אי תשלום ארנונה בתקופת שכירות

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא אי תשלום ארנונה בתקופת שכירות: רקע : התובעת היא עירייה. הנתבע 1 הוא הבעלים של הנכס המצוי ברח' הסתת 21 בחולון (להלן: "הנכס"). הנתבעת 2 היא חברה, בבעלות הנתבע 3, אשר חתמה על הסכם שכירות עם הנתבע 1, במהלך שנת 2008. התובעת טוענת כי במהלך תקופת השכירות, שבין יום 1.5.08 ועד ליום 1.4.09, לא שולמה הארנונה בגין הנכס, ומכאן קמה תביעתה. להלן פירוט החיובים אותם מבקשת התובעת להטיל על הצדדים השונים - חיוב הנתבעת 1 בסכום התביעה בסך של 116,029 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"מ - 1980, החל מיום 26.3.09 ועד ליום התשלום המלא בפועל. חיוב הנתבעת 2 בסכום התביעה בסך של 116,029 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"מ - 1980, החל מיום 26.3.09 ועד ליום התשלום המלא בפועל. חיוב הנתבע 3 בסכום הארנונה בסך 90,060 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"מ - 1980, החל מיום 26.3.09 ועד ליום התשלום המלא בפועל. השאלה המהותית הטעונה הכרעה אינה סוגיית גובה החוב, כי אם שאלת זהות החייב, כאשר הנתבעים 1 והנתבעים 2-3 ניצים ביניהם בשאלה, מיהו החייב בתשלום הארנונה. התובעת מצידה, סבורה כי יש לחייב כל אחד מן הנתבעים כלפיה יחד ולחוד, כל אחד מהם מכח חבותם הנפרדת כלפיה. טענות התביעה : לטענת התובעת, התביעה הוגשה כנגד הנתבע 1 בגין אי תשלום החיובים העירוניים עבור הנכס בתקופה שבין יום 1.5.08 ועד ליום 1.4.09 כבעלים של הנכס, החבים בתשלום דמי השכירות תמורתו. במקביל, הוגשה התביעה כנגד הנתבעים 2-3 . הנתבעת 2, חתמה על הסכם שכירות, ולטענת התובעת היתה רשומה כמחזיקה בנכס בתקופה הרלוונטית. לטענת התובעת, במהלך שנת 2008 חתמו הנתבעים 2-3 על הסכם שכירות (להלן: "ההסכם"), לפיו התחייבה הנתבעת 2 לשכור את הנכס מהנתבע. הנתבע 1 עדכן את התובעת בנוגע להסכם השכירות, ושלח אליה הודעה על שינוי מחזיק. בהתאם להודעה זו, נרשמה הנתבעת 2 בספרים, כמחזיקה בנכס, החל מיום 1.5.08. (ראו סעיף 4 לתצהיר התובעת). התובעת טוענת כי ביום 1.4.09 הגיע הנתבע 3 אל משרדיה, והודיע כי הנתבעת 2 לא החזיקה בנכס ולו יום אחד, כי אם הנתבע 1 הוא זה אשר החזיק בנכס במהלך כל התקופה, הואיל והסכם השכירות לא יצא לפועל ולא קוים על ידי הצדדים (להלן: "ההודעה"). בהתאם להודעה זו, רשמה התובעת את הנתבע 1 כמי שמחזיק בנכס הנדון, החל מיום ההודעה - 1.4.09. התובעת טוענת כי לא ביצעה חיוב רטרואקטיבי של הנתבע 1 בספריה, והחוב, עד ליום מתן ההודעה, נותר על שם הנתבעת 2. התובעת מצאה חיזוק לטענת הנתבעת 2 כי לא החזיקה בנכס, בכך במהלך ביקורת אשר נעשתה בנכס ע"י נציג מטעמה, נמצא הנכס ריק וסגור, ומשכך, הודבקה התראה על דלת הנכס. התובעת מצרפת העתק דו"ח הביקורת, כנספח 3 לתצהירה. בנסיבות אלו, סבורה התובעת כי יש לראות בנתבע 1 כבעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ולחייבו בחובות העירוניים המגיעים לתובעת, בגין מלוא התקופה בה לא שולמו החיובים העירוניים. התובעת מפנה להוראות פקודת העיריות (נוסח חדש) הקובע כי החיוב בארנונה מוטל על המחזיק בנכס, כמוגדר בסעיף 1 לפקודה, ומשהנתבע הוא שהחזיק בנכס בכל אותה התקופה, מוטלת עליו החובה לשאת בחיובי הארנונה בגין אותה התקופה. (ראו סעיף 7 לתצהיר התובעת). לחילופין, טוענת התובעת כי הואיל והחובה להודיע על חדילת החזקה בנכס חלה על הנתבעת 2, בהתאם לסעיפים 326-325 לפקודת העיריות, יש להטיל עליה את האחריות לאי תשלום החיובים העירוניים לתובעת. (ראו סעיף 8 לתצהיר התובעת). באשר לנתבע 3, טוענת התובעת, כי חיובו מתחייב מהיותו בעל השליטה בנתבעת 2, כהגדרת מונח זה בסעיפים 119א(ד) ו - 32(9)(א)(2) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש). כן טוענת התובעת כי על פי האמור בסעיף 8(ג) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) התשנ"ג - 1993 (להלן: "חוק ההסדרים"), רשאית התובעת לגבות את חוב הארנונה הסופי מבעל השליטה, ובלבד שהתקיימו לגביו נסיבות סעיף 119א(א) לפקודת מס הכנסה. (ראו סעיף 9 לתצהיר התובעת). התובעת גורסת, כי פקודת מס הכנסה יוצרת חזקה לפיה הפסקת פעילותה של חברה שוהעברת נכסים לבעלי השליטה ללא תמורה ובמקרה כזה ניתן לגבות מבעלי השליטה, ולא מן הנכסים, את חוב המס. די בהיותו של הנתבע 3 בעל שליטה בנתבעת 2, כדי לחייבו באופן אישי בתשלום מלוא חוב הארנונה לתובעת, שנוצר לאחר שנת 2004, ואין כל צורך להוכיח כי קיבל נכסים ללא תמורה, ומה היה שיעורם. התובעת מציינת בהקשר זה כי אין כל חשיבות למידת מעורבותו בפועל של הנתבע 3 בניהול הנתבעת, ודי בכך שהנתבע 3 מחזיק בשיעור של 25% ממניות החברה כדי לקבוע, כי הנסיבות המיוחדות הנקובות בסעיף 119א לפקודת מס הכנסה מתקיימים לגביו. (ראו סעיף 10 לתצהיר התובעת). על כן, סבורה התובעת כי קמה לה עילת תביעה כלפי כל הנתבעים, יחד ולחוד. טענות הנתבע 1 : הנתבע 1 פרשה את טענותיה בתצהיר בנו של הנתבע 1 - מר שי טרי. הנתבע 1 מאשר כי נחתם הסכם להשכרת הנכס, ביום 17.4.08 בינו לבנין הנתבעת 2, באמצעות הנתבע 3 (ראו סעיף 4 לתצהיר שי טרי). הנתבע 1 טוען, כי בהתאם להסכם זה שכרה הנתבעת 2 את הנכס, החל מיום 1.5.08, ועד ליום 1.5.09, כאשר לנתבעת ניתנה האופציה להארכת השכירות לשלוש שנים נוספות (ראו סעיף 5 לתצהיר שי טרי). בתצהירו (סעיף 6), טוען שי טרי, כי עובר לחתימת הסכם השכירות, נפגש עם הנתבע 3 מספר פעמים בנכס. במהלך ביקורים אלו, בדק הנתבע 3 את הנכס, ובאחת הפעמים אף הגיע בלווית אדם נוסף, אשר הוצג כמומחה מטעמו, המייעץ לו בעניין התאמת הנכס לצרכיו. לטענת הנתבע 1, הפרו הנתבעים 2-3 את הסכם השכירות בטענת היעדר מימון (ראו סעיף 8 לתצהיר שי טרי). הנתבע 1 טוען, כי במהלך המו"מ אשר קדם לכריתת הסכם השכירות, היו הנתבעים 2-3 מיוצגים ע"י עו"ד ברק נבות, ואילו היא לא הייתה מיוצגת. על כן, במעמד החתימה על ההסכם, נכתבו השינויים הסופייים על גבי הטיוטה אשר הועברה ע"י עו"ד נבות. שינויים אלו אושרו סופית, טלפונית, ע"י עו"ד נבות, במעמד החתימה. (ראו סעיפים 9-10 לתצהיר שי טרי). כנספח 1 לתצהיר, מצרף מר טרי את העתק נוסח ההסכם אשר הועבר ע"י עו"ד נבות ביום 17.4.08. מר טרי מעיד, כי הנתבע 3 הינו אדם דתי, אשר ביקש לקבל את החזקה בנכס מייד לאחר החתימה על ההסכם, לטענתו - בהוראת רבו. על כן, נסעו הנתבעים מייד לאחר החתימה, לנכס, והנתבע 3 התקין מזוזה בפתח הנכס, הגביה כיסא כסימן לקבלת הקניין, והציבו בנכס, ואף ערך בדיקת חמץ בנכס, שכן מדובר היה בערב חג הפסח (ראו סעיפים 13-14 לתצהיר שי טרי). הנתבע 1 טוען כי הנתבע 3 התחייב במועד החתימה על ההסכם, להמציא את התשלום עבור השכירות, בשתי המחאות, למחרת יום החתימה. בהתאם, נערך מסמך על ידי הצדדים, אשר צורף כנספח נ/2, עליו חתום הנתבע 3, המציין את התחייבות הנתבע 3 להעביר ההמחאות למחרת היום (ראו סעיף 18 לתצהיר שי טרי). אכן, למחרת יום החתימה, מסר הנתבע 3 את ההמחאות, משוכות על ידי הנתבעת 2 (ראו סעיף 19 לתצהיר שי טרי). הנתבע 1 טוען כי בהמשך להתקשרות עם הנתבעת 2 בהסכם השכירות, הוא הודיע לשוכרים אחרים אשר ישבו בנכס, כי עליהם לפנותו (ראו סעיפים 20-23 לתצהיר שי טרי). לטענת הנתבע 1, לאחר חג הפסח הוא נפגש עם הנתבע 3, אשר סיפר לו לראשונה כי המשקיעים עלים הסתמך, הודיעו לו כי הם חוזרים בהם מהכוונה להשקיע בעסק שלמענו נשכר הנכס. משכך, ביקש הנתבע 3 לבטל את ההסכם (ראו סעיפים 27-28 לתצהיר שי טרי). הנתבע 1, השיב באמצעות בנו, השיב לו כי ההסכם ישאר על כנו, אך יסכים לקצר את התקופה אם יימצא שוכר חלופי (ראו סעיף 29 לתצהיר שי טרי). הנתבע 3, מצידו, ביקש מן הנתבע 1 שלא להסיר את המודעה אשר פרסמה את הנכס (ראו סעיפים 30-31 לתצהיר שי טרי). הנתבע 1 מציין כי לאחר שפנה אליו הנתבע 3, בנוגע לקשייו הכלכליים, הוא אישר לשוכר הנוכחי בנכס, להישאר עוד מספר חודשים, והשוכר שילם במשך אותה תקופה את הארנונה (ראו סעיף 32 לתצהיר שי טרי). הנתבע 1 מדגיש כי מעולם לא ניתנה הסכמתו לביטול הסכם השכירות, וכן כי בקשת הנתבע 3 לבטל את ההסכם, הייתה אך ורק בשל מצבו הכלכלי הרעוע, ולא בשל מצב הנכס או טיבו (ראו סעיפים 33-34 לתצהיר שי טרי). בהקשר זה מכחיש הנתבע 1 את טענות הנתבע 3 בדבר אי התאמת הנכס לייצור מזון ובדבר הימצאות חתולים ועכברים בנכס (ראו סעיפים 35 - 36 לתצהיר שי טרי). הנתבע 1 מפנה להוראות הסכם השכירות, הקובעות כי על הנתבעת 2 היה לשאת, בין השאר, בתשלומי הארנונה (ראו סעיף 38 לתצהיר שי טרי). הנתבע 1 מאשר את משלוח טופס חילופי דיירים, משמו לשמה של הנתבעת 2 אל התובעת. עוד הוא טוען כי לא קיבל בכל תקופת השכירות הודעה כלשהי בנוגע לחיוב ארנונה בעבור הנכס, עד לחודש יוני 2009. כל זאת, למעלה מחודש לאחר סיום תקופת השכירות הראשונה, בה נתקבל מכתבה של התובעת, המצורף כנספח נ/4 לתצהיר שי טרי. (ראו סעיפים 39-41 לתצהיר שי טרי). לטענת הנתבע 1, במכתב מיוני 2009 מופיעות מספר עובדות שגויות: הנתבע 1 מכחיש כי פנה לתובעת בבקשה לפטור מארנונה במועד הרלוונטי להיווצרות החוב. לטענת הנתבע 1, המועד בו פנו הוא ובנו לבקש פטור מארנונה, הינו חודש יוני - חודשיים לאחר שפנה הנתבע 3 לתובעת. (ראו סעיף 44 לתצהיר שי טרי). הנתבע 1 גורס כי התובעת פעלה כאן בחוסר תום לב ובשיהוי. כך, היא החזירה את שם המחזיק על שם הנתבעת 1, ביום 1.4.09, בהתאם להודעת הנתבע 3 מכוח הודעה בע"פ ולטענתו פעלה כן שלא כדין (ראו סעיף 49 לתצהיר שי טרי). לטענת הנתבע 1, משנמסר חוזה חתום לתובעת, לא ניתן לייחס לו עוד את החזקה בנכס. עצם היות הנכס ריק, טוען הנתבע 1, אינו מלמד עדיין על היעדר חבות מצד השוכר. כל עוד לא הומצא פסק דין הקובע אחרת או מסמך חתום על ידי שני הצדדים על העירייה לצאת מנקודת הנחה, שהחוזה שריר וקיים (ראו סעיף 52 לתצהיר שי טרי). מר שי טרי טוען עוד, לתחולת עקרון ההסתמכות. הוא מצהיר (סעיפים 54-55 לתצהירו) כי הוא ואביו הסתמכו על רישומה של הנתבעת 2 כמחזיקה בנכס החל מיום 1.5.08. לטענתו, לאור השינוי ברישום, ולאור העובדה שהתובעת לא שלחה להם כל הודעה בגין חיוב בארנונה, כלכלו הוא ואביו את צעדיהם בהתאם לבסיס תקציבי מסוים. בהקשר זה מציין הנתבע 1 כי קיים מנגנון מיוחד להשגה וערר על חיובי ארנונה, ובכללם השגה וערר על זהות המחזיק בנכס. במקרה דנן, טוען הנתבע 1, נחסמה דרכו להגשת השגה וערר, שכן התובעת לא שלחה לו מעולם הודעת חיוב, אלא את המכתב מיוני 2009 בלבד, ולאחר מכן - את כתב התביעה. (ראו סעיף 56 לתצהיר שי טרי). בנוסף, טוען הנתבע 1, אף הנתבעת 2 רשאית הייתה, כאשר קיבלה את חיובי הארנונה, להגיש השגה וערר, ומשנמנעה מלעשות כן - הפך חובה חלוט (ראו סעיף 57 לתצהיר הנתבע 1). משכך, עותר הנתבע 1 לדחיית התביעה נגדו. טענות הנתבעים 2-3 : לטענת הנתבע 3 במהלך חודש אפריל 2008, הוא חיפש עבור הנתבעת 2 נכס אשר ניתן יהא לקיים בו עסק של ייצור ואחסון מוצרי מזון. במהלך החיפושים, טוען הנתבע 3 כי נפגש עם שי טרי, אשר הראה לו את הקומה הראשונה של הנכס בלבד, אשר הייתה תפוסה באותה העת ע"י קונדיטוריה. (ראו סעיפים 3-4 לתצהיר הנתבע 3). בהמשך, טוען הנתבע 3, נפגשו הנתבע 1 והנתבע 3 בביתו של הנתבע 1. במהלך הפגישה, גורס הנתבע 3, חזר ואישר הנתבע 1, בנוכחות שני עדים, כי הקומות השניה והשלישית, אשר הנתבע 3 לא ראה בסיורו, זהות לקומה הראשונה. כן התחייב הנתבע 1 לפנות את הדיירים הנוכחים במקום, ולבצע שיפוצים ושיפורים בנכס, על מנת שהנתבע 3 יוכל לקבל רישוי לעסקי מזון. בהמשך להתחיבויות אלו, טוען הנתבע 3, הוא הסכים להתקשר בהסכם השכירות. (ראו סעיפים 5-8 לתצהיר הנתבע 3). במעמד החתימה, טוען הנתבע 3, נמסרו לנתבע 1 שתי המחאות לביטחון, ובגינן לא הומצאו חשבונית וקבלה (ראו סעיף 9 לתצהיר הנתבע 3). הנתבע 3 טוען כי חרף בקשות חוזרות ונשנות, רק כעובר מספר ימים מיום החתימה, הסכים בנו של הנתבע 1, לקחתו, בשעות הלילה, לראות את כל הנכס. כאשר הגינו אל הנכס, טוען הנתבע 3 כי התברר לו שהמקום אינו ראוי לשמש ליצור מזון וכי מסתובבים בו חתולי רחוב ועכברים. בנסיבות אלו, גורס הנתבע 3, הוא התקשר בנוכחות שני העדים, לנתבע 1, והודיע לו על בטלות ההסכם, ובהמשך להודעה זו, לא נמסר לו מפתח לכנס, אשר ממילא היה תפוס חלקית על ידי אחרים. (ראו סעיפים 10-13 לתצהיר הנתבע 3). הנתבע 3 טוען כי חלק מהנכס היה מושכר לצדדים שלישיים, וכי הסכם השכירות אפשר לנתבע 1 לעכב מסירת החזקה בשתיים מתוך שלושת קומות הנכס, ולמסור אותן רק ביום1.11.08, או לאחר מכן - תמורת תשלום. מכך ניתן ללמוד, טוען הנתבע 3, כי מועד תחילת השכירות לגבי קומות אלו, מעולם לא היה קובע, וממילא לא היה ניתן לייחס חיוב ארנונה לנתבעת 2 בגין תקופות אלו. (ראו סעיף 15 לתצהיר הנתבע 3). לטענת הנתבע 3, בסוף חודש מרץ 2009 נודע לו כי הנתבע 1 דיווח לתובעת כי הנתבעת 2 מחזיקה בנכס החל מיום 1.5.08, וזאת חרף ביטול ההסכם, וע"כ פנה לתובעת והודיע לה כי הנתבעת אינה מחזיקה בנכס, ומעולם לא החזיקה בו (ראו סעיף 16 לתצהיר הנתבע 3). הנתבע 3 מציין כי התובעת ביצעה ביקור בנכס, במהלכו נתברר לה כי הוא רק ולא נעשה בו שימוש. לטענת הנתבע 3, אילו לא היה ההסכם מבוטל, והנתבעת 2 הייתה חבה בתשלום ארנונה, הרי שהיתה מבקשת והייתה זכאית לקבל פטור בגין נכס ריק, למשך שישה חודשים. (ראו סעיף 17 לתצהיר הנתבע 3). גרסת הנתבע 3 הינה כי מי שהחזיק בנכס, כולו או מקצתו, בין ישירות ובין באמצעות שוכרים אחרים, במשך התקופה הרלוונטית ולחילופין בחלקה - הינו נתבע 1 (ראו סעיף 20 לתצהיר הנתבע 3). כן סובר הנתבע 3 כי יש לנכות מגובה החוב, את סכום הארנונה עבור ששת החודשים אשר בגינם היה זכאי הנכס לפטור עקב היותו ריק (ראו סעיף 21 לתצהיר הנתבע 3). כן טוען הנתבע 3 כי התובעת אינה רשאית לגבות תשלום עבור רכיבים שונים, כגון "אגרת שמירה" (ראו סעיף 22 לתצהיר הנתבע 3). הנתבע 3 מכחיש הטענות הנוגעות לנתבעת 2, וטוען כי מדובר בחברה פעילה (ראו סעיפים 23-24 לתצהיר הנתבע 3). דיון והכרעה : השאלות המצריכות הכרעה הינן: האם בוטל הסכם השכירות? על מי חלה החובה לשלם את הארנונה נשוא התביעה? האם חלה חבות אישית על הנתבע 3? סכום התביעה. אדון ואכריע בשאלות אחת לאחת. תוקף הסכם השכירות : הנתבעים אינם חלוקים בדבר חתימת הסכם השכירות. המחלוקת בין הנתבעים הינה בדבר תוקפו על ההסכם, כאשר הנתבע 1 טוען כי ההסכם היה תקף במהלך כל התקופה נשוא חוב הארנונה, ואילו הנתבעים 2-3 טוענים כי ביטלו את ההסכם מספר ימים לאחר חתימתו. לטענת הנתבעים 2-3, מייד לאחר החתימה, גילו כי הנכס אינו מתאים לצורך אשר לשמו שכרו אותו, שכן היו במקום תנאי תברואה אשר אינם הולמים קיומו של עסק לאריזת מזון, ומשכך, הודיעו, לטענתם, לנתבע 1 , כי הם מבקשים לבטל החוזה. הנתבע 1 מצידו, מאשר כי כמה ימים לאחר חתימת החוזה, התקשר אליו הנתבע 3 וביקש לחזור בו מחתימתו. אולם, לטענת הנתבע 1 , הנימוק לרצון הנתבע 3 לבטל החוזה היה חוסר יכולת כלכלית. כן טוען הנתבע 1 כי סרב לבקשת הנתבע 3 לבטל ההסכם בינו לבין הנתבעת 2, אולם הביע נכונות להעביר את השכירות לגורם שלישי, במידה והנתבע 3 ימצא שוכר חלופי לנכס, וזאת לא קרה. אף הנתבע 3 העיד כי הנתבע 1 הסכים לביטול ההסכם אך ורק במידה ויימצא שוכר חלופי (עמ' 30 שורות 14-16 לפרוטוקול הדיון מיום 9.9.12): "ש: האם אי פעם המשכיר הסכים לביטול ההסכם? ת: בפעם הראשונה שדיברתי איתו, לאחר מכן הוא אמר בסדר, אבל. אתה צריך למצוא לי מישהו אחר". ובהמשך (עמ' 34 שורות 19-23 לפרוטוקול הדיון מיום 9.9.12): "ש: יש לך מסמך בכתב שבו יש הסכמה של המשכיר לביטול ההסכם? ת: לא. ש: נכון שהוא אמר לך שהוא לא מסכים לביטול ההסכם? ת: הוא לא אמר שהוא לא מסכים, הוא אמר שאני אחפש משכיר אחר. לאחר מכן הוא כנראה התייעץ עם מישהו, ואז הוא אמר לי לא בפירוש". כחיזוק לגרסתו לסיבה לביטול ההסכם - חתולים ועכברים אשר ראה בנכס, ציין הנתבע 3 כי היה בחברת שני עדים אשר היו איתו כאשר ראה את החתולים והעכברים, ואשר היו עדים לשיחת הטלפון בה הודעה הנתבע 3 על ביטול ההסכם. חרף טענה זו, בדבר העדים לשיחת הטלפון, נמנע הנתבע 3 מהבאתם לעדות, וכאשר נשאל מדוע לא הביאם (עמ' 31 שורה 20 - עמ' 32 שורה 1 לפרוטוקול הדיון מיום 9.9.12), הוא ענה שמדובר בחרדים אשר לא ניתן היה לזמנם לעדות. נימוק זה אינו מהווה הסבר ראוי להימנעות הנתבע 3 מהבאתם לעדות, וחזקה היא כי הימנעות מהבאת עד, פועלת לחובת בעל הדין אשר נמנע מזימון העד הדרוש (ראו ע"א 50/89 קופל נ' טלקאר, פ"ד מד(4) 596). נוסף לכך, הסיבה לכך שהנתבע 3 לא התריע בדבר התנאים התברואתיים בנכס, לטענתו, הינה כי טרם החתימה על ההסכם, לא ביקר בנכס. טענה זו אינה מתיישבת עם סעיפי הסכם השכירות, בהם נכתב באופן ברור כי הנתבע 3 ראה ובדק את הנכס, ומצא אותו תקין ומתאים לצרכי הנתבעת 2, וזאת בשים לב שהצדדים היו מיוצגים על ידי עורכי דין טרם החתימה, והדבר אף צוין מפורשות בסעיף 28 להסכם השכירות. בהקשר זה - הנתבע 3 אף אישר בחקירתו (עמ' 32 שורות 2-7 לפרוטוקול הדיון מיום 9.9.12), כי היה מיוצג ע"י עו"ד ברק נבות, אשר עבר על הסכם השכירות. לאור האמור, אני דוחה טענת הנתבע 3 כי לא ביקר בנכס קודם לחתימה על הסכם השכירות. בסיכומיהם, טוענים הנתבעים 2-3 כי ההסכם בוטל טרם כניסתו לתוקף, ולא קוים על ידי שני הצדדים. לטענתם, סעיף 3א להסכם קבע כי הנכס יהיה נקי ומסודר, וכולל מעלית ופיר פנימיים, ותנאי זה לא קוים. כן טוענים הנתבעים 2-3 כי הנכס היה תפוס על ידי שוכרים נוספים,ולא היה ראוי לשימוש. כראיה להיות הנכס בלתי שמיש, מציינים הנתבעים 2-3 כי אף הנתבע 1 אישר כי בוצעו בנכס לאחר התקופה הרלוונטית לתביעה, שיפוצים נרחבים (סעיף 6 לסיכומי הנתבעים 2-3). המלומדת ג. שליו, בספרה "דיני חוזים", דין הוצאה לאור בע"מ, תשנ"ה, עמ' 264 כותבת: "עקרון תום - הלב חל אף בתחום הצורני של הודעת הביטול. גם כאשר המתקשר ממלא את הנטל שמטיל עליו הדין על ידי עצם מתן הודעת הביטול, הריהו מחויב, מכוח עקרון תום - הלב, לעשות מאמץ כן להשגת המטרה". במקרה דנן, אני שוללת את נסיון הנתבעים 2-3 לבטל את ההסכם. לנימוק שהעלו הנתבעים 2-3, בדבר אי התקנת מעלית, הרי אין הדבר מהווה עילה לביטול, יומיים בלבד לאחר חתימת החוזה. מה עוד שמדובר היה בימי חג הפסח. אכן, בהסכם עצמו התחייב הנתבע 1 להתקין פיר מעלית, אולם התחייבות זו לא הייתה קצובה בזמן, ואין זה סביר לדרוש כי פיר שכזה יותקן תוך יומיים מיום החתימה, כל שכן כאשר מדובר בימי חג. משכך, ביטול ההסכם עקב אי התקנת הפיר הינו ניסיון בלתי מוצדק להיתלות בנימוק בלתי סביר על מנת לבטל ההסכם. סיכומו של דבר, הנתבעים 2-3 לא השכילו להצביע על נימוק ראוי, אשר בגינו ניתן היה לבטל ההסכם, יומיים בלבד לאחר שזה נחתם. הדברים מקבלים משנה תוקף לאחר שאני מעיינת בעדויות ובראיות שהובאו בפני, ומוצאת כי לאחר שנחתם החוזה על ידי שני הצדדים, ביצעו הנתבעים פעולות שונות, המלמדות על שיכלולו וקיומו של ההסכם - עובר לחתימת הסכם השכירות, העבירה הנתבעת 2 באמצעות הנתבע 3, לידי הנתבע 1, שיקים עבור דמי שכירות. כמו כן, בלילה בו נחתם ההסכם, ניגש הנתבע 3 לנכס, התקין בו מזוזה, קיים בו בדיקת חמץ ואף הגביה כסא, כאות לקניית בעלות בנכס. כך שי טרי בעדותו (עמ' 25 שורות 3-10 לפרוטוקול הדיון מיום 9.9.12): "ש: מתי מסרת למר דויטש צרור מפתחות של כל הנכסים? ת: מסרתי לו אותם במעמד חתימת החוזה, נסענו למקום לפי בקשתו, על פי הוראת רבו, רצה לעשות בדיקת חמץ במקום, הווה אומר לקבל את החזקה ואז להתחייב לבדיקת חמץ, סיימנו בשעה 11:30 בלילה אולי, נסענו למקום, הוא רצה גם להניח כסא במקום לפי אמרת הרב שלו. חיפשנו כסא, המקום היה סגור. הוא ביקש שאקנה לו כסא שהיה במקום שהיה כלי, שיהיה לו. הגביה אותו, הניח אותו במקום, קבע מזוזה במקום, שתה לחיים ועשה בדיקת חמץ על המקום, קיבל מפתח באותו מעמד ונעל את המקום". אמנם אין מחלוקת כי הנתבע 3 ביקש, לאחר כמה ימים, לבטל ההסכם, אולם בנו של הנתבע 1, סרב לקבל את הודעת הביטול והמשיך לראות בחוזה הסכם תקף לכל דבר ועניין (ראו עדות שי טרי עמ' 19 שורה 27 - עמ' 20 שורה 3 לפרוטוקול הדיון מיום 9.9.12). מר שי טרי אף העיד כי הוא ואביו מסרו לנתבע 3 כי הם עומדים על קיום ההסכם (ראו עדות שי טרי עמ' 22 שורות 2-3 לפרוטוקול הדיון מיום 9.9.12). אשר על כן, ולאור כל האמור, אני קובעת כי אמנם הנתבעת 2 באמצעות הנתבע 3, ניסתה לבטל ההסכם, אולם מדובר בניסיון אשר הנתבע 1 התנגד לו מכל וכל, ומשכך אני קובעת כי הסכם השכירות לא בוטל ונותר שריר וקיים. על מי חלה החובה לשלם את הארנונה נשוא התביעה? משמצאתי כי הסכם השכירות עמד בתוקפו במהלך כל תקופת השכירות, נשוא חוב הארנונה, הרי לא ניתן לחייב הנתבע 1 בתשלום החוב לתקופת החוזה, מכוח היותו הבעלים של הנכס. אין מחלוקת כי עובר לחתימת הסכם השכירות, הודיע הנתבע 1, לתובעת, על חדילת החזקתו בנכס והעברת החזקה לידי הנתבע 2. הודעה זו נשלחה אל התובעת בהתאם להוראות סעיף 325 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות") הקובע: "חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעירייה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה". התובעת מאשרת, כי על פי הנוהל שקבע המחוקק, עם קבלת הודעה על חדילת חזקה, היא מסבה את החיוב בארנונה למחזיק החדש, וכך עשתה כאשר הנתבע 1, אשר היה בעליו של הנכס והיה רשום כמחזיק, של את ההודעה. עם קבלת ההודעה, מאשרת התובעת כי הסבה את החיוב על שם הנתבעת 2 (עדות מר בוסקילה, עמ' 16 שורות 21-29 לפרוטוקול הדיון מיום 9.9.12): "ש: תאשר שהשם של המחזיק של הנכס נשוא התביעה שונה בספרי העירייה לנתבעת 2, כתוצאה מכך שהוצג לכם הסכם שכירות חתם על ידי שני צדדים? ת: נכון. ש: תאשר שלא הוצג לעירייה פסק דין שיפוטי או מסמך חתום על ידי שני הצדדים שמבטל את ההסכם? ת: למיטב ידיעתי, נכון". כמפורט לעיל, עד לחודש אפריל 2009, לא קיבלה התובעת כל הודעה סותרת, להודעה אשר בעקבותיה הועבר החיוב לנתבעת 2. במהלך חודש אפריל 2009, הודיע הנתבע 3 לתובעת, כי הסכם השכירות, עליו נסמכה הודעת הנתבע1, כלל לא נכנס לתוקף. אכן, כנטען בסיכומי התובעת (סעיף 13) פסה"ד בע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי, קובע כי תכלית סעיפים 326-325 לפקודת העיריות, היא להקל על העירייה בתהליך הגבייה של הארנונה, כך שאין היא צריכה לעמוד בעצמה על מצב הבעלות או ההחזקה בכל נכס בכל עת ועת. אולם, חרף פסיקה זו התובעת אינה מקבלת את פרשנות הנתבע 1 לסעיף 325 לפקודה. לטענתה, לעולם זכאית התובעת לדרוש את תשלום הארנונה מהמחזיק למעשה, והיא אף רשאית לעשות כן בנסיבות מסוימות באופן רטרואקטיבי. החבות של מי שהיה מדווח כמחזיק בנכס, כלומר הגורם עליו הושת החוב בספרי העירייה, הינה חבות שיורית לחבות המחזיק למעשה. אם כן, לגרסת התובעת, הנתבע 1 אינו יכול להיבנות מהצהרתו על חדילת החזקה, כל עוד המשיך להחזיק בנכס בפועל, ומשכך יש לברר מי היה המחזיק הנכון בנכס בתקופת היווצרות החוב, ושאלה זו תוכרע על פי מבחן מירב הזיקות לנכס. בהקשר זה סבורה התובעת כי על מנת להגיע למסקנה על קיומה של החזקה ע"י מחזיק אחר מאשר הבעלים, יש להוכיח כי לאותו "אחר" היו זיקות ברורות כגון שימוש בנכס והנאה ממנו. המבחן, לטענת התובעת, הוא מבחן קיומה של חזקה למעשה ולא חזקה ערטילאית שהינה תוצאה של חיוב חוזי (ראו סעיף 19 לסיכומי התביעה). ברם, ניתוח מפורט זה של התובעת, הינו למעשה ניתוח של "לאחר מעשה". בפועל, אימצה התובעת את הודעת הנתבע 1 כלשונה, לא ערערה על האמור בה, ובאופן מיידי העבירה את רישום החזקה בנכס על שמה של הנתבעת 2, אשר כפי שקבעתי לעיל, אכן שכרה את הנכס מכוח הסכם שכירות בר תוקף, ואף העבירה שיקים בגין דמי השכירות לנתבע 1. הדברים מקבלים משנה תוקף לאור קביעתו של בית המשפט העליון בפסה"ד בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ בו הבהיר בית המשפט העליון כי רשות מקומית מוסמכת לבחון מיהו המחזיק למעשה בנכס המקרקעין, אך ורק בנסיבות קיצוניות ומיוחדות, כאשר ידוע לה בבירור כי ההודעה שנמסרה לה אינה נכונה וכי מישהו אחר עושה שימוש בפועל בנכס. העובדה כי בפועל בחרה הנתבעת 2 שלא לקיים את עסקה בנכס המושכר, אין בה כדי לשלול את זיקתה הישירה לנכס, ואת העובדה כי היא היה המחזיק המורשה בנכס באותה תקופה. ואני מתבססת בכך על פסק הדין ברע"א 9813/03 מדינת ישראל נ' עיריית ראשון לציון בו קבעה כבוד השופטת חיות כי דיני הארנונה קובעים שגם מחזיק פונקציונאלי של נכס ריק, יחויב בגין הנכס. לנתבעת 2 ניתנה ההזדמנות למצוא שוכר חלופי לנכס, ומשלא עשתה כן, נותרה בעלת זכות השכירות החוזית, ולפיכך - המחזיקה בנכס. חיזוק למסקנתי דלעיל, כי התובעת ראתה, במשך כל התקופה, בנתבעת 2 את החייבת הראויה בתשלום הארנונה, אני מוצאת בכך שהתובעת שלחה את דרישות התשלום הן לנתבעת 2 והן לנתבע 3 כנציגה (ראו עדות מר בוסקילה, עמ' 14 שורות 1-10 לפרוטוקול הדיון מיום 9.9.12) למעשה, התובעת לא יצרה קשר עם הנתבע 1, עד ליום 7.6.09, במכתב הדרישה לתשלום חוב הארונה. יצויין כי אין המדובר בהודעת שומה מפורטת ומוסברת, אלא במכתב דרישה של בא כוח התובעת. כך מר בוסקילה בעדותו (עמ' 17 שורות 20-22 לפרוטוקול הדיון מיום 9.9.12): "ש: תאשר שלא הוצאתם מעולם הודעת דרישה שומה של העירייה, חיוב בגין התקופה נשוא התביעה לנתבע 1, מלבד מכתב עורך דין? ת: נכון. בתקופה נשוא התביעה לא יצא מכתב על חיוב ארנונה לנתבע 1". אוסיף ואומר כי חתימתה של הנתבעת 2 על חוזה השכירות מול הנתבע 1, אינה כלי ריק. אין לבטל את התחייבותה זו ולהשליכה לקרן זוית, כאילו לא נחתם חוזה מעולם. משנטלה עליה הנתבעת 2 התחייבות חוזית, שומה עליה לשאת בתוצאותיה. אם בחרה להתחרט, משיקוליה, אילו זמן קצר (יומיים) לאחר החתימה, היה עליה להמציא שוכר חלופי. משלא עשתה כן, רובצת עליה האחריות החוזית. לאור כל האמור, אני קובעת כי הנתבעת 2 היא זו אשר חבה בתשלום חוב הארנונה בגין התקופה נשוא התביעה, וזאת מכוח היותה בעלת זכות ההחזקה בפועל של הנכס, כמפורט בהודעה שמסר הנתבע 1 לתובעת. הודעה זו נקלטה אצל התובעת אשר לא ערערה עליה, לא בדקה נכונותה ואף שלחה דרישות התשלום בהתאם לאמור בה. קביעתי זו נעשתה אף בהתחשב בטענה כי התובעת ביצעה ביקורת בנכס, במהלכה התברר כי הוא עומד ריק, וזאת בשים לב לכך שבעדותו, הודה מר בוסקילה כי המסמך שצורף על ידו, לשם הוכחת ביקורו של הפקח, אינו רלוונטי לתיק, וכן כי לא הוא ביצע את הביקורת, וכי הפקח אשר ביצעו, לא הגיע לדיון (ראו עמ' 17 שורות 12-17 לפרוטוקול הדיון מיום 9.9.12). יתר על כן, אף אילו הייתה מחליטה התובעת, על סמך ביקור פקח בנכס, לשנות את זהות החייב בארנונה, הרי שהיה עליה לבצע את השינוי מיד ובסמוך למועד ביקור הפקח, וזאת היא לא עשתה. סיכומו של הדבר - הנתבעת 2 היא החבה בתשלום דמי הארנונה בגין התקופה נשוא התביעה. אחריות הנתבע 3 : התובעת מבקשת לחייב את הנתבע 3, באופן אישי, בחיובי הארנונה של הנתבעת 2, וזאת מכוח הוראת סעיף 119 לפקודת מס הכנסה החלה אף בעניין חיובי ארנונה. משמעות החלה זו היא ,כי הרשות מוסמכת לגבות את מלוא חוב הארנונה, שהותירה אחריה חברה פרטית שהפסיקה את פעילותה, מבעל שליטה באותה חברה, ובלבד שבעל השליטה קיבל לידיו נכס מנכסי החברה בלי תמורה (או בתמורה חלקית). התובעת סבורה כי קיימת חזקה הניתנת לסתירה שנכסי החברה הועברו ללא תמורה לבעל השליטה. התובעת לא תמכה טענתה בדבר היות הנתבעת 2 בלתי פעילה בראיה ממשית כלשהי. יתר על כן, בדו"ח רשם החברות, אשר צרפה התובעת עצמה, כנספח 3 לכתב התביעה, נכתב מפורשות כי מדובר בחברה פעילה. אף הנתבע 3, הכחיש בעדותו את הטענה כי הנתבעת 2 אינה פעילה (עמ' 29 שורות 23 - 28 לפרוטוקול הדיון מיום 9.9.12). בעדותו, אישר מר בוסקילה כי לא ביצע פעולות חקירה כלשהן, לוודא מהו מצבה המשפטי של הנתבעת 2, למעט אותו סיור בו נכח הפקח כי הנכס עומד ריק (עמ' 13 שורות 1-8 לפרוטוקול הדיון מיום 9.9.12): "ש: בתצהירך אתה מתייחס לחיוב של מר דויטש בעצמו. מפנה לסעיף 10. אתה מצרף תדפיס מרשם החברות לפיו החברה פעילה. אם החברה פעילה, למה בחרתם לתבוע את מר דויטש בעצמו? ת: מהידע שלי, סטטוס משפטי של רשם החברות הוא לא תמיד דבר מעודכן בהכרח. או ליתר דיוק נאמר, ברוב הפעמים הוא לא מעודכן, כיוון שכאשר חברה מפסיקה פעילות, אי זה בראש מעייניה לרוץ לרשם החברות ולעדכן סטטוס. ש: אילו פעולות וחקירות עשית, באופן אישי, כדי לוודא שהחברה אינה פעילה? ת: (מעיין) אחד הדברים שנעשו זה הבדיקה שאין כל פעילות בנכס, וכי הנכס נמצא ריק וסגור. זו ההתייחסות היחידה". בנסיבות אלו, אני קובעת כי התובעת לא העמידה את התשתית הראייתית הראויה, להוכחת טענתה בדבר מצבה המשפטי של הנתבעת 2. העובדה כי בפועל לא קיימה הנתבעת 2 את עסקה דוקא בנכס, אין בה כדי ללמד על כך שאינה פעילה, שכן הנתבע 3 טוען כי הוא מקיים את העסק מביתו. התובעת לא הרימה איפוא את נטל הראיה, ולא הוכיחה אחריות אישית של הנתבע 3 לשאת בחובותיה של הנתבעת2 . אשר על כן, אני קובעת כי לא ניתן לחייב הנתבע 3 באופן אישי בחובות הארנונה של הנתבעת 2. התביעה האישית כנגדו - נדחית. סכום התביעה : בסיכומיהם (סעיף 3), מתייחסים הנתבעים 2-3 לפירוט החוב אשר הציגה התובעת, כנספח 4 לתצהירה. לטענתם, התובעת לא פירטה כדבעי את מהות החיוב בגין "חוב פיגורים", אשר לכאורה הינו בגין תקופה המוקדמת לתקופה נשוא התביעה. כן טוענים הנתבעים 2-3 כי התביעה לא הבהירה מהם הנכסים אליהם מתייחסים החיובים אשר צרפה כנספחים לתביעתה. פנקסי העירייה, ובהם תדפיסי חוב הארנונה, מהווים רשומה מוסדית בהתאם לסעיף 36 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1972, המהווה ראיה קבילה להוכחת אמיתות תוכנה, וכן ראיה לכאורה בהתאם לסעיף 318 לפקודת העיריות. סעיף 318 לפקודת העיריות קובע, כי - "פנקסים הנחזים ככוללים ארנונה שנקבעה או שומה שנעשתה לפי הפקודה יתקבלו בלי כל ראיה אחרת- כראיה לכאורה על קביעת הארנונה או על עשיית השומה ועל תקפן". סעיף זה קובע את מעמדם של תדפיסי החיוב כ- "ראיה לכאורה על קביעת הארנונה". בכדי לתקוף את אמינות התדפיסים הנ"ל, היה על הנתבעים או מי מהם להביא ראיות הסותרות את האמור בתדפיסי החיוב, או להציג חלופה משלהם לעניין גובה החוב ( ראו לעניין זה ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי (21.08.12), פסקאות 31-32). זאת לא עשו הנתבעים, ומשכך, אני מקבלת את האמור בתדפיסי העירייה בדבר גובה החוב בגין הנכס. נוסף לאמור, לנתבעים 2-3, אשר הוראות התשלום נשלחו הן לכתובת הנכס והן לכתובת הנתבע 3, עמדה הזכות להשיג על סכום החוב בהתאם למתווה שנקבע בחוק רשויות מקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו- 1986, אך הם לא עשו כן (ראו עדות מר בוסקילה בעמ' 17 שורות 5-7 לפרוטוקול הדיון מיום 9.9.12, ולכן מנועים הם היום מלהעלות טענות בעניין תשלומי הארנונה (ראו ע"א 4452/00 ט.ט טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל (06.02.2002)). כן סבורים הנתבעים כולם, כי אף אם תתקבל התביעה, כנגד מי מהם, יש ליתן פטור בגין התקופה בה הנכס היה זקוק לשיפוצים, ולחילופין, לפטור בגין נכס ריק. אמנם, המחזיק נכס ריק (מרכוש ומאדם) שאין משתמשים בו במשך תקופה רצופה שאינה עולה על שישה חודשים, יהיה זכאי לפטור מתשלום הארנונה. אולם כאמור, מדובר בתקופה בת שישה חודשים לכל היותר. כמו כן, על מנת להיות זכאי לפטור שכזה, יש להגיש הודעה בכתב למחלקת הגבייה, עם תחילת התקופה, ובהמשך - להציג חשבונות מים וחשמל לתקופה האמורה, והנתבעים לא פעלו כאמור. יתר על כן, הנחה כאמור לא תינתן רטרואקטיבית, ומשכך, אין מקום להעלותה כעת, משלא הועלתה "בזמן אמת". לעניין זה פסק בית המשפט המחוזי בבאר שבע בת.א. 2105/96 מועצה מקומית נתיבות נ' מ.ל השקעות בע"מ ואח' (לא פורסם) שטענה בגין נכס ריק יש להעלות בזמן אמת מאחר והעלאת טענה כזו לאחר שנים שוללת מהרשות המקומית את האפשרות לבדוק העניין.   לעניין זה, ראו גם דברי השופטת ארבל בעע"מ (מנהליים) 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו, תק-על 2012(3),11013,11019(2012) : "גישתו של בית משפט זה כלפי פתיחתן של שומות ארנונה סופיות מצומצמת למקרים שבהם שומות הארנונה הוצאו על ידי הרשות המקומית ברשלנות, בחוסר סמכות או באופן בלתי חוקי". משכך, אני קובעת כי אף אילו הייתה זוכה הנתבעת 2 בפטור מארנונה בגין נכס ריק, אילו הייתה מגישה הבקשה "בזמן אמת", הרי שאין בכך כדי להשפיע על גובה החוב הנוכחי. משמצאתי כי לא ניתן לערער על גובה החוב, אשר הוגש על פי פקודת הראיות, ומשלא ניתן לייחס לו פטור בגין נכס ריק, הרי שהתביעה מתקבלת במלואה. סיכום : מן המקובץ עולה כי דין התביעה כנגד הנתבעים 1 ו - 3 - להידחות. דין התביעה כנגד הנתבעת 2 - להתקבל במלואה. התובעת תשא בשכר טרחת עו"ד הנתבע 1 בסך של 6,000 ₪, כולל מע"מ צמוד למדד ונושא ריבית מהיום. התובעת תשא בשכר טרחת עו"ד הנתבע 1 בסך של 6,000 ₪, כולל מע"מ צמוד למדד ונושא ריבית מהיום. הנתבעת 2 תשא בשכר טרחת עו"ד התובעת, בסך של 12,000 ₪, כולל מע"מ, צמוד למדד ונושא ריבית מהיום. כן תשפה הנתבעת 2 את התובעת בסכומי האגרות אשר שולמו, צמוד למדד ונושא ריבית מיום תשלומן. ארנונהשכירות