לטענת העורר גג חנותו קרסה לפני כשלוש שנים העורר יצק ללא היתר כדין גג חדש תחת זה שקרס, הנסמך על קונסטרוקציה של שמונה עמודים. העורר הגיש בקשה להיתר בנייה בדיעבד לגג, אך הועדה המקומית דחתה את הבקשה מהנימוק כי לא ניתן לאשר את היתר הבנייה משום שמדובר בשטח שיעודו בתוכנית 479 שצ"פ, ולפיכך מיועד שטח החנות להפקעה. המדובר בתוכנית שקיבלה תוקף לפני כחמישים שנה, אך עד היום לא בוצעה ההפקעה בפועל. לטענת הועדה המקומית המקרה אינו עומד בקריטריונים שנקבעו על ידה כנוהל להחלפת גג, בין היתר בשל העובדה כי המדובר בגג הנשען על מערכת קונסטרוקטיבית חדשה, ולפיכך לא מדובר לטענתה בהחלפת גג אלא בעבודות בנייה שמיצרת למעשה מבנה חדש, וכן בשל העובדה כי הבנייה המבוקשת מפריעה לתכנון העתידי של איזור "השער ליפו" המייעד את המקום לשצ"פ. בנוסף טוענת הועדה המקומית כי הגג שהיה קיים במקום ערב קריסתו היה גג מבנייה קלה, בעוד שהגג החדש שנבנה על ידי העורר הוא גג בטון. בנוסף טוענת הועדה המקומית כי מתצלומי אוויר עולה כי הבקשה כוללת גם בניית גג חדש, שלא היה קיים בעבר, בצד המזרחי של המבנה. העורר עמד על כך כי הגג המקורי, זה שקרס, היה גג יצוק. ביקור במקום ועדת הערר יצאה לביקור במקום בנוכחות הצדדים. בסיור זה חזרה בה הועדה מהטענה כי נבנה גג חדש בצידו המזרחי של המבנה. המדובר בחנות אחת מתוך שורת חנויות הקיימות במקום, כאשר חנותו של העורר הינה החנות השנייה מכיוון צפון. מתצפית שביצענו על גג המבנה הנדון עולה, כי כל הגגות במבנה בו מצויה החנות הם גגות יצוקים, ולפיכך הסבירות לכך כי דווקא הגג של חנות העורר היה גג מבנייה קלה נמוכה. לפיכך אנו מקבלים בענין זה את טענת העורר . לאחר הסיור אפשרנו לצדדים להגיע להבנות אשר ייתרו את הצורך לתת החלטה בתיק זה, אך לדאבוננו הדבר לא הסתייע. בנייה לצורך שמירה על הקיים בשטח המיועד להפקעה צודקת הועדה המקומית כי במקום שבו תוכנית מייעדת שטח להפקעה, בשל ייעודו הציבורי (שצ"פ, שב"צ , דרך וכיו"ב), לא ניתן לבצע בשטח האמור כל בנייה הנוגדת את ייעודו בתקופה שמיום אישור התוכנית ועד לביצוע ההפקעה בפועל. מצב תכנוני זה מוביל לעיתים תכופות למצב שבו הבעלים של נכס/ שטח שיועד להפקעה בתוכנית, ואשר טרם הופקע בפועל, יהיה מנוע מלבצע עבודות הטעונות היתר בנייה בנכס שעדין בבעלותו (עד להפקעתו בפועל), גם אם עבודות אלה נחוצות על מנת לשמור על הקיים ועל מנת שיוכל להמשיך להשתמש בנכס בצורה סבירה עד להפקעתו. תוצאה זו אינה סבירה בעיננו במקום שבו הועדה המקומית מתמהמהת בצורה בלתי סבירה בביצוע ההפקעה. במקרה שכזה יש לדעתנו לאפשר לבעלים של הנכס/ השטח המיועד להפקעה לבצע את עבודות הבנייה המזעריות הדרושות לשם שמירה על המצב הקיים, או על מנת להחזיר את מצב הנכס לקדמותו ככל שהדבר נדרש לשם המשך שימוש סביר בנכס עד שההפקעה תבוצע בפועל. המקרה שבפנינו מדגים מצב בלתי סביר זה. כאמור, גג חנותו של העורר קרס לפני כשלוש שנים. לצורך בניית גג חדש עליו לקבל היתר בנייה, אך לאור העובדה כי הועדה המקומית לא ביצעה את ההפקעה במשך כחמישים שנה (מאז אישור תוכנית 479), הוא אינו יכול לקבל היתר זה. כך מוצא את עצמו העורר במצב שהוא אינו מקבל פיצויי הפקעה מחד אך מאידך הוא אינו יכול לעשות שימוש סביר בחנותו עד שההפקעה תבוצע. לשיטת הועדה המקומית, היה העורר צריך להשאיר את חנותו ללא גג ולמעשה להשבית את השימוש בו, ולהמתין עד שהועדה המקומית תועיל לבצע את ההפקעה. אנו דנו בעבר במקרה דומה בערר 5102/07 קידור אינווסטמנטס בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, שם נקבע כי: " המקרה דנן משקף מציאות רווחת, בה אושרה תוכנית לפני שנים רבות המתנה מתן היתרי בנייה בתחום התוכנית באישור תוכנית מפורטת, אך תוכנית כזו לא אושרה למרות חלוף השנים. מצב דברים זה יוצר מציאות בלתי אפשרית ובלתי סבירה ביחס לבעלי מבנים קיימים בתחום התוכנית, ואשר לעיתים אינם תואמים את הייעוד לפי התוכנית החדשה, החייבים בשל מצבו הפיזי של המבנה לבצע בו עבודות שיפוץ על מנת שניתן יהיה להמשיך להשתמש במבנה, עבודות שלעיתים דורשות קבלת היתר בנייה. הדוגמה הקלאסית לשיפוץ שכזה היא בדרך כלל החלפת גג המבנה. מחד לא יכולים בעלי נכסים אלה להרוס את המבנה הקיים ולבנות מבנה חדש התואם את הוראות התוכנית החדשה שהרי טרם הוכנה תוכנית מפורטת כדרישת התוכנית. מאידך, אם נחיל את הוראות התוכנית המתנות הוצאת כל היתר בנייה בתחום התוכנית בתוכנית מפורטת והאוסרות על הוצאת היתר אשר לא יתאים להוראות התוכנית החדשה, לא יוכלו בעלי אותם מבנים לבצע את עבודות השיפוץ המינימליות הדרושות לשם שיפוץ המבנה הקיים כך שיוכלו להמשיך ולהשתמש בו עד שתוכן תוכנית מפורטת. מצב דברים זה הוא כמובן בלתי סביר מבחינה תכנונית וקנינית . אנו בדעה כי במצב דברים זה, כאשר טרם אושרה תוכנית מפורטת בתחום התוכנית, אין בהוראות התוכנית התקפה המתנה מתן היתר בנייה בהכנת תוכנית מפורטת כדי למנוע מתן היתר בנייה לשם ביצוע עבודות שיפוץ בבנין הדרושים על מנת לאפשר את המשך השימוש באותו בנין." במקרה הנדון כשמדובר בתקופה העולה על חמישים שנה מאז אישור התוכנית המיעדת את השטח לשצ"פ מבלי שהשטח הופקע, תקופה בלתי סבירה בעליל, לא ניתן למנוע מהעורר ביצוע השיפוץ הדרוש על מנת שיוכל להמשיך להפעיל בינתיים את עסקו במקום. איננו רואים בבנייה שכזו בנייה חדשה, אלא עבודת שיפוץ ותחזוקה של הנכס הקיים, שאותה ניתן להתיר בנסיבות אלה . לפיכך אנו מאשרים את הבקשה להיתר בנייה ואולם אנו קובעים שהעורר לא יוכל לטעון במהלך ביצוע הליכי הפקעה בפועל לזכות לקבלת פיצוי בשל הבנייה שבוצעה על פי היתר זה, ושווי החנות יוערך לפי ערכו ערב קריסת הגג. גג