מחלוקת במיקום חניה של מבקשי היתר ביחידה פנימית

מחלוקת במיקום החניה של מבקשי ההיתר המתגוררים ביחידה הפנימית (המזרחית) במגרש. העוררים הינם בעלי היחידה החיצונית המערבית הגובלת בכביש. המשיבים ביקשו להרוס חניה מקורה קיימת בגבול בין שני החלקים (המזרחי והמערבי) ולהסתמך על חניה לא מקורה בקדמת המקרקעין (בחלקם של העוררים). תמצית טענות העוררים המקרקעין הינה חלקה משותפת המופרדת במסגרת הסכם שיתוף שנרשם בלשכת רישום המקרקעין. המגרש מחולק בפועל מכח הסכם השיתוף עפ"י תשריט חלוקה מוסכם. נפלו אי סדרים בפרסום הבקשה ובקבלת ההחלטה, הוקצב זמן לא ארוך לכל צד לטיעוניו (5 דק') והדיון התנהל תוך קריאות ביניים ועוד. הועדה מנועה מלהתעלם מזכות הקניינית ו/או החוזית של מגישי הבקשה להיתר, בעל דין שמגיש בקשה להיתר, חייב להראות לועדה מה זכותו בנכס, ועליו להראות שמי שהבעלים מסכים לבניה, בהעדר הסכמה לא יכולה הועדה להתירה. הועדה לא היתה רשאית להתעלם מהסכם השיתוף ומהסכמי המכר. מחציתה של העוררים הינה 512 מ"ר כאשר מגרש מינימלי הינו 500 מ"ר ולפיכך אם מסומן בחלק של העוררים מקום חניה, אזי חלקם יפחת מהמגרש המינימלי ויפגעו זכויותיהם. מימוש זכויות הבניה יכול להתאפשר רק אם תתחלק החלקה בפרצלציה עפ"י הסכם השיתוף. לא התבקשה ולא התקבלה הסכמת המינהל לבקשה. בבקשה להיתר מסומנת מרפסת בקומה ב' הפונה לכיון בית העוררים והעוררים מתנגדים לה. בניית 2 מקומות חניה צמוד לשטח העוררים יגרום לרעש, זיהום ולכיעור. תמצית עמדת המשיבים במסגרת הבקשה הנוכחית שמהותה היא הקלות בשטח תכסית וקו בנין, מנסים העוררים לתקוף היתר בניה קיים משנת 1993 שניתן לגב' יהודית קפלן בעלת הנכס דאז, ובמסגרתו אושרו מבנה החניה והמרפסת שסומנו בבקשה הנוכחית. נימוקי ההתנגדות אינם קשורים להקלות המבוקשות, הבקשה אינה כוללת הקמת 2 מקומות חניה, אלה מסמנת את החניה שכבר אושרה על פי היתר בניה משנת 1993. בנוגע לטענות הקנייניות שמעלים העוררים בענין הסכם השיתוף, יש לבררן בפני הערכאות המוסמכות ולא בפני גופי התכנון. המרפסת המבוקשת התבקשה אף בהיתר משנת 1993, והיא תואמת את ממ/7011 לפיה במגרשים ששטחם העולה של 750 מ"ר, ניתן לבנות יחידת דיור שניה בנפרד מיחידת דיור שניה כאשר המרווח ביניהם יהיה 5 מ' או בקיר משותף. תמצית עמדת הועדה המקומית בשעתו נעשה נסיון לאפשר לצדדים להגיע להבנות, אולם נסיון זה לא צלח, ולפיכך זומן דיון לשמיעת הבקשה וההתנגדות. רובן של טענות העוררים קנייניות ועוסקות בהסכם השיתוף, אולם זכרו של האחרון לא בא בנסחי לשכת רישום המקרקעין ולפיכך הוא אינו מחייב את כולי עלמא. קיימת אבחנה ברורה בין חלוקה בפועל ו/או עפ"י הסכם, לבין חלוקה סטטוטורית ותכנונית, ולמעלה מכך במקרה דנן מיקום החניה ומספר החניות נקבעו והוגדרו במסגרת בקשה להיתר בניה משנת 1993. מדובר בפתרון מיטבי ויחידי שאפשרי. היענות לטענת העוררים תותיר את הבקשה והמקרקעין ללא פתרון כלשהו. אשר לענין המרפסת - הרי שהבקשה תואמת את תכנית ממ/7011, הקובעת כי לאורך הבנין, לצידו של המגרש השכן, כאשר המגרש היא בקיר משותף או בקו בנין פחות מ-3 מ'. ניתן לפתוח מרפסות בקומת הקרקע, אם בהסכמת השכן יורם על גבול המגרשים קיר בגובה 2.20 מ'. בקומה השניה לא תורשה פתיחת מרפסות לאורך הבניה לצידו של המגרש השכן, כאשר הבניה היא בקיר משותף או בקו בנין פחות מ-3 מ'. ניתן לפתוח חלונות בגובה של 1.50 מ'. הוראת התכנית מבחינה בין בניה בקומת הקרקע לבין בקומה שניה, ועוסקת בסיטואציה ייחודית וספציפית של בניה בקיר משותף, אולם בענייננו שאני, לא בקיר משותף עסקינן ולא בקו בנין הפחות מ-3 מ', כך שהטענה שגויה. דיון והכרעה בדיון לפנינו הציעו העוררים כי החניה תיוותר במיקום הנוכחי (בעומק החלקה) אליו ניתן לגשת בשביל גישה, ואילו הועדה המקומית התנגדה לכך. לפיכך ביקש ב"כ העוררים להמציא כתובות בהן בנויים מוסכים למכוניות הנסמכות על גישה משביל, ואולם תמונות כנ"ל הומצאו לרוב. לתמונות אלה הוגשה תגובת הועדה המקומית לפיה רק שניים מתוך כל המקרים מעוגנים בהיתרים, מדובר בהיתרים מלפני 20 שנה, וכי מטעמי בטיחות מתנגדת הועדה המקומית להתיר כניסה משבילים אלה היום. הועדה אף צירפה חוו"ד של מהנדס תנועה לפיה יש הבדל בין שביל לדרך, כאשר השביל מיועד להולכי רגל בלבד. העוררים הגיבו אף לתגובה זו והוזמנו לדיון נוסף, לאחר מכן הוצאה החלטת ביניים ובו הוצע לצדדים הסדר מסוים, אולם לא נסתייע ולפיכך אנו נדרשים ליתן החלטתנו. על מנת להתרשם מטענות הצדדים באופן בלתי אמצעי, ביקרה ועדת הערר במקום, ומצאה כי מדרום למגרש, קיים שביל כורכר אשר רוחבו קטן מ-4 מ' בשל נטיעות וצמחיה. המשך השביל לצד מגרש ענבר 22 (מעבר לכביש) מרוצף באבנים משתלבות, ובאותו חלק קיימות חניות בשני צידיו. בקצהו המזרחי של הכביש שצ"פ וגן ילדים פעיל, מצפון לגן הילדים מגרש כורכר המשמש חניה לרכב. בשעת הסיור חנתה מכונית בקצה השביל ונאלצה לנסוע בהילוך אחורי על מנת לצאת שכן לא ניתן להסתובב במקום. כן נחזתה גדר רשת בגובה של 2 מ' בין שני המבנים. בפני ועדת הערר הוצג היתר הבניה שהוצע לגב' קפלן יהודית אותה החליפו המשיבים, היתר זה כולל את אותה חניה המבוקשת עתה בקידמת המגרש, כאשר נבנה הבנין העורפי. אמנם בשעתו דובר במשפחה אחת והחלוקה שנעשתה (קניינית ועל כך בהמשך) נעשתה לאחר מכן אולם, איננו סבורים כי לאותה חלוקה נפקות במישור התכנוני. נבהיר: המדובר בהסכם שיתוף שאינו רשום בלשכת רישום המקרקעין עפ"י נסח הרישום. הסכם השיתוף אף לא בא לידי ביטוי באופן של תשריט חלוקה (אשר צריך לעבור אישורה של הועדה המקומית). במצב דברים זה לחלוקה אין נפקות תכנונית מאחר ולא אושרה עפ"י דין על ידי מוסדות התכנון. ודוק, לחלוקה קיים פן תכנוני ופן קנייני, האחד לא יכול לאיין את האחר. עפ"י פרק ד' לחוק, לא כל שכן אם מדובר בחלוקה עפ"י סימן ז' לפרק ג' (שלא בהסכמה), מדובר בפעולה הטעונה אישור מוסדות התכנון. מוסדות התכנון בוחנים את השלכותיה של אותה חלוקה ובין השאר מוודאים קיומה של עצמאות תכנונית לכל אחד מהחלקים המוצעים. ספק אם החלוקה עליה הסכימו הצדדים היתה עוברת בשבט ביקורתה של הועדה המקומית, שכן היא אינה כוללת הסדרת זכות מעבר ו/או חניה לעומק החלקה, ולחילופין זיקת הנאה או זכות אחרת לבעלי הזכויות בחלקה האחורית, בקידמת החלקה. כך או אחרת, אותו הסדר אינו יכול לכפות על מוסדות התכנון, הר כגיגית פתרון שאינו בטיחותי, דוגמת זו שהוצע בענייננו. כעולה ממצאי הסיור, מדובר בשביל כורכר בסופו גן ילדים, דבר המקצין את סכנת השימוש בו ברכב, מה עוד שרוחבו מחייב בקטעים לפרקים נסיעה לאחור. במצב דברים זה איננו רואים אפשרות להתיר כניסה לחניה שהריסתה מתבקשת בחלק המזרחי של החלקה. אנו דוחים את טענות העוררים, לפיהן יש בעצם הקצאת החניה בקידמת החלקה - משום פגיעה בזכויותיהם התכנוניות, שכן הקצאה זו לחניה מהווה עדיין חלק מהמגרשים ואינה מעלה ואינה מורידה מעצם האפשרות לחלקם בהיבט שטח המגרש המינימלי. לפיכך, כל עוד החלקה אינה מחולקת בהליך עפ"י החוק, הליך אשר אם ינקט חזקה שיתן פתרון תכנוני לעצמאות כל אחד מהחלקים, ניתן להתייחס אל החלקה כמקשה אחת ולא לשנות את מיקום החניה המבוקש בחלקה המערבי. לחילופין, ובהתחשב בעובדה כי קיים מגרש ציבורי קרוב בשצ"פ, בהנחה שתוסדר קרן חניה בישוב, ניתן יהיה להמיר את אותה חניה בתשלום לקרן חניה. אשר לנושא המרפסת - לא ברור לנו על מה מלינים העוררים, כמפורט בתגובת הועדה המקומית, תכנונה של המרפסת תואמת הוראות התכנית והוא אינו כולל כל חריגה ו/או הקלה. אשר על כן ולאור כל האמור, הערר נדחה ברובו. אין באמור כדי להעלות או להוריד מכל טענה קניינית או חוזית העומדת למי מהצדדים. חניה