פיצוי בגובה 10% ממחיר הדירה בגין ביטול העסקה

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא פיצוי בגובה 10% ממחיר הדירה בגין ביטול העסקה: השאלות העומדות במחלוקת, בתמצית 1. האם בין התובעים, בני זוג אשר ביקשו למכור את דירתם, לבין הנתבעים, בני זוג אשר ביקשו לרכוש את דירת התובעים, נכרת הסכם מחייב, הגם שאין מחלוקת שלא נחתם? היש ממש בטענות התובעים לפיהם פרישת הנתבעים מההסכם נגועה בחוסר תום לב? וכפועל יוצא - האם יש מקום להשית על הנתבעים את הפיצוי המוסכם שנזכר בטיוטת ההסכם בסך של 10% ממחיר הדירה, קרי 405,000 ₪? להלן העובדות הצריכות לעניין. העובדות הצריכות להכרעה 2. X (להלן: "התובע" ו"התובעת" בהתאמה, יקראו יחד: "התובעים") הינם בעלי זכות חכירה של דירה המצויה ברח' חיים לבנון 21 א בתל אביב הידועה כגוש 6772 חלקה 7/65 (להלן: "הנכס"/ "הדירה"). התובעים ביקשו למכור את דירתם ולצורך כך שכרו את שירותיו של מתווך המקרקעין מר X (להלן: "המתווך"). ביום 5/5/11 נערכה פגישה בין התובעים לבין הנתבעים, בני זוג נשוי, אשר הביעו עניין ברכישת הנכס. הפגישה נעשתה בתיווכו של המתווך, בסיומה נערך סיכום פגישה (נספח א' לתצהיר התובע). 3. לאחר הפגישה הנ"ל החלו הצדדים לנהל משא ומתן באמצעות עורכי דין, כאשר עו"ד לוי ייצגה את הנתבעים (להלן: "עו"ד לוי"/ "ב"כ הנתבעים") ועו"ד ענתבי ייצג את התובעים (להלן: "עו"ד ענתבי"/ "ב"כ התובעים"). בין הצדדים ובאי כוחם הועברו טיוטות הסכם המכר, הנתבעים ביקרו בנכס מספר פעמים כאשר באחת מן הפעמים התלווה אליהם מהנדס בניין שבחן את הנכס . כמו כן, אין מחלוקת שהנתבעים או מי מטעמם בדקו את תיק הדירה במנהל ההנדסה בעיריית ת"א. 4. בתאריך 10.6.2011 הודיע הנתבע לתובע כי חוזר בו מהעסקה "אני התקשרתי לתובע ולמתווך ואמרתי לו שבגלל ההשתלשלות וההימשכות אנחנו יורדים מהעסקה" (עמ' 26 ש' 22-23; באשר לסיבות לכך ראו עדותו עמ' 26 ש' 4 - 23). אין מחלוקת כי בשלב זה לא נכרת בין הצדדים כל חוזה (ראו עדות התובע עמ' 10 ש' 29 וסעיף 5 לסיכומיו; להלן: "הפסקת המו"מ"). לטענת התובע, לאור הודעת הנתבע ניהל הוא מו"מ למכירת הדירה עם רוכשת פוטנציאלית אחרת, הגב' נוגה כץ, והעביר לה טיוטת הסכם מכר (נספח ב' לכתב התביעה; להלן: "הגב' כץ"). 5. אין מחלוקת שלאחר מספר ימים (15/6/11 או בסמוך לכך) חידשו הצדדים את המו"מ בנוגע לדירה. הצדדים חלוקים בשאלה איזה צד אחראי להפסקת המו"מ ומי ביקש את חידושו, אתייחס למחלוקת זו בהמשך. בעקבות חידוש המו"מ הועברה ביום 16.6.2011 טיוטה נוספת לב"כ הנתבעים. ביום 17.6.2011 שלח התובע מייל לנתבעים בו כתב: "עמיחי ואיתמר שלום, זהו ההסכם הסופי, אני רוצה היום עד 16:00 שנחליט אם יש/אין עסקה." במייל נוסף מאותו היום כתב התובע במייל לנתבעים: "איתמר ועמיחי, כפי שציינתי הסכם סופי זה נותן תשובה לגבי שתי הנקודות במחלוקת שעלו בשיחתי עם עמיחי ביום ה. שתיהן עקרוניות ומהותיות והן: תנאי תשלום וסוגיית ע/ע1. לבקשת איתמר אני מעביר את מועד בקשתי לקבלת אישור לחוזה למוצ"ש. זהו הזמן האחרון מבחינתי לקבלת החלטה. ניתן גם להתקשר אלי במהלך השבת" (נספח ז' לכתב התביעה). 6. למחרת היום, בתאריך 18.6.2011, השיבו הנתבעים לתובעים מייל אשר נפתח במילים "לאחר התלבטויות קשות במהלך סוף השבוע", בו ריכזו את המחלוקות שנותרו כמו גם עמדתם על כל נושא בטבלה. לעניין התשלומים הציעו הם מועדי תשלום וסכומים שונים מאלה שנקבעו בטיוטות שהועברו עד אז וציינו "אנחנו לא יכולים להתחייב להעברת רוב הסכום בחודשים הראשונים מכיוון שאנחנו תלויים במכירת הדירה ובקשתי להעביר את התשלום השלישי לחודש לפני הכניסה לדירה... אם זו נקודה מהותית מבחינתך אז לצערי נאלץ לוותר על הקניה." בו ביום השיב התובע "נראה לי הכל בסדר" אלא שלעניין היטל ההשבחה ציין כי הסעיף מיותר לדעתו שכן בהתאם להסכם רשאים הנתבעים להגיש מכתב ויתור (נספח ט' לכתב התביעה). 7. ביום 20.6.2011 העביר ב"כ התובעים לב"כ הנתבעים טיוטה נוספת. ב"כ הנתבעים השיבה לו: "מצ"ב ההערות האחרונות שלי יחד עם שני התיקונים שאתה העברת לי לפני זמן קצר. נראה לי שבזה סיימנו את הפרשה ואפשר לחתום." (נספחים י'-י"א לכתב התביעה; הטיוטה תקרא להלן: "הטיוטה האחרונה"). הצדדים קבעו להיפגש ביום 23.6.2011 לשם חתימה על ההסכם. כאמור, פגישה זו לא התקיימה בסופו של יום והצדדים לא חתמו על ההסכם. 8. כל צד טוען כי הצד השני קטע את המו"מ באופן חד צדדי. לטענת התובע, ביום 21.6.2011 התקשר אליו הנתבע וסיפר לו ש"נתקע עם מכירת הדירה" שלו וכי הם "יורדים מהעסקה". לשיטתו נותר הוא פעור פה מאחר והועברה טיוטה סופית והצדדים קבעו להיפגש יומיים לאחר מכן לחתום על ההסכם. עוד מוסיף הוא וטוען כי בניסיון למזער את הנזקים הציע (בשיחת ועידה עם המתווך שהיה עד לאמור) לקבל את התשלום הראשון ולהמתין ליתרת התמורה לאחר מכירת בית הנתבעים. הנתבעים סירבו להצעה. לעומתו טוען הנתבע שביום 21.6.2011 התקשר לתובע ומסר לו כי מצויים הם בלבטים קשים ללא אפשרות להתחייב לרכוש את הדירה מאחר שנתקלים בקשיים למכור את דירתם. משכך טוען הנתבע כי ביקש פרק זמן נוסף כדי להחליט אם להתקשר בעסקה אם לאו ובמהלך אותו פרק זמן ימשיכו הנתבעים לנסות למכור את דירתם. לשיטת הנתבע, התובע הודיע כי אינו מוכן להאריך את המו"מ וכי מפסיק הוא אותו לאור הודעת הנתבע. בשלב זה תמו המגעים בין הצדדים, ולימים הוגשה התביעה שבפניי. טענות התובעים 9. התובעים טוענים שהטיוטה האחרונה שגובשה הייתה מוסכמת על שני הצדדים ולמעשה לא נותרו כל מחלוקות מסחריות בין הצדדים; התובעים טוענים כי שלב החתימה אשר תואם היה שלב פורמלי בלבד, ובנסיבות כאלה על בית המשפט לקבוע שבין הצדדים נכרת הסכם מחייב. לטענת התובעים, הנתבעים הפרו את ההסכם ו/או פרשו בשלב החתימה בחוסר תום לב, ולפיכך זכאים הם לפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם. מוסיפים התובעים וטוענים כי הסיבה היחידה בגינה לא נחתם ההסכם נוגעת לכך שהנתבעים לא מכרו את דירתם ולפיכך לא היה להם כל מקור מימון. התובעים טוענים שבשלב הראיות התברר שעוד בטרם חזרו הנתבעים לשולחן המו"מ (15/6/11) כבר ידעו הם שהקונה הפוטנציאלי שלהם נסוג מרכישת דירתם (הנתבע בעמ' 27 שו' 1) ולפיכך המשא ומתן נוהל בחוסר תום לב, דבר אשר הסב לתובעים נזקים רבים. 10. בכל הנוגע לטענות הנתבעים להעדר טופס 4 והיעדר תעודת גמר (טענות עליהן ארחיב להלן), טוענים התובעים כי אלו נולדו לאחר הגשת התביעה. התובעים מפנים להליכי המו"מ שהתנהלו בין הצדדים, לביקור הנתבעים או מי מטעמם בעירייה; לעובדת היות הנתבעים מיוצגים על ידי עורכת דין מקצועית הבקיאה בתחום המקרקעין; למיילים אשר הוחלפו בין הצדדים מהם עולה (לשיטת התובעים) שהנתבעים ידעו על בעיית המרתף והתוכנית אשר חלה באזור (ע' לעומת ע'1). מסכמים התובעים וטוענים שוב ושוב שהסיבה היחידה בגינה נסוגו הנתבעים מההסכם הייתה חוסר יכולת כלכלית; מדובר בסיבה שהייתה ידועה לנתבעים עוד בטרם חזרו לשולחן המו"מ ומכאן חוסר תום ליבם. התובעים טוענים שאין כל ממש בטענות הנוספות המועלות על ידי הנתבעים וטענות אלו נולדו כאמור, בדיעבד, על מנת להצדיק את מחדלם ולהתחמק מהפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם. טענות הנתבעים 11. לגישת הנתבעים, התובעים דורשים פיצוי מוסכם בגין מו"מ לעסקת מקרקעין שמעולם לא הבשילה לכדי הסכם; לא נחתם בין הצדדים הסכם בכתב הגם ומדובר בעסקה במקרקעין שדרישת הכתב הינה חיונית לה על פי החוק; בטיוטות ההסכמים שהוחלפו בין הצדדים נכללה הסכמה מפורשת בכותרת ולפיה הטיוטה לא תחייב אלא אם כן נחתמה על ידי שני הצדדים; לא התקיימה גמירות דעת לכריתתו של ההסכם, והתובעים ידעו על התלבטות הנתבעים. מוסיפים הנתבעים וטוענים כי עניינים מהותיים בקשר לפרטי העסקה לא סוכמו ונותרו במחלוקת; מהפגישה הראשונה ולכל אורך המו"מ ציינו בפני התובעים שהאפשרות שירכשו את הדירה קשורה ביכולתם למכור את דירתם והדברים תלויים זה בזה; חידוש המו"מ נעשה ללא כל תנאים מוקדמים וללא התחייבות מצד הנתבעים. הנתבעים טוענים כי לא הודע להם דבר בנוגע להפסקת המו"מ עם הגב' כץ ובכל מקרה טוענים הם שלא דרשו "בלעדיות" בניהול המו"מ. 12. לגרסת הנתבעים דווקא התובעים הם אלו אשר ניהלו את המו"מ בחוסר תו"ל והסתירו מהם עובדות מהותיות ביחס לנכס ובכלל זה ליקויים בדירה שהתגלו בביקור שערכו עם מהנדס בניין. לגרסת הנתבעים, תוך כדי ניהול המשא ומתן החלו להתברר להם עובדות שלא נמסרו על ידי התובעים, דבר אשר הוביל לכרסום באמון שבין הצדדים וגרם לנתבעים, ביחד עם הקושי למכור את דירתם, ל"כאבי בטן". 13. כך למשל התברר לנתבעים בביקור במנהל ההנדסה של עיריית תל אביב ביום 23.5.2011 כי מרתף דירת התובעים אשר הוצג על ידם כשייך לדירה ומשמש כחדר ילדים אינו שייך לה ומוגדר בתכנית הבניין כחדר משחקים השייך לכל דיירי הבניין והינו חלק מהרכוש המשותף. לא זו אף זו, הנתבעים טוענים רק לאחר שהעסקה "התפוצצה" נודע להם לראשונה באקראי מאחרים שהיו במו"מ עם התובעים לרכישת הדירה כי אין תעודת גמר לתוספות הבנייה הנרחבות שביצעו הם בדירתם ובכלל זה לקומת המרתף שבנו ומכאן שאין כל אסמכתא לכך שהרחבת הבנייה בוצעה על פי היתרי הבניה. זה המקום לציין שעל פי היתר הבניה שצירף התובע הכניסה למרתף אמורה הייתה להיות דרך מדרגות חיצוניות בלבד, אלא שבפועל היא דרך מדרגות פנימיות מהדירה והדבר מהווה (לשיטת הנתבעים ) בניה בלתי חוקית וברי שהנתבעים לא היו רוכשים דירה כזו, אם היו מוצגות בפניהם כל העובדות כנדרש בעת ניהול המו"מ. 14. מסכמים הנתבעים וטוענים שלא נכרת כל הסכם מחייב, בראש ובראשונה לאור הסכמת הצדדים לפיה רק הסכם חתום יחייב אותם; לחילופין, לא הייתה טיוטה מוסכמת ונותרו נושאים לא סגורים; הנתבעים נהגו בתום לב עת ציינו לאורך כל המו"מ כי תלויים הם במכירת דירתם, ומנגד התובעים הם שנהגו בחוסר תום לב עת הסתירו עובדות מהותיות בעניין הנכס ובמיוחד את העובדה שאין להרחבות שבוצעו בדירה תעודת גמר וטופס 4; התובעים הם אלו ש"פוצצו" את המו"מ ולא הנתבעים; איש לא מנע מהתובעים למכור את דירתם לגב' כץ ו/או לכל גורם אחר גם אחרי שהופסק המו"מ עם הנתבעים, והעובדה שהדירה לא נמכרה במשך חודשים רבים גם לאחר מכן מלמדת על הבעייתיות בהיתרים ועל חריגות הבנייה בדירה; אין כל מקום להורות על הפיצוי המוסכם מקום שההסכם כלל לא נכרת, וכל נזק אחר לא נתבע ולא הוכח. דיון והכרעה 15. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובכלל הראיות המונחות לפני סבורה אני כי דין התביעה להידחות. קובעת אני כי המו"מ לא הבשיל לכדי הסכם מחייב; כי הנתבעים נהגו בתום לב והיו אלה דווקא התובעים שלא גילו עובדות מהותיות במהלך המו"מ - דבר המהווה חוסר תו"ל; מעבר לצורך ולחילופין גם אם הייתי קובעת שנכרת הסכם והופר או שהנתבעים פרשו מהמו"מ בחוסר תו"ל ובהיותו מתקדם (ואיני סבורה כך) הרי שאין מקום להורות על תשלום הפיצוי המוסכם. להלן נימוקיי לקביעות שלעיל. האם המו"מ הבשיל לכדי הסכם מחייב במקרה הנדון? 16. סעיף 1 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973 קובע כי חוזה נוצר בדרך של הצעה וקיבול, קרי - מפגש רצונות. שתי דרישות מהותיות מקימות מפגש רצונות והן גמירות דעת ומסוימות, לעניין גמירות דעת ראו ע"א 3102/95 יגאל כהן נ' שמואל כהן, פד"י מ"ט (5) 739, בעמ' 743. תנאי שני ליצירת חוזה הינו הדרישה למסוימות, על ההצעה להיות מסוימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבולה. עליה להיות מלאה ומדויקת עד שניתן יהא לראות באמור בה, עם קיבולה, חוזה מלא ללא צורך במו"מ נוסף. עם זאת, גם פנייה שאינה מפורטת יכולה להיחשב מסוימת, ככל שניתן להשלימה ולו כהשלמה חיצונית כגון מן החוק או הנוהג (גבריאלה שלו, דיני חוזים - החלק הכללי (תשס"ה), 175-177). 17. אין מחלוקת שלעיתים בית המשפט מגיע למסקנה שנכרת הסכם מחייב גם מקום בו לא נחתם הסכם, וזאת כאשר בית המשפט מגיע למסקנה שהתקיימו שתי הדרישות שלעיל, קרי גמירות דעת ומסוימות (וראו פס"ד ת"א 37209/04 מגנוליה תכשיטי כסף בע"מ נ' אדרי אל יזום והשקעות בע"מ (2007) אליו הפנה ב"כ התובעים בסיכומיו). עם זאת, מהו הדין החל מקום בו קבעו הצדדים מפורשות שהטיוטה "לא תחייב אלא אם כן נחתמה על ידי שני הצדדים", כפי שאירע במקרה שלפנינו? 18. בעניין זה יש לפנות לסעיף 23 לחוק החוזים הקובע :"חוזה יכול שיעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסוימת תנאי לתוקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים". המלומדים ד' פרידמן ונ' כהן בספרם "חוזים" חלק א' (תשנ"א - 1991, בעמ' 451 התייחסו לעניין הנדון וגרסו כדלקמן: "מובן כי גם כאשר החוק אינו מחייב חתימה כתנאי למילוי דרישת הכתב, עשויים הצדדים עצמם לגמור בדעתם, כי רק חתימתם על גבי המסמך היא זו שתחייב אותם. הסכמה זו של הצדדים הופכת את החתימה למעין תנאי להתקשרות. אם המסמך אינו חתום, הצדדים לא גמרו בדעתם לכרות את החוזה שהמסמך משקף, והמסמך אינו מחייבם. במקרה כזה, העדר התוקף אינו נובע מהעדר הכתב (היינו, העדר חתימה על המסמך) אלא מהעדר הסכם, או במילים אחרות מהעדרה של "גמירת דעת" (הדגשות שלי). 19. ראו בעניין זה גם בע"א 579/83 זוננשיין נ' גבסו פ"ד מ"ב (2) 278, בעמ' 286 אשר נזכר בסעיף 10 לסיכומי הנתבעים : "גם כאשר אין מדובר בעסקת מקרקעין לגביה קיימת דרישת הכתב בו מופיעה התחייבותו של המוכר, כלל הוא שאם כוונת הצדדים היא שההתקשרות תהיה בחוזה כתוב וחתום, אין המשא ומתן בעל-פה מבשיל לכדי הסכם מחייב אפילו הגיעו לכלל הסכמה בכל העניינים הנוגעים בדבר" (הדגשות שלי); וכן דברי כב' השופט ד"ר אבינור בת"א 9614-04-10 ליאור ואח' נ' אביגדור ואח' , פסק הדין אשר צורף לסיכומי הנתבעים , שם נאמר, בין היתר: " מכאן, שכאשר צדדים מסכימים כאמור כי רק חוזה חתום הוא שיחייבם, על בית המשפט לתת, ככלל, תוקף להסכמותיהם ולהימנע מליתן לטיוטה לא חתומה - ולו גם "סופית" - תוקף שהצדדים לא התכוונו, כלל ועיקר, ליתן לה. קביעה אחרת תהווה התערבות שיפוטית מיותרת ותפגע באופן בלתי ראוי בעקרון חופש החוזים" (הדגשות שלי). ומההלכה - ליישומה 20. כאמור, אין מחלוקת כי לפני הפסקת המו"מ לא נכרת כל הסכם ובלשון התובע: "לא היה חוזה גמור" (עמ' 10 ש' 29). התובע טען בעדותו שהחתימה על ההסכם בנסיבות העניין אינה אלא עניין פורמאלי שכן כל הפרטים סוכמו זה מכבר: "אני מסתכל על זה כמו בעסקים, גם אני וגם עמיחי אנשי עסקים. ניהלנו פה מו"מ קשוח, השורה התחתונה שהיה הסכם שאושר ע"י כולם, היה מועד לחתימה ב-23.6, כבר היו הסכמות על הכל מבחינתי יש פה הסכם מחייב. לשאלת ביהמ"ש: אז בשביל מה צריך בכלל את ה- 23.6? ת. אני לפחות יודע שבכל חוזה יש גם אקט של חתימה. לשאלת ביהמ"ש: שהוא חסר חשיבות? ת. הוא לא חסר חשיבות אבל זה הגושפנקא ובסופו של דבר זה סיום התהליך... הכל סוכם וכל מה שנשאר זה טכני." (עמ' 14 ש' 30 - עמ' 15 ש'11). 21. מעיון בראיות שהונחו לפניי התרשמתי שכוונת הצדדים הייתה להתקשר בחוזה כתוב וחתום. איני סבורה שהחתימה הינה "עניין טכני" כנטען אלא נדבך חשוב ובהעדרה החוזה נטול כל תוקף. כך, בכל הטיוטות שהועברו התנוססה הכותרת: "טיוטה מס'... מתוקנת (תאריך) לא תחייב אלא אם כן נחתמה ע"י שני הצדדים" התרשמתי כי אין עסקינן בכותרת פורמאלית אלא כותרת המשקפת את אומד הדעת של הצדדים; סעיף 21.4 לטיוטת ההסכם מעלה את חשיבות הכתב בעיני הצדדים וקובע שהחוזה כולל את המוסכם בין הצדדים ומבטל הוא כל הסכם/ זיכרון דברים קודם שנחתם אם נחתם וכן שכל שינוי או תוספת יערכו בכתב אחרת יהיו נטולי כל תוקף; מייל ב"כ הנתבעים מיום 20.6.2011 ממחיש את חשיבות החתימה על ההסכם: "נראה לי שבזה סיימנו את הפרשה וניתן לחתום." הווי אומר, יש צורך בחתימת הצדדים על מנת ליתן להסכם תוקף מחייב, וכל עוד ההסכם לא נחתם מצויים אנו בשלב המו"מ וניתן לפרוש הימנו, כל עוד הדבר נעשה בתום לב. לפיכך - אין בפנינו הסכם מחייב. בנוסף ולחילופין, האם הייתה מסויימות? 22. בנוסף ולחילופין , וגם אם הייתי מגיעה למסקנה אחרת בפרק האחרון, אזי לא התקיימה דרישת המסוימות שכן לא נוכחתי שהטיוטה האחרונה אשר נשלחה ע"י ב"כ הנתבעים אכן אושרה ע"י התובעים. כך, ביום 20.6.2011 שלח ב"כ התובעים לב"כ הנתבעים במייל טיוטת ההסכם וכתב הוא: "מצ"ב שני התיקונים שביקשו ממני להוסיף.." בתגובה השיבה ב"כ הנתבעים: "... מצ"ב הטיוטא האחרונה. מסתבר שעבדנו במקביל. בזמן שאתה שלחת לי את הטיוטה עם תיקונים שלך, אני עבדתי על הטיוטה האחרונה. מצ"ב ההערות האחרונות שלי יחד עם שני התיקונים שאתה העברת לי לפני זמן קצר." (ההדגשות אינן במקור - ח.פ). ויובהר, לנוכח שעות המשלוח של כל מייל, תוכנם והקשר הדברים הנני קובעת שב"כ הנתבעים שלחה לב"כ התובעים את הטיוטה האחרונה ולא להפך. לאחר מייל זה לא נוכחתי במייל נוסף מטעם התובעים או מי מהם המאשר את ההסכם בנוסחו המתוקן. 23. זאת ועוד, מעיון בהסכם גופו עולה כי נעשו בו תיקונים שונים וספק אם היה מוכן לחתימה (ראו למשל סעיפים 7, 9.3, 9.4, 11.2, 11.4 ו-21.3). זאת ביתר שאת משהוחלפו מספר טיוטות קודם לכן ובמייל ששלח התובע לנתבעים ביום 17.6.2011 (בטרם עריכת הטיוטה האחרונה מיום 20.6.2011) צירף הוא חוזה והגדיר אותו "הסכם סופי". בפועל כאמור, לא היה הוא הסכם סופי וב"כ הצדדים שינו אותו לאחר מכן. לא למיותר גם להפנות לעדותו של הנתבע בעניין זה: הנתבע הודה ש"כל מה שידעתי ורציתי, נמצא בסופו של דבר בהסכם" (עמ' 28 שו' 8), אולם בהמשך ציין : "הבעיה שהתובע לא אישר לי את הטיוטה" (עמ' 28 שו' 22). הנתבע גם הסביר מדוע הטיוטה לא אושרה לשיטתו: " ת. תראה לי את התיקונים. אני אומר לך, לא ראיתי את זה ומעבר לזה, במהלך המו"מ התובע סגר... אני אגיד לך למה אני חושב שאתה לא אישרת את ההסכם הזה. אתה לא אישרת את כל מה שכתוב, והיה לי ברור לחלוטין שברגע שניפגש ביום ה' אתם תפתחו דברים למו"מ. התובע במהלך המו"מ אמר לי דברים שסגר איתי בעל פה ולא רק בכתב. הוא גם שלח לי אימייל על זה. אחר כך כשהוא ישב איתך בשיחת טלפון, הוא התנער ואמר שהוא לא מסכים. ש. תראה לי איפה לא היו הסכמות בהסכם? ת. למשל הנושא של התלת פאזי, חברת החשמל לא הייתה מוכנה לחבר אותי כי אין טופס 4" (עמ' 28 שו' 31 עד עמ' 29 שו' 6, הדגשות שלי). 24. כפי שיפורט להלן בסעיפים 31-37 לפסק הדין, הגעתי לכלל מסקנה שהתובעים לא גילו לנתבעים עובדות ופרטים מהותיים שהיה עליהם לגלות; הגעתי לכלל מסקנה שקיימת בעייתיות בדירה הנדונה, בעייתיות שלא נפתרה עד היום; הגעתי לכלל מסקנה שעל פי התוכנית הקיימת (ע') ניתן היה לבנות מדרגות חיצוניות בלבד, בעוד שהתובעים בנו גם מדרגות פנימיות. לפיכך - החששות של הנתבע בדבר אי אישור הטיוטה האחרונה אינם נראים בעייני מופרכים. בהעדר אישור כתוב מצד התובעים לטיוטה האחרונה שנשלחה על ידי ב"כ הנתבעים, לא ניתן להגיע למסקנה שהתקיימה דרישת המסויימות. בהנחה שהנתבעים פרשו מהמו"מ, האם מהווה הדבר חוסר תו"ל? 25. אם אסכם עד כה, אזי מסקנתי היא כי לא נכרת הסכם מחייב בין הצדדים, אם בשל העדר החתימה אם בשל העדר מסוימות. מכאן - שמצויים אני בשלב הטרום חוזי ויש לבחון האם הנתבעים אכן ניהלו את המו"מ בחוסר תום לב, כטענת התובעים. בנקודה זו אקדים ואציין כי לא ברור מי מהצדדים "פוצץ" את המו"מ. לכל צד גרסה משלו בקשר לשיחה הטלפונית שהתקיימה בניהם ביום 21.6.2011 והדברים שנאמרו במסגרתה. טענת הנתבע בהקשר זה לפיה התובע לא הסכים ליתן אורכה נוספת במסגרתה יודיע הוא אם מתקשר בעסקה אם לאו, הינה הגיונית בעיני ומתיישבת עם המייל ששלח התובע ביום 17.6.2011 ובו ביקש הוא שהנתבע יחליט "אם יש/אין עסקה" בתוך מספר שעות. חיזוק למסקנה זו ניתן למצוא במייל נוסף של התובע בו הסכים לדחות את מתן ההחלטה למוצ"ש, היינו לזמן קצר לאחר מכן ועם עדותו לפיה היה זקוק באותם ימים לכסף "מהיר בטווח קצר" (עמ' 17 ש' 21-29). 26. כידוע, ההלכה קובעת שנטל השכנוע להוכחת טענה מסוימת מוטל על הצד שהטענה מקדמת את עניינו. כלומר, היה על התובעים להוכיח שהנתבעים הם אלו שפרשו מהמשא ומתן שהתנהל באותה עת ושפרישתם הייתה בחוסר תו"ל. בהקשר זה ברי כי עדות המתווך שנטען לגביו כי היה עד לשיחת הצדדים בשיחת ועידה, יכולה הייתה לשפוך אור על מחלוקת הצדדים ואי הבאתו בסופו של יום מקימה את החזקה שלו היה מעיד היה פועל הדבר לחובת התובעים שנטל ההוכחה עליהם. לכן, לכאורה, ניתן היה לעצור את הדיון בשלב זה, שכן כלל לא הוכחה הטענה העובדתית לפיה הנתבעים הם אלו שפרשו מהמשא ומתן. 27. עם זאת, אף אם אניח לצורך הדיון שגרסת התובע היא הנכונה והנתבע הוא זה שפרש מהמו"מ אינני סבורה כי התנהגותו עולה לכדי חוסר תו"ל. בהקשר זה ראו ע"א 89 / 416 משה (גלר) גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, פד"י מ"ו (2) 177, בעמוד 185: "הכלל הוא, כידוע, שלכל צד למשא ומתן עומדת הזכות העקרונית לפרוש ממנו בכל עת. אך גם פרישה ממשא ומתן צריך שתיעשה בתום-לב; ו"המגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום-הלב" (פרופ' שלו, בספרה הנ"ל, בעמ' 50). פרישה ממשא ומתן, שאיננה מודרכת על-ידי שיקולים ענייניים, הנובעים ממהות העיסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו, חשודה כנגועה בהיעדר תום-לב (הגם שלא תמיד הינה, בהכרח, כזאת: ע"א 251/84 [6], בעמ' 467). לאמור: שאלת תחולתו של סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) על מקרה של הסתלקות ממשא ומתן טעונה גם בירור עובדתי. בבירור כזה יש להתחשב בכלל נסיבות העניין, ובייחוד בשאלה, לאיזה שלב הגיע המשא ומתן בין הצדדים; שכן ככל שהצדדים קרובים יותר ליצירת הקשר החוזי, מצפים מהם להציג סיבה ברורה יותר להצדקת פרישה מן המשא ומתן (ראה: שלו, בספרה הנ"ל, בעמ' 50; ע"א 800/75 [7], בעמ' 818; ד' פרידמן ו-נ' כהן, חוזים (אבירם, תשנ"א) 597)." 28. התרשמתי כי מתחילת המו"מ הבהיר הנתבע לתובע שהעסקה תלויה במכירת דירתו לצורך יצירת מימון (ראו עדותו עמ' 18 ש' 11 - 13). זאת אף עולה מפורשות מתצהיר התובע כשהתייחס לשלב הפסקת המו"מ: "..יובהר כי נאמר לי עוד קודם לכן ע"י הנתבע 1 כי אשתו חוששת מקיום העסקה משום והם תלויים במכירת דירתם וכי הם לא מצליחים עדיין לקבל תמורה מספקת בגין דירתם" (סעיף 12). בעדותו סתר עצמו התובע כאשר אמר מחד גיסא שבתחילת המו"מ הנושא עלה ומאידך גיסא שהנתבע לא שיתף אותו מעולם בעניין המכירה עד ליום 21.6: "כשנפגשנו בתחילת מאי הוא אמר שהוא צריך למכור את הדירה שלו כדי לקנות, אבל מעולם לא עלה, גם לא ב- 10.6 אז הוא אמר שאשתו לא ישנה כבר כמה ימים. לשאלת ביהמ"ש: הוא לא אמר למה היא לא ישנה? ת. הוא לא אמר אני מתאר לעצמי שהוא התייחס לנושא של קניית הדירה. לשאלת ביהמ"ש: הקניה שלכם או המכירה שלהם? ת. הקניה שלנו, הוא מעולם לא שיתף אותי במכירה שלהם עד ה-21.6..". 29. האמור בעדות התובע כפי שמצוטטת לעיל גם לא מתיישב עם המייל ששלח אליו הנתבע ביום 18.6.2011 ובו כתב הוא מפורשות שהמימון בגין העסקה תלוי במכירת דירתו: "כפי שאמרתי לך בשיחתנו, אנחנו לא יכולים להתחייב להעברת רוב הסכום בחודשים הראשונים מכיוון שאנחנו תלויים במכירת הדירה וביקשתי להעביר את התשלום השלישי לחודש לפני הכניסה לדירה.. אם זו נקודה מהותית מבחינתך אז לצערי נאלץ לוותר על הקניה.." (נספח י"ג לתצהיר התובע). לאור האמור, הנני קובעת כי הנתבע שיתף את התובע לכל אורך הדרך שתלוי הוא במכירת דירתו על מנת שיהיה לו מימון והעסקה תצא לפועל וכי מכירת דירת הנתבעים היוותה תנאי לקיום העסקה וסיבה שאפשרה לנתבע לסגת מהמו"מ מבלי שיחשב הדבר חוסר תו"ל במו"מ מתקדם. לא מצאתי כל דופי בהתנהגות הנתבע, לא מצאתי שיש בפרישה להערים על התובע, להסתיר נתונים חשובים או שנעשתה היא בשל מניע פסול נסתר (ראו ע"א 251/84 חברת ס.ג.פ להשקעות בע"מ נ' מ"י לט(2)). 30. אינני מקבלת את טענת התובעים שהנתבעים היו חסרי תום לב כאשר בחרו להמשיך במו"מ ולקבוע מועד לחתימה על ההסכם כשמספר ימים לפני ה- 15.6 הודיעו להם הקונים הפוטנציאליים שאינם מעוניינים לרכוש את דירתם. הנתבעים אמנם הסתמכו על מכירת דירתם לצורך מימון רכישת דירת התובעים אך אין הדבר מחייב שהסתמכו על הרוכשים הפוטנציאליים הספציפיים שניהלו עימם מו"מ באותה תקופה בהכרח. במייל ששלח הנתבע לתובע ביום 18.6.2011, לאחר הודעת הרוכשים הפוטנציאליים, ביקש הנתבע לשנות את אופן התשלומים שנקבע בטיוטת ההסכם וציין מפורשות שתלויים במכירת הדירה לצורך מימון הקנייה (ראו ציטוט לעיל). המדובר במספר ימים בלבד, ממועד הודעת הרוכשים הפוטנציאלים עד לפרישת הנתבעים (לגישת התובעים), בהם יתכן שהנתבעים הרהרו על העסקה וחששו מכך שלא יצליחו לקבל תמורה הולמת (לדעתם) על דירתם (ראו סעיפים 15-16 לתצהיר הנתבע). לא התרשמתי שבזמן זה (או בכלל, ראו פרק הנזקים) שינו התובעים את מצבם לרעה. כמו כן לא מצאתי כל ממש בטענות התובעים לפיהן עצם ניהול מו"מ במקביל לרכישת דירה ולקניית דירה הינו מעשה חסר תום לב. זוהי דרך התנהגות מקובלת - כל עוד הבהירו הנתבעים שתלויים הם במכירת דירתם ואף דאגו לכלול את התנאי שרק הסכם חתום הינו מחייב.... מעבר לצורך - האם התובעים נהגו בתו"ל במו"מ? 31. בנוסף ולחלופין, וגם אם הנתבעים הם אלו ש"פוצצו" את המשא ומתן; וגם אם הסיבה לפרישה הייתה העדר מימון וחוסר אמון בתובעים, סבורתני שבנסיבות העניין הפרישה הייתה מוצדקת, במיוחד לאור העובדות הנוספות שנועדו לנתבעים מאוחר יותר, עובדות המאששות את תחושת חוסר האמון בתובעים. כידוע, אי גילוי עובדות מהותיות מהווה הפרה של חובת ניהול מו"מ בתו"ל ובדרך מקובלת שממנה נגזרת חובת גילוי עובדות בעלות חשיבות במהלך המו"מ. יפים דברי גבריאלה שלו, דיני חוזים - החלק הכללי, 149-150: "תחום תחולה מובהקת ושכיח של חובת תום הלב במו"מ הוא תחום הגילוי. הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתו"ל לובשת צורה של אי גילוי עובדות, כאשר ע"פ הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם המנהל מו"מ יגלה אותן לצד השני. בתחום זה חובת תוה"ל היא אקטיבית ומטילה חובת עשייה... חובת תוה"ל כוללת חובה לגלות לצד השני לפני כריתת החוזה עובדות חשובות ואפילו עובדות שהצד השני היה יכול לגלותן בכוחות עצמו כאשר גילוי זה מתחייב ממהות העסקה ומנסיבות המקרה." (ההדגשות שלי - ח.פ). 32. התובע אשר בעדותו שלא גילה לנתבעים במהלך המשא ומתן שאין תעודת גמר: "ש. אתה טוען שגילית לנתבעים שאין תעודת גמר? כי זה לא נכתב בתצהירך ובכתב התשובה. ת. לא אמרתי שגיליתי. אמרתי שעמיחי ידע שאין תעודת גמר מהיום הראשון." (עמ' 9 ש' 22 - 23). התובע טען שהנתבע ידע מה"יום הראשון" על העדר תעודת גמר ולצד כך טען שהנתבע גילה זאת בביקורו בעירייה (עמ' 9 ש' 25 - 29). ראשית, אין חולק לעובדה כי ביקור הנתבע בעירייה היה ביום 23.5.2011, היינו לאחר הפגישה הראשונה עם המתווך, החלפת טיוטות וביקור הנתבע בדירה עם מהנדס (ראו פרק העובדות). רוצה לומר, גם אם יכול היה הנתבע לגלות בעירייה שלדירה אין תעודת גמר, היו לתובע מספר הזדמנויות בהן יכול וצריך היה לגלות לנתבע על המצב לאשורו, אולם לא מצא הוא לנכון לעשות זאת. לדידי, העדר טופס 4 ותעודת גמר להרחבות שבוצעו אלו עובדות מהותיות שעל צד לגלות לצד האחר במהלך משא ומתן למכירת דירת מגורים. 33. בנוסף ולחלופין, איני סבורה שמהביקור בעירייה ב 23/5/11 יכול היה הנתבע ללמוד על העדר תעודת הגמר כמו גם על העדר טופס 4 . בעניין זה טען הנתבע שעל העובדות הנ"ל למד רק לאחר הגשת התביעה ובעקבות צווים שניתנו על ידי בית המשפט, ראו גם עדותו בעמ' 24 שו' 31; עמ' 25 שו' 12-13; עמ' 25 שו' 30. ראוי להזכיר שבמסגרת ההליכים המקדמיים העבירו הנתבעים לתובעים שאלון ובו ביקשו הם בין היתר שישיבו לשאלות: האם רשומות על שמכם הזכויות בכל הדירה לרבת המרתף? האם קיימת תעודת גמר? התובע השיב כי השאלות אינן רלוונטיות ו"כל המחלוקות הוסדרו" עובר למועד שנקבע לחתימה על ההסכם. רק לאחר שחייבתי את התובע לענות על השאלות השיב הוא שאין תעודת גמר ושהזכויות רשומות אך טרם תוקן צו הבית המשותף (ראו תצהיר משלים). 34. ואכן בזמן ניהול המו"מ, עת ביקר הנתבע בעירייה, טען שכל שגילה הוא שמרתף התובעים הינו רכוש משותף ולא חלק מהדירה (עמ' 25 ש' 12-13). אם נעיין בנספח ו' לתצהיר התובע, הוא היתר הבנייה, ניווכח לדעת שניתן ללמוד לכל היותר שהמרתף הינו רכוש משותף ושעל פי ההיתר ניתן לבנות מדרגות חיצוניות למרתף. אין כל אינדקציה להעדרה של תעודת גמר. על העדרם של אישורים ומסמכים אלו ניתן ללמוד בוודאות רק מנספח 5 לתצהיר הנתבע, הוא אישור מנהל ההנדסה אשר ניתן לנתבע ביום 17/5/12, לאחר שהחלו להתנהל ההליכים בפניי. 35. לא זו אף זו - האינפורמציה שלמד הנתבע בעצמו תוך כדי ניהול המשא ומתן, ולא מיוזמתם של התובעים, בדבר מצבו התכנוני של הנכס, מסבירים את "כאב הבטן" עליו דבר הנתבע בעדותו. לא ניתן לבוא בטענות לנתבע על כך שאמונו בתובעים נסדק והוא התייחס אליהם בחשדנות יתר, כפי שהעיד הנתבע: "אני הייתי מאוד נסער מזה כי הוא הסתיר ממני משהו כל כך מהותי בתוך ההסכם, לא בתוך המו"מ וגם הבנתי מחברים מה המשמעות של ע' וע1 וביקשתי מהתובע שיטפל בסיפור הזה." (עמ' 23 ש' 19 - 21). 36. אם אסכם עד כה, מסקנתי היא כי התובעים הסתירו מהנתבעים פרטים מהותיים בנוגע לנכס. על היות הפרטים מהותיים ובעייתים ניתן לדעתי ללמוד גם מהאירועים שאירעו לאחר שהמשא ומתן בין הצדדים התפוצץ - ראשית, התברר מחקירת התובע שבמשך עשרה חודשים שהדירה הייתה בשוק לאחר התפוצצות המו"מ (עמ' 7 שו' 31), לא הצליחו התובעים למכור אותה (כאן אעיר שגם בנקודה זו לא דייק התובע בעדותו, עת ניסה תחילה להפחית ממספר החודשים בהם עמדה הדירה למכירה, ראו עדותו הסותרת בעמ' 7 שו' 14-15 לעומת עדותו בעמ' 7 שו' 31). 37. שנית, ולמרות עדותו של התובע בעמ' 8 שו' 17-19 לפיה: "בוא נגיד, בשום שלב זה לא נפל על תעודת הגמר מכיוון שתעודת הגמר זו פרוצדורה פשוטה שכולם יודעים שאין שום בעיה להשיג אותה, תעודת גמר לא הייתה לנכס מכיוון שהנכס הזה נבנה בזמנו לפי תכנית ע', ובשנים האחרונות זה עומד לפי ע' 1" (הדגשות שלי), אזי הסתבר שעבודות ההרחבה הסתיימו כבר לפני 10 שנים (עמ' 9 שו' 1); שהתובעים טרם דאגו להשגת האישורים הנדרשים על פי חוק; וכשנשאל התובע מדוע לא הסדירו את העניין, אם אכן מדובר ב"פרוצדורה פשוטה", השיב תשובה תמוהה : "כי כמו שאמרתי, זו פרוצדורה שלא עושים אותה אצלנו בשכונה" (עמ' 9 שו' 3). אעיר כי התרשמתי שאין מדובר בפרוצדורה פשוטה כלל ועיקר ו/או שהדבר כרוך בהוצאות - שהרי אין מחלוקת שלמרתף יש מדרגות פנימיות, בניגוד לתוכנית; יש צורך אם כך בהריסת המדרגות הפנימיות, על כל המשתמע מכך מבחינת עלויות ונוחות השימוש במרתף. לחלופין מן הסתם יש מקום להכשיר את הבנייה הקיימת אגב ביצוע התשלומים המתחייבים. אין זה מופרך להניח שזו הסיבה בגינה במשך עשר שנים לא ביצעו התובעים את אותה "פרוצדורה פשוטה". 38. ישאל הקורא האם רשאי בית המשפט ל"קרוא" לשלב הפסקת המשא ומתן עובדות שנודעו לנתבעים רק מאוחר יותר? סבורתני כי במקרה הנדון, מאחר ושאלת אמינות התובעים הטרידה את הנתבעים בעת שהופסק המשא ומתן (וכזכור קבעתי שדווקא התובעים הם אלו ש"פוצצו" את המשא ומתן), ניתן להביא עניין זה בחשבון. בע"א 262/86 וולטר רוט ואח' נ' deak and co. Inc ואח' (1991) [פורסם במאגרים], בעמ' 376-377 נדונה בין היתר השאלה מה דין הודעת ביטול שנתן צד, כאשר מאוחר יותר נודעו לו עובדות חדשות בנוגע להודעת הביטול שנתן בזמנו. וכך נקבע: "נוטה אני לדעה, שחייבת להיות זיקה כלשהי בין העילה שהנפגע מסתמך עליה בהודעת הביטול, ובין העילה הנטענת על-ידיו לאחר מכן, ושעל קיומה לא ידע כלל בעת ביטול החוזה על-ידיו...אלא שסבורני, שהמקרה שלפנינו שייך לקטיגוריה מיוחדת, אשר לגביה הקושי האמור אינו חייב להתעורר. אבהיר דבריי אלה: במקרה דנן הסתמך דיק, בשם המשיבות, בתזכירו, שהיווה הודעת ביטול, על נימוקי ההפרה הנכונים והאמיתיים, עליהם ביסס גם השופט לאחר מכן את פסק-דינו, אלא שבגלל חוסר ידיעה לא עמד דיק על מלוא העובדות שבעטין הופכת הפרה זו ל"הפרה יסודית" של ההסכם." .. זוהי למעשה מהות ההפרות הרלוואנטיות בתמצית, אלא שלהפרות אלה הייתה נודעת חומרה מיוחדת, שבעטייה הפכו הן ל"הפרות יסודיות", וזאת בהתחשב בעובדות נוספות אשר בהן באו לידי ביטוי-יתר קיפוח המשיבות על-ידי המערערים וחוסר תום הלב בהתנהגותם של הללו. עובדות אלה היו קיימות בעת מסירת הודעת הביטול, אך הן לא היו בידיעת המשיבות מפני שהועלמו מהן על-ידי המערערים. בנסיבות אלה מותר לבית המשפט להתחשב בעובדות הנוספות האמורות, ואי-ידיעת אותן עובדות על-ידי המשיבות בעת ביטול ההסכם לא יעמוד להן לרועץ. אם היינו מגיעים למסקנה שונה, משמע שהיינו מאפשרים למפירי הסכם להשמיע, באופן תיאורטי, טיעון ברוח זו: "נכון שהפרנו את ההסכם כנטען על-ידי הצד השני, ונכון שהפרה זו מהווה, באופן אובייקטיבי, הפרה יסודית, אשר איפשרה ביטול החוזה לאלתר. אך מאחר שהעלמנו עובדות חשובות מהנפגעים, הרי לא יכלו הללו לדעת באופן מעשי שהמדובר ב'הפרה יסודית', אלא יכלו להסתמך רק על הפרה רגילה, ולכן אסור היה להם לבטל את ההסכם אתנו ...".תוצאה כזו אין הדעת סובלתה, ועל-כן הייתי דוחה פירוש כה מחמיר של הדין. זאת במיוחד, אם נרכיב על כללי ההיגיון והשכל הישר ותחושת הצדק גם את הוראות סעיף 39 לחוק החוזים, הקובע, כידוע, כי "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה"..... (הדגשות שלי). ראו בעניין זה גם דברי כב' השופט פרו' עופר גרוסקופף בת"א 1576-04-09 גרוף נ' פישר ואח' (2012) (פורסם במאגרים), בפסיקה 24 לפסק הדין. לחילופי חילופין - שאלת הנזק 39. משקבעתי כי לא נכרת הסכם ולכן לא הופר הוא וכי הנתבעים לא פרשו ממו"מ מתקדם ולא נהגו בחוסר תו"ל הרי שיש לדחות את התביעה. עם זאת ומעבר לצורך אציין כי גם אם הייתי מגיעה למסקנה אחרת ביחס לשני הנושאים הנ"ל הרי שלא היה מקום לפסוק את הפיצוי המבוקש ממספר טעמים. ראשית, היה על התובעים לעמוד בחובת הקטנת הנזק. שני הצדדים מסכימים שהתובעים יכלו לנהל מו"מ עם אחרים במקביל וכי הנתבעים לא דרשו בלעדיות (סעיף 7 לתצהיר הנתבע; עדות התובע בעמ' 17 ש' 2), לכן, איש לא מנע מהתובעים להמשיך ולקיים מו"מ עם הגב' כץ ו/או למכור את דירתם גם לאחר מכן, אף במחיר מופחת יותר, ולדרוש אך ורק את ההפרש מהנתבעים. 40. בנוסף ולחלופין, התובעים בחרו לתבוע את הפיצוי הנקוב בהסכם כפיצוי מוסכם. קבעתי לעיל שלא נכרת הסכם מחייב, לכן אין כל תחולה לאותו סעיף (וגם אז ניתן היה לשקול את הפחתת הפיצוי המוסכם מכוח סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970). לכל היותר, ואם הייתי מגיעה לכלל מסקנה שהפרישה של הנתבעים הייתה בחוסר תום לב (ולא כך מסקנתי), היו התובעים זכאים לפיצויי הסתמכות. אין בפניי את אותם המקרים החריגים של חוסר תום לב קיצוני המזכה בפיצויים קיום בשלב הטרום חוזי. התובעים לא דרשו פיצויי הסתמכות; לא הביאו כל ראיה להוצאות כלשהן שנגרמו להם וכל הטענות בעניין זה היו בעלמא. בהקשר זה נשאל התובע: "ש. אמרת קודם שהיו לך הוצאות כבדות בגלל החודש וחצי, במה הן באו לידי ביטוי?" והשיב: "הנזקים שנגרמו לי הם מספר נזקים. קודם כל הייתה לי עסקה שיכולתי לסגור באותה תנאים שלא סגרתי אותה. ברגע שב- 18.6 מבחינתי זה נסגר אחרי שנתתי לו תשובה חיובית על שני הדברים שהפריעו לו אחרי שהוא טרטר אותי חודש עם חלונות וידיות וכל מיני דברים.." ב"כ הנתבעים הקשה: "הוא טרטר אותך בשאלות, לא עשית שינויים. אני רוצה לדעת מה הנזק מבחינת כסף." והתובע ענה: "הייתי צריך לקחת על עצמי התחייבויות, זה כסף שבניתי עליו והייתי צריך לגייס ממקום אחר. הייתי צריך להשיג כסף מהיר בטווח קצר בעלויות מאוד גבוהות. לא יכולתי לקנות דירה שהייתה לי אפשרות לקנות באותו זמן דירה בתנאים מאוד טובים.." (עמ' 17 ש' 21 - 29). כאמור, אין כל ראיות התומכות בעדות התובע ולא הוכח כל נזק ממשי. סוף דבר 41. לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית. התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות משפט הכוללות שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 25,000 ₪ וזאת תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין.ביטול עסקה (מקרקעין)פיצויים