זכאות מתווך לדמי תיווך

סעיף 14 לחוק המתווכים קובע: "14. (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. (ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות". כלל היסוד הינו, איפוא, עמידה בכל תנאי סע' 14 על מנת להקים למתווך זכאות לדמי תווך. סע' 9(א) לחוק המתווכים קובע: "9. (א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת". מכח סע' 9 הנ"ל הותקנו תקנות המתווכים, שהרלוונטית לענייננו היא תקנה 1 וזה לשונה: "1. בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים: (1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; (2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה"; (3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ה-1975". מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא זכאות מתווך לדמי תיווך: 1. הנתבע מבקש לסלק על הסף את תביעת התובעים נגדו מחמת העדר עילה כדין. התביעה היא לתשלום דמי תיווך בגין שירותי תווך שנתנו התובעים לנתבע, שירות שהביא לרכישת דירת מגורים ברח' פייר קניג בנתניה. לכתב התביעה צורף, כנספח א', העתק הזמנת שירותי תווך הנושאת את שם הסוכנות "אנגלו סכסון נתניה", (ללא ציון שם הסוכן ופרטיו), וכן את שם המזמין ופרטיו. ההזמנה איננה נושאת את פרטי הדירה הנ"ל, או פרטי נכס אחר. 2. טענות הנתבע: אליבא הנתבע דין התביעה להיות מסולקת על הסף, שכן איננה מקיימת את דרישות סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו - 1996 (להלן: "חוק המתווכים"), בכל אחד מן האספקטים הבאים: א. אין הזמנת התווך מקיימת את דרישת זהות המתווך. לפי סע' 14 (ב) לחוק המתווכים, מתווך זכאי לשכר טרחתו אם קיים את הוראות סע' 9 לחוק זה. במקרה שלפנינו, המדובר בגוף מסחרי - אנגלו סכסון נתניה" - שאינו בעל רשיון לעסוק בתווך. כמו כן, שמות התובעים אינם מופיעים ע"ג ההזמנה. לכן אינם זכאים לתבוע דמי תווך בשם עצמם או בשם הגוף המסחרי, שאיננו ישות משפטית. הנתבע לא חתם על הזמנת תווך עם התובעים. אם לא די בכך, הרי התקשרות עם הגוף המסחרי איננה בעלת נפקות, משום שאיננו ישות משפטית כאמור, ואין הוא כשיר לפעולות משפטיות. ב. אין התובעים מקיימים את דרישת רשיון התווך. סע' 14 (א) לחוק המתווכים מתנה את הזכאות לדמי תווך בהחזקת רשיון תווך תקף. התובעים לא הציגו בתביעתם רשיון תווך. בנוסף, התובע 1 הוא תאגיד, שאינו רשאי להחזיק ברשיון תווך. אף הגוף המסחרי ששמו מצוין בהזמנת התווך אינו רשאי להחזיק ברשיון תווך. התובעים לא הצביעו על קשר משפטי מחייב עם הגוף המסחרי כגון: המחאת זכות, אולם גם אם היו עושים כן, הרי המחאה כזו חסרת נפקות, משום שאין מדובר בישות משפטית הכשרה ליצור התחייבויות משפטיות. ג. אין הזמנת התווך עומדת בדרישות התקנות בדבר פרטי חובה. תקנות המתווכים (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז - 1997 (להלן: "תקנות המתווכים") מפרטות את פרטי החובה שיש לכול בהזמנת שירותי תווך, לרבות שמותיהם, כתובותיהם ומספרי הזיהוי של המתווך והלקוח; סוג העסקה נשוא השירות; תיאור הנכס הרלוונטי; מחיר העסקה בקירוב; שיעור דמי התווך. במקרה דנא, אין ההזמנה כוללת את שמו, כתובתו וזהותו של המתווך (ולא של התובעים), אין ההזמנה כוללת את מס' רשיון המתווך. לדידו של הנתבע ההזמנה איננה כוללת את סוג העסקה, את תיאור הנכס שנרכש או כל נכס אחר, וכן את מחיר העסקה. זאת ועוד, בניגוד להוראות תקנה 1 לתקנות המתווכים, שיעור דמי התווך שצוין אינו כולל מע"מ. 3. התובעים מתנגדים לנטען מעלה. לשיטתם, תחולת דיני תום הלב על צדדים לעסקת תווך מחייבת לקבל את הזמנת התווך דנא כדרישה מספיקה, שכן חובת תום הלב גוברת על הדרישות הצורניות הקבועות בחוק ובתקנות המתווכים. במקרה דנא, חתום הנתבע על הזמנת התווך נשוא התביעה. מוסיפים התובעים וטוענים: א. התובעת 1 מחזיקה בזיכיון של אנגלו סכסון נתניה. התובעת 2 היא מתווכת מקרקעין ומחזיקה ברישיון לפי חוק המתווכים. ב. אין דרישה כי התובע דמי תווך יהיה בעל רישיון. תאגיד העוסק בתווך יכול לתבוע דמי תווך ובלבד שמי שעסק בפועל בפעולות התווך מטעמו יהיה בעל רישיון. התובעים מאשרים כי שם התובעת 2 אינו מופיע בהזמנת התווך, אך לטענתם, הנתבע מאשר שנחתם הסכם בינו לבין התובעת 2 (בסעיף 2.1 לבקשתו לקבל רשות להתגונן). אקדים לציין כי הנתבע כופר בטענה זו. הוא מאשר שהוחתם ע"י התובעת 2 על הזמנת התווך בנוגע לנכס אחר. ג. הדרישה לפרטי הזיהוי של המתווך והלקוח במסמך הזמנת השירות אינה דרישה דווקנית. המגמה העולה מן הפסיקה היא הקלה, ולא הקפדה, על ציון כל הפרטים הנקובים בתקנות המתווכים. כך נפסק, שאם אין ספק בזהות המתווך והלקוח, לא יהיה בחסרון מספרי הזיהוי משום איון ההסכם. התובעים מפנים לפסיקות שונות של בתי המשפט בעניין זה, שהשוו את סע' 9 לחוק המתווכים לסע' 8 לחוק המקרקעין, וקבעו שאין דרישות הצורה מטרה בפני עצמה, אלא נועדו להגשמת תכלית. מקום שבו הושגה התכלית, שכללי הצורה באו להגשים ועליה נועדו להגן, הרי ניתן לסטות מהדרישות הפורמליות של הצורה. ד. התובעים טוענים שאין להחיל במקרה שלפנינו את הלכת מטרופוליס (ע"א 1183/08 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים (המאה ה-13) בע"מ נגד הצלחת יחזקאל בע"מ), משום שבאותו מקרה כלל לא היתה הזמנת תווך, בשונה מהמקרה דנא. 4. להאיר, כי התובעים לא תמכו תגובתם בתצהירים ולכן כל האמור בה מבחינה עובדתית לא מבוסס ראייתית, ולו לכאורה. 5. עיננו רואות כי הדעות חלוקות וכל צד אוחז בפסיקה אשר מיטיבה עימו ואולם טרם יצאה הלכה משפטית מחייבת מפי בית המשפט העליון באשר לדרישת הכתב בהתאם לחוק המתווכים. 6. עיינתי ושקלתי את טענות הצדדים, ולהלן החלטתי: א. סעיף 14 לחוק המתווכים קובע: "14. (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות". כלל היסוד הינו, איפוא, עמידה בכל תנאי סע' 14 על מנת להקים למתווך זכאות לדמי תווך. סע' 9(א) לחוק המתווכים קובע: "9. (א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת". מכח סע' 9 הנ"ל הותקנו תקנות המתווכים, שהרלוונטית לענייננו היא תקנה 1 וזה לשונה: "1. בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים: (1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; (2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה"; (3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ה-1975". ב. אין חולקין שנספח א' לתביעה אינו כולל את שמות התובעים, אין הוא כולל שם מתווך כשלהו, או פרטים אחורים של המתווך המתקשר בעסקה. ההזמנה איננה כוללת את חתימת המתווך. ההזמנה אינה כוללת פרטים של נכס - לא הנכס שרכש התובע במקרה שלפנינו ולא כל נכס אחר. כמו כן אין היא כוללת את מחיר העיסקה. ג. השאלה הנשאלת היא - האם ניתן לסטות, נוכח ההלכה הפסוקה, מדרישת תקנה 1 הנ"ל ולקבל את הזמנת התווך (נספח א') כמספקת לביסוס ההתקשרות בין הצדדים בעסקת התווך? ד. שני הצדדים הפנו את בית המשפט לפסיקה עניפה בסוגיה זו, במסגרתה נדונו מקרים רבים ושונים. אתמקד בפסיקה הנ"ל תוך דיון בטענות הרלוונטיות למקרה שלפנינו. 6. יש לחזור ולהדגיש שבשלב המקדמי של בקשה לסילוק התביעה על הסף, בוחן בית המשפט את כתב התביעה בלבד והאם בהנחה שהמערער יוכיח את העובדות הנטענות בתביעתו, יהיה זכאי לסעדים הנתבעים בתביעה. לכן, בשלב זה לא נשמעות טענות ההגנה ואינן נלקחות בחשבון. ראו: ע"א 3252/05 יחיאל טרכטנברג נגד אפריקה ישראל מגורים בע"מ,. 7. זהות המתווך א. בע"א (ת"א) 1413/04 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ נגד מנחם מליק - מרכזים מסחריים בע"מ נדון הסכם תווך שלא פורטו בו מספרי הזיהוי של הצדדים ומחיר העסקה המבוקשת. ביהמ"ש פסק כי הדרישה לציון הפרטים היא דרישה מהותית שתכליתה להבטיח את זיהוי הצדדים להסכם וגמירות הדעת שלהם בעת חתימתו. יחד עם זאת, באותו מקרה, הכיר ביהמ"ש שאין הדרישה דווקנית. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה שהמטרות העומדות מאחורי כללי הצורה יושגו, אין להקשות ולדבוק בכללי הצורה. ביהמ"ש הוסיף וקבע כי המצב הראוי הוא קיום מינון נכון בין עמדה תקיפה המונעת הגשת תביעות שווא, לבין עמדה מתפשרת במקרים בהם ניתן לקבוע שהמטרות הושגו חרף אי מילוי כל דרישות הצורה. באותו מקרה הוחלט, פה אחד, כי ההסכם עומד בתוקפו חרף העדר הפרטים הנ"ל, על יסוד פסיקה קודמת של בית המשפט המחוזי בתל אביב (ע"א 2819/00 בן אור מרדכי נ' רוזן צבי) - כי מקום בו אין ספק בזהותם של המתווך והלקוח לא יהיה בחסרון הטכני שבאי פירוט מספרי הזיהוי שלהם, כדי לאיין את הסכם התווך. ב. להבדיל מהמקרים שנדונו בפסיקות שהוזכרו לעיל, כמו גם ב-ת.א. (אילת) 1332/07 שלי רחל קדוש נגד מלול, במקרה שלפני קיימת אי בהירות של ממש בשאלת זהות המתווך. כפי שצויין, בהזמנת התווך נרשם שם מסחרי שאינו מרמז על העומד מאחוריו. יותר מכך, בהזמנת התווך נכללה האמירה הבאה: "מחזיק הזכיון: שמידק - גל - ערער - ריזנברג". קרי, שמות התובעים אינם עולים מטופס ההזמנה אף בדרך זו. עיון בכתב התביעה מגלה כי בסעיף 3 נאמר: "... בפעולת תווך במקרקעין שביצעה התובעת מס' 2 עבור הנתבע, לאחר שהתקשרה עימו בהסכם מחייבת לתווך במקרקעין..." אולם, כאמור לעיל, זהותה של התובעת 2 אינה עולה בכל דרך מהזמנת התווך. טענת התובעת 2 בסע' 3 הנ"ל מוכחשת ע"י הנתבע. לא מצורף לתביעה סימוכין אחר ללמד כי הנתבע התקשר בהזמנת התווך עם התובעים דווקא. ג. כפי המבואר בפסיקה, הגם שניתן לסטות מן הכללים שנקבעו בחוק ובתקנות המתווכים ממקרים מסויימים, דעתי היא כי במקרה דנא לא עולים מהזמנת התווך פרטים מספקים כלשהם שיצביעו על זהות המתווך בעסקת התווך נשוא התביעה. לא זו בלבד, אלא שהזמנת התווך מצביעה על התקשרות עם מתווכים אחרים, אלה המחזיקים בזכיון מאת אנגלו-סכסון סוכנות לנכסים (ישראל) בע"מ. השוו: לת.א. (הרצליה) 2108/03 אהרן בהט נגד עו"ד יוסי זילברברג,. ת.א. (ת"א) 18511/03 סמואל מודל בע"מ נגד קנדל,. משעה שהתקשרות עם התובעים במחלוקת, אין די בהזמנת התווך עליה נסמכת התביעה כדי להקים לתובעים זכאות לדמי תווך. 8. פרטי הנכס: א. בכל המקרים נדונה שאלת העדר פרטי הנכס נשוא עסקת התווך באו בתי המשפט לכלל מסקנה כי העדרו של פרט זה הינו חסרון היורד לשורשו של עניין ודחו את התביעה או סילקו אותו על הסף. ראו: ת.א. (ת"א) 23543/07 מזרחי שלומית נ' זמורין מיכל,; ת.א. (נתניה) 32733-09-10 גולן נגד קידר; ב. בכל הכבוד, אף אנוכי מצטרפת למסקנה הנ"ל כי חסיון פרטי הנכס נשוא התביעה לדמי תווך, תרד לשורשו של עניין עד כדי כך שהוא מאיין את עסקת התווך כולה. בניגוד לחיסורים אחרים שלמדנו עם השנים כי הוחסרו מהזמנות תווך כאלה ואחרות, הרי את פרטי הנכס לגביו מבוקש וניתן השירות לא ניתן להשלים בפרשנות או נוהג. זהו נתון עובדתי המשתנה ממקרה למקרה. ג. לטעמי, אישור התביעה דנא הכשרה להידון במסגרת דיוני התווך, משמעה עשיית דרישות המחוקק פלסתר באופן קיצוני עד כדי התעלמות גורפת מכל התנאים המהותיים המבססים את דיני התווך במתכונתם החדשה אחר חקיקת חוק המתווכים. סבורני כי התנערות זוחלת, איטית, ממקרה למקרה, מדרישות הצורה שבחוק המתווכים ובתקנות המתווכים, עלולה לגרום למדרון חלקלק שסופו להגיע לאותן סיטואציות של מחלוקות וסכסוכים בין מתווכים לבין לקוחותיהם, אשר אפיינו את התקופה שקדמה לחקיקת החוק והיו הרקע לחקיקתו. מן הראוי כי בתי המשפט לא יתנו ידם לכך. 9. לא ראיתי צורך, לנוכח התוצאה שלעיל, לדון בטענות הנוספות בעניין רשיון התווך. 10. סופו של דבר, הבקשה מתקבלת. אני קובעת כי התביעה תמחק מחמת העדר עילה. התובעים ישאו, יחד ולחוד, בהוצאות בסך 3,000 ₪תיווךדמי תיווך