עורך דין מקרקעין בסכנין- קניית קרקע בסכנין

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא עסקת קניית קרקע בסכנין: בפני תביעה כספית בגובה 459,800 ₪, שנולדה על רקע עסקת מקרקעין. עפ"י הנטען בכתב התביעה, ביום 2.10.05 נפגשו התובע - (להלן: "אחמד") והנתבע מס' 1 - (להלן: "יוסף"), באקראי בסכנין. במפגש זה אחמד ציין בפני יוסף כי הוא מעוניין ברכישת אדמה בסכנין. יוסף הציע לאחמד לרכוש ביחד עימו, בחלקים שווים, מגרש בגודל של כ- 2,850 מ"ר במושב גן נר ליד עפולה, תוך שהובהר ע"י יוסף כי מגרש זה עתיד להיות מוחלף במגרש אחר בישוב סכנין ביחס 1:1 בתוספת 20% מושע לצורכי כבישים ופיתוח. באותו לילה יצר יוסף קשר עם נתבע מס' 2 - אליאס רושרוש מכפר עיילבון (להלן: "אליאס") ונקבעה פגישה בנוכחות השלושה. לטענת אחמד, באותה פגישה, הציע לו אליאס לרכוש כדונם וחצי מהמגרש בגן נר תמורת 60,000 דולר, וחזר על דברי יוסף כי מגרש זה צפוי להיות מוחלף במגרש בסכנין בגוש 19271 חלקה 38 וזאת בהתאם לאישור ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"). למחרת נפגשו אחמד ואליאס במשרד הנתבע מס' 3 - עו"ד סבית (להלן: "עו"ד סבית"), אשר טיפל בהסכם המכר, ולטענת אחמד, עו"ד סבית הציג בפניו תוכנית מדידה וחלוקה וכן מסמך מקורי של המינהל המאשר עסקת חליפין בין המגרש בגן נר בתמורה למגרש בסכנין, אך לטענתו עו"ד סבית סירב למסור לו העתק ממנו בטענה כי המסמך הוא פנימי והוא אינו רשאי להפיצו. לטענת אחמד, עו"ד סבית הבטיח לו כי המגרש בגן נר יוחלף במגרש בסכנין תוך חודשיים, היות וקיים בידו אישור חליפין מהמינהל, ועם העברת הזכויות במגרש בגן נר על שמו של אחמד תבוצע מיד עסקת החליפין. עוד טוען אחמד כי באותו מעמד הכין עו"ד סבית הסכם מכר לרכישת 1.5 דונם משטח המגרש בגן נר בין אחמד לבין בעלת המגרש אשר יוצגה ע"י עו"ד סבית. אחמד חתם על הסכם המכר, ושילם לעו"ד סבית סך של 60,000$ במזומן, השווה בשקלים לסך של 275,880 ש"ח (לפי שער של 4.598 ₪ לדולר). עו"ד סבית חתם על הסכם המכר בשמה של המוכרת. עוד טוען אחמד כי באותו ערב התקשר אליו עו"ד סבית והודיע לו כי אין בידי יוסף את הסכום הדרוש לרכישת המחצית השנייה של המגרש בגן נר ולכן הוא מציע לאחמד לרכוש גם את החלק של יוסף, וזו הזדמנות טובה "שחבל לפספס". אחמד קיבל את המלצת עו"ד סבית וסוכם כי יפגשו למחרת במשרדו. אחמד טוען כי הגיע למחרת למשרדו של עו"ד סבית ושילם לו במזומן סך נוסף של 40,000 $ (השווה ל- 183,920 ₪), וכי סוכם ביניהם שהיתרה בסך 20,000 $ תשולם במועד העברת המגרש בסכנין ע"ש אחמד. לאור זאת, עו"ד סבית שינה את הסכם המכר באופן ששטח המגרש הפך מ- 1.5 דונם ל- 2.83 דונם, והחתים את אחמד על הסכם המכר המעודכן וחתם בעצמו בשמה של מוכרת המגרש. לטענת אחמד, פנה אליו עו"ד סבית מספר ימים לאחר החתימה על הסכם המכר וביקש סכומים נוספים עבור המיסים ועבור שכר טרחתו וקיבל מאחמד שני שיקים במזומן. לטענת אחמד, לאחר שחלפו חודשיים מחתימת ההסכם ולאחר שלא הייתה התקדמות בעסקת החליפין, החל לבדוק ולטפל בעצמו בקידום עסקת החליפין. כאשר הגיע למשרדי המועצה אזורית גלבוע חשכו עיניו עת התברר לו כי המגרש שנמכר לו אינו בגן נר אלא בכפר מוקיבלה בשטחי הרשות הפלסטינית. לטענתו, הוא חזר מיד אל יוסף ואליאס וכן אל עו"ד סבית ואלה הבטיחו לו כי תוך חודש ידאגו לביצוע עסקת החליפין ואם לא תבוצע העסקה, יחזירו לו את מלוא כספו. חודשים חלפו, ושום דבר לא התקדם ואז הבין שנפל קורבן לתרגיל עוקץ מתוחכם שטמנו לו הנתבעים. אחמד טוען כי המשיך ללחוץ על עו"ד סבית להשיב לו את כספו אך זה הסיר מעצמו כל אחריות והפנה אותו לאליאס ויוסף בטענה כי חלק מהכסף חולק ביניהם. בשלב מסוים החל אחמד לערב מכובדים ומקורבים כדי שילחצו על אליאס ועל יוסף להחזיר לו את כספו, ולאחר פגישה שהתקיימה בביתו של אליאס בעיילבון, נחתם הסכם, אשר נערך ע"י עו"ד ממשרדו של עו"ד סבית, לפיו אליאס ויוסף יחזירו לאחמד את הסך 70,000$ (35,000 $ כל אחד), ולאחמד יישאר דונם במגרש שרכש. לטענתו, הסכם זה לא קוים ע"י אליאס ויוסף. עוד טוען אחמד כי בעקבות לחצים נוספים שהפעיל, נערך הסכם חדש ביום 21.3.07 לפיו אליאס יקבל בחזרה את כל הזכויות במגרש תמורת תשלום בסך 65,000 $ לאחמד והיתרה בסך 35,000$ תשולם לאחמד ע"י יוסף. לטענתו, גם הסכם זה לא קוים. לאור כל המהלכים הנ"ל, לא נותר לאחמד אלא לפנות לבית המשפט, וכן לטענתו גם בתלונות ללשכת עוה"ד וגם למשטרה. מנגד, טוענים יוסף ואליאס כי אליאס הוא זה שהיה מעורב בהסכם המכר בין בעלת המגרש, גב' סאיג לבין אחמד, לא כמתווך או צד להסכם, אלא בהיותו קרוב משפחתה של המוכרת; אחמד פנה לאליאס ויוסף לצורך קבלת עזרה בהחלפת המגרש במוקיבלה מול המינהל, וביום 15.12.06 נערכה טיוטא להסכם (נספח ג' לתביעה) אשר לא יצאה אל הפועל בהעדר חתימת יוסף; בהסכם מאוחר יותר מיום 21.3.07 (נספח ה' לתביעה) בוטל ההסכם מיום 15.12.06. במסגרת ההסכם החדש הוסכם כי החלקה בגודל 2,830 מ"ר מאדמות מוקיבלה אשר הועברה לאחמד תוחזר לאליאס (תמורת תשלום בסך 65,000 $ שישולם עד ליום 30.12.07). כמו כן סוכם כי לצורך העברת החלקה ע"ש אליאס יפעלו שני הצדדים בשיתוף פעולה. בפועל טוענים אליאס ויוסף כי נעלמו עקבותיו של אחמד אשר לא שיתף פעולה לצורך העברת הזכויות בחלקה נשוא התביעה על שם אליאס; לטענת אליאס ויוסף, ההסכם מיום 21.3.07 נוסח ע"י עו"ד מטעם אחמד אשר לא טרח להחתים את יוסף על ההסכם, לא הבטיח את ביצוע העברת הזכויות ע"ש אליאס באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר, ולא דיווח על העסקה, נשוא ההסכם, לשלטונות מיסוי מקרקעין. עו"ד סבית טען כי מדובר בתביעה שקרית שנועדה להפעיל עליו לחץ פסול במסגרת סכסוך בין אחמד לבין יוסף ואליאס; הוא לא הציג במשרדו בפני אחמד כל מפה/תשריט או אישור בקשר לעסקת חליפין ולא טיפל מעולם בעסקת חליפין, אלא רק בהסכם המכר (נספח א' לכתב התביעה), וברישום הזכויות במגרש ע"ש אחמד; הסכם המכר נחתם ע"י המוכרת מונירה סאיג ולא על ידי עו"ד סבית, ולא שולם לו כל סכום עבור תמורת המגרש; בעת חתימת הסכם המכר נכח במשרדו אליאס, נציגה של המוכרת שחתמה לפני כן על ההסכם, ואליאס הוא זה שקיבל עבורה את התמורה המוסכמת בהסכם ומעולם לא שולם לו (לעו"ד סבית) או בפניו או בידיעתו כל סכום מעבר לסכום המוסכם בהסכם; מוסיף עו"ד סבית ומציין כי אחמד ואליאס הגיעו ביחד למשרדו כאשר ההיכרות בינו לבין אחמד נוצרה לראשונה באמצעות אליאס; כל ששולם לו הוא חלק משכר טרחתו וכן כיסוי להוצאות כמפורט בקבלות שצורפו לכתב התביעה, ואחמד אף מתחמק מלשלם לו עד היום סך של 3,000 ₪; רק מספר חודשים לאחר חתימת הסכם המכר נודע לו על הסכסוך בין אחמד ליוסף ואליאס, כאשר זהותו של יוסף לא הייתה ידועה לו קודם; משנודע לעו"ד סבית אודות הסכסוך בעניין עסקת החליפין הוא בירר את הדברים עם אליאס שהכחיש בתוקף את טענות אחמד; העובדה כי שמו של עו"ד סבית לא מאוזכר בהסכמי הפשרה מעידה שאין ולא היה לו כל קשר בעניינים הנטענים ע"י אחמד; עו"ד פארס נכח בפגישות שלא על דעת עו"ד סבית אלא כעו"ד עצמאי המנהל משרד נפרד; מעולם לא הוגשה כנגד עו"ד סבית תלונה ע"י אחמד, אלא במסגרת ניסיון של אחמד להשתמש בעו"ד סבית כחלק ממאבקו עם אליאס ויוסף. כאן אציין כי ביום 16/7/09 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה שהושג בין אחמד לבין אליאס ועו"ד סבית, לפיו תביעת אחמד נגד עו"ד סבית תידחה ללא צו להוצאות. אליאס ישלם לאחמד סכום של 200,000 ₪. הסכום ישולם לא יאוחר מחודש דצמבר 2009. במעמד ביצוע התשלום אחמד יחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת אליאס לצורך העברת 2/3 מזכויותיו של אחמד בחלקה 6 בגוש 20010 ע"ש אליאס (המגרש במוקיבלה), וזאת ללא תמורה מעבר לסכום הנ"ל. בתיק נשמעו ראיות הצדדים עד תום. אחמד העיד עצמו כעד תביעה יחידי בתיק. גם מטעם ההגנה העיד עד הגנה יחיד, יוסף בעצמו. הוגשו מוצגים בשלב שמיעת הראיות וכן הוגשו סיכומי הצדדים בכתב. התיק הובא בפני לצורך הכרעה. הסוגיות המשפטיות הטעונות הכרעה: האם עסקת המקרקעין שביצע אחמד היה תרגיל מרמה, בו היה מעורב יוסף? או לחלופין האם הוטעה אחמד או הוצג בפניו מצג שווא ע"י יוסף (בין לבדו ובין ביחד עם אליאס ו/או עו"ד סבית) בנוגע למגרש, נשוא חוזה המכר, מיום 4.10.05? אם התשובה לאחת מהשאלות דלעיל חיובית - האם זכאי אחמד לפיצוי כספי מיוסף? נציין כבר עתה כי ככל הקשור להוכחת טענת מרמה וכיוצ"ב נטל הראיה המוטל על התובע הוא נטל מוגבר (מעבר למאזן ההסתברויות). נדון להלן ונכריע בשאלות אלה בהתבסס על הראיות והוראות הדין. כאמור, גרסת אחמד היא שהסכם המכר עליו הוא חתום מיום 4.10.05, נספח א' לכתב התביעה (להלן: "הסכם המכר") אינו משקף את מהות העסקה האמיתית ואת התמורה ששילם בגינה. כך למשל נטען, כי הוצג בפניו ע"י הנתבעים כי העסקה מתייחסת למגרש בגודל כ- 2.85 דונם בישוב גן נר ליד עפולה, בעוד שבפועל התברר לו בדיעבד לאחר ביצוע העסקה כי נמכר לו מגרש בגודל דומה אך ביישוב מוקיבלה בשטח הרשות הפלסטינית. התמורה שצוינה בחוזה (סעיף 4 א') היא 11,320 $, בעוד שבפועל שילם אחמד תשלום ראשון ביום 3.10.05 בסך 60,000 $ עבור מחצית המגרש, ותשלום שני בסך 40,000 $ (מתוך 60,000 $) ביום 4.10.05 על חשבון מחצית המגרש השנייה, אשר במקור הייתה אמורה לטענתו להימכר ליוסף. שני התשלומים שולמו ע"י אחמד ישירות לידיו של עו"ד סבית אשר ייצג את בעלת המגרש (מונירה סאיג), ואשר יפתה את כוחו לחתום בשמה על הסכם המכר. רכישת המגרש בגן נר ע"י אחמד והסכמתו לשלם את התמורה הנ"ל הייתה בעקבות המצג השקרי שהוצג בפניו ע"י הנתבעים לפיו קיים אישור רשמי של המינהל (אשר לפי הטענה הוצג בפניו ע"י עו"ד סבית טרם החתימה על הסכם המכר) המייעד את המגרש, נשוא הסכם המכר, להחלפה במגרש לבניה בשטח דומה בישוב סכנין שבו מתגורר אחמד, ושבו מחיר המגרש לכל דונם יקר יותר. עיון בהסכם המכר מלמד כי בשום מקום לא מצוין כי המגרש, נשוא הסכם המכר, ממוקם בישוב גן נר או במיקום כלשהו אחר. כל שצוין הוא שטח המגרש, גוש וחלקה. יש לציין כי למרות שאחמד טוען כי לא פגש ולא ניהל מעולם מו"מ ישיר עם בעלת המגרש (המוכרת) בקשר לרכישת המגרש, הוא לא מצא לנכון ליצור איתה קשר כלשהו או לבקש מאליאס/מעו"ד סבית העתק מיפוי הכוח או מסמך אחר ממנו ניתן ללמוד מי מהנתבעים מוסמך להתקשר עימו בהסכם מכר מקרקעין מטעם בעלת המגרש. עוד יש לציין כי אחמד לא מצא לנכון להיוועץ או להיות מיוצג בעסקת המכר באמצעות עו"ד מטעמו, זאת על אף שמדובר בעסקת נדל"ן בסכום לא מבוטל. יתרה מכך, אחמד לא בדק, טרם החתימה על הסכם המכר, שפרטי המגרש ומיקומו אכן תואמים את הנתונים שהוצגו בפניו ע"י מי מהנתבעים, וכן לא ערך בירור מול המינהל בנוגע לעסקת החליפין (אשר לפי טענתו היוותה מלכתחילה המניע לרכישת המגרש בגן נר), כל זאת למרות שאחמד טוען כי עו"ד סבית הציג בפניו אישור רשמי של המינהל המאשר כי צפויה עסקת חליפין, אך התנגד למסור לו העתק מהמסמך. לא הונח בפני ביהמ"ש כל הסבר מניח את הדעת מצד אחמד מדוע חתם על הסכם מכר בו צוין כי התמורה הינה 11,320 $ למרות שבפועל שילם לטענתו 100,000 $ במזומן. חמור מכך, אחמד לא טרח להחתים את מי שמסר לידיו את התמורה על מסמך בכתב למרות שמדובר בסכום משמעותי, ובעיקר המדובר בתשלום מזומן. אחמד גם טוען שחתם על שני הסכמי מכר (פעם ראשונה ביום 3.10.05 לרכישת כדונם וחצי במגרש, ולמחרת לרכישת חציו השני) אך לא הגיש העתק מהסכם המכר הראשון לתמיכה בגרסתו. מעיון בהסכם המכר לא ניתן לראות תיקון בגודל המגרש בפסקת המבוא כך שניתן לכאורה לצפות לקיומו של הסכם מכר נוסף. לטעמי, התנהלות זו של אחמד אינה מקובלת בנסיבות העניין ואף עולה כדי רשלנות רבתי. אם נבחן את גרסת ההגנה של אליאס ויוסף כמצוין בכתב הגנתם מיום 2.2.09 נראה כי הם מכחישים לחלוטין את גרסת אחמד וטוענים כי לא שימשו כמתווכים או צדדים להסכם המכר, אלא אליאס היה מעורב בהסכם המכר בהיותו קרוב משפחתה של בעלת המגרש (מונירה סאיג). עוד טוענים אליאס ויוסף (סעיף 4.3 לכתב הגנתם) כי אחמד פנה אליהם בהצעה לעזור לו בהחלפת המגרש מול המינהל (ראו גם סעיף 4 לתצהיר יוסף (מוצג ת/2). טענה זו אני דוחה. כעולה מנספח ג' לכתב התביעה נערך זיכרון דברים ביום 15.12.06 בין אליאס, אחמד, ויוסף, לפיו אליאס התחייב תוך 8 חודשים ממועד החתימה על זיכרון הדברים לפעול מול המינהל ו/או מול כל גורם אחר להחלפת האדמה (המגרש במוקיבלה) באדמה אחרת בסכנין. במידה ואליאס לא יצליח להשיג עסקת חליפין במועד שנקבע מוסכם על השלושה כי המגרש במוקיבלה יחולק ביניהם בחלקים שווים (1/3 כל צד) ואחמד יקבל 35,000 $ מאליאס ו- 35,000 $ מיוסף, ובתמורה יעביר לכל אחד מהם שליש מזכויותיו במגרש. הסכם זה נחתם ע"י אליאס ואחמד וכן 3 עדים נוספים, תוך אישור החתימות ע"י עו"ד יוסף פארס. אומנם יוסף נמנע מלחתום על זיכרון הדברים אך יש בתוכן זיכרון הדברים ובמהות ההתחייבות ובסנקציה אם עסקת החליפין לא תצא אל הפועל כדי לתמוך בגרסת אחמד ולסתור את גרסת ההגנה כאמור לפיה אחמד רק פנה לאליאס ויוסף בבקשה לעזור לו לקדם עסקת חליפין מול המינהל. עוד יש להוסיף כי לאחר שזיכרון הדברים לא יושם נערך הסכם נוסף ביום 21.3.07 (נספח ה' לכתב התביעה) בין אליאס לבין אחמד בהשתתפות עו"ד חסאם גנאים אשר אישר ע"ג ההסכם את חתימות הצדדים וחמשת העדים שנכחו בפגישה. לפי האמור בהסכם זה, הוא נערך בהמשך להסכם המכר מיום 4.10.05 ולזיכרון הדברים מיום 15.12.06 ולפיו הוסכם כי זיכרון הדברים בטל. יוער כי העובדה שהוסכם על ביטול זיכרון הדברים מעידה כי הוא היה בתוקף, לפחות בכל הנוגע למישור היחסים שבין אליאס- אחמד, וזאת למרות טענת הנתבעים כי מדובר בטיוטה (סעיף 4.3 לכתב הגנתם). הוסכם כי המגרש במוקיבלה אשר היה בבעלות מונירה סאיג הרשום על שמו של אחמד יוחזר לידי אליאס (למרות שהמוכרת היא מונירה סאיג ולא אליאס, ההדגשה אינה במקור ג'.נ). אליאס ישלם לאחמד 65,000 $ וזאת עד ליום 30.12.07. במעמד ביצוע מלוא התשלום הנ"ל ע"י אליאס יפעל אחמד לצורך העברת הזכויות במגרש ע"ש אליאס. נקבע פיצוי מוסכם במקרה של הפרה בסך 20,000 $. יצוין כי הסכם זה לא יושם אף הוא בסופו של דבר אך יש בתוכנו כדי לחזק אף הוא את גרסת אחמד ולסתור את גרסת ההגנה כאמור. כפי שצוין לעיל, במהלך ניהול ההליך הגיעו אליאס ועו"ד סבית להסכם פשרה עם אחמד אשר קיבל תוקף פס"ד לפיו התביעה נגד עו"ד סבית תידחה, ואילו אליאס ישלם לאחמד 200,000 ₪ עד חודש 12/2009 ובמעמד ביצוע התשלום יחתום אחמד על ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת 2/3 מזכויותיו במגרש במוקיבלה ע"ש אליאס (1/3 מהזכויות יישארו ע"ש אחמד). לטעמי, בנסיבות שתוארו לעיל והעובדה כי אליאס הסכים לשלם בפשרה לאחמד סך של 200,000 ₪ ולקבל בתמורה 2/3 מזכויות אחמד במגרש במוקיבלה, וזאת, בין היתר, על אף שבהסכם המכר צוין כי התמורה החוזית הינה 11,320 $, יש בכך כדי לתמוך ברורות בגרסת אחמד, לעניין גובה התמורה ששילם בגין המגרש ולמצג שהוצג בפניו לעניין עסקת החליפין. על אף האמור לעיל, גם אם נניח לטובת אחמד כי חומר הראיות הנכלל בסל הראיות מטעמו מבסס עילת תביעה נגד אליאס בעילת תרמית או לכל הפחות הטעיה, מצג שווא, עדיין עולה השאלה מהי מידת "מעורבותו" של יוסף בפרשה אשר הובילה את אחמד להתקשר בהסכם המכר? הצדדים אינם חלוקים כי יוסף הוא זה שהכיר בין אחמד לבין אליאס (סעיף 8 לתצהיר עדות ראשית של יוסף); הם אינם חלוקים כי יוסף הוא זה שיצר קשר עם אליאס וקבע פגישה משותפת עם אחמד ואליאס בבית קפה בדיר חנא (סעיף 9 לתצהיר יוסף); הם גם לא חלוקים שבפגישה זו דובר על רכישת מגרש המיועד לעסקת חליפין בסכנין (סעיף 10 לתצהיר יוסף), ולבסוף אינם חלוקים שבסמוך לאחר הפגישה בבית הקפה סוכם להיפגש במשרדו של עו"ד סבית לצורך חתימה על הסכם המכר. הצדדים חלוקים בשאלה האם יוסף הציע לאחמד בפגישתם הראשונה בסכנין לרכוש מגרש במשותף בגן נר בגודל כ- 3 דונם בחלקים שווים, וכל אחד אמור להשקיע 60,000$ (כטענת אחמד), או לא היו דברים מעולם (כטענת יוסף). כמו כן, הצדדים חלוקים בשאלה האם יוסף התלווה לאליאס ולאחמד לפגישות בתאריכים 3.10.05 ו- 4.10.05 במשרדו של עו"ד סבית (כטענת אחמד) או שהפגישות נערכו בנוכחות עו"ד סבית ואליאס בלבד ללא השתתפות יוסף (כטענת יוסף). עוד חלוקים הצדדים בשאלה האם יוסף קיבל לידיו 40,000 $ מאחמד בקשר לרכישת מחצית הזכויות במגרש בגן נר (כטענת אחמד), או שכל הכספים (100,000 $) שולמו ע"י אחמד ישירות לעו"ד סבית ו/או אליאס בלבד (כטענת יוסף). נדון בשאלות אלה כסדרן. כעולה מעדותו של אחמד בביהמ"ש הוא הכיר את יוסף מילדות (בן כיתתו) ואף אחמד התחתן עם בת דודו, ויוסף ביקר בביתו מס' פעמים (עמוד 9 לפרוטוקול שורות 1 ו- 2). יוסף מכחיש בתוקף כי הציע לאחמד לרכוש במשותף מגרש בגן נר ולדידו טענה זו הועלתה ע"י אחמד לראשונה רק במסגרת תצהיר עדותו הראשית של אחמד, וסביר להניח שאלמלא נחתם הסכם הפשרה קודם לכן לא היה אחמד מעלה טענה זו נגד יוסף (סעיפים 3- 4 לתצהיר עדות ראשית של יוסף). טענה זו אינה נכונה עובדתית. עיון בכתב התביעה מלמד כי טענה זו של אחמד הועלתה לראשונה כבר בכתב תביעתו (בסעיף 9). יחד עם זאת, לא מצאתי בתיק ביהמ"ש ראיות מספיקות לטענת אחמד על פיהן ניתן ללמוד כי יוסף הטעה את אחמד או הציג בפניו מצג שווא לפיו בכוונתו לרכוש לעצמו מחצית הזכויות במגרש בגן נר אשר עתיד להיות מוחלף במגרש בסכנין, תוך העלאת הצעה בפני אחמד לרכישת מחצית הזכויות הנותרות במגרש (למעט האמור בסעיף 27 לתצהיר עדות ראשית של יוסף שם אישר במשתמע יוסף שביקש מאליאס בפגישה בבית הקפה לשמור לאחמד מחצית מהמגרש). כעולה מסעיף 11 לכתב התביעה, לאחר הפגישה שהתקיימה בבית הקפה בדיר אל חנא בנוכחות אחמד, אליאס ויוסף, הגיעו אחמד ואליאס למשרדו של עו"ד סבית לצורך חתימה על הסכם המכר לרכישת 1.5 דונם משטח המגרש (ללא נוכחות יוסף). מאידך בעדותו בביהמ"ש סתר אחמד את האמור לעיל עת העיד כי יום למחרת הפגישה בבית הקפה בדיר אל חנא (3.10.05) נערכה פגישה במשרדו של עו"ד סבית בנוכחות אליאס ויוסף וסוכם על רכישת 1.5 דונם מהמגרש בגן נר תמורת 60,000$ (עמוד 9 לפרוטוקול שורות 8-9). ובהמשך העיד אחמד כי עו"ד סבית התקשר אליו באותו ערב והציע לו לרכוש את הדונם וחצי הנותרים כיוון ויוסף לא הצליח לגייס את הכסף ולמחרת (4.10.05), הוא נסע שוב למשרדו של עו"ד סבית ורכש מיוסף את החלק שלו במגרש ושילם ליוסף 40,000 $ (עמוד 9 לפרוטוקול שורות 13-20). יש לציין כי גרסה זו של אחמד לפיה יוסף נכח בשתי הפגישות במשרדו של עו"ד סבית הועלתה לראשונה על ידו רק במהלך שמיעת הראיות בביהמ"ש. עוד יש להוסיף כי גרסת יוסף לפיה לא נכח בעת הפגישה במשרדו של עו"ד סבית נתמכה בכתב הגנתו של עו"ד סבית שם נטען ע"י עו"ד סבית (סעיף 7 ג') כי בעת החתימה על הסכם המכר נכח במשרדו אליאס, כנציגה של מוכרת המגרש. עוד יש לציין כי אחמד טען שמוצג ת/1 המהווה הסכם מכר מיום 5.10.05 בין סוהיל חורי לבין יוסף בקשר לרכישת מגרש אחר, מעיד כי עו"ד סבית ויוסף הכירו במועדים הרלבנטיים לתביעה, ולא כטענת עו"ד סבית בסעיף 7 ו' לכתב הגנתו שם נטען כי רק בחלוף מס' חודשים מחתימת הסכם המכר נודע לעו"ד סבית על הסכסוך בין אליאס ויוסף ובין אחמד כאשר זהותו של יוסף לא הייתה אף ידועה לעו"ד סבית. טענה זו של אחמד אינני מקבל. ככל שנראה בתשובותיו של יוסף במהלך חקירתו הנגדית בנוגע למוצג ת/2 מיום 5.10.04 (עמוד 12 לפרוטוקול שורות 9-17 ועמוד 13 לפרוטוקול שורות 1-3) כמעידות על היכרות בינו לבין עו"ד סבית בסמוך למועד החתימה על הסכם המכר, נשוא התביעה (בניגוד לנטען על ידי עו"ד סבית ויוסף), עדיין אין בכך די כדי להוות ראיה מספקת לכך שיוסף נכח בשתי הפגישות במשרדו של עו"ד סבית לפני יום 5.10.04 או שיוסף היה מעורב בעסקת המכר, נשוא התביעה. מחלוקת מהותית בתיק נוגעת לשאלה כמה כסף שילם אחמד בגין המגרש, נשוא הסכם המכר ולמי? על אף התמורה החוזית המצוינת בהסכם המכר, נשוא התביעה, נטען בסעיף 13 לכתב התביעה כי אחמד שילם לעו"ד סבית 60,000$ במזומן, בשטרות של 100$, תמורת 1.5 דונם במגרש, ובסעיף 14 לכתב התביעה טען אחמד כי שילם לעו"ד סבית סך נוסף של 40,000$ במזומן על חשבון רכישת 1.5 הדונם הנותרים במגרש (נותר חייב 20,000$). דהיינו, לטענת אחמד הוא שילם לעו"ד סבית את כל 100,000 $ שהשקיע במגרש. גרסה זו חזרה על עצמה גם בסעיפים 11 ו- 14 לתצהיר עדות הראשית של אחמד. מאידך לגרסת יוסף הוא לא נכח בפגישות הנ"ל במשרדו של עו"ד סבית לצורך החתימה על הסכם המכר ולא קיבל מאחמד מאומה (סעיף 32 לתצהיר עדות ראשית יוסף) וכן עדותו בביהמ"ש שם טען כי "התובע לא שילם לי 40,000$ וגם לא סכום אחר.שום שקל אחד לא שילם לי" (עמוד 13 לפרוטוקול שורה 4). דא עקא, גרסה זו נסתרה ע"י אחמד עצמו בחקירתו הנגדית בביהמ"ש עת העיד כי יוסף מכר לו את הדונם וחצי במגרש, נשוא התביעה (שיוסף היה אמור לרכוש ביחד איתו) והוא שילם ליוסף במשרדו של עו"ד סבית 40,000 $ במזומן: "יוסף מכר לי דונם וחצי ושילמתי לו 40,000$. את הסכום שילמתי לו במשרד עו"ד חוסאם סבית. אין לי קבלה או אסמכתא לכך. הוא היה חבר שלי" (עמוד 9 לפרוטוקול שורות 19-20). עוד העיד אחמד בחקירתו הנגדית שעו"ד סבית ראה שאחמד משלם ליוסף במשרדו 40,000$ ואף ספר בעצמו חלק מהסכום (עמוד 10 לפרוטוקול שורות 11-12). לטעמי, טענת אחמד כי שילם ליוסף 40,000 $ במזומן בגין רכישת חלקו של יוסף במגרש, נשוא הסכם המכר אינה מתיישבת עם הנסיבות שקדמו לחתימת הסכם המכר ולהגיונם של דברים, שכן לפי גרסת אחמד הוא כבר ידע ביום 3.10.04 (מועד החתימה על הסכם המכר הראשון לרכישת מחצית הזכויות במגרש,נשוא התביעה, כטענתו) כי בעלת הזכויות במגרש היא מונירה סאיג ולא אליאס או יוסף. בערבו של אותו יום, לטענת אחמד, הודיע לו עו"ד סבית שיוסף לא הצליח לגייס את הכסף לרכישת מחצית הזכויות במגרש והוא מציע לו לרכוש את מחצית המגרש הנותרת מבעלת המגרש והוא נענה להצעה זו. לפיכך לא הייתה כל סיבה הגיונית שאחמד ישלם למחרת (4.10.04) את התמורה ליוסף כאשר ידוע לו (כך עפ"י גרסתו שלו) שמונירה סאיג היא בעלת המגרש, וכי יוסף אינו מתכוון לרכוש ממנה את מחצית הזכויות במגרש משיקולים כספיים, ולפיכך בוודאי אינו יכול להיות בעל הזכות להירשם כבעלים על חלק כלשהו במגרש. אעיר כאן כי לא נטען ע"י אחמד שהוצג בפניו הסכם מכר בין יוסף למונירה סאיג לרכישת מחצית הזכויות במגרש, נשוא התביעה. כעולה מכתב ההגנה שהוגש ע"י עו"ד סבית, הסכם המכר נחתם בין בעלת המגרש מונירה סאיג וכי הוא (עו"ד סבית) לא קיבל לידיו כל סכום תמורת המגרש (סעיף 7 ב'). כמו כן נטען על ידו כי בעת חתימת הסכם המכר נכח במשרדו אליאס, כנציגה של המוכרת, שחתמה לפני כן על ההסכם בעצמה, והוא (אליאס) קיבל עבורה את התמורה המוסכמת בהסכם ומעולם לא שולם כל סכום מעבר לסכום המוסכם (קרי רק 11,320 $ שהיא התמורה החוזית) לעו"ד סבית או בפניו או בידיעתו (סעיף 7 ג' לכתב הגנתו). יצוין כי לאחר שהסתיים שלב שמיעת הראיות, ולאור המחלוקת המהותית בסוגיה האם שילם אחמד ליוסף 40,000$ במשרדו של עו"ד סבית, בנוכחותו ואף בהשתתפותו של עו"ד סבית בספירת חלק מהשטרות, טרם נמסרו לפי הטענה ליוסף - יזמתי קביעת ישיבה מיוחדת לצורך שמיעת עדותו של עו"ד סבית, שאף צד לא טרח לזמנו. לאחר שמיעת עדותו הראשית של עו"ד סבית ניתנה לצדדים הזדמנות לחוקרו. גם לאחר שב"כ התובע סיים את חקירתו הנגדית, לא סייעה עדותו של עו"ד סבית בידינו להכריע בשאלה האם אחמד שילם ליוסף כסף בקשר למגרש נשוא התביעה וכמה? יצוין כי לפי עדותו הראשית של עו"ד סבית, התשלום שביצע אחמד במשרדו בנוכחותו היה 11,320 $ שהוא בגובה התמורה החוזית המצוינת בהסכם המכר ולא ידוע לו על תשלום מעבר לכך והוא לא היה מעורב באופן אישי בספירת השטרות (עמוד 17 לפרוטוקול שורות 12-16). עוד יצוין כי מהתנהגותו של עו"ד סבית עת לא התייצב לישיבה המיוחדת שנקבעה ליום 1.3.12 וכן מתוכן עדותו בביהמ"ש ניכר היה שאינו מעוניין לשפוך אור על נסיבות חתימתו של הסכם המכר ומנסה לחלץ בכל דרך אפשרית את עצמו ממעורבות כלשהי בפרשה. סיכומו של דבר, ולאור כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי אחמד לא הוכיח ברמה הנדרשת במשפט אזרחי כי יוסף היה מעורב בתרגיל מרמה הנטען, או שיוסף היה מעורב בהטעייתו או בהצגת מצג שווא בפני אחמד שהוביל אותו לחתימת הסכם המכר, נשוא התביעה. לאור מסקנתי זו מתייתר הדיון בסוגיה ב' בסעיף 12 ב' דלעיל. בטרם אסיים, אני רואה לנכון לציין כי על אף טענת יוסף לפיה לא היה מעורב כלל בעסקת המכר וכי כל תפקידו הצטמצם ביצירת הקשר הראשוני בין אליאס לבין אחמד, נמצאו ראיות המעידות על "מעורבות" רבה יותר מצידו של יוסף בקידום עסקת המכר נשוא התביעה. כך למשל העובדה כי לאחר הפגישה עם אחמד בעסק מזון בסכנין לא הסתפק יוסף במסירת פרטיו האישיים של אליאס ומספר הנייד שלו לאחמד למרות שלטענתו אין לו קשר למגרש, נשוא התביעה, הוא אינו מתעסק בנדל"ן אלא בסחר רכב, אך מאידך מצא לנכון להצטרף בשעת ערב לאחמד לנסיעה לדיר אל חנא לפגישה עם אליאס; גם הכללת שמו של יוסף כצד בזיכרון הדברים שנחתם בין אחמד לאליאס ביום 15.12.06 כולל התחייבותו לשאת בתשלום של 35,000 $ לאחמד כנגד קבלת 1/3 משטח המגרש, וזאת במידה ועסקת החליפין לא תצא אל הפועל מעידה על מעורבות רבה יותר בפרשה מהנטען (למרות שזיכרון הדברים לא נחתם על ידו בסופו של דבר). למרות הכחשתו של יוסף, ניתן להניח בדרגת סבירות גבוהה שיוסף השתתף בפגישה זו או היה אמור להשתתף בפגישה זו לאור העובדה כי המסמך היה אמור להיחתם על ידי כל הצדדים בנוכחות עדים ובאישור עו"ד; עוד יש לציין כי לאחר הגשת כתב התביעה יוצגו אליאס ויוסף באמצעות עו"ד פארס אשר נקט בקו הגנה משותף לפיו אליאס היה מעורב, כקרוב משפחתה של מוכרת המגרש במוקיבלה בעסקת המכר, נשוא התביעה והם (אליאס ויוסף) לא היו צד לעסקה ולא תיווכו בעסקה, ובסה"כ אחמד פנה אליהם בבקשה לעזור לו מול המינהל לקדם עסקת חליפין בין המגרש שרכש במוקיבלה לבין מגרש דומה בסכנין. לעומת זאת, קו ההגנה של יוסף השתנה באופן מהותי, לאחר שאליאס ועו"ד סבית הגיעו להסכם פשרה עם אחמד, שאז נטען ע"י יוסף, שגרסת אחמד, לגבי הנסיבות שקדמו לחתימה על הסכם המכר והעובדה כי דובר על עסקת חליפין בין המגרש שהוצע לאחמד לבין מגרש בסכנין, היא נכונה אך יש להטיל על מלוא האחריות לכך על אליאס שהתגלה כנוכל במקצועו; גם עדותו של יוסף בבית המשפט הייתה בלתי מהימנה עלי. כך למשל, הכחשתו של יוסף כי חתם על התצהיר (ת/1) שנחתם על ידו ואומת בפני ב"כ הקודם עו"ד פארס ושהוגש לביהמ"ש במסגרת ההליך דנן. גם טענתו של יוסף לפיה הכיר את עו"ד סבית רק כשנה לאחר חתימת הסכם המכר התבררה בביהמ"ש כלא נכונה. יוסף אף הכחיש כי הוא מכיר את סוהיל חורי אך לאחר שהוצג בפניו הסכם מכר, אישר בפני ביהמ"ש כי חתימת הרוכש בהסכם היא שלו, ושינה את גרסתו וטען כי אליאס לקח אותו לעו"ד סבית לצורך החתימה על הסכם המכר (ת/2) אך הוא חשד שמשהו "מסריח" וביקש עו"ד מטעמו (עמוד 12 לפרוטוקול שורות 14-17); עוד יש לציין את אמרותיו של יוסף במהלך חקירתו כי "אינו מבין עברית" או "אינו קורא עברית" (עמוד 13 לפרוטוקול שורה 10 ועמוד 10 לפרוטוקול שורה 31 ועמוד 11 לפרוטוקול שורה 1), וכן "אתה אומר לי שעו"ד יוסף פארס הוא עורך דין מטעם עו"ד חוסאם סבית והוא הגיש בשמי בקשה לביטול פסק דין ואני עונה שכל הליכי בית המשפט התנהלו בבלופים". עם זאת, אין בכל אלה כדי לשנות את תוצאת פסק הדין. סוף דבר, אני מחליט לדחות את התביעה נגד יוסף. שקלתי בדעתי ונחה דעתי שלא לעשות צו להוצאות. קניית קרקעות / מגרשיםמקרקעיןעורך דין