טענת החתמה במרמה על הסכם תיווך

1. א. א) התובעת הינה מתווכת וביום 30.5.12 פנתה הנתבעת 1 (להלן:"גב' X") לתובעת, למצוא נכס למגורים עבור בתה - הנתבעת 2 (להלן: "גב' X"). התובעת שיתפה את גב' X בדבר הנכסים שהיו ברשות התובעת באותה עת, ברם גב' X לא מצאה בנכסים אלה עניין וביקשה לחפש עבורה דירות בהתאם לנתונים שציינה בפני התובעת. ב) ביום 1.6.12 הציעה התובעת לנתבעות מספר נכסים פוטנציאלים ולאחר שראו שתי דירות שלא מצאו חן בעיני גב' X, התקשרה התובעת - בנוכחות הנתבעות לבעלים של דירה ברח' איזנברג 19 ברחובות ובשיחה זו הזדהתה התובעת כמתווכת, אך בעל הדירה סירב לשתף עמה פעולה, משום שהוא לא היה מעוניין בתיווך. ג) לאור תגובת בעל הדירה, ציינה התובעת בפניו, שאין לה כל דרישה לדמי תיווך ממנו ולטענת התובעת, חזר אליה לאחר מכן בעל הדירה ובהמשך לכך, הגיעו התובעת והנתבעות לדירה. ד) יש לציין, שבמהלך כל העניינים הנ"ל - לא חתם עדיין מי מהנתבעות על התחייבות לתובעת, אלא ביום בו ניגשו לדירה, הודיעה גב' X שלמחרת היום, קרי ביום 2.6.12 תיכנס גב' X לחתום על ההתחייבות. ב. א) ביום 3.6.12 (בכתב התביעה נרשמה בטעות שנת 2006 במקום 2012) המשיכה התובעת במפגש נוסף עם גב' X והראתה לה דירה נוספת ובמעמד זה חתמה גב' X על ההתחייבות. ביום 6.6.12 שוחחה התובעת עם גב' X, אשר הודיעה שיש בכוונתם לרכוש את הדירה ברח' איזנברג לאחר שתמכור את דירתה. ב) בין לבין, נסעה התובעת לחו"ל וביום 20.6.12 עת חזרה מחו"ל, היא פנתה אל גב' X ואז סיפרה גב' X שנחתם חוזה בין הצדדים וגם הודיעה שאין בדעתה לשלם דמי תיווך בשיעור של 2% והציעה לשלם דמי תיווך בשיעור 1% ללא מע"מ וללא קבלה, אך התובעת לא הסכימה לעבוד בשיטה המוצעת. ג) עוד מציינת התובעת, שכעבור מספר ימים, הגיעה גב' X למשרדה עם מעטפה ובה 16,000 ₪, אך התובעת לא הסכימה לקבל סכום זה בתנאים שהעמידה גב' X. ג. לאור האמור לעיל ומאחר והתובעת סבורה שעל הנתבעות לשלם לה את מלוא דמי השכירות - הגישה היא תביעה זו לחייב את הנתבעות לשלם לה סך של 32,000 ₪ (אם כי הסכום גבוה יותר). 2. הנתבעות סבורות, שיש לדחות את תביעת התובעת ולהצדקת סברה זו, מעלות הנתבעות את הטענות העיקריות הבאות: א. גב' X הוחתמה על ההתחייבות במרמה ואילו הגב' X כלל לא חתמה על ההתחייבות או על מסמך כלשהו שיש בו ליצור קשר בין התובעת ובין גב' X. גב' X סייע לאמה הגב' X בשלבים רבים של איתור דירה עבור אמה. ב. א) ביום 3.6.12 הציגה התובעת בפני הנתבעות שתי דירות, מבלי להחתים מי מהנתבעות על התחייבות ולאחר שראו את הדירות והודיעו לתובעת שדירות אלו לא נראות להן, נזכרה התובעת, שהיא שמעה על דירה ברח' איזנברג שעשויה להיראות לנתבעות. ב) התובעת אכן התקשרה עם צד ג' כלשהו, אשר מסר לה פרטים מסוימים על הדירה ולאחר מכן, התקשרה התובעת אל בעל הדירה, אך זה עמד בתוקף, שאינו מעוניין בתיווך ולא יאפשר למתווך להיכנס לדירתו. התובעת, אשר לא ויתרה, לקחה את הנתבעות לדירה, אולם בסמוך לדירה הציעה התובעת לנתבעות לעלות לבד לדירה - משום שבעל הדירה לא היה מעוניין להכניס מתווך לדירה. הנתבעות טוענות, שהם עלו לדירה וגם התובעת ניסתה להיכנס לדירה, אך בעל הדירה לא הרשה לה ולכן המתינה התובעת ליד הדלת. ג. א) מי שניהל מו"מ עם בעל הדירה הייתה גב' X והתובעת לא תרמה מאומה להתקשרות בין הצדדים. רק לאחר שיצאו הנתבעות מהדירה, הציעה להן התובעת דירות נוספות, אך גב' X הודיעה שהדירה, שזה עתה ראתה נראית לה ואינה מעוניינת לראות דירות אחרות ואף הודיעה לתובעת, שאין הנתבעות מחויבות בדמי תיווך, משום שהתובעת לא תרמה להתקשרות בין הצדדים. רק בשלב זה, ביקשה התובעת, שגב' X תיכנס למשרדה לחתום על כתב התחייבות ביחד לדירת אייזנברג. ב) לנתבעות נראה היה, שהתובעת מקבלת טענת הנתבעות, שאין עליהן לשלם דמי תיווך, אך בדיעבד הסתבר לנתבעות, שהתובעת שינתה דעתה ועל מנת להשיג את חתימת גב' X על ההתחייבות, הציעה התובעת להראות לנתבעות דירה נוספת ובכתובת אחרת וכך נפגשו התובעת עם גב' X ביום 4.6.12 ובאותו יום החתימה אותה התובעת על כתב ההתחייבות, שכלל הדירה באיזנברג ודירה נוספת ועל מסמך זה רשמה התובעת את התאריך 3.6.12. ג) הנתבעות סבורות, שהסיבה להראות לנתבעות דירה נוספת הייתה מעין "מלכודת" על מנת לגרום לגב' X לחתום בעורמה על ההתחייבות. ד) לאחר שלתובעת נודע, שגב' X רכשה הדירה באיזנברג - היא דרשה דמי תיווך בשיעור 2% ממחיר הדירה - למרות שהוסכם שעל דירה זו לא תגבה התובעת דמי תיווך. 3. בטרם אתייחס לגופן של העובדות ולגופן של הטענות, יש תחילה להתייחס לטענות הגב' X שיש לדחות נגדה את התביעה בשל כך, שלא הוחתמה על הזמנה- התחייבות. לאחר שבחנתי שאלה זו, אני מחליט לקבל טענתה של גב' X ומחליט, שאכן יש לדחות נגדה את התביעה - זאת לאור הנימוקים הבאים: א. מלכתחילה לא היה מקום להגיש התביעה גם נגד הגב' X - זאת מהטעמים הבאים: א) סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 (להלן:"החוק") קובע: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה". אין חולק בין הצדדים, שגב' X לא חתמה על הזמנה כזאת, לכן, משלא חתמה לא קוימו הוראות סעיף 9 לחוק הנ"ל - ואין התובעת זכאית לדמי תיווך מגב' X. ב) מהאמור לעיל עולה, שהחוק הנ"ל דורש כתנאי לתשלום דמי תיווך, שתהא הזמנה בכתב של שירותי התיווך ותקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) התשנ"ז-1997 (להלן:"התקנות") מפרטות אילו פרטים צריך הסכם תיווך לכלול על מנת שיחייב את הלקוח לשלם דמי תיווך. לכן, באין טופס הזמנה חתום על ידי גב' X - אין התובעת זכאית לקבל ממנה דמי תיווך ומלכתחילה לא היה מקום להגיש התביעה נגדה ולכן התביעה נגד גב' X נדחית. 4. לאחר שמיעת הצדדים ולאחר בחינת חומר הראיות כולו ולאחר שבחנתי טענות הנתבעות בכל הקשור על האופן בה נחתמה ההזמנה ובדבר היעדר פעולות התובעת אשר יצביעו על היותה הגורם היעיל- הגעתי למסקנה, שלאור התנהלות התובעת - כפי שיובא להלן- דין התביעה להתקבל בחלקה - זאת מהנימוקים הבאים: א. טוב היו עושים הצדדים לתיק זה ובמיוחד התובעת, אילו קיבלה את הצעת הנתבעות לשלם לה הסכום שהוצע לה, קרי מחצית מדמי התיווך ובאופן כזה, הייתה מונעת ממנה, מהנתבעות ומבית המשפט בזבוז זמן וניהול תביעה, כאשר בסופו של יום, התנהלות התובעת הטילה בספק את זכאותה לקבלת דמי תיווך ורק לאור נימוקים נוספים, אשר יפורטו להלן, החליט בית המשפט לילך עם התובעת לפנים משורת הדין ולראות בתובעת כגורם לביצוע העסקה בין מי מהנתבעות לבין בעל הדירה ברח' איזנברג ברחובות. לכן, לאור הנימוקים שעוד יפורטו להלן, החלטתי לפסוק לזכות התובעת את אותו סכום שהוצע לה מלכתחילה, קרי מחצית מדמי התיווך - מחצית מסכום התביעה. ב. א) באשר להזמנה זו, נטען על ידי הנתבעות, שבתחילה כלל לא החתימה התובעת את מי מהנתבעות על טופס הזמנה. לטענת הנתבעות, הציגה התובעת לנתבעות ביום 3.6.12 שתי דירות מבלי שהחתימה מי מהן על הזמנה ודירות אלו לא נראו לנתבעות. רק בדרך חזרה לבית התובעת, נזכרה התובעת שהיא שמעה על דירה ברח' איזנברג, אך לאחר שהתובעת התקשרה אל בעל הדירה, הודיע לה הבעלים שאין הוא מעוניין בתיווך. ב) ניתן לומר, שהיות ומועד הצגת הנכס הוא המועד הקובע בעניין החתימה על ההזמנה והיות ובאותו מועד לא נחתמה ההזמנה, אכן השאלה היא, האם עובדה זו שוללת מהתובעת את מלוא דמי התיווך. התובעת מאשרת את העובדה, שעוד ביום 30.5.12 פנתה אליה הגב' X למצוא עבורה בית מגורים וכי ביום 1.6.12 הציעה התובעת לנתבעות מספר נכסים, אך התובעת גם מאשרת שבאותם ימים בהם הוצגו הדירות טרם נחתמה ההזמנה על ידי מי מהנתבעות. ג) יש אכן טעם לטענות הנתבעות בדבר החתימה על ההזמנה, ברם ניתן להשיב לטענה זו, שעצם הסכמת גב' X לחתום על ההזמנה לאחר שראתה את הדירה, הסכימה היא- למעשה- לאשרר בדיעבד את ההזמנה ואת הסכמתה, שאכן הדירה הרשומה בהזמנה הוצגה בפועל לנתבעות על ידי התובעת. ד) אשרור ההזמנה ועצם העבודה, שהנתבעות הגיעו לדירה ברח' איזנברג באמצעות התובעת ועצם העובדה שמי מהנתבעות רכשה את אותה דירה - בא, למעשה, לתקן את פגם חתימת ההזמנה בדיעבד. ג. א) סעיף 14 לחוק הנ"ל קובע את התנאים הצריכים להתקיים על מנת לזכות מתווך בדמי תיווך: "מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רישיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". ב) בהזמנה אותה צרפה התובעת לכתב התביעה חסר הפרט של תיאור הנכס נושא פעולת התיווך. אמנם תחת הכותרת: "להלן הנכסים המוצעים וכתובתם", רשומה כתובת הנכס הנמצא בקומה ג' והמכיל 5 חדרים ועדיין שאלה היא האם די בציון פרטים מעטים אלה על מנת לענות על דרישת "תיאור הנכס". פרטים אלה היו ידועים לתובעת ואלה הפרטים שהיא רשמה ומסרה למי מהנתבעות. ד. בכתב התביעה מציינת התובעת באופן מפורש:" ב-1 ביוני 2012 הצעתי לגב' X... מספר נכסים פוטנציאלים. לאחר שראו שתי דירות שלא מצאו חן בעיני ג'נה, התקשרתי בנוכחות שתיהן לבעלים של הדירה ברח' איזנברג 19...". ובהמשך מציינת התובעת:" כעבור מספר דקות חזר אלי (בעל הדירה-ג.ב.) והגענו אליו לדירה שמצאה חן בעיני ג'נה". (ראה האמור בסיפא לעמ' 1 לכתב התביעה- ההדגשות שלי- ג.ב.). ה. א) בנוסף לאמור לעיל, יש לציין, שסעיף 14 לחוק הנ"ל קובע, שמתווך זכאי לדמי תיווך, כאשר אחד התנאים הוא, שהמתווך יהיה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. שאלת הגורם היעיל, היא גם השאלה שהייתה שנויה במחלוקת בין הצדדים למשפט זה. ב) כפי שמוסכם על ידי הצדדים, הבעלים של הדירה ברח' איזנברג כלל לא רצה לשתף פעולה עם התובעת, שכן הוא לא היה מעוניין בתיווך. (ראה עדות התובעת בעמ' 1 לפ',ש' 14- 16). הבעלים, מר שראל בנימין (להלן:" מר שראל") העיד בבית המשפט מטעם הנתבעות והוא מאשר שהנתבעות הגיעו לדירתו באמצעות התובעת, אך הוא עצמו לא הסכים לתיווך. התובעת פנתה אליו והוא סירב לקבל אותה. מר שראל מכחיש את טענת התובעת, שהוא זה אשר חזר אליה. (עמ' 3 לפ',ש' 3- 6). לעובדה זו, שהבעלים לא הסכים לתיווך אין נפקא מינה לגבי שאלת מחויבות הקונה לשלם דמי תיווך. ג) אין חולק בין הצדדים, שהתובעת הגיעה יחד עם הנתבעות לדירה ברח' איזנברג וגם אם הבעלים לא הרשה לתובעת להיכנס אל תוך הדירה, מאשר גם מר שראל, שהתובעת עמדה בפתח הדלת, כל אותה עת בה ניהל עם הנתבעות מו"מ . (ראה עדותו של מר שראל בעמ' 3 לפ', ש' 9- 14). מהאמור לעיל עולה, שהתובעת הייתה הגורם לפגישה בין בעל הדירה ובין הנתבעות - פגישה אשר הביאה בסופו של דבר להתקשרות חוזית בין בעל הדירה ובין מי מהנתבעות. 5. א. א) סוף דבר, העולה מעובדות המקרה ומהנימוקים שפורטו לעיל הוא, שגב' X הסכימה לחתום על ההזמנה ולאשרר את העובדה שהדירה אותה רכשה הוצגה בפניה על ידי התובעת. גם אם יטען הטוען, שנמצאו פגמים פה ושם בהתנהלות התובעת, בין אם באי החתמה על ההזמנה בטרם הציגה לנתבעות את הדירות שנרשמו בטופס ההזמנה ובין אם קיים הספק בעצם השתתפותה האקטיבית בניהול המו"מ לסיומה של ההתקשרות, אזי גם על כך ייאמר, שמי שמנע ממנה להתערב הוא בעל הדירה, אשר סירב לשתף עמה פעולה ואף סירב להכניסה לדירתו בעת ניהול המו"מ. בנסיבות אלה, ניתן להתחשב בפגמים אלה בעצם העובדה, שאין חולק שהתובעת נתנה לנתבעות שירותי תיווך, אשר הביאו - בסופו של יום- לרכישת אותה דירה על ידי מי מהנתבעות. ב) כפי שנקבע בע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ ואח' נ' אסתר ביר, כמנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר, ז"ל, השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל- כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים- אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעסקה. ברור כי מתקיים מו"מ- אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק ובסיומו נכרת חוזה. (ראה פ"ד, מח(3) 116, 123). במקרה זה, כפי שציינתי כבר לעיל, מנע בעל הדירה מהתובעת ליטול חלק - אם כי בסופו של יום נכרת חוזה. לכן, בנסיבות אלה, גם אם לא מגיע לתובעת מלוא דמי התיווך שנקבעו בטופס ההזמנה, אשר נחתמה- כאמור- לאחר הצגת הנכסים, אין מקום להוציא את התובעת בחסרון כיס מלא, לאור אותם נימוקים שפורטו בפסק דין זה. 6. א. על כן, מהנימוקים שפורטו לעיל, אני קובע שהתנהלות התובעת אינה מצדיקה הענקת מלוא דמי התיווך ולכן, אני מחייב את הנתבעת 1 הגב' פירה X לשלם לתובעת סך של 16,000 ₪ בתוספת מע"מ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום הגשת התביעה - 27.11.12 - ועד התשלום בפועל. למעט הסך הנ"ל ולאור הנסיבות, החלטתי שלא לחייב את הנתבעת הנ"ל לשלם לתובעת הוצאות נוספות. ב. מאחר והתובעת צרפה לתביעה זו את הנתבעת גב' ג'נה X - צירוף שלא היה לו מקום- ולאור העובדה שהתביעה נגד הנתבעת זו נדחתה - אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעת גב' ג'נה X הוצאות משפט בסך של 400 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. לכ"א מהצדדים הזכות להגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 15 ימים. מרמהתיווךהסכם תיווךחוזה