בטוחות להשכרת דירה

התחייבויות הדדיות במערכת יחסים בין משכירה ושוכרים; מימוש של כספי בטוחה על ידי המשכירה - אלו הסוגיות העומדות במוקד התביעה שלפניי. ביום 18.7.2010 נחתם בין התובעים 2 - 4 לבין הנתבעת הסכם שכירות לתקופה שמיום 1.8.2010 ועד ליום 31.7.2011; בתום תקופת השכירות, ביום 10.7.2011, נחתם הסכם שכירות נוסף בין התובעים 1 - 3 לבין הנתבעת לתקופה שמיום 1.8.2011 ועד ליום 31.7.2012. להבטחת התחייבויות השוכרים בהתאם להסכמי השכירות הועמדו לרשות הנתבעת בטוחות ע"ס כולל של 30,000 ₪ וכמו כן נמסרו לה שתי המחאות לפקודת חברת החשמל ומי אביבים. התובעים העלו טענות בדבר ליקויים שונים בדירה, מהם התעלמה הנתבעת. בתום תקופת השכירות השנייה נערך מפגש בין הצדדים. הנתבעת העלתה דרישות לביצוע תיקונים שונים, התובעים טוענים שהם תיקנו חלק מהליקויים. ליקויים אחרים לא תוקנו, מאחר ונטען שמדובר בליקויים שמקורם בבלאי סביר והאחריות לתקנם מוטלת על הנתבעת. ביום 30.8.2012, כחודש לאחר תום תקופת השכירות, פנתה הנתבעת אל התובעים בכתב והודיעה על כוונתה לממש חלק מסכום הבטוחות שהופקדו ברשותה. בסופו של יום מומש סך של 13,305 ₪. התובעים מבקשים לחייב את הנתבעת להשיב להם את הסך האמור בצירוף סך נוסף של 1,580 ₪, סכום המשקף דמי שכירות עבור שבוע השכירות הראשון (במסגרת תקופת השכירות הראשונה), במהלכו לא נעשה שימוש בדירה מאחר והנתבעת ביצעה עבודות שיפוץ במושכר - כל זאת על פי המוסכם; כמו כן, התובעים מבקש לפסוק לזכותם פיצוי בשיעור של 9,000 ₪, סכום המשקף נזק כלכלי, אובדן משאבים, אובדן זמן ועוגמת נפש. הנתבעת הכחישה את טענות התובעים. בהתאם לנטען, בתום תקופת השכירות הגיעה הנתבעת למושכר, היא מצאה את הדירה פנויה מהשוכרים אולם היא הייתה מוזנחת מאוד כאשר הליקויים בדירה לא תוקנו. בדיון שהתקיים לפניי העידו התובעים, הנתבעת ובתה, הוצגו תמונות וסרטון ולאחר מכן הוצגה תכתובת מסרונים שהוחלפה בין הצדדים. לאחר בחינת כתבי הטענות, העדויות, המוצגים והראיות נחה דעתי שדין התביעה להתקבל. אקדים ואציין שמצאתי את עדויות כל התובעים שהעידו לפניי מהימנות. הנכס הושכר מהנתבעת לתקופה כוללת של שנתיים, במהלכה שולמו לנתבעת דמי השכירות (ע"ס 7,000 ₪ לחודש; ע"ס כולל של 168,000 ₪ משך כל תקופת השכירות) - במועד. עדויות התובעים עדיפות עלי על פני עדויות הנתבעת ועדת ההגנה. מצאתי דופי בהתנהלות ובעדות הנתבעת, אשר בפתח הדיון הציגה תמונות שצולמו על ידה, כל זאת במטרה להציג את התובעים כשוכרים שלא שמרו על המושכר ושהותירו את המושכר במצב של הזנחה וכשהוא מלוכלך. מסתבר שהתמונות צולמו על ידי הנתבעת ביום 27.7.2012, טרם שתמה תקופתה השכירות בדירה, לאחר שהתובעים פינו את המיטלטלין מהדירה אולם טרם ניקו את הדירה. הנתבעת, כך הסתבר, נכנסה לדירה - ללא ידיעת התובעים וטרם שהוחזרה לה החזקה בדירה - וצילמה את התמונות. מדובר בהתנהלות שאינה סבירה ואין ללמוד על מצב המושכר על יסוד תמונות שצולמו טרם תום תקופת השכירות וטרם שחלה על התובעים החובה למסור את הדירה במצב ראוי, בהתאם להוראות הסכם השכירות. אני מוצא דופי בהתנהלותה כאמור של הנתבעת והתנהלותה כאמור נזקפת לחובתה. אדון להלן ברכיבים שקוזזו: אריח שבור - סך של 250 ₪: בדירה ישנו אריח שבור. הנתבעת העידה שהתובע 3 "... ניפץ את המרצפת. היא לא נשברה, אני יודעת שחנן הוא שניפץ אותה, אבל אני לא ראיתי" [עמ' 6, ש' 16]. התובע 3 העיד שמדובר באריח שהיה בו סדק והוסכם שהתובעים יביאו בעל מקצוע אלא שהוא ביקש לדעת האם יש לתובעת אריח מתאים [עמ' 4, ש' 3 - 5]. איני מקבל את טענת הנתבעת לפיה התובע 3 ניפץ את האריח. עם זאת, בשים לב לעמדת התובע 3 - איני מאשר החזר כספי בגין האריח. מגירת מקרר שבורה - סך של 117 ₪: התובע 3 העיד שהנתבעת הסבירה שמדובר במקרר שקופא, על כן יש להבטיח שהוא לא יהיה סגור למעלה מ - 24 שעות ברציפות. התובע 3 תיאר כיצד הוא משך את המגירה, היא הייתה קפואה ונשברה בידו. מדובר לדידו בבלאי סביר [עמ' 4, ש' 8 - 11]. לטענת הנתבעת המקרר נרכש לפני שבע שנים. כשהיא הגיעה לדירה הייתה המגירה דבוקה לתחתית [עמ' 5, ש' 23 - 25]. עדותו של התובע 3 - לרבות בסוגיה כאמור - מהימנה עלי ואני מעדיף אותה על פני עדות הנתבעת. המשמעות הינה שמקור הנזק למגירה במקרר הישן הוא בלאי סביר. השאלה הינה האם בנסיבותיו המיוחדות של העניין - כאמור להלן - על התובעים מוטלת האחריות לתקן נזקים שהם תולדה של בלאי סביר. כאמור, בין הנתבעת לתובעים או מי מהם נערכו שני הסכמי שכירות. התובעים טוענים שהם שקדו על עריכת שינויים שונים בהסכם הראשון - על מנת להבטיח את זכויותיהם - כאשר בעת החתימה על ההסכם השוני (עולה מעדותם שהם ראו את מהלך החתימה על ההסכם השני למעשה כהסכם הארכה של תקופת השכירות הראשונה) הם סמכו על הצד שכנגד בהנחה שכל ההערות שהוספו להסכם הראשון נכללו בהסכם השני. בהתאם לנטען על ידם, התובעים לא קראו את ההסכם השני טרם שחתמו עליו. עדת ההגנה, הגב' לימור ליבר, טוענת אחרת. בכל הקשור לבלאי סביר, ההסכם הראשון כלל הוראה כדלקמן: "השוכר מצהיר כי בדק את המושכר מצא אותו מתאים לצרכיו במצב טוב ותקין והוא מתחייב להחזיק את המושכר במצב טוב ותקין ולתקן על חשבונו כל נזק, קלקול או אובדן שייגרם למושכר או לכל חלק ממנו בכל תקופת השכירות ולהחזירו למשכיר בתום תקופת השכירות כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ שאינו שייך למשכיר, במצב טוב ותקין, נקי וצבוע על מנת להשיבו למצב שבו קיבל אותו השוכר, למעט הבלאי הנובע משימוש רגיל" (ההדגשה אינה במקור והיא משקפת את המשפט הנעדר מההוראה המקבילה בהסכם השני). בהסכם השני נקבעה הוראה כדלקמן: "השוכר מצהיר כי בדק את המושכר מצא אותו מתאים לצרכיו במצב טוב ותקין והוא מתחייב להחזיק את המושכר במצב טוב ותקין ולתקן על חשבונו כל נזק, קלקול או אובדן שייגרם למושכר או לכל חלק ממנו בכל תקופת השכירות ולהחזירו למשכיר בתום תקופת השכירות כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ שאינו שייך למשכיר, במצב טוב ותקין, נקי וצבוע מחדש, קירות הדירה בצבע טמבור / ניר לייט סופר אקרילי בצבע לבן אחיד ותיקרות בצבע לבן פוליסיד" (ההדגשה אינה במקור והיא משקפת את התוספת שנערכה בהוראה המקבילה, במקום הכיתוב המודגש בהוראה לעיל). יוצא, אפוא, כי בהסכם השני - המתייחס לתקופת השכירות האחרונה - אין הוראה פוזיטיבית לפיה נזקים הנגרמים כתוצאה מבלאי סביר מצויים תחת אחריות המשכירה (הנתבעת). אני סבור שכאשר צד להסכם עורך שינוי בהסכם קיים שאמור להיחתם בשנית או שהוא שולח טיוטת הסכם בה נערך על ידו שינוי מהותי, עליו להסב את תשומת לב הצד שכנגד לשינוי שנערך. אין זה סביר שהתובעים היו חותמים על ההסכם השני - שעניינו השכרת דירה ישנה - בהנחה שהם אחראים לתקן כל ליקוי בדירה, גם כאשר מדובר בליקוי שהוא תולדה של בלאי סביר. עם זאת, בסופו של יום מתייתר הצורך להכריע בשאלת נוסחו המחייב של ההסכם, האם חתימתם של התובעים 1 - 3 על ההסכם השני היא תולדה של הטעייה והמצב המשפטי החל כאשר התובעים 1 - 3 חתמו בסופו של יום על ההסכם השני לאחר שהתאפשר להם לקרוא את הוראותיו. ההכרעה בשאלות כאמור מתייתרת, מאחר וגם על פי הוראותיו של סעיף 8 להסכם השני - שאינן כוללות התייחסות לבלאי סביר - אין מקום להטיל על התובעים אחריות לנזקים שנגרמו כתוצאה מבלאי סביר של המושכר. קביעה משפטית לפיה נזק שנגרם כתוצאה מבלאי סביר במושכר הינו באחריות המשכיר הינה קביעה אשר מהווה תנאי מכללא בהסכם שכירות. זהו למעשה הכלל. המשמעות הינה, שגם אם לא נקבע כך מפורשות, המשכיר הוא שאחראי לנזקים שהם תולדה של בלאי סביר במושכר. כדי לקבוע שהשוכר הוא האחראי לתיקון ליקויים שנובעים כתוצאה מבלאי סביר במושכר יש צורך בהוראה ברורה ומפורשת המורה כן, ואין די בשתיקה של החוזה. במצב של שתיקה - חלות ההוראות הכלליות הנוהגות והמקובלות, כאשר קביעה לפיה נזק הנובע מבלאי סביר מצוי באחריות המשכיר מהווה כאמור תנאי מכללא, על כל הכרוך והמשתמע מכך. בענייננו אפוא הנתבעת היא האחראית לנזקים שהם תולדה של בלאי סביר, על כן התובעים זכאים להחזר כספי בגין הסכום שמומש על ידי הנתבעת בעקבות השבר במגירה. מצת כיריים מקולקל - סך של 350 ₪: הכיריים אינן חדשות (הן נרכשו לפני שש שנים). התובע 3 העיד שהוא ניקה את הכיריים והמצת נשבר [עמ' 4, ש' 13 - 15]. שבר בנסיבות כאמור הינו תולדה של בלאי, שהרי ניקוי רגיל של כיריים לא אמור לגרום שבר למצת. התובעים אמורים היו לעשות שימוש בכיריים ולא היה להם כל עניין לשבור את המצת באופן יזום. מדובר בנזק שמקורו בבלאי סביר, על כן הנתבעת היא האחראית לנזק כאמור והתובעים זכאים להחזר כספי בגין הסכום שמומש על ידי הנתבעת. צביעת הדירה - סך של 3,000 ₪: בהתאם להסכם השכירות, התובעים היו אמורים לצבוע את הדירה בתום תקופת השכירות. הם לא עשו כן; עם זאת, נטען שבדירה הייתה בעיית רטיבות, כשכל אותה העת בה שהו התובעים במושכר נמנעה הנתבעת מליתן מענה מלא לבעיית הרטיבות. לאחר בחינת טענות הצדדים ועיון בתמונות שהוצגו, הגעתי למסקנה לפיה הנתבעת הפרה את ההסכם בעצם הימנעותה מלתקן את הליקויים במושכר. חיוב התובעים לשאת בעלויות צביעת הדירה, מחד גיסא, בעוד שהנתבעת עצמה לא פעלה לתיקון הליקויים בעת שהותם של הנתבעים במושכר, מאידך גיסא, מביא לתוצאה בלתי סבירה, לפיה התובעים הם הנושאים בעלויות תיקון הליקויים במושכר. כנגד חיוב התובעים לצבוע את המושכר יש להביא בחשבון את חיוב הנתבעת לתקן את הליקויים במושכר, באופן שהימנעות הנתבעת מתיקון הליקויים בדירה אינה מזכה אותה לממש בטוחות מחמת ההימנעות מלצבוע את הדירה. על כן, התובעים זכאים להחזר כספי בגין הסכום שמומש על ידי הנתבעת. חיוב בגין הפרשי שער - סך של 8,153 ₪: הסכם השכירות השני כולל הוראה כדלקמן: "דמי השכירות בתקופת השכירות יהיו בסך 7,000 ₪ (שבע אלפים שקלים) $ (דולר של ארה"ב) 2060 $ (אלפיים ושישים)$ לחודש לפי השער היציג המפורסם ע"י בנק ישראל וישולמו עבור כל חוד מראש ביום ה 1 לחודש. סכום השכירות החודשית לא יפחת מסך 7000 ₪ שבעת אלפים שקלים ....." (סעיף 6(א) להסכם השכירות השני). אין מחלוקת שהתובעים שילמו מדי חודש סך של 7,000 ₪. בתום תקופת השכירות קיזזה הנתבעת מהבטוחות שהועמדו לרשותה סך של 8,153 ₪, סכום המשקף לדידה הפרשי שער. נוסחו של הסעיף אינו מחייב את הפרשנות המוצעת על ידי הנתבעת, בדבר קיומו של חוב הפרשי שער. הנוסח המודפס הינו נוסח שמתייחס לתשלום דמי שכירות במטבע חוץ (דולר), כאשר עולה שיש להצמיד את דמי השכירות לשער היציג של הדולר. עם זאת, שיעור דמי השכירות הינו כפי שמצוין בכתב יד - בשקלים (סך של 7,000 ₪). תשלום בשקלים אין להצמיד לשער הדולר. ניתן לראות בכיתוב הנוסף - סך של 2,060$ - משום תרגום של שיעור התשלום השקלי, אולם אין מקום לפרש את הכיתוב כאמור כגובה השכירות, אותו יש לשלם בהתאם לשער היציג של הדולר. לאחר בחינת תוכנו של ההסכם, טענות הצדדים והראיות, שוכנעתי שלא היה מקום לערוך קיזוז כאמור. הסעיף כאמור נוסח על ידי הנתבעת. בהתאם להוראת סעיף 25(ב1) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973: "חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו". יש לפרש את ההוראה כהוראה בה צוין גובה דמי השכירות שעל התובעים לשלם - במטבע ישראלי, כאשר לצד הכיתוב במטבע הישראלי צוין שיעור התשלום במטבע זר, אולם אין להסיק מסקנה לפיה השיעור הדולרי הוא התשלום שיש לשלם, בהתאם לשיעורו בכל חודש, לפי השער היציג. חיוב עבור חשבונות מים - סך של 1,436 ₪: הנתבעת היא בעלת הדירה. היינו, ככל שיש תקלה במערכת המים [כך בעניין הנדון, ר' עדות הנתבעת עמ' 6, ש' 6 - 14] - מערכת המצויה באחריותה ולא באחריות השוכרים - החובה לטפל בבעיה מוטלת עליה. המשמעות הינה, שאם אירעה נזילה במערכת המים - כבענייננו, אין מקום להטיל על השוכרים את החובה לשאת בנזקים שנגרמו כתוצאה מאותה נזילה. הנתבעת נשאה בתשלום והיא זו שנדרשת לפעול אצל תאגיד המים לצורך קבלת זיכוי או החזר, גם אם חוזה המים היה רשום ע"ש מי מהתובעים. לא היה מקום לחייב את התובעים בסכום שמקורו בנזילה ובוודאי שלא היה מקום להעריך את החיוב עבור 20 הימים בחודש יולי בשיעור של 700 ₪. ניסיון לגבות סך כאמור אינו אלא ניסיון לעשיית עושר ולא במשפט. אני קובע, על יסוד בחינת חשבונות המים שהוצגו, כי בגין חיובי המים האחרונים, יוני 2012 ויולי 2012 (20 ימים בלבד), זכאית הייתה הנתבעת לחייב את התובעים בסך של 135 ₪ לחודש, ובסה"כ - 225 ₪. הנתבעת חילטה סך של 1,436 ₪, באופן שהתובעים זכאים להחזר כספי ע"ס 1,211 ₪. החזר בגין שבוע השכירות הראשון: התובעים טוענים שהם זכאים להחזר כספי ע"ס 1,580 ₪, בגין העובדה שבשבוע השכירות הראשון נמנעה מהם האפשרות לעשות שימוש במושכר, כל זאת מאחר והנתבעת שקדה על הכנת המושכר ושיפוצו. בהליך משפטי אחר שהתקיים בין השוכרים הקודמים לבין הנתבעת טענה הנתבעת שהיא זכאית הייתה לקזז מהבטוחה שהועמדה על ידם סך של 1,580 ₪, בגין נזקים שהם הותירו במושכר [ת"ק 26541-10-10 אלוש ואח' נ' ליבר הרצמר ואח' (18.4.2011)]. טענתה כאמור לא התקבלה, מאחר והנתבעת לא הביאה ראיות לביסוס טענתה. עם זאת, בכל הקשור למערכת היחסים בין התובעים לבין הנתבעת, די בטענתה כאמור של הנתבעת בהליך הקודם אשר עולה בקנה אחד עם גרסת התובעים. הנתבעת אפוא נדרשת לשלם לתובעים סך של 1,580 ₪. נוסף על הסכומים הנזכרים לעיל, לנוכח התנהלות הנתבעת, אשר מהווה הפרה של התחייבויותיה כלפי התובעים - לרבות בכל הקשור לעצם מימוש הבטוחות באופן שרירותי [ר' ת"ק 30127-09-12 אשרמן ואח' נ' חזן (13.2.2013)- והסבה לתובעים טרחה ועוגמת נפש ממשית, אני מחייב את הנתבעת לשלם לכל אחד מהתובעים פיצוי ע"ס 500 ₪ (בסה"כ - סך של 2,000 ₪). בסיכומו של דבר, על הנתבעת לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, סך כולל של 16,411 ₪, כדלקמן: (א) חיוב בגין מגירת מקרר: 117 ₪ (ב)) חיוב בגין מצת: 350 ₪ (ג) חיוב בגין צביעת הדירה: 3,000 ₪ (ד) חיוב בגין הפרשי שער: 8,153 ₪ (ה) חיוב בגין חשבונות מים: 1,211 ₪ (ו) פיצויים: 2,000 ₪ (ז) החזר בגין אי שימוש במושכר: 1,580 ₪ סה"כ: 16,411 ₪ על כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, בתוך 30 יום מהיום, סך של 16,411 ₪, בצירוף אגרת משפט ע"ס 165 ₪ (בהתאם לשיעור היחסי של הסכום שנפסק) כל זאת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל, ובצירוף הוצאות משפט ע"ס 800 ₪. זכות להגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי - בתוך 15 יום. שכירותמקרקעין