התנאי שאוסר עליו למסור שימוש במושכר" . לעומת זאת- "...כאשר הדייר מרשה לאדם אחר שימוש במושכר או בחלקו, וגם מסתלק בעצמו מהשימוש, הרי אז הופך היתר השימוש למסירת שימוש, וזו מהווה הפרה של תנאי השכירות..." (ד' בר אופיר, סודיות בדיני הגנת הדייר, עמ 30,30א ). סיכומו של דבר, "אין האיסור על מסירה או העברה של זכות או רשות שימוש כולל בתוכו איסור על מתן רשות שימוש... העברת זכות השימוש או מתן זכות שימוש מצד אחד, והעברת השכירות מצד שני- אלה מיגוונים שונים של התנאה חוזית... ואם בעל בית מעונין להגביל את זכותו של הדייר או למנוע ממנו להעניק לאדם כלשהו רשות שימוש במושכר, עליו לציין הגבלה זו במפורש בתנאי השכירות...אחרת לא יוכל בעל הבית להיבנות מהתניה החוזית הכוללת בחובה איסור על מסירה או העברה של זכות או רשות שימוש במושכר" כב' השופט שמגר ע"א 645/78 טישאואר נ' מלמן, פ"ד לד(1) 375) (הדגשות לא במקור-י.מ.) בענייננו, חוזה השכירות אוסר העברה או מסירה של זכות השכירות או של השימוש במושכר לאחר, כלומר- שימוש בלעדי של האחר בדירה תוך הסתלקותם המוחלטת של השוכרים המקוריים. החוזה אינו אוסר מתן רשות שימוש במושכר, כלומר- שימוש האחר במושכר במקביל לשימוש של השוכרים הפורמאליים. אין חולק, כי משה ודוד צפניה- ילדי הנתבע 1, התגוררו בדירה משך כ-20 שנה ביחד עם הנתבע 1 (עד תחילת שנות ה- 90 של המאה הקודמת), ומכאן, כי שהותו של הנתבע 1 בדירה, הגם ששהות קבע היא, איננה עולה לכדי "העברת החוזה" או "השכרת הדירה" לאחר, ועל-כן אינה מהווה הפרת סעיף א' לחוזה השכירות. לא זו אף זו, הבעלים הקודמים מעולם לא מחו על מגורי הנתבע 1 בדירה ולא דרשו ממנו לפנותה. בשתיקתם זו הקנו הם עצמם רשות שימוש במושכר לנתבע 1: "...המשיבה 1 לא נקפה אצבע כדי להעמיד את הנוגעים בדבר על זכויותיה, ויש בכך משום רשות שימוש בדירה הנ"ל" (רע"א 209/88 ציון ז'אן ואח' נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ ואח', פ"ד מג(1) 341). "לשם יצירת רשיון של שימוש במקרקעין, אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין ממנה ניתן ללמוד שהסכימו והשלימו בדיעבד עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה , יכולה להעיד על הסכמתו , וליצור רישון מכללא שלא היה קיים מלכתחילה" (ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ומדרש החסידים, פ"ד לא (3) 210, עמ' 214). נשאלת השאלה, מה לגבי מגוריו של הנתבע 1 בדירה לאחר שבניו משה ודוד צפניה נטשו את הדירה כליל ועברו להתגורר בדירות משלהם ? מעת שנטשו משה ודוד צפניה, השוכרים "הרשמיים", את הדירה, הרי שמדובר בהעברה בלעדית של זכויות השכירות ולא רק במתן רשות שימוש, ועל כן קמה לכאורה לתובע עילת פינוי של אי קיום תנאי החוזה . ולא היא. משה ודוד צפניה נטשו את הדירה לפני שהבעלות בדירה הועברה לתובע. אכן, לו היו הבעלים הקודמים מוחים על העברת המושכר לנתבע 1 ודורשים פינויו, הרי שבדין היו עושים כן. ואולם, הבעלים הקודמים מילאו פיהם מים והנתבע 1 המשיך, גם לאחר נטישת הבנים, להתגורר לבטח בדירה ולשלם דמי שכירות כמנהגו מימים ימימה. בכך ויתרו הבעלים הקודמים על עילת הפינוי מכוח העברת המושכר לאחר, ואישרו מכללא את המשך השימוש של הנתבע 1 בדירה: "קבלה בלתי מסוייגת של דמי שכירות מהווה ויתור על עילת פינוי..." (ע"א 590/79 צבי אריסון נ' אהרן סטניסלבסקיי, פ"ד לד(4)579); ד' בר אופיר, שם, עמ' 25]. " "...יראו את בעל הבית כמוותר על תביעתו וכמשלים עם המצב החדש , כאשר גבה דמי שכירות במשך תקופה של שנתיים (או לפחות עשרים חודש) בידיעה ברורה על חילופי הדיירים בדירה, בלי שמחה על כך ובלי שנקט צעד כלשהו לשמירת זכותו לתבוע את החזרת הדירה. יודגש כי אפילו תקופות קצרות יותר בהן נגבו דמי שכירות (תקופת שנה ותקופת 16 חודש) נחשבו לתקופה המספיקה לקבלת טענה של ויתור והשלמה" (בר אופיר,שם, עמ' 129; ראה גם דברי כב' השופטת ש' ולנשטיין ע"א (מחוזי -ת"א) 1057/87 לבנה נ' פישמן , תק-מח(2) 826). התובע טוען, כי "הנתבעים, לא זו בלבד שלא קיבלו הסכמת המשכירים הקודמים בכתב לדיירותם, אלא אלה האחרונים אף מחו על נטישת הדירה ע"י בני הנתבע 1 וביקשו במכתב מיום 07/07/96 שהדירה תוחזר לידיהם בשל הנטישה" (ס' 12 לתצהיר אריה צארום). ואולם, דברים אלו אינם מדוייקים, בלשון המעטה. ראשית, המכתב האמור שנכתב ע"י ב"כ הבעלים הקודמים (נספח ד' לתצהיר אריה צארום) מוען ונשלח לדוד ומשה צפניה ולא לנתבע 1. שנית, והוא העיקר- במכתב אין כל טענה נגד הימצאותם של הנתבעים 1-2 בדירה. הטענות היחידות המועלות במכתב הן כנגד הקמת הצריף על גג הדירה וכנגד נטישת הדירה ע"י משה ודוד צפניה: "הנכם נדרשים להרוס את הצריף שנבנה בשטח המושכר ולהחזיר המצב לקדמותו לאלתר...עקב הפרתכם את הסכם השכירות.... בין היתר בבנייה הנ"ל ללא היתר ובנטישת המושכר...הנכם נדרשים לפנות המושכר בתוך 7 ימים". כאמור, הצריף פורק ועל כן איננו רלוונטי עוד לתביעת הפינוי, ואילו משה ודוד צפניה, בניו של הנתבע 1 נמחקו מכתב התביעה ואינם נתבעים בגין נטישתם את הדירה. על כל פנים, אי ויתורו של בעל הבית על הנטישה אינו מלמד גם על אי ויתורו על העברת המושכר לאחר: "המשכיר רשאי לוותר על עילת הפינוי כאשר הדייר הסטטוטורי מפר את חוזה השכירות, מעביר את החזקה במושכר לאלמוני, בעוד שהדייר עצמו חדל להחזיק במושכר. מצב דברים כזה ניתן להגדירו כנטישה "פלוס" שכן, בנוסף לנטישה עצמה מתווספים יסודות של הפרת הסכם השכירות או העברת השכירות לאחרים. ואם מקבל המשכיר את דמי השכירות בידיעת העובדות- כי אז יכול שהתנהגותו תתפרש כהשלמה עם הפרת החוזה בעבר, ויכול שהיא תתפרש כהסכמה מכללא לשימוש החורג מחוזה השכירות, כמו גם להחזקת אלמוני במושכר. הויתור יחול, אם כן, לא על עצם הנטישה אלא על המרכיבים החוזיים של קשר השכירות ועל העובדה שאדם אחר (שאיננו הדייר הסטטוטורי) מתגורר במושכר מכוחו של הדייר" (ע"א 683/82 דב דויטש נעזבון א' פרל ז"ל ואח', פ"ד לח(2)729) . הטענה כי משה ודוד צפניה העבירו את המושכר לנתבע 1, בניגוד לתנאי החוזה, הועלתה רק בסוף מאי 97' (במכתב נוסף, נספח ו' לתצהיר אריה צארום), היינו- כעשרה חודשים לאחר המכתב הנ"ל, ע"י הבעלים החדשים (התובע). ואולם, התנגדותו זו של התובע למגורי הנתבעים 1-2 בדירה, הינה חסרת כל נפקות, שכן הסכמתם ומחילתם של הבעלים הקודמים למגוריהם במושכר מחייבת גם את התובע, שרכש את הנכס מידיהם: " ... ידיעה זו והשתיקה שאחריה מהוות ויתור מצד המשכיר על כל טענה הכרוכה בהפרת תנאי השכירות....ואותה ידיעה ושתיקה מחיייבות גם את מי שבאו במקומו של המשכיר המקורי . הדבר נלמד גם מהוראת ס' 21 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971 הקובעת כי המשכיר רשאי להעביר את זכויותיו במושכר לאחר...ומן הרגע בו העביר המשכיר את זכויותיו במושכר באים מקבלי הזכויות במקומו בכל הנוגע לחוזה השכירות..." (בר-אופיר, שם, עמ' 25-26). הדבר נכון שבעתיים בענייננו, בו העיד מר צארום כי טיפל בבנייה בנכסים הסמוכים לחלקה נשוא התביעה כבר בשנת 1992, וכי במשך כל השנים הללו הוא ראה את הנתבע 1 מתגורר בדירה ולא היה לו ספק כי הנתבע 1 הוא ששכר הדירה: "גיליתי אז [בעת עריכת הסכם המכר בין התובע לבין הבעלים הקודמים, באוגוסט 96' -י.מ] לראשונה שהשוכר זה דוד ומשה צפניה. כשאתה שואל אותי אם לא השתוממתי על כך משום שהנתבע 1 היה גר שם כל הזמן, אני משיב שיש בנין סמוך שחיים צפניה היה גר שם ועד היום אשתו גרה שם אז אני חשבתי זה אותו חלק של הנכס. ידעתי שחיים צפניה פרוד מאשתו שנים רבות. אשתו של הנתבע 1 הפרודה ממנו גרה ברחוב סוכת שלום 10 ואילו הנתבע גר בסוכת שלום 6…" (ע' 24 ש' 20-25). יוער, כי דבריו אלו סותרים אם גרסתו בתצהיר עדותו הראשית - "כשכן של משפחת צפניה ידוע לי כי בדירה ברח' סוכת שלום 6 גרו הילדים משה ודוד צפניה לבדם במשך שנים ארוכות, ורק בשלב מאוחר יותר עבר הנתבע 1 לגור איתם…" (ס' 9 לתצהירו). מדובר בסתירה בענין מהותי, הנוגע לשורשה של התביעה ומשכך, בכוחה להטיל ספק של ממש בגרסת התביעה כולה, שלא לדבר על פגיעה במהימנות של העד א' צארום. לאור התוצאה אליה הגעתי מתייתר הצורך לדון בטענה החלופית שהעלה ב"כ הנתבעים, לפיה יש להכיר בזכות הנתבעים 1-2 במושכר מכוח הלכת הזדהות החזקות בינם לבין השוכרים הרשמיים, משה ודוד צפניה. למעלה מן הדרוש, אציין כי הלכת הזדהות החזקות אינה חלה במקרה דנן: הלכת הזדהות החזקות נועדה לשמש מכשיר מגן נגד טענת נטישה הנטענת נגד השוכר הרשמי ע"י בעל הבית. מקום שחלה הזדהות חזקות באה חזקת הדייר הממשי "המתגורר למעשה" (הוא הנתבע 1 בענייננו) במקום חזקת הדייר הרשמי (בענייננו-משה ודוד צפניה) , ועזיבת המושכר ע"י האחרון אינה מקנה למשכיר את הזכות לדרוש את פינוי המושכר בעילת נטישה. "הזדהות חזקות יכולה לקום גם אם הדייר הרשמי נכנס למושכר ביחד עם האדם האחר... או אפילו הדייר הרשמי לא ייכנס אליו מלכתחילה , או שייכנס אליו למשך פרק זמן מסוים אך לאחר מכן ינטוש אותו לחלוטין" (בר-אופיר, שם, עמ' 134). ואולם, תחולתה של הלכת הזדהות החזקות מותנית בשני תנאים מצטברים (ע"א 304/80 י' לוי ואח' נ' מנהל מחלקת עבודות ציבוריות ואח', פ"ד לו(4) 617).: האחד-כי כוונת הצדדים, המפורשת או המשתמעת, בעת חתימת חוזה השכירות, היתה של"דייר למעשה" תהיה זכות עצמאית להחזיק במושכר, שאינה תלויה בחזקתו של הדייר הרשמי והעומדת לו למרות שהוא עצמו לא התקשר כלל עם בעל הבית בהתקשרות חוזית. השני- כי הדייר הרשמי הוא שהיה ונשאר בעל דברו של המשכיר, והוא ששילם את דמי השכירות וממשיך לשלמם גם לאחר עזיבתו. בענייננו-התקיים התנאי הראשון, מאחר ושוכנעתי, כאמור, כי הבעלים הקודמים התכוונו שגם הנתבע 1 יוכל להתגורר במושכר וכי ישיבתו הבלעדית במושכר - יהיה בה די כדי לשלול טענת נטישה נגד השוכרים הרשמיים (משה ודוד צפניה). ואולם, קיומו של התנאי השני לא הוכח במקרה דנן. הנתבע 1 העיד כי הוא זה ששילם את דמי השכירות מיום החתימה על חוזה השכירות ועד היום, ואף הגיש מספר קבלות עבור תשלום דמי שכירות, החתומות על שמו. הנתבעים לא חקרו את התובע בענין זה ולא הביאו כל ראיה המפריכה את גרסתו. אין חולק, אם כן, כי הנתבע 1 הוא אשר שילם את דמי השכירות במשך כל השנים והוא שהיה בעל דין ודברים עם הבעלים הקודמים ואף הנוכחי. עד כאן לענין זכותו של הנתבע 1 בדירה. באשר לזכותו של הנתבע 2, הדר צפניה, במושכר, הרי שזו כלל אינה מוטלת בספק. הנתבע 1 טוען, כי בנו הנתבע 2 נולד בדירה נשוא התביעה בשנת 1974 (בתצלום תעודת הזהות של הנתבע 1 תאריך הלידה של הנתבע 2 הוא 14/08/75 ) וכי מאז ועד היום הוא מתגורר עמו בדירה. התובע טוען, כי "הנתבע 2 נולד בבית שברח' סוכת שלום 10 וגר עם אמו בדירה זו במשך שנים ורק לאחר מכן עבר לגור במושכר, ללא כל זכות" (ס' 13 לכתב התביעה המתוקן). נטל הוכחת הטענה מוטל על התובע, ואולם מטעם התובע לא הובאה כל ראיה בנדון, ולו בדמות עדותה של האם. משכך, יש לראות גרסת הנתבע 1 כנכונה. ילד שנולד להוריו במושכר הוא בעל "זכות טבעית" במושכר, והוראה בחוזה השכירות האוסרת העברת המושכר או זכות השימוש בו לאחר, איננה חלה עליו: "האיסור להרשות לאחרים להתגורר בדירה כאמור בחוזה, חובק ומקיף גם קרובי משפחה שלא התגוררו עם הדייר בעת חתימת החוזה. מובן הדבר שאין בכך למנוע את מגורי הקרובים שמצטרפים למגורי הדייר במהלך הטבעי והמקובל של החיים, כגון בן זוג שנישא לדייר ועבר לגור עמו, או ילד שנולד לדייר" (ע"א (מחוזי,י-ם) 414/94 פרזות חברה ממשלתית נ' רות אבו ורדה ואח' (לא פורסם), צוטט ע"י כב' השופט א' גנון בת"א (שלום,חי') 15284/96 מצקין נ' שמילוביץ, תק-של 2000(1) 303) (הדגשות לא במקור-י.מ.). כמו כן, ראו דברי כב' השופט ח' אריאל בע"א 367/83 מ' שושן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' רמות גזים בע"מ: לענין מגוריו של בן זוגו של הדייר המוגן במושכר, היפים על פי הגיונם, גם לענין מגורי ילד שנולד לדייר המוגן במושכר: "על פי חוק הגנת הדייר ותכליתו נראה....כי אין לפרש את סעיף 5 לחוזה כאוסר על אדם להביא את בן זוגו לגור עמו, בדירה השכורה על דיו בהיותו, הוא בלבד, שוכר מוגן על פי חו'ק הגנת הדייר וכי הכנסת בן זוג לגור עמו מהווה הפרה של חוזה השכירות ומכאן עילה לפנותו על פי חוק הגנת הדייר. אפשר אף שטענה כזו מנוגדת לתקנת הציבור. ייתכן גם שחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, עומד דווקא, כאן, לטובת הדייר לטובת הדייר ועומד לרועץ, במקרה כזה, לבעל הבית" (פ"ד לט(1) 633). וכן דברי כב' השופט ת' אור : "....מדובר במהלך של הקמת תא משפחתי. זוהי פעולה בסיסית , מובנת מאליה על פני רצף חייו של אדם. זהו מצב אותו רואים רוב בני האדם כצורך טבעי, אקסיומטי. אכן, המשפחה הינה 'תא ראשוני של החברה האנושית' (השופט ש' ז' חשין בע"א 238/53 כהן ובוסליק נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד ח(4) 53)....הקמת משפחה, השוכנת תחת קורת גג אחת, מהווה חלק אינטגרלי ממהלך החיים הרגיל של רוב בני האדם. על רקיע דברים אלה אני סבור כי אין לייחס לצדדים להסכם השכירות המוגנת , אשר לא התייחסו במפורש לענין זה, כי התכוונו לאסור על מגוריהם של בני התא המשפחתי בדירה נשוא ההסכם..." (שם, 598ב-ז). ביצוע שינויים ותוספות בנייה במושכר שלושה הם התנאים, שעל בעל הבית להוכיח, לשם ביסוסה של עילת פינוי זו (בר אופיר, שם, 65): קיומו של תנאי מפורש בחוזה השכירות האוסר על עשייתם של שינויים במושכר. תנאי זה הופר ע"י הדייר התנאי שהופר מעניק לבעל הבית , ע"פ תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי. התייחסותו היחידה של חוזה השכירות לביצוע "שינויים" במושכר מצויה בסעיף א' לחוזה, אשר קובע: "השוכר מתחייב לא…ואם עבר השוכר על תנאי זה, או קלקל את הבית ע"י שימוש או הזנחה… הרי זו היא הפרת חוזה והרשות ביד המשכיר לדרוש את פינוי הדירה מיד" (הדגשה לא במקור- י.מ.). האם ניתן לראות בכך תנאי מפורש האוסר על ביצוע שינויים במושכר? התשובה לכך היא בשלילה מוחלטת. הלכה היא, כי "תנאי האוסר אך ורק על 'קלקול ע"י שימוש או הזנחה' איננו מטיל כשלעצמו איסור על ביצוע שינויים במושכר ...שימוש פירושו שימוש רגיל והזנחה פירושה אפס מעשה...הווה אומר, בין אם התקנה זו גורמת לקלקול ובין אם היא גורמת לשינוי במושכר- אין היא מהווה עילה לפינוי" (ע"א 116/66 חלקה 62 גוש 6946 בע"מ נ' זמל, פ"ד כ(4)226). הדין בענין זה ברור- ההתנאה האוסרת על עריכת שינויים במושכר חייבת להיות בלשון מפורשת וברורה ו"בהעדר תנאי האוסר על שינויים במושכר, רשאי הדייר לבצע פעולות שתיראנה כשינוי בעיני החוק בלא שיהיה צפוי לפינוי בשל כך... באין התנאה האוסרת על שינויים, ובאין הוכחה על פגיעה הגורמת להפחתת ערך המושכר או פוגעת בייעודו- לא יצווה בית המשפט על פינויו של הדייר, ואף לא על סילוקם של השינויים הללו. גם הוספה של מבנה ממש למושכר איננה מהווה עילה לפינוי, אם אין התייחסות מפורשת לכך בחוזה השכירות. אם תפס דייר חלק של חצר הנכס כשאותו חלק לא הושכר לו במפורש, ובנה עליו מבנה בתוספת למושכר, אין מעשה זה מהווה עילת פינוי …" (בר אופיר,שם, עמ' 70-71) - לא כל שכן בענייננו, כאשר החצר הסגורה היא חלק מהמושכר, וכל שעשה הנתבע 1 הוא לבנות תקרת בטון לחצר, תחת תקרת הפיברגלאס, שהיתה במקום בעבר. אמנם, הצדדים חלוקים באשר לשאלה האם תקרת הפיברגלאס היתה קיימת במושכר מלכתחילה (גרסת הנתבעים) או שמא הוספה ע"י הנתבע 1 לאחר חתימת החוזה (גרסת התובע). ואולם, מחלוקת זו אינה מעלה ואינה מורידה, שכן כך או כך אין חולק כי תקרת הפיברגלאס היתה קייימת משך שנים, ובהעדר התנגדות מצד הבעלים הקודמים לכך היא הפכה לעובדה מוגמרת. בניית תקרת הבטון לחצר-הסגורה היא בגדר "הכנסת שינוי" במושכר, ולא בגדר "הזנחת" המושכר או "שימוש רגיל" במושכר, ומשלא יצא התובע ידי חובתו להוכיח מהו התנאי בחוזה שהפר הנתבע 1 בבנותו את תקרת הבטון- הרי שנסתם הגולל על עילת הפינוי הנדונה: "... אם לא הצביע על תנאי כזה פירוש הדבר הוא שאין בידיו עילת פינוי נגד הדייר" (שם, עמ' 66). מעבר לדרוש, ולמען הפיס דעתו של התובע, אציין כי אף בהנחה כי ניתן לראות בתנאי הנ"ל משום תנאי האוסר במפורש על ביצוע שינויי בנייה במושכר, הרי שבניית התקרה איננה מהווה הפרת התנאי. השינויים שאל לו לדייר לבצע במושכר, הם שינויים "מהותיים". ודוק: "שינוי מהותי אינו אך שינוי בחומר, דוגמת בניית גג מבטון במקום גגון מפח, אלא הכוונה לשינוי במשמעות לקיחתו של מבנה בעל אופי ארעי והפיכתו לקבוע" (ת"א (שלום- טבריה) 3680/96 מינהל מקרקעי ישראל נ' חנניה בן שימול, תק-של 98(2) 423). צורתה החיצונית של החצר-הסגורה והמבנה הבסיסי שלה נשארו כפי שהיו טרם בנייתה של תקרת הבטון, וגם שינוי פונקציונלי לא נגרם בעקבות יציקת התקרה. בפרוטוקול הביקור במקום שנערך ביום 04/01/00 , נכתב כי החצר "משמשת כמעין הול, פינת ישיבה" --- אותו שימוש שניתן היה לעשות בה, וככל הנראה אכן נעשה, גם כאשר היתה קיימת תקרת הפיברגלאס ולא תקרת הבטון. החצר הושכרה לנתבעים כשהיא סגורה , עם דלת , כפי שהעיד מר צארום: "נכון שהחצר היתה סגורה והיתה דלת, אף אחד מלבד הנתבע 1 לא יכול היה להכנס" (ע' 25 ש' 21), ומכאן כי ראויה היתה לשמש, כפי שהיא, כ"חדר" ולאו דווקא כ"חצר". אשר על כן, אינני מקבל טענת התובע כי ע"י יציקת התקרה הפך הנתבע 1 את החצר לחדר. עוד ייאמר בענין זה, כי אינו דומה המקרה שבפנינו למקרה שנדון בע"א 774/80 ארסלאן נ' פאהום (פ"ד לה(3) 584) עליו מבקש ב"כ התובע להסתמך. שם נקבע כי מדובר "בהריסת קירות שיש בה שינוי זהות של המושכר ואין ספק שע"י שינוי זה שונו בצורה משמעותית אפשרויות השימוש במושכר. המדובר הוא בשינוי רב כמות ואיכות כאחד". לאמיתו של דבר פסק הדין דווקא תומך, בכל הכבוד, במסקנה אליה הגעתי, שכן נקבע שם במפורש, שאפילו השינויים מרחיקי הלכת הנ"ל, אינם מקימים עילת פינוי לפי ס' 131(2) לחוק הגנת הדייר, ועילת הפינוי עליה התבסס בית המשפט היתה זו הקבועה בס' 131(3) - "גרימת נזק ניכר במעשה זדון" - עילה שלא נטענה, לא הוכחה ולא התקיימה בענייננו. כך גם בע"א 2332/01 אברהים חליל אלעמד נ' מחמד אלבודרי (לא פורסם), שצירף ב"כ התובע לסיכומיו, לא הכריע בית המשפט בשאלה האם בניית הגג במושכר מקימה עילת פינוי מכוח ס' 131(2), באומרו כי הבנייה באה בגדרו של ס' 131(3) אשר "בניגוד לס' 131(2) אינו מתנה את קיומה של עילת הפינוי בציון בהסכם השכירות כי ההפרה תקנה למשכיר זכות לפנות את המושכר". במאמר מוסגר יצויין, כי גם אם נכונה טענת התובע, לפיה תקרת הבטון נוצקה משקולי בטיחות, על מנת למנוע התמוטטות החצר, לאחר שהתומכות שתמכו בקירות החצר נהרסו, הרי שאין בך כדי לאיין את עילת הפינוי של עריכת שינויים במושכר, לו היתה מתגבשת, שכן מטרת עריכת השינויים במושכר איננה נתון שנלקח בחשבון בעת בדיקת קיומה של עילת פינוי: "לנוכח קיומו של איסור חוזי מפורש על ביצוע שינויים במושכר- אסור לבצע שינויים גם אם השינויים היו מחוייבי המציאות ונועדו למנוע סכנה מהמשתמשים במושכר" (בר אופיר, שם, עמ' 70/ג) . עם זאת, תהא לכך חשיבות במסגרת השקולים למתן סעד מן הצדק לדייר . כך, גם טענת התובע כי בניית התקרה נעשתה בניגוד לתב"ע, איננה רלוונטית לעילות הפינוי הנטענות, ואף לא לעילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(4) לחוק הגנת הדייר- של "שימוש הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, למטרה בלתי חוקית", שכן בסיפא של סעיף 131(4) נקבע במפורש, כי " שימוש במושכר מוגן ללא רשיון הדרוש לכך ע"פ דין אין בו, כשלעצמו, משום שימוש למטרה בלתי חוקית". ובהתאם לכך, אכן נפסק כי "שינוי בתכנית בנין עיר אינו מהווה עילת פינוי לפי החוק. לכל היותר יש בכך משום שימוש במושכר בלא הרשיון הדרוש לכך ע"פ דין, אולם אין בכך כדי להוות שימוש למטרה בלתי חוקית, כמשמעות הדבר בס' 131(4) לחוק..." [ע"א (מחוזי- ת"א) 1057/94 חברת בתי גן להשכרה בע"מ ואח' נגד יצחק אריה ואח', פ"מ תשנ"ו(ב) 397). לריק השחיתו, איפוא, ב"כ הצדדים את מילותיהם בסוגיית הצורך הבטיחותי בהקמת התקרה ובסוגיית התב"ע ואחוזי הבנייה. ולבסוף, בין אם יציקת התקרה מהווה הפרת חוזה השכירות ובין אם לאו, לאחר ששמעתי את הטיעונים והעדויות של הצדדים, שוכנעתי כי התובע עצמו הסכים ליציקת התקרה מבטון, מראש או לכל הפחות בדיעבד, ומשכך מושתק הוא מלטעון כעת לאי-חוקיות הקמתה: המהנדס יוסף חסידים (ע"ה/2) העיד, כי התמיכות שתמכו בקירות החצר הסגורה נהרסו משום שהפריעו לבנייה בחלקה הסמוכה מטעם אריה צארום (ע' 37 ש' 1-2) וכשפנו אליו הצדדים כדי להתייעץ לגבי אפשרויות תמיכה חלופיות, הוחלט על יציקת תקרה מבטון: "... יש דרכים אחרות חוץ מאשר יציקת תקרה כדי לייצב את הקיר אבל במקרה הזה בגלל הסכמה של הצדדים החלטתי שהדבר ייעשה בגלל [צריך להיות: "באמצעות" - י.מ.] יציקת התקרה" (ע' 37 ש' 21). לא זו אף זו, ע"ת/1 אריה צארום העיד במפורש: "הייתי נוכח במקום כשנוצקה התקרה…. " (ע' 27 ש' 27). את התקרה יצקו, למעשה, פועלים של הקבלן שהעסיק מר צארום בפרוייקט הבנייה. כך העידו הן הנתבע 1: "את התקרה אריה והקבלן יצקו לי" (ע' 33 ש' 23), והן מר צארום: "אלה פועלים שעבדו בפרוייקט שלי אבל הם היו פועלים של הקבלן שעבד שם. יכול להיות שהקבלן שעבד בפרוייקט שלי הוא ששילם לפועלים את שכרם ולא הנתבע 1" (ע' 28 ש' 4-5). עוד העיד מר צארום: "זכור לי שישבנו בחצר בשנת 95', 96' לאחר שהוא יצק את הדירה" (ע' 26 ש' 6). "נכון שלא אמרתי דבר לצפניה על יציקת התקרה בעת שנוצקה, אבל זה היה בשנת 1994 והענין שלי בנכס היה כשנרכש ע"י התובע שנים מאוחר יותר" "לבעלים לא אמרנו שום דבר ולא הערנו לגבי תקרת הפיברגלאס " (ע' 26 ש' 11). הנה, כי יציקת התקרה בשנת 1994/5 נעשתה בידיעתו ובנוכחותו של ע"ת/1 אריה צארום. הבעלים הקודמים לא הביע התנגדותו לכך, וגם התובע או נציגו מר אריה צארום, שטיפל בעסקת המכר בשם התובע, לא אמרו דבר לגבי תקרת הבטון בעת שרכשו את החלקה באוגוסט 1996. גם במכתב שנשלח לשוכרים משה ודוד צפניה ע"י ב"כ התובע, עובר להגשת התביעה (נספח ו' לתצהיר מר צארום), מלין התובע על "ביצוע שינויים מהותיים במושכר" תוך התייחסות להקמת הצריף על הגג בלבד, וללא כל אזכור של תקרת הבטון. למעשה רק בשנת 1997, עם הגשת התביעה, הועלתה הטענה בדבר יציקת תקרת הבטון, זאת חרף ההסכמה/מחילה מצד הבעלים הקודמים, וחרף העובדה כי הם עצמם ידעו על קיומה של תקרת הבטון כבר משנת 1994. אמנם, בשנת 1994 לא היה למר צארום כל ענין או זיקה בנכס נשוא התביעה ואולם, אין בכך כדי לשנות העובדה כי היתה לו ידיעה בפועל על הקמת התקרה. בנסיבות אלו, אין בידי לקבל את הטענה, כי יציקת התקרה מהווה הפרה של תנאי השכירות. 4.2 האם זכאי התובע לסעד של הריסת תקרת הבטון ו/או פיצוי בגין הקמתה ? מאחר ויציקת התקרה אינה מהווה, כמפורט לעיל, הפרה של תנאי החוזה ואינה מקימה את עילות הפינוי הנטענות , הרי שאין התובע זכאי לכל סעד כאמור. העילה של "צורך עצמי" הקבועה בס' 131(7) לחוק הגנת הדייר, לא נטענה בכתב התביעה או בתצהיר העדות הראשית מטעם התובע. רק במהלך פרשת ההוכחות נטען ע"י ע"ת/1 אריה צארום, כי התובע מבקש, כביכול, לבנות חדר מדרגות בחצר, מה שניתן לפרש אולי כטענת "צורך עצמי": "כשאתה אומר לי שהמניע למשפט הזה הוא לא פינויו של הנתבע 1 אלא בניית חדר מדרגות בחצר הנכס, אני משיב שנכון שהפינוי הוא לא המטרה אבל מאחר והנתבע 1 בנה בחצר, והוא מונע בכך את הבניה על הגג, ולמרות שכל מה שפניתי אליו בלשון טובה שיאפשר לנו לבנות על הגג ויפרק את מה שבנה על החצר, הוא לא הסכים והיה צורך להגיש תביעה משפטית, אז בתביעה הועלו כל העילות" (ע' 25 ש' 16). אף אם נתעלם משאלת "הרחבת החזית" שמעוררת טענה זו, הרי שבחינת הטענה גופה מעלה, כי אין המדובר, כלל במצב אשר הוכר בפסיקה כ"צורך עצמי": פינוי בעילת צורך עצמי לבנייה יש קודם כל להוכיח בהיתר בניה או הריסה כדין (ת"א (מחוזי- י-ם) 16675/89 מוסדות ויזניץ-מונסי ואח' נ' יהודית יזדי ואח', פ"מ תשנ"א (ב) 435) ועל כך לא באה כל ראיה במסגרת התביעה דנן. "על אותו צורך עצמי להיות קיים בפועל בעת הגשת התביעה ואין די בהצבעה על נסיבות המלמדות שצורך זה ייוולד בעתיד" (רע"א 264/89 משולם עמית נ' רות וייס-ישועה, תק-על 89(2) 1539). טענתו של ע"ת/1 אריה צארום לא נתמכה בעדותו של התובע או בתכנית בנייה קונקרטית ומשכך, נותרה בגדר טענה סתמית וערטילאית . זאת ועוד, הלכה היא כי "צורך עצמי של בעל הבית אינו זהה עם רצון בעלמא. הגם שלא נדרש להוכיח 'צורך חיוני', גם אין די בהבעת משאלות, שאיפות ורצונות. יש להוכיח שאין בידי בעל הבית פתרון סביר …". (כב' השופט צ' זילברטל ת"א (שלום- י-ם) 10992/92 עליזה וסטרייל נ' אילנה אמזלג, תק-של 96(1) 1024). הטענה כי אין בידי התובע אלטרנטיבות אחרות לבניית המדרגות לא הוכחה כדבעי. בענין זה ישנה רק עדותו של ע"ת/2 מר יהודה הניג (האדריכל שהכין את התב"ע הרלוונטית לחלקה) : "היום כדי לבנות עוד קומה יש צורך בחדר מדרגות כדי שיוביל לקומה השניה וזה על חשבון מה שקיים בקומה הראשונה היום" (ע' 31 ש' 11-12).... "זה נכון שאין חובה תכנונית שחדר המדרגות יהיה דווקא מהחצר...בנכס הזה אין אפשרות תכנונית אחרת שהמדרגות תהיינה במקום אחר ולא בחצר" (ע' 31 ש' 20-23), עדות הסותרת את דבריו של יוסף חסידים בעדותו כי "...יש דרכים אחרות חוץ מאשר יציקת תקרה כדי לייצב את הקיר אבל במקרה הזה בגלל הסכמה של הצדדים החלטתי שהדבר ייעשה בגלל [צריך להיות: "באמצעות" - י.מ.] יציקת התקרה" (ע' 37 ש' 21). בל נשכח, כי החצר-הסגורה היא חלק בלתי נפרד מהמושכר, כפי שעולה מהסכם השכירות בו מוגדר המושכר כ"דירת שני חדרים, חצר סגורה ונוחיות" (הדגשה לא במקור - י.מ.) . על כן, השימוש הבלעדי שעושים הנתבעים 1-2 בחצר-הסגורה הוא שימוש כדין הנובע מזכות השכירות שהוקנו להם בנכס. על כן, רצונו של המשכיר-התובע לעשות שימוש בחצר, לצורך בניית חדר מדרגות לקומה השנייה של הבית, בניגוד להסכם השכירות המפורש ובלא שנטענה טענת פינוי בגין "צורך עצמי", ושאף לא הוכחה, מהווה פגיעה בזכויות מוקנות של הנתבעים, ועל כן דינה להידחות. מכל האמור, המסקנה היא, כי התובע אינו זכאי לסעד של הריסת תקרת הבטון. 5. סוף דבר התביעה נדחית. בשים לב להוראות תקנה 512 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, מחייב אני את התובע לשלם לנתבעים (יחד) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד (כולל) בסך עשרת (10,000) אלפים ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל ממש. שכירות מוגנתשכירותדייר מוגן (הגנת הדייר)תוספת בניהבניה