האם הפרוגרמה היא נפרדת מתכנית הבינוי או במסגרת תכנית הבינוי לטעמנו, אין כל עניין בשאלת המיקום של הפרוגרמה, וזאת כאשר קיימת חובה לבצע בדיקה פרוגרמטית. חלוקת השטחים בין השימושים השונים וקביעת תמהיל השימושים הינה פעולה תכנונית משמעותית, אשר יש לה השפעה ממשית. באופן עקרוני מוטב כי חלוקה שכזו תעשה על ידי התכנית עצמה [השווה לפסק הדין בעניין עע"ם 7171/11 העמותה למען איכות חיים וסביבה בנהריה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נהריה ()], אולם כאשר התכנית קובעת מנגנון לקביעת תמהיל השימושים יש להקפיד על ביצוע המנגנון במלואו. במקרה שבפנינו קובעת התכנית מנגנון כפול לצורך קביעת תמהיל השימושים: פרוגרמה וכן תכנית בינוי. לגבי תכנית הבינוי פרטנו לעיל, אך ברור כי תכנית בינוי מפורטת ככל שתהיה אינה יכולה להחליף בדיקה פרוגרמטית. לכן, במקרה שבפנינו, יש לערוך בדיקה פרוגרמטית של השימושים השונים במקרקעין וסביבתם, הדרישה הקיימת והצפויה לשטחים בשימושים השונים וקביעת התמהיל במגרש נשוא הערר וכן במגרשים ב' ו - ג'. נציין, כי בניגוד לבינוי שלא ניתן לכפות על מגרשים ב' ו- ג', הרי חלוקת שימושים יכולה להיעשות לגבי כלל מגרש 3.4.5, כמובן כאשר מביאים בחשבון את הבינוי כיום. עוד נציין, כי ככל שקובעים תמהיל שימושים למגרשים ב' ו - ג' יש להביא בחשבון כי תמהיל זה לא בהכרח יתקיים כיום, אלא יתממש רק בעתיד. מכאן, על מנת לאשר את תמהיל השימושים המבוקש, על העוררת להראות בדיקה פרוגרמטית שנעשתה לשימושים השונים, תוך הצגת התמהיל המוצע למצב היום, וכן לעתיד. טענה נוספת של העוררת הייתה כי לא ניתן לסווג את המסעדות כשטחי ציבור. שאלה זו מתייתרת לאור הדרישה להכנת פרוגרמה לחלוקת השטחים כמפורט לעיל. עם זאת נציין, כי ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז זה התייחסה לשאלה דומה בערר (דרום) 6015/12 ככר פטרה בע"מ נ. הוועדה המקומית תמר (). תוואי הגישה לתתי המגרשים א' ו - ב' שונה מהתוואי של תכנית 97 העוררת והמשיבה 1 טענו כי תוואי הגישה למגרשים א' ו - ב' אינו תואם את התוואי שאושר בתכנית הבינוי 97. אכן, אין מחלוקת כי התוואי אכן שונה, אולם איננו רואים כל סיבה תכנונית או אחרת שלא לאשר את התוואי השונה. הרעיון של תכנית 97 היה לאפשר גישה למגרשים א' ו - ב' מתחת למגרש נשוא הערר, ורעיון זה נשמר היטב בתכנית הבינוי שבפנינו. במאמר מוסגר נציין כי העוררת עמדה על כך שתשמר הגישה התת-קרקעית האמורה. בחינה סטטוטורית של שינוי מיקום הגישה מגלה כי המקרה שבפנינו הינו מקרה בו התכנית עצמה קובעת את המנגנון לשנוי תכנית בינוי, וזאת על ידי אישור של הוועדה המקומית. לטעמנו, כאשר התכנית קבעה מנגנון לשינוי תכנית בינוי הרי פשיטא שניתן לשנות את תכנית הבינוי בהתאם למנגנון שנקבע בתכנית. לשינוי תכנית בינוי לפי המנגנון הקבוע בתכנית, ר' ערר (ירושלים) 321/08 מלונות שלום ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים (). מקובלת עלינו עמדת המשיבה 1, כי כאשר מאושרת תכנית בינוי שאינה תואמת את התכנית עצמה או תכנית בינוי שקדמה לה, יש לאשר את תכנית הבינוי החדשה בהליך של פרסום, וכך אכן נעשה במקרה שבפנינו. לפיכך, אנו סבורים כי אין בכך שתוואי הגישה שונה מהתוואי בתכנית 97 בכדי לסרב לו. יתרה מזו, אנו סבורים כי קיים יתרון תכנוני לתוואי המוצע בהיותו מאפשר חניה בסמוך לו, ובכך נעסוק בהמשך. העוררת טענה עוד כי החיבור לדרך אינו במיקום הקבוע בתכנית, אלא דרך רצועת שטח ציבורי פתוח בתכנית. מבחינה תכנונית מהותית אנו סבורים כי המיקום שנבחר לחיבור הינו המיקום המועדף לאור בעיית המפלסים ולאור הרצון לאפשר גישה מתחת מגרש ג' לטובת מגרשים א' ו- ב'. לכן, מיקום החיבור ראוי תכנונית. מבחינה סטטוטורית, התכנית באופן מפורש מתירה שימוש של דרך בשטח ציבורי פתוח, וזאת בכפוף לאישור תכנית בינוי (ר' הגדרת שטח ציבורי פתוח בסעיף 4.7 לתכנית). העוררת הציע פרשנות אחרת על פיה אין להתיר מעבר כלי רכב על השצ"פ, אנו דוחים את פרשנות העוררת לעניין זה, היות ומדובר בפרשנות שאינה מתיישבת עם לשון הסעיף או תכליתו. לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי ראוי לאשר את דרך הגישה בתוואי ובמפלס המוצע. בוטלו חניות שאושרו במפלס תת הקרקע בתכנית 97 תכנית הבינוי 97 אכן הציעה חניות במפלס דרך הגישה. תכנית הבינוי נשוא ערר זה, אף היא הציעה חניות במפלס דרך הגישה, אלא שככל הנראה לאור הערות חל"י למפלסים, הוחלט כי משטח החניה הצמוד לדרך הגישה יאטם. אנו סבורים כי אין מקום לאטום משטח זה, ויש להציע חניות במפלס זה, ונבאר: במסגרת תכנית 97 אושרו חניות במפלס זה, ולכן ספק רב האם במבחינה סטטוטורית קיימת סמכות לחל"י להגביל פיתוח במפלס שאושר זה מכבר. בכל מקרה, אנו סבורים כי כאשר אישרה חל"י מעבר במפלס האמור לרחבת טעינה ופריקה, אף היא במפלס זה, ניתן לראות בכך גם אישור לביצוע חניה באותו המפלס. אין כל הבחנה מהותית בין רחבת הפריקה והטעינה שאושרה למשטח החניה, כך שלמעשה מדובר בהרחבת שטח משטח הפריקה והטעינה שיאפשר גם חניה. לכן, אנו סבורים כי ראוי ששטח זה ינוצל לשם תקן החניה במקרקעין ולא יאטם ללא תועלת. כמובן כי על כל הבניה במפלס זה לעמוד בהוראות חל"י לטיפול בנגר העילי, ולאי פגיעה בקיר השיגומים ובסוללה. אין תוקף לתכנית הבינוי 97 העוררת טענה כי תכנית הבינוי משנת 97 אינה חוקית ולכן אין לה תוקף. איננו רואים רלבנטיות של ממש לטענה זו, היות ואף אם אכן תכנית זו אינה בתוקף, הרי אין מניעה לאשר כיום תכנית בינוי בהליך של הקלה, כפי שעשתה נכון המשיבה 1. בכל מקרה, אנו סבורים כי העוררת אינה רשאית לתקוף כיום את חוקיות תכנית 97 וזאת מטעמי השתק ושיהוי. סטייה ניכרת בקו הבניין הקדמי קווי הבניין אליהם מתייחסים הצדדים אינם קווי בניין שנקבעו בתקנון התכנית בצורה מספרית, אלא קווי בניין אשר סומנו בתכנית הבינוי. כפי שבארנו לעיל התכנית מאפשרת שינוי של תכנית הבינוי באישור הוועדה המקומית, ולכן ניתן לשנות במסגרת תכנית הבינוי החדשה גם את קווי הבניין ללא המגבלה של סטייה ניכרת בגין בניה בסטייה מקו הבניין. בכל מקרה, אף אם שינוי זה כפוף לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), תשס"ב - 2002, הרי הוא אינו נכלל בגדר סטייה ניכרת וזאת לאור תקנה 2(5)(ב), הקובעת: "(ב) בניה בהתאם לקו שלפיו בנויים רוב הבנינים, באותו קטע רחוב, בין שני צמתים;" במקרה שבפנינו אכן קו בניין אפס לחזית עומד בתנאי זה. חשוב לציין כי מבחינה תכנונית ראוי ונכון לאשר קו בניין אפס לחזית, כאשר זה משלים את החזית הקיימת, לרבות חזית מבנה העוררת. לכן גם טענת העוררת בעניין זה תמוהה, שלא לאמר נגועה בחוסר תום לב. חסרות חניות בתחום המגרש הן העוררת והן המשיבה 1 הלינו על כך שחסרות חניות בתחום המגרש והחניה מתבססת על מגרש מחוץ למקרקעין. לאור הכרעתנו כי ניתן לאשר חניות במפלס המעבר התת קרקעי, מתייתר הדיון בטענה זו היות והחניות יוצעו במפלס זה. סיכום ומסקנות לאור המבואר והמפורט לעיל, אנו סבורים, כעמדת המשיבה 1, כי עקרונות תכנית הבינוי שהוצגה ראויים, עם זאת נדרשים עוד הליכים מקדימים ותיקונים טרם זו תאושר. לפיכך אנו מורים כי טרם תובא תכנית הבינוי המתוקנת לאישור הוועדה המקומית, יבוצעו הפעולות הבאות: יוגש דו"ח פרוגרמטי של השימושים ומתוכו ייגזר תמהיל השימושים המוצע במקרקעין; תכנית הבינוי תוכן על רקע של מפת מדידה ובתוך גבולות המגרש; יפורטו הפריטים הנדרשים על ידי הוועדה המקומית במגרש ג'; יתווספו חניות במפלס דרך הגישה; קו הבניין הקדמי יהיה אפס; קו הבניין הצידי יהיה 5 מ'; אין צו להוצאות. שאלות משפטיותחוזה פרוגרמה