פיצויים בגין השקעות במושכר

בפני תביעה ותביעה שכנגד. התובע הגיש תביעה כנגד הנתבע, לסילוק ידו מהמושכר, הידוע כחלק מחלקה 456 בגוש 6212, חנות ברחוב אבן גבירול 191 תל-אביב, (להלן: "המושכר"), וכן תביעה לתשלום כספי בגין יתרת חוב דמי שכירות שלא שולמו. הנתבע הגיש כתב הגנה, וכתב תביעה שכנגד, בו עתר לחייב את התובע לתשלום פיצויים בגין השקעות שהושקעו במושכר בסכום של 247,835 ₪. מטעם התובע והנתבע שכנגד, (להלן: "התובע"), העיד בנו, מר אייל אפלבויים, לאור מחלתו של התובע, ותצהירו של התובע נמשך, עוד הומצא ייפוי כוח כללי המסמיך את מר אייל אפלבויים לטפל בכל ענייניו של התובע. מטעם הנתבע והתובע שכנגד, (להלן: "הנתבע"), העיד הנתבע בעצמו. הצדדים סיכמו בקצרה בכתב, ופסק דיני זה ניתן לאחר שמיעת העדים והגשת הסיכומים. טענות התובע: התובע טוען כי ביום 1.10.95 נחתם הסכם שכירות בלתי מוגנת עם הנתבע, על פיו שכר האחרון את המושכר, לתקופה של שנתיים, וכן אופציה לשלוש שנים, אשר הסתיימה ב- 1.10.00. דמי השכירות המוסכמים עמדו על 650$ +מע"מ. התובע טוען כי על פי האמור בסעיף 5 להסכם השכירות הוסכם כי דמי השכירות יעלו בשיעור של 10% כל שנה, וכי בשנת 2000 עמדו דמי השכירות על סך בשקלים השווה ל- 940 $ + מע"מ. התובע טוען, כי לאחר שהסתיים הסכם זה לא נחתם הסכם נוסף הואיל והנתבע דחה את התובע בלך ושוב, ובשנת 2001 אושפז התובע ולכן לא נחתם הסכם שכירות חדש. התובע טוען, כי הנתבע לא שילם את דמי השכירות כסדרם, וכי ביום 1.1.2002 הגיע מר אייל אפלבויים להסכמה עם הנתבע, כי בגין יתרת חוב דמי השכירות וכן דמי השכירות החודשיים ישלם הנתבע סכום של 2,000 ₪ כל שבוע, אשר יהוו תשלום בגין דמי השכירות החודשיים, והיתרה תשמש לפירעון חוב דמי השכירות שנצבר ואשר עמד על סך של 15,000 ₪. התובע טוען כי הנתבע לא עמד בסיכום זה, לא שילם את החוב שנצבר ואף לא את דמי השכירות, אלא שילם כפי רצונו ונותרה יתרת חוב בגין דמי שכירות נכון למועד הגשת התביעה בסכום של 23,223 ₪, על פי חישוב שצורף כנספח ח' לתצהירו של מר אייל אפלבויים. התובע טוען עוד כי ביום 30.10.02 נשלחה לנתבע הודעה על סיום השכירות, והודעה זו מהווה הודעה מראש סבירה בגין סיום השכירות, ולכן על פי סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה זכאי התובע לעתור לפינויו של הנתבע מהמושכר. טענות הנתבע: הנתבע טוען, כי הוסכם על המשך השכירות ללא הסכם בכתב. הנתבע טוען, כי על פי ההסכם המקורי דמי השכירות עובר לסיום ההסכם עמדו על 864 $ לחודש, ולא 940$, שכן לטענת הנתבע, על פי סעיף 5 להסכם השכירות, עליית דמי השכירות אמורה הייתה לחול רק מתקופת האופציה, ואילו ביחס לשנתיים הראשונות של השכירות הוסכם כי שכר הדירה יעמוד על 650$ בלבד. הנתבע מכחיש בתוקף כי היה חייב בגין יתרת דמי שכירות 15,000 ₪, אלא שילם תמיד ובדר"כ במזומן את מלוא דמי השכירות על פי ההסכם. הנתבע טוען, כי אינו חייב בתשלום מע"מ הואיל ולא קיבל חשבוניות כדין ביחס לתשלומים ששילם. ביחס לתביעה שכנגד; הנתבע טוען , כי ההסכם הראשון נחתם עוד בשנת 1993, וכי לשם הוצאת רשיון נאלץ להוציא הוצאות מרובות ולבצע שינויים מבניים ושיפוצים. הנתבע טוען, כי השקיע והשביח את המושכר והיקף השקעותיו מגיע לסכום של 26,700$, כמפורט בסעיף 16 לתצהירו של הנתבע. הנתבע טוען, כי באם ביהמ"ש יורה על פינויו מהמושכר, הוא זכאי לקבלת החזר כל השקעותיו. עוד טוען הנתבע, כי עסקו מנוהל במושכר מאז שנת 1993 וצבר מוניטין רבים ולכן הוא זכאי לקבלת פיצויים בגין המוניטין, בשיעור של 30,000 $. הנתבע טוען כי יש להתנות את הפינוי בתשלום סכומי הפיצויים. אציין עוד, כי הנתבע העלה טענת הגנה על פיה הינו דייר מוגן בנכס, טענת הגנה זו נמחקה בהחלטת כב' השופט גולדין מיום 8.1.04. טענות התובע ביחס לתביעה שכנגד: התובע טוען, כי על פי ההסכם הותר לנתבע לבצע כל שינוי במושכר לשם קבלת רשיון, וכי עלות הוצאת הרשיון וחובת הוצאת רשיון מוטלת באופן בלעדי על הנתבע. התובע טוען כי אין כל ראייה ביחס לתביעת התובע, וכל הסכומים שפורטו בה מוכחשים. התובע טוען, כי הנתבע קיבל על עצמו את האחריות הבלעדית לקבלת רשיון עסק, ולכל ההוצאות שהוצאו על ידו, הוצאו כשהוא מודע למועד סיום ההסכם המקורי, ולכן אין לתביעתו על מה שתסמוך. דיון: בפי התובע שתי טענות הנוגעות לנושא הפינוי, הראשונה, אי תשלום דמי שכירות על פי ההסכם, והשניה מתן הודעה כדין לסיום ההסכם. למעשה אין בפי הנתבע כל טענה ביחס לכך. הנתבע אינו מציין בתצהירו כל נימוק או הסבר מדוע לא יפנה את המושכר, ומדוע יש לו זכות להישאר במושכר למרות ההודעה שנמסרה לו. ברע"א 1784/98 - עמידר נ' אליעזר מנדה ואח' . פ"ד נג(4), 315 ,עמ' 336-337קבע כב' הנשיא ברק כי: "בין הצדדים נכרת חוזה שכירות. תקופת השכירות נקבעה לשלושים וחמישה חודשים. בחלוף התקופה המשיכו הצדדים בקשר השכירות. במצב דברים זה, "רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני" (סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971). הוראה זו הינה בעלת אופי דיספוזיטיבי (ראו סעיף 2(ג) לחוק השכירות והשאילה). הצדדים יכולים לקבוע מועד אחר לסיום שכירות שהתארכה. זאת הם לא עשו. מכיוון שכך, עומד למשכיר הכוח להפסיק את חוזה השכירות על ידי מתן הודעה לשוכר תוך זמן סביר." הלכה זו נקבעה זה מכבר בע"א 47/88 - מנחם הרשטיק ו-3 אח' נ' יכין חק"ל בע"מ . פ"ד מז(2), 429 433-434, שם נקבע כי: "ההנחה היא איפוא כי צדדים שלא קבעו בהסכם מועד לסיומו לא התכוונו כי הקשר ביניהם ימשך לעולמי-עד, אלא כוונתם היא שלכל אחד מהם תהיה זכות לבטלו בהודעה לצד השני בזמן סביר מראש. עמד על כך השופט אור בע"א 442/85 (שם, 706): "התקופה הסבירה של הודעה מראש באה לענות על הציפיות, שאם יבוטל החוזה - הוא יבוטל תוך מתן זמן סביר לקיומו, עד שייכנס הביטול לתוקף. כך יש להניח ראו זאת הצדדים בעת קשירת הקשר החוזי, כשלא התנו מראש על תקופת ההסכם". כוונת הצדדים להסכם נבחנת כזו של אנשים סבירים בנסיבות העניין (השופט ברק בע"א 154/80 בורכרד ליינס נ' הידרובטון פ"ד לח (223 ,213 (2; השופט בך בע"א 552/85 אגסי נ' חילו, פ"ד מא (245 ,241 (1). הנורמה הנ"ל גם נקבעה בסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, תשלא-1971 ואף בהצעת קובץ דיני ממונות ("הקודיפיקציה") מוצע להוסיף הוראת חוק המחילה באורח כללי נורמה זו על החוזים למיניהם (ג' שלו, דיני חוזים (תש"ן) 332)." אין מחלוקת, כי בין הצדדים נחתם הסכם לשכירות המושכר, אשר הסתיים ביום 1.10.00, אין מחלוקת, כי הצדדים לא חתמו על הסכם שכירות נוסף. אין מחלוקת, ולא נשמעה כל טענה מטעם הנתבע, כי הוסכם על הארכת תקופת השכירות בעל פה לתקופה מוגדרת נוספת. כלומר, בפנינו, הסכם שכירות לתקופה בלתי מוגדרת, כאשר הצדדים לא קבעו את מועד סיומו. במצב עניינים כזה, על פי ההלכות שפרטתי לעיל רשאי התובע להביא את הסכם השכירות לכלל סיום בהודעה מוקדמת מראש, ובלבד ומועד ההודעה יהיה סביר. מועד ההודעה, אשר אינו מוכחש הינו 30.10.02, התובע הגיש תביעתו ביום 27.3.03, כלומר כחמישה חודשים, ויש להדגיש כי מאז הגשת כתב התביעה ועד היום ממשיך הנתבע להחזיק בנכס, כלומר, ממועד ההודעה ועד היום מחזיק הנתבע בנכס מזה כ- 17 חודשים. אני סבורה כי פרק זמן זה, כאשר אנו עוסקים בשכירות עסקית מסחרית הינו מעל ומעבר לזמן סביר. אני סבורה כי פרק זמן של חמישה חודשים גם הוא פרק זמן סביר כאשר אנו עוסקים בנכס מסחרי המשמש לפרנסתו של התובע. טענת חוב בגין דמי שכירות; התובע הציג חישוב של דמי השכירות המגיעים לו ולמול דמי השכירות ששולמו. הנתבע הציג את פירוט התשלומים ששולמו. לאחר עיון בטענות הצדדים עולה, כי המחלוקת בין הצדדים נובעת ממספר נתונים: מחלוקת לעניין גובה דמי השכירות, אי תשלום מע"מ על ידי הנתבע, החוב הראשוני. ביחס לשאלה הראשונה: מהם דמי השכירות המוסכמים בין הצדדים, התובע טוען 940$, הנתבע טוען 864$. העד מטעם התובע העיד, כי בשלב מסוים הנתבע ביקש להותיר את דמי השכירות על כנם ולא להעלות את דמי השכירות בשיעור של 10% לשנה, והצדדים העמידו את דמי השכירות על 940$ , ללא כל שינוי. הנתבע בתצהירו, טוען כי יש לפרש את סעיף 5 להסכם השכירות באופן שונה, כך שהשנתיים הראשונות של תקופת השכירות דמי השכירות יהיו 650$ ורק בתקופת האופציה יועלו דמי השכירות. למרות שבחקירתו של הנתבע היה משום תמיכה לטענות התובע בעניין ההסכמה, כאשר העיד כי: "ש. אני אומר לך שגם לפי החישוב של 864$ עדיין יש הפרש ת. כשאני בקשתי מאבא שלו, זה היה לאחר 3 שנים, אמרתי לו מר אפלבויים זה נורא יקר השכירות, כל הזמן משלמים 200$ פחות, אז הוא אמר לי זה יישאר כמו שזה נדמה לי 780-790 דולר. הוא לבד הוריד לי את שכ"ד. הוא השאיר את זה אחרי 3 שנים הוא הפסיק להעלות את זה. ש. כמה שכ"ד אתה משלם ת. הוא הפסיק לי את זה ב 780$, ארחי 3 או 4 שנים. ש. אתה משלם 860$ בטוב לב ת. זה מה שאמרו לי לשלם. אשתי ניהלה את העסק, חבל שהתובע לא נמצא כן, כל הסיפור היה נראה אחרת." (פרוטוקול מיום 28.4.04 עמוד 11-12). למרות שינוי הגרסה, בתצהירו טען שעל פי ההסכם דמי השכירות עמדו על סכום של 864$, ואין כל אזכור להסכמה זו או אחרת, ולמרות שבגרסתו של הנתבע בעדותו, נטען כעת כי התובע הפחית את גובה דמי השכירות, בעוד שעל פי טענתו המקורית הוסכם על הותרת דמי השכירות על כנם ללא עליה של 10% כל שנה, אני סבורה כי יש לקבל את עמדת הנתבע. לתצהירו של התובע לא צורפו החשבוניות המתייחסות לתקופה עובר לסיום ההסכם בכתב ותחילת השכירות ללא הסכם בכתב, דהיינו, שנת 2000, חשבוניות צורפו לסיכומים ללא רשות ואינני מתייחסת לכך. כמו כן, אין מחלוקת כי הסכם השכירות נערך על ידי מי מטעם התובע, ככל הנראה עורך דינו, וכידוע הסכם יש לפרש כנגד מנסחו. סעיף 5 להסכם מתיישב עם שתי הפרשנויות, זו של התובע, כי דמי השכירות יועלו בשיעור של 10% כל שנה החל מהשנה הראשונה, וגם מתיישב עם פרשנותו של הנתבע, על פיהם מועד תחילת עליית דמי השכירות הינו רק ממועד תחילת תקופת האופציה, שכן הסעיף הרלוונטי דן בנושא האופציה. לפיכך, ועל פי הכללים, למרות עדותו של הנתבע אשר לכאורה תמכה בעדותו של העד מטעם התובע, אני קובעת כי דמי השכירות עובר לסיום תקופת הסכם השכירות בכתב עמדו על 864$ +מע"מ. שאלת המע"מ; הנתבע הודה כי אינו משלם מע"מ, גם בתצהירו וגם בעדותו שכן לטענתו לא קיבל חשבוניות. מר אייל אפלבויים העיד כי מסר לנתבע חשבוניות אשר הוחזרו על ידו. בחקירתו הנגדית אישר הנתבע, כי הואיל וסבר כי חישוב שער הדולר על גבי החשבוניות לא היה תקין החזיר את החשבוניות. כלומר, התובע הוציא חשבוניות, מסר אותם לנתבע והלה החזירן. בנסיבות אלו, ברור מדוע התובע הפסיק לשלוח לנתבע חשבוניות, אשר כפי עדותו מצויות כולן בידו וכי הוא מוכן למוסרם לנתבע בכל עת. על פי ההסכם חייב הנתבע בתשלום מע"מ, ולכן טענותיו בעניין זה נידחות. שאלת החוב; התובע טען, כי הנתבע לא שילם את דמי השכירות כסדרם וביום 1.1.02 הגיע מר אייל אפלבויים והנתבע להסכמה, כי יתרת החוב עומדת על 15,000 ₪ וכן על דרך התשלום. בתצהירו הכחיש הנתבע מכל וכל חוב בגין דמי השכירות, ואילו בחקירתו הנגדית אישר, כי היה חוב בגין דמי שכירות, לדבריו החוב עמד על 10,000 ₪. עוד אישר הנתבע בחקירתו הנגדית, כי סוכם עם מר אייל אפלבויים כי ישלם 2,000 ₪ לשבוע, אשר יהוו תשלום בגין דמי השכירות והיתרה תקוזז מהחוב הפתוח. כלומר, הנתבע אישר למעשה את גרסת התובע, כפי שהעיד מר אפלבויים. סיכום ביניים: ההפרש בין טענת התובע לטענת הנתבע, ביחס לגובה דמי השכירות 76= 864 - 940, על סכום זה יש להוסיף מע"מ, דהיינו, 89.68, במעוגל, 90 $ לחודש, במכפלת 13 חודשים הנתבעים בתביעה זו, בסה"כ = 1,170 דולר. כלומר, ההפרש בין טענות הנתבע לעניין החוב, לבין טענות התובע לעניין החוב הינם 1,170 דולר, אותם אני מחשבת על פי שער יציג ממוצע, 4.7 ובשקלים = 5,499 ₪. עדיין נותרת יתרת חוב בסכום של 17,724 ש"ח = 5,499 ₪ - 23,223 ₪. על הנתבע לשלם לתובע סכום זה, המהווה הפרש דמי שכירות, הכוללים מע"מ, שטרם שולמו, וזאת ביחס לתקופה שעד הגשת התביעה. טענת התובע ביחס לחוב בגין דמי שכירות נמצאה מוצדקת ולכן גם בגין הפרת ההסכם, לאחר שנשלחה התראה שלא תוקנה ויודגש, הפרה זו לא תוקנה עד היום, התובע זכאי לקבלת פסק דין פינוי. התביעה שכנגד: לדעתי התביעה שכנגד הוגשה רק כדי לשמש משקל נגד לתביעה שבפני, ואבאר. גם אם אצא מהנחה, כי טענות הנתבע ביחס לזכותו לקבלת פיצויים בגין אובדן השקעות ומוניטין מוצדקות, ואינני סבורה כך, גם אז הנתבע לא טרח, ולדעתי לא בכדי, להמציא כל ראייה משום סוג שהוא ביחס לטענותיו, למעט תצהירו הכוללני ביותר. הנתבע טוען, כי הוא זכאי לפיצוי בגין אובדן מוניטין, על יסוד איזה עילה? מהו המקור שממנו שואב הנתבע את זכותו כלפי התובע, לקבלת פיצויים בגין מוניטין עסקו של הנתבע? התובע אינו שותפו, אלא בעלים של נכס, המושכר בשכירות חופשית, ואשר תקופת השכירות הגיעה לכלל סיום. מעבר לכך, מוניטין, אינו נקבע על יסוד החלטה שרירותית, הנתבע אינו עד מומחה, אינו בעל ידע חשבונאי, לא הציג כל הסבר לסכום שנקב, באופן שרירותי, 30,000 דולר, לא הסביר מהו המנגנון החישובי שעל יסודו החליט כי הוא זכאי לקבלת הסכום הזה דווקא. אין בפני כל חוו"ד מומחה, אין בפני כל ראיה לעניין הכנסות העסק או רווחיו, אין כל בסיס שממנו ניתן יהיה לגזור את שיעור המוניטין הנטען על ידי הנתבע. ביחס לכך הנתבע יכול היה להעלות כל סכום שהוא על דעתו. אין בעצם העלאת הטענה, מעבר לעובדה כי כל לא פורט בתצהיר או בכתב ההגנה מהו היסוד לטענת זכאותו של הנתבע למוניטין, כדי לבסס את התביעה בעניין זה. גם נושא השקעותיו של הנתבע במושכר לא הוכחו. הנתבע פורט בסעיף 16 לתצהירו את ההשקעות שלטענתו ביצע במושכר. אין בכך כדי לספק את נטל ההוכחה הדרושה בהליך אזרחי, כאשר הנתבע עותר לקבלת סכום כספי בשיעור של 26,700 דולר. הנתבע אינו מצרף כל חשבונית, קבלה, תצהיר של מומחה להערכת שווי השיפוצים שביצע, כל אסמכתא מכל סוג שהוא שתאמת, כי אכן ביצע את השיפוצים הנטענים על ידו, כגון חשבונית רכישת קרמיקה, תשלום לאינסטלטור, הצגת ספרי העסק, מאומה. הנתבע פשוט טוען, כי הוא ביצע שיפוצים בסכום מסוים ואני סבורה כי הנתבע לא הרים אפילו חלקו של הנטל המוטל עליו להוכחת מהות השיפוצים ועלותם הנטענת. זאת ועוד, כאשר אני מעיינת בהסכם, נאמר בהסכם במפורש, סעיף 14, כי הנתבע יהיה רשאי לבצע שינויים ושיפוצים במושכר על מנת להתאימו לייעודו כמסעדה. כלומר, הנתבע, כאשר חתם על הסכם השכירות, ידע כי תקופת השכירות הינה למשך 5 שנים והיה רשאי לשפץ את המושכר לצרכיו. בנסיבות אלו כאשר הנתבע קיבל על עצמו את האחריות להוצאת רשיון, כאשר הצדדים הסכימו מראש בהסכם כי הנתבע רשאי לבצע שנויים במושכר לצורך התאמתו לצרכיו, על מנת שהנתבע יוכל לקבל רשיון, אין כל עילה לתשלום פיצוי לנתבע בגין השיפוצים שנערכו על ידו, אם אכן נערכו כאלה. עיון בסעיף ב1-ב4 לתצהיר הנתבע, מגלה כי השיפוצים הנטענים בוצעו עוד בשנת 1993 או בשנת 1994, שכן בשנת 1994 קיבל הנתבע רשיון עסק לצמיתות, והוא מהבהיר כי נאלץ לבצע את השיפוצים לצורך כך. לפיכך, כאשר נחתם ההסכם משנת 1995 השיפוצים הנטענים כבר היו במקום, ובהסכם אין כל חובה על התובע לשאת בעלות כלשהי או לשלם בגינם. בשלב זה, חתימת ההסכם השני, 1995, הנתבע כבר שילם בגין השיפוצים, משלא הועלה דבר בעניין זה, הרי ברור כי לא מוטלת על התובע כל חובה לשאת בעלויות הוצאת הרשיון של הנתבע. ברע"א 1156/02 - עבד אל סלאם חיר ו-9 אח' נ' אלון לידאי . תק-על 2003(2), 1235 נקבע כי: "הלכה פסוקה מקדמת דנא כי אין "---סמוכין לדעה שבעל-מקרקעין חייב לפצות את ברי-רשותו על ביטול הרשות וסילוקם מעל מקרקעיו. ויש וחבות זו נובעת מהסכם מפורש, או משתמעת מהסכם או הסדר מכללא; אבל בהעדר התחייבות מפורשת או משתמעת כאמור, אין להסיק חבות שכזאת לא מחוקי הגנת הדייר---ולא מכל דין אחר" בענייננו, כאשר, מעדותו של הנתבע עולה, כי הוא קיבל על עצמו את ביצוע השינויים במושכר, במסגרת אחריותו לקבלת רשיון, כאשר השיפוצים הנטענים בוצעו לפני חתימה על הסכם נשוא דיוננו, שכן קדם להסכם זה הסכם אחר, כאשר הנתבע לא הציג ולו קבלה אחת ביחס לשיפוצים שכביכול ביצוע, לא המציא כל ראייה ממנה ניתן להגיע למסקנה כלשהי מהו היקף השיפוץ שבוצע אם בכלל, ומהי עלותו, אני מגיעה למסקנה הבלתי נמנעת כי דין התביעה שכנגד להידחות. בשולי הדברים אציין כי הנתבע העלה טענה כי הוא דייר מוגן, מעבר לאמור לעיל דהיינו, במועד חתימת ההסכם נשוא דיוננו, הנתבע כבר שיפץ את המושכר, והוציא את ההשקעות, דבר הסותר את טענתו באופן חזיתי, אציין כי סעיף 3 להסכם קובע במפורש, כי המושכר מושכר בשכירות בלתי מוגנת. סיכום: קיבלתי את טענת התובע, כי הוא זכאי לקבלת פסק דין פינוי לאור מסירת הודעת פינוי בפרק זמן סביר, וכן לאור אי קיום ההסכם בכך שלא שולמו מלוא דמי השכירות למרות התראה. דחיתי את טענות הנתבע לעניין תביעתו הנגדית לקבלת פיצויים בגין השקעות שביצוע במושכר ומוניטין. לאור כל האמור לעיל, אני מורה על מתן פסק דין פינוי, על פיו על הנתבע לפנות את המושכר מכל אדם וחפץ, וזאת תוך 30 יום מקבלת פסק דיני. כמו כן, הנתבע ישלם לתובע את סכום התביעה שקיבלתי בחלקה בסך של 17,724 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק . כמו כן, ישא הנתבע בהוצאות התובע. הנתבע ישלם לתובע הוצאותיו בגין שכ"ט עו"ד בסכום של 15,000 ₪ + מע"מ. מזכירות תשלח פסק דיני לצדדים. ניתנה היום ט"ו באייר, תשס"ד (6 במאי 2004) בהעדר הצדדים. ערקובי רחל, שופטת השקעותשכירותפיצויים