בניית משתלה ללא היתר

התובעים טוענים כי פלישת הנתבעים לשטח מהווה הסגת גבול במקרקעין, ועותרים לסילוק ידם של הנתבעים ופינויים מהמקרקעין. כן עותרים התובעים לפיצול סעדים, כך שיוכלו להגיש בעתיד תביעה כספית לתשלום דמי שימוש ראויים ולפיצויים בגין נזקים כספיים שנגרמו להם. מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא בניית משתלה ללא היתר: רקע 1. תביעה בסדר דין מקוצר לסילוק ידם של הנתבעים ולפינויים ממקרקעין המצויים ברחוב אבן גבירול 130 בתל אביב, במתחם המכונה "מתחם סומייל". 2. התובעת 1, חברת ברכה והצלחה נכסים בתל אביב בע"מ (להלן: "התובעת" או "ברכה והצלחה") הינה הבעלים של המקרקעין המצויים ברחוב אבן גבירול 130 בתל אביב הידועים כחלקה 15 בגוש 6213 (להלן: "חלקה 15"). כן הינה הבעלים (במשותף) של 2000/56016 חלקים במקרקעין הידועים כחלקה 16 בגוש 6213 המצויים אף הם ברחוב אבן גבירול 130 בתל אביב. התובעים 2-5 הינם הבעלים (במשותף) של 32016/56016 חלקים במקרקעין הידועים כחלקה 16 בגוש 6213 המצויים ברחוב אבן גבירול 130 בתל אביב (התובעת והתובעים 2-5, להלן: "התובעים"). חלקיהם של התובעים כולם בחלקה 16 בגוש 6213 יכונו להלן: "חלקה 16". חלקה 15 וחלקה 16 יכונו להלן: "המקרקעין". התביעה 3. בחודש נובמבר 1998 או בסמוך לכך, פלשו הנתבעים או מי מהם לשטח פנוי בן מאות מטרים במקרקעין, תוך גידורו וסיכוכו. לאחר הפלישה הקימו הנתבעים מבנה בשטח הפלוש, ללא הסכמת התובעים וללא היתר בניה, והחלו מפעילים בו משתלה בשם "משתלת השקם" (להלן: "המשתלה"). 4. התובעים פנו בעניין הפלישה ובניית המבנה ללא היתר לעיריית תל אביב, אך זו לא עשתה דבר בעניינם. 5. התובעים טוענים כי פלישת הנתבעים לשטח מהווה הסגת גבול במקרקעין, ועותרים לסילוק ידם של הנתבעים ופינויים מהמקרקעין. כן עותרים התובעים לפיצול סעדים, כך שיוכלו להגיש בעתיד תביעה כספית לתשלום דמי שימוש ראויים ולפיצויים בגין נזקים כספיים שנגרמו להם. ההגנה 6. המקרקעין הינם מבנה ישן אשר הוקם בתחילת שנות ה-40 של המאה הקודמת וסביבו חצר הצמודה לו. הורי הנתבעים ולאחריהם הנתבעים עצמם מחזיקים במקרקעין ברציפות. לנתבעים אין מסמך המאשר את זכויותיהם בקרקע. לא ניתן לדעת מהי הזכות הבסיסית במסגרתה התיישבו הורי הנתבעים במקום, אם הסכמה בדיעבד, הסכמה מפורשת או מכללא, זכות בעלות או שימוש בלבד ואם הכוונה היתה לזכות זמנית או צמיתה, מאחר והגורמים המאשרים באותה תקופה, לא עסקו במתן הגדרה מדוייקת. הורי הנתבעים הבינו כי ניתנה להם זכות לשבת במקום דרך קבע ולגדל ילדיהם והחזיקו במקום חזקה נוגדת כבעלים. במשך עשרות השנים שחלפו, לא ניסה גורם כלשהו להגדיר את מעמדם במקום, ומנגד, איש, ובכלל זה החברות אשר רכשו את הקרקע, לא חלק על זכותם של הנתבעים להמשיך ולהחזיק במקרקעין. רוכשי הבעלות בקרקע לא פעלו במשך שנים רבות לפנות את התושבים במתחם סומייל, ובפעמים הבודדות בהן פונו תושבים, הדבר נעשה תמורת פיצוי כספי. במהלך השנים, טיפחו הנתבעים את הקרקע, ושינו מצבם לרעה מבחינה משפטית, בין היתר לאחר שהשקיעו ממיטב כספם וזמנם בטיפוח הקרקע ולא פעלו לרכישת מקרקעין אחרים. ובכך שינו מצבם לרעה. 7. נוכח האמור קמו לנתבעים זכויות חילופיות, קנייניות או מעין קנייניות במקרקעין, המקנות להם את הזכות להמשיך ולהחזיק במקרקעין, בין היתר זכות לבעלות בגין התיישנות וחזקה נוגדת, זיקת הנאה, דיירות מוגנת, ורשות בלתי הדירה. 8. לחילופי חילופין הנתבעים הינם, לכל הפחות, בני רשות במקרקעין, וביטולה של הרשות ופינוי הנתבעים מהמקרקעין, צריכים להיות מותנים בתשלום פיצויים בגין השקעות שהשקיעו הנתבעים במקרקעין. במתחם סומייל נקבעו זכויות בניה בשיעור גבוה מן המקובל ברחובות המקיפים, וזאת על מנת לאפשר לרוכשי הקרקע לממן את תשלום הפיצוי המגיע לתושבי מתחם סומייל כנגד הפינוי. החלטה בבקשת רשות להגן 9. בהחלטה מיום 5/6/2008 ניתנה לנתבעים רשות להתגונן. אפס, כב' הש' טובי קובע כי טענות ההגנה קלושות ומתנה את הרשות להתגונן בהפקדה כספית של 20,000 ₪. בהחלטתו קבע הש' טובי, בין היתר, את הדברים הבאים: א. הבקשה והתצהיר הנלווה לה לוקים בחוסר פירוט של העובדות שבבסיס ההגנה. כך למשל, המבקשים אינם מציינים מה השימוש שעשו הוריהם המנוחים במקרקעין וממתי החלו המבקשים עצמם לעשות שימוש במקרקעין, ומה השימוש שעשו. ב. המבקש 2 אינו מחזיק במקרקעין אלא אחיו, המבקש 1, בלבד. המבקש 1 לא הגיש כלל תצהיר תמיכה בבקשת הרשות להגן. ג. ההצהרה לפיה הורי המבקשים החזיקו במקרקעין מתחילת שנות ה-40 של המאה הקודמת עומדת בסתירה להצהרה שניתנה על ידי המבקש 2, בהליך אחר, שם נטען כי תושבי סומייל התיישבו במקום רק בשנות ה-50. ד. טענת המבקשים בדבר קיום זכויות קנייניות במקרקעין אינה יכולה לעמוד הואיל ומדובר במקרקעין מוסדרים שהבעלות בהם נרשמה על שם התובעים. על פני הדברים לא חלפה תקופת ההתיישנות (25 שנה) לפני כניסת חוק המקרקעין לתוקף. ה. אין ממש בטענה בדבר זיקת הנאה במקרקעין, הואיל וזיקת הנאה מוגדרת כשעבוד המקרקעין להנאה שאין עמה זכות חזקה במקרקעין. גם טענת הדיירות המוגנת אין בה ממש מחמת ש"תנאי בל יעבור להשתכללותה של דיירות מוגנת בנכס מקרקעין הוא החזקתו בשכירות על פי חוזה או על פי חוק הגנת הדייר" (עמ' 4 למטה, סע' 7). ו. יש לברר לאחר שמיעת ראיות את טענת הנתבעים בדבר היותם בני רשות מכללא במקרקעין מכוח חזקה רבת שנים בהם. יש לדון בטענת הנתבעים בדבר זכאותם לפיצוי כנגד הפינוי. למרות כל האמור לעיל, לא הגביל הש' טובי את טענות ההגנה של הנתבעים, וקבע כי התצהיר התומך בבקשה ישמש כתב הגנה, תוך התניית הרשות להתגונן בהפקדת סך של 20,000 ₪ שהופקד על ידי הנתבעים. עוד נקבע כי הוצאות הבקשה בסך 10,000 ₪ יהיו לפי התוצאות. הראיות 10. במסגרת הדיון בקשת הרשות להתגונן נחקר מר דוד תג'ר על תצהירו. 11. מטעם התובעים העידו העדים הבאים: (1) מר נתן זינגר (התובע 5) (להלן: "זינגר"); (2) מר אבירם דולינגר, מנהל חברת יורוקום נדל"ן בע"מ (להלן: "דולינגר"); (3) מר שבתאי הפנר, מודד מוסמך, אשר ערך מפת מדידה מטעם התובעים (להלן: "הפנר"). (4) מר יצחק בן יוסף, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך, אשר הגיש חוות דעת מומחה בתחום פיענוח תצלומי אויר מטעם התובעים (להלן: "בן יוסף"). 12. מטעם הנתבעים העידו העדים הבאים: (1) מר אחיקם ביתן, שמאי מקרקעין אשר ערך חוו"ד מטעם הנתבעים (להלן: "ביתן"); (2) מר ישראל גודוביץ', מהנדס עיריית תל אביב בשנת 1999 (תצהירו הוכן עבור תיק אחר והוגש במסגרת ראיות הנתבעים); (3) הנתבע מר דוד תג'ר (להלן: "תג'ר"); הנתבעים הגישו במסגרת ראיותיהם תצהיר של מר דני קייזר, שהיה מהנדס העיר ת"א בשנים 2000-2005. עד זה התייצב לאחד הדיונים אך בסופו של דבר לא נחקר על תצהירו. 13. במהלך הדיון סומנו המוצגים הבאים: במ/1 - תעודות מרשם הפנים - שאילתא למקום מגורים במ/2 - נסחי רישום הסטוריים המאושרים על ידי הטאבו במ/3 - הסכם מיום 20/02/01 בין שקם בע"מ ובין הנתבעים ובני משפחת תג'ר במ/4 - פסק דין בעתמ 1948/06 במ/5 - תגובת העותר להתנגדות המשיבים (עתמ 1948/06) נ/1 - גליון השדה של גוש 1060 נ/2 - פנקס השדה של גוש 1060 ת/1 - הגדלה של תצלום 4133 מל/584 ת/2 - הגדלה של תצלום 5940 מל/627 ת/3 - הגדלה של תצלום 6954 אר/53 (במהלך ההוכחות, סומנו שלוש מוצגים מטעם התובעים, וכן מוצג מטעם הנתבעים, במספור אשר סומן קודם לכן) נ/1 - תכנית מס' תא/מק/2988/ב ת/1 - תעודת עובד ציבור מיום 03/03/10 ת/2 - מכתב תגר דוד לבית המשפט מיום 07/11/10 ת/3 - תמונות של המשתלה, צולמו ע"י התובעים ביום 10/03/06 ת/4 - תצהיר גילוי מסמכים חתום ע"י דוד תגר ת/5 - כתב אישום אשר הגישה עיריית תל אביב כנגד יוסף תג'ר, בצירוף תרשים ת/6 - בקשות הבהרה מטעם תג'ר על פסק דין של הש' שרה דותן מיום 30/05/07 (עתמ 1948/06). ת/7 - כתב תביעה אשר הגיש דוד תגר ת.א 1964/09. ת/8 - בקשות הנתבעים ועיריית תל אביב לסלק את התביעה על הסף ת.א 1964/09 בשא 18987/09). ת/9 - תגובת דוד תגר ת.א 1964/09 (בשא 19492/09). ת/10 - תגובה לבקשת הנתבעים ת.א 1964/09. ת/11 - פסק הדין של הש' ברנר ת.א 1964/09. ת/12 - כתב אישום ופרוטוקולים המתייחסים לת"פ 199000123/1 בעניין הנאשמים ארז שמואל ותג'ר יוסף. ת/13 - דו"ח ביקורת בשטח מיום 24/05/99. ת/14 - תלונה שהוגשה לעיריית תל אביב מיום 29/06/97. דיון 14. השאלה העומדת להכרעה בתובענה זו היא האם פלשו הנתבעים למקרקעין או שמא הם בעלי זכויות בהם, ולחילופין, האם הנתבעים מחזיקים במקרקעין כבני רשות אשר יש להתנות את פינויים מהמקרקעין בתשלום פיצויים. 15. בפתח הדברים ראוי להזכיר מושכלות יסוד. "תביעת בעל מקרקעין לסילוק-יד מוגשת מכוח סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הקובע כי "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין." בתביעה שכזו די לתובע להוכיח כי הוא הבעלים החוקיים של המקרקעין, ואז עובר נטל הראיה לנתבע להראות שהוא רכש זכות כלשהי במקרקעין, אשר זכות הבעלות של התובע כפופה לה (וראה: בע"א 483/62 [1], בעמ' 1957; ע"א 509/64 [2], בעמ' 176; ע"א 228/65 [3], בעמ' 260; ע"א 218/66 [4]; בעמ' 615; ע"א 246/66 [5], בעמ' 574-575; ע"א 127/72 [6], בעמ' 465). הדרך להוכחת הבעלות במקרקעין הינה הצגת נסח רישום המוכיח את הבעלות (ראה ע"א 509/64 [2] הנ"ל, בעמ' 177), והדבר אף עולה מהוראת סעיף 125 לחוק המקרקעין, הקובע לאמור: "(א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93עד 97לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-.1969 (ב) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתוכנו". עוד יש לציין, כי תביעת הבעלים לסילוק-יד יכול אף שתסמוך על עוולה של הסגת גבול, לפי סעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], כאשר סעיף 30 מטיל על הנתבע את נטל הראיה להוכיח כי מעשיו אינם נעשים שלא כדין." (ת.א. (מחוזי ת"א) 16482/92, עיריית תל-אביב - יפו נ' שלמה גרינשטיין, פ"מ תשנ"ג(4) 353) הנה כי כן, תחילה יש לבדוק אם הוכיחו התובעים את בעלותם במקרקעין, ובהנחה שכן, עובר הנטל אל הנתבעים להוכיח קיומה של זכות במקרקעין, אשר זכות התבועים כפופה לה. ככל שמדובר ברשות בלבד, יש לבחון את טיבה של הרשות והאם ביטולה כרוך בתשלום פיצויים על פי דין. הבעלות בקרקע 16. התובעת 1 הינה הבעלים בחלקה 15, והתובעים כולם הינם הבעלים של 57% מחלקה 16 (בחלקים שאינם שווים). העתק נסח המקרקעין צורף לכתב התביעה. כמו כן, ביום 19/11/07, במסגרת הדיון בבקשת הרשות להתגונן (להלן: "הבקשה"), הוגשו נסחי רישום הסטוריים, מאושרים על ידי הטאבו. לפי סע' 125 לחוק המקרקעין "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראייה חותכת לתוכנו." עינינו הרואות כי הוכחה בעלותם של התובעים במקרקעין, ועל כן עובר הנטל אל כתפי הנתבעים להוכיח קיומה של זכות אשר זכות הבעלות של התובעים כפופה לה. מעמד הנתבעים במקרקעין 17. הנתבעים לא חלקו על בעלות התובעים במקום ולא הציגו כל ראייה כי רכשו זכות בעלות במקרקעין, אולם טענו, כי מאחר שהם, והוריהם לפניהם, מחזיקים במקרקעין ברציפות, מאז ראשית שנות הארבעים של המאה הקודמת, מבלי שאיש ביקש לפנותם, ותוך השקעה של מיטב כספם בטיפוח המקרקעין, הרי שקמות להן זכויות חלופיות, קנייניות או מעין קנייניות, במקרקעין המקנות להם את הזכות להמשיך ולהחזיק במקרקעין או לחילופין זכות לפיצוי בגין פינוי. כפי שנראה להלן, אין לנתבעים זכויות כלשהן במקרקעין, לא זכויות קנייניות ולא זכויות מעין קנייניות. הנתבעים אינם בני רשות במקרקעין. הנתבעים פלשו למקרקעין והם מחזיקים בהם שלא כדין. טענות הנתבעים בדבר קיומן של זכויות קנייניות או מעין קנייניות במקרקעין עומדות בסתירה לאמור בתצהיר אשר הוגש בעת"מ 1948/06, שם הצהיר תג'ר כי הוא אינו מבקש זכות קניין במתחם (סעיף 15(ב) לבמ/5). אבחן את טענות הנתבעים כסדרן, מן ההיבט העובדתי ומן ההיבט המשפטי. התיישנות וחזקה נוגדת 18. סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), קובע: "חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה." על הטוען להתישנות להוכיח כי חלפה תקופת ההתישנות, וכי במשך תקופת ההתישנות החזיק במקרקעין בחזקה נוגדת. במקרקעין מוסדרים, כבענייננו, על הטוען להתיישנות להוכיח כי טענת ההתיישנות התגבשה בידו לפני תחילת חוק המקרקעין, דהיינו, לפני 1/1/1970. 19. התובעים טוענים כי מאחר וחוק הקרקעות העותמני קובע כי תקופת ההתיישנות עומדת על 10 שנים, וזו הוארכה בהתאם לס' 22 לחוק ההתיישנות תשי"ח-1958, לתקופה של 25 שנים, ומהנסחים ההסטורים אשר הוגשו מטעמם, עולה כי הליכי ההסדר נעשו כבר בשנות השלושים של המאה הקודמת, היווה הדבר תמריץ לנתבעים לטעון כי הם מחזיקים במקרקעין מאז תחילת שנות הארבעים, על אף שאין אמת בדבר. לטעמי, יש להפריד בין השאלה אימתי התיישבו הנתבעים והוריהם במתחם סומייל באופן כללי לשאלה אימתי החלו להחזיק במקרקעין נושא התביעה. אין ללמוד מן התשובה לשאלה הראשונה על השאלה השניה, ולהיפך. בניגוד לטענת הנתבעים בתובענה דנן, הרי שבהליכים נוספים, מקבילים, העוסקים אף הם במתחם סומייל, טענו הנתבעים (או מי מהם) כי משפחתם החלה לשבת במתחם סומייל רק לאחר ראשית שנות החמישים. בה"פ (ת"א) 176285/99 תג'ר דוד נ' עיריית תל אביב יפו (במ/2), טענו המבקשים כי הם מחזיקים במקום מאז שנות החמישים (הוגש בדיון בבקשת הרשות להתגונן). עוד זאת, תג'ר ונתבע נוסף הגישו התנגדות בפני הועדה המחוזית לתכנון ובניה, בה טענו כי התיישבו במתחם בראשית שנות ה-50 (סעיף 3, נספח ו' בתוך נספח ב' לבקשת הרשות להתגונן). 20. בהחלטה מיום 05/06/08, עמד הש' טובי על הבעייתיות מבחינת הזמנים עליהם טוענים הנתבעים בהתחשב בכך שעל פי הצהרת הנתבע עצמו, אשר הוגשה יחד עם הצהרתו של טוביה עבודי, לוועדה המקומית לתכנון ובניה במחוז תל אביב יפו, תושבי מתחם סומייל התיישבו במקום אך בשנות החמישים. טענתו של תג'ר כי ההצהרה יוחסה אך למשפחת עבודי אינה מקובלת לאחר שההתנגדות הוגשה אף בשמו. כפי שקבע הש' טובי הפועל היוצא מכך הינו כי טענת הנתבעים לזכויות קנייניות במקרקעין מכוח התיישנות וחזקה נוגדת, הינה קלושה מאחר ומדובר במקרקעין מוסדרים ולא חלפה תקופת ההתיישנות (25 שנה) טרם כניסת חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 לתוקפו. 21. בהחלטת כב' הש' טובי בבקשת רשות להתגונן, קבע הש' טובי כי הבקשה והתצהיר הנלווה אליה לא ציינו אילו שימושים נעשו במקרקעין על ידי הוריהם המנוחים, אימתי חדלו לעשות בהם שימוש ומתי החלו הנתבעים עצמם לעשות במקרקעין שימוש ומה היה שימוש זה. בחקירתו הנגדית בבר"ל טען תג'ר כי אביו עסק במכירת חומרי בנין במקרקעין, וכי היה קיים בו מבנה ישן ושם מכר, וכי לאחר מכן המשפחה החזיקה את המקום לשימושים שונים, וזאת עד להקמת המשתלה (עמוד 7 לפרוטוקול מיום 19/11/07, ללא סימון שורות). למרות החלטת הש' טובי באשר לדלות הפרטים העובדתיים בעניין זה, שביסוד ההגנה, גם בהליכים שבפני לא הוצגו ראיות או עדויות כי אכן הנתבעים או הוריהם לפניהם עשו שימוש במקרקעין קודם להפעלת המשתלה, הן באופן רציף לאורך השנים, והן בכלל. הנתבעים הסתפקו בדברים בעלמא מפיו של הנתבע 2, ולא הביאו כל ראיות לתמוך בטענות אלה. לא הובאו עדים לדבר, לא מבני משפחת הנתבעים, המבוגרים יותר ומכירים את הורי הנתבעים ואף לא משכנים במתחם. כך גם לא הוצגו מסמכים כלשהם המעידים על שימושים קודמים במקרקעין. 22. בנסיבות העניין אני סבור כי לא הוכח רצף השימוש במקרקעין לתקופה החולשת על עשרות שנים כטענת הנתבעים. כן לא הוכח כי הנתבעים או הוריהם לפניהם החזיקו במקרקעין תקופה המקיימת את תניית ההתיישנות, ועל כן לא קמה להם זכות לבעלות בגין התיישנות ואין צורך לדון בתניות המקימות חזקה נוגדת. זיקת הנאה 23. סעיף 5 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כדלקמן: "זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם." הטענה לזיקת הנאה אינה מתישבת עם טענת הנתבעים לחזקה במקרקעין לאורך השנים. בשלב מאוחר בניהול התובענה, טען תג'ר בהודעתו (ת/2) כי לאחיו יוסף ישנן זכויות חזקה ואילו לו יש זיקת הנאה מהמקרקעין, כמי שאינו מחזיק בהם. בנוסף טען תג'ר בחקירתו כי אינו מחזיק במקרקעין ואינו עובד או מתפרנס מהמשתלה, אלא אך מבקר ומסייע לאחיו (יוסף) (עמוד 8, פרוטוקול מיום 19/11/07, ללא סימון שורות). ברי, כי טענה של זיקת הנאה אינה רלוונטית כלפי הטוען לזכויות חזקה במקרקעין. על כן, וודאי שלא חלה זיקת הנאה במקרקעין לטובת הנתבע 1, יוסף תג'ר. לעניין הנתבע 2, הרי לא הובאו כל ראיות שיש בהן כדי לבסס טענה של זיקת הנאה במקרקעין לטובתו. תג'ר לא טען מהו השימוש המקנה לו זיקת הנאה במקרקעין ומה טיב ההנאה היוצרת זיקה זו. ממכלול הראיות והעדויות שבפני, אני סבור כי לא קמה לנתבעים זיקת הנאה במקרקעין. דיירות מוגנת 24. הנתבעים טוענים כי אחת החלופות לזכותם בקרקע נובעת מדיירות מוגנת. סעיף 2 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב -1972, קובע כי החוק חל על שכירות. ס' 1 לחוק השכירות והשאילה תשל"א-1971 קובע כי: "שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן - דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות." ס' 3 לחוק המקרקעין קובע כי: "שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות". התנאי המרכזי לקיומה של זכות דיירות מוגנת הינה החזקת הנכס בשכירות על פי חוזה או על פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972. הנתבעים לא רק שלא טענו כי שכרו את הנכס, אלא תג'ר העיד כי מעולם לא שילמו לאיש בגין החזקתם במקרקעין. וודאי כי נוכח האמור, ומלבד החוסר בראיה המעידה על שכירות בדיירות מוגנת ותשלום בעבור דמי מפתח, הרי שהנתבעים עצמם טוענים כי לא שכרו את המקום מאיש, וממילא לא קמה להם זכות לדיירות מוגנת. מיקום המשתלה 25. בדיון מיום 21/04/10 באר הפנר כי במפה המצורפת לכתב התביעה, השטח של 150 מ"ר לא כולל את חלק מהמבנה המצוי בחלקה 17 ופולש לחלקה 16 למרות שנצבע. ומדובר בשטח של 3.5 מ"ר (עמוד 13, שורות 6-8). המשתלה מצויה ברחוב אבן גבירול 130. אין חולק כי המשתלה הינה מקום עבודה ואינה מקום מגורים. זאת על אף טענתו של תג'ר, שלא נתמכה בכל ראיה, כי שימשה גם לשינה מידי פעם (עמוד 7 לפרוטוקול מיום 19/11/07, ללא סימון שורות). במהלך הדיון בבקשת הרשות להתגונן, התברר כי הנתבעים מתגוררים בחלק אחר של מתחם סומייל, דוד תג'ר באבן גבירול 116, ויוסף תג'ר באבן גבירול 122 (במ/1), תג'ר אישר את מקום מגוריו, אך טען כי המשתלה סמוכה כ-100 מטרים לביתו (עמוד 6 לפרוטוקול מיום 19/11/07, ללא סימון שורות) כן אישר תג'ר כי יוסף מתגורר בבית משלו. 26. תג'ר טוען כי מגדל המאה מצוי באבן גבירול 124, וכי מתחם סומייל מחולק לחלק דרומי, הכולל את 122 ומטה, וחלק צפוני, המצוי מעברו השני של מגדל המאה, ממספר 126 ומעלה. מגדל המאה משני קצותיו הינו כ-100 מטרים (עמוד 7 לפרוטוקול מיום 19/11/07, ללא סימון שורות). מדבריו עולה כי בית מגוריו והמשתלה נמצאים בחלקים שונים של מתחם סומייל וביניהם ממוקם מגדל המאה. תג'ר טען כי בתחילה היה שביל שהוביל מבתי משפחת הנתבעים אל מקום המשתלה, ולאחר שנבנה השקם, נאלצו לעקוף אותו. אני סבור כי יש בהסבר זה תמיכה בטענה כי המרחק בין בתי המגורים והמשתלה רב יותר מכפי שטוענים הנתבעים. ועל כן אין לנתבעים לסמוך על טענתם כי מדובר במקום שהינו "שייך" גאוגרפית למקום מגוריהם. תחילת מועד החזקת הנתבעים במקרקעין 27. קבעתי לעיל כי לא הוכחה טענת הנתבעים להתישבותם במקרקעין מאז ראשית שנות הארבעים של המאה הקודמת. עתה, יש לקבוע האם החלו הנתבעים להחזיק במקרקעין מאז שנות החמישים, כפי שטענו בהליכים מקבילים, או שמא החלו להחזיק במקום רק מאז הקמת המשתלה בסוף שנות ה-90. 28. התובעים טוענים כי תחילת פלישתם של הנתבעים למקרקעין החלה בין השנים 1997-1998. הנתבעים אינם מכחישים כי המשתלה החלה לפעול רק בסוף שנות ה-90 אלא שלטענתם נעשו במקום שימושים אחרים לפני הקמת המשתלה. ביום 19/11/07, העיד תג'ר כי המשתלה הוקמה כעשור קודם לכן, לאחר שהחליטו (ככל הנראה מדובר בבני משפחתו של יוסף) להקים עבור יוסף משתלה אשר תהווה עבורו מקום שיקום ופרנסה (עמוד 7 לפרוטוקול מיום 19/11/07, ללא סימון שורות). הנתבעים טוענים כי במקרקעין היה מבנה ישן וחצר צמודה אשר שימשו את המשפחה כחנות לממכר חמרי בניה. (תצהיר תג'ר סע' 3(ג)). בחקירתו טען תג'ר לראשונה כי בשנות השמונים שימש המקום כחניון (עמוד 131, שורות 9-24). איני רואה מנוס מהמסקנה שתג'ר נאלץ להתאים את עדותו לממצאים שהוצגו על ידי התובעים. בצדק, התנגדו התובעים לכל הרחבת חזית בעניין השימושים שעשו הנתבעים במקרקעין. מכל מקום, הנתבעים, אשר עליהם הנטל להוכיח קיומן של זכויות כלשהן במקרקעין, ולוּ רק חזקה רבת שנים, לא הציגו כל ראייה לתמיכה בטענותיהם. לעומת זאת, הראיות שהציגו התובעים מאששות את המסקנה לפיה הנתבעים פלשו למקרקעין והחלו לעשות בהם שימוש בסוף שנות ה-90, בלבד. 29. במסגרת הראיות נמצא כי קיימים הבדלים מסויימים בין המפות של בן יוסף שמקורן בתצ"א ובין המפות של הפנר אשר מקורן במדידה קרקעית. בן יוסף הסביר כי ההבדל בין המפות שלו ושל הפנר נובע מהעובדה שמדובר במפות שגבולות החלקות נעשות בצורה גרפית, ומאחר ורמת הדיוק של כל דוגם יכולה להיות שונה במילמטרים, כאשר מכפילים בקנ"מ של מפת הגוש ממנה נעשתה הדגימה, יכול להיווצר פער של כ-2.5 מ' בשטח. אולם לא מדובר בשוני מהותי בין המפות (עמוד 19, שורות 1-7). הפנר הסביר בעדותו כי המפות אכן אינן זהות, וכי המפה שהוצגה לו הינה על בסיס תצ"א ואילו הוא ערך מדידה קרקעית. ומבלי לחוות דעה על המפות האחרות הסביר כי: "דיוק הקביעה בתצ"א תלוי בגובה הטיסה. סביר להניח שכאן גובה הטיסה הוא לא במיוחד נמוך בגלל המבנים, כך שמדידה קרקעית עדיפה או מדוייקת יותר". (עמוד 17, שורות 18-20). הפנר העיד כי סימן את גבולות המשתלה על סמך מצב קיים שהיה ב-18.4.2006 (עמוד 18, שורות 5-9). 30. את מועד הקמת המשתלה והקיים במקרקעין קודם לכן, ניתן ללמוד מתצלומי האויר אשר הגישו התובעים. יודגש כי הנתבעים לא סתרו את העדויות והראיות ולא הגישו כל חוות דעת מומחה נגדית. בן יוסף, בחוות דעתו, מבאר את תצלומי האויר מהשנים 1997, 1998, 2005, מהם עולים הממצאים הבאים: בשנת 1997: בחלקה 15, ישנו שטח ריק למעט משטח כורכר ופינה דרום מערבית של מבנה המצוי ברובו בחלקה 14, במשטח הכורכר נראות מכוניות חונות. בחלקה 16 השטח ריק למעט משטח כורכר וגדרות, ובסמוך לחלקה 17 מצוי מבנה המצוי ברובו בחלקה 17. בשטח הכורכר נראות מכוניות חונות. בשנת 1998: בחלקה 15, אין שינוי מהתצלום בשנה הקודמת. בחלקה 16, נראה בתצלום כי השטח ריק למעט משטח כורכר, גדרות, שביל המוביל למבנה שבחלקה 17, ובסמוך לגבול עם חלקה 17 מצוי חלק צפוני של מבנה (המצוי ברובו בחלקה 17). במשטח הכורכר נראות מכוניות חונות. בשנת 2005: בחלקה 15, בשטח נראה חלק צפוני של סככה שלא נראתה בשנות הפענוח הקודמות, אשר מצויה רובה ככולה בחלקה 16, רשת צל מצפון וממערב לסככה, גדר ומיכלים בצמוד לפינה הצפון מערבית של החלקה וכן פינה דרום מערבית של מבנה בצמוד לגבול הצפוני עם חלקה 14. המבנה מצוי ברובו בחלקה 14. בחלקה 16, בשטח נראית סככה שלא נראתה בשנות הפענוח הקודמות, ורשת צל ממערב לסככה. בסמוך לגבול עם חלקה 17 מצוי חלק ממבנה צפוני של מבנה המצוי ברובו בתחום חלקה 17. (עמודים 2-3 לחוות דעתו של בן יוסף, נספח 3 לראיות התובעים). 31. תג'ר העלה השערה לפיה ייתכן והגדרות המסומנות בפענוח תצלומי האויר הינן למעשה שרידי מבנה ישן. בן יוסף השיב כי אינו יכול לשלול היתכנות כזו, עם זאת, סימון האיקסים בפענוח התצ"א הינו סימון מוסכם לגדר תיל או גדר רשת (עמוד 23, שורה 13 עד עמוד 24 שורה 8). 32. אבירם דולינגר מסר בתצהירו כי החברה אותה ניהל רכשה את חלקה 14 הסמוכה למקרקעין נושא התביעה, וכי המקרקעין היו ריקים והנתבעים לא ישבו בהם (ס' 3-4 לתצהיר דולינגר). כן הצהיר כי הנתבעים החלו לפלוש לחלקות 15,16 בסוף שנת 1998, תוך גידור השטח וסיכוכו. מאחר וסבר באותה עת כי מדובר במקרקעין השייכים לו, פנה באמצעות עו"ד קהת לידע את עיריית ת"א אודות הפלישה (ס' 5 לתצהיר דולינגר). גם בעדותו מסר דולינגר את האמור, והוסיף כי הבית שלו היה בקצה המזרחי של חלקה 16. תג'ר אישר עובדה זו, אך טען כי קיים הבדל בין קיום המבנה ובין המגורים בו, מאחר שלא גר שם מאז שנת 1969 (השנה בה עזב דולינגר את הארץ). תג'ר אישר את דברי זינגר כי גרו שם אנשים ברציפות (עמודים 41-42). נוסף על האמור, גם כתב האישום ת/5, אשר הוגש כנגד יוסף ואדם נוסף, קבע כי הפלישה נערכה בין השנים 1997-1999. 33. הנתבעים לא המציאו כל ראיה או עדות התומכת בטענה כי הם נמצאים בשטח ברציפות במשך עשרות שנים. כל שהוצג בפני הינן עדויות לתחילת חזקת הנתבעים במקרקעין מאז שנת 1998 לערך. אני מאמין לעדות דולינגר בעניין זה. גם ראיות התובעים לעניין הבקשות שהוגשו לעיריית תל אביב (ת/14), ומסמכי העיריה לפיהם הוגשה בקשה לרשיון למשתלה, אך במקום יש חריגות בניה ומבנה ללא היתר (ת/1) כתבי האישום (ת/12), ודו"ח הביקורת, המאשר כי במקום נמצא יוסף וכי ניתן צו הריסה למבנה (ת/13), מבססות את הקביעה לפיה הנתבעים החלו לעשות שימוש במקום בשנים 1997-1998. 34. הנתבעים מקבלים את עדותו של בן יוסף, מומחה לפענוח שימושי קרקע מתצלומי אויר, והם מבקשים להסתמך על דבריו, כי לאחר שקבע שבמקום נמצאו שטח כורכר, בו חונות מכוניות וכן גדר, הרי שיש בכך להעיד כי הקרקע היתה בשימוש עוד קודם להקמת המשתלה, ומסיקים מכך כי הקרקע "מוחזקת". לטעמי, משלא הביאו הנתבעים ראיה הסותרת את ממצאי תצלומי האויר משנת 1997-1998, כי במקום היה משטח כורכר ולא מבנה, ולמעלה מכך, מסיקים מדברי העד בן יוסף, מסקנות בנוגע לממצאים כי במקום היה משטח כורכר, הרי שיש בכך לחזק עמדת התובעים כי המשתלה והמבנה בה היא שוכנת, הוקמו לאחר תצלומי האויר הללו. למעשה, מדובר במבנה מן השנים האחרונות, ולבטח לא מבנה הקיים משנות הארבעים של המאה הקודמת או קודם לכן, כפי שביקשו הנתבעים לטעון תחילה. ממצאי פענוח התצ"א סותרים את גרסאות הנתבעים כי במקום מבנה משנות הארבעים של המאה הקודמת וגרסה אחרת לפיה מדובר במבנה בן 200-300 שנים. 35. אני מאמין לעדותו של דולינגר כי הכיר היטב את המקרקעין בסמוך למועד רכישת המקרקעין הסמוכים. דולינגר הדגיש כי טענות תג'ר כאילו דולינגר לא ראה את המקרקעין מאז שהחברה שעבד בה רכשה את חלקה 14 בשנת 1994 ועד שנת 2003, אינן נכונות, וכי עובר לרכישה בדק היטב את המקרקעין, והגיע למקום כל שבועיים שלושה (עמוד 85, שורות 14-24). כן אני נותן אמון בעדותו של זינגר, המבוגר במקצת מתג'ר, אשר מסר בעדותו כי בהיותו ילד המתגורר במקום לא היה קיים דבר במקרקעין האמורים. 36. אני סבור כי לאור עדויות אלה, ולאור ממצאי המומחים מטעם התובעים, ולאור העובדה שלא הובאו ראיות או עדויות לתמיכה בטענות הנתבעים בעניין זה, הרי שהנתבעים פלשו למקרקעין לאחר מאי 1997 (מועד תצ"א הראשון מטעם התובעים), והם לא החזיקו במקום לפני תקופה זו. בני רשות 37. הנתבעים טוענים כי התובעים ידעו כי לפחות במשך 10 שנים הינם יושבים במקרקעין, ומשלא הגישו תביעה קודם לכן, הרי שניתן להסיק מכך שהנתבעים הינם ברי רשות להימצא במקום. עוד מסיק תג'ר מהאמור כי מדובר ברשות מפורשת, בעיקר נוכח דרישת התובעים מהרשויות לקבלת הטבה כלכלית לפיצוי היושבים במתחם סומייל, ומכאן שראו בנתבעים כבני רשות אשר זכאים לפיצוי כנגד הפינוי. 38. התובעים טוענים כי הנתבעים פלשו והסיגו את גבולם ותקעו יתד במשתלה בשנת 1998, ואין בעובדה שהתביעה הוגשה רק בחלוף 8 שנים כדי להפכם לברי רשות, ולחילופין באם תוכר הרשות, הרי שמדובר ברשות חינם המתבטלת עם הגשת התביעה. אכן הפסיקה קבעה כי די בהגשת תביעה כדי לסיים את רשיונו של בר רשות חינם [רע"א 9698/11 בנימין עג'מי נ' מדינת ישראל - מנהל מקרקעי ישראל (10/01/12)]. הנתבעים טוענים כי היותם בני רשות במקום, מזכה אותם בפיצוי כתנאי לפינוי, וכי זכאותם לפיצוי מושתת על שני נדבכים, הראשון כי השקיעו והשביחו את המקרקעין, והשני כי התובעים קיבלו הטבות בשווי עשרות מליוני דולרים אך לצורך פינוי הדיירים במקום. 39. הנתבעים טוענים כי עד 2006 זמן הגשת התביעה, לא פנה אליהם איש בדרישה לפנות את השטח. דולינגר בחקירתו טען כי לא כך הדבר והוא עצמו פנה לאוסי (הנתבע 1) כי יפנה את המקרקעין, ולאחר שפניתו לא הועילה, החל בשליחת מכתבים לעיריה (צורפו כנספחים לתצהירו). תג'ר ניסה לעמתו עם כך שלא פנה אליו וכי אין לו הוכחות לכך, אולם דולינגר ענה כי תג'ר עצמו לא היה במקום באותה עת ועל כן פנה לאוסי ולאדם בשם זאיד שהיה במקום, ומכתביו לעיריה הינם ראיה לפניותיו (עמודים 57-58). בחקירה החוזרת תאר דולינגר כיצד פנה לאוסי וביקש שיעזוב, והסביר כי קודם לפלישת הנתבעים והקמת המשתלה, נהג אוסי למכור פרחים בדוכן מחוץ לחנויות שלו (שאינן במקרקעין דנן), וגם כשהעיריה ביקשה לפנותו מהכניסה לחנויות, העלימו עין בשל מצבו הנפשי, לאחר ההתמכרות והשיקום. אולם לאחר שפלש למקרקעין, פנה אליו וביקש ממנו לעזוב והסביר לו כי יפעל לפנותו מהמקום, והסביר לו זאת מספר פעמים (עמוד 85, שורות 1-12). תג'ר אישר את דברי דולינגר כי הכיר את אוסי עוד קודם לכן כאשר עסק במכירת פרחים, וכי בשלב מסוים שודרגה המשתלה לעסקית (עמוד 116, שורות 25-27). 40. הכלל המשפטי הנוהג בעניין רישיון מכללא לשימוש במקרקעין נקבע, בין היתר, בע"א 32/77, אליאסף טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"מ לא(3) 210, בהאי לישנא: "הלכה פסוקה היא (ראה בג"צ 45/71, [1], בע' 796-797; ע"א 290/67, [2]; ע"א 247/72, "[3]) שלשם יצירת רשיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשילמו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רשיון מכללא (IMPLIED LICENSE) שלא היה קיים מלכתחילה... אין צורך להדגיש שרשיון מכללא כזה הינו רשיון חינם גרידא (LICENSE ‎(BARE לתקופה בלתי-מוגדרת שאותו רשאי בעל המקרקעין לבטל בכל עת." עינינו הרואות כי דרושים מספר תנאים להיווצרותה של רשות שימוש מכללא: (1) תפיסת חזקה רבת שנים במקרקעין של הזולת; (2) בעל המקרקעין יודע על השימוש שנעשה ברכושו; (3) בעל המקרקעין נמנע מתגובה ומהתנהגותו ניתן להסיק שהשלים עם שימושו של המחזיק ברכושו. 41. בענייננו לא מתקיימים התנאים האמורים, וממילא הנתבעים מחזיקים במקרקעין כפולשים ולא כבני רשות. התביעה הוגשה בשנת 2006. תפיסת החזקה של הנתבעים במקרקעין נעשתה בשנים 1997-1998. תקופה של 8-9 שנים אינה יוצרת מעמד של בני רשות מכללא. מדובר בפלישה "טרייה" יחסית. דברים שכתב הש' טובי בת.א. (שלום -- ת"א) 82901/01, דנקנר השקעות בע"מ נ' לוי אליהו, יפים גם לענייננו: "הדעת אינה סובלת מצב, בו מאן דהו יפלוש לחלקת קרקע ייעשה בה כבתוך שלו, משל לית דין ולית דיין ובחלוף מספר שנים ירכוש מעמד של בר רשות. נראה כי הגיעה העת לומר בקול ברור וצלול כי פולש למקרקעין ומסיג גבול בהם, לא יהפוך לבעל רישיון להמשיך ולהחזיק בהם - אם חלפו אך שנים מועטות, בין הפלישה להגשת תביעת הפינוי." 42. זאת ועוד, תנאי בלעדיו אין להיווצרותה רשות מכללא היא הימנעות בעל המקרקעין מתגובה על תפיסת החזקה ברכושו. בענייננו פנו התובעים בשלל מכתבים לעיריית תל אביב על מנת שתתערב ותמנע את השתלטות הנתבעים על רכושם ואת הבנייה שבנו הנתבעים במקרקעין שלא כדין. אמנם, חלפו עוד שש שנים עד להגשת התביעה בשנת 2006, אך אין בכך כדי ללמד על השלמת התובעים עם הפגיעה ברכושם ועל מתן רשות לנתבעים להחזיק בהם. 43. על כן אני קובע כי הנתבעים אינם בני רשות במקרקעין והם מחזיקים בהם כפולשים וכמסיגי גבול. פיצוי כנגד הפינוי 44. שני מקורות הם לפסיקת פיצוי בגין בנייה שבנה אדם במקרקעי הזולת. מקור אחד הוא פרק ד' לחוק המקרקעין. הוראות אלה אינן רלוונטיות לדיוננו. תנאי לתשלום פיצויים לפי פרק זה הוא בחירת בעל המקרקעין לקיים את המחוברים שהקים המחזיק במקרקעין. בנסיבות העניין, נראה כי התובעים אינם חפצים בקיום המחוברים שהקימו הנתבעים במקרקעין. 45. מקור אחר, הוא שיקולי צדק, בהתחשב בנסיבות המקרה העומד לדיון. סיכום ההלכה הרוווחת בעניין זה נרשם ברע"א 1156/02, חיר נ' לידאי, כדלקמן: "בר-רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה, והרשות בוטלה, אינו זכאי אפוא לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות, אולם יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע בין בעל המקרקעין לבין בר-הרשות. עם זאת יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו תוך התחשבות בשיקולים של צדק. כך נאמר כי: "לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק" (דברי הנשיא שמגר בע"א 496/82 רוזן נ' סלונים [9], בעמ' 342; עוד ראו: רע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי [10]; ע"א 126/83 אלעלמי נ' נג'ם אלחטיב [11]; ע"א 515/76 הנ"ל [4]; ע"א 332/63 נויפלד נ' ולדמן [12]; ע"א 346/62 הנ"ל [8]; בניאן בספרו הנ"ל [40], בעמ' 403-402; זלצמן, במאמרה הנ"ל [43], בעמ' 30)." 46. ראש וראשון לשיקולי הצדק שישקול בית המשפט בבואו לפסוק פיצויים כנגד הפינוי הוא קיומו של רישיון שבוטל. משנקבע לעיל כי הנתבעים אינם בני רשות במקרקעין, וכי הם מחזיקים בהם כמסיגי גבול, הדעת נותנת כי אין הם זכאים לפיצוי כלשהו כנגד הפינוי. 47. עוד זאת, התובעים טוענים כי ככל שהנתבעים או מי מהם השקיעו כספים כלשהם במקרקעין, והקימו במקום את מבנה המשתלה, הרי שמדובר במבנה אשר נבנה ללא היתר ובכל מקרה הוגש בעניין כתב אישום (ת/5) וניתן צו להריסת המשתלה (ת/12). 48. למעלה מן הצורך, אייחד מספר מילים להלכה הנוהגת בעניין. הפסיקה מבחינה בין מקרה בו ניתנה רשות מפורשת אשר בוטלה ובין מקרה בו הרשות הינה מכללא לאור שתיקת הבעלים. במקרה האחרון, נקבעו פיצויים בגין פינוי בשל הוצאות המחזיק והשקעותיו, בהתחשב בכך שהנכס וההשבחה יעברו לידי הבעלים. אולם, גם במקרה זה הזכות לפיצוי אינה חלק בלתי נפרד מחובת המחזיק לפנות את המקרקעין, אלא שעומדת לבר הרשות הזכות להגיש תביעה לפיצויים בשל סיום הרשיון או בעבור השקעותיו בנכס [ראו ע"ת (ת"א) 1197-09 רמ-נח בע"מ נ' עבודי טוביה (07/02/11) (להלן: "רמ-נח"), וכן ע"א 463/79 ג'בראן נ' ג'בראן (27/12/82) ר"ע 7924/06 אביטן נ' באום (03/10/06)]. 49. הנתבעים לא הגישו תביעה שכנגד לקבלת פיצוי בעבור ביטול רשיון או בעבור השבחה שנעשתה במקרקעין, ואף בתובענה דנן לא הוגשו כל ראיות בנושא ולא הוגשה חוו"ד שמאית בעניין. משמדובר במבנה המיועד להריסה, וודאי שהתובעים אינם יכולים ליהנות ממנו. נוסף על כך, אף אם לא היה ניתן צו ההריסה, משיעוד הקרקע שונה מהקמת משתלה, הרי שאין במבנה שהוקם כל תועלת לתובעים, וצפויות להם הוצאות בגין הריסתו. נוסף על כך, הנתבעים לא הציגו כל ראיה בגין הוצאות אשר הוציאו. בנסיבות העניין אין לנתבעים זכות כלשהי לקבלת פיצוי עבור "השבחת" המקרקעין. פיצוי בשל ההטבה שקיבלו התובעים 50. הנתבעים טוענים כי התובעים קיבלו הטבה כלכלית בשווי של כ-130 מליון דולרים, שנועדה לפינוי המחזיקים במתחם סומייל. חלקם של התובעים בהטבה זו עומד על למעלה מ-43 מליון דולרים (חוו"ד שמאי מטעם הנתבעים). לטענת תג'ר, התובעים דרשו לקבל הטבה כאמור לצורך פינוי המחזיקים, ומשכך נועד הכסף לפצות את הנתבעים בגין פינויים מהמקום. תג'ר לא הציג כל הוכחה כי ההטבה האמורה ניתנה גם עבור הנתבעים או בעבור מי שאינו מחזיק ברשיון או רשות. ביתן (עורך חוות הדעת מטעם הנתבעים) טען כי "התוכנית נבנתה כך שעבור הפינויים ניתנו שלושים ושישה אלף מטר מרובעים למימון הוצאות הפינוי" וכי למד על כך ממכתבה של אדריכל העיר, או ראש צוות מרכז בעיריית תל אביב, הגב' דניאלה פוסק אשר היווה הבסיס להכנת התוכניות, וכי בכל ההחלטות של הוועדה המחוזית, דובר על עלויות פינוי גבוהות אשר מיועדים ליתן תמריץ ומימון לפינוי (עמוד 93 שורה 23 עד עמוד 94 12). הנתבע מסתמך על דברי ביתן (עמוד 97) אולם מתרעם על שנשאל העד האם ההטבה האמורה יועדה לפצות גם מסיגי גבול. בסיכום עדותו, מסיק הנתבע כי לאחר שניתנה ההטבה בשנת 2005, הרי שנועדה לפצות את כל מי שמחזיק במקום קודם לכן. הנתבע מסיק לגבי מטרת ההטבה גם בהסתמך על עדותו של גודוביץ אשר היה מהנדס העיר תל אביב בעבר, אשר העיד כי מדובר בתוכנית חריגה, אשר אישורה מעיד על כך שניתנו זכויות עודפות לצורך פיצויים (עמודים 105-108). עורך חווה"ד מטעם הנתבעים טען כי העיריה העניקה הטבות בעלות שווי כספי רב לקבלנים במתחם סומייל אשר נועדו לפיצוי המתגוררים במתחם. לאורך עדותו התחמק מלענות על הטענה אשר הוצגה לו ולפיה אין לפצות פולשים, ולבסוף ענה כי הניח כי הנתבעים נמצאים במקרקעין מאז קום המדינה (עמוד 100, שורות 15-16). 51. בפסק הדין שניתן בעניין רמ-נח מזכיר בית המשפט את פסק הדין שניתן בעתירה המינהלית שהגיש תג'ר נגד עיריית תל אביב בעניין זכויות הבנייה העודפות (נספח ה' לתצהיר תג'ר). ואלה דבריו: "כאמור לעיל, הטענה כאילו הדיירים-המחזיקים זכאים להנות מאותה תכנית שאושרה על ידי הועדה המחוזית, נידונה בעבר בבית משפט זה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים [עתמ 1948/06 תג'ר נ' עיריית תל-אביב (30.05.07)] , כב' השופטת דותן. באותו מקרה, עתר מר דוד תג'ר, אשר אף הוא מחזיק במקרקעין במתחם ואשר נטל חלק פעיל גם בתיק דנן, לקביעה כי המחזיקים הם אלו שזכאים לקבל את זכויות הבנייה הנוספות, ולא אותם בעלים שהעירייה פועלת ליישום התכנית, באופן שהבעלים הרשומים הם אלו שיקבלו את הזכויות. בית המשפט דחה את העתירה בקבלו את עמדתם העקרונית של המשיבים "לפיה עצם העובדה שנקבע בהחלטת הועדות כי תינתנה זכויות בניה עודפות במטרה לפצות את המחזיקים, אינה מובילה, מניה וביה, למסקנה שיש להעביר להם זכויות אלה במישרין. זאת ועוד, נקבע מנגנון ליישום שלבי, המתנה מתן היתרי בנייה בפיצוי בפועל...". עוד קבע בית המשפט, כי שאלת הזכויות של העותר ומחזיקים נוספים לא התבררו כל צרכן, תוך שבית המשפט מציין "פלישה טרייה" של העותר, ובציינו כי קיימת מחלוקת בין הבעלים לבין העותר ומחזיקים נוספים אודות זכויותיהם, וכי למעשה, מדובר בסכסוך קנייני... הנה כי כן, בית המשפט שם אמר דברו, ובצדק קבע בית משפט קמא כי אין המשיבים זכאים לפיצוי כקורלציה ישירה לשיעור השווי של הגדלת אחוזי הבנייה בגין הצורך בפינוי המחזיקים... " (פס"ד רמ-נח, חלקים מסע' 34-35). 52. לשון אחרת, מתן זכויות בנייה עודפות לרוכשי הקרקע על מנת שיממנו בעזרתן מתן פיצויים למחזיקים בקרקע, אין פירושו, מיניה וביה, הכרה בזכותו של כל מחזיק בקרקע לקבל פיצויים. הזכות לקבלת פיצויים נגזרת מהוראות הדין הכללי בעניין זה ולא מן העובדה שהרוכשים קיבלו הטבה לצורך מימון הפינויים. מתן פיצויים לכל מחזיק בקרקע יעודד פלישות למקרקעין שלא כדין מתוך ציפייה ליהנות מכספי פיצויים בבוא עת הפינוי. הנכון הוא שרוכשי הקרקע קיבלו זכויות בנייה עודפות על מנת לממן בעזרתן תשלום פיצויים למחזיקים ותיקים אשר תוכח זכותם לקבלת פיצויים לפי כל דין. בכל הנוגע לשטח המשתלה, אין בסיס שבדין לזכות את הנתבעים בפיצויים כלשהם. 53. על כל אלה, אני רואה להוסיף את הדברים הבאים. הואיל והמקרקעין שבמחלוקת משמשים לעסק ולא כבית מגורים, יש ליתן משקל לטענת הנתבעים לפיה המשתלה אינה עסק מרוויח. יוסף מנהל את המשתלה ומפעיל אותה באופן שאינו סדיר ואינו כלכלי. המשתלה הוקמה על ידי הנתבעים על מנת לספק תעסוקה ליוסף, כדי שלא ישוב להשתמש בסמים כבעבר. תג'ר העיד כי המשתלה מנוהלת ע"י אוסי (יוסף, הנתבע 2), ומופעלת על ידיו, וכי מדובר בעסק מפסיד, שאין בו רווח (עמודים 114-115). כן העיד תג'ר כי אוסי לא הפעיל את המשתלה באופן קבוע. "הוא לא בן אדם עסקי, הוא חי מרגע לרגע, הוא פעם סוגר, פעם פותח וכן הלאה. הוא לא בן אדם עסקי או רווחי או דברים כאלה. לכן הוא לא מרוויח.." (עמוד 116, שורות 28-29). משזו גרסת הנתבעים עצמם, הרי שלא ייגרם לנתבעים או מי מהם נזק כלכלי כתוצאה מסיגרת העסק. יש בכך לחזק את המסקנה שהנתבעים אינם זכאים לפיצוי כנגד הפינוי. סוף דבר 54. ממכלול הראיות והעדויות שבפני עולה כי הנתבעים פלשו למקרקעין בטווח הזמנים בהם צולמו תצלומי האוויר, בין מאי 1997 ומאי 1998. הנתבעים לא הציגו כל ראיה בכתב או עדות אשר תתמוך בגרסתם כי משפחתם יושבת במקום עשרות שנים קודם לכן ובאופן רציף. אין לנתבעים זכות כלשהי במקרקעין, והם מחזיקים במקרקעין כמסיגי גבול ולא כבני רשות. אין בסיס לטענת הנתבעים בדבר זכאות לפיצוי כנגד הפינוי. 55. הנתבעים יפנו את המקרקעין, כמשמעם לעיל, וכפי שסומנו בתרשים המצורף לתצהיר הפנר, וימסרו את החזקה בהם לתובעים כשהמקרקעין פנויים מכל אדם וריקים מכל חפץ ששייך לנתבעים. ניתנת לנתבעים שהות של 90 יום לצורך התארגנות, כך שהפינוי יבוצע לא יאוחר מיום 1/11/12 בשעה 13:00. 56. בהתאם להחלטה מיום 12/01/10, רשאים התובעים לתבוע בתביעה נפרדת כל סעד כספי, ובכלל זה דמי שימוש. 57. הנתבעים, יחד ולחוד, ישלמו לתובעת 1 ולתובעים 2-5 הוצאות משפט בסך 7,500 ₪, ושכר טרחת עו"ד בסך 20,000 ₪, לכל אחת מקבוצות התובעים (דהיינו בסה"כ הוצאות משפט בסך 15,000 ₪ ושכ"ט עורכי דין בסך 40,000 ₪). התשלום ישולם תוך 30 יום. 58. המזכירות תחלט את הפיקדון שהופקד על ידי הנתבעים, על פירותיו, ותעביר אותו בחלקים שווים לב"כ התובעים על חשבון החוב הפסוק. משתלהבניה