זכות שותף במקרקעין להשכיר חלק מהקרקע

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא זכות שותף במקרקעין להשכיר חלק מהקרקע: מבוא ועובדות מוסכמות: 1. האם בעל מיעוט זכויות בחלקת מקרקעין במושע רשאי להשכיר את החלקה, כולה או בחלקה, לאחרים ללא הסכמת בעל רוב הזכויות בחלקה. זו המחלוקת בין הצדדים בעלי הדין בתביעה דנן והיא תידון ותוכרע להלן. 2. אימו המנוחה של התובע, גב' רחל בלכר ז"ל (להלן: "המנוחה"), רשומה כבעלים של 7/8 מהזכויות במקרקעין הידועים כגוש 11609 חלקה 8 בעיר גנים, קרית אתא בשטח של 1,882 מ"ר (להלן: "החלקה"). התובע הוא היורש היחידי של אימו המנוחה. נתבע מס' 2, מר שמעון קושניר, הוא הבעלים הרשום של 1/8 מהזכויות בחלקה (להלן: "הנתבע"). 3. נתבעת מס' 1, חברת אפעל מתכת 1989 בע"מ (להלן: "הנתבעת"), מפעילה מסגרייה בחלקה צמודה לחלקה נשוא התביעה. 4. הזכויות בחלקה הן במושע, לא נעשתה בה פרצלציה ובין התובע או מי מטעמו לבין הנתבע לא נערך הסכם שיתוף. 5. ביום 1.1.02 נערך ונחתם בין הנתבעים הסכם לפיו הנתבעת שכרה מהנתבע 1/8 מהחלקה לשימושי חניה, אחסנה ועבודה וזאת כנגד תשלום דמי שכירות בסך של 200 $ לחודש. בהסכם נקבע כי תקופת השכירות הינה לשנה אחת, מיום 1.1.02 ועד ליום 31.12.02, עם אופציה לחידוש השכירות באופן אוטומטי מידי שנה (להלן: "הסכם השכירות"). הסכם השכירות אינו תוחם ואינו מגדיר את החלק אשר שכרה הנתבעת מתוך החלקה ולא צורף אליו תשריט חלוקה. 6. ביום 1.1.04 נערך ונחתם הסכם שכירות נוסף בין הנתבע לבין חב' ש.י.מ. מתכות ופרויקטים בע"מ לתקופה מיום 1.1.04 ועד ליום 31.12.04 (להלן: "חב' ש.י.מ." ו-"הסכם השכירות השני" בהתאם) ואשר הוראותיו דומות להוראות הסכם השכירות. 7. החלקה מגודרת מכל צדדיה ובחזית הפונה לכביש הציבה הנתבעת שער מברזל ונעלה אותו. הליכים קודמים: 8. התביעה הוגשה תחילה בהליך של סדר דין מקוצר נגד הנתבעת בלבד ולפיה עתר התובע לסילוק ידה מהחלקה. 9. הנתבעת הגישה בקשת רשות להתגונן מפני התביעה ובהתאם להחלטת כב' הרשמת פומרנץ (בדימ') מיום 24.7.05 הבקשה התקבלה. התובע הגיש ערעור על ההחלטה והערעור התקבל בהתאם להחלטת כב' השופט ורבנר מיום 29.11.05. הנתבעת לא השלימה עם ההחלטה בערעור כאמור לעיל והיא הגישה בקשת רשות ערעור לבית משפט המחוזי בחיפה בתיק רע"א 116/06. הבקשה נדונה בפני כב' סגן הנשיאה, השופטת וסרקרוג וביום 12.2.06 ניתן פסק דין בו נקבע כי יש לתת לנתבעת רשות להתגונן מפני התביעה וכי על התובע לצרף את הנתבע כצד נדרש בתביעה. 10. הדיון בתביעה התקיים בפני כב' השופט שר ובפסק הדין אשר נתן ביום 17.2.10 ללא שמיעת ראיות הצדדים התביעה התקבלה ונקבע כי על הנתבעת לפנות את החלקה. הנתבע הגיש ערעור על פסק הדין לבית משפט המחוזי בחיפה בתיק ע"א 13856/04/10, הערעור התקבל והתיק הוחזר לבית משפט השלום ונותב לח''מ לצורך שמיעת ראיות הצדדים. טענות הצדדים בתמצית: 11. לטענת התובע, במהלך שנת 2002 הוא גילה כי הנתבעת פלשה לחלקה ללא רשות ובמקום הונחו מתקנים, חומרי גלם ופסולת, מסביב לחלקה הוצב גדר ובחזית הפונה לכביש הוצב שער נעול מברזל. התובע פנה באמצעות בא כוחו לנתבעת במספר הזדמנויות בדרישה לפנות את החלקה, אך לשווא. התנהלות הנתבעת מהווה פלישה והסגת גבול שכן היא שכרה את כל החלקה ועושה בה שימוש שלא על דעתו והסכמתו של התובע או מי מטעמו. זאת ועוד, הואיל ועסקינן במקרקעין שבמושע ולא נערך הסכם שיתוף או פרצלציה ביחס לחלקה, הרי אין כל אפשרות מעשית כי הנתבע ישכיר לנתבעת אך ורק את זכויותיו בחלקה. לראיה, הנתבעת עושה שימוש בכל שטח החלקה, היא גידרה את החלקה והציבה במקום שער מברזל, ואף בחוזה השכירות אין הגדרה או תיחום לשטח אשר שכרה הנתבעת בחלקה. התובע הוסיף וטען כי תקופת השכירות שנקבעה בהסכם השכירות הסתיימה ולפיכך פג תוקפו של ההסכם. בנסיבות העניין, התובע מבקש לפנות את הנתבעת מהחלקה. במאמר מוסגר יצוין כי לטענת התובע נפלה טעות ברישום הנתבע כאחד מבעלי הזכויות בחלקה ולעניין זה הוא הגיש בעבר תביעה למתן פסק דין הצהרתי בבית משפט המחוזי בחיפה, אם כי התביעה נמחקה וטרם הוגשה מחדש. מכל מקום, לצורך הליך דנן, התובע אינו מכחיש את זכויות הנתבע בחלקה. 12. הנתבעים נמצאים בחזית אחת מול התובע, ולטענתם טרם חתימת הסכם השכירות פנה הנתבע לאימו המנוחה של התובע והציע לה שיתוף פעולה בניצול החלקה, אם על דרך מכירתה ואם על דרך השכרתה. המנוחה לא שיתפה פעולה עם הנתבע ובאחת מהשיחות עימו היא אף טרקה את הטלפון. בנסיבות העניין, ועל פי ייעוץ משפטי אשר קיבל הנתבע, נחתם הסכם השכירות לפיו הנתבעת שכרה אך ורק את חלקו של הנתבע בחלקה, 1/8, והיא עושה שימוש יחסי בחלקה מבלי שהדבר מונע מהתובע להשתמש בחלקה. הנתבעת לא הציבה גדרות מסביב לחלקה, אם כי היא הציבה את השער בחזית הפונה לכביש על מנת למנוע כניסת גורמים לא רצויים וזריקת פסולת לחלקה. ודוק, מעולם לא העלה התובע או אימו המנוחה כל דרישה מהנתבעים לעניין השימוש בחלקה. למעלה מהצורך, גם אם תאמר כי הנתבעת עושה שימוש בכל החלקה ולא רק בחלק אשר הושכר לה על ידי הנתבע, אין לסלקה מהחלקה שכן ממילא התובע אינו מעוניין לעשות בה כל שימוש. בעקבות פניית התובע לנתבע התקיימה ביניהם פגישה ביום 3.11.02 במהלכה הודיע הנתבע על השכרת חלקו בחלקה והתובע הודיע על רצונו למכור את החלקה. בנסיבות העניין פעל הנתבע לאיתור קונה לחלקה, אולם המהלך לא הושלם בהעדר שיתוף פעולה מצד התובע ומאחר ובהמשך התקבלה דרישת אימו ז''ל לקבלת חלקה בדמי השכירות של החלקה. בהסכם השכירות נקבע כי תקופת השכירות מתחדשת מידי שנה ולפיכך אין לומר כי פג תוקפו. אמנם נכון, נחתם בין הנתבע לבין חברת ש.י.מ. הסכם השכירות השני, אולם, בפועל היתה זו הנתבעת אשר המשיכה בהשכרת חלקו של הנתבע בחלקה ושילמה את דמי השכירות, מה גם ושתי החברות הן בבעלותו של מר שמעון מלכה והוא חתם על שני הסכמי השכירות (להלן: "מלכה''). ד י ו ן: הדין הנורמטיבי: 13. בפרק ה', סימן א' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הסדיר המחוקק את יחסי השיתוף בין בעלי הזכויות השותפים במקרקעין ובסעיפים 27, 29-31 לחוק נקבע כדלקמן: "27. מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם. "29. (א) הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן - הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר. (ב) באין הוראות אחרות בהסכם שיתוף יחולו הוראות סעיפים 30 עד 31. 30. (א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם. (ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין. (ג) דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים. 31. (א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים - (1) להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר. (2) לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם. (3) לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם. (ב) עשה שותף כאמור בסעיף קטן א', יודיע על כך לשותפים האחרים ככל האפשר בהקדם". 14. הואיל ובהתאם לסעיף 27 לחוק המקרקעין אין לכל אחד מהשותפים במקרקעין זכות ייחודית בחלק כלשהו במקרקעין אלא בעלותו מתפשטת "בכל אתר ואתר שבמקרקעין", מתעוררת השאלה באשר לזכותו של כל שותף להשתמש במקרקעין. בנדון קבע המחוקק שלושה מנגנונים שונים: הסכם שיתוף בין בעלי הזכויות במקרקעין בהתאם לסעיף 30 לחוק, החלטת רוב בעלי הזכויות במקרקעין בהתאם לסעיף 30 לחוק ופעולה של שותף יחיד במקרקעין ללא הסכמת יתר השותפים בהתאם לסעיף 31 לחוק. מלשון החוק עולה כי המחוקק מצא לדרג את עוצמתם ותוקפם של שלושת המנגנונים לעיל, כאשר להסכם השיתוף ניתן מעמד הבכורה והוא גובר על החלטות רוב השותפים או פעולת שותף יחיד ולהחלטות רוב השותפים ניתן מעמד הבכורה והוא גובר על החלטת שותף יחיד. דירוג זה בא לידי ביטוי בשניים אלה: א. בהוראה מפורשת שבס"ק 29(ב) לחוק, לפיה, רק בהעדר הוראה אחרת בהסכם שיתוף יש להחיל הוראות סע' 30-31 לחוק לעניין החלטת רוב השותפים או שותף יחיד, וכן בהוראת ס"ק 31(א) רישא לחוק, לפיה, רק בהעדר קביעה אחרת בהתאם לסעיף 30 לחוק, יש להחיל הוראת סעיף 31 לחוק. ב. מגוון העניינים אשר ניתן להסדיר בכל אחד מהמנגנונים לעיל רחב יותר ככל ומדובר במנגנון בכיר יותר. לפיכך, בהסכם שיתוף ניתן להסדיר את ניהול המקרקעין, השימוש בהם וכן זכויותיהם וחובותיהם של השותפים במקרקעין. בהחלטת רוב השותפים ניתן להסדיר ניהול ושימוש רגילים במקרקעין (כפוף לזכויות המיעוט כאמור בס"ק 30 (ב) לחוק), ובאשר לשותף יחיד הרי כל שהוא רשאי לעשות הינו "שימוש סביר במקרקעין, ובבלד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר" (וכן פעולות דחופות ובלתי צפויות הדרושות להחזקתם ולניהולם של המקרקעין וכן למניעת נזק, אם כי הדברים אינם רלוונטיים למקרה דנן). כבר כעת יצוין כי הואיל ובמקרה דנן השותפים בחלקה - התובע והנתבעת - לא ערכו ביניהם הסכם שיתוף, הרי אין רלוונטיות להוראות סעיף 29 לחוק ויש לדון אך ורק בתחולתם של סעיפים 30-31. הכרעה במחלוקת העובדתית ויישום הוראות הדין: 15. אמנם נכון, בהואיל השלישי בהסכם השכירות נקבע כאילו הנתבעת שכרה מהנתבע אך ורק את חלקו בחלקה, אולם הצהרה זו אינה אלא מס שפתיים חסרת נפקות מעשית. כמו כן, הטענה כאילו בפועל הנתבעת עושה שימוש יחסי בחלקה, הינה עורבא פרח, מנוגדת לכל דין וחפה מכל היגיון. אנמק להלן קביעה זו. 16. כאמור, הסכם השכירות אינו תוחם או מגדיר את החלק אשר שכרה הנתבעת בחלקה במובחן מחלקו של התובע ולהסכם השכירות לא צורף כל תשריט לעניין זה. בנסיבות העניין, ובהעדר פרצלציה בחלקה, לא פלא אפוא כי נציג הנתבעת, מר מלכה, לא ידע להצביע בחקירתו הנגדית על אותו חלק ערטילאי אשר שכר, כביכול, מהנתבע, כמצוטט להלן: "ש. אתה זוכר שאנחנו נפגשים פעם שנייה אחרי הסיבוב הראשון בשנת 2007, לצורך מה שכרת את מה ששכרת על פי הסכם השכירות? ת. ... נפגשתי עם קושניר הוא אמר לי שהוא בעל של שמינית מהמגרש, שאלתי איפה השמינית הוא אמר לי שהוא לא יודע איפה, אמרתי לו שאני בסך הכל צריך את המעבר, כי יש לי מגרש נוסף בשכירות, לידי ..." (שם, עמ' 36 שורה 31 לפרוטוקול הדיון)(ההדגשה אינה במקור - ר.ח.). ובהמשך, "ש. ... אתה לא יודע להצביע על קטע של המגרש עליו היה מדובר, חוץ מזה שזה היה בהסכם. ת. זה ברור שאי אפשר להצביע כי זה במושע, בהבנה שניקח שמינית ואת השאר נשאיר. אני זוכר שכתבנו את זה באיזה שהוא מסמך" (שם, עמ' 39 שורה 20 לפרוטוקול הדיון). ובהמשך, "לשאלת בית המשפט איך קבענו את השטח של השמינית אני ומר קושניר אני משיב שרירותית. את שטח השמינית לא קבענו על פי מודד שהוזמן. מר קושניר הוא מתמטיקאי, והוא אמר לי את המספר, אני לא זוכר במטרים. אני עשיתי את המדידה, ללא מודד וללא נוכחות מר קושניר שהיה אולי פעמיים בשטח" (שם, עמ' 45 שורה 5 לפרוטוקול הדיון). גם הנתבע מסר גרסה דומה לגרסתו של מלכה לעיל, באומרו: "ש. זה נכון שבינך לבין מלכה מעולם לא היתה אפשרות של סימון השטח המדובר? הוא העיד שגם את המדידות הוא עשה בעצמו, לא כשאתה היית. זה נכון? ת. כן" (שם, עמ' 47 שורה 28 לפרוטוקול הדיון). הנה אם כן, על פי גרסתם של שני הנתבעים, מעולם לא נעשתה כל מדידה, תיחום או שרטוט של החלק המושכר בחלקה והנתבע אף אינו יודע לומר היכן מצוי אותו חלק. 17. אמנם נכון, במהלך חקירתו ערך מלכה שרטוט של החלקה ואף סימן את החלק אשר שכר מהנתבעת, מוצג נ/3, ואף הגיש טיוטת הסכם השכירות ובה הוגדר החלק המושכר בחלקה ("חלק צפון מערבי"), מוצג נ/4, אולם אין בכל אלה כדי לשנות מהתוצאה אליה הגעתי. באשר לשרטוט מוצג נ/3, הרי משהעידו מלכה והנתבע כי אינם יודעים לתחום את החלק שהושכר בחלקה, תמוה הדבר איך לפתע פתאום (בתגובה לשאלות ב"כ הנתבע) ידע מלכה לסמן אותו חלק. ובאשר לטיוטת ההסכם, הרי ממילא משנחתם הסכם השכירות מבלי להגדיר או לשרטט בו את החלק המושכר, אין לטיוטה כל ערך ונפקות, מה גם ונרשם בה כאילו בין התובע לבין הנתבעת קיים הסכם חלוקה, אף כי אין חולק כי אין כל הסכם בנדון. 18. גם הטענה כאילו בפועל הנתבעת עושה שימוש יחסי בחלקה בהתאם לחלק אשר שכרה מהנתבע, חסרת כל היגיון ואינה עומדת במבחן המציאות. חוסר ההיגיון בטענה נובע מכך כי בהעדר מדידה ותיחום של החלק המושכר, כביכול, מהחלקה, הנתבעים עצמם אינם יודעים באם השימוש שעושה הנתבעת בחלקה מתפרש על פני 1/8 ממנה, או שמא יותר. יתירה מכך, הטענה אינה מתיישבת עם מכלול העובדות והעדויות כמפורט להלן: א. אין חולק כי מסביב לחלקה הוצבה גדר ובחזית החלקה הפונה לכביש התקינה הנתבעת שער מברזל ונעלה אותו. בנסיבות העניין, הכניסה לחלקה נשלטת על ידי הנתבעת וזאת באמצעות השער אשר הציבה במקום. הדבר מעיד יותר מכל כי הנתבעת ניכסה לעצמה את החלקה כולה, לא רק אותו חלק ערטילאי שכביכול שכרה מהנתע, ועושה בו שימוש לצרכיה. ב. בחקירתו הנגדית העיד מלכה באומרו: "ש. אני מציג לך תמונה שצולמה בינואר 2011, נספח י"ד לתצהיר, התמונה השביעית, (סומן לצורך זיהוי א'), אתה בטוח מזהה את המקום, האם נכון? ת. כן. ש. במרכז התמונה רואים פרופילים ממתכת. הם שלך? ת. כן"(שם, עמ' 39 שורה 5 לפרוטוקול הדיון)(ההדגשה במקור - ר.ח.). מעיון בתמונה עליה נשאל מר מלכה כמצוטט לעיל ושרטוט החלקה והחלק אשר שכרה הנתבעת מתוכה אשר ערך, מוצג נ/3, עולה ברורות כי אותם פרופילים עליהם נשאל הונחו במרכז החלקה ולא בחלק שבו עושה הנתבעת, כביכול, שימוש בחלקה. ג. בחקירתו הנגדית נשאל מלכה למטרת השכירות ולאחר התחמקות ממתן תשובה עניינית, הוא השיב באומרו: "ש. שאלתי אותך איך אתה יודע להשתמש בשמינית ולהימנע משימוש ב-7/8 אותם לא שכרת, אתה ענית שהשכירות היתה יותר לצורך שלא יהיה לך שכן והמגרש לא יושכר לאף אחד, עניין השמינית לא הטריד אותך. היום זה כן מטריד אותך? ת. לא, אמרתי שלא ישתלטו על זה גופים עברייניים, ובלכר הודה לי ואמר לי שאני אשמור לו על המגרש. ש. בשביל השקט הנפשי שלך אתה צריך שכל המגרש יהיה ריק מאנשים. ..... ת. לאחר שפגשתי את בלכר כמה פעמים, 7, 8 פעמים, הוא ישב אצלי במשרד. הציג את עצמו כמרצה בטכניון למתכות, הוא שאל אותי מה אני עושה פה, אמרתי שאני שוכר את המגרש ממר קושניר את החלק שלו, וסיפרתי לו שאני יושב במגרש כי פולשים מבקשים כל הזמן להיכנס לשם ושמתי את השער, הוא הודה לי אמוד (צ"ל מאוד - ר.ח.) אמרתי לו מתי שאתה רוצה תיכנס, הוא פגש אותי בנגריית ציון במגרש הסמוך, אמרתי לו שכל העבודות שלי היו במגרש של ציון. כשבית המשפט חוזר על השאלה אני משיב שבשביל השקט הנפשי אני צריך שהמגרש יהיה ריק מאנשים פושעים ולא מאנשי עבודה. ש. ז"א, אם באמת היית עושה את הדברים מסודר והיית מסכם עם קושניר על איזה שהיא רצועה ומגדר אותה זה לא היה עוזר לך בעצם, כי אז היו באים כל אותם גורמים ומשתכנים ב-7/8, האם נכון? ת. נכון" (שם, עמ' 39 החל משורה 24 ועמ' 40 החל משורה 16לפרוטוקול הדיון). הנה אם כן, מפיו של מלכה עצמו למדים אנו כי אין כל היגיון עסקי מבחינת הנתבעת בהשכרת חלק משטח החלקה והיא תוכל לממש את מטרות השכירות רק באמצעות השכרת כל שטח החלקה. 19. טענת התובע כאילו פג תוקפו של הסכם השכירות מאחר ותקופת השכירות היתה לשנה אחת בלבד, אינה משכנעת בעיניי ודינה להידחות. בסעיף 4.3 להסכם השכירות נקבע מפורשות כי הוא מתחדש מידי שנה בשנה וממוצג נ/6 אשר הגיש הנתבע, עולה כי הנתבעת שילמה לנתבע דמי שכירות עבור השנים 2004-2006. מכל מקום, וכפי שיובהר בהמשך, העובדה כי הנתבעים ערכו ביניהם הסכם שכירות מתחדש וללא הגבלת זמן, עומדת בעוכריהם ומטה את הכף לטובת התובע, הכל כמפורט בהמשך. 20. מעדותו התובע עולה כי אין ברצונו לנצל את החלקה ולהפיק ממנה תועלת כלשהי אלא רק לקבל מגרש ריק. להלן ציטוט: "ש. באותה פגישה (אשר התקיימה בין התובע לנתבע ביום 3.11.02 - ר.ח.) עם מר קושניר האם הוא ביקש ממך לבוא בדברים לגבי ניהול המגרש או אופן השימוש בו או אופן הפקת רווחים ממנו ו/או לגבי חלוקה? ת. באותה פגישה דנו במגרש, שאלתי אותו אם הוא יודע שהמפעל (הנתבעת - ר.ח.) נכנס, הוא אמר לי כן, שמעתי על זה, הוא לא סיפר לי שהוא חתם שנה וחצי קודם על ההסכם, אז הוא שאל אותי אם אתה רוצה למכור או לקנות חלק, עניתי לו שרק עכשיו נכנסתי לתוך התחום אני לא רוצה למכור ולא לחלק, בינתיים אני לא רוצה כלום אני רוצה את המגרש ריק. ש. אמרת לו שאתה לא רוצה כלום? ת. כן. ש. האם הוא הציע לך הסדרת העניינים ביניכם באמצעות הסכם? ת. הוא שאל אותי אם אני רוצה למכור או לקנות או לחלק ואמרתי שלא, אני רוצה את המגרש שלי ריק" (שם, עמ' 24-25 החל משורה 26 לפרוטוקול הדיון) (ההדגשות אינן במקור - ר.ח.). גם כיום נותר התובע איתן בדעתו לקבל מגרש ריק ללא כל רצון לנצל אותו ולהפיק ממנו כל תועלת, ולענייון זה וא העיד באומרו: "ש. אם עו"ד אשקר היה שולח לך מכתב ואומר לך או למי מטעמך, ואומר שהוא מייצג את השותף הזוטר במגרש ואני רוצה להפיק רווחים, האם זה לא היה משנה לך והיית אומר שאתה רוצה מגרש ריק? ת. אז זה משהו אחר. אבל היום אני עדיין רוצה את המגרש ריק. קרקע במושע זה כל המגרש. ש. גם היום אתה אומר לי שאם היה פונה אליך קושניר בבקשה להסדרת אופן ניהול או השימוש במגרש אתה עדיין חושב שמגיע לך מגרש ריק? ת. אתה עושה ממני חוכא ואיטלולא. אני אומר לך שזה קרקע, חלקה אחת שלמה, אין חלוקות פה, ולכן אני חושב שנעשה לי עוול המון שנים. אני רוצה מגרש ריק. אם אתה שואל אותי אם אני רוצה להגיע להסדר, הגשנו היום תביעה ואז נגיע להסדרים"(שם, עמ' 25 שורה 16 לפרוטוקול הדיון) (ההדגשות אינן במקור - ר.ח.). דומה כי התובע אינו מעוניין בניצול החלקה ושיתוף פעולה עם הנתבע מאחר והוא טרם השלים עם העובדה כי יש לו שותף בחלקה. לראייה, על אף העובדה כי התביעה אשר הגיש התובע לבית משפט המחוזי בחיפה למתן פסק דין הצהרתי בדבר בעלותו הבלעדית בחלקה נמחקה וטרם הוגשה מחדש, הוא ממשיך לטעון לבעלות בלעדית בחלקה. כמו כן, גם אימו המנוחה של התובע לא השלימה עם השותפות של הנתבע בחלקה ולעניין זה העיד התובע באומרו: "ש. גם אמא שלך רצתה שהמגרש יעמוד ריק ולכן בעצם מה שאומר מר קושניר בתצהירו שאמא שלו לא רצתה לשתף פעולה בכלום זה מה שאתה אומר היום? ת. שיהיה עבורי. לדעתי, כשהיא שמעה שיש לה עוד שותף זה זעזע אותה והיא כבר לא היתה מסוגלת כבר לשום דבר"(שם, עמ' 28 שורה 1 לפרוטוקול הדיון)(ההדגשה אינה במקור - ר.ח.). 21. ניתן לסכם אפוא את עובדות המקרה כדלקמן: הנתבע, שהינו בעל מיעוט הזכויות בחלקה, השכיר על דעתו וללא הסכמת השותף הבכיר את כל החלקה ואכן בפועל הנתבעת עושה שימוש בכל שטח החלקה. הסכם השכירות אינו מוגבל בזמן אלא מתחדש מידי שנה, הכל על פי רצונם המשותף של הנתבעים בלבד. התובע אינו משלים עם העובדה כי לנתבע זכויות בחלקה ומטעם זה הוא אינו מעוניין לנצל את החלקה אלא רק לקבל מגרש ריק, זאת ותו לא. 22. הואיל והתובע הוא הבעלים של רוב הזכויות בחלקה - 7/8 -יש לבחון באם דרישתו לפינוי הנתבעת מהחלקה מבלי שהוא מעוניין בניצולה הינה בבחינת ניהול ושימוש רגילים בחלקה בהתאם לסע' 30 לחוק המקרקעין. שאלה זו מתחדדת לאור מטרת חוק המקרקעין במניעת קיפאון ומתן אפשרות לשותפים להפיק הנאה ותועלת מהנכס (ר' ע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' זיידה ואח', פ"ד לז(4) 737, 741. בפסק הדין אשר ניתן ב-ע"א 663/87 נתן נ' גריינר ואח', פ"ד מה(1), 104 השיב בית המשפט בחיוב לשאלה לעיל ופסק באומרו: "המשיבים בתור בעלים של שני שלישים בנכס המשותף (כשלמערערת השליש הנותר), היו 'רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם' (סעיף 30 (א) לחוק). ספק הוא אם החלטה על 'אי-שימוש' מצויה בתחום הדיבור 'ניהול רגיל' או 'שימוש רגיל' שבהם מדבר סעיף זה. גם על החלטת רוב הבעלים המשותפים בנכס לעשות שימוש סביר במקרקעין חלה חובת תום הלב. חוק המקרקעין מגביל את הרוב לכך כי אותו ניהול ואותו שימוש צריכים להיות רגילים ולא גרימת שינוי מהותי בייעודו הרגיל או הטבעי של הנכס. 'מטרתו של החוק היא למנוע קיפאון ולאפשר לבעלים משותפים להפיק הנאה מהנכס ולמנוע וטו של המיעוט ... עם זאת, הרוב חופשי לקבוע כי גם לך לא תהיה וגם לנו לא תהיה הנאה מהנכס." (שם, עמ' 117 ז' - 118 א') (ההדגשה אינה במקור - ר.ח.). הנה אם כן, התובע, בהיותו בעל רוב הזכויות בחלקה, חופשי לקבוע כי גם לו וגם לשותפו הנתבע לא תהיה הנאה מהחלקה ועל-כן דרישתו לקבלת נכס ריק הינה לגיטימית ביסודה. ודוק, הנתבע לא ישאר חסר אונים מול עמדת התובע שאינו מעוניין בניצול החלקה באמצעות השכרתה או מכירתה, שכן, הוא רשאי בכל עת לממש את זכותו בהתאם לס"ק 37 (א) לחוק המקרקעין ולעתור לפירוק השיתוף בחלקה. 23. משבאתי לכלל מסקנה, ולפיה, בהתאם להלכה הפסוקה סעיף 30 (א) לחוק המקרקעין מתיר לתובע בתור בעלים של רוב החלקה לקבוע כי גם לו וגם לנתבע - השותף הזוטר בחלקה - לא תהיה הנאה בחלקה, הרי דין התביעה להתקבל מבלי צורך לבחון באם השכרת החלקה על ידי הנתבע לנתבעת עומדת בהוראת ס"ק 31 (א) לחוק, שכאמור היא חלה אך ורק בהעדר הוראה אחרת בהתאם לסעיף 30 לחוק. על אף זאת אומר כי לאור העובדה כי הסכם השכירות מתחדש מאליו מידי שנה בשנה ללא הגבלת זמן, כל זאת על פי רצונם של הנתבעים ומבלי שלתובע ניתנה זכות ויטו או אף זכות להשמיע עמדה ולו בלתי מחייבת בנדון, רחוקה מאוד בעיניי מהגדרת המונח "שימוש סביר" שבס"ק 31 (א)(1) לחוק המקרקעין. 24. שקלתי בדעתי שמא עמדת התובע נגועה בהעדר תום לב ומטעם זה יש לדחות את התביעה, אולם בסופו של יום לא מצאתי לקבוע זאת. להלן אנמק. כל השותפים במקרקעין, ולעניין זה אין נפקא מינא באם מדובר בשותפים בכירים או זוטרים, חייבים לפעול בדרך מקובלת ובתום לב, בהתאם לעקרון שנקבע בסעיפים 39 ו-61 (ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. ביטוי מיוחד לחובה הנ"ל נמצא בסעיף 14 לחוק המקרקעין, ולפיו, "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשית דבר הגורם נזק או אי-נוחות לאחר" (ר' פס"ד זול בו לעיל, שם בעמ' 740, ה'-ו' וכן רע"א 6339/97 רוקר ואח' נ' סולמון, פ"ד נה(1) 199, 275 ג'-ז'). במקרה דנן אין לומר כי הנתבע נהג בתום לב, שכן, באיצטלה של השכרת חלקו בחלקה, הלכה למעשה הוא השכיר לנתבעת את כל החלקה ושילשל לכיסו את דמי השכירות מבלי לשתף בהם את התובע או אמו המנוחה. ודוק, הנתבע ממשיך לעשות יד אחת עם הנתבעת בניסיון נואל לשכנע את בית המשפט בטיעוני סרק כאילו הסכם השכירות מתייחס אך ורק לחלקו בחלקה, כאשר אין הדבר כך. לעניין זה יצויין כי הנתבע לא טרח להודיע מבעוד מועד לתובע או למי מטעמו על הכוונה להשכיר את החלקה, כולה או מקצתה, ולטענתו הוא עשה זאת במהלך הפגישה אשר התקיימה עם התובע ביום 3.11.02, כעשרה חודשים לאחר חתימת הסכם השכירות. יוצא איפוא כי הנתבע הפר הוראת ס"ק 31(ב) לחוק המקרקעין, לפיה, היה עליו להודיע לשותפו בחלקה בהקדם על חתימת הסכם השכירות. בנסיבות העניין, לכל היותר ניתן לומר כי שני השותפים - התובע והנתבע - פעלו בהעדר תום לב ומטעם זה העדר תום ליבו של התובע אינו סיבה מספקת לדחיית תביעתו. 25. לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומורה על פינוי הנתבעת מהמקרקעין הידועים כגוש 11609 חלקה 8 בעיר גנים בקרית אתא זאת תוך 30 יום. הנתבעים ישלמו לתובע, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 12,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק על הוצאות המשפט מיום הוצאתן ועל שכ"ט עו"ד מהיום ועד התשלום המלא בפועל.מקרקעין