ערר על החלטת הועדה המקומית לסרב להפקיד תכנית וכך החליטה הועדה המקומית: "הועדה מסרבת לתכנית במתכונתה הנוכחית. יחד עם זאת הועדה מוכנה לשקול שינוי בינוי לשני בניינים ובתנאי שלא יהווה שינוי מאסיבי מהמקומות הקיימות היום (15 קומות). הועדה מציינת, כי לא תהא הסכמה לתוספת יח"ד ואין לשנות מהנחיות ומתנאי התוכנית התקפה פת/646/6/א". ככל שתוגש תכנית בינוי מתוקנת, תשוב הועדה ותדון גם בהקלות מתחנת התדלוק. תנאי לדיון חוזר תאום עם אגף תכנון והתייחסות האגף לאיכות הסביבה." עניינה של התכנית בשינוי בינוי במקרקעין הידועים כחלקות 15-17 בגוש 6375 (להלן: "המקרקעין") ברחוב זבוטינסקי בפתח תקוה. התכנית מבקשת לשנות את הבינוי הקבוע בתכנית פת/6/646/א (להלן: "התכנית שבתוקף") ולצמצם את קווי הבנין תוך תוספת קומות וכן להגדיל את מספר יחידות הדיור. תמצית טענות העוררים במקרקעין חלה התכנית שבתוקף שהינה תכנית נקודתית אשר אישורה ארך למעלה מ-15 שנה ומאפשרת 131 יח' דיור ושפ"ק המיועד לשימור ושחזור מבנים. במתחם התכנית שבתוקף היתה בעבר תחנת תדלוק שפונתה בעלות רבה. עם פרסום התכנית שבתוקף למתן תוקף, העלו חלק מנציגיה טענה לפיה הואיל וקיימת תחנת תדלוק נוספת מזרחית לחלקה 17, הרי עפ"י פרשנות להוראות תמ"א 18 על תיקוניה, לא ניתן יהיה ליתן היתר בניה לפרויקט עפ"י התכנית שבתוקף. העוררים חולקים על דעה זו שהובאה אולם במטרה לנסות לקצר הליכים, התקיים מו"מ שהתנהל ביוזמת המשיבה לבין העוררים, במהלכו סוכם בקצרה כי התכנון ישונה כך ששלושת החלקות יאוחדו, יבנה בנין אחד בין שני אגפים, ובית משותף אחד, בכל קומה 7 דירות, וכן תכנון לדירות מיוחדות כפי שהיה כבר בתב"ע הקודמת, בסה"כ 23 קומות ועוד תנאים כאלה ואחרים. בהתאם הוכנה התכנית נושא הערר והוגשה לועדה המקומית. דא עקא שבין לבין התחלפו פרנסי העיר, כמו גם הצוות המקצועי ולפיכך התקבלה ההחלטה שהתקבלה. לאור האמור טענו העוררים כי התנהגותה והתנהלותה של המשיבה שערורייתית וגובלת בחוסר תום לב, החלטתה בלתי סבירה באופן קיצוני, וסירובה יגרום לכך שלא תהיה אפשרות לנצל את זכויות הבניה המוקנות לעוררים עפ"י התכנית התקפה, תוצאה בלתי סבירה הפוגעת בקניינם של העוררים ובדין התקף. תמצית עמדת המשיבים המשיבים אף הם בעלי זכויות בתחום התכנית, סוקרים אף הם את הרקע לשינוי שהתבקש, תוך שהם מציינים שהמקרקעין יועדו למגורים עוד טרם אישורה של התכנית התקפה עפ"י פת/646/3. הסיבה העיקרית להליכי התכנון היתה נעוצה בדרישות שימור מחמירות שצצו במהלך הליכי התכנון. טענה כלשהיא של הועדה המקומית בעניין אי התאמה בין התכנית התקפה לבין הוראות תמ"א 18 אינה יכולה לגרוע מהעיקרון לפיו בידי בעל מקרקעין זכות קנויה לקבל היתרי בניה התואמים לתכנית התקפה. המשיבים טוענים כי אין לאפשר לועדה המקומית סחבת או עמימות בעניין היתרי בניה מכח תכנית תקפה וגם אם ימצא לנכון לאשר את התכנית החדשה להפקדה, יש לקצוב לועדה המקומית פרק זמן קצר ומחייב לקידום הליכי התכנון בעניינה. תמצית עמדת הועדה המקומית יש לסלק את הערר על הסף, שכן מדובר בערר מוקדם, ההחלטה מכילה הנחיות כלליות לתיקון התכנית, ניתנה בשלב מוקדם של הליכי התכנון עוד טרם הפקדת התכנית, כאשר טרם ניתנה אמירתה התכנונית הסופית של המשיבה בעניין. לגופם של דברים התכנית התקפה ממקמת בניינים ברדיוס התכנית של תחנת תדלוק קיימת, אנשי המקצוע של המשיבה הבחינו בבעיה זו והתריעו על כך בפני העוררים, אלה שאלה העדיפו בהליך מתן תוקף לתכנית בעיניים פקוחות. לא ברורה טענת העוררים בנוגע להתחייבות שלטונית כלפיהם, וזאת ללא כל בדל ראיה. הנחיות התכנון של גורמי המקצוע של המשיבה הינם מקצועיות, ראויות ומתבקשות, ולא יפגעו במימוש הזכויות של התכנית. דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר ושמעה בהרחבה את טענות הצדדים. ראשית לעניין הדחיה על הסף, איננו סבורים כי הערר הינו ערר מוקדם, החלטת הועדה המקומית דוחה מפורשות את התכנית ואף קביעתה בהמשך לפיה תשקול קידום תכנון אחר בתנאים, אין בה כדי לאיין את משמעותה העיקרית של ההחלטה - סירוב להפקיד את התכנית. שונים הדברים מהעניין שהובא בתשובת המשיבה לערר, בנושא ערר 512/07. באותו מקרה הועדה המקומית החליטה להפקיד תכנית בתנאים, דהיינו לקדם את התכנון כאשר היזם מחה על אותם תנאים, בנסיבות אלה קבענו כי הערר מוקדם, שכן ליזם הזכות להשיג על כך במסגרת ההתנגדויות. בענייננו לעומת זאת, כאמור, התכנית סורבה ובכך הגיע סוף פסוק בעניינה במתכונתה הנוכחית. לגופם של דברים, איננו סבורים כי הקירבה לתחנת התדלוק פז בחלקה 253 על דרך ז'בוטינסקי חייבה בהכרח שינוי קווי הבניין, שכן כפי שהבהירו כל הצדדים מדובר בתחנה הקיימת במקום עוד מלפני קום המדינה. במצב דברים זה, הרי שעל פי הוראות המעבר בתמ"א 18, וכן על פי הדין הכללי, התמ"א אינה יכולה להטיל בגינה מגבלות חדשות. בהתאם, נקבע בסעיף 7 לתמ"א 18 שינוי מס' 4, האפשרות לשפץ תחנות תדלוק קיימות, גם אם אינן עומדות בהוראות תמ"א 18 (ראה הוראות מעבר בתכנית וכן סעיף 7.3 לה). עקרון זה עומד כמובן גם הדדית למגרשים סמוכים. לעניין זה נפנה למשל להחלטת ועדת הערר בעניין ערר (מרכז) 37/13 ‏ ‏ איל צ'ציק נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר, שם קבענו בין היתר כדלקמן: "כך או אחרת, הואיל וגם אליבא דאגודה נערכו שינויים בתחנה (לשיטתם, כך שהיא הותאמה להיתר המקורי משנת 1975, בעוד שבפועל היו קיימים שם מתקנים אחרים ובהיקף אחר), דומנו כי ענייננו נכנס בגדר סעיף 7.3 לתמ"א 18. אותו סעיף עוסק בהפקדתה של תכנית לבניה מחדש של תחנת תדלוק קיימת אף אם אינה עומדת בהוראות התמ"א ובלבד שהתכנית לבניה מחדש לא תוסיף לשטח המותר לבניה מעבר לשטחי הבניה הקיימים כדין. ודוק: אין המדובר בתכנית שהוגשה בשעתו לועדה המחוזית ונדחתה כי אם בבקשה מינורית יותר להשיב המצב לקדמותו. הרציונל העומד בבסיס סעיף 7.3 לתמ"א כמבואר בדברי ההסבר הינו כדלקמן: "בשינוי 4 הוסף סעיף 7.3 שעניינו מתן אפשרות לשיפוץ תחנות תדלוק קיימות שאינן עומדות בהוראות תמ"א 18. קיימות כיום תחנות תדלוק ישנות שהוקמו כדין ואשר אינן עומדות בתנאיה של תמ"א 18 ועל כן בעליהן מתקשים להגיש עבורן תכניות לשיפוץ. מטרת השינוי לאפשר לתחנות ישנות אלו לשפר את מצבן הפיזי והתחזוקתי וזאת תוך חיובן לעמוד בתנאים הסביבתיים והתברואתיים המעודכנים אשר נקבעו בתמ"א וזאת מבלי לשנות את השטח הכולל המותר לבניה." דומה כי מדובר במקרה הנופל בגדר אותו סעיף, בין אם במישרין ובין אם בדרך של היקש, הגם שבענייננו מדובר בבקשה להיתר, וזאת כאמור, בשונה מהתכנית שהוגשה בשעתו ונדונה בועדה המחוזית (עח /137 / 16). אותה תכנית דנה בגרסתה הרחבה של התחנה (הכפלתה ביחס להיתר המקורי, ולפיכך קבעה הועדה המחוזית כי לא ניתן להחיל עליה את סעיף 7.3. יחד עם זאת מקום בו מדובר בבקשה להסדיר מיכלים בהתאם להיתר קודם, מיכלים אשר אין חולק כי לפחות חלק מהזמן לא היו שם ולא שמשו שם, כמו גם לשנות ולהרוס את האלמנטים שאינם תואמים את ההיתר המקורי או לפחות חלקם (שכן היתר כנראה נהרסו), יש לדעתנו להחיל סעיף זה ולו באנלוגיה. כך או אחרת, כפי שקבענו אין בדעתנו לקבוע מסמרות בעניין זה שכן הוא תלוי ועומד בפני בית המשפט. העולה מן האמור כי בהיבט המגרשים הגובלים הרי שלכל היותר מדובר בתחנה ותיקה המבקשת היתר לשיפוצה בהתאם לסעיף 7.3. תחנה כזו פטורה כידוע ממגבלת המרחקים הקבועה בסעיף 15 לתמ"א. העובדה כי אותו סעיף בנוסחו החדש גורס שמירת מרחקים הדדית, דווקא היא הנותנת כי מתכנן התכנית גילה דעתו כי יש לפטור שיפוצן של תחנות ישנות ממגבלה זו באופן הדדי, דהיינו מקום בו פטורה תחנת תדלוק ישנה, העומדת בפני שיפוץ מנושא המרחקים, אזי גם שכניה של אותה תחנה פטורים בהתאמה. שכן, מקום בו מדובר בתחנה ישנה (בהנחה ויוכח כי היא על פי היתר), אין לעמוד על מגבלת מרחקים שהושמה בשלב מאוחר יותר." זאת ועוד, יש להזכיר כי התכנית אושרה על ידי הועדה המחוזית, בתשריט התכנית מופיעה תכנית הדלק הישנה בצמידות למקרקעין נשוא הערר וחזקה על הועדה המחוזית שאישרה את התכנית, כי אף היא ראתה האפשרות לאשרה כפי שהיא בהתאם לדין שפורט לעיל. יחד עם זאת אנו סבורים כי הבינוי שהוצג במסגרת התכנית נושא הערר, נכון וראוי לאין שיעור מזה שהוצע בתכנית התקפה. לעניין זה נבהיר כי חלף 3 בניינים צמודים בתכסית גבוהה, מוצעים 2 בניינים בתכסית נמוכה יותר הצומחים לגובה, תוך יצירת כיכר עירונית כלפי רחוב ז'בוטינסקי ובה שלובים המבנים לשימור/שחזור ואפשרות לקיומה של רחבת כיבוי אש. בין המבנים אלמנט מקשר, הכולל מבואות מחוברות לשני הבניינים. בכל אחת מהקומות בשני הבניינים ביחד - 7 יחידות. התכנית אף פותרת את נושא המעבר בין רח' ז'בוטינסקי לרחוב חיון שכן, התכנית המצב הקודם לא איפשר באותו שטח (הרצועה המערבית) מעבר חופשי, בעוד התכנון הנוכחי מציע זיקת מעבר רציפה בין שני הרחובות, שטחי גינון ואף חלחול משמעותיים יותר, וזאת במחיר של טיפוס לגובה. לא זו אף זו, הבינוי החדש מציע תמהיל דירות נכון יותר, אם כי לטעמנו בהיבט זה יש מקום לשיפור. קודם לכן מדובר בדירות גדולות בלבד, כאשר היום קיימות דירות של 83 מ"ר ברוטו (כולל ממ"ד) עד דירות דופלקס גדולות. אשר לתוספת יחידות הדיור, הקשבנו בקשב רב לדברי נציגי הועדה המקומית בפנינו, בנוגע לבדיקה שנערכה במתחם שתחמו ובהם המקרקעין נשוא הערר, לדבריהם קיימת עדיפות "להעמסת" יחידות דיור לפרויקטים המיועדים לפינוי ובינוי, והפרויקט נשוא הערר, זכה במספיק יחידות דיור. נציגי העיריה הבהירו כי בכל פתח תקוה, חסרים כ-300 דונם שטחי ציבור, ולכן יש לנקוט משנה זהירות לעניין תוספת יחידות הדיור. אנו מברכים על עריכת הבדיקה שנעשתה והוצגה לפנינו, אולם, לטעמנו הפרמטרים שננקטו בה, אינם משקפים את הנתונים שיש להביא בחשבון לצורך בחינת תוספת יחידות, שכן מדובר בתחימת מתחם אקראי, אשר אינו כולל שירותים ציבוריים כלל, בעוד התושבים המתגוררים באותו מתחם נהנים משירותים כאלה במיקום אחר שלא נכלל כלל בתחימת הפרוגרמה. לא זו אף זו, אנו סבורים כי לאורך ציר ז'בוטינסקי, בו קיימת מערכת הסעת המונים, נכון ורצוי להוסיף יחידות דיור קטנות או גדולות לרווחת הציבור, שכן מדובר בצו השעה. נציגי הועדה המקומית הבהירו כי הפרוגרמה הציבורית נמצאת בהתהוות. במצב דברים זה אנו סבורים כי יש מקום לאפשר בנסיבות המקרה, את תוספת היחידות המבוקשת, ובלבד שלפחות מחצית התוספת תכלול דירות קטנות, כלומר דירות של עד 75 מ"ר ברוטו. לפיכך אנו סבורים כי יש מקום לקבל את הערר ומשיבים את הדיון לועדה המקומית על מנת לקבוע התנאים בהם תופקד התכנית בכפוף לקביעותינו בהחלטה זו. לחילופין יוכלו העוררים להגיש בקשות להיתרים עפ"י התכנית התקפה. תוכנית בניהבניהעררהפקדת תכנית בניהועדה מקומית לתכנון ובניה