מבחן המגרש הריק

מבחן המגרש הריק מקום בו מדובר בבקשה תואמת תכנית המבחן הרלוונטי לעניין לגליזציה, הינו "מבחן המגרש הריק": כפי שהסברנו למשל, בערר 313/10, מזרחי נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מודיעין, כדלקמן: "ככלל, הבהרנו לא אחת כי המבחן הראוי לטעמנו מקום בו מדובר בהכשרת הבניה בדיעבד, הינו "מבחן במגרש הריק" דהיינו יש להתייחס לבקשה באופן נטול דעה מוקדמת ואשר עשויה להיווצר מחד גיסא לקולא נוכח רצון להכשיר האלמנט שנבנה טרם קבלת היתר או לחלופין לחומרא מתוך תפישה לפיה אין להוציא חוטא נשכר. בעבר הובהר כי עמדת היועמ"ש מתירה להכשיר אלמנטים שנמצא כי ראויים תכנונית, הגם אם נבנו טרם קבלת היתר, וכי מגמה זו עולה בקנה אחד עם עקרון שלטון החוק, יחד עם זאת יש להביא בחשבון במניין השיקולים העובדה כי מדובר בהכשרת בניה בדיעבד, שיקול אשר נקבע בפסיקה כרלוונטי בעת בחינתה של בקשה. אנו סבורים כי המבחן שציינו לעיל (מבחן המגרש הריק) עונה במדויק על כוונת המחוקק כפי שהוסברה בהנחיות היועמ"ש." הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח ההלכה שיצאה מלפני בית המשפט העליון, במסגרת עע"מ 9057/09 ‏ ‏ דן איגנר ועוד 32אח' נ' השמורה בע"מ, כדלקמן: "לטעמי, כדאי במקרים רבים כשנשקלת השאלה האם "להכשיר "בניה בלתי חוקית שחברי מוסד התכנון יציגו לעצמם תחילה את השאלה - בהנחה שאין בניה בלתי חוקית שהכשרתה מתבקשת, האם, מבחינה תכנונית היה מקום לאשר את התוכנית אם לאו. בחינה זו רואה כביכול את השטח "כאילו" לא קיימת בו כל בניה בלתי חוקית. על בחינה זו אמונים חברי מוסדות התכנון. אם התשובה היא בשלילה, דהיינו שאין התוכנית ראויה, תהא הנטייה שלא להכשיר את הבניה הבלתי חוקית ולא לאשר את התוכנית. יחד עם זאת, כיון שהמדובר בהפעלת שיקול דעת בוודאי שאין לומר כי לעולם לא תוכשר בניה בלתי חוקית. לא אנסה כוחי בקביעות מוחלטות בהקשר זה. העניין ייגזר בהתאם לנסיבותיו של כל עניין ויש להתוות את הדרך ממקרה למקרה (ראו והשוו דעת השופטת ארבל בעניין פינקלשטיין, פסקה 24 וכן דעת חברתי השופטת חיות באותו עניין)." גם על פי הנחיות היועמ"ש, גורם עבריינות הבניה הוא גורם שיש להביאו בחשבון מקום בו מדובר בתכנון חדש. כפועל יוצא מכך הבהרנו שיש להבחין בין תכנון חדש, לבין חריגות מהוראות המשטר התכנוני התקף במסגרת הקלות ושימושים חורגים לבין בקשה תואמת תכנית. במקרה האחרון כעולה גם מאותן הנחיות, המשקל שיש לייחס לאלמנט העבריינות הינו הקטן ביותר, בשונה למשל ממקום בו מדובר בתכנון חדש (אלמנט הקצה השני), אז מובן כי על פי נסיבות המקרה ניתן ולעיתים ראוי לייחס משקל של ממש לאותה עבריינות. בענייננו אין חולק כי מדובר במשפחה קשת יום, אשר עמדה בתלאות רבות במהלך השנים האחרונות, בריאותיות, כלכליות ואחרות, והגם שאין בכך הצדקה להפרת החוק, יש בכך משום הסבר להשתהות בהגשת הבקשה נושא הערר לפני למעלה משנה. לגופם של דברים לא מצאנו בטענות המשיבה ממש. כאמור זכויות הבניה אינן מגיעות למחצית מאלו שניתן לבנות בחלקה, התכנון כולל ממ"ד אחד, מטבח אחד, פינת משפחה אחת, סלון וחדרים ו - 2 חדרי שירותים/מקלחת. עצם העובדה כי מתוכננות לאותה יחידה 3 כניסות כשלעצמה אינה מהווה "סימן מעיד" על חלוקה של אותה יחידה אשר כאמור פונקציונאלית מתאימה כיחידה אחת בלבד. וועדה זו הבהירה לא אחת כי אינה מקבלת הגישה לפיה כל מבקש היתר, ולו בדיעבד, נכנס בגדר "עבריין בכח" (ר' למשל ערר 480/06 אליודן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שורקות). וכך למשל, קבענו בעניין ערר 24/07: "ועדה זו עקבית בגישתה לפיה אינה בוחנת כליות ולב ועצם קיומן של פונקציות מסויימות אינו מלמד בהכרח על כוונה להפר הדין שכן אדם הינו בבחינת חף מפשע. לפיכך איננו מקבלים את ההנחה כי 3 כניסות לבדן מלמדות על 3 כניסות יחידות דיור. אשר לנושא גישה לרכב הרי שזו אפשרית בחלק הדרומי של המגרש ברצועה באורך של כ - 3 מ'. יתרת השטח מאפשרת בניית יחידת דיור נוספת בעתיד. למען הסר ספק אנו סבורים כי יש להראות תכנון סכמתי ברמה של קירות מעטפת בלבד לאותה יחידה בחלק המערבי של המגרש. אשר לקו הבניין האחורי הנטען המשיבה טעתה לסבור כי מאחר ומדובר ב - 2 יחידות אזי מדובר ב - 2 מגרשים, אזי שכל מטרתה של התכנית החלה במקרקעין הינה תוספת יחידה כפי שהובהר לעיל. כך או אחרת קו הבניין האחורי היחיד הינו קו בניין מערבי ומקו בניין זה יש לשמור 6 מטר כמבואר בהוראות התכנית. כמו כן יש לשמור על מרחק מינימאלי של 8 מטר בין המבוקש לבין התכנון הסכמתי ליחידה העתידית הנוספת. סיכומם של דברים הערר מתקבל בכפוף לתיקון הבקשה כך שהתכנון הסכמתי ייכלל בה, ובכפוף לכל דין יש להוציא ההיתר. קרקעותמגרשים ריקים