תשלום אחרון בהסכם מכר דירה

1. התובעים היו בעלי זכויות החזקה והרישום בדירת גג הידועה כגוש 6577 חלקה 95/7 בהרצליה. את דירתם מכרו לנתבעים 1,2. על פי ההסכם בין הצדדים , שקדם לו זיכרון דברים, אמורים היו הנתבעים לשלם לתובעים את תמורת הדירה בשלבים. התשלום האחרון הותנה בהעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ומתן כל האישורים הנדרשים לצורך כך לידי הנתבעים או בא כוחם. 2. התובעים, וליתר דיוק התובעת, שכן בני הזוג התגרשו והתובעת היא זו שטיפלה בכל הנדרש לבצוע העסקה, פעלה להשגת האישורים הנדרשים ואולם משנזקקה לאישור האחרון, של עירית הרצליה, נתקלה בקושי להשיגו. או אז הסתבר כי לא ניתן היתר בניה לקרוי מרפסת הגג. [להלן:"הפרגולה"]. 3. התובעת החלה לפעול לקבלת האישור. משניתן, אמורים היו הנתבעים, שכבר קיבלו החזקה בדירה, לפנות לעיריה ולשלם את חובות הארנונה הרובצים על הנכס עד לקבלתו. הנתבעת, עו"ד שזה לא מכבר קיבלה רישיון עבודתה, בררה ומצאה כי האישור בנוסחו אמנם מקנה זכות להעברת זכויות הרישום בפנקס רישום המקרעין אך אין הוא מבטיח כי לא תוגש בעתיד תביעת העירייה להריסת הבנוי ללא היתר, ואף אין הוא טומן בחובו התחייבות הרשות המקומית ליתן אישור זהה בעתיד, לכשיימכר הנכס. לפיכך הורתה הנתבעת 2 לנתבע 3, עו"ד אף הוא, אשר ביצע את העסקה והליכי הרישום, ומונה כנאמן לכספים על פי ההסכם, שלא להעביר 15,000 $ מתוך הסכום האחרון המופקד בידיו לידי התובעת, עד לקבלת היתר בניה לגג המרפסת. 4. לאחר המתנה ממושכת ומשלא הועבר התשלום הוגשה התביעה. התובעים עתרו לחייב הנתבעים ו/או הנאמן להעביר להם יתרת הפיקדון. כן תבעו את הפיצוי המוסכם על פי ההסכם, בסך 15,000$ עקב הפרתו על ידי הנתבעים. 5. הנתבעים הגישו תביעתם הנגדית. לטענתם, הסתירה מהם התובעת את עובדת הבניה ללא היתר ואף הצהירה הצהרות שווא על מצבו של הממכר. כן תבעו פיצוי בגין ירידת ערך הדירה, עקב מצבה זה. בשלב מאוחר יותר ניגלה לנתבעים כי לא די בכך שלגג האזבסט ולחלונות הזכוכית שסגרו המרפסתלא היה היתר, אלא שהמרפסת כולה (לרבות רצפתה) נבנתה ללא רשיון. כתב התביעה שכנגד תוקן בהתאם. 6. הנתבעים שכנגד הגישו הודעת צד ג' כנגד מי שמכרו להם את הדירה כ- ארבע עשרה שנים קודם לכן. לטענתם, לא ידעו על חריגות הבניה במרפסת כלל ועיקר. הצד השלישי, מרקוביץ, (אף היא עורכת דין) טענו כי הדירה נקנתה במהלך הבניה וכל חריגות הבניה , אם היו כאלה, נתבצעו על ידי הקבלן. באשר לפרגולה שבנו, נטען כי הודיעו לתובעים כי אין לה היתר בניה ולפיכך לא דרשו תמורה בגינה והיא אף לא נכללה בהגדרת "הממכר" כפי שהופיעה בחוזה הרכישה. 7. הצד השלישי הגישו הודעת צד ד' כנגד הקבלן וכנגד עירית הרצליה על שנתנו תעודת גמר לבנין חרף חריגות הבניה בו. הצד הרביעי טענו להתיישנות עילת התביעה הכספית כנגדם. 8. התובעים טוענים כי משהמציאו האישור הסופי לידי הנתבעים, יצאו ידי חובתם על פי ההסכם. עוד נטען על ידם כי גם הם נתנו את הפרגולה במתנה לנתבעים ולא ניתנה תמורה כספית בגינה. באשר להפרה הנוספת המיוחסת להם טענו כי לא די בכך שלא ידעו על העדר היתר הבניה למרפסת כולה, אלא שגם אם ימצא שעצם ההצהרה מהווה הפרת ההסכם, הרי שאין זו הפרה המזכה הנפגע בפיצוי המוסכם. 9. במהלך הדיונים שנתארכו הוחלט כי בתחילה תידון היריבות שבין התובעים לנתבעים בתביעותיהם ההדדיות. כן הוסכם כי ב"כ התובעים יפעל, במימון 5,000 $ מתוך הפיקדון שבידי הנאמן, לקבלת היתר הבניה. צר לי כי חרף הזמן הממושך שחלף, לא הובא לידיעתי כי ההיתר כבר ניתן. 10. לחוזה קדם זיכרון דברים. שני המסמכים אינם זהים. בזיכרון הדברים נכתב: "המוכר מצהיר כי הוא הבעלים הרשום של מלוא זכויות הבעלות בדירת גג..." המילה "גג" נמחקה, לבקשת התובעת, ובמקומה הוספו המילים: "דירה צמודת מרפסת מעל קומה ב'". אותו סעיף מופיע בחוזה בנוסח שונה: "המוכר מצהיר כי הוא הבעלים של כל הזכויות של דירה בת 3.5 חדרים בשטח של 83 מ"ר אליה צמודה מרפסת מעל קומה ב'..." 11. בסעיף 5 לזיכרון הדברים נרשם: "הקונה יהיה רשאי שלא לחתום על הסכם המכר אם יתברר כי זכויותיו של המוכר בדירה או פעולות אחרות שעליו לבצע עפ"י ההסכם אינן מבטיחות רישום זכויות הקונה לגבי הדירה תוך פרק זמן סביר, ללא סיכון או פגיעה בזכויותיו של הקונה." נוסחו של סעיף 5 לחוזה הינו כדלקמן: "הקונה מצהיר בזה שהוא ראה את הדירה ומצא אותה מתאימה למטרתו. לעומת המוכר מצהיר כי כל הבנוי הינו עפ"י היתר כדין וכי הוא מתחייב למסור את החזקה בדירה במצבה הנוכחי מבלי להוציא ממנה כל מתקן או כל חפץ שחובר אליה כדי להישאר בה באופן קבוע." סעיף הפיצוי המוסכם הוגדל מסכום שקלי השווה ל- 10,000 $ בזיכרון הדברים, ל 15,000 $ בהסכם הסופי. 12. בתחילה תיבחן השאלה האם הפרו הנתבעים את ההסכם : אגלה ואומר כי לטעמי התשובה לכך הינה חיובית. 13. בהסכם המכר (ס' 4 ד' סיפא) נכתב כי "היה ועד מועד המסירה לא יהיה בידי המוכר, אישור מס שבח ו/או כל אישור או מסמך אחר, אזי הסך הנ"ל יופקד לחשבון נאמנות שייפתח ע"י עו"ד גולני (להלן:"הנאמן"), ויועבר למוכר רק לאחר קבלת האישורים והמסמכים." אין מחלוקת כי התובעת לא עמדה בלוח הזמנים הנקוב בהסכם אולם הנתבעת הודתה כי האיחור הקל, לכשעצמו, לא היווה מכשול לדידה שכן הכספים נשמרו אצל הנאמן. כך בעדותה: "ש. נכון שאין בחוזה הגבלה על המועד שבו צריכה עופרה להמציא את אישור העיריה? ת. היא צריכה להביא אותו עד למועד המסירה, ואם לא, יש מנגנון של נאמנות שלא מוגבל בזמן. ש. אבל לא מופעל סעיף פיצוי מוסכם? ת. לא, אם כי יש להניח שזו הפרה יסודית." 14. שורש המחלוקת נובע מהעובדה כי האישור שהומצא על ידי התובעת לא סיפק הנתבעת ולפיכך מנעה העברת כספי הנאמנות. הנני מקבלת טענת התובעת כי מעת שסופק האישור שומה היה על הנתבעת לשחרר יתרת הכספים המופקדים אצל הנאמן. 15. התובעת העידה כי פנתה לעירייה לקבל האישור, ולצורך כך יזמה מחלקת הפיקוח מדידה של הדירה. לגרסת התובעת, חששה אז הנתבעת שמה יתגלה כי שטח הדירה גדול מהרישום המופיע במשרדי הרשות, לפיכך הערימה קשיים ודחתה הביקור. בתצהירה נכתב: "בחודש יוני 1999 כבר היה בידי הנתבעת תשלום ארנונה ומים לתקופה 8/99-7 על שם הנתבעת 1 ו-2. הנתבעת 1 סרבה לשלם תשלום זה וכך נתעכב אישור העירייה בטאבו. ב-30.8.99 המצאתי פקודת תשלום נוספת על שם הנתבעת וגם אותה, סרבו לשלם. בפעם השלישית ניגשתי לעירייה וקבלתי על העיכוב בפני מנהלת מחלקת גבייה - גב' אהובה אטס. לבסוף קיבלתי את האישור המיוחל המתייחס לתקופה שבה גרנו אני ובתי בדירה ותו לא. האישור היה עד לתאריך 30.6.99." 16. פניותיה של התובעת לעירייה מאשרות הדברים: ביום 28.7.99 נתקבלה ממחלקת העירייה דרישה לתשלום (נספח ז 1), הקובע כי לאור מדידה שבוצעה בנכס ב-8.7.99 נמצא כי שטח המבנה שונה מן השטחים בגינם שולמו אגרות והיטלי פיתוח. לפיכך, נדרשו התובעים לשלם סכום של 12,648.87 ₪. אישור מחלקה זו לשנת המס 1999 (נספח ח 1) מעיד כי חובות אלו בוטלו. 17. ב- 30.8.99 כתבה התובעת לעירייה הרצליה: "תודה לכם על כך שיש לי זכות לקבל את אישור העירייה לטאבו... אין ביכולתי לעשות מאום כי הקונה שלי סיגל אוזנה דורשת שגם היא רוצה לכשיגיע זמן מכירת דירתה גם לה ינתן האישור הזה ולא תכניסו לפחות אותה לאותו סיפור שאני הייתי בו..." 18. ב- 9.9.99 נתקבל אישור על תשלום חובות לעירייה ונרשם בו כי האישור ניתן לצרכי רישום העברת זכויות במקרקעין בספרי אחוזת המקרקעין. כן הוספה בו הערה: "אישור זה אינו משחרר את בעל הנכס ו/או המחזיק בו מתשלום חוב שרבץ על הנכס בזמן מתן האישור ואשר מסיבה כלשהי, לא נתגלה / לא נדרש ממבקש האישור ולא שולם על ידי בזמן מתן האישור." 19. תעודת עובד ציבור אשר ניתנה ע"י מר וידר יעקב, ממחלקת הגבייה מאשרת כי "תעודה על תשלום חובות לעירייה, כדוגמת העתק התעודה מס' ה/27853 הרצ"ב ומסומן 1, היא האישור המוצא על ידינו לצורך רישום העברת זכויות במקרקעין." 20. נותן התעודה העיד כי דרישות התשלום באה עקב חריגות הבנייה שנתגלו במדידת הנכס, וכי אלו נמחקו ולא יתבעו בשנית: "החוב נמחק בכלל למעשה. אנחנו יכולים לדרוש ממי שעשה את החריגה. במקרה כזה, ביטלנו את החיובים עפ"י תצהירים שקיבלנו, שלא משפ' לניר ביצעה את החריגה. אנחנו רשאים לדרוש מהגורם שביצע את החריגה, דהיינו, לפני משפ' לניר." מאידך, העיד מר וידר גם כי "האישור הוא שאין חובות על הנכס בלבד. התשלום אינו מכשיר את השרץ זוהי הסיבה שאנו נוהגים לתת את האישור גם כשיש חריגות בנייה." 21. הנתבעים קיבלו החזקה בדירה ביולי 1999. ב- 27.7.99 שלח בא כוחם מכתב לעירייה הרצליה, בו ביקש לברר האם ישנן חריגות בנייה וכיצד יש בהן להשפיע על הקונה, אם בכלל. תשובת הרשות היתה כי סגירת מרפסת, אכן מהווה חריגת בנייה, ולצורך בדיקת השלכות החריגה יש לפנות למח' פיקוח על הבניה. התשובה לא הניחה דעתו של הנאמן, והוא פנה פעם נוספת למח' הפיקוח לקבלת אישורים כי הועדה המקומית "הכשירה" את חריגות הבנייה - הפעם ללא מענה. 22. ב- 5.10.99 נפגשה הנתבעת עם מר וידר אשר הבהיר כי מחילת העירייה על החוב הכספי אין פירושה מחילה על הצורך בהיתר בנייה. בפגישה עם אלכס, המפקח על הבנייה באותו יום, הובהרה הפרוצדורה הנדרשת לקבלת היתר זה (ראה נספח כ"ג למוצגי הנתבעים). 23. במקביל פנו הנתבעים והנאמן אל התובעים והודיעו כי יתרת הכספים יועברו אך ורק אם ינתן היתר, או אישור העירייה כי לא תדרוש לעולם את ההיתר, ולחילופין, את הריסת הפרגולה. במכתבו מיום 15.9.99 (נספח כ') הודיע הנאמן כי אם לא יתקבל היתר או אישור כנדרש, עד ליום 25.9.99 יפעלו הנתבעים לשלם מתוך הפיקדון כל סכום שיידרש ע"י העירייה וכל יתרה תשולם לנתבעים ע"ח הפיצוי המוסכם, וזאת, מבלי לפגוע מזכותם לתבוע את כל יתר הסעדים המגיעים לתובעים על פי ההסכם או על פי דין. 24. כתבתי כי לטעמי הפרו הנתבעים את ההסכם. סבורתני, כי במצב דברים זה בו מילאו התובעים את התחייבויותיהם על פי ההסכם, אך נמצא כי הצהירו הצהרות שווא (ביודעין, או שלא ביודעין) לגבי מצבה של הדירה, לא היו הנתבעים, רשאים שלא להעביר הכספים המופקדים אצל הנאמן, אלא באישורו של בית המשפט. הנתבעים, במעשם, הפעילו לכאורה זכות עיכבון. ס' 11[א] לחוק המטלטלין תשל"א - 1971 מגדיר את המונח עכבון: " עכבון הוא זכות על פי דין לעכב מיטלטלין כערובה לחיוב עד שיסולק החיוב". הגם שהסעיף קובע עיכבון מהו, אין הוא קובע מתי ניתן לעכב. "המחוקק הישראלי אימץ את הסדרי העיכבון של המשפט המקובל. זכות זו צמחה לראשונה באנגליה בתקופה בה היה קשה לאכוף חיובים, והמשפט המקובל, כדי לאפשר חיי מסחר תקינים, העניק סעד על ידי התרת עשיית דין עצמו לנושה, שיכול היה לעכב את נכסי החייב תחת ידיו, עד שזה האחרון קיים את חיוביו .... המאפיין העיקרי של עיכבון ב -COMMOM LAW הינו שהוא מושתת על זכות החזקה. בעל זכות העיכבון חייב שתהא לו חזקה בנכס המעורב, ואובדן החזקה יוביל, בדרך כלל, לסיומה של זכות העיכבון. מאפיין חשוב נוסף הוא, שהמעכב אינו זכאי להיפרע מהנכס המעוכב, וכל שבידו לעשות הוא להמשיך ולהחזיק בנכס עד אשר החייב יקיים את חיוביו". [ע"א 79/89 סולל בונה נ. גולדשטיין פ"ד מ"ו [3] 58, וראה גם ע"א 6492/00 פ"ד נו [5] 925, בר"ע [ב"ש] 698/00 תק-מח 2001 [2], 10562]. 25. סבורתני כי הנתבעת, בהיותה עורכת דין, היתה מודעת לזכויותיה (ולחלופין - להעדר זכות) המשפטיות. כך למשל, סייעה לתובעת בהתקשרותה עם הגב' הלן כהן, ממנה רכשה דירה חילופית לזו שנמכרה. הנתבעת בדקה ביסודיות את ההסכם שנערך ע"י עו"ד שלמון, ב"כ המוכרת, והעירה הערותיה. בס' 11 ג' לטיוטת הסכם לניר כהן, נכתב כי היה ותפר הקונה (התובעת) את ההסכם תהא רשאית המוכרת למכור הדירה ולהשיב לקונה את התשלומים ששילמה, בניכוי דמי הפיצוי המוסכם על פי ההסכם: תגובתה של הנתבעת לס' זה היתה חדה וחלקה - "לא מוסכם" (נספח י' 2 מ-4.4.99). ואכן מהנוסח המתוקן הושמטה פיסקה זו. באותו הסכם גם נכתב: "במקרה של הפרה יסודית, כל צד רשאי לתבוע סעדיו על פי ההסכם ו/או על פי דין", דהיינו שנשללה הזכות לסעד עצמי. מתוך האמור לעיל, נמצא כי בנסיבות העניין לא ניתנה בידי הנתבעים זכות העיכבון בכספי הפיקדון. 26. משנמצא כי הנתבעים הפרו את ההסכם, יש לבחון האם גם הנתבעים שכנגד הפרו אותו. התשובה לכך אף היא חיובית - משהצהירו הצהרה שאיננה נכונה לגבי היתר הבנייה, הרי זוהי הפרה! 27. הנתבעת שכנגד טענה כי רכשה את הדירה AS-IS, מעו"ד מרקוביץ. הנ"ל העידה כי הודיעה לרוכשיה כי הפרגולה נבנתה ללא היתר. בכתב הגנתם של הצדדים השלישיים (מרקוביץ), סופר כי התכוונו לבקש היתר לפרגולה (בשלב זה טרם ידע איש על חריגת הבנייה הנוספת), אולם, משהחליטו צד ג' למכור הדירה, הזניחו הבקשה אך דאגו להודיע לרוכשים (הנתבעים שכנגד) כי אינם גובים תמורה עבור הבנוי ללא היתר, ואין הוא נכלל בהגדרת המכר. 28. הנני מקבלת עדות זו המתיישבת עם ההגיון, שכן הנתבעת שכנגד, למודת ניסיון מהעברת הזכויות הקודמת, דאגה להעתיק במדויק את פרטי זיהוי הנכס מההסכם הקודם, על מנת שלא להיקלע לתסבוכת עם הרשויות, כמו גם עם התובעים שכנגד. גם בכתב התביעה נכתב כי מחיר הדירה לא כלל את הפרגולה אשר ניתנה במתנה. 29. באשר לגילוי עובדה זו לתובעים שכנגד, כאן חלוקות הדעות. הנתבעת שכנגד לא הודתה בפה מלא כי אמרה לתובעים שכנגד כי לגג המרפסת אין היתר, אלא הסתמכה על בדיקתם. לעניין זה העידה עו"ד מרקוביץ: "אמרתי לה שהיא חייבת לגלות לכל קונה שהפרגולה היא ללא רישיון... היא טלפנה אלי שוב ואמרה שהיא מחכה לעו"ד, ועו"ד זו ייצגה אותה וגם חסכה לה שכ"ט והיא לא פנתה אלי שוב, והיא שוב שאלה אותי אם לא יהיו בעיות עם הפרגולה, שאלתי אם היא הבהירה לה שהפרגולה ללא רישיון, היא אמרה שהיא עו"ד והיא בדקה בעירייה והיא יודעת הכל, והיתה לי הרגשה שהיא מתחמקת מתשובה, ולכן שאלתי בשנית, האם היא הבהירה לה, היא אמרה שכן, אז אמרתי שהכל בסדר". 30. חוששתני כי אם אמנם נאמרו הדברים ע"י הנתבעת שכנגד, לא היו אלו דברי אמת. המוכרת לא גילתה עובדה הידועה לה, כי לא ניתן היתר בנייה לפרגולה, הגם שטענה זאת. 31. העדויות שנתגלו בכל הנוגע להשתלשלות העניינים קודם לחתימת ההסכם סותרות. לא מצאתי לנכון להתייחס אליהן באריכות. מסקנתי הינה כי הנתבעת שכנגד לא נשאלה ברחל בתך הקטנה האם לפרגולה יש היתר בניה. משכך ,אימצה בנוחות מצב דברים זה והסתמכה על היותה של התובעת שכנגד עורכת הדין ועל בדיקותיה המוקדמות. 32. לעניין זה, העיד מר אהרון סיני אשר שימש כמתווך בעסקה. לדבריו, דרשה ממנו התובעת שכנגד, עוד קודם שביקרה בדירה נשוא התביעה בפעם הראשונה, טופס ארנונה. "היא אמרה לאחר שבדקה את הנכס בעיריה לאחר שבדקה את המצב בעיריה שהיא מוכנה לבוא למו"מ בקשר למחיר... אני זוכר שדובר על נושא הפקעה של שביל. זכור לי שעל פי הנסח היה שביל... זכור לי שהיה לי ויכוח עם הנתבעת ועם עו"ד גולני (הנתבע 3), אינני זוכר מה היה הנושא, למיטב זכרוני אמרתי שהתובעת היא לבד ואילו הנתבעת היא עורכת דין ולכן התלוננתי על חוסר שוויון כוחות." 33. חושבתני גם כי בשל חוסר שיוון הכוחות הנ"ל נשמט מעיני הנתבעת שכנגד האמור בסעיף 5 להסכם לפיו הינה מצהירה כי כל הבנוי בדירה הינו בעל היתר בניה כדין. מאידך, בהיותה מודעת לצורך בהיתר הבניה, דאגה להוסיף סעיף זהה להסכם בו נרכשה דירתה מהגב' כהן. 34. כזכור, נבנתה המרפסת כולה ללא היתר. עובדה זו לא היתה ידועה למרקוביץ ואף לא לנתבעת שכנגד. משקבעתי כי הנתבעים שכנגד הפרו את ההסכם בהצהרתם, ממילא אין צורך לעסוק בחריגה הנוספת. 35. על פי האמור לעיל, נתקיימו הפרות הדדיות ע"י הצדדים בגינן אין איש מהם זכאי לפיצוי המוסכם הנובע מהפרת ההסכם. לתוצאה זהה הייתי מגיעה גם מכוח האשם התורם בדיני החוזים. בעת עריכת ההסכם חלה על המוכר חובת הגילוי. מאידך, הכלל של "יזהר הקונה" מוטל על הנתבעים. משניתנה לנתבעים האפשרות לבדוק בעירייה את מצב הבניין, ואף עשו כן, נמצאה הצהרתם לקויה, ואשמם התורם מאיין הפרת התובעים. 36. בתביעתם הנגדית טענו התובעים שכנגד כי מגיע להם גם פיצוי כספי בגין ירידת ערך הדירה עקב העדר היתר הבניה. חוו"ד השמאי מטעמם נקבה בסכום של 26,156.50 $. הנתבעים שכנגד הגישו חוו"ד נגדית. השמאי מטעם הנתבעים שכנגד אישר כי המחיר בו נמכרה הדירה תואם שוויה הריאלי, באשר לירידת הערך עקב העדר ההיתר הסביר: "כשנכנס קונה מרצון ומתחילים לדסקס על נושא ההיתרים, למשל על המרפסת הספצפית הזאת, על השטח שנבנה, לגבי שטח הריצפה הם לא היו יכולים לדעת על הבעייתיות. על קטע המרפסת אפשר היה לחשוב. אני חושב שהפסקה הזאת היא מאוד שולית. אני חושב שלא היה הבדל בין שני הדברים. אני מתבסס על הניסיון שלי. הקטע המקורה הזה אין לו משמעות. המרפסת הזאת אם היא תהיה קיימת או אם אני אוציא אותה, היא לא תשפיע. לדעתי, המרפסת היא חסרת חשיבות. בדירה הזאת אם היה גג פתוח היא היתה שווה יותר מאשר כל הקירוי המכוער הזה. לכן להיתר הבניה אין שום משמעות". מאידך, הודה השמאי כי העדר היתר יכול להיות מרכיב במו"מ להפחתת מחיר. 37. שמאי התובעים שכנגד הבהיר כי ירידת הערך משקפת לדידו את מלוא ההוצאות הנדרשות על מנת להסדיר את המצב החוקי, וכי בהתאם לגובהן תיקבע הפחתת השווי: "אילו היה נמסר לי נתון עקרוני שההוצאות לצורך הוצאות היתר הבניה, תשלום היטל השבתה בקשה לתב"ע נקודתית וכיוצ"ב הינן בגובה של 10,000$ בלבד. הייתי קובע הפחתה משווי הדירה בסכום של 10,000$ בהנחה שבעל הדירה מוכר אותה עכשיו, צריך לזכות אותו בסכום ההוצאות אשר אני מעריך אותן בסכום של 25,000$". מכיוון שלא הוכח שיעורן של הוצאות אלו, הרי שאין לקביעה זו על מה שתסמוך, והתביעה הנגדית, על כל רכיביה נדחית בזה. 38. לנוכח התוצאה אליה הגעתי, זכאים התובעים לקבל יתרת הסכום של 15,000$ לידיהם. על פי ס' 9 ב' להסכם "עבור כל יום איחור בתשלום התמורה או חלק ממנה מתחייב הקונה לשלם פיצוי קבוע ומוסכם מראש בשיעור של 0.04% על סכום בדולרים [ריבית דולרית]". פיצוי זה מגיע, בעת כתיבת פסק הדין לכ - 10,000$. אך הוא לא נתבע ע"י התובעים. לפיכך הנני מורה לנתבעים לשלם לתובעים סכום של 15,000$ , על פירותיהם, [על פי ההוראות שניתנו ע"י התובעת באשר לדרך ההשקעה]. הואיל ובידי הנאמן סכום של 10,000$ בלבד, ישלימו הנתבעים 1,2 את יתרת הסכום על פי קביעה זו. 39. באשר להוצאות - ההליך התמשך, והוצאותיו התרבו. לפיכך, ישלמו הנתבעים 1, 2, לתובעים הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך שקלי השווה ל 3,000$ בצירוף מע"מ. 40. בשל דחיית התביעה שכנגד, נמחקות הודעות צד ג' וצד ג' - ללא צו להוצאות. ניתן היום י"ד באב, תשס"ד (1 באוגוסט 2004) בהעדר הצדדים. המזכירות תשלח עותק פסק הדין לכל הצדדים. ניב ריבה - שופטת הסכם מכרחוזה דירהמקרקעיןחוזהמכירת דירה