נטען כי יש להפחית מהיטל השבחה את מרכיב הפיצוי בגין הפקעת יתר

יש לחשב את הצפיפות במצב קודם לפי תכנית 106, כאשר לטענת העוררת לאורה מספר היחידות האקוויוולנטי הינו 186.74 יחידות דיור. היקף הדחייה אינו עשר שנים, אלא לכל היותר עד 4 שנים; השמאי המכריע אינו כבול לעמדות הצדדים; התכנית פגעה במקרקעין וגרמה לירידת ערך; קמה עילה לביטול כתב השיפוי. הוועדה המקומית הגישה כתב תשובה מפורט. במסגרת כתב התשובה טענה המשיבה טענת מקדמית כי העוררת אינה יכולה לעלות טענות סותרות לטענות שנטענו בפני השמאי המכריע. לאחר תשובת הוועדה המקומית, הגישה העוררת בקשה לחשיפת מסמכים אשר לטענתה הוצגו בפני הוועדה המקומית ולא היו בפניה. ועדת הערר קיימה דיון בנוכחות הצדדים. לאחר הדיון ביקשה העוררת לצרף מצגת לתיק ועדת הערר, ועדת הערר אישרה את צירוף המצגת. דיון מבוא - כללי התערבות ועדת הערר בשומה מכרעת בפתחו של הדיון נשוב ונפנה לכללי ההתערבות בשומה מכרעת ו/או בשומה מייעצת כפי שנוסחו בפסיקה. ההלכה הפסוקה קבעה, כי התערבות של ועדת הערר בשיקול דעתו של השמאי המכריע בנושאים השמאיים תהיה מצומצמת ומוגבלת. ר' סיכום של ההלכה בנושא היקף ההתערבות בהכרעת השמאי במסגרת עמ"נ (נצרת) 102/09 הועדה המקומית לתכנון ובניה "מעלה הגליל" נ' חסין פאהד סעיד פרג' (): "אם כן, שמאי מכריע, הינו כלי מקצועי אובייקטיבי, שמטרתו לבחון בצורה מקצועית, ניטראלית מהשפעות ונקייה מאינטרסים, את המחלוקות שבין הצדדים. הפסיקה חזרה וקבעה כי, ככלל, אין להתערב בחוות דעתו של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו ללא סיבה של ממש. סיבה טובה כאמור, יכולה להיות משוא פנים חלילה או פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע, או טעות קשה יורדת שורש לענין וכאלה לא מצאתי כאן." (הדגשה שלי - ג.ה.). ועדות הערר השונות אימצו גישה זו לגבי ההתערבות המצומצמת בשיקול דעת השמאי המכריע בכמה החלטות, ר', למשל, בערר (ירושלים) 177/09 הועדה המקומית ירושלים נ. כריש ואח' () וכן בערר (ירושלים) 139/09 יונייטד סינגוג סנטר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' ()(להלן: "יונייטד סינגוג"). על שתי החלטות אלו הוגשו ערעורים מנהליים, כאשר הערעור המנהלי לגביהן נדחה בפסק דין מנומק, ר' עמ"נ (ירושלים) 45066-03-10‏ ‏הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' שבתאי זכריה ו-35 אח' (). כן, ר' עמדתו הברורה של כב' בית המשפט בעמ"ן (ירושלים) 48291-05-10 יונייטד סינגוג סנטר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' (): "קודם בחינת הטענות לגופן נזכיר את היסודות: כפי שציינה ועדת הערר בראשית החלטתה, התערבות בחוות דעתו של שמאי מכריע תעשה במצבים חריגים. בתי המשפט חזרו ופסקו לעניין זה כי השמאי המכריע ממונה כגורם מקצועי אובייקטיבי ובעל מומחיות מטעם ועדת הערר, על מנת ליתן את חוות הדעת המקצועית שתהווה בסיס להכרעתה. אמת נכון הדבר, אין לחוות דעתו של השמאי המכריע תוקף מחייב משל עצמה, ורק קבלתה על-ידי ועדת הערר עושה אותה לבעלת התוקף. אולם התערבות ועדת הערר בקביעתו של שמאי מכריע תהא אך אם נפל בה פגם עקרוני, כגון אם היתה חלילה מוטה מטעמים זרים או נגועה בפגם כלשהו מתחום כללי הצדק הטבעי, או אם יש בה שגיאה חמורה היורדת לשורשו של עניין." (הדגשה שלי - ג.ה.). ר' לאחרונה עמדה נוקשה יותר לגבי העדר התערבות בשומה מכרעת וזאת בעמ"ן (תל אביב) 33103-02-12 משרד התחבורה ואח' נ. גלר ואח' (): "אין כל מניעה שוועדת הערר תאמץ את מסקנות השמאי המכריע. היא מינתה אותו על מנת להסתייע בחוות דעתו. הוועדה אינה צריכה להתערב בשומה המכרעת אל אם כן, נמצא בה פגם היורד לשורש תקופתה מבחינת דיני המנהל הציבורי" מכאן, למרות שאין מחלוקת כי לוועדת הערר סמכות להתערב בשומה המייעצת, הרי ככל שמדובר בנושאים מקצועיים שמאיים, ועדת הערר מצווה לרסן את היקף התערבותה. לפיכך, ככל שהנושא העומד לדיון נושא אופי שמאי מקצועי (כגון: קביעת שווי) כך היקף ההתערבות יהיה קטן יותר, לעומת זאת ככל שהנושא הינו בעל אופי משפטי או תכנוני, היקף ההתערבות של ועדת הערר יהיה גדול יותר. כללי- מניעות מלהעלות טענות שאינן עולות בקנה אחד עם הטענות שנטענו בפני השמאי המכריע המשיבה, הוועדה המקומית, טענה כי לא ניתן להעלות בפני ועדת הערר טענות שלא נטענו בפני השמאי המכריע, ובוודאי שלא טענות סותרות לאלו שנטענו בפני השמאי המכריע. אנו סבורים לעניין זה, כי ראוי להבחין בין העלאת טענות שכלל לא נטענו בפני השמאי המכריע לבין העלאת טענות שאינן עולות בקנה אחד עם הטענות שנטענו בפני השמאי המכריע. לגבי טענות שכלל לא נטענו, הרי הדין בנושא זה הינו מרוכב, ואין צורך לבוא לכדי הכרעה בסוגיה זו במסגרת ערר זה. אולם, לגבי העלאת טענות סותרות לטענות שנטענו בפני השמאי המכריע, אנו סבורים באופן חד משמעי, כי צד אינו יכול להעלות בערר טענות סותרות לטענות שטען בשומה מטעמו ולטענות שנטענו על ידו בפני השמאי המכריע. כב' בית המשפט העליון עמד על עיקרון דומה לאחרונה בע"א 1445/11 אברהם רטינז נ' איתן רילוב (): "הכלל של השתק שיפוטי נועד להתמודד עם מצבים, בהם בעל דין מעלה טענות סותרות בהליכים שונים. על-פי כלל זה, בעל דין הטוען טענה מסוימת מושתק - במצבים מסוימים - מלטעון טענה הפוכה בהליך אחר. זאת, בין אם מופנות הטענות כנגד אותו בעל דין, ובין אם מופנות הטענות כנגד בעלי דין אחרים" (הדגשה שלי - ג.ה.). ועדת הערר של מחוז ירושלים ערכה דיון מפורט בנושא בענין ערר (ירושלים) 8/13 גנוניאן נ. הוועדה המקומית ירושלים (), וקבעה, כי לא ניתן לעלות בהליך של היטל השבחה טענות סותרות לטענות שנטענו בהליך הרישוי. מכאן, קל וחומר, שלא ניתן במסגרת אותו הליך היטל השבחה, להעלות בפני ועדת הערר טענות סותרות לטענות שנטענו הן בשומה מטעם העוררת והן בפני השמאי המכריע. ועדת הערר של מחוז תל אביב סיכמה את הנושא בהחלטה ברורה, קצרה וממצה בערר (תל אביב) 5096/10 פאולה אגי' נ. הוועדה המקומית תל אביב (). לפיכך, איננו מתירים להעלות בערר זה טענות אשר סותרות את הטענות שנטענו בשומה מטעם העוררת. קיים הסכם עם המשיבה שלא לגבות היטל השבחה בגין התכנית העוררת טוענת בהרחבה כי קיים הסכם שלא לגבות היטל השבחה בגין תכנית 34, היא התכנית המשביחה. עמדתה הסדורה של ועדת ערר זו, וכן ועדות ערר נוספות, הינה כי אין לוועדות הערר לפיצויים ולהיטל השבחה סמכות לדון ולהכריע בנושאים אשר חיצוניים לחוק התכנון והבניה, ובפרט בנושאים של הבטחות, הסכמים, הסתמכות וכדומה. לעניין זה ר', למשל, ערר (דרום) 6121/09 הועדה המקומית באר שבע נ. ג.ש. ארז שירותים כלליים בע"מ (), ערר (ירושלים) 213/09 אלי וכרמלה אפרים נ. הועדה המקומית ירושלים () וכן ר' החלטת ועדת הערר מחוז חיפה בערר (חיפה) 8030/10 הורביץ נ. הועדה המקומית חיפה (). לחרונה נקבעה הלכה דומה גם על ידי בית המשפט לעניינים מינהליים בעמ"נ (מרכז) 47405-01-11 בבזדה אברהם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "מצפה אפק" ואח' (): "אשר על כן, כיון שהועדה המקומית מנועה מלהתייחס להסכמים המתנים או חורגים מהוראות התוספת השלישית, כאמור לעיל, הרי שגם ועדת הערר, היושבת כערכאת ערעור על החלטות הועדה המקומית, מנועה מלדון בעניינים חיצוניים לענייני תכנון והבניה כגון תקפותם של הסכמים, הבטחות וכיוצא באלה. סמכותה של ועדת הערר מתמצת בבחינת עצם הטלת היטל ההשבחה - האם הוטל כדין ומה שיעורו." (הדגשה שלי - ג.ה.) לפיכך, לטעמנו, טענה זו בדבר הסכמה כביכול שלא לגבות היטל השבחה אינה טענה אשר הינה בסמכות ועדת הערר. למעלה מן הצורך בחנו את הנושא לגופו, כפי שעשה גם השמאי המכריע, ולא מצאנו כל ראיה לכך כי קיים הסכם בו התחייבה הוועדה המקומית שלא לגבות היטל השבחה מכוח התכנית. ראוי לציין, כי התכנית המשביחה עצמה, תכנית אשר מהווה דין, קובעת בסעיף 6.3 כי ייגבה מכוחה היטל השבחה. מעבר לאמור לעיל, ספק רב בעניינו כי ועדה מקומית יכולה להתחייב שלא לגבות היטל השבחה בגין תכנית מסוימת, כאשר החוק מחייב את הוועדה המקומית לגבות היטל השבחה. ודוק. הוועדה המקומית אינה רק רשאית לגבות היטל השבחה מכוח החוק, אלא מחויבת לעשות כן כאשר נמצא כי האקט הנורמטיבי הינו אקט משביח. הפחתת מרכיב הפיצוי בגין הפקעת יתר העוררת טענה בערר כי יש להפחית מהיטל ההשבחה פיצויי בגין הפקעות יתר. ראשית ראוי להבהיר כי טענה זו לא נכללה בשומת העוררת בפני השמאי המכריע. יתרה מזו, אף במסגרת השומה הנוספת שצרפה העוררת לכתב הערר (שומת השמאי מר שאול רוזנברג) לא נכללה הפחתה בגין פיצויי המגיע לכאורה בגין הפקעת יתר. בכל מקרה, אנו סבורים כי יש לדחות את הטענה לגופה. מושכלות היסוד של היטל ההשבחה הינן כי זה נקבע לפי שווי המקרקעין לפני ואחרי התכנית המשביחה. שווי המקרקעין במצב החדש כולל את כלל ההוראות בגין התכנית, כך שהוא מגלם גם "הפקעות" (המילה הפקעות הינה במרכאות היות ובשלב התכנית אין מדובר על הפקעות אלא על ייעוד הקרקע לצורכי ציבור) הכלולות בתכנית. לפיכך, אין מקום לבצע "הפחתה" נוספת לאחר שנקבע שווי המקרקעין בהתאם לתכנית המשביחה, אלא לשום אותם לפי כלל ההוראות של התכנית. לעניין זה ר' עמדתו הברורה של כב' בית המשפט העליון בעניין בר"מ 1803/12 פ.ש.ח. חברה לבניין בע"מ נ. הוועדה המקומית פתח תקווה (): "אוסיף כי לא מצאתי כי נפל פגם בתבנית הבחינה השמאית בענייננו. מדובר כאמור בתכנית איחוד וחלוקה, שבמסגרתה הרשות נוטלת מידי בעלי הזכויות חלק פיזי מהמקרקעין, אך בה בעת משפרת את מצבם באמצעות שינוי ייעוד הקרקע, ומתן זכויות בנייה חדשות ("זכויות אנכיות"). במצב דברים זה, כדי לשום את ההשבחה שחלה במקרקעין, יש להשוות את שווי הזכויות במצב החדש לאלו שבמצב הקודם (לפני הנטילה ושינוי הייעוד במסגרת התכנית). כל שיטת חישוב אחרת תביא בהכרח לכפל פיצוי בגין נטילת המקרקעין. כך למשל, אין בידי לקבל את שיטת חישוב היטל ההשבחה המוצעת על ידי המבקשים כחלופה." והדברים ברורים. צפיפות במצב הקודם הטענה המרכזית של העוררת בדיון בעל פה הייתה כי טעה השמאי המכריע בניתוח הצפיפות במצב הקודם, כך שהיה עליו להביא בחשבון את הצפיפות מכוח תכנית 106, צפיפות אשר משמעותה הינה כ- 180 יחידות דיור במצב הקודם. אנו דוחים טענה זו בהיותה סותרת את טענת העוררת בשומה וכן בפני השמאי המכריע. כמפורט לעיל, העוררת עצמה טענה בפני השמאי המכריע לכ - 107 יחידות דיור במצב הקודם, ולכן אין היא יכולה לטעון היום לצפיפות אחרת, או למספר אחר של יחידות דיור. לאור החלק הכללי דלעיל, די באמור עד כאן על מנת להוות נימוק מספיק לדחיית הטענה. למעלה מן הצורך נציין, כי איננו סבורים כי קביעת הצפיפות במקרה זה הינה נושא טכני אשר נפל בו פגם. קביעת הצפיפות ומספר יחידות הדיור במקרה שבפנינו הינה נושא מובהק של שיקול דעת שמאי וזאת, בין היתר, לאור הוראות תכנית 106, אשר ממילא מחייבות הכנת תכנית מפורטת נוספת, ומכאן הערכה שמאית בדבר הצפיפות שתאושר במסגרת התכנית המפורטת. לפיכך, אף אם היינו מאפשרים לעוררת לטעון בנושא זה, הרי לא מצאנו כל פגם חמור או יוצא דופן בשיקול הדעת השמאי, פגם המאפשר התערבות של ועדת הערר. על מידת הסבירות של קביעת השמאי המכריע לגבי מספר יחידות הדיור במצב הקודם, ניתן ללמוד מכך שהן הוועדה המקומית בשומתה, הן העוררת וכן אנשי המקצוע מטעמה והן השמאי המכריע, כולם כאחד, סברו כי הפרשנות של המצב התכנוני הקודם הינה כי זה מאפשר כ - 100 יחידות דיור. עוד נציין לעניין זה כי תכנית 106, כולל התקנון והתשריט שלה, עמדה באופן ברור בפני הצדדים ואנשי המקצוע מטעמם. בחנו גם את המצגת שהוגשה מטעם העוררת ולא מצאנו בה כל ראיה לסתור את האמור לעיל. בנסיבות אלו, ברור כי אין בפנינו שגיאה חמורה או יוצאת דופן של השמאי המכריע. היקף הדחייה הנדרש העוררת טוענת בערר כי היקף הדחייה במצב הקודם הינו לכל היותר 4 שנים. כאמור, בשומה מטעמה טענה העוררת להיקף דחייה של 7 שנים. לפיכך, לאור החלק הכללי לעיל, איננו סבורים כי היא רשאית להעלות בפני ועדת הערר טענה סותרת לזו שטענה בשומה מטעמה. לגופם של דברים, היקף הדחייה הינו נושא שמאי מובהק. במקרה שלפנינו השמאי המכריע אינו מכריע בנושא כלאחר יד, אלא עורך ניתוח מעמיק ומנומק, שבסופו מגיע למסקנה בדבר הדחייה הנדרשת וכן שיעור ההיוון. לא מצאנו כל פגם חמור או שגיאה יוצאת דופן בניתוח השמאי המנומק של השמאי המכריע. לעניין זה נציין כי אף שמוסכם כי תכנית 106א' אינה מהווה תכנית תקפה במצב קודם בהיותה מופקדת בלבד, הרי בהיותה תכנית מופקדת יש ביכולתה להשפיע על סברתו של הקונה הסביר ביחס לזמן שיידרש לאישור תכנית מפורטת מכוח תכנית 106. לפיכך, כאשר בפני הקונה הסביר במועד הקובע, עומדת תכנית מופקדת, תכנית אשר מייעדת את המקרקעין לשטחי ציבור, הוא בהחלט רשאי להביא בחשבון דחייה משמעותית עד לאישור תכנית מפורטת. בפרט כאשר התכנית המפורטת נדרשת מכוח תכנית 106, תכנית שאושרה בשנות ה -60, כאשר עד למועד הקובע לא אושרה מכוחה התכנית המפורטת. השמאי המכריע אינו כבול לעמדות הצדדים העוררת טוענת כי השמאי המכריע אינו כבול לעמדות הצדדים. אנו מקבלים עמדה זו של העוררת, אך לא ברור כיצד עמדה זו יכולה להועיל לה. אכן, השמאי המכריע אינו כבול לעמדות הצדדים. אולם, כפי שציינו לעיל, הצדדים עצמם בהחלט כבולים לעמדתם, או ליתר דיוק, הצדדים אינם יכולים להעלות במסגרת ערר על השמאי המכריע טענות סותרות לטענות שהעלו בשומה ובפני השמאי המכריע. התכנית גרמה פגיעה במקרקעין וגרמה לירידת ערך וטענהלביטול כתב השיפוי העוררת טענה בערר כי תכנית 34 גרמה לירידת ערך של יותר מ- 17,000,000 ₪ למקרקעין וכי יש לבטל את כתב השיפוי שניתן בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. ההליך שבפנינו הינו הליך היטל השבחה מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ולכן לא ניתן במסגרתו, ובוודאי שלא במסגרת ערר על שמאי מכריע שמונה לקבוע את היטל ההשבחה בגין תכנית מסוימת, לדון בתביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. ככל שהעוררת הייתה סבורה, או סוברת כיום, כי התכנית פגעה במקרקעין שלה, היה עליה להגיש תביעה לפי סעיף 197 וזאת באופן הקובע בחוק ובמועדים הקבועים לכך. לפיכך, אין כל מקום להתייחס במסגרת ערר זה, שענייננו ערר על שומה מכרעת בהיטל השבחה, לטענות שנטענות לגבי תביעה לפי סעיף 197 לחוק וכן לטענות לוואי לתביעה שכזו, כגון ביטול כתב שיפוי. במאמר מוסגר נציין כי ספק בליבנו האם במסגרת תביעה לפי סעיף 197 לחוק ניתן לדון בביטול כתב שיפוי לאור טענה מכוח סעיף 15 לחוק החוזים, כאשר ככל הנראה אין הדבר ניתן. סיכום והוצאות לאור האמור לעיל, אנו דוחים את הערר על כלל חלקיו. בטרם נכריע לעניין ההוצאות מן הראוי להתייחס לשני פרמטרים: ראשית התמונה השמאית הכוללת. העוררת רכשה את המקרקעין בשנת 2008 טרם התכנית המשביחה בכ- 16,000,000 ₪ (לפי הצהרתה בדיון) ומכרה אותם לאור התכנית המשביחה ב- 30,000,000 ₪. למרות זאת, העוררת אינה חוששת לטעון בפני ועדת הערר כי התכנית החדשה הורידה את ערך המקרקעין ב- 17,000,000 ₪ (כך!). כלומר מצד אחד, לעמדת העוררת ירד ערך המקרקעין בעקבות התכנית בסכום עתק, אולם מצד שני, היא מוכרת את אותם מקרקעין לאחר התכנית לצד ג' ב- 30,000,000 ₪, מחיר כמעט כפול מהמחיר בו נרכשו טרם התכנית. שנית, כתב הערר כולל כ- 34 עמודים, אשר רבים מהם כוללים טענות סרק של ממש. כך, למשל, הטענה בדבר ירידת ערך (כאשר הערר אינו ערר לפי סעיף 198 לחוק) והדרישה לביטול כתב שיפוי שנתן צד שכלל אינו צד לערר, מחזיקים 4 עמודים תמימים, והן בגדר טענות סרק. העלאת טענות סרק באריכות גורמת להוצאות מיותרות לצד שכנגד, אשר נדרש לענות עליהן וכן לוועדת הערר (ומכאן לציבור) אשר נדרשת להתייחס אליהן. לפיכך, אנו סבורים כי יש להביא בחשבון גם פרמטר זה לעניין ההוצאות. אנו סבורים כי בנסיבות ערר זה, כאשר השמאי המכריע קבע את היטל השבחה בשיעור קרוב לשיעור הדרישה של הוועדה המקומית, וכאשר העוררת הגישה "שומת אפס" ואף טענה בפני ועדת הערר לירידת ערך, יש לחייב את העוררת במלוא ההוצאות שנגרמו למשיבה הן בדיון בפני השמאי המכריע והן בדיון בפני ועדת הערר. אשר על כן, העוררת תישא בהוצאות המשיבה בסך של החזר מלא של שכר טרחת השמאי המכריע שנשאה המשיבה בתיק זה. כמו כן תישא העוררת בהוצאות שמאי המשיבה ושכר טרחת עורכי דין המשיבה בשיעור של 12,000 ₪ (כולל מע"מ). ההוצאות דנא ישולמו עד ליום 15.8.13 ומיום זה ישאו הפרשי הצמדה וריבית פיגורים כדין. קרקעותפיצוייםהיטל השבחההפקעה