האם ביטול עסקה גורר ביטול אוטומטי של הערות אזהרה ?

האם די בביטול החוזה בין בעל המקרקעין לבין הקבלן כדי לומר, שגם בטלה בכך העילה לרישום הערת האזהרה ? יפים לענין זה דבריו של כב' הנשיא שמגר בע"א 813/85 יהושוע נחשון נ' שרה שי, פ"ד מב(1), 340 : "11. ... האם די בביטול החוזה בין בעל המקרקעין לבין הקבלן כדי לומר, שגם בטלה בכך העילה לרישום הערת האזהרה, כאמור בסעיף 132(א)(2) לחוק? סבורני, כי יש להשיב על שאלה זו בשלילה. אין די בביטול היחסים החוזיים לגבי צלע אחת של המשולש כדי לאיין את כל התוצאות המשפטיות, שצמחו מכינונו של אותו משולש משפטי. כך גם אין להכריז על בטלותו האוטומטית של הסכם המכר בין הקבלן לבין רוכשי הדירות כתוצאה מביטול הסכם הקומבינציה. מסכים אני לגישתו של חברי הנכבד השופט בייסקי בע"א 205/83 [3], בעמ' 107-108, לפיה בעל המקרקעין חופשי לסייג את היקפה של הערת האזהרה ולהתנות בה תנאים, ומשלא עשה כן, אין לקרוא לתוך התחייבותו תנאי מכללא בדבר בטלות ההערה עם ביטול הסכם הקומבינציה: "אין לבעלים להלין אלא על עצמם על שלא התנו בטוחות נוספות למקרה של הפרת ההסכם על-ידי הקבלן ולא קבעו תניות מסייגות ביחס להערות האזהרה. מבחינתם של הרוכשים, אף שלא היו צד להסכם הקומבינציה, נוצרה התחייבות בלתי מסוייגת גם מטעם הבעלים, כי לא יתאפשר רישום עיסקה סותרת. ייפוי הכוח נוסח על-ידי הבעלים, וההרשאה הבלתי מסוייגת לרשום הערת אזהרה על כל משמעויותיה לא הצבה בפני הרוכשים את הצורך לדרוש מהקבלן בטוחה אחרת. בנסיבות כאלה, הדרישה המינימלית היא, כי התניה בדבר אפשרות ביטול הערת אזהרה, למקרה שיבוטל הסכם הקומבינציה עקב הפרה מצד הקבלן, חייבת להיות מפורשת, הן בהסכם גופו והן בייפוי הכוח, על-מנת שידיעה על הסייגים תגיע לרוכש הדירה בעת רישום ההערה". משום כך, אין בביטול הסכם הקומבינציה, כשלעצמו, כדי לבטל את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הקונים, כי אין בביטול העיסקה בין בעל המקרקעין לבין הקבלן כדי לבטל על אתר את הזכויות שנתגבשו בידי רוכשי הדירות, שרכשו את אשר רכשו, כזכור, על יסוד ההסכם בין בעל המקרקעין לבין הקבלן. דינן של הערות האזהרה ייחרץ, עת יתבררו הזכויות ההדדיות של כל הצדדים לעיסקה המשולבת. בשלב הנוכחי, אין לומר עדיין, כי בטלה העילה לרישומן". (ראו גם דברי כב' הש' טל בע"א 2444/90 אברהם ארואסטי נ' שושנה קאשי, פ"ד מח (2) 513). הערת אזהרה נועדה להבטיח את זכויותיו של הרוכש כלפי צדדים שלישיים, אך אין באי רישומה לכשעצמו משום הפרת חובה של תום הלב, או גריעה מזכויותיו של הרוכש כלפי בעל המקרקעין בכל מצב, וכל מקרה יבחן על פי נסיבותיו. לענין זה ראו ע"א 790/97 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' גדי אברהם, פ"ד נט(3) 697, מפי כב' הנשיא ברק: "... דעתי היא כי בעיקרון, במצב הדברים הטיפוסי אין הקונה מפר, באי-רישומה של הערת אזהרה, את חובת תום-הלב כלפי מעקל שהטיל עיקול לאחר היווצרות זכויות הקונה. אי-רישום הערת אזהרה אינו שולל את עדיפותו הקניינית בנכס. קביעה זו מבוססת על שורה של שיקולים..." כב' הש' ריבלין הוסיף "...גם לדעתי מקום שבו מחזיק הקונה הראשון במקרקעין ושוהה בהם עשוי הדבר ליתן משנה תוקף לזכותו הקודמת, אפילו נמנע מרישום הערת אזהרה". אכן, ביטולה של הערת אזהרה בהסכמתו של הרוכש עשויה לפגוע בזכויותיו, אם הסכים לכך (ע"א 570/87 שושנה בורשטיין נ' זאב לב הר חברה לבנין והשקעות בע"מ (בפירוק), פ"ד מד(2) 793, מפי כב' הנשיא שמגר, (להלן: ענין בורשטיין)) , ואולם עצם אי רישומה אינו פוגע בזכויותיו של הרוכש כלפי בעל המקרקעין, אם לא סייג זאת במפורש. הערת אזהרהביטול עסקה (הגנת הצרכן)שאלות משפטיותביטול עסקה (מקרקעין)