דמי שכירות ראויים בגין שימוש במקרקעין

דמי שכירות ראויים בגין שימוש במקרקעין כללי: ביום 29.7.1998 רכשו התובעים מאת המוכרים את כל זכויות המוכרים במקרקעין הידועים כחלק מחלקות 4, 5, 6, ו-15 בגוש 6086. לחוזה צורפה מפה, ובה היו מסומנים גבולות המקרקעין, ומהחוזה עולה כי שטח המקרקעין שרכשה התובעת מגיע ל-14,661 מ"ר. בחוזה המכר הוגדרו התובעים כבעלי זכויות הבעלות והזכאים להרשם כבעלים של המקרקעין. מהגדרה זו משמע שהתובעים רכשו מהמוכרים את זכויות הבעלות ואת הזכות להרשם כבעלים של המקרקעין. בסעיף 4 להחוזה המכר נכתב כי את השלמת רישום הבעלות על שם התובעים ניתן יהיה לבצע רק לאחר השלמת הליכי הפרצלציה של הנכס בהתאם לתכנית הפרצלציה החלה על המקרקעין. בסעיף 24 לחוזה המכר ציינו המוכרים והתובעים שקיימים שוכרים בנכס. ביום 1.3.1997 השכירו המוכרים לנתבעת מס' 1 חלק מן המקרקעין לתקופה שתחילתה ביום 1.3.1997 וסופה ביום 31.8.1998. ביום 12.9.01 הגישה התובעת תביעה בסדר דין מקוצר כנגד הנתבעים לסילוק יד ותשלום דמי שכירות ראויים. לטענת התובעים, הנתבע מס' 2 החזיק במושכר ביחד עם הנתבע מס' 1, ומאז חודש נובמבר 1998 הפסיקו לשלם את דמי השכירות. הוברר לתובעים כי הנתבע מס' 2 מחזיק בפועל במושכר ואף השתלט על שטחים נוספים במקרקעין. התובעים תבעו את סילוק ידם של הנתבעים ולחייבם לשלם דמי שכירות ראויים. הנתבע מס' 1 הגיש בקשת רשות להגן בה טען כי בתום תקופת השכירות, דהיינו, 31.8.1998, הוא פינה את המושכר. ביום 6.3.02 נדונה בקשת הנתבע מס' 1 למתן רשות להגן בפני כב' הרשם (כתארו אז) שטרנליכט. בהסכמת הצדדים ניתן בישיבה זו פסק דין פינוי כנגד הנתבע מס' 1, והתביעה הכספית כנגדו נזנחה. הנתבע מס' 2 הגיש גם הוא בקשת רשות להגן. אמנם אין החלטה פוזיטיבית בדבר מתן רשות להגן לנתבע מס' 2, אך הצדדים ניהלו את הדיונים מתוך הנחה שאכן ניתנה לנתבע מס' 2 רשות להגן. גם אני אלך בדרכם של הצדדים ואצא מנקודת הנחה שניתנה לנתבע מס' 2 רשות להגן. טענות הצדדים: טוענת התובעת כי היא הבעלים של המקרקעין, הנתבע מס' 2 הוא פולש ומחזיק במקרקעין ללא כל זכות, לא שילם דמי שכירות ועליו לשלם דמי שימוש ראויים בגובה דמי השכירות אותם שילם הנתבע מס' 1 בהתאם לחוזה השכירות עליו חתם. טוען הנתבע מס' 2 בתצהיר שצורף לבקשה למתן רשות להגן כי הוא נמצא במקרקעין מזה 16 שנה (נכון לשנת 2002), המקרקעין אינם בשליטתה או בבעלותה של התובעת, מעולם לא חתם על חוזה שכירות עם הנתבעת, הקרוואן בו הוא מתגורר אינו שייך לתובעת אלא למכון וולקני, ואם בית המשפט יקבל את טענות התובעת, יש לקזז מתביעתה את הנזקים שגרמה לו. הנתבע מס' 2 חזר על דבריו אלו בתצהיר העדות הראשית אותו הגיש ביום 30.3.04. דיון ומסקנות: למי שייכים המקרקעין בהם מחזיק הנתבע מס' 2: מכון וולקני: הנתבע מס' 2 טען כי המקרקעין בהם הוא מחזיק שייכים למכון וולקני. לאחר שעלתה טענה זו פנה ב"כ התובעת למכון וולקני על מנת לברר את נכונות טענה זו. תשובת מכון וולקני היתה שהקרוואן בו מחזיק הנתבע מס' 2 אינו בשטח השייך למכון וולקני. (ראה נספחים י"ג ו-י"ד לתצהיר העדות הראשית מטעם התובעת). שינוי מספר החלקה בעקבות הפרצלציה: אין מחלוקת בין הצדדים כי המקרקעין שרכשה בתובעת עברו הליכי פרצלציה, והמקרקעין שרכשה התובעת מהמוכרים ידועים היום כחלק מחלקה 50 בגוש 6086. שטח חלקה 50 על מפת הפרצלציה מגיע ל-14,612 מ"ר. לתצהיר העדות הראשית מטעם התובעת צורף תרשים של שטח המקרקעין אותו רכשה התובעת מהמוכרים. שטח ותיאור המקרקעין בתרשים מתאים לשטח ותיאור המקרקעין במפות אשר צורפו לתצהיר העדות הראשית מטעם התובעת והוא מתאים לשטח ולצורה של חלקה 50. על סמך שתי עובדות אלו קובע אני ששטח חלקת הקרקע אותה רכשה התובעת מצוי כולו בחלקה 50, ולמעשה חלקה 50 שייכת כולה לתובעת. ראה לענין זה נספחים ב' עד ה' לתצהיר מטעם התובעת. מפת המודד: בישיבת יום 6.3.02 הודיעו הצדדים לבית המשפט כדלקמן: "הגענו להסכמה לפיה ימונה מודד מוסכם מטעם בית המשפט, אשר יקבע את גבולות השטח אותו רכשה המשיבה. הכרעת המודד הנ"ל תהיה מוסכמת על הצדדים, בהתאם לתוצאות הבדיקה יינתן פסק הדין בתיק העיקרי. עלות המודד תמומן בשלב זה על ידי הצדדים בחלקים שווים." בהתאם להסכמה זו על המודד לקבוע את גבולות המקרקעין שרכשה התובעת, ובהתאם לקביעה זו היה אמור להינתן פסק דין בתביעה זו. המודד ביצע את המדידה, אך בחוות דעתו לא קבע את הגבולות של המקרקעין שרכשה התובעת, כפי שהסכימו הצדדים, אלא קבע את מיקום המבנים בהם מחזיק הנתבע מס' 2. בהתאם לחוות דעת זו, 82 מ"ר מהמבנים בהם מחזיק הנתבע מס' 2 מצויים בשטח חלקה 50, אשר כפי שציינתי לעיל, היא מהווה את השטח אותו רכשה התובעת על פי חוזה המכר. ההסכמה מיום 10.7.03: ביום 10.7.03 התקיימה ישיבה נוספת בתיק בה בפני כב' הרשם. בישיבה זו הגיעו להסכמה נוספת, ונרשמה בפרוטוקול מפי ב"כ הצדדים כדלקמן: "ב"כ התובעת ימציא בתוך 7 ימים מהיום אישור ממינהל מקרקעי ישראל, כי התובעת הינה הבעלים הבלעדי של חלקה 50 בגוש 6086 (להלן-"המקרקעין"), עם עותק במישרין לב"כ הנתבע מס' 2. אם יתברר מהאישור הנ"ל כי התובעת היא הבעלים הבלעדי של המקרקעין, ינתן פסק-דין מוסכם לפינויו של הנתבעת מס' 2 מהמקרקעין. הצדדים מקבלים את ממצאיו של המודד, יגאל גדסי, בחוות דעתו מיום 13.3.03." להסכמה זו של הצדדים ניתן תוקף של החלטה. התובעת לא המציאה את אישור המינהל במועד. עקב כך טען ב"כ הנתבע מס' 2, כי משלא הומצא האישור מהמינהל, דין התביעה להידחות. אין בידי לקבל את טענת ב"כ הנתבע מס' 2. מההסכמה בין הצדדים עולה כי אם יוצג האישור מהמינהל יינתן פסק דין לפינוי כנגד הנתבעת מס' 2. אין ההסכמה קובעת מאומה מה יקרה אם לא יומצא האישור. סבור אני ששורת ההגיון מחייבת שאם לא יומצא האישור מהמינהל במועד, על הצדדים לשוב לבית המשפט ולשמוע את ההוכחות. זכויות התובעת במקרקעין: אין מחלוקת בין הצדדים כי המוכרים היו הבעלים של המקרקעין. אין מחלוקת בין הצדדים שהתובעת רכשה את זכויות המוכרים במקרקעין. אין גם מחלוקת שזכויות התובעת במקרקעין טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. אין גם מחלוקת שהעיסקה בין התובעת לבין המוכרים דווחה למינהל מקרקעי ישראל, וכי לאחר רישום הפרצלציה החלו בפעולות לרישום זכויות הבעלות על שם המוכרים ולאחר מכן על שם התובעת. טוען הנתבע מס' 2 שיש לדחות או למחוק את התביעה מאחר והתובעת אינה הבעלים של המקרקעין. סבור אני שיש בטענה זו משום חוסר ידיעה על הוראות החוק המתייחסות לזכויות במקרקעין ולתביעות פינוי. הוראות החוק לענין זה מצויות בחוק המקרקעין ובפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. סעיף 16 לחוק המקרקעין קובע כי בעל המקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין מי שמחזיק בהם שלא כדין. בהתאם לסעיף 7 לחוק המקרקעין, מאחר והעיסקה שבין התובעת לבין המוכרים לא נגמרה ברישום, היא מהווה התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין. יחד עם זאת, החזקה במקרקעין נמסרה לתובעים ביום 1.10.1998 (סעיף 24 לחוזה המכר). משום כך, התובעים הם אלה שזכאים להחזיק במקרקעין, אשר יכולים לדרוש את פינוי המקרקעין מהנתבע מס' 2. סעיף 29 לפקודת הנזיקין קובע כי הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין, או היזק או הפרעה בידי אדם למקרקעין שלא כדין. סעיף 30 לפקודת הנזיקין קובע כי בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין, על הנתבע הראיה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין. טענת ההגנה של הנתבע מס' 2: בתצהיר שצירף הנתבע מס' 2 לתצהירו טוען הנתבע מס' 2 שהתובעת אינה הבעלים של המקרקעין. מכל אשר כתבתי לעיל עולה כי יש לדחות את טענתו זו של הנתבע מס' 2. כפי שכבר ציינתי, התובעת הוכיחה כי היא רכשה את המקרקעין מהמוכרים, וכי המוכרים מסרו לה את המקרקעין. משהוכיחה התובעת כי המוכרים העבירו לה את הזכות להירשם כבעלים של המקרקעין ואת הזכות להחזיק במקרקעין, בהתאם לסעיף 30 לפקודת הנזיקין, עבר הנטל אל הנתבע מס' 2 שהחזקתו במקרקעין אינה שלא כדין. בתצהיר העדות הראשית לא ציין הנתבע מס' 2 את הזכות ממנה הוא מחזיק במקרקעין, וממילא לא הוכיח שהסגת הגבול אינה שלא כדין. בחקירתו הנגדית ציין הנתבע מס' 2 כי בשנות ה-80 הוא קבל רשות מאדם ששמו חיים בנימין לשהות במקרקעין, וכי אדם בשם צביקה התקשר לאדם בשם נחמיה ואותו נחמיה אמר לאותו צביקה שלא יגעו הנתבע מס' 2. אין בידי לקבל את דבריו אלו של הנתבע מס' 2. עדותו זו של הנתתבע מס' 2 היא עדות כבושה, וזיכרה לא בא בתצהיר העדות הראשית מטעמו. בנוסף כל השמות של האנשים אותם מזכיר העד בעדותו הם שמות של אנשים אנונימיים, שזיכרם לא בא בתצהירי העדים. העד אמר דברים אלו בחקירתו הנגדית למרות שלא נשאל עליהם. על כן, אין בידי לקבל את דבריו אלו של הנתבעת מס' 2. לאור כל האמור לעיל יש לקבל את תביעת התובעת למתן צו פינוי וסילוק יד מהמקרקעין כנגד הנתבע מס' 2. דמי שימוש ראויים והוצאות: מחוות דעת המודד עולה כי הנתבע מס' 2 מחזיק בשתי מכולות ובפחון. לטענת התובעת מחזיק הנתבע מס' 2 אף בשטחים נוספים במקרקעין. התובעת לא המציאה לבית המשפט נתונים אודות דמי השימוש הראויים בחלקת הקרקע בה מחזיק הנתבע מס' 2 וההוצאות שיש לשלם בגין השימוש עצמו, והיא מסתמכת על החוזה שהיה לה עם הנתבע מס' 1, לפיו הוא שילם דמי שכירות עבור המכולה בסך 812 ₪, כשסכום זה צמוד לממד המחירים לצרכן שפורסם ביום 15.1.1997 והוצאות נוספות. טענה זו של התובעת נראית מבוססת, ודי בחוזה השכירות כדי להוכיח את דמי השכירות הראויים וההוצאות הנוספות. אמנם נראה שהשטח בו מחזיק הנתבע מס' 2 גדול מהשטח שהושכר לנתבע מס' 1, אך בהעדר ראיה אחרת, יהווה הסכום הנקוב בחוזה השכירות את הבסיס לחישוב דמי השימוש הראויים. בהתאם לחישוב התובעת, נכון ליום הגשת התביעה (12.9.01) היה על הנתבע מס' 2 לשלם דמי שימוש ראויים ותשלומים נוספים בסכום כולל של 37,169 ₪. פיצול סעדים: התובעת עתרה לפיצול סעדים, שכן לטענתה עקב אי פינוי המקרקעין התפוסים על ידי הנתבע מס' 2נגרמו לה נזקים, אשר תוכל להעריכם רק לאחר פינוי השטח בפועל. הנתבע מס' 2 לא התנגד לבקשה זו. סבור אני שיש ליתן לתובעת היתר לפיצול סעדים, שכן עקב כך שהנתבע מס' 2 לא פינה את המקרקעין ייתכנו נזקים שהתובעת יכולה לדעת אם אכן התרחשו, רק לאחר שהנתבע מס' 2 יפנה את המקרקעין. סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן: ניתן בזה צו פינוי וסילוק יד כנגד הנתבע מס' 2 לפיו עליו לפנות ולסלק ידו מהמקרקעין הידועים כגוש 6086 חלקה 50 (לשעבר חלק מחלקות 4, 5, 6 ו-16) ולמסור לתובעת את המקרקעין שיפנה ויסלק ידיו מהם; על הנתבע מס' 2 לשלם לתובעת את הסך 37,169 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (12.9.01) ועד ליום התשלום בפועל; את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ + מע"מ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; ניתן בזה לתובעת היתר לפיצול סעדים, בו היא יכולה לתבוע את נזקיה בגין אי פינוי שטח הקרקע והמבנים המצויים בגוש 6086 חלקה 50 ואשר מחזיק בהם הנתבע מס' 2. המזכירות תשלח לצדדים את פסק הדין בדואר רשום עם אישור מסירה. ניתן בלשכתי היום כ"ח סיון ה'תשס"ד - 17 ביוני 2004 בהעדר הצדדים. זכריה ימיני, שופטדמי שכירותשימוש במקרקעיןשכירותמקרקעין