פיצוי מוסכם בחוזה מכר דירה על סך 10% מהתמורה

1. לפני תביעה ותביעה שכנגד שעילתה סכסוך בין מוכרים וקונים של דירת מגורים ב"ש ("הדירה") כאשר כל צד טוען שהשני הפר את הסכם המכר בהפרה יסודית המזכה אותו בפיצוי החוזי המוסכם בשעור - 10 אחוז מן התמורה. 2. ההסכם שבין הצדדים הוא מיום 25.06.01 (אף שהתאריך לא מופיע על גבי המסמך נראה שהדבר אינו במחלוקת) ועל פיו היה על הקונים לשלם למוכרים רדוצקי סך של 78,000 דולר בש"ח, במועדים הבאים: א. 4,000 דולר במעמד החתימה. ב. 70,000 דולר לא יאוחר מיום 05.09.01. ג. 4,000 דולר לא יאוחר מיום 01.10.01 וכנגד מסירת החזקה. המוכרים התחייבו לסלק משכנתא שהיתה רשומה על הדירה עד 01.09.01. 3. בכתב התביעה פרטו התובעים פרטקין ורחמנין הפרות כל ההסכם שבגינם הם זכאים לסעד האמור. הם טוענים כי הדירה לא נמסרה להם בזמן, כי הוסתר מהם שהיה צורך להוציא צו ירושה לאמם המנוחה של המוכרים קודם שהם יהיו זכאים בכלל להתקשר בהסכם וכי הדבר לא צוין בחוזה, כי העברת הזכויות בדירה על שם המוכרים, שתאפשר מכירה הלאה, נעשתה רק בסוף אוקטובר 2001 וכי עד יום הגשת התביעה (11.11.01) לא סולקה המשכנתא שהיתה על הדירה. 4. התובעים שיגרו לנתבעים - המוכרים מכתב ביטול ההסכם באמצעות בא כוחם ביום 31.10.01, ומנו שם שתי הפרות הסכם בלבד - זו של אי פינוי הדירה במועד, וזו של המחדל לשחרר הדירה מהמשכנתא. גם על פי עדות מר פרטקין סמיון, בעת ביטול ההסכם ידע כבר על הצורך בהוצאת צו ירושה, ולטענתו, נודע לו הדבר ביום 26.10.01 (ר' עמ' 4 מיום 14.01.03). אם כן תמוה מדוע לא הוזכר נושא זה במכתב הביטול. מר פרטקין מאשר שהסיבה לביטול ההסכם היתה אי קבלת החזקה בדירה (עמ' 3 מאותו יום). לפי גרסת המוכרים , הנתמכת בעדותו של עו"ד נתנזון שערך את החוזה,ידעו הכל, כולל הקונים, על ענין צו הירושה, ולמרות שהדבר לא קיבל ביטוי בחוזה, הובהר לצדדים שיהא צורך להמתין עד קבלת הצו כדי להמשיך בתהליך ביצוע ההסכם, והצפי היה שהדבר יארך עד 3 חודשים, (כלומר עד סוף 09/01), מה שהיה מחייב דחיה במועדים השונים הנקובים בהסכם. חיזוק לגרסה שצו הירושה היתה בעיה ידועה ומוכרת לכל, נמצא בכך שאנו יודעים שבמעמד החתימה לא שולמה המקדמה של 4,000 דולר, והמוכרים לא עמדו כלל על התשלום. גם לשיטתם החלו המוכרים ללחוץ על קבלת התשלום רק באמצע אוקטובר, בקורלציה עם הסדרת צו הירושה ורישום הזכויות בדירה על שם מוכריה. מכל אלה - ניתן לאמץ את גירסת המוכרים כי סוגיית קבלת צו הירושה, היתה ידועה ומוסכמת ואין בה כל הפרה שניתן לקונים לסמוך עליה כעילת ביטול להסכם. 5. ביום 30.09.01, נרשם צו הירושה בלשכת רישום המקרקעין ומקובל על הכל כי בסמוך לאחר מועד זה, החלו המוכרים דורשים את תשלום המקדמה כשלטענתם נדחה הדבר עד קבלת הצו, מתוך הסכמה מלאה. המוכרים טוענים כי הקונים סרבו לשלם המקדמה, כי קיבלו "רגליים קרות", והתחרטו על ביצוע העסקה וכי מרגע זה ואילך, הם - הקונים - היו מצוים בהפרה של ההסכם, וכי לא היה מקום ליתן להם החזקה בדירה כל עוד הם עומדים במריים. זוהי הטענה שבבסיס התביעה הנגדית שמטעם הקונים. 6. לאחר שמיעת הראיות כולן, ניתן לקבוע כי גרסת המוכרים עדיפה, וכי הקונים הם שחזרו בהם ללא צידוק שבדין מהכוונה לרכוש את הדירה וכי ניתלו בעכוב (שהיה ידוע להם ומוסכם בתחילה) בקבלת צו הירושה כעילה לבטל ההסכם ולחזור בהם מההתחיבויות שנטלו. חומר הראיות התומך בקביעה זו, הוא כדלקמן: א. אין חולק כי בעת כריתת ההסכם, מר פרטקין לא ראה עדיין את הדירה, ואין חולק שכאשר ראה אותה, לאחר כחודש, היא לא מצאה חן בעיניו. ב. המוכר מרק רדוצקי מעיד על כי פרטקין אף צעק על בתו רחמנין במעמד הביקור בדירה ואמר שאינו מעונין בה. על כך לא נחקר בח.נ ודבריו יחשבו כאמת לאמיתה. ג. מרק רדוצקי העיד (עמ' 5) כי פנה ללידיה רחמנין בנסיון לקבל את המקדמה כאשר צו הירושה ניתן לבסוף, אך היא אמר לו "שהיא לא רוצה את הדירה". ד. לידיה מאשרת שלא שלמה על חשבון הדירה "אפילו שקל אחד", אך אין בפיה הסבר משכנע מדוע נמנעו היא ואביה להשליש לידי המוכרים את התשלום הראשון שלא היה מותנה במאומה פרט לעצם חתימת ההסכם, ומדוע התעקשו להמנע אפילו מכך, וזאת בהנחה שנקבל הסבריהם שהמשך ביצוע החוזה עלה על שרטון,לשיטתם, בשל מחדלי המוכרים לשחרר את המשכנתא ולמסור להם את החזקה. ה. לא רק שלא נעשה על ידי הקונים נסיון כלשהוא לאכיפת ההסכם על המוכרים ולקידומו, אלא שעוד לפני סוף 2001 הזדרזו והתקשרו בעסקה אחרת וקנו דירה חדשה שבה הם מתגוררים החל מ - 04/02. לו חפצו בתום לב לקיים את החוזה המקורי "שלנו", בודאי שהיו יכולים להכנס לדירה ולקבל החזקה בה עוד הרבה קודם ממועד זה. אין זאת כי אם סר חינה של הדירה נשוא התביעה מלפניהם. 7. מצאתי את עדויות ה"ה מרק ורומן רדוצקי בפני אמינות וראויות לאימוץ על פני עדויות רחמני ופרטקין אשר היו מעורפלות ומעט מתחמקות, וכאמור אינן מתישבות לחלוטין עם לוח הזמנים המוכח (ברור למצער שהם ידעו על סוגית צו הירושה הרבה טרם הוצאת מכתב הביטול על ידי עורך דינם, אך אין זכר לכך במכתב עורך דינם, אף שגם לפי שיטתם "הופתעו" לשמוע על כך מספר ימים קודם לכתיבתו). 8. מסקנתי הסופית היא שאמנם צו הירושה התעכב, ואמנם חל שיבוש בלוח הזמנים החוזי המקורי, אך לעת קבלתו, לבסוף, לא ראו בכך עדיין הקונים הפרה של ההסכם, לא כל שכן הפרה יסודית, והארכת הלו"ז היתה מוסכמת ומקובלת עליהם. הסרוב לשלם המקדמה גם כאשר צו הירושה כבר ניתן והזכויות כבר נרשמו על שם המוכרים, נעשה מחמת נסיונם לחזור בהם ולבטל הרכישה, על רקע אי שביעות רצון של האב פרטקין מן הדירה. בכך אין צידוק בדין לביטול ההסכם, וסרובם, שאינו במחלוקת להשליש לידי המוכרים את הסך 4,000 דולר, חרף שנדרשו לעשות כן, הוא המהווה הפרה יסודית של ההסכם. הצד הזכאי לפיצוי החוזי המוסכם הוא המוכרים דווקא, וכפי שטענו בכתב תביעתם שכנגד. 9. התביעה נדחית והתביעה שכנגד מתקבלת. הנתבעים שכנגד פרטקין סמיון ורחמנין לידיה יחויבו לשלם לתובעים שכנגד ה"ה רדוצקי, סולידרית, הסך של 35,000 ₪, צמוד ונושא ריבית למן יום הגשת התובענה שכנגד (17.01.02) וכן החזר הוצאות משפט שהוצאו על ידם, ובנוסף סכום של 5,000 ₪ שכ"ט עו"ד צמוד ונושא ריבית חוקית החל מיום מתן פסק הדין. הסכם מכרחוזה דירהמקרקעיןפיצוייםפיצויים מוסכמיםחוזהמכירת דירה