שינוי ייעוד מאזור מגורים מיוחד לשצ"פ ושפ"פ תוך הגדלת סה"כ שטחים לציבור הערר הוגש בגין דחיית המשיבה את תביעת הפיצויים שהגישו העוררים בטענה לפגיעה במקרקעיהן עקב אישורה של תכנית גב/390/א' שפורסמה למתן תוקף ביום 23.5.2004 (להלן - "התכנית החדשה"). בהמשך להחלטת הוועדה בדיון שהתקיים בפנינו, הוגשה בקשה לאחר הדיון על ידי ב"כ העוררים למשיכת הערר לגבי עוררים 1 ו-2 ומחיקתם מכתב הערר ללא צו להוצאות. אשר על כן אנו מחליטים לקבל את הבקשה. עוררים 1 ו-2 יימחקו מכתב הערר ללא צו להוצאות. אשר על כן הדיון וההחלטה להלן מתייחסים לעוררים 3 (אפרתי) ו-4 (שוברט) בלבד. עוררים 3 ו-4 (להלן - "העוררים") מתגוררים ברח' השניים 14 ו-12 בגבעתיים, גוש 6167 חלקות 541 ו-587. טענות העוררים דירות העוררים גובלות בתחום התכנית. רח' השניים הינו כביש שכונתי צר, שקט וחד סטרי המשרת את דיירי הרחוב. מדובר בכביש המשמש כניסה ויציאה לבתי המגורים בלבד. הכניסה והיציאה היחידה הן מאותו רחוב. התכנית החדשה שינתה יעוד מאזור מגורים מיוחד לשצ"פ ושפ"פ תוך הגדלת סה"כ שטחים לציבור, שינתה יעוד שצ"פ ומבנה ציבור מתחת לשצ"פ, לשפ"פ ולאזור מגורים מיוחד ושינתה יעוד מאזור מגורים מיוחד למבנה ציבור (מדובר על המתחם הידוע בשם "המכתש" המשמש כמגרש כדורגל). כתוצאה מכך הוגדל מספר יחידות הדיור במתחם והוגדלו שטחי המסחר והשטחים לבנייני ציבור. על פי המצב התכנוני הקודם היו מתוכננות 95 יחידות דיור בשבעה בניינים בני 4 קומות + קומת גג לאורך רחוב השניים, אזור מסחרי בהיקף של 1,200 מ"ר שטח עיקרי ו-2,760 מ"ר שטח משני כולל, שצ"פ שיפותח לגן ציבורי מדורג ומיצפור לנוף מרח' יפה נוף ומבנה ציבורי תת-קרקעי, משתלב בטופוגרפיה של הגן בשטח עיקרי של 1,500 מ"ר ושטח משני כולל של 500 מ"ר. במצב התכנוני החדש יוקמו שני מגדלים בני 17 ו- 25 קומות מעל ק"ק, סה"כ 165 יחידות דיור, 2,700 מ"ר שטח עיקרי למסחר ומשרדים בשלוש קומות ועוד שטחי שירות, מבני ציבור ב- 4 קומות בשטח עיקרי של 1,408 מ"ר ועוד שטחי שירות. התכנית משנה באופן מהותי את אופי הסביבה משכונת מגורים שקטה ויוקרתית המאופיינת בבנייני מגורים בני 4-3 קומות, לאזור מרכזי עירוני הכולל מאפיינים של מגדלי מגורים, שטחי מסחר ומשרדים ושטחי ציבור מרובים. יש הבדל מהותי בין מגורים ליד כמה בניינים בני 4 קומות לבין מגורים ליד מגדל רב קומות. במצב התכנוני הקודם יועד השצ"פ לשצ"פ שכונתי - לשרת את דיירי השכונה. במצב התכנוני החדש מיועד השצ"פ לשטח ציבורי לכל הסביבה. במצב התכנוני הקודם יועד שטח קטן יותר למבנה ציבור תת-קרקעי. במצב התכנוני החדש מדובר על שטח בהיקף גדול בהרבה ומעל הקרקע. ראשי הנזק הנטענים: מטרדי תחבורה, עומסי תנועה, הגדלת צפיפות, סתימת הרחוב בשעות השיא, פגיעה בפרטיות, רעש, בעיות נגישות, חסימת אויר, אור ונוף. גובה הפגיעה הנטענת: לעוררים 3 (אפרתי) - 49,600 דולר ארה"ב שהם 227,565 ₪ במועד הקובע. לעוררים 4 (שוברט) 105,600 דולר ארה"ב שהם 484,493 ₪, למועד הקובע. טענות המשיבות דירות העוררים אינן גובלות בתכנית כיוון שבין תחום התכנית לבין הדירות מפריד רחוב השניים. מדובר במרחק של כ-13 מ'. הרחוב משרת גם תנועה כללית ולא רק מקומית - התנועה בו היא "תנועה עוברת" ולא "תנועה ניגשת". חוות דעת שמאי העוררים סתמית וכללית ונפלו בה פגמים. בין היתר: התעלמות ממצבם התכנוני של המקרקעין לפני אישור התכנית. בהערכת שווי המקרקעין לפני אישורה לא נלקח בחשבון מלוא מימוש הפוטנציאל של המצב התכנוני הקודם (בניית 7 בניינים, סלילת והרחבת כבישים). לעניין עומסי תנועה, פגיעה באוויר, אור והצללה היה צריך לצרף חוות דעת מומחה או לערוך סקר מתאים או מחקר. השומה נעדרת דוגמאות ונתונים להוכחת הטענה כי עצם הסמיכות לבניינים גבוהים מורידה את ערך הדירות. בכתב התשובה נטען גם באופן כללי כי בחוות דעת שמאי העוררים אין התייחסות ליתרונותיה של התכנית החדשה המשביחים את ערך הדירות. בחוות שמאי המשיבה מס' 1 נטען כי התכנית נותנת מענה לשירותים חיוניים לתושבי הסביבה שהם אוכלוסיה מבוגרת בעלת חתך סוציו-אקונומי גבוה המעוניינים לעבוד בסמוך לביתם. בתוספת שטחי המשרדים יש משום שיפור באיכות החיים והקטנת התנועה המוטורית לתושבי השכונה. כן נטען בחוות הדעת, כי במצב התכנוני הקודם היתה אמורה לקום מול דירות העוררים מעין חומה של בניינים אשר היו חוסמים לחלוטין את הנוף וגורמים לתחושת צפיפות ומחנק. במצב התכנוני החדש הורחקו הבניינים בעשרות מטרים מדירות העוררים, נוצר מיפתח לנוף ולפארק הציבורי, יש הקטנה משמעותית בשטח התכסית ונוצרת ריאה ירוקה גדולה יותר ושיפור הנוף בשטחים הציבוריים. לבסוף, מסכם שמאי המשיבה וטוען כי התכנית משפרת באופן ניכר את תחושת הרווחה לדיירים הגובלים בתחומה ובמיוחד לדיירי רחוב השניים. לעניין הצפיפות נטען כי זוהי צפיפות מקובלת בגוש דן. לעניין תחבורה וחניה נטען, כי התכנית מוסיפה מקומות חניה מעבר לנדרש כחניה ציבורית לטובת תושבי האזור, משפרת נגישות רכבי שירות ואספקה למרכז המסחרי אשר היום עוברים ברחובות הצרים שבהיקף המתחם, על ידי מתן גישה ישירה מצומת בורוכוב - גולדשטיין באמצעות כיכר והסדרת הקטע בין הצומת לבין קצה המבנה המסחרי. פתרון אשר יקטין באופן ניכר את מטרדי הרעש וזיהום האוויר שהיו אמורים להיום במצב התכנוני הקודם. על פי חוות דעת מהנדסי תחבורה, תוספת התנועה הנטענת בעקבות אישור תכנית גב/390א' לא צפויה להשפיע על תיפקודה של מערכת התנועה. לחילופין טוענות המשיבות לחלותו של סעיף 200 לחוק התכנון והבניה. לבסוף נטען על ידי המשיבה בסיכומיה, כי אין להעלות טענות חדשות ואין לצרף ראיות ומסמכים חדשים בערר, שלא היו בתביעה בפניה. דיון והחלטה לאחר שעיינו בכתבי הטענות, הסיכומים, בתכנית ובתשריטים הרלבנטים ושמענו את הצדדים אנו מחליטים כדלקמן: בעניין הטענה לעיל כנגד צירוף ראיות ומסמכים והעלאת טענות חדשות בערר אמרנו כבר את דברינו מספר פעמים בעבר. למשל בערר הר/95119/07 פרעם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה. נראה כי לא יהא זה למותר לחזור גם על הדברים שנאמרו בערר (מרכז) 167/06 שפיץ אביבה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה ואח': "במסגרת הדיון בפני ועדת הערר מציגה לראשונה הועדה המקומית, כמו גם צדדים המצורפים לדיון מכח חובת שיפוי, את חוות דעת השמאי מטעמן המוגש לועדת הערר, לעיתים כערכאה ראשונה ממש. ועדת הערר עצמה מקבלת ראיות, ולעתים שומעת עדים כערכאה ראשונה לכל דבר. במסגרת זו מאפשרת ועדת הערר לצדדים כולם, הגשת ראיות, אשר לא בהכרח הוצגו בעת הדיון בועדה המקומית. גם כאן הגישו הצדדים שבפנינו ראיות לועדת הערר וכך גם נהגו המשיבים עצמם." אם כך לגבי המשיבה הרי שלגבי העוררת - על אחת כמה וכמה. לפיכך אנו דוחים את הטענות בעניין זה של המשיבות. בעניין טענת הגובלים, לאחר שבחנו את כל המסמכים שהוצגו בפנינו והטענות שנטענו בכתב ובעל פה במהלך הדיון המפורט שקיימנו בעניין, לא שוכנענו כי יש לקבל את טענת המשיבות בעניין זה. גם המשיבות עצמן מתייחסות במסמכים הרבים שהוגשו לנו אל רחוב השניים כרחוב שכונתי צר. יתירה מכך - אף שמאי המשיבה עצמו, בפרטו מדוע אין בתכנית משום פגיעה תחבורתית ופגיעה בעומסי התנועה, מתייחס לרחוב השניים כאל רחוב צר וחד סטרי (למשל עמודים 15 ו-18 לחוות דעתו). מהסקירה המקיפה שהובאה בערר (מרכז) 41-43/07 שרית סרוסי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה של הפסיקה שלאחר פ"ד ויטנר, עולה כי הוכרו כ"כביש שכונתי צר" גם רחובות שרוחבם עולה על 13 מ' ומאידך, היו מקרים של רחובות צרים מ-13 מ', שלא הוכרו כ"כביש שכונתי צר". הכל תלוי בטיבו הפונקציונאלי של הכביש ולא במידותיו, ובטיבה של החציצה שיוצר הכביש (עת"מ (ת"א) 164/07 חוה ויעקב כחלון ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח-תקוה; עת"מ (ת"א) 129/06 יהונתן גד ו-17 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק; בר"מ 8730/06 חב' מגדלי אלרוב נ' טיבר ועוד). היטיבה לבטא זאת ועדת הערר בערר (מרכז) 402/05 אברהם ורות תמיר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות ואח': "העולה מכל אלה הוא כי החריגים שנקבעו על ידי כבוד בית המשפט העליון, אינם חריגים טכניים הניתנים להגדרה מדויקת אותה ניתן למדוד באופן אבסולוטי, וכי המטרה של כבוד בית המשפט העליון הייתה להותיר שיקול דעת לועדת הערר, על מנת שתבחן נסיבותיו של כל מקרה ומקרה ותבחן את מהות החריג ותכונותיו המסוימות, בהתאם לנתונים העובדתיים של כל מקרה ומקרה. כך בעניין כביש, מן הראוי לבחון לא רק את רוחבו אלא גם את הפונקציות אותן הוא משמש, היקף התנועה שבו, היותו חד סטרי או דו סטרי, היותו בגדר דרך ללא מוצא או כל תכונה אחרת. גם באשר לשטח פתוח צר על ועדת הערר לבחון טיבו של השטח, תכונותיו והנסיבות העובדתיות הרלוונטיות בכל מקרה ומקרה." בענייננו התרשמותנו היא כי אכן מדובר בכביש שכונתי צר חד סטרי. גם אם נטען על ידי המשיבות כי יש בו "תנועה עוברת" הרי שלא נטען על ידן כי יש בכביש תנועה רבה או עומס תנועה או כי הוא משמש חיבור בין עורקי תנועה מרכזיים. אין בעובדה של היות התנועה "תנועה עוברת" כשלעצמה, מלהוציא כביש זה מגדר החריג שנקבע בפ"ד ויטנר ומלשנות את אופיו המהותי של הכביש ככביש שכונתי צר. לפיכך, אנו קובעים כי מקרקעי העוררים גובלים בתכנית. אשר לטענות שנטענו לפגמים בחוות דעת שמאי העוררים: לא מצאנו כי מדובר במקרה בו נפלו פגמים מהותיים בחוות דעת שמאי העוררים. אין מדובר במקרה שלפנינו בשומה החסרה התייחסות לכל הפרטים ברקע התכנוני או במקרה שלא פורטו כלל העקרונות והתחשיבים לאומדן שווי ירידת הערך הנטענת או לא פורטו עסקאות השוואה או נתונים דומים אחרים כל אלו נמצאים בחוות דעת שמאי העוררים בצורה זו או אחרת ולכל היותר מדובר בהערכה ושימוש בנתונים באופן שעליהם חולקות המשיבות. בכל מקרה, אין מדובר בפגמים הנטענים על ידי ב"כ המשיבות, אשר גם אם יש באלו מהם ממש, די בהם כדי לדחות את הערר כטענת המשיבות. לא זה המקרה שלפנינו. בעניין זה נפנה בין היתר, גם לדברים שאמרנו בערר 95119/07 פרעם וכן לערר 167/06 שפיץ אביבה, שהוזכרו לעיל. אשר לטענת ההתעלמות לכאורה מאלמנטים משביחים נפנה לדברים שאמרנו לאחרונה בערר הר/95118/07 טרשית חברה ישראלית לנכסים בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה: "בעניין זה נזכיר את דברי כב' השופט מצא בע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה, אשר קבע כי: "במניין כלל גורמי התכנית שהם בעלי השפעה על שווי המקרקעין, אין לכלול רק את הגורמים הפגועים במקרקעין, אלא גם יסודות המצויים בתכנית המשביחים את שוויים. התוצאה המשוקללת מן ההחשבות בכלל הגורמים היא המספקת תשובות לשאלות אם המקרקעין נפגעו ומהו שיעור פגיעתם." וכן בר"ם 11612/05 מרכז ע"ש ורה סלמונס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא ואח', שם קבעה כב' השופט בייניש (כתוארה אז), כי: "כאשר בוחנים את השפעתה של תכנית מסוימת על ערך המקרקעין לצורך תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מן הראוי לקחת בחשבון הן את ההשפעות "השליליות" של התכנית על ערך המקרקעין והן את ההשפעות ה"חיוביות". כידוע על מנת להעריך את גובה הפיצוי לו יהיה זכאי התובע לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה יש להשוות בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית, שנטען כי היא פוגעת, לבין שווי המקרקעין לאחר האישור (ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה, פ"ד נ"ח (1) 550, 561; ע"א 6826 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא נ' חייט, פ"ד נ"א (2) 286, 295). ברי כי שווי המקרקעין לאחר אישור התכנית נקבע על יסוד כל ההוראות הרלוונטיות בתכנית ועל כן יש לבחון את ההשפעה הכוללת של התכנית על שווי המקרקעין ואין לבודד רכיבים מסוימים בלבד מתוך התכנית. לפיכך אין כל יסוד לטענת המבקשת לפיה השמאי המכריע שמונה על מנת לקבוע האם המבקשת זכאית לפיצוי כלשהו בגין התכנית הפוגעת לא היה מוסמך להתחשב אף בהשבחת המקרקעין שנגרמה ע"י התכנית הפוגעת." כן נפנה לדברים שצוטטו לעיל בפ"ד חקק, לעניין חובת ההתייחסות לאלמנטים משביחים בתכנית. בעניין זה נציין כי תשובה לטענה זו יכולה להיות טיעון מנומק ומפורט, המלמד כי התכנית איננה כוללת כלל אלמנטים משביחים ולכן אין התייחסות לכך בערר ובשומה. במילים אחרות, אין כוונתנו לומר כי בכל מקרה בו נטענות טענות של השבחה בתכנית ע"י הוועדה המקומית ואין התייחסות לכך בערר ובחוות הדעת השמאית יש לדחות את הערר. אלא, כוונתנו היא כי ייתכנו שני מצבים: האחד - במקרה בו הצדדים אינם חלוקים כי ישנם אלמנטים משביחים בתכנית, אולם אלו לא נלקחו בחשבון ע"י העוררים. התעלמות כזו מאלמנטים משביחים מהווה פגם מהותי. השני - הצדדים חלוקים בשאלת קיומם של אלמנטים משביחים בתכנית. במקרה כזה על העוררים להגיב, לפרט ולנמק, בין בכתבי הטענות ובין בדיון, מדוע לדעתם אין כלל אלמנטים משביחים בתכנית או מדוע האלמנטים המשביחים, להם טוענים המשיבים, אינם כאלה או מדוע לדעתם, אין בהם כדי לקזז את הפגיעה במקרקעיהם. גם באמצעות עריכת תחשיב כדת וכדין ע"י עוררים - של שווי קודם ושווי חדש של המקרקעין, ניתן ללמוד על התייחסותם לקיומם או אי קיומם של אלמנטים משביחים שכן הללו היו מגולמים בשווי החדש." במקרה שלפנינו, אכן מדובר בחלופה השניה. לטענת העוררים, וכפי שגם עלה בדיון בפנינו, אין אלמנטים משביחים בתכנית והם חולקים על הרכיבים שלדעת שמאי המשיבה מס' 1 הינם משביחים. יוער גם, כי בתשובת המשיבה אין כלל פירוט של האלמנטים המשביחים ובחוות דעת שמאי המשיבה גם לא מופיע באופן ברור ומפורט ראש פרק של אלמנטים משביחים. ניתן להבין מרכיבים שונים שפורטו שם כי ככל הנראה לכך כוונתם. אשר על כן, אנו דוחים את טענות המשיבה גם בעניין הטענה להתעלמות העוררים מאלמנטים משביחים. לכל היותר מדובר כאן על מחלוקת שמאית בין הצדדים באם יש או אין אלמנטים משביחים בתכנית. יתר המחלוקות שנותרו בין הצדדים הן שמאיות במהותן, כמו גם מחלוקת אחרונה זו - האם קיימים בתכנית אלמנטים משביחים. לפיכך אנו מחליטים למנות שמאי מכריע אשר ידון בתביעה בהתאם להנחיות שפורטו בהחלטתנו. הצדדים יוכלו לטעון בפניו את מלוא טענותיהם בעניינים אלו, לרבות הטענות שהועלו בדיון בפנינו. על פי מדיניות ועדה זו על הצדדים להגיע להסכמה בדבר זהותו של השמאי המכריע תוך 14 יום מיום המצאת החלטה זו לצדדים. לא הגיעו הצדדים להסכמה - תקבע הוועדה את זהותו. השמאי המכריע יקבע אם נגרמה פגיעה למקרקעין, ואם-כן, יקבע את שיעור הפגיעה. השמאי המכריע יקבע האם ישנם רכיבים המשביחים את ערך המקרקעין בתכנית הפוגעת ואם כן יקבע האם יש בהם כדי לאיין או לקזז את שיעור הפגיעה. אם ימצא השמאי המכריע כי יש לשלם לעוררים פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התו"ב יפרט בהחלטתו את כל מרכיבי הפיצוי לגבי כל אחד מהעוררים. השמאי המכריע יהיה כפוף להוראות הדין המהותי והחלטתו תהיה מפורטת ומנומקת. השמאי המכריע יהיה כפוף להנחיות שפורטו בהחלטה זו. מזכירות ועדת הערר תשלח לשמאי המכריע את הפרוטוקולים מדיוני הוועדה ואת החלטותיה, ואילו הצדדים יעבירו לידיו את כתבי טענותיהם וכל חומר אחר שברצונם להציג לפניו תוך 15 יום ממועד קבלת ההחלטה בעניין זהות השמאי המכריע. השמאי המכריע יזמן את הצדדים לדיון תוך 30 יום מהמועד בו פנה אליו אחד הצדדים, וייתן את החלטתו תוך שלושה חודשים ממועד הדיון הראשון שהתקיים בפניו. אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המכריע תרצה המשיבה לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק תהיה רשאית להגיש בקשה מפורטת לוועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 30 יום מהמועד בו הומצאה לה החלטת השמאי המכריע. אם ירצה מי מהצדדים לערור על החלטת השמאי המכריע - יוגש ערר במסגרת תיק ערר חדש, במועדים הקבועים בחוק ובתקנות. השמאי המכריע יודיע לצדדים גובה שכר טרחתו ו/או דרך חישובו בטרם יחל בעבודתו. בשלב זה ישאו הצדדים בשכר טירחת השמאי המכריע בחלקים שווים (שליש על ידי העוררים ושליש על ידי כל אחת מהמשיבות) לאחר קבלת החלטת השמאי המכריע יוכלו הצדדים לפנות לוועדת הערר על מנת שתפסוק בשאלת ההוצאות. בנסיבות העניין אין צו להוצאות. שטח ציבורישינוי ייעוד במקרקעין