עיכוב רישום זכויות בנכס

1. זוהי תובענה למתן צו עשה לנתבעת לרישום זכויות קנייניות בחנות שרכש התובע מאת הנתבעת אצל מינהל מקרקעי ישראל. 2. ביום 31.10.88 רכש התובע מן הנתבעת על פי חוזה 3 חנויות בשטח של 119 מ"ר במרכז המסחרי בשדרות בן גוריון באזור, במבנה המכיל שמונה חנויות. (להלן: "החוזה"). 3. הנכס דנן מצוי במגרש מספר 269 המהווה חלק מחלקה 66 בגוש 6024 - ומחירו דאז היה 231,026 שקלים. הנתבעת היתה בעלת הזכות להירשם כבעלת זכות חכירה בנכס מאת מינהל מקרקעי ישראל במשרדי חברת שיכון עובדים בע"מ. (להלן:"הנכס"). 4. התובע טוען כי מעת חתימת החוזה עמד בכל חיוביו הנובעים הימנו - ולמרות זאת לא גרמה הנתבעת לרישום זכותו בנכס כבעל זכות החכירה אצל מינהל מקרקעי ישראל. 5. הנתבעת גורסת כי התובע לא עמד בחיוביו הנובעים מן החוזה באשר לתשלום דמי היתר בנייה לגבי תוספות בנייה שנבנו בחנויות - וכן לא שילם דמי חכירה - על כן מתעכב רישום הזכויות בנכס בעטיים של מחדליו. דיון 6. התובע העיד בתצהירו ת/1 כי על פי התחייבות הנתבעת בסעיף 9 לחוזה התחייבה הנתבעת להעביר על שמו את זכויות החכירה בחנות במשרדי חברת "שיכון עובדים בע"מ," בעלת חוזה הפיתוח והחכירה, ובספרי מינהל מקרקעי ישראל, בעלי המקרקעין. 7. כן טוען הוא כי הוסכם בין הצדדים כי הנתבעת, באמצעות עורכי דינה, יטפלו עבור הצדדים בביצוע רישום הזכויות. לפיכך, על פי האמור בסעיף 15 לחוזה לענין זה, שילם 1.5% מערך הממכר בצירוף דמי מע"מ עבור הטיפול ברישום זכויותיו במשרדי חברת שיכון עובדים ובמשרדי מינהל מקרקעי ישראל. 8. כן מעיד הוא, כי על הנתבעת היה להשיג אישורים מאת עיריית אזור לגבי כל רוכשי החנויות, וכי מחדלה באי השגת אישורי העיריה דנן הוא אשר מעכב פעולות רישום הנכס. 9. בחודש מרץ 1992, ממשיך התובע ומעיד, הגיש מינהל מקרקעי ישראל, בעלי המקרקעין, תובענה כנגד הנתבעת וכנגד רוכשי החנויות לסילוק ידם, על יסודה ניתן פסק דין כנגד הללו, לרבות הוצאת צוי הריסה לחנויות, אשר לא בוצעו עד היום. 10. התובע המציא לנתבעת, לבקשתה, אישור על תשלום המיסים למועצה עד יום 31.12.96 , על מנת להציגו בפני לשכת רישום המקרקעין. 11. ביום 21.8.97 השיבה הנתבעת, באמצעות בא - כוחה, לפניות בכתב של ב"כ התובע כי הנתבעת מתכוונת לנסות ולהסדיר בעצמה קבלת האישורים מהמועצה ע"י תשלום שתשלם בעצמה, כפי דרישת העיריה, ואחר כך תחייב את בעלי הזכויות בהחזר הכספים. 12. התובע הבטיח להציג שיק פתוח לתשלום כל חוב שתחוייב בו הנתבעת ע"י העירייה וכן אישור נוסף מהעירייה מיום 11.11.97 כי שילם כל חובותיו למועצה עד יום 31.12.97 - אולם כל אלה לא הניעו את הנתבעת לסיים ענין הרישום. 13. התובע מציין עוד כי עם חלוף השנים ירש מאביו את החנויות הנוספות במרכז המסחרי, באופן זה שכיום כל החנויות בבעלותו, למעט חנות אחת אשר נמכרה לאחרים לאחר שהוגש כתב התביעה דנא. 14. מנגד, העיד בפני נציג הנתבעת, מר אבי יעקב, בתצהירו נ/1, כי הינו משמש כמנהל השיווק והמכירות אצל הנתבעת וכי טיפל, בין השאר, בנכס נשוא הדיון. 15. לעדותו בתצהירו, לצורך קיום התחיבויות הנתבעת על פי החוזה, היה צורך, בשלב ראשון, להעביר את הזכויות במרכז המסחרי כולו מחברת שיכון עובדים בע"מ לנתבעת, לצורך כך נדרשו אישורים תקפים של הרשות המקומית ביחס לכל רוכשי החנויות - אשר תקפם יעמוד אף בעת העברת הזכויות. 16. להסברו, עקב הדרישה לפיה יומצאו כל האישורים בעודם תקפים באותו מועד, נוצר עיכוב ניכר בהשלמת רישום הזכויות. 17. כן ציין כי התובע נדרש לשלם דמי חכירה שנתיים למינהל מקרקעי ישראל, זאת על יסוד התחייבותו בסעיף 15 לחוזה, אך התובע הפר החוזה בכך שנמנע מתשלום זה למרות דרישות חוזרות ונשנות מן הנתבעת. 18. מפרט ומוסיף מר אבי יעקב כי הרשות המקומית אמורה היתה ליתן אישור להעברה מחברת שיכון עובדים בע"מ לנתבעת, היא המוכרת, אך במקרה זה, בו אוכלס הנכס ע"י רוכשי הזכויות, דרשה הרשות המקומית כיסוי כל חוב של הנתבעת ואף כיסוי כל חוב עתידי של רוכשי הזכויות, לרבות התובע. הנתבעת אכן הציעה לגייס מכספיה הסכומים הנדרשים כדי לקבל אישורי העירייה - אך אין בכך לפטור את התובע מחובת תשלום הרובצת עליו ולראות במעשה רצון טוב זה שחרורו מחובת התשלום. 19. כן ציין, כי הנתבעת פנתה אינספור פעמים למועצה המקומית אזור, הן בכתב והן בשיחות טלפון, בדרישה להמציא לה האישורים הנדרשים ע"י מינהל מקרקעי ישראל - ואף הגישו תלונה בענין חוסר ההתקדמות בכל הנוגע לרישום הזכויות לראש המועצה ביום 14.6.93. 20. מר יעקב צירף 6 מכתבים בהם הועלתה טרוניית הנתבעת בפני המועצה המקומית על העדר אישורים מתאימים - והתראה על פנייה לערכאות. 21. ביום 5.8.93 השיב מהנדס המועצה המקומית המהנדס מר אליהו וסרמן כי תיק הבניה הנוגע לנכס אבד ואינו בנמצא - ולפיכך אין המועצה יכולה לטפל בקידומו של הליך רישום הזכויות. (ראה: נספח נ/10 לנ/ 1 ). 22. מר אבי יעקב צירף "חוות דעת מומחה" מטעם משרד עוה"ד הנריק רוסטוביץ ושות' מיום 5.8.01 על פיה רשות מקומית אינה רשאית לסרב להמציא אישור לרשם המקרקעין לצורך העברת זכויות מבעלי מקרקעין לחברה קבלנית בשל חובות הקונים לחברה קבלנית, כשהם מחזיקים כבר במקרקעין - והרשות המקומית חייבת להפיק את האישור המבוקש. (ראה: נספח נ/11 לז/1 ). 23. עיכוב נוסף נגרם ברישום הזכויות, לעדותו, עקב כך שהתובע הוסיף תוספות בנייה לחנויות אשר בגינן היה עליו לשלם דמי היתר בנייה. לאחר פניות מרובות בענין זה וכן לאחר פניות רבות לענין תשלום דמי חכירה שנתיים בעקבות דרישת מינהל מקרקעי ישראל - הואיל התובע לשלם דמי ההיתר בעבור תוספות הבניה שביצע ודמי החכירה השנתיים. בכך, גורס הוא, תרם התובע תרומה ניכרת לעיכוב בפעולות הרישום - ואין לטפול, לדבריו, העיכוב רק על הנתבעת. אשר מצידה נשאה בתשלום דמי החכירה השנתיים מבלי שהתובע שילם חלקו היחסי. 24. הנתבעת פנתה פעמים רבות בכתב למינהל מקרקעי ישראל בבקשה לקידום הטיפול בענין דנן, ובכל פעם העלה המינהל דרישה נוספת, כגון, התשלומים בגין תוספות הבנייה ואישורים תקפים מן הרשות המקומית. (ראה: נספחים נ/19 - נ/1 לתצהיר נ/1). 25. לאחרונה, ציין, השיגה הנתבעת, במאמצים רבים האישורים הנדרשים מן המועצה המקומית אזור - והללו הועברו ישירות למינהל מקרקעי ישראל - אשר צפוי ליתן אישורו להעברת הזכויות. 26. כן הכינה הנתבעת, באמצעות מומחה מטעמה, תשריט לרישום המרכז המסחרי כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין. 27. לדבריו, התובע עודכן בכל שלבי הטיפול, הן בכתב והן בעל פה, כעולה מן הצרופות לתצהיר. (ראה: נספחים נ/32, נ/33 ). 28. כן הוסדר, להסברו, עניינה של התובענה הנזכרת לעיל כנגד הנתבעת ורוכשי החנויות - והופסקו כל ההליכים למימוש פסק הדין לרבות הליכי ההוצאה לפועל והפינוי. 29. לאחר עיון בחומר הראיות, בנספחים לתצהירים, בחקירות הנגדיות ובחוזה הצדדים, עולה כי הובהר לתובע כל העת כי המדובר במעין "העברה כפולה" של זכויות קניין, באשר הנתבעת אינה בעלי הנכס, אלא בעלת זכות להירשם כבעל זכות החכירה ממינהל מקרקעי ישראל, אשר רק לאחר העברת זכויות חברת שיכון עובדים בע"מ אל האחרונה, ניתן יהא להעביר זכויות החכירה לרוכשי החנויות, קרי: לתובע, בכפוף לכך כי יציג כל המסמכים הנוגעים למתן צו ירושה לפיו הוריש לו אביו המנוח ז"ל החנויות אשר לא נרשמו בעבר ישירות על שמו. 30. לענין מעמד הנתבעת קובעת הרישא לחוזה לאמור: "הואיל - והמוכר (הנתבעת - ח.י.) רשום במשרדי חברת שיכון עובדים בע"מ כבעל הזכות להירשם כבעל זכות החכירה מאת מינהל מקרקעי ישראל במגרש... והואיל - ועל המקרקעין בנה המוכר מבנה מסחרי ..." 31. כן קובע סעיף 3 לחוזה כדלהלן: "המוכר מתחייב למכור ולהעביר לרוכש ולפקודתו את כל זכויותיו בחנות לרבות הזכות להרשם כבעל זכות החכירה מאת מינהל מקרקעי ישראל, הזכות הרשומה במשרדי שיכון עובדים בע"מ זכות החזקה והחזקה בפועל בחנות וכל יתר זכויותיו בחנות... והרוכש מתחייב לרכוש ולקבל בהעברה מאת המוכר את כל זכויות המוכר בחנות כאמור...". משמע, בחוזה מופיע חיוב הדדי למכירה של זכות החכירה - ולרכישתה, וכל זאת על פי לוח זמנים אשר לא נקבעו לו מועדים, כמפורט בסעיף 9 לחוזה. "9. המוכר מתחייב להעביר על שם הרוכש ולרשום על שם הרוכש את זכות החכירה בחנות במשרדי שכון עובדים בע"מ ומינהל מקרקעי ישראל בהתאם להוראות הסכם זה והרוכש מתחייב לקבל את העברת זכות החכירה בחנות מאת המוכר כאמור, לאחר קבלת כל האישורים הפורמליים ממנהל מס שבח מקרקעין ויתר הרשויות המוסמכות, ובכפוף לתשלום על יתרת המחיר ע"י הרוכש למילוי כל יתר התחייבויותיו על פי הסכם זה. החכירה תהיה בדרך של חכירה ממינהל מקרקעי ישראל או חכירת משנה מחברת מחברת שיכון עובדים בע"מ ו/או המוכר ו/או בכל דרך אחרת עליה הסכים מנהל מקרקעי ישראל." 32. על פי סעיף 9 דנן לחוזה, הנתבעת התחייבה להעביר זכות החכירה על שמה מחברת שיכון עובדים בע"מ, ואחר כך, על פי כל האישורים הדרושים ממנהל מס שבח מקרקעין ומיתר הרשויות המוסמכות- ובכפוף לביצוע כל התשלומים שעל התובע לשאת בהם, יועבר הרישום משמה אל שם התובע, אצל מינהל מקרקעי ישראל. 33. על פי המתואר בעדויות התובע ומר יעקב כאחד - וכן על פי חקירותיהם הנגדיות ומסמכי הנספחים דנן, הרי שהעיכוב ברישום הזכויות נבע מעצם טיבו של החוזה, אשר אוצר בתוכו הוראות רבות ומפורטות ל"העברה כפולה" זו, אשר התובע עיכבה מחמת ששילם דמי היתרי הבנייה ודמי החכירה השנתיים באיחור ניכר - ואילו הנתבעת לא השכילה לאגד את כל רוכשי החנויות שיתחייבו בפניה לשלם את החובות שיש לפרוע לרשות המקומית, עד שהסכימה מתוך רצון טוב לשלם במקומם החוב לרשות המקומית - ולגבותו, בשלב מאוחר יותר, מן התובע. 34. בנוסף, נתווספו לאירועים דנן "נסיבות חיצוניות", כגון, אבדן התיק אצל הרשות המקומית; פטירת אביו של התובע ופרישת עובדת במשרדי מינהל מקרקעי ישראל לאחרונה אשר טיפלה בנכס נשוא הדיון - אשר השיתו עיכובים ביורוקרטיים נוספים על השלמת הפעולות הנדרשות לרישום, אשר ממילא אינן מן הקצרות גם במהלכם הרגיל והתדיר של רישום זכויות במקרקעין. 35. עם זאת, ברי הוא שבעניננו התארכו הדברים מעל ומעבר למצופה, אף שסעיף 9 דנן לא קצב זמן לביצוע חיוב הנתבעת להעברת הזכויות על שם התובע. לענין זה ראה דינים מחוזי ת"א 1087/96 (י-ם) טל אסתר ואח' נ' משולם שלייט ואח' כרך כ"ו (6) עמ' 103 כדלקמן: " לכאורה, התחייבות פשוטה, ועילה פשוטה, ומסקנה ברורה, ובנוהג שבעולם שתביעות מסוג זה מסתיימות בהקצאת זמן מוסכם בפסק דין בו תיתחם התקופה שבמהלכה יש לרשום את הזכות. התובעים היו מוכנים לנהוג כך גם בעניין זה, ואולם לנתבעים היתה ויש דיעה אחרת". וכן בהמשך: "ההסכם כולל התחייבות ברורה להעביר את הזכויות בדירה לתובעים כשהדירה משוחררת מעיקולים. חובתם של הנתבעים לקיים את הנאמר בהסכם. באם יש להם קשיים בנושא זה בטאבו - והתרשמותי שלי היא שמדובר בקשיים שהם יוצרים, שכן פקידי הטאבו מוכנים לעמוד עליהם ולשרתם בענין זה - עליהם לפתור הקשיים בעצמם. אם יש צורך לשם כך בפתיחת הליכים משפטיים נגד מכשילי זכויותיהם בין בטאבו בין בכל רשות אחרת, עליהם לטרוח ולעשות כן." 36. משמע, על הנתבעת למלא חיובה הבסיסי בחוזה, לענין העברת הזכויות לקונה, לרבות נקיטת הליכים משפטיים כנגד הרשות המקומית במקרה של שרירות לב או העדר שיתוף פעולה בלתי סביר - ולא מיותר היה לשלוח הודעת צד שלישי כנגד הרשות המקומית אזור, אשר, כפי הנראה, לא סייעה זו בזירוז ההליכים להעברת הזכויות דכאן. 37. לאור כל אלה, מתקבלת התובענה באופן זה שניתן בזאת צו עשה לנתבעת להשלמת כל הדרוש להעברת הזכויות בחנויות נשוא הדיון אצל חברת שיכון עובדים בע"מ ואצל מינהל מקרקעי ישראל וזאת בתוך 60 יום מהיום. התובע ישלם לרשויות כל סכום נוסף אשר על פי החוזה מוטל על הקונה, היה ויידרש לשלם סכום נוסף שכזה, יעשה זאת בתוך 30 יום מהיום, על מנת לא לסכל השלמת העברת הזכויות על שמו במועד לעיל. הנתבעת תישא בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד בסכום כולל של 5,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד יום התשלום המלא בפועל. רישום זכויותזכויות בדירה